PLU - Rapport de présentation - Partie 6

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PLU - Rapport de présentation - Partie 6 Document publié le Jeudi 4 juillet 2024 par la commune de Douvres-la-Délivrande. Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 6)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Culture et patrimoine, Logement, Département du Calvados

Communauté de communes

Cœur de Nacre

Modification simplifiée n°3

du Plan Local d’Urbanisme

de Douvres-la-Délivrande

Notice de présentation

Dossier d’approbation

Vu pour être annexé à la délibération du 4 juillet 2024

Le Président, Monsieur Thierry LEFORT

SIEGE

210 Rue Alexis de Tocqueville

Parc d’Activités du Golf

50 000 SAINT LO

Tel 02 33 75 62 40

Fax 02 33 75 62 47

 contact@planis.fr

AGENCE Hérouville-Saint-Clair

28 avenue de Garbsen

Parc d’Activités Citis

14 200—Hérouville-Saint-Clair

Tel 02 31 53 74 54

Fax 02 31 53 77 59

www.planis.frNOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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SOMMAIRE

A. Contexte et objet de la modification simplifiée n°3 du PLU ............................. 3

1. Contexte .............................................................................................................................................. 3

2. Objets de la modification simplifiée et exposé de ses motifs ............................................................. 5

3. Justification de la procédure ................................................................................................................ 5

3.1. Choix de la procédure ................................................................................................................... 5

3.2. Compatibilité avec les documents supra-communaux ................................................................ 7

B. Présentation des éléments d’évolution du PLU .............................................. 8

1. Suppression de l’emplacement réservé N°6 ....................................................................................... 8

1.1 Contexte et justifications ............................................................................................................... 8

1.2 Ajustements du PLU .................................................................................................................... 10

2. Modification de la hauteur maximale des constructions en secteur 1AUE ....................................... 12

2.1 Contexte et justifications............................................................................................................. 12

2.2 Ajustements du PLU .................................................................................................................... 14

3. Reclassement en secteur UC des espaces bâtis aujourd’hui classés en secteur US .......................... 15

3.1 Contexte et justifications ............................................................................................................. 15

3.2 Ajustements du PLU .................................................................................................................... 18NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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A. CONTEXTE ET OBJET DE LA MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU

1. Contexte

La Communauté de Communes Cœur de Nacre a été créée le 1er janvier 2003.

Située au centre-Nord du département du Calvados, au Nord de l’Agglomération de Caen, l’intercommunalité s’étend jusqu’au littoral de la Manche. Elle regroupe 12 communes sur 61 km² et compte 23 864 habitants en 2020 selon l’INSEE ; Douvres-la-Délivrande en est la ville la plus peuplée avec 5 076 habitants.

La Communauté de Communes est compétente en matière d’aménagement de l’espace communautaire (article L.153-45 du Code de l’Urbanisme et article 5216-5 du CGCT). A ce titre, elle a en charge la modification, l’élaboration, la révision et le suivi des documents d’urbanisme sur son territoire.

Aujourd’hui, la Communauté de Communes Cœur de Nacre souhaite faire évoluer, par le biais d’une procédure de modification simplifiée, le PLU de Douvres-la-Délivrande.

Localisation de la commune de Douvres-la-Délivrande au sein de la Communauté de Communes Cœur de Nacre. Réalisation PLANIS.

En plus d’être la plus peuplée de l’EPCI, Douvres-la-Délivrande est également la commune la plus vaste avec 10,71 km². Située à environ 10 km au Nord de Caen, Douvres représente le principal pôle d’attractivité de l’intercommunalité, accueillant plusieurs établissements scolaires (2 lycées, 2 collèges et 2 écoles) ainsi qu’une zone d’activités regroupant plus de 70 entreprises. Cette dernière est en cours d’agrandissement avec un doublement de sa superficie.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

4

Douvres-la-Délivrande est classée comme Petite Ville (3ème échelon) au sens de la grille communale de densité de l’INSEE en raison de la présence de nombreux commerces, équipements et infrastructures. Située au carrefour de plusieurs axes de déplacements (RD7, RD404, RD83, RD35), elle est un lieu passage incontournable pour rejoindre le littoral.

