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unknown - DCM 25 102 annexe tamponne 1
Document publié le Jeudi 9 janvier 2025 par la commune de Sèvremoine.
Lien du pdf (unknown - DCM 25 102 annexe tamponne 1)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Vieillesse,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de Maine et Loire
Pôle d’évaluation domaniale
1 Rue Talot / BP 84112
49041 Angers Cedex 01
Courriel : ddfip49.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 12/05/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques du Maine-et-Loire
à
Monsieur le Maire de Sèvremoine
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Olivier GUÉRINEL
Courriel : olivier.guerinel@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 02.41.22.03.66
Réf DS: 22459380
Réf OSE : 2025-49301-11236
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Unité foncière regroupant 4 parcelles sur lesquelles sont positionnés un ancien Éhpad, vandalisé et brûlé, une ancienne école, et un ancien corps de ferme avec une grange adjacente
Adresse du bien : Rue Jeanne d’Arc – Saint-André-de-la-Marche – 49450 Sèvremoine
Valeur : 194 000,00 € assorti d’une marge d’appréciation de 20 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : Mme Laurence CHÉNÉ, chargée de mission au foncier à la mairie de Sèvremoine - 02.41.64.76.33 / urbanisme@sevremoine.fr
2 - DATES
de consultation : 12/02/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant (pas de réponse) : 12/05/2025
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 19/03/2025
du dossier complet : 12/05/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Cession d’un ensemble immobilier par la Commune de Sèvremoine à WF TRANSACTIONS, société par actions simplifiée, immatriculée auprès du Greffe du Tribunal de Commerce d’Angers (SIREN 941 279 317).
Le 9 janvier 2025, ladite société a fait une offre d’achat du bien moyennant le prix de 100 000,00 €.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Depuis, cette offre a été portée à 140 000,00 € (paiement comptant, sans besoin de financement).
La validité de l’offre est soumise à la réalisation de deux conditions suspensives :
- la possibilité de mettre en commercialisation les lots avant la signature définitive de l’acte d’acquisition ;
-la mise à disposition des clés avant la signature définitive de l’acte de vente.
Lors de sa séance du 24 avril 2025, le Conseil municipal de Sèvremoine a émis un accord de principe quant à cette proposition, sous réserve du présent avis domanial.
Le projet consiste en une réhabilitation du site avec création de logements et d’une cellule commerciale, avec a priori très peu de démolition.
3 Projet d’allotissement du site :
4 Aucun élément financier n’ayant été transmis pour établissement d’un compte à rebours aménageur (des promoteurs commercialiseraient à minima des appartements dans l’ancien éhpad après les avoirs acquis auprès de WF TRANSACTIONS (espaces bruts) et aménagés), la présente évaluation ne pourra être effectuée qu’en « poursuite d’usage ».
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
L’emprise soumise à expertise est située sur la commune déléguée de Saint-André-de-la-Marche qui appartient à la commune nouvelle de Sèvremoine.
Unité urbaine mono-communale de 25 806 habitants en 2021, cette dernière fait partie de l’aire d’attraction de Cholet dont elle est une commune de la couronne.
Le territoire de la commune déléguée de Saint-André-de-la-Marche est positionné de part et d’autre de la route nationale 249 (E62) qui relie Nantes à Cholet, bénéficiant d’échangeurs à proximité des Actipôles Atlantique et Anjou.
4.2. Situation particulière, environnement, accessibilité, voirie et réseau
L’ensemble immobilier à expertiser constitue une unité foncière de quatre parcelles située à proximité immédiate du cœur de bourg historique et ancien de Saint-André-de-la-Marche (mairie, agence postale et église).
Il occupe la partie nord-ouest d’un îlot urbain délimité par les rues de la Tannerie, Marie Fournier, Jeanne d’Arc, de la Maison Neuve, de Bretagne et Saint-Paul.
Le pourtour dudit îlot présente un habitat diversifié, avec des bâtiments d’habitation plutôt anciens et regroupés (XIXème et première moitié du XXème) sur les rues Saint-Paul, de la Tannerie, Marie Fournier et Jeanne d’Arc, récents et plus discontinus sur les rues de la Maison Neuve et de Bretagne.
