Déliberation - CM081119 ODJ08

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Déliberation - CM081119 ODJ08 Document publié le Mardi 1 janvier 2019 par la commune de Clermont-Ferrand. Lien du pdf (Déliberation - CM081119 ODJ08)Thèmes du document : Logement, Démocratie locale et participation citoyenne, Handicap et inclusivité, VHLLÉDE Ville de Clermont-Ferrand — Séance du Conseil Municipal du 08 novembre 2019 — Feuillet n°2019/

FERRAND DELIBERATION DU CONSEIL MUNICIPAL

SEANCE DU 08 novembre 2019 à 18 h 00

AUJOURD'HUI huit novembre deux mille dix neuf

LE CONSEIL MUNICIPAL de la Ville de Clermont-Ferrand, convoqué par Monsieur le

Maire le 31 octobre 2019, s’est réuni dans la salle ordinaire des séances.

Après avoir ouvert la séance, Monsieur le Maire procède à l'appel.

Etaient présents Mmes et MM. les Membres du Conseil dont les noms suivent :

Olivier BIANCHI, Maire, présidant la séance

Présent(e)s : Olivier BIANCHI, Françoise NOUHEN, Christine DULAC-ROUGERIE,

Monique BONNET, Manuela FERREIRA DE SOUSA, Philippe BOHELAY, Simon

POURRET, Isabelle LAVEST, Grégory BERNARD, Cécile AUDET, Cyril CINEUX,

Nicaise JOSEPH, Marion CANALES, Saïd Akim BARA, Gérard BOHNER, Nicolas

BONNET, Dominique ADENOT, Valérie BERNARD, Christophe BERTUCAT,

Pascaline BIDOUNG, Jean-Luc BLANC, Jean-Pierre BRENAS, Dominique BRIAT,

Edith CANDELIER, Alparslan COSKUN, Louis COUSTÈS, Sandrine DUBOC-GEAY,

Magali GALLAIS, Nadia GUERMIT-MAFFRE, Djamel IBRAHIM-OUALI, Christiane

JALICON, Claudine KHATCHADOURIAN-TECER, Jean-Pierre LAVIGNE, Claude

LEROUX, Marianne MAXIMI, Pierre MIQUEL, Didier MULLER, Florent NARANJO,

Christian PORTEFAIX, Nicole PRIEUX, Dominique ROGUE-SALLARD, Laurence

SCHLIENGER, Sylviane TARDIEU, Odile VIGNAL

Excusé(e)s ayant donné pouvoir : Jérôme GODARD à Philippe BOHELAY, Jérôme

AUSLENDER à Cécile AUDET, Géraldine BASTIEN à Jean-Pierre BRENAS, Jean-

Christophe CERVANTES à Cyril CINEUX, Sondès EL HAFIDHI à Christophe

BERTUCAT, Fabienne MONTEL à Christiane JALICON

Excusé(e)s : François BARRIÈRE

Absent(e}s: Anne FAUROT, Patricia GUILHOT, Isabelle PADOVANI, Antoine

RECHAGNEUX

Secrétaire : Marianne MAXIMI

Mesdames Nicaise JOSEPH et Pascaline BIDOUNG arrivent pendant la présentation de

la question n°1

Madame Magali GALLAIS quitte la séance pendant le débat de la question n°2 et donne

pouvoir à Monsieur Pierre MIQUEL.

Madame Marion CANALES quitte la séance avant le vote de la question n°7 et donne

pouvoir à Madame Nicaise JOSEPH.

Monsieur Christian PORTEFAIX quitte la séance avant le vote de la question n°8 et

donne pouvoir à Madame Pascaline BIDOUNG.Rapport N° 8

VENTE DE LOGEMENTS SOCIAUX - ADOPTION CHARTE

Rapporteur : Monsieur Grégory BERNARD

1- Contexte

La Ville de Clermont-Ferrand a approuvé par délibération du Conseil municipal le Programme

Local de l'Habitat (PLH) 2014-2019 et les documents de la réforme de la demande et des

attributions de logements locatifs sociaux en lien avec la Conférence Intercommunale du

Logement (CIL).

Les bailleurs sociaux doivent conclure avec l’État une Convention d’Utilité Sociale (CUS).

Instaurée par la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009

pour une durée de six années. Les CUS sont arrivées à leur terme et doivent désormais être

renouvelées et faire l'objet d'une signature avec l’État avant le 31 décembre 2019.

Au regard des récentes évolutions législatives (loi ÉLAN), les bailleurs sociaux implantés au sein

du territoire de Clermont Auvergne Métropole sont contraints de développer la vente de

logements sociaux. Ces plans de vente sont désormais validés au sein des CUS et sont devenus

impératifs pour permettre aux bailleurs de disposer de ressources nécessaires à la production

d'une offre nouvelle en accompagnement du PLH et à la rénovation de leur patrimoine,

notamment énergétique.

