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Déliberation - DELIB APPROBATION MODIF1 PLUI
unknown - Bulletin57?amp=1
Déliberation - Delib 01072014?amp=1
Arrêté - PLUi modif1
Document publié le Samedi 13 décembre 2025 à 01h00 par la commune de Peynier.
Lien du pdf (Arrêté - PLUi modif1)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Transports,
Enquête
publique
relative
à
la
première
modification
du
Plan
Local
d'Urbanisme
intercommunal
(PLUi)
du
Pays
d’Aix
Arrêté
N°
25
/ 536
/ CM
du
13
août
2025
de
Madame
la
Présidente
de
la
Métropole
Aix-Marseille-Provence
Conclusions
et
avis
de
la
commission
d'enquête
Désignés
par
décision
N°E25000076/13
du
31
juillet
2025
de
Monsieur
le
Président
du
tribunal
administratif
de
Marseille,
pour
former
une
commission
d'enquête,
nous
soussignés
:
-
Monsieur
Bernard
DUMARTIN
-
Monsieur
André
FRANCOIS
-
Monsieur
Daniel
MAROGER
Membres
titulaires
de
la commission
d'enquête,
dont
la présidence
est
assurée
par
Monsieur
Daniel
MAROGER,
faisons
part
ci-après
de
nos
conclusions
et de
notre
avis
motivé
par
celles-ci
suite
au
déroulement
de
la
procédure
d'enquête
publique
relative
à
la
première
modification
du
Plan
Local
d'Urbanisme
intercommunal
(PLUi)
du
pays
d'Aix.
Objectifs
de
la
première
modification
du
PLUi
du
pays
d'Aix
Le
projet
de
modification
n°1
du
PLU)i
a
pour
objectifs :
e
De
corriger
des
erreurs
matérielles.
e
D'’apporter
des
précisions
ou
de
corriger
certaines
rédactions
du
règlement
écrit
et d'Orientations
d'Aménagement
(OAP)
sectorielles.
e
D'adapter
sur
certains
secteurs
des
éléments
du
règlement
graphique :
hauteur,
coefficient
d'emprise
au
sol,
zone
de
bonne
desserte
et
d'implantation,
mixité.
e
D'effectuer
des
ajustements
sur
certains
emplacements
réservés.
Page
1 sur 22
Décision
N° E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUï
du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS Résumé
de
la
mise
à
disposition
du
public
du
dossier
d'enquête
La
mise
à
disposition
du
public
du
dossier
d'enquête
a
eu
lieu
du
mardi
16
septembre
2025
à
9
heures
au
jeudi
2
octobre
2025
à
12
heures.
237
observations
écrites
ont
été
reçues;
mais
la
majeure
partie
de
celles-ci
étaient
étrangères
au
projet.
La
répartition
en
pourcentage
étant
de
88,19
%
pour
les
observations
ne
concernant
pas
le
projet
et de
11,81
%
pour
celles
y ayant
trait,
nous
renvoyons
à
notre
rapport
sur
le déroulement
de
l'enquête
à ce
sujet.
Préambule
:
Le
rapport
de
présentation
du
projet
de
première
modification
du
PLUi
du
Pays
d'Aix
:
-
d’une
part,
figure
une
liste
exhaustive
des
«
changements
apportés
»,
-
d'autre
part,
les
expose
et
les
motive
par
comparaison
entre
le
PLUi
opposable
et celui
projeté.
Cette
application
des
dispositions
de
l’article
R151-5
du
code
de
l'urbanisme
stipulant
: «
le
rapport
de
présentation
est
complété
par
l'exposé
des
motifs
des
changements
apportés
»,
en
groupant
sur
un
seul
document
et dans
l’ordre
les
changements
formant
le projet
de
première
modification
du
PLUi
du
pays
d'Aix,
évite
les
écueils
de
la
liste
des
changements
renvoyant
vers
les
différents
documents
composant
le dossier.
La
commission
d'enquête
a
apprécié
et
tient
à
le souligner,
cette
présentation
groupant
les
comparaisons
sur
un
seul
document.
Conclusions
de
la
commission
d'enquête
:
La
commission
d'enquête
reprend
dans
ses
conclusions
l’ordre
du
rapport
de
présentation
de
la première
modification.
Les
nombreux
changements
apportés
par
la procédure
sont
énumérés
et commentés
si nécessaire.
Ils font par
ailleurs
l'objet
de
l'appréciation
qu'ils
appellent
au
titre
de
l'avis
favorable
rendu,
qu'il
Page
2 sur 22
Décision
N° E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUi du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS s'agisse
de
simples
recommandations
ou
de
formelles
réserves
indissociables
de
notre
avis
favorable.
>
1
Annexe
:
La
modification
a
pour
objectif
de
mettre
le
texte
du
règlement
du
PLUi
en
adéquation
avec
celui
du
lexique
national
d'urbanisme
(fiche
technique
13).
Commentaires
de
la
commission
d'enquête:
il
s'agit
d'une
simple
clarification.
>
2.
Espace
libre
:
La
modification
a
pour
objectif
de
préciser
que
les
« circulations
»
peuvent
être
motorisées
et
piétonnes.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête
:
cette
précision
dans
la
définition
d'un
espace
libre
n'est
pas
anodine;
elle
révèle
un
besoin
d'éclaircissement
des
éléments
le composant.
La
commission
d'enquête
prend
acte
à
la
lecture
de
la partie
2
du
mémoire
en
réponse
du
maître
d'ouvrage
que
les
recommandations
faites
lors
des
travaux
préparatoires
au
sujet de
la clarification
de
l'exposition
des
espaces
libres,
page
21
de
la
partie
À
du
règlement,
seront
prises
en
compte
dans
le
cadre
d'une
prochaine
évolution
du
PLUi
du
pays
d'Aix.
>
3
Hauteur
des
constructions :
La
modification
a
pour
objectif
de
préciser
que
le
point
de
référence
pour
calculer
la
hauteur
de
façade
ou
totale
de
la construction
se
situe
à
l’aplomb
de
chaque
façade.
