unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 45 1 Annexe MSP Amikuze. Bail pro avec SISA Amikuze Oztibarre

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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 45 1 Annexe MSP Amikuze. Bail pro avec SISA Amikuze Oztibarre Document publié le Dimanche 1 janvier 2023 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 45 1 Annexe MSP Amikuze. Bail pro avec SISA Amikuze Oztibarre)Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Santé, 1

Entre les soussignées,

LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION PAYS BASQUE,

représentée par son Vice-Président,

dûment habilité par délibération du Conseil permanent du 14 novembre 2023,

ci-après désignée « le Bailleur »,

d’une part,

Et,

LA SOCIETE INTERPROFESSIONNELLE DE SOINS AMBULATOIRES AMIKUZE OZTIBARRE « SISA Amikuze Oztibarre »,

représentée par son co-Gérant,

ci-après désignée « le Preneur » ou « la SISA »,

d’autre part.

Ensemble désignées « les Parties ».

Par les présentes, la Communauté d’Agglomération Pays Basque donne à bail à loyer au Preneur, qui accepte, sans aucune exception ou réserve, les locaux ci-après désignés, étant précisé que le présent bail est soumis aux dispositions de l'article 57-A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, article modifié le 4 août 2008, relatif aux baux de locaux à usage exclusivement professionnel et, en dehors des stipulations du présent contrat, aux dispositions supplétives du code civil relatives au louage de choses.

PRÉAMBULE

Dans le cadre de son Projet de territoire, la Communauté d’Agglomération Pays Basque construit des Maisons de Santé Pluriprofessionnelles dans les zones déficitaires en offre médicale, en conformité avec le projet régional de santé de l’Agence Régionale de Santé. Il s’agit de répondre aux besoins des habitants en leur proposant une offre de soins complète et un « parcours santé » regroupant suivi et prévention.

Cet engagement de la Communauté d’Agglomération Pays Basque dans la création de Maisons de Santé Pluriprofessionnelles (MSP) est lié à la démographie médicale critique dans les territoires ruraux de Soule et d’Amikuze.

MAISON DE SANTE PLURIPROFESSIONNELLE D’AMIKUZE

BAIL DE LOCAUX A USAGE PROFESSIONNEL2

La construction de la Maison de Santé Pluriprofessionnelle d’Amikuze est achevée et accueillera les patients dès le mois de décembre 2023. Situé à Aïcirits-Camou-Suhast, à proximité immédiate du Centre hospitalier de Saint-Palais, ce nouveau bâtiment, d’une superficie totale de 1 107 m², accueillera des professionnels libéraux (médecins généralistes, cabinets infirmiers, kinésithérapeutes, ostéopathe, podologue…), des services du Centre hospitalier aujourd’hui situés dans différents locaux à Saint-Palais, et un nouveau pôle de santé publique comprenant notamment des services d’éducation thérapeutique.

Article 1. Situation du bien

Le présent bail porte sur une partie des locaux de la MSP d’Amikuze sise à AICIRITS-CAMOU- SUHAST (64120), 1355 route d’Esquilamborde, figurant au cadastre sous la référence section AD n°17, d’une superficie de plancher de 710 m².

Article 2. Propriété du foncier

La Maison de Santé Pluriprofessionnelle communautaire d’Amikuze dénommée « Maison de Santé d’Amikuze » et ses extérieurs, en application des stipulations du présent bail professionnel, relève de la compétence exclusive du Bailleur qui détient ce patrimoine via une mise à disposition de la commune de Saint-Palais qui a fait l’objet d’un procès-verbal en date du 29 octobre 2019.3

Article 3. Descriptif des locaux

3.1 Un bâtiment R+1 neuf comprenant (cf. périmètres en vert et en jaune du plan en annexe) :

- Au RDC :

A l’usage exclusif de la SISA (périmètre vert en annexe de 578 m²) :

• 1 studio au profit des internes, stagiaires et professionnels en renfort,

• 1 cabinet podologue et son atelier, 1 cabinet diététicienne, 1 cabinet ostéopathe, 1 pôle kinésithérapie comprenant 1 bureau back office, 7 box kiné, 1 petite salle, 1 grande salle,

• 1 espace d’attente kiné et paramédical, 1 local ménage, 1 local TD, 2 WC dont 1 PMR, des dégagements,

• 1 back-office près de l’entrée et le local « consommables ».