Plan de la commune de Douvres-la-Délivrande. Réalisation PLANIS.

Différents documents de planification couvrent le territoire communal :

• Le SCoT Caen-Métropole, approuvé le 18 octobre 2019 (devenu exécutoire le 14 janvier 2020) dont le périmètre englobe la totalité de la Communauté de Communes Cœur de Nacre ; • Le PLU, approuvé le 3 juin 2013, ayant connu plusieurs évolutions depuis.

Par arrêté en date du 30 novembre 2023, une troisième modification simplifiée du PLU de Douvres-la- Délivrande a été engagée.

A noter que la Communauté de Communes Cœur de Nacre a prescrit l’élaboration d’un PLUi en date du 13 juillet 2021. La phase de diagnostic a été réalisée et la rédaction du PADD est en cours.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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2. Objets de la modification simplifiée et exposé de ses motifs

La procédure de modification simplifiée du PLU de Douvres-la-Délivrande a été initiée pour :

• Supprimer l’emplacement réservé n°6 qui avait pour vocation la création d’une aire de stationnement, d’espaces publics et de logements sociaux. Cette modification entraine une évolution du règlement graphique.

• Modifier la hauteur maximale des constructions dans le secteur 1AUE dédié au nouveau Parc d’Activités « Cœur de Nacre ». Cette modification entraine une évolution du règlement écrit.

• Reclasser en secteur Uc (à vocation principale de logement) des espaces bâtis qui sont aujourd’hui classés en secteur Us (à vocation d’aménagement, équipements et services publics ou d’intérêt collectif). Cette modification nécessite une évolution du règlement graphique.

3. Justification de la procédure

3.1. Choix de la procédure

La procédure de modification d’un PLU est utilisée dans les cas où les changements ne nécessitent pas une révision, c’est-à-dire, conformément à l’article L.153-31 du code de l’urbanisme, lorsque la commune n’envisage :

1. Ni de changer les orientations définies par le Projet d'Aménagement et de Développement Durables ;

2. Ni de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière ;

3. Ni de réduire une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels, ou d'une évolution de nature à induire de graves risques de nuisance ;

4. Ni d'ouvrir à l'urbanisation une zone à urbaniser qui, dans les six ans suivant sa création, n'a pas été ouverte à l'urbanisation ou n'a pas fait l'objet d'acquisitions foncières significatives de la part de la commune ou de l'établissement public de coopération intercommunale compétent, directement ou par l'intermédiaire d'un opérateur foncier ;

5. Ni de créer des orientations d'aménagement et de programmation de secteur d'aménagement valant création d'une zone d'aménagement concerté.

Par ailleurs, l’article L.153-45 du code de l’urbanisme établit que le projet de modification peut faire l’objet d’une

procédure simplifiée, c’est-à-dire sans enquête publique en tant que telle, lorsqu’elle n’a pas pour effet de :

1. soit majorer de plus de 20 % les possibilités de construction résultant, dans une zone, de l'application

de l'ensemble des règles du plan ;

2. soit diminuer ces possibilités de construire ;

3. soit réduire la surface d'une zone urbaine ou à urbaniser.

La présente modification du PLU visant à :

• Supprimer un emplacement réservé,

• Modifier à la marge le règlement écrit de la zone 1AUE en ce qui concerne la hauteur des bâtiments d’activités,

• Reclasser un secteur (passage d’une zone Us, à vocation d’aménagement, équipements et services publics ou d’intérêt collectif, à une zone Uc, à vocation principale de logement),

aussi, ces évolutions ne sont pas concernées par les points précédemment listés. La procédure de modification simplifiée est donc appropriée.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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Les ajustements du PLU Douvres-la-Délivrande ne remettent pas en cause son PADD, dont les orientations sont :

Pour un développement urbain recentré sur la ville :

• Favoriser l’émergence de projets urbains sur le foncier disponible ou à restructurer, au sein de la ville

• Organiser l’extension des quartiers résidentiels à l’ouest de la ville en intégrant la création d’une nouvelle avenue

