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Déliberation - 20211216 pj 04a pj cahierservit.declassement Document publié le Mercredi 3 novembre 2021 par la commune de Sceaux. Lien du pdf (Déliberation - 20211216 pj 04a pj cahierservit.declassement)Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Banque, Interlocuteurs pour Gexpertise Conseil :

Mme Maïté FAHRASMANE – Ingénieure Géomètre confirmée – e-mail : m.fahrasmane@gexpertise.fr

M. Pierre MONSCOURT – Ingénieur Géomètre confirmé – e-mail : p.monscourt@gexpertise.fr

Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

Décembre 2021 – Indice E

(92330 – HAUTS-DE-SEINE)

SCEAUX

71, rue Houdan

3, rue du Four

Rue Voltaire

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN

VOLUMES IMMOBILIERS

-

CAHIER DES SERVITUDES

Nota : Document dressé à partir des plans projet phase PC, transmis les 9 août, 10 septembre, 15 et 28

octobre, 3 novembre 2021, établis par CoBe, Architectes à PARIS.Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

Décembre 2021 – Indice E

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SOMMAIRE

I. GENERALITES............................................................................................................................ 2

1. EXPOSE ............................................................................................................................................................................... 2

2. PRINCIPES DE DIVISION EN VOLUMES ............................................................................................................................ 2

II. DESIGNATION ET DESCRIPTION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER ........................................... 3

3. OBJET DU PRESENT ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES IMMOBILIERS ..................................................... 3

4. OBSERVATIONS PRELIMINAIRES ...................................................................................................................................... 3

5. SERVITUDES EXISTANTES .................................................................................................................................................. 3

6. PLANS ANNEXES ................................................................................................................................................................ 4

III.DESIGNATION DES VOLUMES ................................................................................................. 5

7. VOLUME NUMERO CENT (100)......................................................................................................................................... 5

8. VOLUME NUMERO CENT-UN (101) .................................................................................................................................. 6

IV.TABLEAU RECAPITULATIF DES VOLUMES .............................................................................. 7

V. SERVITUDES .............................................................................................................................. 8

9. SERVITUDES GENERALES .................................................................................................................................................. 8

10. SERVITUDE PARTICULIERE ................................................................................................................................................ 9Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

Décembre 2021 – Indice E

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I. GENERALITES

1. EXPOSE

En raison de l’hétérogénéité et de l’imbrication des divers éléments de l’ensemble immobilier, il a été

décidé de ne pas soumettre cet ensemble au statut de la copropriété, mais de le diviser en plusieurs

volumes ne comprenant aucune quote-part indivise de parties communes, mais seulement liés entre

eux par des relations de servitudes qui seront créées pour tenir compte d’une part, de l’imbrication et de

la superposition des volumes, et d’autre part pour permettre l’utilisation rationnelle de certains éléments

présentant un intérêt collectif.

Chaque volume créé pourra être librement subdivisé en deux ou plusieurs volumes par son

propriétaire qui pourra également réunir deux ou plusieurs volumes contigus.

Dans les rapports entre propriétaires de volumes et leurs ayants droit successifs, seuls seront pris en

considération les éléments concernant l’emplacement, l’élévation et l’encombrement des constructions

comprises dans leur volume, sans égard à leur distribution intérieure et à leur affectation.

En conséquence, chaque propriétaire pourra toujours modifier le ou les volumes lui appartenant sous

la seule réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres propriétaires. Il pourra notamment en

modifier ou changer l’affectation ou les conditions de jouissance ; il pourra aussi soumettre librement

son ou ses volumes au régime de la copropriété.

2. PRINCIPES DE DIVISION EN VOLUMES

Les constructions édifiées dans les différents volumes seront soit superposées, soit contiguës, soit

superposées et contiguës.

Sous réserve des indications autres qui résulteraient de la définition de chaque volume telle que

donnée dans l'état descriptif de division, le principe est :

- Que les limites des volumes ci-dessous décrits sont, en tout état de cause et après réalisation des

constructions, dans les plans verticaux au minimum jusqu'au nu ou parement extérieur des murs, ceux-

ci étant inclus. Toutefois, s'il s'agit des murs séparant deux volumes distincts également bâtis, la limite

ira jusqu'à l'axe médian.