A usage de surfaces partagées (périmètre jaune en annexe de 132 m²) :

• le hall et le dégagement central, l’accueil / front office, les sanitaires en partie centrale, la salle de réunion / office / détente,

• le local sous-station, le local VDI, le TGBT.

- Au R+1 l’ensemble de l’étage :

• 1 cabinet sage-femme, 1 cabinet infirmières et son local stockage, 4 cabinets de médecin, 1 salle de soins,

• 1 espace d’attente sage-femme, 1 espace d’attente médecins et infirmières, 1 local ménage, 1 baie informatique, 2 WC dont 1 PMR, des dégagements.

L’ascenseur est à usage unique de la SISA.

- Et à l’extérieur :

• Le local vélo et le local poubelles,

• Le parking, les espaces verts et l’ensemble des extérieurs (parvis, voie d’accès, cheminement piéton).

3.2 Partage des parties communes

Le Preneur est parfaitement informé qu’une partie des locaux loués (périmètre jaune en annexe de 132 m²), ainsi que les extérieurs du bâtiment tels que décrits au paragraphe 3.1., représentent des espaces communs avec l’occupant du bâtiment voisin, et qu'il fera son affaire personnelle de signer une convention de gestion avec ledit voisin pour assurer l'entretien de ces espaces communs.

Article 4. Destination des locaux

Le local est destiné exclusivement à l’exercice de professions médicales et paramédicales, à l’exclusion de toute autre activité commerciale, industrielle ou artisanale.4

Article 5. Durée du bail – Reconduction – Résiliation

Le présent bail est consenti et accepté pour une période de six (6) ans, prenant effet le 1er décembre 2023 pour expirer le 30 novembre 2029.

Un état des lieux d’entrée contradictoire est réalisé en présence des deux parties dans un délai de 7 jours à compter de la signature des présentes.

5.1. Reconduction

Le bail parvenu à son terme est reconduit par périodes d'égale durée, sauf dénonciation par l'une ou l'autre des parties, notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, au moins six mois avant l'échéance.

5.2. Résiliation

La SISA peut résilier le présent bail professionnel à tout moment, moyennant un préavis de six (6) mois, par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

La Communauté d’Agglomération Pays Basque peut résilier le présent bail professionnel à l’expiration de la durée prévue au contrat, moyennant un préavis de six (6) mois, par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Un état des lieux de sortie contradictoire doit être réalisé dans un délai de 7 jours à compter de la date de résiliation de l’occupation.

Clause résolutoire :

Il est formellement convenu que faute de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance, ou de l'exécution de l'une quelconque des conditions et impositions mises à la charge du Preneur, et trente jours après un simple commandement de payer demeuré sans effet, ou d'une simple mise en demeure notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception et non respectée, le présent bail est résilié immédiatement de plein droit si bon semble au Bailleur, sans qu'il ait à remplir aucune formalité judiciaire, le Preneur consentant expressément par les présentes à vider les lieux, immédiatement et sans délai, faute de quoi, faute de convention formelle, il suffira pour le contraindre d'une simple ordonnance de référé non susceptible d'appel.

La résiliation effectuée dans ces conditions donnerait ouverture au profit du Bailleur à une indemnité égale à six mois de loyer, sans préjudice de tous dommages et intérêts qu'il pourrait se faire allouer.

Article 6. Loyer

Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer mensuel de 4 260 € TTC, soit 6 € TTC/m² de surface plancher, payable d’avance au 1er du mois.