• Réserver le secteur Est à un projet urbain mixte

• Organiser l’extension du parc d’activités de la Fossette par le Sud

Pour la réduction de la consommation de l’espace agricole :

• Maintenir le hameau au Sud du village de Tailleville dans ses limites actuelles et conserver au village sa vocation agricole

• Assurer à long terme la protection et l’intégrité des grandes unités agricoles de cette partie de la plaine, à l’ouest et au sud de la ville

Pour la protection du patrimoine naturel :

• Préserver la partie au sud de la ville, de part et d’autre de la Douvette, du développement urbain

Pour la mise en valeur du patrimoine bâti et paysager :

• Aménager le site de la baronnie

• Protéger le patrimoine bâti remarquable dans la ville et à Tailleville et les parcs privés de la pression foncière

• Préserver le maillage bocager et planter les lisières d’urbanisation

• Mettre en place un règlement de publicité

Pour le développer des modes de transports doux :

• Développer le réseau cyclo-pédestre

• Réserver l’espace nécessaire à l’accueil d’un transport en commun en site propre depuis Caen.

Bilan des évolutions portées aux pièces du PLU concernées par la présente modification simplifiée

Pièces du PLU Ajustement Nature des ajustements

Rapport de présentation OUI Notice de présentation complémentaire

PADD NON /

OAP NON /

Règlement écrit OUI Ajustement de la règle 1AUE.10 relative aux hauteurs des constructions

Règlement graphique OUI Suppression de l’emplacement réservé n°6 Reclassement d’un secteur de la zone US en zone UC

Annexes NON /NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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3.2. Compatibilité avec les documents supra-communaux

Les différents ajustements liés à la présente procédure sont compatibles avec les documents supra- communaux.

Documents d’ordres supérieurs s’appliquant au territoire du PLU de Douvres-la-Délivrande :

Date d’approbation Compatibilité avec la

procédure de modification

Directive Territoriale d’Aménagement (DTA) de l’Estuaire de la

Seine 2006 Oui

Schéma directeur d'aménagement et de gestion des eaux

(SDAGE) Seine Normandie 2022-2027 06/04/2022 Oui

Schéma d'aménagement et de gestion des eaux (SAGE) Orne

Aval-Seulles 2013 Oui

Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) Caen Métropole 2019 Oui

Charte de Parc Naturel Régional (PNR) / /

PPR (Plan de prévention des risques) / /

Plan de Gestion des Risques d’Inondation (PGRI) du Bassin

Seine Normandie 2016-2021 23/12/2015 Oui

Schéma départemental des carrières du Calvados 18/05/2015 Oui

Schéma Régional d’Aménagement, de Développement

Durable et d’Egalité des Territoires (SRADDET) Normandie 02/07/2020 Oui

Schéma Régional de Cohérence Ecologique (SRCE) Basse

Normandie

29/07/2014. Intégré

dans le SRADDET OuiNOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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B. PRESENTATION DES ELEMENTS D’EVOLUTION DU PLU

1. Suppression de l’emplacement réservé N°6

1.1 Contexte et justifications

La présente modification a pour objectif de supprimer l’emplacement réservé N°6 du PLU de Douvres-la- Délivrande situé en zone UA. Cette évolution se justifie par la renonciation de la collectivité à porter pleinement un projet d’aménagement pour le secteur concerné.

L’emplacement réservé n°6 avait été instauré dans la perspective de la création d’une aire de stationnement, d’espaces publics et de logements locatifs sociaux. L’idée était de permettre la réalisation d’un projet global d’aménagement dans le centre de Douvres.

L’emplacement réservé N°6 est en effet situé à proximité immédiate du centre-ville de Douvres-la-Délivrande, à quelques mètres de la principale rue commerçante (la Rue du Général de Gaulle) et de la Basilique Notre-Dame de la Délivrande. Ce site regroupe 9 parcelles qui sont actuellement des jardins constituant le parc de la Sainte Famille pour une surface de 4440 m².

Localisation de la zone concernée par la suppression de l’emplacement réservé N°6.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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La commune est en relation avec des porteurs de projet dans la perspective notamment de réaliser un programme immobilier d’une vingtaine de logements.