Le cœur d’îlots comprend également quelques maisons disséminées dans un environnement arboré que ponctuent quelques jardins potagers, diverses impasses (rue du Logis, allée de la Chaumière, impasse des Vignes), prolongées par des cheminements piétonniers ou voies douces, assurant une circulation traversante.
L’emprise cessible, très contournée, dispose d’un accès privilégié par la rue Jeanne d’Arc, placette goudronnée desservant ses trois espaces constitutifs (anciens éhpad, école et ferme).
5 Un second accès se trouve rue de la Maison Neuve, consistant en un portail métallique à double battant donnant sur l’ancienne cour de ferme.
L’unité foncière présente une déclivité accusée dans sa partie nord-ouest, les bâtiments et jardins de l’ancienne école étant nettement en surplomb de la rue Marie Fournier.
L’ensemble des bâtiments est relié aux réseaux classiques (eau potable, eaux pluviales, assainissement collectif et électricité) sans présager de la conformité des raccordements et de leur caractère opérationnel ou non.
4.3. Références cadastrales
L’unité foncière expertisée figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
Commune nouvelle de
Sèvremoine
Commune déléguée de
Saint-André-de-la-Marche
264 AA 176 2 Rue Jeanne d’Arc 1 368 m² Sol (ancienne école)
264 AA 350 2 Rue Jeanne d’Arc 3 436 m² Sol (ancien éhpad)
264 AA 351 6 Rue Jeanne d’Arc 594 m² Sol (ancien corps de ferme et grange)
264 AA 443 Rue Jeanne d’Arc 20 m² Sol (emprise asphaltée)
Soit une emprise totale de 5 418 m².
Réserve s’agissant de la parcelle 264 AA 443 déclarée
comme cessible par le consultant : elle ne figure pas
sur le plan d’allotissement de l’acquéreur pressenti.
Par ailleurs, il peut être utile pour la Commune de la
conserver aux fins d’entretien de la chapelle Notre-
Dame-de-Pitié sans quoi une servitude de tour
d’échelle devra être prévue à l’acte de vente à
intervenir.
L’évaluation de l’ensemble immobilier se faisant terrain intégré, sa présence ou non dans l’emprise cédée ne revêt toutefois pas d’importance pour l’établissement de la valeur vénale.
4.5. Historique
Les origines de la maison de retraite et de l’école de filles de Saint-André-de-la-Marche remontent au XIXème siècle et à une suite de donations ayant eu lieu en 1824, 1877 et 1878.
Ces établissements ont d’abord appartenu à la Congrégation des Sœurs de Saint-André qui a fusionné en 1876 avec celle des Sœurs de Torfou.
À l’occasion de cette fusion, les biens ont fait l’objet d’une donation à la Fabrique de Saint-André qui en a conservé la propriété jusqu’à la séparation de l’Église et de l’État.
Ils échoient ensuite au Bureau de Bienfaisance de Saint-André, la Congrégation des Filles de Sainte- Marie de Torfou en conservant l’usufruit jusqu’à l’acquisition de ce dernier par la Commune de Saint-André-de-la-Marche le 16 février 1980.
6 Second-Empire/Début de la IIIème République : chapelle et maison des sœurs attenante
1982-1983 : restructuration et agrandissement du bâtiment
principal de l’éhpad.
1993/1994 : construction du pavillon Clément.
1998 : reconstruction du service cuisine.
2018 : fermeture définitive de la maison de retraite, non
conforme aux normes d’accessibilité et de confort hôtelier,
de trop petite capacité, les lits étant transférés pour partie à
l’Éhpad de Saint-Germain-sur-Moine et pour partie à celui de
Saint-Macaire-en-Mauges.
4.5. Descriptif
1) Ancienne école
Ensemble hétéroclite constitué de bâtiments de plain-pied pour l’essentiel, le tout érigé à partir du deuxième tiers du XIXème siècle (les bâtiments actuels figurant au cadastre napoléonien de 1834 paraissant avoir été remplacés par une partie de ceux visibles actuellement).
