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unknown - cms 4 Avis domaine ER communaux
Document publié le Samedi 20 décembre 2025 à 06h56 par la commune de Décines-Charpieu.
Lien du pdf (unknown - cms 4 Avis domaine ER communaux)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques
Auvergne – Rhône-Alpes et Département du Rhône
Pôle d’évaluation domaniale de Lyon
3, rue de la Charité
69268 LYON cedex 02
téléphone : 04 72 77 21 00
Courriel : drfip69.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 18/11/2025
Le Directeur régional des Finances publiques
à
Madame Le Maire
de la Commune de Décines-Charpieu
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Marianne HERNANDEZ
Courriel : Marianne.HERNANDEZ@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 04 72 77 21 50 - 06 09 89 72 48
Réf DS : 27755687
Réf OSE : 2025-69275-84327
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Tènement immobilier
Adresse du bien : 169 avenue Jean Jaurès, 69150 Décines-Charpieu
Valeur vénale : 888 000 €, assortis d’une marge d’appréciation de 10 %.
Indemnité de remploi : 89 800 €
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : Coleen DARNAUD, chargée de mission foncier et juridique
2 - DATES
de consultation : 17/11/2025
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: /
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 07/11/2025
du dossier complet : 17/11/2025
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Acquisition amiable
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
La parcelle du tènement à évaluer est grevé de 3 emplacements réservés, deux apposés par la commune de Décines-Charpieu et un par la Métropole de Lyon.
Le propriétaire du terrain grevé de ces emplacements réservés a exercé son droit de délaissement et a mis en demeure la commune d'acquérir le bien.
La commune envisage d’acquérir le tènement sur l’emprise de la parcelle concernée par les emplacements réservés déposés par la Commune soit 1 035 m².(1 075 m² – 40m²-ER/élargissement de voirie par la Métropole de Lyon)
Sur cette emprise, la ville de Décines-Charpieu souhaite aménager des espaces verts et un chemin piétonnier permettant la liaison entre la rue Jean-Jaurès et la gare de Décines-Charpieu.
Pour information, un projet de construction d’habitat collectif a été envisagé en 2022 sur une emprise de la parcelle concernée par l’évaluation avec dépôt d’un Permis de construire. Celui-ci a été rejeté par la collectivité au regard de l’OAP n°1 prévue sur la commune et le bien considéré en particulier .
SDP envisagée de 1350 m² sur une assise foncière de 930 m²
Prix proposé/négocié pour l’entièreté de la parcelle : 1 100 000 €
Pour mémoire , le bien a fait l’objet d’un avis rapport transmis le 13/11/2025 sous les références 2025- 69275-71723-AR et DS n°26863729- Montant de l’évaluation 924 000 € avec une parcelle d’une surface de 1 075 m².
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Décines-Charpieu, commune de la Métropole de Lyon, est située dans l’Est lyonnais ; commune dynamique (Groupama Stadium) et bien desservie (axes routiers et tramway : 25 mn de Lyon).
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Secteur attractif, sur l’avenue Jean Jaurès, artère principale de la ville de Décines Charpieu, à dominante habitation et commerce de proximité, à proximité d’équipements publics et transports en commun (bus et tramway T3) notamment.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Le bien est situé entre la rue principale de Décines au sud et la ligne de tramway T3 au nord.
4.3. Référence cadastrale
Le terrain sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
Décines-Charpieu AW380 169 avenue Jean Jaurès 1 075 m² Bâtie
4.4. Descriptif
Le bien est composé d’une bâtisse principale construite au 18 ème siècle et agrandie par la suite dans sa longueur ainsi qu’une autre construction qui lui fait face avec une cour commune pavée entre les 2 bâtis.
Le tènement est composé de 4 appartements, de 2 garages fermés ainsi que 2 abris de garage.
Tous les lots ont des entrées indépendantes donnant sur la cour commune.
Des petits locaux de stockage(celliers) complètent ce tènement :
➣ appartement n°1 : T3 en duplex avec entrée directement dans l’espace cuisine suivi du salon, WC , et escaliers en bois menant à l’étage. Au premier, dégagement desservant 2 chambres avec placards, une salle de bain et des toilettes. Une échelle/escalier permet l’accès aux combles non aménagées. Une cave de 18 m², un jardin et un parking couvert complètent le bien.