Commentaires
de
la commission
d'enquête
: les
deux
façades
des
schémas
devraient
avoir
la même
hauteur
pour
que
la
comparaison
soit
démontrée.
Au-delà
du
fait
que
le
schéma
«
sans
affouillement
»
inclut
la
hauteur
du
mur
de
soutènement
de
la
terrasse
dans
la
hauteur
de
façade,
celle-ci
n'est
pas
prise
à
l'aplomb
de
la
façade
mais
plus
loin
devant
la
terrasse,
ce
qui
ne
correspond
pas
à
la modification
rédactionnelle.
La
comparaison
entre
les
deux
schémas
révèle
une
différence
de
dimension
entre
la hauteur
« réelle
»
des
façades
à leur aplomb
:
Page
3 sur
22
Décision
N°E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUi
du
pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS o
celle
du
ferrain
affouillé
est
égale
à
la
hauteur
autorisée
entre
son
point
bas
ef
l'égout
de
toiture,
ce
qui
correspond
à
l'objectif
poursuivi
(la
hauteur
de
façade
ne
doit
pas
excéder
la
hauteur
autorisée),
o
celle
du
terrain
sans
affouillement
est
inférieure
à
la
hauteur
autorisée,
dès
lors
qu'il
faut
en
déduire
l'épaisseur
du
remblaiement
pour
assoir
la
ferrasse,
ce
qui peut
laisser supposer
à
fort,
que
le parement
du
mur
de
soutènement
doit
être
regardé
comme
faisant
partie
de
la
façade.
Enfin,
en
prenant
un
point
de
référence
sur le terrain
aménagé
après
travaux,
à
la
place
du
terrain
avant
travaux,
l'affichage
d'information
sur
le
lieux
de
la
hauteur
de
la construction
exprimée
en
mètres
par rapport
au
sol naturel
(-a-
de
l'article
À
424-16
du
code
de
l'urbanisme),
présentera
une
hauteur
différente
faute
de
concordance
des
points
de
référence
entre
les
deux
modalités
de
calcul.
Ÿ
Recommandation
N°1
:
o
modifier
les
schémas
pour
positionner
l'emplacement
de
la
mesure,
et ne
plus
laisser supposer
à
tort que
le parement
du
mur
de
soutènement
doit
être
regardé
comme
faisant
partie
de
la
façade
;
o
Mettre
l'exigence
de
la
hauteur
apparente
des
façades
dans
l'aspect
des
constructions
pour
que
le point
de
référence
reste
le
sol
avant
travaux
(ou
terrain
naturel)
;
o
Prévoir
un
dispositif de
pondération
pour
les
façades
de
plus
de
8
mètres
de
longueur,
lorsque
la pente
du
terrain
excède
5
%.
>
1.1.4
Zone
de
bonne
desserte :
La
modification
a
plusieurs
objectifs
:
-
Ajouter
qu'il
s'agit
d’aires
de
stationnement
pour
les
bâtiments
n'étant
pas
à usage
d'habitation
(il s'agit d'une
mise
en
adéquation
du
texte
avec
celui
du
L151-32
du
code
de
l'urbanisme),
-
Supprimer
la
zone
1
faute
de
métro
et tramway
sur
le territoire
du
Pays
d'Aix,
-
Etendre
la zone
2:
Page
4 sur
22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUÏ
du
pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET
AVIS “*
D'une
part,
en
modifiant
sa
définition
par
rapport
à
celle
du
Plan
de
Mobilité
Métropolitain,
dont
il n'est
plus
fait
référence
à
l'article
7.1
du
règlement,
"
D'autre
part,
géographiquement
au
regard
de
la
nouvelle
définition.
Commentaires
de
la commission
d'enquête
: notre
avis
favorable
exclut
une
partie
de
l'extension
de
la
zone
de
bonne
desserte
pour
laquelle
nous
faisons
une
réserve
de
réduction.
*
Réserve
n°1
: la commission
d'enquête
demande
la réduction
d'emprise
de
l'augmentation
de
la
zone
de
bonne
desserte
sur
les
zones
ci-après
listées
:
o
Planche
n°30
exclure
de
la
zone
de
bonne
desserte
les
zonages
N
ef Ap
au-delà
de
la zone
Uld
entre l'emplacement
réservé
n°101
et la parcelle
section
DI
n°87.
Cette
réserve
est
motivée
par
le
zonage
des
parcelles
dont
nous
demandons
l'exclusion
de
l'extension
de
la zone
de
bonne
desserte
dès
lors
que
ce
zonage
fait obstacle
à la construction.
La
présence
d'une
bonne
desserte
par
les
transports
publics
permettant
de
réduire
la place
de
la
voiture
dans
les
espaces
urbains,
et plus
particulièrement
de
ne
pas
exiger
des
constructeurs
des
places
de
stationnement
pour
les
usages
autres
que
l'habitation,
ne
présente
pas
d'intérêt
si la causalité
avec
les
constructions
possibles
n'est
pas
présente,
ce
qui
est
le
cas
du
secteur
inconstructible
dont
nous
demandons
l'exclusion
de
la zone
de
bonne
desserte.
>
1.1.5
Zone
refuge
:
La
modification
a
pour
objectif
de
prendre
la côte
altimétrique
du
terrain
naturel
du
secteur
considéré
comme
côte
de
référence
lorsque
celle-ci
n’est
pas
précisée,
à
l'effet
de
fixer
la côte
altimétrique
de
la zone
refuge.
>
Article
1.9
Reconstruction
à
l'identique
:
La
modification
a
plusieurs
objectifs :
-
Le
premier
est
purement
sémantique
en
remplaçant
« s’y
oppose
»
par
« en
dispose
autrement
».
Page
5 sur
22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUï
du pays
d‘Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS Il s’agit
en
fait de
la transcription
de
ce
qui
est
écrit
dans
l’article
L111-15
du
CU
relatif à
la reconstruction
à
l'identique.