- Bâtiment Nord
Ouvrage de plain-pied positionné parallèlement à la Rue Jeanne d’Arc, avec murs en moellons recouverts d’un crépi, présentant des chaînages d’angles, jambages et linteaux en granite de Saint- Macaire sur sa façade principale aspectées Sud, et quatre fenêtres plein-cintre, au Nord, avec modénature en briques.
Les façades Est et Ouest sont aveugles.
7 Les huisseries, PVC, sont à double vitrage et une toiture à quatre pans très basses et recouvertes de tuiles coiffe le tout.
Sols carrelés/chauffage a priori au fuel.
L’ensemble est en état d’usage.
- Bâtiment sud
Ouvrage à deux niveaux (rez-de-chaussée et combles en partie aménageables), plus ancien (milieu du XIXème ?), en forme de T, lié au bâtiment nord par un préau de cinq travées (poteaux, jambages et charpente bois supportant un toit à deux pans en tuiles plates mécaniques) auquel sont adossées deux dépendances à l’ouest (local exigu en parpaings béton avec toiture en tôles ondulées métalliques et rouillées/remise plus vaste en parpaings de béton avec toit en appentis recouvert de tôles ondulées en fibrociment).
Le bâtiment, construit en moellon avec éléments structurants en granite de Saint-Macaire (piliers d’angles, fenêtres, portes), présente une toiture en T, chaque partie, à deux pans, ménageant trois pignons.
La couverture, en ardoise est en bon état.
Les combles, non visités, sont accessibles par un escalier droit le long du mur nord formant la base du T.
Huisseries PVC avec double vitrage.
Sols carrelés/chauffage a priori au fuel.
- Bâtiment Ouest
De facture plus récente, il est appuyé contre la majeure partie de la façade ouest du bâtiment précédemment décrit.
8 Il abrite les sanitaires de l’école et une ancienne salle de jeux.
Murs en parpaings de béton recouverts d’un crépi, toits en appentis en tuiles plates, ouvrant en PVC avec double-vitrage.
Bâtiment en bon état mais en voie de colonisation par le lierre.
- Loggia
Bâtiment construit essentiellement en briques, positionné dans la partie sud de la parcelle, ouvrant sur un ancien jardin arboré par cinq arcades plein-cintre en briques, et manifestement amputé d’une partie vers le nord.
- Autres espaces
Cour asphaltée et arborée, avec ancien bac à sable devant les bâtiments nord et sud.
Jardin arboré au sud et jardin enherbé en surplomb de la Rue Marie Fournier.
L’acte d’acquisition du bien par le consultant le 12 mai 2017 précise qu’il a été repéré la présence de matériaux et produits contenant de l’amiante. Par ailleurs le DPE est de classe C et l’émission de GEF est de classe D.
2) Ancien éhpad de 49 lits
- Descriptif du bien lors de la précédente évaluation en décembre 2017.
Cinq bâtiments principaux et attenants constituent le site :
- un bâtiment principal de 1982 en pierres/parpaings sous enduit avec couverture ardoises. Au rez- de-chaussée, entrée, locaux administratifs, salle à manger, salon, salle d’activités, cuisine en extension et remise aux normes en 1998, locaux divers et sanitaires. Au 1er étage : chambres, salon, sanitaires, douches, bureaux, archives. Au 2d : même aménagements hormis la salle archives.
- une chapelle néogothique vétuste, avec chaufferie, buanderie, lingerie attenantes.
- un bâtiment des années 1993/1994 dit pavillon Clément. Sous-sol : stockages matériels, atelier, chambre mortuaire. Rez-de-chaussée : couloir desservant des chambres, salles de bains, salon, pièces techniques.
- deux bâtiments très anciens avec chambres vétustes.
Cour asphaltée, passage commun et patio.
9 Particularités techniques :
- sols : PVC et carrelages.
- fermetures : PVC double vitrage ou bois simple vitrage.
- chauffage au fuel (2 chaudières), convecteurs électriques, production eau chaude électrique.