Dans ce contexte, les bailleurs sociaux prévoient d'augmenter le volume de logements sociaux

mis en vente sur le territoire de la Métropole sur les prochaines années avec une montée en

charge progressive des ventes effectives.

Seules les communes déficitaires au titre de la loi SRU peuvent s'opposer à une vente. La Ville de

Clermont Ferrand qui détient 68 % du parc social de la Métropole (soit environ 20 000 logement

sociaux) est concernée par la mise en vente de 2 515 logements sur 6 ans. Une mise en vente ne

se traduit pas obligatoirement par une vente effective (le ratio couramment utilisé est 10 mise en

vente pour 1 vente). Les ventes réelles réalisées devraient être situées autour de 150 logements

par an et devront être compensées par la politique de production de l'offre, dans un souci de

rééquilibrage de l'offre sociale.

Seuls deux bailleurs sociaux ont engagé en 2019 cette démarche sur la Métropole : Logidôme et

Ophis, qui ont adressé pour courrier à la Ville un projet de plan de vente. La Ville est notamment

concernée pat des programmes qui ont été garantis financièrement et / ou subventionnés. Vous

trouverez en pièces jointes en annexes 2 et 3 les listes de logements mis en vente par ces deux

bailleurs.

2 - Plans de vente et points de vigilance

Prenant acte du fait que son avis sur les plans de vente n’est que consultatif, elle considère qu’elle

n’a pas à se prononcer sur la validation des programmes de vente proposés par lOPHIS et

Logidôme.

La Ville de Clermont-Ferrand souhaite cependant porter à la connaissance de l'Etat et des

bailleurs -après analyse des plans de vente communiqués par les deux bailleurs sociaux concernés-

les points d’attention suivants :Ville de Clermont-Ferrand — Séance du Conseil Municipal du 08 novembre 2019 — Feuillet n°2019/

+ la mise en vente de logements sociaux au sein de quartiers (au sens de l'iris) qui sont peu

dotés en logement social, notamment dans le centre-ville,

+ la vente de logements de petites typologies (12) qui est une part essentielle de la demande

de logement social,

+ la mise en vente de 12 programmes comprenant des logements accessibles aux ménages

du premier quartile et de petites typologies (logements permettant de répondre aux

objectifs de la CIL),

+ la sécurisation des parcours résidentiels et l'accompagnement des ménages dans le cadre

de la vente HLM.

La Ville de Clermont-Ferrand entend, en compensation des ventes à venir, s’assurer d’une

territorialisation adaptée de la production de l'offre à venir (secteurs de production définis dans le

PLH, typologies, niveaux de loyers, adaptés pour les plus modestes etc.), notamment concernant

les petites typologies. Ainsi, elle souhaite développer, en partenariat avec la Métropole et l'EPF-

Smaf Auvergne, de nouveaux programmes d'habitat (cf. délibération adoptée par le Conseil

Municipal lors de sa séance du 20 juin 2019 : « Protocole d’accord en vue de la régularisation du

patrimoine immobilier porté par lEPF-Smaf Auvergne pour le compte de la Ville de Clermont-

Ferrand »).

Par ailleurs, le suivi et observation des ventes constituent un point important car, si la vente peut

présenter une opportunité d’accession sociale à la propriété pour certains ménages (conditions

attractives : décote du bien, sécurisation de l’accédant, etc.), il existe également des risques qui

doivent être maîtrisés. À ce titre, la Ville de Clermont-Ferrand mettra en œuvre un suivi attentif

au sein des instances du PLH et de la CIL.

3 - Charte métropolitaine de la vente responsable

En tant que pilote de la politique locale de l’habitat, la Métropole à engagé un travail partenarial

avec la Ville de Clermont-Ferrand, les 20 autres communes et les bailleurs sociaux afin d’élaborer

collectivement une Charte métropolitaine de la vente responsable.

La vente HLM peut avoir des effets sur les conditions d’accès au logement et sur la composition

du parc social (impact SRU, objectifs d'attributions de la CIA, etc.). Ces effets peuvent venir en

contradiction avec les objectifs poutsuivis par la Ville et Clermont Auvergne Métropole.

Il est ainsi proposé de s'engager dans une charte de la vente HLM responsable aux côtés des

autres communes et des baïlleuts sociaux de la Métropole. Cette charte qui alerte sur les risques

liés à la vente HLM devra permettre d'instaurer une méthode de travail et une organisation

partagée entre les acteurs (bailleurs, Communes, Métropole notamment) en amont des

autorisations de ventes prises in fine par l’État. Les acteurs de la chatte veulent empêcher certaines ventes qui peuvent venir en contradiction totale avec notre politique métropolitaine de l'habitat (PLH, CIL, PLUi.) ou à défaut s'assurer d'une forme de compensation sur des secteurs

qui pourraient le nécessiter.