-
Les
autres
ajoutent
des
conditions
et
rappellent
une
règle
d'extension,
-
Emplacement
réservé
pouvant
être
présent
au
moment
de
la destruction,
voire
établi
après
celle-ci.
-
Application
de
l’article
R111-2
du
code
de
l'urbanisme.
-
Extension
de
la construction
à
l'intérieur
des
zones
inconstructibles.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête
: la
reconstruction
à
l'identique
« après
sinistre
»
devenue
reconstruction
à
l'identique
«
après
destruction
ou
démolition
»
en
application
de
l'article
9
de
la
loi
2009-526
du
12
mai
2009,
applicable
à
l'intérieur
de
toutes
les
zones
« PLUIÏ
»,
mais
essentiellement
destinée
à permettre
la reconstruction
d’un
bâtiment
ayant
une
existence
légale
à
l'intérieur
des
zones
inconstructibles,
a
créé
de
la
confusion
par
amalgames
avec
la
Suppression
de
la
reconstruction
après
démolition
dans
les
zones
à
risques. Nous
renvoyons
à
nos
commentaires
à
ce
sujet
sur
la
reconstruction
après
démolition
à
l'intérieur des
secteurs
à risques.
Ÿ
Recommandation
N°2
:
o
Remplacer
«le
plan
de
prévention
»
par
«un
plan
de
prévention
».
o
Supprimer
les
trois
conditions
spécifiques
pour
laisser
le
droit
commun
s'exercer
librement.
En
effet,
au-delà
du
fait
l'article
R111-2
du
code
de
l'urbanisme
est
de
portée
générale,
et
pas
seulement
applicable
à
la
reconstruction
à
l'identique
d’un
bâtiment
détruit,
la présence
d'un
emplacement
réservé
avant
la destruction
ne
fait
pas
obstacle
à
la
reconstruction,
et
l'ajout
après
destruction
de
la
construction
d'un
emplacement
réservé
reste
soumis
au
droit
commun.
Enfin,
le
règlement
de
zone
de
certaines
des
zones
inconstructible
prévoyant
les
extensions,
la reconstruction
à l'identique
d'un
bâtiment
existant
ne
fait pas
obstacle
aux
extensions
autorisées.
(La
commission
d'enquête
a pris
acte
de
la
suite
positive
donnée
à
ce
sujet
par
le
maître
d'ouvrage,
dont
l'intention
figure
dans
la partie
1 du
mémoire
en
réponse
au
procès-verbal
de
synthèse).
Page
6 sur 22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUÏ
du
pays
d'Aix.
CONCLUSIONS ET
AVIS >
2
-
Dispositions
relatives
aux
risques
naturels
et
technologiques
:
e
2.1
Préambule
:
La
modification
rédactionnelle
précise :
-
D'une
part,
que
le
règlement
du
PLUi
ne
fait
pas
obstacle
à
la
reconstruction
à
l'identique,
laissant
ainsi
aux
seuls
plans
de
prévention
la
possibilité
d'en
disposer
autrement.
-
D'autre
part,
conditionne
la
reconstruction
en
zone
inondable
en
imposant
de
respecter
la surélévation
par
rapport
à la côte
de
référence.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête
: le
PLUi
ne
fait pas
obstacle
à
la
reconstruction
à
l'identique
après
destruction,
mais
la présentation
faite par
le rapport
a généré
des
interrogations
appelant
un
éclaircissement.
En
effet,
alors
que
la
modification
apportée
en
2009
à
l'article
du
code
de
l'urbanisme
(L
111-3
devenu
L
111-13
et
L
111-15)
relatif à
la
reconstruction
à
l'identique
a
fait
disparaître
« après
sinistre
»
en
le
remplaçant
par
« après
destruction
ou
démolition
»,
(article
9
de
la
loi
2009-526
du
12
mai
2009),
la
notion
de
sinistre
est
restée
ancrée.
En
indiquant
«ou
d'une
démolition/reconstruction
s'apparentant
à
un
projet
de
nouvelle
construction
»
le
rapport
de
présentation
fait
une
distinction
qui
n’a
plus
lieu
d’être
depuis
2009,
pour
la
reconstruction
à
l'identique
après
destruction.
Par
ailleurs,
faute
de
préciser
que
seul
le
« sous
réserve
»
disparaissait
de
la
reconstruction
après
démolition
autorisée
en
application
des
dispositions
de
l'article
1.9,
le
rapport
de
présentation
a
laissé
supposer
à
certains
de
ses
lecteurs
que
la
reconstruction
était
interdite,
alors
que
l'interdiction
doit
être
expresse. En
effet,
comme
le
rappelle
le
Conseil
d'Etat,
lecture
du
8
novembre
2017
dossier
n° 403599,
seules
des
dispositions
expresses
du plan
local d'urbanisme
(PLU)
peuvent
prévoir
l'interdiction
de
la
reconstruction
à
l'identique
de
bâtiments
détruits
par
sinistre
ou
démolis.
En
fait,
le
« PLUïi
»
ne
fait
pas
obstacle
à
la
reconstruction
à
l'identique
à
l'intérieur
des
secteurs
à
risques
; nous
n'avions
pas
de
doutes
à
ce
sujet
dès
la
première
lecture,
mais
effectivement
le
rapport
de
présentation
peut
faire
l'objet
d’interprétations
auxquelles
il convient
de
remédier.
Page
7 sur 22
Décision
N° E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUÏi du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS “
Recommandation
N°3
: le rapport
de
présentation
doit,
o
exposer
plus
clairement,
qu'à
l'intérieur des
secteurs
à
risques
le
« PLUi
»
ne
fait
pas
obstacle
à
la
reconstruction
à
l'identique
après
destruction
d'un
bâtiment,
o
supprimer
la
distinction
entre
l'article
1.9
ef
démolition
reconstruction,
o
préciser
la
suppression
de
« sous
réserve
»
rendant
de
fait
la
reconstruction
à l'identique
possible
sans
restriction.