- pas de groupe électrogène.
- présence de deux ascenseurs.
- État général lors de la visite le 19 mars 2025.
Ensemble en partie muré (rez-de-chaussée).
La majeure partie des bâtiments est ravagée : sanitaires vandalisés, plafonds suspendus tombés au sol, infiltrations et fuites d’eau, nombreux espaces calcinés par suite d’incendies criminels.
L’intérieur des bâtiments nécessite une réhabilitation lourde et totale, ne subsistant réellement, et qu’à peu près, le clos et le couvert.
10 3) Ancien corps de ferme et grange
Bâtiments datés de 1890 dans la documentation cadastrale, construits en moellons avec entourages des portes et fenêtres en granite ou en briques, certains ayant été cimentés depuis.
Huisseries bois avec simple vitrage.
Toitures en tôles de fibrociment sur charpente bois.
Une partie de la maison d’habitation, à l’ouest, est de type R+1 (pièce à vivre cuisine/grenier), avec un prolongement dans d’anciennes dépendances de plain-pied (chambres douche/wc).
À l’est, une grange autrefois à deux niveaux, est positionnée à l’angle des rues Jeanne d’Arc et de la Maison Neuve.
L’ensemble, en état médiocre, présente toutefois un bon potentiel pour une restauration respectueuse du bâti ancien.
L’intérieur de la partie habitation est totalement inhabitable et nécessite une profonde réhabilitation avec mise aux normes techniques, sanitaires et environnementales.
L’ensemble est toutefois raccordé aux réseaux classiques, mais sans conformité, et ne dispose d’aucune isolation.
4.6. Surfaces du bâti
Ancienne école : 292 m² de surfaces principales et 135 m² de parties secondaires couvertes, d’après la documentation cadastrale, soit un total de 427 m².
Ces surfaces sont corroborées par une mesure sur Icad, en appliquant une décote de 20 % pour les murs épais des bâtiments qui sont anciens, et 90 % pour les bâtiments secondaires souvent ouverts sur une de leurs façades.
Parties principales : (115,06 + 269,83) x 80 % = 307,91 m²
Parties secondaires couvertes (préaux, loggia, petits édicules) :
(6,17 m² + 36,15 m² + 66,03 m² + 41,14 m²) x 90% = 134,54 m²
Le service retiendra une surface de 292 m² pour valoriser l’école, les parties secondaires couvertes ne constituant, au cas d’espèce, que des dépendances.
11 Ancien éhpad : 2 253,19 m² de surface utile.
Bâtiments Étages Surfaces utiles Détails
Bâtiments originels
et bâtiment principal
Rez-de-chaussée 714,30 m²
44,22 m² (accueil et administration), 17,52 m² partie hébergement (1 chambre avec wc), 122,24 m² d’espace cuisine, 73,45 m² de zone restauration (2 salles à manger + 1 office), 107,41 m² de vie collective/animation (séjour, salon, salon TV, toilettes), 118,13 m² de circulations et dégagements, 61,20 m² de rangements et locaux techniques, 30,58 m² de secteur soins/zone personnel, 52,83 m² de lingerie/buanderie, 70,74 m² d’espace cultuel, 15,98 m² d’atelier.. Soit 714,30 m² de surface utile + 16,58 m² d’escaliers et ascenseurs.
1er étage 467,62 m²
307,95 m² de partie hébergement (19 chambres avec wc, salle de bains, wc PMR, douche PMR), 31,79 m² de salon/salle à vivre, 92,72 m² de circulations et dégagements, 23,72 m² de secteur soins/zone personnel, 11,44 m² de rangements et locaux techniques. Soit 467,62 m² de surface utile + 29,75 m² d’escaliers et ascenseurs.
2ème étage 467,62 m²
307,95 m² de partie hébergement (19 chambres avec wc, salle de bains, wc PMR, douche PMR), 31,79 m² de salon/salle à vivre, 92,72 m² de circulations et dégagements, 15,66 m² de secteur soins/zone personnel, 19,50 m² de rangements et locaux techniques. Soit 467,62 m² de surface utile + 29,75 m² d’escaliers et ascenseurs.