La charte répond à la volonté de définir des engagements réciproques et partagés par les bailleurs

sociaux et les collectivités, dans le respect des spécificités et des enjeux de chacun des acteurs. La

vente responsable est entendue au sens où elle prend en compte les effets qu’elle produit sur le

long terme, en s’attachant à l'articulation entre la mission d’intérêt général des baïlleurs sociaux,

leur stratégie patrimoniale et financière et la politique locale des collectivités concernées. Elle a

donc pour ambition de constituer le socle local de mise en cohérence des objectifs de chaque

acteut en matière de vente HLM sur le territoire de la commune et de Clermont Auvergne

Métropole, au-delà du cadre prévu par la loi. Elle s'inscrit dans une approche collective et

pattagée.Ainsi, la vente HLM responsable a vocation à favoriser les parcours résidentiels des ménages et

Paccession à la propriété, en s’assurant de la sécurisation des accédants, sans remettre en cause les

équilibres territoriaux et en prévenant les éventuels risques de constitution de copropriétés

dégradées.

Les engagements contenus dans la chatte sont orientés autour de 6 axes :

° l'articulation entre les stratégies en matière de vente HLM et la stratégie de rééquilibrage

territorial de l'offre et des attributions de logements sociaux à l'échelle de la Métropole,

+ la qualité des logements mis en vente,

e les effets sur les marchés,

+ une gestion durable des copropriétés,

+ la sécurisation de l’accession et l'accompagnement des acquéreurs,

+ le cadre partenarial.

La Charte prévoit des échanges réguliers avec les bailleurs dans le cadre d'un suivi / observatoire.

La vente des logements sociaux fera l'objet de bilans au sein de la gouvernance du Programme

Local de l'Habitat (PLH) et de la Conférence Intercommunale du logement (CIL), ce qui

permettra de partager les points de vigilances et de s’assurer de la prise en compte d’une

tetritorialisation adaptée de la production du logement social à venir, notamment pour apporter

une compensation sur des secteurs repérés en déficit. De plus nous attacherons une vigilance

patticulière à la sécurisation des parcours résidentiels et l'accompagnement des ménages dans le

cadre de cette vente HLM.

Le projet de Charte métropolitaine de la vente responsable est annexé à la présente délibération

pour validation (annexe 1).

Il vous est proposé en accord avec votre commission :

+ _ de transmettre à l'Etat et aux bailleurs concernés les points de vigilance relatifs aux projets

de plan de vente sur le territoire de Clermont-Ferrand,

+ d'approuver la Charte métropolitaine de la Vente Responsable des Logements Sociaux et

d'autoriser le Maire, ou son représentant à la signer,

+ d'autoriser le Maire, ou à son représentant, à signer tout acte relatif à la mise en œuvre de

cette délibération.

DELIBERATION

Après en avoit délibéré, la proposition mise aux voix est adoptée à la majorité.

Pour ampliation certifiée conforme.

Fait à Clermont-Ferrand, le

2 8 NOV. 2019

Le Maire,CN

CO +

: clermont auvergne Q métropole

Charte métropolitaine de la vente responsable

du logement social

Septembre 2019métropole

2

Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Sommaire

Introduction : Pourquoi une charte de la vente responsable du logement social ? ........................................................................................................................... 3

Orientation n°1 : Articuler les stratégies en matière de vente HLM et la stratégie de rééquilibrage territorial de l’offre et des attributions de logements sociaux à l’échelle de la Métropole..................................................................................... 4

Premier axe : l’équilibre de la répartition de l’offre de logement social à l’échelle de la Métropole .................................................................................................. 4

Partenariat et principes d’action sur l’offre de logement ...................................... 4

Deuxième axe : l’accès au logement des ménages les plus précaires.................... 5

Partenariat et principes d’action sur l’accès au logement des ménages les plus précaires ..................................................................................................................... 5

Troisième axe : l’accès à la propriété comme levier de mixité sociale ................. 5

Partenariat et principes d’action pour faire de l’accès à la propriété un levier de mixité sociale................................................................................................................. 5

Orientation n°2 : Garantir la qualité des logements mis en vente ....................... 6

Partenariat et principes d’action relatifs à la qualité des logements ................ 6

Orientation n°3 : Suivre les effets sur les marchés de l’habitat dans une logique préventive .......................................................................................................... 6

Partenariat et principes d’action relatifs aux effets sur les marchés ................. 6

Orientation n°4 : Favoriser une gestion durable des copropriétés ...................... 7

Partenariat et principes d’action sur la gestion des copropriétés ...................... 7

Orientation n°5 : Garantir la sécurisation de l’accession et l’accompagnement des acquéreurs ................................................................................................... 7

Partenariat et principes d’action sur la sécurisation des accédants et leur accompagnement .............................................................................................................. 8

Orientation n°6 : Définir un cadre partenarial de mise en œuvre de la vente HLM au sein de la Métropole.............................................................................. 8

Les principes de concertation ........................................................................................ 8

Le suivi et l’observation des ventes HLM.................................................................... 9

Signataires ........................................................................................................ 11+

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auvergne

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Vie de la copropriété

Définition des plans de vente

ou identification du Autorisation des ventes

patrimoine à mettre en vente

Commercialisation et mise en

copropriété

Suivi et évaluation des ventes

3

Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Introduction : Pourquoi une charte de la vente responsable du logement social ?