Afin de faciliter l’installation des professionnels de santé dans ce nouveau site et de favoriser leur démarrage d’activité, le loyer n’est exigible qu’à compter du 1er mars 2024.5

Révision du loyer

Le loyer fixé par le présent bail est révisé automatiquement chaque année à la date anniversaire du bail, en fonction de l’indice trimestriel national des loyers des activités tertiaire (ILAT) publié par l’INSEE.

L’indice de référence est celui du 2ème trimestre 2023 : 130,64.

Article 7. Dépôt de garantie

Dans le mois qui suit son entrée dans les locaux, le Preneur verse au Bailleur un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer.

En cas de variation de loyer, la somme versée à titre de dépôt de garantie n’est pas modifiée. Pour autant, il fera l’objet d’une indexation en cas de reconduction prévue à l’article 5. Dans ce cas, l’indexation se fera dans les mêmes conditions que le loyer prévu à l’article 6.

Ce dépôt est remboursé au Preneur dans le mois qui suit la fin d’occupation du bien et si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. En aucun cas, le Preneur ne sera en droit de compenser le dernier terme de la redevance avec le dépôt de garantie.

Cette somme est conservée par le Bailleur pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement entier et définitif de toutes les redevances et impôts récupérables, et toutes indemnités de quelque nature qu’elles soient, que le Preneur pourrait devoir au Bailleur au terme du bail et à sa sortie des locaux.

Dans le cas de la résiliation du bail pour inexécution de ses conditions ou pour une cause quelconque imputable au Preneur, ce dépôt de garantie reste acquis au Bailleur de plein droit à titre de dommages-intérêts, sans préjudice de tous autres.

Article 8. Obligations du Preneur

Le présent bail est fait, consenti et accepté aux charges et conditions de droit et notamment à celles ci-après désignées que le Preneur s'oblige à exécuter et accomplir exactement, sans pouvoir exiger du Bailleur aucune indemnité ni diminution des charges ci-après fixées :

• Le Preneur entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant, au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires, toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail, de manière à restituer les locaux loués en bon état en fin de bail.

• Il devra plus généralement maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l'ensemble des locaux loués, les vitres, plomberie, serrurerie, menuiserie, appareillage électrique et sanitaire, ainsi que les accessoires et éléments d'équipement, procéder à leur remise en peinture aussi souvent qu'il sera nécessaire ; remplacer, s'il y avait lieu, ce qui ne pourrait être réparé, entretenir les revêtements de sols en parfait état et notamment remédier à l'apparition de tâches, brûlures, déchirures, trous ou décollements, et reprendre au fur et à mesure toute dégradation qui pourrait se produire dans les locaux loués.

• Le Preneur devra prévenir immédiatement le bailleur de tous dommages et dégradations qui surviendraient dans les locaux loués et qui rendraient nécessaires des travaux qui, aux termes du présent bail, seraient à sa charge. Faute de satisfaire à cette obligation, il sera responsable des préjudices de tous ordres engendrés par son silence ou par son retard.6

• Le Preneur ne pourra, en toute hypothèse, et même s'il s'agit de travaux imposés par la réglementation, effectuer aucuns travaux concernant les éléments porteurs de fondation et d'ossature participant à la stabilité et à la solidité de l'édifice (gros œuvre) ou au clos, au couvert et à l'étanchéité.

• Le Preneur ne pourra faire dans les locaux loués aucun changement de distribution sans le consentement préalable et par écrit du Bailleur.

• Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le Preneur, même avec l'autorisation du Bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité, à moins que le Bailleur ne préfère demander leur enlèvement et la remise des lieux en leur état antérieur, et ce aux frais du Preneur. • Il souffrira et laissera faire, sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, toutes les réparations de gros-œuvre que le Bailleur est tenu de faire dans les locaux, ainsi que tous travaux d'améliorations, transformations et constructions nouvelles que le Bailleur juge convenable de faire exécuter, leur durée excédât-elle vingt-et-un jours.