Total Bâtiments originels et bâtiment principal 1 649,54 m² /
Pavillon Clément +
2 bâtiments anciens
adjacents
Sous-sol 103,46 m² 79,31 m² d’atelier, 14,26 m² de chambre mortuaire, 6,65 m² de sas et 3,24 m² de wc.
Rez-de-chaussée 449,26 m² 202,70 m² de partie hébergement (10 chambres avec wc, salle de bains, douche, wc PMR), 19,43 m² de salons (coiffure, salon), 191,36 m² de circulations et dégagements, 5,31 m² de chaufferie. Soit 449,26 m² de surface utile + 2,02 m² d’escalier.
1er étage 50,93 m² 50,93 m² d’archives administratives, local animation, productions ECS. Soit 50,93 m² de surface utile + 0,70 m² d’escalier et dégagement.
Total pavillon Clément 603,65 m² /
Total général 2 253,19 m² /
12 13 Ancien corps de ferme et grange :
(Surfaces d’après la documentation cadastrale)
Partie habitation avec étage : 70 m² (35 m² par étage)
Partie de plain-pied : 55 m² (28 m² + 27 m²)
Grange : 70 m² (N.B. : la suppression du plancher séparatif entre le rez-de-chaussée et l’étage n’a pas été déclarée de sorte que deux espaces de 70 m² sont recensés au Cadastre).
Ces surfaces sont corroborées par une
mesure sur Icad, en appliquant une décote
de 20 % pour les murs épais des bâtiments
qui sont anciens.
44,2 m² x 80 % = 35,36 m².
70,45 x 80 % = 56,36 m²
95,19 m² x 80 % = 86,15 m²
Le service retiendra donc 125 m² de surface « habitable » (70 m² + 55 m²) et 70 m² de surface utile (grange).
14 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
1) Ancienne école
Acquisition moyennant le prix de 130 000,00 € aux termes d’un acte reçu le 12 mai 2017 par Me SIMON, notaire à Saint-Macaire-en-Mauges, et publié le 7 juin suivant au S.P.F. de Cholet, volume 2017 P, formalité n° 2935.
2) Anciens éhpad, corps de ferme et sa grange
Transfert de bien entre l’Éhpad de Saint-André et la Commune nouvelle de Sèvremoine par suite de la dissolution le 18 décembre 2018 de l’établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Éhpad) public autonome de Saint-André-de-la-Marche, aux termes d’un acte administratif reçu par M. le Maire de Sèvremoine les 13, 19 et 21 février 2019, et publié au S.P.F. de Cholet le 26 février suivant, volume 2019 P, formalité n° 1210.
Cet acte comprend la disposition suivante :
5.2. Conditions d’occupation
Libre.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Les parcelles 264 AA 176, 250 et 251 sont classées en zone 1AUha au P.L.U. de Sèvremoine, secteur à urbaniser à vocation principale d’habitat, ouvert à l’urbanisation.
Elles font partie d’un périmètre soumis à Orientation d’Aménagement et de Programmation (article L.151-6 du Code de l’urbanisme)..
15 La parcelle 264 AA 443 est classée quant à elle en Uba, secteur urbain contemporain, et se trouve hors O.A.P..
Toutes les parcelles sont dans un périmètre de droit de préemption urbain.
6.2.Date de référence et règles applicables
P.L.U. approuvé le 28 septembre 2023.
Dernière procédure approuvée le 26 septembre 2024.