- Que la dalle brute séparative entre deux volumes, y compris son étanchéité et sa protection

d’étanchéité, est la propriété du volume du dessous, exception faite du plancher bas du dernier sous-sol,

qui est intégré dans chacun des volumes situés à ce niveau.

Le tout sauf parti différent résultant de la description des volumes ci-après effectuée.

- Que le volume résiduel incluant le tréfonds est grevé au profit de l'ensemble des autres volumes

d'une servitude d'appui ceci afin de permettre la réalisation des éléments de fondation et s'il y a lieu de

toutes structures d'appui et de soutènement nécessaires à la construction et à la stabilité de l'ensemble

immobilier. Ledit volume sera aussi tenu de supporter le passage de tous réseaux et équipement

annexes.

- Que les cotes de niveau utilisées pour la définition des volumes sont définies par rapport au

Nivellement Général de la France IGN 69.

Aucun propriétaire de volume ne pourrait s'en prévaloir dans le cas où, à la réalisation, il apparaîtrait

quelques centimètres de différence dus notamment aux pentes nécessaires à l'écoulement des eaux et

à la tolérance réglementaire en pareil cas.Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

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II. DESIGNATION ET DESCRIPTION DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER

3. OBJET DU PRESENT ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION EN VOLUMES IMMOBILIERS

Le présent état descriptif de division en volumes s'applique à un ensemble immobilier sis à SCEAUX

(92330 - Hauts-de-Seine), 71, rue Houdan, 3, rue du Four et rue Voltaire, cadastré savoir :

Section Numéro Lieudit Surface

K 75p Rue du Four 90ca

K 77 Rue du Four 36ca

K 81 71, rue Houdan 1a 81ca

K 83p Rue Voltaire 1a 57ca

K 88 Rue Voltaire 17ca

K 241 Rue du Four 1a 57ca

K 258 Rue Houdan 1a 36ca

K 264 Rue du Four 21a 03ca

K 302 3, rue du Four 43ca

K A créer - 22ca

K À créer - 1a 85ca

TOTAL 31a27

Parcelles cadastrées section K nos 75 et 83 à diviser.

Parcelles cadastrées section K nos – et -- à créer, issues du domaine public.

Les surfaces surlignées en jaune seront définitives après instruction du Document Modificatif du

Parcellaire Cadastral.

Etant précisé que la superficie résultant de l’application numérique des documents cadastraux, tels

que fournis par le Centre des impôts Fonciers, fait apparaître une superficie graphique de 3099 m² qui

sera utilisée dans le présent document.

Cet ensemble immobilier prévoit la construction de commerces, de bureaux (coworking), de

logements (en accession et sociaux), d’un parc de stationnement en sous-sols et de circulations

piétonnes.

Le tout tel que cet ensemble immobilier, avec les bâtiments et les constructions qui le composent, est

figuré au jeu de plans annexé au présent état descriptif de division en volumes.

4. OBSERVATIONS PRELIMINAIRES

Il est ici précisé que l'ensemble immobilier objet des présentes, ne sera pas régi par la loi du 10 juillet

1965, en tant qu'elle institue le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le présent état descriptif de division identifie des volumes immobiliers de pleine et entière

propriété, dans le cadre du régime du droit de superficie. Il énonce également l'ensemble des servitudes

issues de l'imbrication de ces volumes, qui permettent leur coexistence.

5. SERVITUDES EXISTANTES

Cet ensemble immobilier supportera toutes les servitudes actives et passives pouvant présentementMission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

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exister, les obligations résultant des mitoyennetés avec les immeubles voisins et notamment les

servitudes résultants des actes relatés en annexe qui demeureront joints aux présentes.

6. PLANS ANNEXES

La division de l’ensemble immobilier est expliquée par les plans* projet phase PC, transmis les 9 août,

10 septembre, 15 et 28 octobre et 3 novembre 2021, établis par CoBe, Architectes à PARIS, complétés et

annotés par GEXPERTISE CONSEIL, Géomètres-Experts à SEVRES, savoir :

- Plan n° 1 : du tréfonds au premier sous-sol,

- Plan n° 2 : rez-de-chaussée,

- Plan n° 3 : du premier étage au surplomb,

- Plan n° 4 : coupe AA’,

- Plan n° 5 : coupe BB’.