Rendue possible en 1965 pour faciliter les parcours résidentiels, la vente de logements sociaux

est encouragée par les pouvoirs publics depuis les années 2000 afin d’optimiser les capacités

de financement des organismes. La loi portant Evolution du logement, de l’aménagement et

du numérique (loi ELAN) du 23 novembre 2018 simplifie et élargit les procédures de vente HLM, afin d’accélérer et d’accroître le rythme des ventes. Cette volonté de faciliter les ventes

HLM s’inscrit notamment dans la continuité de l’introduction de la réduction de loyer de

solidarité, qui modifie le modèle économique du logement social. Ainsi, dans ce contexte,

les organismes HLM implantés au sein du territoire de Clermont Auvergne Métropole doivent développer la vente HLM.

Parallèlement à cela, Clermont Auvergne Métropole a défini une politique ambitieuse en

matière d’habitat, notamment au travers le Programme Local de l’Habitat 2014-2019

prorogé jusqu’en 2021 et les documents de la réforme de la demande et des

attributions de logements locatifs sociaux (document cadre de la Conférence Intercommunale du Logement, Convention Intercommunale d’Attributions, Plan Partenarial

de Gestion de la Demande et d’Information des Demandeurs). Un nouveau PLH doit enfin être

élaboré pour la période 2021-2026.

Or, la vente HLM peut avoir des effets sur les conditions d’accès au logement et sur la composition du parc social. Ces effets peuvent venir en contradiction avec les objectifs

poursuivis par Clermont Auvergne Métropole. Cette dernière a donc souhaité engager une

démarche visant à l’élaboration d’une charte de la vente HLM responsable.

Schéma des étapes de la vente HLM

La présente charte répond à la volonté de définir des engagements réciproques et partagés

par les bailleurs sociaux et les collectivités, dans le respect des spécificités et des enjeux de

chacun des acteurs.

La vente responsable est entendue au sens où elle prend en compte les effets

qu’elle produit sur le long terme, en s’attachant à l’articulation entre la mission

d’intérêt général des bailleurs sociaux, leur stratégie patrimoniale et financière

et la politique locale des collectivités concernées. La présente charte a donc pour

ambition de constituer le socle local de mise en cohérence des objectifs de chaque acteur en matière de vente HLM sur le territoire de Clermont Auvergne

Métropole, au-delà du cadre prévu par la loi. Elle s’inscrit dans une approche collective et

partagée.

Ainsi, la vente HLM responsable a vocation à favoriser les parcours résidentiels des ménages et l’accession à la propriété, en s’assurant de la sécurisation des

accédants, sans remettre en cause les équilibres territoriaux et en prévenant

les éventuels risques de constitution de copropriétés dégradées.+

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4

Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Orientation n°1 : Articuler les stratégies en matière de vente HLM et la stratégie de rééquilibrage territorial de l’offre et des attributions de logements sociaux à l’échelle de la Métropole

Au regard de la politique locale mise en œuvre, il apparait que la vente HLM peut avoir des effets sur deux axes : l’équilibre de la répartition de l’offre à l’échelle de la Métropole et l’accès

au logement des ménages les plus précaires. La vente HLM peut également constituer dans

certaines situations un levier de mixite sociale.

Premier axe : l’équilibre de la répartition de l’offre de logement social à l’échelle de la Métropole

Les ventes sur des quartiers ou des communes peu dotées en logement social peuvent renforcer

le déséquilibre de l’offre). Il s’agira ainsi d’être vigilant quant à la localisation des logements

mis en vente.

Par ailleurs, la vente HLM devant contribuer à constituer des ressources financières pour les bailleurs leur permettant de poursuivre leur politique d'investissement dans le développement d'une offre nouvelle ainsi que dans la réhabilitation du parc existant, la Métropole, en cohérence avec son PLH et avec les orientations en matière d’attribution, sera vigilante quant à l’affectation des ressources dégagées sur son territoire.

Partenariat et principes d’action sur l’offre de logement

• A l’échelle de la Métropole, une attention est portée par l’ensemble des acteurs à la

progression de l’offre nette (développement-ventes) dans les communes

déficitaires au titre de la loi SRU lors de l’examen des plans de vente soumis par

les bailleurs.

• La localisation de l’offre nouvelle devra s’inscrire en cohérence avec le PLH et les objectifs de la CIL. La Métropole coordonne les échanges entre l’ensemble des

acteurs (communes, bailleurs, Etat, etc.) afin de s’assurer de la cohérence d’ensemble

et de faciliter l’action de chacun (par exemple, identification du foncier ou d’opérations

potentielles).

• En application de la politique métropolitaine de l’habitat, la Métropole et les communes ne souhaitent pas de vente de logement social au sein des communes déficitaires au

titre de la loi SRU, ou IRIS pour la commune de Clermont-Ferrand. Néanmoins, dans

le cas où les bailleurs projetteraient la vente de logements au sein de ces territoires, ils

s’engagent, en amont de la sollicitation des communes pour avis formel, à prévoir les

modalités d’une concertation de la Métropole et des communes pour l’examen au cas par cas de l’opportunité de ces mises en vente.