Aussi, la suppression de l’emplacement réservé N°6 va permettre de favoriser la mise en œuvre prochaine d’un programme d’aménagement en phase avec les objectifs de développement de la ville, à savoir :

• Contribuer au programme Petite Ville de Demain. Le projet PVD intègre cette future opération immobilière de construction de logement et prévoit de rénover la place Lelièvre (située à proximité immédiate du projet) notamment en la végétalisant. La réalisation de ces deux projets permettra de venir en réponse aux perspectives d’aménagement initialement envisagé pour l’emplacement réservé en vigueur.

• Densifier le tissu urbain. La suppression de l’emplacement réservé N°6 dans la perspective de favoriser l’urbanisation dense prochaine du site s’inscrit dans les divers objectifs définis par le SCoT Caen Métropole et le PADD du PLU. La mobilisation du foncier disponible va ainsi permettre de s’approcher davantage de l’ambition des 5 ha construit d’ici 2035 en cœur de tissu urbain, renforçant ainsi la densité du centre-ville de Douvres-la-Délivrande. De plus, le diagnostic PVD de 2022 faisait état de 100 logements programmés ou en cours de réalisation dans le tissu urbain.

• Réduire l’usage de la voiture en ville. Un des objectifs du PADD du PLU est d’« Organiser un développement urbain qui contribue à l’augmentation de la part des déplacements sans voiture ». Ce sera le cas en supprimant la création d’un nouvel espace de stationnement. La proximité du centre- ville, des commerces, des établissements scolaires et des services fera de la marche à pied et du vélo les modes de déplacements principaux des habitants des nouveaux logements. Des lignes de transports en communs (bus Nomad’) et la ligne E du Schéma Directeur Cyclable Intercommunal jouxtent cet espace, permettant de desservir Caen.

Par ailleurs, la commune de Douvres-la-Délivrande œuvre à grande échelle pour l’implantation de logements sociaux et HLM sur son territoire, en adéquation avec les ambitions du PADD visant à préserver la mixité sociale et générationnelle.

La commune compte 15 % de logements HLM selon l’INSEE en 2020 (soit 330 logements). De surcroît, la ZAC des Hauts Près accueillera 25 % de logements sociaux, soit 175 logements d’ici la fin de sa construction vers 2029.

Auparavant, plusieurs opérations immobilières créant des logements sociaux ont été menées, c’est par exemple le cas de l’opération de Partélios en plein cœur de la ville inaugurée en 2021 avec 12 logements sociaux.

A noter que l’Architecte des Bâtiments de France sera consulté sur le projet d’aménagement futur en raison de la proximité avec la Basilique classée aux Monuments Historiques.

D’autre part, les terrains concernés étant prédisposés à la présence de zones humides, comme la quasi-totalité du bourg historique de Douvres selon la cartographie de la DREAL, le porteur de projet procédera préalablement à des études précises de délimitation de zones humides.

Aussi, considérant notamment que la suppression de l’emplacement réservé n°6 ne remet pas en cause les orientations du PADD, ni ne réduit un espace boisé classé, ni une protection particulière, ni ne réduit ou majore les possibilités de construire, une modification simplifiée du PLU permet cet ajustement.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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1.2 Ajustements du PLU

Cette suppression de l’emplacement réservé N°6 nécessite d’effectuer une modification du règlement graphique du PLU de Douvres-la-Délivrande. De surcroît, le tableau récapitulant les emplacements réservés présent sur la planche du règlement graphique doit lui aussi être modifié en conséquence.

Avant modification

(Extrait du règlement graphique)NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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Après modification

(Extrait du règlement

graphique)NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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2. Modification de la hauteur maximale des constructions en secteur 1AUE

2.1 Contexte et justifications

Le secteur 1AUE inscrit au PLU de Douvres-la-Délivrande correspond à la future extension de la Zone d’Activités de la Fossette située à l’Est de la commune. Cette nouvelle zone est dédiée à la réalisation du Parc d’Activités « Cœur de Nacre », projet porté par la Communauté de Communes.