>
Zones
inondables :
e
2.2.1
Démolition/reconstruction
en
zone
inondable
:
La
modification
clarifie
les deux
situations
pouvant
être
rencontrées
en
zone
de
risque
d'inondation
:
-
reconstruction
à
l'identique
à
lintérieur
d’une
zone
n'étant
pas
constructible
en
application
des
dispositions
y afférent,
-
Suppression
en
zone
inondable
des
conditions
restrictives
de
«
démolition/reconstruction
».
e
2.2.2
Cohérence
entre
les
prescriptions
et
les
niveaux
de
risque
dans
les
zones
inondables :
Les
modifications
sont
faites
à
l'intérieur
des
tableaux
pour
:
l'habitation,
les
hôtels
et
l'hébergement
touristique,
-
les
constructions
à
usage
d'activités
et
les
ERP
de
4°
et
5°
catégories,
-
des
équipements
d'intérêt
collectif
et services
publics.
Les
tableaux
sont
présentés
par
catégories
de
risques
et
les
modifications
sont
nombreuses. Commentaires
de
la
commission
d'enquête
: comme
l'indique
d’ailleurs
le
rapport
de
présentation,
un
manque
de
clarté
dans
la
rédaction
des
règles
relatives
au
risque
inondation
a été
relevé. Page
8 sur
22
Décision
N° E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUi
du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS Les
nombreux
changements
apportés
par
la
modification,
à
la
lumière
des
constats
faits,
paraissent
cohérents
et
mieux
adaptés.
Mais
il n’est
pas
exclu,
compte
tenu
de
la
diversité
des
situations,
que
de
nouvelles
modifications
soient
nécessaires.
Y”
Recommandation
N°4
:
o
d'une
par,
souscrire
à l'avis
de
la DD TM
en
reconduisant
pour les
catégories
Vi-M
et
Ve-HGM
la limitation
du
nombre
de
logements,
o
d'autre
part,
pour
l'extension
conserver
« un
forfait
de
20
mèêtres
carrés
d'emprise
au
sol
»,
ET
ajouter
«
ou
20
%
de
l'emprise
au
sol
»,
pour
laisser
le
choix
entre
les
deux
solutions,
à
l'effet
de
retenir la moins
restrictive.
°e
2.2.3
Projets
de
type
serres
et
tunnels
en
zones
inondables
:
La
modification
supprime
les
restrictions
et ouvre
les
projets
à toutes
les
zones
inondables. Les
tableaux
correspondants
sont
adaptés.
Par
ailleurs,
la justification
des
changements
a été
confirmée.
e
2.3
Dispositions
applicables
au
réseau
hydrographique
et
hydraulique
:
La
modification
est
simple:
« temporaire
»
étant
supprimé
pour
éviter
les
distinctions
entre
les
écoulements
permanents
et occasionnels
voire
même
très
occasionnels,
dès
lors
que
ce
sont
souvent
les
écoulements
les
plus
occasionnels
qui
sont
à
l'origine
des
sinistres.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête:
L'absence
de
repérage
des
axes
d'écoulement
des
talwegs
dont
la
présence
impose
le
recul
des
constructions,
pouvait
faire
l’objet
d’une
réserve.
Nous
avons
pris
acte
à
la
lumière
des
explications
données
que
celle-ci
ne
pourrait
pas
être
levée.
I!
convient
toutefois
d'offrir
une
garantie
d'absence
de
position
abusive
de
l'administration
territoriale
au
titre
du
droit
des
sols,
lorsque
le
risque
de
faire
barrage
à
un
écoulement
temporaire
occasionnel
n'est
pas
formel.
Page
9 sur 22
Décision
N° E25000076/13
-
Première
modification
du
PLU:
du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS Enfin,
la rédaction
de
la
servitude
manque
de
clarté
au
sujet
des
constructions.
il est indiqué
:
-
4 mètres
pour
les
constructions
-
ef
10
mètres
pour
les
constructions
nouvelles,
sans
préciser où pourrait
se
situer la différence
entre
les deux
cas justifiant cette
distinction.
“
Recommandation
N°5
: faute
de
pouvoir
faire
une
réserve
ne
pouvant
être
levée
dans
un
délai
raisonnable,
nous
confirmons
:
que
le
repérage
à
l'intérieur
des
zones
constructibles
est
impératif, que
les
conditions
et
distances
de
recul
doivent
être
confirmées
et explicitées.
(La
commission
d'enquête
a pris
acte,
que
la règle
sera
reprise
pour
être
plus
lisible,
comme
indiqué
dans
la partie
2 du
mémoire
en
réponse
du
maître
d'ouvrage)
Le
fondement
du
dispositif
(deuxième
partie
du
3°
de
l'article
L2224-10
du
Code
Général
des
Collectivités
Territoriales
(CGCT)
et
application
des
dispositions
de
l'article
L151-24
du
Code
de
l'Urbanisme
(CU),
renvoyant
à
l'article
L2224-24
du
CGCT,
et
plus
particulièrement
à
la
deuxième
partie
de
son
3°,
doit
être
exposé.
>
Risque
feu
de
forêt :
e
2.4.1
Démolition
/ reconstruction
:
Même
modification
que
pour
les
zones
inondables,
sauf
calage
altimétrique
du
plancher
bas.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête
:
nous
renvoyons
à
nos
commentaires
suivant
le
« 2.1
préambule
»
des
zones
à
risques
au
sujet
de
la
reconstruction
à l'identique,
ainsi
qu'à
notre
recommandation
n°4.
Page
10
sur
22
Décision
N°
E25000076/13
- Première
modification
du
PLUÏ du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS e
2.4.2
Conditions
d'accès,
d'implantation
et
de
sécurité
:
La
modification
a pour
objectif
de
faire
une
formelle
distinction
normative,
entre
les
opérations
d'aménagement
d'ensemble
et
les
secteurs
d'ores
et
déjà
urbanisés
ayant
une
capacité
d'accueil
résiduelle.