• Une attention particulière est portée par les bailleurs afin de limiter les ventes dans les

communes susceptibles de devenir déficitaires dès lors qu’ils en sont informés

par la Métropole.

• Dans le cadre de leurs compétences, les communes s’engagent ainsi à maîtriser l’impact des ventes sur le taux de logement social au sein de leur territoire.

• Dans l’hypothèse où des ventes auraient lieu sur des communes déficitaires ou

susceptibles de le devenir, les bailleurs s’engagent à mobiliser le produit de la vente

pour la construction de logements sociaux neufs au sein de la commune concernée ou

au sein d’une autre commune déficitaire dans le cadre de leur programmation annuelle. Les bailleurs informent les communes concernées et la Métropole afin qu’elles puissent

s’assurer qu’au moins 50% des produits des ventes soient fléchées pour la réalisation

d’opérations (au sens de l’article L. 443-13 du CCH) sur ces communes.+

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Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Deuxième axe : l’accès au logement des ménages les plus précaires

Clermont Auvergne Métropole et ses partenaires membres de la CIL se sont engagés à mettre

en œuvre une politique volontariste en matière de mixité sociale et d’attribution. Les bailleurs et les réservataires doivent notamment réaliser 25% des attributions hors QPV à des

demandeurs situés sous le seuil du premier quartile de la demande. Or, la vente de logements

sociaux adaptés à l’atteinte de cet objectif, notamment dans le parc à bas loyer, peut avoir des

effets sur les capacités des acteurs du territoire à mettre en œuvre les engagements de la CIL. Les niveaux de loyer des logements vendus, leur typologie ainsi que leur localisation sont en

particulier des sujets d’attention1. Dans la mesure où les logements vacants mis en vente ne

sont généralement plus mis en location, les logements disponibles à la location peuvent évoluer

rapidement.

Partenariat et principes d’action sur l’accès au logement des ménages les plus précaires

• En lien avec les orientations de la CIL, la Métropole et les communes ne souhaitent pas

que les logements accessibles aux ménages du 1er quartile soient mis en vente.

Pour autant, les organismes pourront néanmoins solliciter la Métropole au cas par cas afin d’échanger sur l’opportunité de vendre ce type de logements (par exemple, sur des

typologies de logements pour lesquels l’offre est supérieure à la demande ou dans les

secteurs où l’offre de logements à bas loyers est supérieure aux objectifs d’attributions).

• De même, les organismes veilleront également à ne pas mettre en vente un volume trop

important de petites typologies, segment tendu du parc social à l’échelle de la Métropole.

• Afin de ne pas renforcer la tension sur la demande de logement social, les organismes

s’engagent à suivre la vacance au sein des résidences (volume, durée, typologie des

logements) et à étudier la possibilité de remettre en location du patrimoine fléché à la

vente.

Troisième axe : l’accès à la propriété comme levier de mixité sociale

En permettant à un ménage locataire de devenir propriétaire, la vente HLM peut contribuer à faire rester dans un quartier un ménage dont les revenus se sont élevés, lui permettant de

disposer de ressources suffisantes pour faire un emprunt sans se mettre en difficultés. Ainsi, la

vente peut aussi contribuer à la mixité sociale.

Partenariat et principes d’action pour faire de l’accès à la propriété un levier de mixité sociale

• Pour diversifier les statuts d’occupation au sein des quartiers prioritaires, la

Métropole encourage les organismes à identifier des logements à vendre aux occupants

au sein de ces quartiers. Un cadre d’analyse devra permettre de déterminer

conjointement l’opportunité de la vente et les leviers d’actions pour en faciliter et sécuriser la réalisation.

• Les bailleurs s’attachent à expliciter, le cas échéant, ces mises en vente aux les

associations de locataires.

1 Pour rappel, le diagnostic de la CIL identifiait un déficit de logements à bas loyers et notamment un déficit de petits logements.+

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Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Orientation n°2 : Garantir la qualité des logements mis en vente

Si des conditions sont fixées quant au logement mis en vente en termes de performance

énergétique (exclusion des classes F et G), l’état des résidences mises en vente peut être

variable au moment de la mise en vente et peut se dégrader plus ou moins vite. Il est important

pour la Métropole que les résidences mises en vente vivent au mieux dans la durée, et

notamment qu’elles ne deviennent pas les copropriétés fragiles ou dégradées de demain, appelant une intervention ultérieure de la collectivité. En effet, l’organisation de la

résidence peut être plus ou moins facilitatrice de la gestion en copropriété qui diffère de la

gestion de résidence locative.

Partenariat et principes d’action relatifs à la qualité des logements

• Conformément à la loi, les organismes s’engagent à ne pas mettre en vente des

logements de moins de 10 ans ou ne respectant les normes d’habitabilité et de performance énergétique prévues dans le code de la construction et de l’habitation

(CCH).