Cet espace de 21 hectares regroupera une trentaine de parcelles, dédiées à l’accueil d’entreprises du tertiaire, des services, de l’artisanat ou encore de la petite industrie.

Le Parc d’Activités se trouve idéalement situé en bordure de la RD7, permettant notamment de rejoindre rapidement l’agglomération de Caen la mer. La mise à disposition de nouvelles surfaces pour les entreprises va permettre de conserver et développer l’attractivité de l’intercommunalité et de Douvres-la-Délivrande tout en proposant aux salariés un espace de travail de qualité.

Actuellement, les accès et les réseaux sont déjà en place et plusieurs implantations d’entreprises sont en cours de réalisation. Le bâtiment tertiaire appelé Équinoxe en fait partie ; Il accueillera des bureaux, des professions para-médicales et une micro-crèche d’ici juin 2024.

Localisation de la zone 1AUe concernée par le projet du Parc d’Activités Cœur de Nacre.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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Bâtiment en cours de construction au sein du Parc d’Activités. Photographie prise le 02 juin 2023 - Ouest-France.

Actuellement, le règlement écrit du PLU prévoit une hauteur maximale de 10 mètres pour les industries et entrepôts, et de 7 mètres pour les commerces, bureaux et activités de services.

Par ailleurs, le parc d’activités Cœur de Nacre est engagé auprès du label Normandie Responsable valorisant notamment le respect de l’environnement. Pour se faire, les constructions à base de matériaux biosourcés seront privilégiées et l’isolation thermique sera exemplaire. Le CPAUPE (Cahier des Prescriptions et recommandations Architecturales, Urbaines, Paysagères et Environnementales) encourage notamment les constructions en bois.

Dans ce type de construction, les épaisseurs de planchers sont plus importantes et dans le cadre d’un restaurant ou de bureaux, il est nécessaire de renouveler l’air via un système double flux ce qui nécessite un débit d’air imposant avec des plénums de 45 cm minimum. Ainsi, pour des constructions sur 2 niveaux, il apparaît impossible de respecter la hauteur limite fixée à 7 m à l’acrotère sans descendre les plafonds à 2,1 m ce qui n’est pas envisageable.

En raison des aspirations environnementales des constructions souhaitées, la hauteur maximale des commerces, bureaux et activités de services nécessite d’évoluer. Elle passera de 7 à 8 mètres.

La hauteur maximale fixée pour les industries et entrepôts, quant à elle, n’évoluera pas et restera à 10 mètres.

Cette modification n’aura pas d’incidence notoire sur le paysage du Parc d’Activités Cœur de Nacre, et plus généralement sur le paysage du territoire ; Plusieurs paramètres le justifient :

• L’évolution présentée ne concerne que les bâtiments de commerces, d’activités de service et de bureaux. Ces derniers sont actuellement réglementés avec une hauteur de 7 m qu’il convient de faire évoluer à 8 m. Cependant, pour les entrepôts et les industries situés dans cette même zone, la hauteur maximale est fixée à 10 m. En outre, la hauteur maximale des équipements d’intérêt collectif et services publics » n’est pas règlementée. Ainsi, certains bâtiments du Parc d’Activités Cœur de Nacre pouvant atteindre une hauteur supérieure à 8 m, la modification du paysage liée à cette évolution réglementaire apparait restreinte et n’engendrera pas d’impact plus négatif. Enfin, les fiches secteurs s’imposant à l’opérateur du Parc d’Activités précisent que la hauteur maximale sera de R+2 ou R+1+Attique. Cette prescription ne sera pas touchée par la modification du règlement du PLU.

• La zone 1AUe n’est pas concernée par des servitudes de sites patrimoniaux et paysagers classés. Les aires de protection des Monuments Historiques de la commune ne concernent pas l’espace du Parc d’Activités.