16 7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Biens bâtis : bâtiments et anciens bâtiments à usage scolaire - valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface terrain / SU urbanisme Prix € Prix/m² Observations
01 30/01/2025
9 Place de la Mairie
Chavagnes-les-Eaux
49380 Terranjou
B 1902 1 208 m² 624 m² UA 200 000 € 320,51 € Ancienne école de 1879
02 17/04/2023
2 Rue de la Châtaigneraie
Beausse
49410 Mauges-sur-Loire
024
A 239,
240, 454 &
455
2 265 m² 243 m² UA 35 000 € 144,03 € Ancienne école publique et maison d’habitation
03 31/03/2023
23 bis, 25, 27, 29 et 29 bis
Rue Saint-Paul
Saint-André-de-la-Marche
49450 Sèvremoine
264 AA
657, 658,
663, 664 &
665
1 660 m² 710 m² 1AUha 180 000 € 253,52 € Ancien bâtiment à usage scolaire et de bâtiment de fonction
04 26/04/2022
12 Rue Chanoine Libault
Beaupréau
49600 Beaupréau-en-Mauges
AM 254 et
440 2 730 m² 693 m² UB 170 000 € 245,31 € Ancien restaurant scolaire acquis pas le requérant
05 18/12/2020
24 B Rue Nationale
Le Bourg
49690 Coron
AB 1137,
1139 et
1140
792 m² 152 m² UA 45 000 € 296,05 € Ancienne école
06 15/01/2020
12 Rue des Écoles
Landemont
49270 Orée-d’Anjou
172 AB
421, 852,
1100 &
1102
966 m² 164 m² UE 75 000 € 457,32 €
Ensemble immobilier à usage d’école comprenant
salle de repos, salle de classe maternelles, espace
cuisine, sanitaire et chaufferie (chauffage central
gaz). Préaux et cour.
07 19/10/2018 2 Rue des Dames 49280 Saint-Léger-ss-Cholet AA 55, 56,
57, 58 &
59
1 338 m² 358 m² UA 110 000 € 307,26 € École
08 24/10/2018
11 Rue de Valbourg
Chemillé-Melay
49120 Chemillé-en-Anjou
AC 493 1 538 m² 240 m² UA 100 000 € 416, 66 € Ancienne école
09 04/07/2018
4 Rue de l’École
La Tourlandry
49120 Chemillé-en-Anjou
351
AA 444 &
514
1 224 m² 280 m² UAb 115 000 € 410,71 € Ancienne école
10 12/05/2017
2 Rue Jeanne d’Arc
Saint-André-de-la-Marche
49450 Sèvremoine
264 AA
176 1 368 m² 427 m² 1AUha 130 000 € 304,45 € Ensemble de bâtiments scolaires
Terrain autour
Moyenne 315,58 € Arrondie à 315,00 €
Biens bâtis : Éhapd - Valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface terrain / SU Nombre de lits Prix € Prix/m² Prix/lit Observations
01 23/04/2024
Rue des Triqueries
Saint-Florent-le-Vieil
49410 Mauges-sur-Loire
276 AA
357, 358,
362, 363 &
364
7 294 m² 3 712 m² 57 400 000 € 108 € 7 018 €
Transfert à titre gratuit entre
la Maison de Retraite de
Saint-Florent-le-Vieil et la
Commune de Mauges-sur-
Loire – Valeur vénale évaluée
à 400 00 €
02 18/12/2023 1 Rue Saint-Jean Rochefort-sur-Loire AB 40 4 554 m² 1 848 m² 49 500 000 € 271 € 10 417 € Maison de retraite, atelier, lingerie, chapelle.
17 03 14/12/2023 24 Rue de Tivoly 79250 Nueuil-les-Aubiers AH 182 723 m² 778 m² 34 115 000 € 148 € 3 382 € Ancien éhpad fermé le 01/07/2009.
04 31/08/2023
7 Rue du Port
Châteauneuf-sur-Sarthe
49330 Les Hauts-d’Anjou
080 AH
543, 544,
545 & 937
2 920 m² 1 032 m² 34 195 000 € 189 € 5 735 € Ancien éhpad
05 22/12/2022 150 Rue de la Gueule du Loup 49400 Saumur BK 369 & 370 7 140 m² NC 51 400 000 € / 7 843 € Ancienne maison de retraite
et ses annexes, fermée en
2017.