• Il acquittera exactement toutes les contributions et taxes de toute nature et taxes assimilées, assises et à asseoir sur les locaux loués, à l'exception de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui font l’objet d’un traitement indiqué à l’article 12.

• Il satisfera à toutes les charges de ville et de police auxquelles les locataires sont ordinairement tenus, le tout de manière que le Bailleur ne puisse être aucunement inquiété ni recherché à ce sujet.

• Il assurera son mobilier et matériel contre l'incendie, toutes explosions et tous sinistres dus à l'électricité, à une compagnie d'une solvabilité notoire. Il s'assure également contre le bris de glaces, le vol et le dégât des eaux, les risques locatifs et le recours des voisins, et justifie du paiement des primes à toute réquisition du Bailleur. Le Preneur s'oblige, pendant le cours du bail, à payer les quittances correspondantes aux assurances ainsi prises en charge, de manière que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.

• Si les locaux venaient à être détruits en totalité ou en partie par un incendie, ou pour tout autre cas fortuit indépendant de la volonté du Preneur, le présent bail, si bon semblait au Bailleur, peut être résilié de plein droit sans que le Preneur ne puisse exiger une indemnité quelconque de ce fait.

• Il ne rendra en aucun cas responsable le Bailleur en cas de vol commis dans les lieux loués.

• Il ne fera aucune réclamation contre le Bailleur pour cause d'humidité ou de dégât des eaux.

• Il laissera le Bailleur visiter les locaux loués au moins une fois l'an, pendant le cours du bail, afin que celui-ci puisse s'assurer de leur état.

• En cas de congé donné ou reçu comme en cas de vente des locaux, le Preneur laissera visiter les lieux loués tous les jours ouvrables de dix heures à midi et de quatorze heures à seize heures, sauf dimanches et fêtes.

• Le Preneur déclare renoncer à tout recours en responsabilité et à toute réclamation d'indemnité ou diminution de loyer, soit en cas d'interruption dans le fonctionnement des installations d'eau ou d'électricité, et de quelque service que ce soit et quelle qu'en soit la cause, soit en cas de non-fourniture totale ou partielle de prestation par un fait indépendant de la volonté du Bailleur.7

• A son départ, le Preneur justifiera du parfait état des lieux, y compris tout ce qui est dit ci-dessus. Il est rappelé que tous défauts constatés, quels qu'ils soient, devront être réparés à ses frais, sans que cette obligation soit limitative.

• Le Preneur supportera le coût des prestations de ménage nécessaires au maintien des locaux en bon état, ainsi que les frais d’entretien de l’ensemble des espaces extérieurs, entretien qui fait l’objet d’une convention de gestion spécifique.

• Concernant les abonnements et consommations diverses :

▪ Eau : Il n’existe qu’un seul abonnement qui dessert l’ensemble des deux bâtiments dont le titulaire est le Preneur. Ainsi, les abonnements et consommations d’eau font l’objet d’une répartition via la convention de gestion spécifique précitée. ▪ Telecom : le Preneur en fait son affaire personnelle.

▪ Electricité : Il n’existe qu’un seul abonnement, qui dessert l’ensemble des deux bâtiments, dont le titulaire est le Bailleur. Le Preneur est refacturé des dépenses engagées au titre de cet abonnement au prorata des surfaces occupées, soit 59% (tout en rappelant que les parties communes font partie du périmètre du Preneur et que les dépenses engagées sur ces parties communes font l’objet d’une gestion spécifique).

▪ Réseau de chaleur : Il n’existe qu’un seul abonnement qui dessert l’ensemble des deux bâtiments dont le titulaire est le Bailleur. Le Preneur est refacturé des dépenses engagées au titre de cet abonnement au prorata des surfaces occupées, soit 59% (tout en rappelant que les parties communes font partie du périmètre du Preneur et que les dépenses engagées sur ces parties communes feront l’objet d’une gestion spécifique).