Le PADD fixe comme orientation « d’organiser l’extension du parc d’activités de la Fossette par le Sud » et invite à accorder un soin particulier au traitement paysager de l’entrée de ville. Aussi, un CPAUPE a été défini pour le parc d’activités Cœur de Nacre. Ce dernier encourage l’usage de construction bois avec des caractéristiquesNOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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environnementales importantes. L’augmentation de la hauteur maximale de 7 m à 8 m pour les types de bâtiments concernés est pleinement justifiée par cette recherche de qualité architecturale et environnementale. Avec cette évolution du règlement écrit, l’aspect paysager global de la zone pourra être respecté en adéquation avec les ambitions environnementales du site, les besoins des activités et les nécessités d’accueil des employés et du public dans de bonnes conditions.

Considérant notamment que cette évolution réglementaire relative à la hauteur de certains bâtiments en zone 1AUe ne change pas les orientations du PADD, ni n’affecte une protection particulière en matière de paysage, ni ne viendra majorer significativement les possibilités de construction dans la zone, une modification simplifiée du PLU permettra sa mise en œuvre.

2.2 Ajustements du PLU

Cette évolution nécessite une modification du règlement écrit. L’article 1AUE.10 dédié à la hauteur des constructions sera donc adapté en conséquence.

Avant Modification Après Modification

Article 1AUE.10 Hauteur des constructions

La hauteur maximale des constructions appartenant

à la destination « commerce et activité de service » et

aux sous-destinations « bureaux » est fixée à 7

mètres (non compris les éléments de faible emprise

tels que cheminées, dispositifs de ventilation, etc…).

La hauteur maximale des constructions appartenant

aux sous-destination « industrie » et « entrepôt » est

fixée à 10 mètres (non compris les éléments de faible

emprise tels que cheminées, dispositifs de

ventilation, etc…).

La hauteur maximale des constructions appartenant

à la sous-destination « équipement d’intérêt collectif

et services publics » n’est pas règlementée.

La hauteur maximale sur les lots 5 – 22 et 23 identifiés

au plan joint en annexe du PLU est fixée à R+2 ou

R+1+Attique avec une hauteur maximale fixée à 13

mètres.

Article 1AUE.10 Hauteur des constructions

La hauteur maximale des constructions appartenant

à la destination « commerce et activité de service » et

aux sous-destinations « bureaux » est fixée à 7 8

mètres (non compris les éléments de faible emprise

tels que cheminées, dispositifs de ventilation, etc…).

La hauteur maximale des constructions appartenant

aux sous-destination « industrie » et « entrepôt » est

fixée à 10 mètres (non compris les éléments de faible

emprise tels que cheminées, dispositifs de

ventilation, etc…).

La hauteur maximale des constructions appartenant

à la sous-destination « équipement d’intérêt collectif

et services publics » n’est pas règlementée.

La hauteur maximale sur les lots 5 – 22 et 23 identifiés

au plan joint en annexe du PLU est fixée à R+2 ou

R+1+Attique avec une hauteur maximale fixée à 13

mètres.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

15

3. Reclassement en secteur UC des espaces bâtis aujourd’hui classés en secteur US

3.1 Contexte et justifications

Le troisième objet de cette modification simplifiée N°3 du PLU de Douvres-la-Délivrande concerne un secteur situé au cœur de la ville et des déplacements quotidiens de la population. L’objectif est de modifier le plan de zonage afin de permettre la mobilisation de foncier pour la création de nouveaux logements. Les terrains concernés sont actuellement en zone US (à vocation équipements et services publics du groupe scolaire).

L’espace visé est situé entre la Rue de l’Église, axe historique de circulation au sein de la commune, et la promenade Thomas de Douvres, voie verte longeant le cours d’eau de la Douvette et principale artère des mobilités douces. Ces deux axes rejoignent le centre-ville avec ses commerces et ses services. De plus, il est riverain de l’École des Grands.

Localisation de la zone concernée par l’évolution

réglementaire. Réalisation PLANIS.

Le site actuel est composé de plusieurs constructions qui seront démolies dans le cadre du projet :

• Plusieurs préfabriqués sont situés au sein de la parcelle AE 0091 contenant également l’établissement scolaire. Leur état est vétuste et leur usage n’est plus fréquent. A l’Ouest de cette zone sont alignés des arbres de hauts jets (châtaigniers, charmes …) qui forment la séparation avec la sente Jean Moulin.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

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Préfabriqués (à gauche) et alignement d’arbres le long du sentier Jean Moulin (à droite). Photographies de la commune.