• Par ailleurs, préalablement à la vente, les bailleurs réalisent ou prennent l’engagement

de réaliser (donc le cadre de la vente d’immeuble à rénover), les travaux nécessaires à

la pérennité du bâti. Les travaux pourront notamment permettre d’améliorer le niveau de performance énergétique des ensembles immobiliers mis en vente (notamment pour

les résidences les moins performantes – niveau DPE E).

Orientation n°3 : Suivre les effets sur les marchés de l’habitat dans une logique préventive

En fonction des volumes et de la localisation des logements mis en vente par les bailleurs, il est

possible que ces ventes produisent des effets sur les marchés de l’accession. Pour la Métropole,

il peut donc être identifié un enjeu de suivi de ces effets potentiels, dans un souci de pilotage de la politique locale de l’habitat. Ainsi, il conviendrait de maintenir une

vigilance sur les points suivants :

- Le risque de surabondance de l’offre en accession et les capacités d’absorption du

marché,

- L’équilibre des typologies de logement suivant les différents segments du marché (logement social, accession sociale, logement privé) et aux différentes échelles

territoriales (quartiers, communes, Métropole, etc.),

- Le maintien des équilibres sociaux, la stabilité des ménages accédants et le risque de

dégradation des copropriétés en cas de fragilité des propriétaires

- L’articulation avec les politiques de rénovation urbaine afin de ne pas accentuer les

fractures sociales déjà observées, notamment au sein de la ville de Clermont-Ferrand

et dans les communes disposant d’anciennes zones urbaines sensibles.

Partenariat et principes d’action relatifs aux effets sur les marchés

• La Métropole s’engage à mesurer les effets de la vente sur les marchés immobiliers dans

le cadre de l’observation prévue ci-après (cf. Le cadre partenarial).

• Les éléments d’analyse des marchés anciens seront alors partagés avec les bailleurs afin

que cela leur soit utile pour l’élaboration des futurs plans de vente. Ces éléments seront

présentés en comité de pilotage PLH.+

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- XX 4%

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Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Orientation n°4 : Favoriser une gestion durable des copropriétés

Le mode de gestion de la copropriété et notamment l’exercice de l’activité de syndic par le bailleur lui-même, les ressources des accédants, l’occupation par les acquéreurs eux-mêmes :

tous ces facteurs ont une influence sur le bon fonctionnement de la copropriété, son entretien

courant et la réalisation des travaux nécessaires.

Partenariat et principes d’action sur la gestion des copropriétés

• Chaque organisme s’engage à être actif dans la mise en place et la gestion de la

copropriété, ils pourront recourir à différentes formes d’engagement au sein de la copropriété, en privilégiant les solutions suivantes :

− la gestion du syndic en interne,

Pour les bailleurs ne souhaitant pas assurer la fonction de syndic :

− le choix d’un syndic responsable répondant aux besoins des spécificités HLM, notamment un accompagnement des ménages en cas de difficultés de

recouvrement des charges,

− le recours à une filiale ou une coopérative.

• Dans le cas d’un syndic non internalisé, les organismes s’engagent à s’impliquer dans

la vie de la copropriété et à effectuer un suivi régulier auprès du syndic afin de garantir la pérennité du patrimoine et de veiller à l’application des frais de syndic maitrisé.

• L’ensemble des acteurs s’engagent à favoriser, dans le cadre de leurs compétences, des

actions vis-à-vis des ménages en termes de sensibilisation sur le fonctionnement

de la copropriété pour contribuer également à leur bon fonctionnement.

Orientation n°5 : Garantir la sécurisation de l’accession et l’accompagnement des acquéreurs

L’accession à la propriété constitue le plus souvent une étape positive dans le parcours

résidentiel d’un ménage. Cependant, il convient que les ménages soient bien accompagnés dans cette étape résidentielle afin d’en garantir la réussite. En effet, le budget d’un ménage en

tant que locataire diffère de celui en tant que propriétaire et il est important d’anticiper les

charges de logement après l’acquisition, afin que les ménages soient notamment bien en

capacité de payer les charges courantes de copropriété mais aussi de faire face à d’éventuels besoins pour financer des travaux.

On observe également qu’en cas d’accident de la vie ou par manque d’anticipation des

dépenses, un accédant peut rencontrer des difficultés financières, qui peuvent notamment le

conduire à ne plus pouvoir payer les charges de copropriétés.

Il est donc important pour la Métropole que cette question soit anticipée au maximum, pour prévenir, autant que faire se peut, ces situations. De plus, ces questions devront également être

traitées en lien avec la gestion des copropriétés et l’investissement des bailleurs sociaux au sein

des résidences mises en copropriété. Elles doivent également s’articuler avec les enjeux de

sensibilisation et d’information des acquéreurs afin de favoriser la bonne appropriation du nouveau statut de (co)propriétaire par chaque ménage accédant.+

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Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Partenariat et principes d’action sur la sécurisation des accédants et leur accompagnement

En amont de la vente

• Afin de s’inscrire dans une logique de parcours résidentiel des ménages, les logements

proposés aux locataires du parc social le sont à un prix de vente minoré par rapport

au prix du marché.