Prestations : chauffage central au gaz de ville, fenêtres en bois double vitrage (1 ère génération), plafond à la française, carrelage dans les pièces de vie et d’eau, parquet massif dans les chambres.
L’ensemble est en bon état général mais nécessite un rafraîchissement.
➣ appartement n°2 : T4 en RDC avec entrée directement dans l’espace cuisine suivi du salon, puis couloir desservant l’espace nuit avec salle d’eau, Wc et 3 chambres avec grands placards intégrés.
Un jardin accessible par la baie vitrée du salon ainsi qu ‘un garage et un cellier indépendants complètent ce bien.
Prestations : chauffage central au gaz de ville, fenêtres en bois double vitrage (1 ère génération), plafonds et murs peints, carrelage dans les pièces de vie et d’eau, parquet dans les chambres.
L’ensemble est en bon état général mais nécessite un rafraîchissement.
➣ appartement n°3 : T4 au 1er étage accessible par un escalier extérieur avec entrée directement dans l’espace salon sur cuisine ouverte, grandes toilettes avec espace chaufferie/buanderie puis dégagement desservant l’espace nuit avec salle d’eau et 3 chambres dont une avec placard intégré.
Une terrasse d’environ 34 m² accessible depuis la baie vitrée (également porte d’entrée) situé dans l’espace salon ainsi qu’un garage, un abri de voiture et une cabane de jardin complètent ce bien.
Prestations : chauffage central au gaz de ville, fenêtres en bois double vitrage (1 ère génération), plafond à la française et murs peints, carrelage dans les pièces de vie et d’eau, parquet dans les chambres.
L’ensemble est en bon état général mais nécessite un rafraîchissement.
➣ Appartement n° 4 (non visité) : studio situé dans l’autre bâti du tènement avec porte d’entrée dans la cour. Climatisation réversible.
4.5. Surface du bâti
Des attestations de surface ont été établies le 06/11/2025 par la société « MON-DIAG » sis 4 route de Sain Bel 69260 CHARBONNIERES LES BAINS.
➣Appartement n°1 : 71,34 m²
➣Appartement n°2 : 85,83 m²
➣Appartement n°3 : 101,00 m²
➣Appartement n°4 : 18,76 m²
Soit au total : 276,93 m²
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de terrain
SCI JEAN JAURÈS
3 5.2. Conditions d’occupation
Tous les appartements et garages sont loués suivant état locatif ci-dessous :*
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
PLU-h de la Métropole de Lyon : zonage Urm1c ; zone, à caractère mixte, constituant généralement une liaison entre les quartiers centraux et les quartiers périphériques. De volumétrie variée selon les secteurs, le bâti s'organise, majoritairement, en ordre discontinu, de façon dense en front de rue ou avec de faibles reculs. Une « morphologie en peigne » peut être adoptée sous certaines conditions. Dans les cœurs d’îlot, où l'emprise du bâti est moindre, la présence végétale est significative.
Il s'agit de favoriser et d'accompagner un fort renouvellement urbain dans une diversité de formes et de gabarits afin de concilier densité et enjeux environnementaux, de favoriser les transparences vers les cœurs d’îlot. La zone comprend cinq secteurs (URm1, URm1a, URm1b, URm1c et Urm1d), qui se distinguent par la hauteur des constructions.
Règle de constructibilité : Emprise au sol non réglementée, hauteur des constructions ≤ 16 m, coefficient de pleine terre ≥ 25 %.
Comme décrit supra ( cf § 3.3) la parcelle est grevée de 3 emplacements réservés qui occupent la totalité de la parcelle:
6.2.Date de référence et règles applicables
La date de référence est la date d'opposabilité aux tiers du PLU-h de la Métropole de Lyon, soit le 18/06/2019, étant précisé que la dernière modification (modification n°4) a été validée par délibération du conseil métropolitain du 16/12/2024, exécutoire à compter du 23/01/2025.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par application des méthodes suivantes :
-la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables.