• Les 3 logements sont sur une autre parcelle (AE 0092). Il s’agit de logements appartenant à la mairie et servant autrefois de logements de fonction pour les écoles. Ces derniers sont actuellement loués sous la forme de baux précaires (bail maximum de 36 mois sous conditions). Les logements sont vieillissants.

3 logements situés le long de la rue de l’Église. Photographies de la commune.

Le reste du site est une aire de stationnement qui appartient au domaine public. Elle est particulièrement utilisée lors des entrées et sorties d’école.

Découpage parcellaire de la zone

concernée.NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

17

Selon la DREAL Normandie, la zone est prédisposée à la présence de zone humide. Cependant, une étude lancée par la ville en octobre 2023 a permis d’établir l’absence de zones humides sur la totalité de la zone du projet.

Prédispositions de zone humide recensées par la DREAL

Normandie.

Conclusion de la délimitation

des zones humides menée par le

bureau d’études Dufrêne en

octobre 2023).

Arrêté non applicable car

surfaces imperméabilisées,

bâtis et chemins stabilisés.

Le souhait de la commune est de permettre l’accueil de nouveaux logements notamment au lieu et place du bâti existant. Elle a notamment lancé un appel à projet, dans la perspective de trouver un opérateur pour développer un programme immobilier, et qui pourrait également concerner des terrains au sud de la rue de l’église, en zone Uc.

L’opérateur devra respecter les points suivants, inscrits à l’appel à projet en cours, lors de la construction de ces nouveaux logements :

• Une attention particulière sera apportée afin d’intégrer au mieux ces constructions aux cheminements doux pour ne pas nuire à la qualité environnementale des lieux ;NOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

18

• Des logements respectueux de l’environnement sont attendus ;

• Les formes urbaines de ce site seront des logements intermédiaires ou des logements individuels ;

Environ 20 logements sont prévus.

La commune de Douvres-la-Délivrande a fait le choix d’une croissance résidentielle maîtrisée et son PADD fixe un objectif de 6000 habitants à l’horizon 2030-2035 soit un gain de plus de 2000 habitants en deux décennies. Elle a pour vocation à être un pôle urbain structurant qui accueille les équipements et services nécessaires à l’animation de ce territoire entre l’agglomération caennaise et le littoral. Le SCoT de Caen-Métropole fixe à la ville l’objectif d’accueillir l’essentiel du développement résidentiel et économique de cette partie de l’aire urbaine caennaise.

Cette opération immobilière viendrait en complément des opérations situées à l’Ouest (ZAC des Hauts Prés) et à l’Est de la commune (quartier le Clos Harel). Elle contribuerait à densifier les interstices du centre-bourg limitant ainsi la consommation d’espaces agricoles et renforçant la centralité et ses fonctions individuelles, collectives, résidentielles et de services. En cela, elle s’inscrit dans l’objectif de « favoriser l’émergence de projets urbains sur le foncier disponible ou à restructurer » du PADD de Douvres, et contribue à mobiliser le foncier dans le tissu urbain.

Ainsi, considérant que ce projet de changement de zonage d’un espace déjà construit à destination d’équipements d’intérêt collectif pour du logement dans le centre de Douvres n’affecte pas les orientations du PADD, ni ne majore de plus de 20% les possibilités de construction dans une zone, l’espace concerné représentant 3 380m², l’ajustement du PLU peut être effectué par le biais d’une modification simplifiée.

3.2 Ajustements du PLU

L’évolution réglementaire du zonage, passant de Us à Uc pour le site concerné, nécessite ainsi une modification du règlement graphique du PLU de Douvres-la-Délivrande.

Avant modificationNOTICE DE PRESENTATION MODIFICATION SIMPLIFIEE N°3 DU PLU DE DOUVRES-LA-DELIVRANDE

19

Après modification

Évolution des surfaces à la suite de cette modification simplifiée :

Zone Avant modification Après modification Évolution

Us 17,76 ha 17,38 ha - 0,38 ha

Uc 157,41 ha 157,79 ha + 0,38 ha