En
effet,
les
possibilités
offertes
par
un
terrain
ne
sont
pas
identiques
à
celles
des
secteurs
aménagés
au
fil du
temps.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête:
cette
distinction
entre
les
opérations
d'aménagement
d'ensemble
et les secteurs
d'ores
et déjà
urbanisés,
évitera
que
des
décisions
légales
mais
inadaptées
à la
réalité
des
lieux,
soient
opposées
à
des
pétitionnaires.
Ce
changement
apporté
aux
conditions
d'accès
d'implantation
et
de
sécurité,
révèle
une
posture
de
conciliation
entre
les
objectifs
de
sécurité
poursuivis
et
les
possibilités
offertes
par
les
états
des
lieux.
“
Recommandation
N°6
:
il faut
remplacer
certaines
règles
impératives
par des
règles permissives
pour éviter les
situations
de
blocage
dues
aux
quelques
centimètres
manquants
à une
dimension ;
à titre d'exemple
les
règles
impératives
fixant
la
largeur
des
voies
et
aires
de
croisement,
pourraient
accueillir une
appréciation
plus
permissive
en
ce
qui concerne
la suffisance
de
la largeur.
e
2.5
Risques
géologiques
:
La
modification
ajoute
l'aléa
faible
pour
que
le
secteur
soit
constructible,
et
conserve
la condition
de
compatibilité
du
projet
avec
l’aléa.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête
: la
commission
a pris
acte
des
explications
données
: 5 communes
sur les
36
ont
d'ores
et déjà
fait établir une
cartographie
des
aléas
mouvements
de
terrains;
seule
cette
cartographie
est
opposable
faute
de
plan
de
prévention
des
risques.
e
3.1
Mixité
sociale
:
La
modification
poursuit
plusieurs
objectifs
:
Page
11
sur
22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUÏ
du
pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS -
Suppression
de
la
distinction
entre
le
locatif
social
et
l'accession
sociale
en
l'absence
de
répartition.
-
Augmentation
de
30
à
40
%
de
la
part
de
logements
sociaux
pour
les
communes
d'Eguilles,
Meyrargues,
Lambesc
et
Rousset.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête
: le
gain
en
logements
sociaux
résultant
de
cette
augmentation
de
10
%
en passant
de
30 à 40
%
ne
paraît pas
réaliste
notamment
sur
des
secteurs
urbanisés
n'étant
pas
voués
au
renouvellement
urbain
dont
les
droits
à bâtir sont par
ailleurs
faibles.
La
possibilité
de
construire
des
logements
sociaux
doit résulter
d'une
étude
de
faisabilité,
ce
qui
n'est pas
le cas
pour
cette
première
modification.
Ÿ
Recommandation
N°7
:
O O
faire
une
étude
de
faisabilité
pour
que
les
secteurs
de
mixité
urbaine
soient
réalistes
au
titre
des
possibilités
de
construction.
introduire
toutes
les
catégories
de
logements
sociaux
prévus
par
l'article
L302-5
du
CCH.
En
effet,
depuis
2019,
les
BRS
logements
en
accession
dont
le
terrain
d'assiette
reste
la propriété
du
bailleur foncier
«
Opérateur
Foncier
Solidaire
»,
figurent
à
l’article
L302-5
du
CCH
et
font
dès
lors
partie
du
quota.
Par
ailleurs,
depuis
2024,
les
LLI
ne
sont
plus
réservés
aux
« institutionnels
»
et
sont
réalisables
par
des
personnes
morales
de
droit
commun
de
type
SCI,
SAS,
SARL,
ce
qui peut
faciliter le
rattrapage
dans
les
communes
en
déficit.
Il y a également
l'Usufruit
Locatif Social
(ULS)
dispositif répondant
aux
obligations
quantitatives
pouvant
faire
partie
du
mixage.
e
3.2
Obligations
en
matière
de
stationnement
:
La
modification
intègre
la
possibilité
de
réaliser
le stationnement
à
proximité
du
projet,
comme
le précise
d’ailleurs
l’article
L151-33
du
code
de
l'urbanisme
sans
toutefois
en
faire
une
obligation.
Page
12
sur
22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUI
du
pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS Commentaires
de
la
commission
d'enquête
: les
manœuvres
pour
échapper
à
l'obligation
de
réaliser
les
places
de
stationnement
requises
par
le
règlement
étant
nombreuses,
il
ne
faut
pas
que
la
possibilité
de
réaliser
les
places
de
parking
«
à proximité
»
soit
trop
permissive
et
aboutisse
de
fait
à
une
quasi
non
réalisation.
(La
commission
d'enquête
a
pris
acte
des
intentions
du
maître
d'ouvrage
à
ce
sujet,
formulées
dans
la
partie
2
de
son
mémoire
en
réponse).
*
Recommandation
N°8
: la jurisprudence
administrative
n'écartant
pas
les
moyens
tirés
de
l'absence
ou
de
l'insuffisance
de
garantie
de
pérennité
du
stationnement
à
proximité,
nous
recommandons
d'ajouter
après
« projet
»
: « la garantie
de pérennité
d'usage
de
ces
aires
doit être
formalisée
».
e
3.3
article
7.1
du
règlement
relatif
au
stationnement :
Il s’agit
de
la
suppression
de
la
référence
au
PDU
métropolitain
à la
fin
du
texte.
+
3.4
Conditions
d'accès
:
il est
décidé
de
ne
plus
faire
référence
à
l'intensité
du
trafic :
-
d'une
part,
celle-ci
n'est
pas
constante
sur
une
journée,
-_
d’autre
part,
en
l'absence
d'une
règle
de
définition,
la subjectivité
de
son
appréciation
fait obstacle
à son
maintien.
e
4.1
Clôtures
:
Il s'agit
seulement
d'inclure
la
commune
de
Gréasque
dans
le
dispositif.
e
4.2
Zone
UIM
:
Suppression
par
une
disposition
alternative
de
la règle
de
recul
par
rapport
aux
voies
et emprises
publiques,
pour
pouvoir
utiliser
les
constructions
existantes.