06 09/12/2020 57 Rue de l’Épine 53000 Laval
CD 193,
436, 437 &
482
5 721 m² 5 000 m² environ 126 566 646 € 113 € 4 497 €
Immeuble des années 1970
vendu 1 € à un bailleur social
et démoli depuis. Valeur
vénale évaluée à 566 646 €
07 06- 09/11/2020 Les Mistrais 37130 Langeais BD 274, 548 & 550 12 597 m² NC 79 352 000 € / 4 456 € Établissement ouvert en 1972 et démoli en 2021.
08 13/06/2019 6 Rue des Lavanderies 53100 Mayenne AX 185 & 261 1 134 m² 2 000 m² environ 60 201 835 € 100 € 3 364 € Ancien Éhpad
09 31/10/2017
Rue des Tisserands
La Pommeraye
49620 Mauges-sur-Loire
AE 86 2 326 m² 1 969 m² 52 360 000 € 183 € 6 923 €
Hall d’accueil, salles de
repos, chambres avec salle
d’eau et wc, self, cuisine
industrielle, salon commun,
bureaux administratifs, sous-
sol. Jardin autour.
Moyenne 159 € 6 098 € /
Moyenne
sans T1, T2
& T6
155 € 5 284 € /
Moyenne
T3, T4, T5
& T7
168,50 € 5 354 € Arrondie à 5 350,00 €
Biens bâtis : Maisons anciennes à rénover - Valeur vénale
N date mutation commune adresse cadastre surface terrain / SU urbanisme Prix € Prix/m² Observations
01 26/10/2023
11/13 Rue de Vendée
Gesté
49600 Beaupréau-en-Mauges
151 AC
182 & 184 833 m² 92 m² UA 10 000,00 € 108,70 €
Deux petites maisons accolées faisant
l’objet d’un arrêté de péril. Maison 1 : 3
pièces, grenier et cave sous partie. Maison
2 : 3 pièces, grenier, cave sous la cuisine.
Dépendances et jardin derrière.
02 20/09/2023
Rue de la Madeleine
La Poitevinière
49510 Beaupréau-en-Mauges
243 AB
47 82 m² 62 m² UA 4 500,00 € 72,58 €
Bâtiment vétuste, anciennement à usage
d’habitation, comprenant 3 pièces et
datant de 1750.
03 01/12/2021
26 Rue Charles Turpin de Crissé
Jallais
49510 Beaupréau-en-Mauges
162 AC
1233,
1234 &
1236
75 m² 100 m² UA 26 000,00 € 260,00 € Un immeuble ancien de 1800, vétuste. Deux pièces en rdc et grenier.
18 04 23/09/2021
18 Rue de Vendée
Gesté
49600 Beaupréau-en-Mauges
151 AC
85 268 m² 48 m² UA 5 500,00 € 114,58 €
Un immeuble en état de ruines. 3 pièces,
grenier, cave. Cour attenante avec
dépendance. Puits.
05 18/08/2020
4 Rue du Centre
Roussay
49450 Sèvremoine
263 A
275 64 76 m² Uab 16 560,00 € 217,89 €
Maison d’habitation à rénover et
inhabitable en l’état. Cuisine, salon/séjour
au rdc. 2 chambres et salle d’eau à l’étage.
Petite cour derrière. Toiture bâchée.
Plancher supporté par des étais.
Moyenne 154,75 € Arrondie à 150,00 €
Sources externes à la DGFIP : Néant.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Le caractère très atypique de l’ensemble immobilier expertisé, lequel regroupe une ancienne école, un ancien éhpad et un ancien corps de ferme avec une grange attenante, ne permet pas de trouver de termes de comparaison pertinents permettant son évaluation en bloc.
De fait, il a été procédé à trois études de marché correspondant aux composantes du bien positionnées sur l’unité foncière de 5 418 m² : ancienne école / ancien éhpad / ancien corps de ferme ou maison en mauvais état.
Pour autant, la valeur de l’ensemble ne saurait résulter de la somme des trois valeurs déterminées pour chacune des composantes, une décote pour vente en bloc devant être appliquée.
Pour chacun des biens, l’évaluation est faite terrain intégré.
1) Valorisation de l’ancienne école.