• Également dans une logique de parcours résidentiel, l’accession à la propriété dans le

cadre de la vente HLM pourra être proposée aux ménages à reloger dans le cadre des

projets du NPNRU. Ces propositions devront particulièrement tenir compte des

capacités financières et de la demande des ménages.

• Afin de sensibiliser les locataires en place, les bailleurs organisent une réunion

d’information afin de rappeler le contexte, les projets de vente, les étapes d’une vente, la liberté de choix dont ils disposent, etc. Lors de cette réunion, une plaquette

d’information est fournie aux locataires.

• Pour les ménages intéressés, les bailleurs réalisent alors des entretiens personnalisés.

Les bailleurs accompagnent les locataires sur l’élaboration du plan de financement du

logement en tenant compte notamment des charges qui lui reviendront dans le cadre de l’accession à la propriété.

• Afin d’accompagner les ménages dans l’accès à la propriété, les bailleurs informent les

acquéreurs sur le fonctionnement d’une copropriété, leurs droits et devoirs en

tant que copropriétaire, sur les charges futures liées à la propriété (montant des charges, taxe foncière, travaux, assurance, etc.).

• La Métropole peut mener des actions de sensibilisation, notamment en direction des

banques, afin de sécuriser les parcours des ménages.

Après la vente

• Afin de garantir le caractère social des logements issus de la vente HLM, une clause

anti-spéculative est pratiquée et suivie avec les notaires du territoire.

• Enfin, en cas de difficultés, les organismes HLM s’engagent à sécuriser les

acquéreurs en cas de perte d’emploi, rupture de cadre familiale ou raisons de santé

via une garantie de relogement pendant les 5 ans suivant l’acquisition et une garantie

de rachat pendant 10 ans en cas de difficultés. Pour rappel, seule la garantie de rachat

est prévue par la loi mais l’inscription d’une garantie de relogement, déjà pratiquée par les bailleurs du territoire, permet de garantir le droit au logement sur le territoire.

Orientation n°6 : Définir un cadre partenarial de mise en œuvre de la vente HLM au sein de la Métropole

La mise en œuvre de cette charte s’accompagne d’un nouveau cadre de concertation et

de suivi des ventes HLM entre Clermont Auvergne Métropole et les organismes

de logement social. Ce cadre est présenté ci-après.

Les principes de concertation

• Afin d’articuler les plans de vente des bailleurs sociaux et la politique locale de l’habitat

mise en œuvre par Clermont Auvergne Métropole, il convient que les collectivités soient associées et concertées, au-delà du cadre réglementaire prévu par la

loi. Ainsi, il est proposé que chaque bailleur :+

clermont

auvergne

métropole

9

Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

− présente à la Métropole les critères retenus pour l’élaboration du plan de vente lors

d’une réunion de travail relative à l’élaboration des CUS en amont de la

consultation officielle,

− présente conjointement le développement de l’offre prévue à l’échelle des quartiers

et des communes dans lesquels des ventes sont prévues.

− informe les communes et la Métropole en amont des demandes d’autorisation

prévues par la loi et de l’élaboration des CUS.

• Cette concertation doit permettre d’étudier si les principes posés dans la présente charte

sont respectés. De plus, elle est également l’occasion d’un échange entre la Métropole et

chaque organisme concernant la stratégie patrimoniale du bailleur et l’affectation des produits de la vente. L’enjeu est notamment de s’assurer de la bonne adéquation avec

les enjeux portés dans le PLH.

Le suivi et l’observation des ventes HLM

• La Métropole s’engage à observer la vente HLM – en lien avec les instances et outils

d’observation d’ores et déjà présents sur le territoire et en partenariat avec les bailleurs

– afin d’assurer un suivi régulier des ventes réalisées et à présenter un bilan aux communes. Ce bilan doit permettre de mesurer les effets de la vente à l’échelle des

communes et de la Métropole.

Cet observatoire s’inscrit dans les orientations du programme local de l’habitat. Ainsi des

indicateurs sont fournis à la Métropole et présentés dans le cadre d’un comité de pilotage PLH ou de l’instance de coordination de la conférence intercommunale du logement. Les

indicateurs suivants seront observés2 :

Concernant la réalisation des volumes de ventes :

− s'assurer que les volumes de ventes réalisés permettent financièrement aux bailleurs

de réaliser les opérations de développement et de réhabilitation.

Concernant le patrimoine mis en vente

− Le volume de résidences et de logements mis en vente (occupé et vacants)

− Les caractéristiques du patrimoine : localisation, typologie, ancienneté, financement

initial, etc.

Concernant la commercialisation des logements

− La localisation (communes, géographie prioritaire, etc.)