Commentaires
de
la commission
d'enquête
: la commission
d'enquête
prend
acte
à
la
lecture
de
la
partie
2
du
mémoire
en
réponse
du
maître
d'ouvrage
;
que
Le
rapport
de
présentation
sera
complété
dans
le
sens
qu'elle
a
souhaité,
Page
13 sur 22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUi du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS mais
que
le
règlement
écrit
sera
maintenu
afin
de
conserver
la
cohérence
d'écriture
de
l'ensemble
du
document.
e
4.3
Zone
UE:
La
modification
porte
sur
deux
points :
-
Le
premier
est
la
suppression
d'une
autre
ressource
en
eau
potable
que
le
réseau
public.
-
Le
deuxième
est
l'admission
à titre
temporaire
d’un
traitement
autonome
des
eaux
usées.
e
5.1
Modification
de
l’article
5.2
Aspect
des
constructions
:
Il
s'agit
de
la
pente
minimale
à
2
%
des
toitures
pour
éviter
la
stagnation
de
l'eau. Commentaires
de
la
commission
d'enquête
:
même
si
«
toitures
»
laisse
supposer
qu'il
s'agit
également
des
toitures
terrasses,
compte
tenu
de
la
faible
pente,
il
faudrait
compléter
en
ajoutant
«
toitures
terrasses
ef
terrasses
accessibles
».
Cette
précision
permettrait
de
souscrire
à
une
demande
de
la
DDTM
; voir
à
ce
sujet
les
avis
des
personnes
publiques
dans
notre
rapport
sur
le
déroulement
de
l'enquête. e
6
Zone
US
16:
ll
s’agit
de
l'ajout
des
commerces
de
restauration
dans
cette
zone
située
à
Venelles. Commentaires
de
la
commission
d'enquête
: nous
avons
été
éclairés
par
les
explications
données
au
cours
de
nos
échanges
avec
le
maître
d'ouvrage.
Il
est
nécessaire
de
formaliser
cette
clarification.
La
commission
d'enquête
prend
acte,
à
la
lecture
de
la
partie
2
du
mémoire
en
réponse
du
maître
d'ouvrage,
de
la
modification
envisagée
du
rapport
de
présentation.
Page
14 sur 22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUÏ
du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS “
Recommandation
N°9
: I} faudrait
ajouter
dans
la justification
:
o
après
« que
»:
« l'extension
et le déplacement
»,
o
et après
«
restaurants
»
:
« existants
».
e
7.1
Complétude
du
champ
«
commune
»
de
la
liste
des
emplacements
réservés
:
La
commune
de
situation
de
l'ER
n'étant
pas
toujours
indiquée,
la
modification
complète
la
liste
en
précisant
la
commune
sur
laquelle
l'ER
est
inscrit.
e
7.2
Mise
en
cohérence
de
la
liste
des
emplacements
réservés
avec
les
modifications
graphiques
:
-
Ajout
de
l'emplacement
réservé
n°2143
chemin
de
5
mètres
d'emprise
sur
le territoire
de
la
commune
du
Tholonet.
-
Ajout
de
l'emplacement
réservé
n°2142
commune
de
Fuveau,
en
remplacement
de
l’'ER
701
dédoublonné.
-
Modification
de
l'objet
de
l'ER
899
commune
de
Gréasque.
e
8.1
Planche
graphique
n°22,
modification
d’une
zone
d’implantation
à Aix
en
Provence
:
Simple
mise
en
concordance
d'une
zone
d'implantation
avec
une
construction
existante.
e
8.2
Planche
graphique
n°24
Cabriès,
modification
de
l'emplacement
réservé
n°2118 :
L'emplacement
réservé
ne
couvrant
initialement
qu'une
partie
de
la parcelle
BY
n°118,
est
étendu
sur
l'entière
parcelle.
e
8.3
Planche
graphique
n°33,
Simiane-Collongque
modification
de
l’'emplacement
de
réservé
n°1742 :
L'emplacement
réservé
n°1742
est
très
légèrement
réduit
pour
exclure
de
son
emprise
une
construction
existante
et son
terrain
d’assiette.
Page
15
sur
22
Décision
N° E25000076/13
-
Première
modification
du
PLU
du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS ET
AVIS e
8.4
Planches
graphiques
n°30,
31,
40,
41,
Aix-en-Provence
modification
du
périmètre
de
la zone
de bonne
desserte :
En
lien
avec
le
«
1.1.4
Zone
de
bonne
desserte
» motivant
notre
réserve
n°1,
il
s’agit
de
la transcription
de
l'extension
sur
les
documents
graphiques.
e
8.5
Planche
graphique
n°50,
Le
Tholonet
création
de
l'emplacement
réservé
n°2143
:
Création
d'un
emplacement
réservé
de
5
mètres
d'emprise
sur
le
chemin
existant
de
«
la
belle
fille
».
e
8.6
Planches
graphiques
n°51,
52
et
58,
Fuveau
renumérotation
de
l'emplacement
réservé
n°701
:
Rectification
d’une
erreur
matérielle
; deux
emplacements
réservés
avaient
reçu
le
même
numéro
:
-
l'un
conserve
le
n°701,
-
l'autre
devient
le
n°2142
comme
exposé
supra
au
7.2.
e
8.7
Planche
graphique
n°53,
Gréasque
modification
de
la
superficie
et
de
l'obiet
de
l'emplacement
réservé
n°899
et
modification
de
la
superficie
de
l'emplacement
réservé
n°898
:
Il s'agit
de
la
diminution
d’emprise
de
deux
emplacements
réservés,
dont
l'un
destiné
initialement
au
retournement
et
au
stationnement,
n'est
conservé
que
pour
le
retournement
comme
exposé
supra
au
7.2.
e
9.1
Planches
graphiques
n°01
et
n°13,
Lambesc
:
Il s’agit
de
la
transcription
sur
les
documents
graphiques
du
passage
de
30
à
40
%
de
certains
des
secteurs
de
mixité
sociale
sur
le territoire
de
la
commune
de
Lambesc.
La
commission
d'enquête
renvoie
à
sa
recommandation
n°7
à
ce
sujet.