Le marché de ce type de bien est relativement stationnaire comme permet de la constater une étude réalisée sur les Mauges sur une période de 8 années.
Dix termes de comparaison sont proposés, le plus ancien étant l’acquisition de l’école privée de Saint-André-de-la-Marche par le consultant.
Le prix de vente au m² de ce bien, à savoir 304,45 €/m² est très proche de la moyenne des prix correspondant à l’ensemble des transactions : 115,58 €/m² arrondie à 115,00 €/m².
Appliqué à la surface des espaces clos présents sur le site (salles de classe, de jeux/garderie, sanitaires), on obtient une valeur vénale estimée à 292 m² x 315,00 €/m² = 91 980,00 € qui est arrondie à 92 000,00 €.
2) Valorisation de l’ancien éhpad
Le marché est beaucoup plus hétérogène, les prix pratiqués dépendant de la localisation de l’établissement, de l’état du bâti et de sa plus ou moins grande homogénéité, des surfaces proposées, de la possibilité de réhabiliter le bien en changeant sa destination ou de la nécessité de le démolir après l’avoir généralement désamianté.
Neuf ventes sont proposées à titre de termes de comparaison, les anciens éhpads étant localisés en Maine-et-Loire ainsi que dans trois départements limitrophes.
19 On constate que les transactions afférentes à d’anciens éhpads situés en Anjou se font à des prix au m² systématiquement supérieurs.
Un terme, à Rochefort-sur-Loire, constitue une valeur très haute du marché qui ne paraît pas transposable au cas d’espèce.
Deux valeurs vénales sont proposées uniquement à titre indicatif, s’agissant de la valorisation de biens qui sont soit transféré à titre gratuit, soit cédé par une collectivité à un bailleur social moyennant un prix de 1,00 €.
Exception faîte de ces trois transactions, en retenant les quatre plus récentes, on obtient un prix au lit de 5 354,00 €, arrondie à 5 350,00 €.
Ce prix à la place paraît plus pertinent qu’un prix au m² de surface utile, la part des espaces dévolus à la vie collective variant sensiblement d’un établissement à l’autre en fonction de leur période de construction de même que celui mis à la disposition exclusive de chaque résident (généralisation progressive des chambres individuelles dotées de sanitaires et salles d’eau privatives).
L’ancien éphad offrant 49 places, il en ressort arithmétiquement une valeur vénale de 49 lits x 5 350,00 €/lit = 262 150,00 €.
Pour autant, cette valeur ne paraît pas appropriée au bien considéré dans la mesure où ce dernier a été victime de nombreuses déprédations, actes de vandalisme allant jusqu’à la destruction systématique des sanitaires et au ravage de la quasi-intégralité de l’intérieur par suite d’incendies criminels.
Compte tenu de ces éléments, il est proposé de réduire de 50 % la valeur vénale susvisée, laquelle est ramenée à 131 075 € arrondie à 131 000,00 €.
3) Valorisation de l’ancien corps de ferme et sa grange
La recherche de transactions afférentes à des ventes de maisons ou ancien corps de ferme dans les Mauges nécessitant une réhabilitation totale a permis de trouver cinq termes de comparaison sur les cinq dernières années pour un prix moyen de 150,00 €/m².
En considérant la grange comme une dépendance et retenant une surface potentiellement habitable de 125 m², une valeur de 18 750,00 € se dégage pour l’ancienne ferme et son annexe à usage agricole, arrondie à 19 000,00 €.
4) Valorisation de l’ensemble immobilier
La valeur vénale de l’ensemble immobilier ne saurait correspondre à la somme des valeurs vénales assignées à chacune de ses composantes.
Une décote de 20 % pour vente en bloc sera appliquée de sorte que la valeur vénale de l’ensemble immobilier expertisé est estimée à :
(92 000,00 € + 131 000,00 € + 19 000,00 €) x 80 % = 242 000,00 € x 80 % = 194 000,00 €.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix.
Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale est estimée à 194 000,00€ hors taxe et hors droits.
20 Elle est assortie d’une marge d’appréciation de 20 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 155 200,00 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important).
De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
21 22
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