Le Bailleur et le Preneur se laissent la possibilité de modifier les modalités de facturation et de répartition des abonnements et consommations présentés ci-dessus via un échange de courriers.

Article 9. Obligations du Bailleur

Le Bailleur s’engage à :

• Délivrer au Preneur les locaux, objets des présentes, en bon état de réparation de toute espèce, ainsi que les équipements en bon état de fonctionnement.

• Assurer la jouissance paisible des locaux et garantir le Preneur contre les vices ou défauts, qui empêchent l'usage, quand même il ne les aurait pas connus lors de la conclusion du présent bail, conformément aux dispositions de l'article 1721 du code civil.

• Assurer au Preneur le clos et le couvert, à l'exception des parties ouvrantes, et à conserver à sa charge les grosses réparations mentionnées à l'article 606 du code civil, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux, ainsi que les frais de ravalement, les dépenses relatives aux travaux liés à la vétusté ou de mise aux normes lorsqu'il s'agit de grosses réparations.

• Prendre en charge les frais de vérifications périodiques et de contrôle des installations électriques et de sécurité.8

• Souscrire les contrats nécessaires au bon fonctionnement de l’ascenseur et refacturer le montant au Preneur.

• S’acquitter des dépenses liées à la fourniture de l’électricité et du chauffage via le réseau de chaleur et à répercuter ses factures dans les conditions prévues à l’article 8.

Article 10. Responsabilités du Preneur

Le Preneur est responsable de tous les risques, litiges et indemnités de toute nature résultant de dommages causés aux biens et aux personnes, pouvant provenir de l’exploitation et de l’entretien des locaux.

Article 11. Force majeure

Aucune des Parties n’encourt de responsabilité ou de sanction pour n’avoir pas exécuté ou avoir exécuté avec retard une de ses obligations au titre du présent bail, dans la mesure où un tel manquement ou un tel retard résulte directement d’un cas de force majeure.

La Partie qui invoque le cas de force majeure prend, dans les meilleurs délais, toutes les mesures raisonnablement envisageables pour en atténuer l’impact sur l’exécution de ses obligations au titre de la présente convention.

Article 12. Fiscalité

Le montant de la taxe foncière payée par le Bailleur n’est pas répercuté au Preneur.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères correspondant aux locaux occupés est refacturée, chaque année, auprès du Preneur par le Bailleur.

Toute redevance spéciale qui s’ajouterait du fait de la nature de l’activité au Bailleur fait également l’objet d’un remboursement de la part du Preneur.

Le Bailleur et le Preneur se laissent la possibilité de modifier les modalités de remboursement des contributions présentées ci-dessus via un échange de courriers.

Article 13. Tolérances

Il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du Bailleur relatives aux clauses et conditions ci-dessus, quelles qu'en aient pu être la fréquence et la durée, ne peuvent en aucun cas être considérées comme emportant une modification ou une suppression de ces clauses et conditions, ni génératrices d'un droit quelconque, le Bailleur pouvant toujours et à tout moment, y mettre fin.

Article 14. Notification, élection de domicile

Pour l’exécution du présent bail et de ses suites, les parties élisent domicile en leurs sièges respectifs.9

Article 15. Règlement des litiges

Les litiges relatifs à l’application de la convention sont soumis à la juridiction civile compétente. Au préalable, les parties s’efforcent de régler à l’amiable leurs différends.

Article 16. Annexes

Le dossier de diagnostics techniques est annexé au présent document, ainsi qu’un plan.

Fait en 2 exemplaires.

Bayonne, le

Pour le Bailleur,

La Communauté d’Agglomération Pays Basque,

Pour le Président et par délégation,

Le Vice-Président,

Pour le Preneur,

La SISA Amikuze Oztibarre,

Le Co-Gérant,