Page
16
sur
22
Décision
N° E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUÏ
du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS e
9.2
Planche
graphique
n°08,
Rousset
:
Il
s’agit
de
la
transcription
sur
les
documents
graphiques
du
passage
de
30
à
40
%
de
certains
des
secteurs
de
mixité
sociale
sur
le
territoire
de
la
commune
de
Rousset.
La
commission
d'enquête
renvoie
à
sa
recommandation
n°7
à
ce
sujet.
e
9.3
Planches
graphiques
n°04
et
n°12,
Meyrarques :
Il
s'agit
de
la
transcription
sur
les
documents
graphiques
du
passage
de
30
à
40
%
de
certains
des
secteurs
de
mixité
sociale
sur
le
territoire
de
la
commune
de
Mevyrargues.
La
commission
d'enquête
renvoie
à
sa
recommandation
n°7
à
ce
sujet.
e
9.4
Planche
graphique
n°09,
Trets
:
Il
s'agit
de
la
transcription
sur
le
document
graphique,
du
passage
du
linéaire
de
diversité
commerciale
indicé
en
L1
dans
le
PLUI
approuvé,
à
un
linéaire
commercial
indicé
en
L2.
e
10.1
Planche
graphique
n°6
: Cabriès,
inscription
d’un
Coefficient
d’Emprise
au
Sol
:
Il s'agit
d'un
secteur
sur
le
territoire
de
la
commune
de
Cabriès,
dont
l'évolution
de
zonage
n'a
été
que
partiellement
transcrite
faute
de
le
pourvoir
d'une
emprise
au
sol.
Celle-ci
est
ajoutée
par
la
première
modification
du
PLUi.
e
11.1
Planche
graphique
n°9,
Cabriès
inscription
d’une
hauteur
:
Il s’agit
d'un
secteur
sur
le
territoire
de
la
commune
de
Cabriès,
dont
l'évolution
de
zonage
n'a
été
que
partiellement
transcrite
faute
de
le
pourvoir
d’une
hauteur
des
constructions.
Celle-ci
est
ajoutée
par
la
première
modification
du
PLUIi.
Page
17
sur
22
Décision
N° E25000076/13
- Première
modification
du
PLU: du pays
d’Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS “
Recommandation
N°10
: cette
recommandation
est commune
aux
10.1
et
11.1.
Le
rapport
de
présentation
doit
être
modifié
en
ajoutant
à
la
parcelle
BE
n°237
« pour
partie
»,
ainsi
que
la
surface
de
cette
partie
intéressée
par
les
deux
ajouts
(emprise
au
sol
et hauteur).
En
effet,
la
parcelle
BE
n°236
est
entièrement
incluse
dans
le
secteur
modifié,
alors
que
la parcelle
BE
n°237
ne
l’est
que
très
partiellement.
e
11.2
Planche
graphique
n°9,
Cabriès
modification
de
la
hauteur :
Il
s'agit
sur
le
territoire
de
la
commune
de
Cabriès
d'un
passage
de
7
à
10
mètres
de
hauteur
des
constructions.
Commentaires
de
la
commission
d'enquête:
notre
avis
favorable
exclut
cette
augmentation
de
hauteur pour laquelle
nous
faisons
une
réserve
de
retrait.
+
Réserve
n°2:
la
commission
d'enquête
demande
le
retrait
de
la
modification
«
11.2
planche
9
Cabriès-modification
de
la hauteur
» page
60
du
rapport
de
présentation.
Cette
réserve
est
motivée
par
l'absence
de
démonstration
de
cohérence
avec
la
forme
urbaine
existante
du
secteur
voisin
classé
en
zone
UAb),
alors
que
la
parcelle
devant
bénéficier
d'une
augmentation
de
hauteur
est
en
zone
UDb.
En
effet,
en
dehors
de
la règle
de
hauteur
devenant
commune
aux
deux
zones,
foutes
les
autres
règles
présentent
des
différences
faisant
obstacle
à
la
cohérence
morphologique
entre
l'ilot de
zone
UAb
et une
des parcelles
voisines
devant
bénéficier
de
la modification
de
la hauteur
des
constructions.
Par
ailleurs,
la présence
d'une
servitude
paysagère
sur cette
parcelle
bâtie
en
zone
UDb
affirme
la différence
de
morphologie
avec
l'flot UAb.
Enfin,
alors
que
l'augmentation
de
hauteur
ne
ferait pas
disparaître
la différence
de
morphologie
entre
l'ilot
UAb
et
la
parcelle
en
zone
UDb,
celle-ci
fait partie
d'une
suite
de
constructions
en
tissu
urbain
discontinu
dont
il
convient
de
maintenir
la
similitude
des
hauteurs
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18
sur
22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUI
du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS e
11.3
Planche
graphique
n°10,
Cabriès
adaptation
de
la
hauteur
:
I s’agit
d’un
passage
de
10
à
15
mètres
de
hauteur
dans
un
secteur
d'activités,
dont
la
hauteur
des
constructions
est
égale
ou
supérieure
à
10
mètres.
Commentaires
de
la commission
d'enquête
: la surface
d'application
de cette
augmentation
de
hauteur
en
zone
UE
étant
comprise
entre
7
et
8
hectares
à
l'intérieur
d'un
secteur
d'activités
densément
urbanisé,
il pourrait
être
souscrit
partiellement
à
la
suggestion
de
la
DDTM
au
sujet
des
enjeux
paysagers
(voir
les
avis
des
personnes
publiques
dans
le
rapport
sur
le
déroulement
de
l'enquête),
en
créant
un
sous-secteur
sur l'emprise
des
parcelles
bénéficiant
de
l'augmentation
de
hauteur,
à
l'effet
de
l'assortir d'un
dispositif normatif prenant
plus
précisément
en
compte
les
enjeux
paysagers
que
l'entière
zone
UE.