Les plans sont repris sous les références suivantes :

« Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215 – Indice E

Date : Décembre 2021 – Resp : MF/PM »

*Plans utilisés :

« Plan R-1 général.dwg », « 1 RDC.dwg », « PC5.2 Façades Batiment B.dwg », « PC3 Coupes AA _ BB.dwg » et

« PC5.4 Plan des toitures.dwg ».Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

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III. DESIGNATION DES VOLUMES

L'immeuble est divisé en DEUX (2) volumes numérotés CENT (100) et CENT-UN (101), dont la désignation

suit.

7. VOLUME NUMERO CENT (100)

Le volume numéro CENT (100) est défini comme suit :

Un volume destiné à être cédé, comprenant une partie de bâtiment à usage de commerces,

logements et parkings en sous-sols, fractionné pour sa description plus aisée en CINQ (5) parties définies

comme suit :

Fraction "a"

Située du tréfonds au rez-de-chaussée,

sans limitation en profondeur,

à l'altitude supérieure 105,50 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,

et d'une surface de base de 2142 m².

Telle que représentée par une teinte verte aux plans nos 1, 2 et 4 ci-annexés.

Fraction "b"

Située du tréfonds au premier sous-sol,

sans limitation en profondeur,

à l'altitude supérieure 100,15 NGF correspondant à la face supérieure de la dalle formant plancher

haut du premier sous-sol, y compris le complexe d’étanchéité et sa protection + 5 cm,

et d'une surface de base de 399 m².

Telle que représentée par une teinte verte aux plans nos 1, 4 et 5 ci-annexés.

Fraction "c"

Située du tréfonds au rez-de-chaussée,

sans limitation en profondeur,

à l'altitude supérieure 106,10 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,

et d'une surface de base de 558 m².

Telle que représentée par une teinte verte aux plans nos 1, 2 et 4 ci-annexés.

Fraction "d"

Située du premier étage au surplomb,

de l'altitude inférieure 105,50 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,

sans limitation en élévation,

et d'une surface de base de 2153 m².

Telle que représentée par une teinte verte aux plans nos 3 et 4 ci-annexés.

Fraction "e"

Située du premier étage au surplomb,

de l’altitude inférieure 106,10 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,

sans limitation en élévation,

et d'une surface de base de 568 m².

Telle que représentée par une teinte verte aux plans nos 3 et 4 ci-annexés.Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

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8. VOLUME NUMERO CENT-UN (101)

Le volume numéro CENT-UN (101) est défini comme suit :

Un volume demeurant au domaine public, fractionné pour sa description plus aisée en TROIS (3) parties

définies comme suit :

Fraction "a"

Située du rez-de-chaussée au surplomb,

de l’altitude inférieure 100,15 NGF correspondant à la face supérieure de la dalle formant plancher

haut du premier sous-sol, à l’exclusion du complexe d’étanchéité et sa protection + 5 cm,

sans limitation en élévation,

et d'une surface de base de 378 m².

Telle que représentée par une teinte jaune aux plans nos 2, 3, 4 et 5 ci-annexés.

Fraction "b"

Situé au rez-de-chaussée,

de l’altitude inférieure 100,15 NGF correspondant à la face supérieure de la dalle formant plancher

haut du premier sous-sol, à l’exclusion de l’étanchéité et sa protection + 5 cm,

à l’altitude supérieure 105,50 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,

et d'une surface de base de 11 m².

Telle que représentée par une teinte jaune aux plans nos 2 et 4 ci-annexés.

Fraction "c"

Situé au rez-de-chaussée,

de l’altitude inférieure 100,15 NGF correspondant à la face supérieure de la dalle formant plancher

haut du premier sous-sol, à l’exclusion de l’étanchéité et sa protection + 5 cm,

à l’altitude supérieure 106,10 NGF, correspondant au-dessous de la modénature la plus basse,

et d'une surface de base de 10 m².