− Le délai moyen des ventes et taux d’écoulement

− Les prix de mise en vente

− Les logements vacants / difficile à vendre

Concernant les acquéreurs (et en fonction des indicateurs précédents notamment localisation et typologie de logement)

− Le profil des acquéreurs (taille du ménage, âge, niveau de ressources)

− Le prix de vente pratiqué (en €/m² de surface habitable)

2 Les données transmises par les bailleurs seront agrégées et ne seront pas communiquées en dehors d’une analyse

sur la vente HLM pour les collectivités ou les bailleurs.+

clermont

auvergne

métropole

Collectivités Organismes de logement social

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1 la More ] copropriété

1 responsable

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! y ! l'observatoire . . . 1 1 Suivi et évaluation des ventes Vie de la copropriété

i | , métropolitain et les

1 , |! instances du PLH

10

Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

− Les acquéreurs ayant eu recours à la garantie de relogement

Concernant les copropriétés

− Les taux d’impayés de charges

• L’observatoire doit permettre de suivre le profil des acquéreurs, d’identifier les quartiers

ou communes dans lesquelles les conditions de mise en vente des logements sociaux sont attractives. Il contribue également au suivi du marché de l’accession ancien, à l’analyse des

potentiels effets de la vente sur ces marchés ainsi qu’au suivi des copropriétés issues de la

vente.

• Lors de la restitution du bilan annuel, un temps d’échanges est prévu pour le partage

de bonnes pratiques entre les organismes de logement social et en lien avec l’inter-bailleur (AURA HLM). Il s’agira notamment de partage les éléments concernant la gestion des ventes,

des copropriétés et l’accompagnement des ménages.

Schéma de réalisation des ventes, en lien avec les documents cadre de la

Métropole et des organismes HLM11

Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

Signataires

Clermont Auvergne Métropole,

La commune d’Aubière,

La commune d’Aulnat,

La commune de Beaumont,

La commune de Blanzat,

La commune de Ceyrat,

La commune de Châteaugay,

La commune de Cébazat,

La commune du Cendre,

La commune de Ceyrat,

La commune de Chamalières,

La commune de Châteaugay,

La commune de Clermont-Ferrand,

La commune de Cournon d’Auvergne,

La commune de Durtol,

La commune de Gerzat12

Projet de charte métropolitaine de la vente responsable

Clermont Auvergne Métropole

La commune de Lempdes,

La commune de Nohanent,

La commune d’Orcines,

La commune de Pérignat-lès-Sarliève,

La commune de Pont-du-Château,

La commune de Romagnat,

La commune de Royat,

La commune de Saint-Genès-

Champanelle,

Auvergne Habitat

Logidôme

CDC Habitat Social

Ophis

L’Association régionale des organismes

HLM Auvergne Rhône-AlpesCUS LOGIDOME 2019-2025 - PLAN DE VENTE GLOBAL A SIX ANS

EN Malfreyt (8/10 bd Léon

Malfreyt)

ILN Blum (62 av Léon

Blum)

Vaucanson (16/18 rue de

Vaucanson)

Clémenceau (rue G.

Clémenceau)

Le Névada (104 av du

Limousin}

Lafayette (119 bd

Lafayette)

Fontaine du Large (4 à 20

rue des Sycomores)

Clos Notre Dame {2 à 6 rue

du Clos Notre Damme)

Le Cercle (69 rue de la

Pradelle)

La Rodade (24 place de la

Rodade)

Cités Lachaux (rue du

Creux de Lachaux)

Les Vignes ( rue du

Docteur Hospital}

St Jacques Sud - C -42

Montcalm/14-20 Roty

Rapatriés 34/36 Coliot + 20

Nélaton

St Jacques 3 -C-35

Liondards

St Jacques 3 - D - 36 Ribot

St Jacques 4 -B - 11

Nélaton

ILN Jouhaux {5 bd L.

Jouhaux})

Résidence 9 Soleils (11

allée Sud)

Les Rocailies (17 rue du

Creux Lachaux)

La Falaise (1 allée Nord)

St Jacques 4 - 24/34 rue

Daguerre

54

25

LE

50

30

70

69

66

44

44

30

19

20

23

43

42

55

46

242

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand-

quartier QPV

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Ciermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Ciermont-ferrand

Clermont-ferrand

Ciermont-ferrand

Clermont-ferrand

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Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

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CAM

CAM

CAM

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CAM

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CAM

CAM

CAM

CAM

CAM

CAM

CAM

CAM

CAM

CAM

CAM

CAMBoucle Croix de Neyrat

(après réhabilitation)

Les Capucines (5 allée des

Capucines)

Résidence Champs Fleuris

{19 Dr Hospital}

Résidence Nièpce (44 rue

Nièpce)

Bartholdi (16 collect+4

indiv-25 rue Bartholdi)

Le Tilteul (39 rue Docteur

Hospital)

Les Vendanges (18 rue de

chalonnax)}

L'Esperen (52 rue Louis

Cuog)

64

48

30

15

20

20

51

20

Clermont-ferrand

Quartier QPV

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

Clermont-ferrand

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