°
12.1
Planche
graphique
n°5,
Gréasque
erreur
matérielle
:
Il s'agit
d’une
rectification
suite
à
une
erreur
matérielle
qui
relève
de
l'absence
d'une
couche
SIG ;
le
risque
inondation
VI-M
est
ajouté
sur
l'intégralité
de
la
commune
sur
la
planche
4.2-D
bis
concernant
le
risque
inondation
après
travaux.
e
13.1
OAP
n°04
Plan
Marseillais
Violesi
commune
de
Bouc
bel
Air
:
Deux
paragraphes
concernant
le
secteur
À
de
l'OAP
sont
modifiés.
Il s'agit
de
la
prise
en
compte
du
coefficient
d'emprise
au
sol
devant
s'appliquer
à
toutes
les
constructions,
sans
distinction
de
hauteur
des
constructions,
et
de
la
constitution
d'un
épannelage
en
limitant
à 25
%
de
la surface
d'emprise
les
R+3.
Ÿ
Recommandation
N°11
:
en
ce
qui
conceme
les
règles
il
faut
faire
coïncider
OAP
et
PLUIï,
pour
éviter
les
distorsions
préjudiciables.
Par
ailleurs,
la
hauteur
des
constructions
se
mesurant
en
mètres
depuis
le
sol,
il faut
conserver
cette
unité
de
mesure
du
règlement
du
PLUi
dans
les
documents
d'OAP
en
mettant
éventuellement
entre
parenthèses
R
+
x pour
situer la correspondance
en
nombre
d’étages,
dès
lors
que
l'étage
ou
le niveau
ne
sont pas
des
unités
de
mesure,
et que
deux
constructions
ayant
le
même
nombre
d'étages
peuvent
avoir
des
hauteurs
exprimées
en
mètres
différentes.
Page
19 sur 22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUÏ du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET
AVIS e
14.1
OAP
n°01
Centre-ville
commune
de
Meyrargues
:
I s'agit
d'une
simple
mise
en
concordance
suite
à
une
erreur
matérielle,
entre
le zonage
OAP
et
celui
du
PLUIi.
e
14.2
OAP
n°02
Coudourousse
La
Grange
commune
de
Meyrarques
:
Il s'agit
d'une
modification
dans
la
mise
en
œuvre
opérationnelle,
en
offrant
la
possibilité
de
réaliser
les
constructions
prévues
en
plusieurs
opérations.
e
15.1
OAP
n°04
Les
Coulus
commune
de
Pevyrolles-en-Provence
:
il s'agit
d'une
modification
dans
la
mise
en
œuvre
opérationnelle,
en
offrant
la
possibilité
de
réaliser
les
constructions
prévues
en
plusieurs
opérations.
e
16.1
OAP
n°07
Moulin
Souffilet
commune
de
Pertuis
:
Il s'agit
d'une
modification
dans
la
mise
en
œuvre
opérationnelle,
en
offrant
la
possibilité
de
réaliser
les
constructions
prévues
en
plusieurs
opérations.
AVIS
DELA
COMMISSION
D’ENQUETE
ET
MOTIVATION
DE
CELUI-CI :
ll est
peu
fréquent
qu'une
procédure
de
modification
d'un
document
directeur
d'urbanisme
venant
d’être
approuvé
présente
un
nombre
aussi
important
de
changements
apportés,
dont
la
somme
forme
le
projet
requérant
un
avis
de
la
commission
d'enquête.
Cette
première
modification
du
PLUi
du
Pays
d'Aix
est
une
opération
de
toilettage,
de
mise
en
concordance
et
d'adaptation,
consécutive
aux
retours
ayant
immédiatement
fait suite
à
la
mise
en
application
du
PLUIi.
Page
20 sur 22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUi du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS Les
changements
apportés
ne
sont
pas
majeurs
et
ne
traduisent
pas
une
mise
en
cause
des
dispositions
du
Projet
d'Aménagement
et
de
Développement
Durable
(PADD).
Il
s’agit
de
nouvelles
formulations
dues
à
des
ajouts
ou
retraits
de
mots,
d'ajustements
cartographiques,
de
mises
en
concordances,
d’adaptations,
ou
de
modifications
ponctuelles.
Les
observations
du
public
et
de
certains
institutionnels
également,
étant
majoritairement
étrangères
au
projet,
seules
les
observations
et
interrogations
ayant
trait aux
changements
formant
celui-ci,
peuvent
trouver
une
réponse
dans
nos
conclusions.
Certains
des
changements
apportés
sont
impératifs,
d’autres
seulement
nécessaires
au
bon
fonctionnement
des
services
instructeurs
des
actes
relatifs
au
droit
des
sols,
mais
globalement
les
objectifs
poursuivis
par
la
première
modification
du
PLUi
ne
manquent
pas
de
fondement
dans
le contexte.
Notre
analyse
au-delà
des
11
recommandations
que
nous
formulons,
et dont
la
prise
en
compte
effective
est
souhaitée,
nous
a
conduit
à
être
réservés
sur
deux
points
que
nous
n’intégrons
pas
à
notre
avis
favorable.
Il s'agit :
-
de
la
réserve
relative
à
la zone
de
bonne
desserte
-__de
la
réserve
relative
à
une
augmentation
de
3 mètres
de
la
hauteur
des
constructions.
La
commission
d'enquête
:
>
émet
un
avis
favorable
au
projet
de
première
modification
du
PLUi
du
pays
d’Aix,
assorti
de
deux
réserves
indissociables
de
celui-ci,
>
et
fait
onze
recommandations, Page
21
sur 22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUï
du
pays
d'Aix.
CONCLUSIONS
ET AVIS Réserve
n°1:
réduction
d’emprise
de
l'augmentation
de
la
zone
de
bonne
desserte.
Réserve
n°2
:
retrait
de
la
modification
«
11.2
planche
9
Cabriès
augmentation
de
la
hauteur
des
constructions
de
7 à
10
mètres
».
Le
collège
des
commissaires
enquêteurs
formant
la
commission
d'enquête,
Daniel
MAROGER,
André
FRANÇOIS,
Bernard
DUMARTIN,
Page
22 sur 22
Décision
N°
E25000076/13
-
Première
modification
du
PLUi du pays
d'Aix.
CONCLUSIONS ET
AVIS