Telle que représentée par une teinte jaune aux plans nos 2 et 4 ci-annexés.Mission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

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IV. TABLEAU RECAPITULATIF DES VOLUMES

Numéro

du

Volume

SITUATION DU VOLUME

Nature du

Volume Fraction

Surface

de Base

(m²)

Point Bas

(Cotes N.G.F.)

Point Haut

(Cotes N.G.F.) Niveau

100

"a" 2142 Sans limitation 105,50 Du tréfonds au rez- de-chaussée

Partie de

bâtiment

destinée à

être cédée

"b" 399 Sans limitation 100,15 Du tréfonds au premier sous-sol

"c" 558 Sans limitation 106,10 Du tréfonds au rez- de-chaussée

"d" 2153 105,50 Sans limitation Du premier étage au surplomb

"e" 568 106,10 Sans limitation Du premier étage au surplomb

101

"a" 378 100,15 Sans limitation Du rez-de-chaussée au surplomb

Domaine

Public "b" 11 100,15 105,50 Rez-de-chaussée

"c" 10 100,15 106,10 Rez-de-chausséeMission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

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V. SERVITUDES

9. SERVITUDES GENERALES

9.1. Servitudes générales d'appui, d'accrochage et de prospect.

L'ensemble immobilier étant composé de divers ouvrages superposés et imbriqués, les ouvrages qui

supportent de quelque manière que ce soit d'autres ouvrages appartenant à d'autres propriétaires, sont

grevés de toutes les servitudes d'appui et d'accrochage.

Les différents ouvrages sont en outre grevés et profitent de toutes servitudes, de vue, de prospect et

de surplomb, rendues nécessaires par la structure même de l'ensemble immobilier.

En outre, les charges maximales pour lesquelles les structures porteuses ont été réalisées et telles

qu’elles résultent du projet faisant l’objet du dépôt des permis de construire devront être constamment

respectées lors de la construction ou toute modification des ouvrages compris dans chaque volume.

9.2. Servitude d’accrochage.

Dans le cas où la dalle constituant le plafond ou le plancher d’un local n’appartiendra pas au

propriétaire de ce local mais au propriétaire d’un « volume » supérieur ou inférieur, cette dalle sera

grevée d’une servitude d’accrochage pour des équipements divers (canalisations, faux plafonds,

éléments de décoration) entraînant des charges compatibles avec les structures portantes. Le

propriétaire du local aura ainsi le droit de pratiquer de petits percements, travaux et ouvrages

susceptibles de n’apporter aucune détérioration aux structures porteuses et a fortiori de ne pas porter

atteinte à la stabilité de celles-ci.

9.3. Canalisations, gaines et réseaux divers.

Les différents ouvrages appartenant à des propriétaires distincts sont grevés de servitudes

réciproques pour l'installation et le passage, l'entretien, la réfection et le remplacement de toutes

canalisations, gaines et réseaux divers qu'ils soient publics ou privés nécessaires à l'alimentation et

l'évacuation technique de toutes les parties de l'ensemble immobilier. Ces servitudes devront être

exercées de manière à gêner le moins possible l'utilisation et l'usage normal des ouvrages grevés.

Dans la mesure où ils ne demeureront pas la propriété des services publics ou de la société

concessionnaire, les canalisations, gaines et réseaux divers affectés à l'usage d'un volume, seront la

propriété de ce volume à partir des canalisations générales. Lorsque ces canalisations, gaines et réseaux

seront, sur une partie de leur parcours, communs à deux ou plusieurs volumes ils seront indivis entre

ces volumes et leur entretien et remplacement seront répartis entre les volumes concernés au prorata

de leur surface de plancher construite.

9.4. Entretien - Réparations - Reconstruction.

9.4.1. Obligation générale d'entretien et réparation.

Chaque propriétaire devra assurer l'entretien et la réparation de ses locaux et ouvrages de façon telle

qu'ils n'affectent à aucun moment la solidité de l'ensemble immobilier et la sécurité de ses occupants et

qu'ils n'entravent pas l'utilisation normale des autres parties de l'immeuble.

À cet effet, chaque fonds bénéficie sur les fonds qui lui sont contigus, des servitudes de tour d’échelle

pour permettre l’exécution des travaux sur les murs de façades.

Travaux - Modifications - Reconstruction.

Chaque propriétaire pourra réaliser sur ses ouvrages ou locaux tous travaux quelconques à la

condition expresse qu'ils n'affectent en rien la solidité de l'ensemble immobilier et l'usage des éléments

de celui-ci appartenant à d'autres propriétaires.

Lorsque les travaux envisagés sont susceptibles d'affecter la solidité de l'ensemble immobilier, ils ne

pourront être entrepris qu'avec l'accord préalable et écrit de tous les autres propriétaires concernés. IlMission : M21/002652 – Lieu : LI/0022215

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pourra être exigé que les travaux soient réalisés sous le contrôle de l'architecte de l'ensemble immobilier

dont les honoraires seront à la charge de l'auteur des travaux en cause.

Lorsque les travaux envisagés affectent l'usage d'éléments de l'ensemble immobilier appartenant à

d'autres propriétaires, ils ne pourront être entrepris qu'avec l'accord préalable et écrit de ces

propriétaires.

Si les travaux envisagés affectent à la fois la solidité de l'ensemble immobilier et l'usage des éléments

de celui-ci appartenant à d'autres propriétaires, les dispositions figurant aux deux alinéas qui précèdent

seront applicables cumulativement.

En cas de destruction involontaire des ouvrages de l'ensemble immobilier et si leur reconstruction est

décidée, les nouveaux ouvrages devront obligatoirement présenter des caractéristiques techniques au

moins équivalentes à celles des ouvrages détruits.

Toutefois, si un ou plusieurs propriétaires décident de ne pas reconstruire, ils devront indemniser les

autres propriétaires du préjudice qui en résultera pour eux. Cette indemnisation aura lieu dans des

conditions fixées soit à l'amiable soit par voie d'expertise. Dans ce dernier cas, si les parties ne sont pas

d'accord sur le choix d'un expert, ce dernier sera nommé par voie judiciaire à la demande de la partie la

plus diligente.

L'ensemble des travaux d'amélioration, de modification ou de reconstruction des ouvrages de

l'ensemble immobilier devra obligatoirement être exécutés en respectant :

- Les limites des volumes dont dépendent ces ouvrages, telles qu'elles sont définies ci-dessus.

- Les autorisations administratives éventuellement nécessaires et les règles de sécurité en vigueur.

- Et les conventions diverses conclues par chaque propriétaire lors de son acquisition.

9.5. Modalités d’exercice des servitudes ci-dessus.

Les modalités d’exercice des servitudes ci-dessus seront, le cas échéant, ultérieurement précisées aux

termes d’une convention conclue entre tous les propriétaires des ouvrages de l’ensemble immobilier.

Cette convention définira notamment les modalités d’entretien, réparations, reconstruction ou

assurances des équipements et ouvrages concernés par ces servitudes et fixera, s’il y a lieu, la répartition

de certaines dépenses entre les propriétaires concernés.

D’une manière générale, chaque propriétaire de l’ensemble immobilier devra accepter et consentir

sans indemnité les servitudes non prévues au présent acte et qu’il s’avérerait nécessaire de constituer

pour l’utilisation normale des différents volumes.

10. SERVITUDE PARTICULIERE

A titre de servitude réelle et perpétuelle, le volume 100 (fonds servant) constitue au profit du volume

101 (fonds dominant), à ses propriétaires successifs, à leurs ayants droit et préposés, une servitude pour

la remontée de réseaux publics, la pose, la fixation et l’entretien d’éléments d’éclairage et de décoration.

Cette servitude n’est pas représentée sur les plans ci-annexés.

La servitude ci-dessus définie s’exercera sur les façades du bâtiment à construire dans le volume 100.

L’utilisation de la servitude, objet des présentes, ne devra cependant pas apporter de nuisances au

propriétaire du fonds servant, où à ses locataires et ayants droits, par dégradation de son propre fonds

ou par un usage inadapté à l’assiette de cette servitude ou aux besoins des propriétaires du fonds

dominant.

Cette servitude est concédée à titre gratuit.