-La valeur vénale est déterminée par la méthode de la charge foncière qui consiste à estimer la valeur du terrain sur la base des droits à construire, c’est-à-dire la surface de plancher (SDP) qui peut être développée sur la parcelle ou l’emprise considérée au regard des règles d’urbanisme (PLU)
4
début bail mois nom locataire loyer 06 2025
01/06/2018 01/06/2025 KORAJAC Mejra Appel de Loyer 06-2025 995,68 01/06/2018 01/06/2025 KORAJAC Mejra Appel de Loyer 06-2025 50 01/07/2018 01/06/2025 MAZUIR Delphine Appel de Loyer 06-2025 50 01/07/2018 01/06/2025 MAZUIR Delphine Appel de Loyer 06-2025 887,06 26/01/2023 01/06/2025 Appel de Loyer 06-2025 456,39
01/06/2023 01/06/2025 SANCHEZ FERNANDEZ Ruben Appel de Loyer 06-2025 814,4 mois 06/2025
total des loyers HT-HC sur 12 mois
montant loyer hors taxe
et hors charges
MME ABOUZ AMAL remplacé
Par mr beckanovic 10/2025
3 253,53
39 042,36
OPA n°1 : espaces verts ou
continuités écologiques/
Commune
ER cheminement piétons ou cycliste/
Largeur 5m/Commune
ER 29-Élargissement de voirie/
Métropole de Lyon 40 m² 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
8.1.1.1- Des mutations à titre onéreux d’immeubles de rapport
Des mutations à titre onéreux d’immeubles de rapport construits avant 1950, situés dans un rayon de 1000 m autour du bien à évaluer, sur la commune de Décines-Charpieu, ont été recensées sur la période 2022/2025.
8.1.1.2.- Études de marché : recherche de cessions de lots à usage d’habitation :
- Des mutations à titre onéreux d’appartements de construction ancienne, de type 3-4 d’une surface comprise entre 70 et 110 m² , ont été recherchées à compter du 01/05/2022, dans un périmètre de 500 m autour de l’adresse du bien.
- Des mutations à titre onéreux d’appartements de construction ancienne, de type studio ou T1 d’une surface comprise entre 10 et 30 m², ont été recherchées à compter du 01/05/2022, dans un périmètre de 1 000m autour de l’adresse du bien.
5
Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m² (utile)
SPF LYON 3 275//AZ/75// DECINES-CHARPIEU 13 RUE COLI 26/10/2022 1930 323
SPF LYON 3 275//AV/194//1 DECINES-CHARPIEU 20 PL ETIENNE BUYAT 30/06/2022 1920 420
SPF LYON 3 275//AV/194//2 DECINES-CHARPIEU 1 AV LEON TOLSTOI 30/06/2022 1920 341
Moyenne
Médiane
Service
enregistrement
Ref.
enregistrement
Ref.
Cadastrales
Année
construct.
Surface
utile totale
6904P03
2022P25789 880 000 2 724€/m²
6904P03
2022P17379 650 000 1 548€/m²
6904P03
2022P17381 600 000 1 760€/m²
2 011€/m²
1 760€/m²
Termes N° Commune Adresse Date mutation Surf. utile totale Prix total Observations
1 DECINES-CHARPIEU 1 RUE CHAMPOLLION 22/05/2023 1979 80,69 24
2 DECINES-CHARPIEU 1 RUE CHAMPOLLION 11/02/2025 1979 79,09 0 T4 + loggia+cave
3 DECINES-CHARPIEU 3 RUE CHAMPOLLION 03/11/2022 1979 92,4 16 T5+cave +gge
4 DECINES-CHARPIEU 4 RUE CHAMPOLLION 21/07/2023 1980 81,35 18 T4 + loggia+cave+gge
5 DECINES-CHARPIEU 4 RUE CHAMPOLLION 10/01/2024 1980 80,7 0 T4 + loggia+cave
6 DECINES-CHARPIEU 4 RUE DANTON 28/02/2023 1983 71,52 25
8 275//AW/68//3 DECINES-CHARPIEU 123 AV JEAN JAURES 10/12/2024 1930 76,03 0 T3 +terrasse
9 DECINES-CHARPIEU 134 AV JEAN JAURES 03/05/2023 1981 82,62 25 T4+bacons+cave+gge
10 DECINES-CHARPIEU 134 AV JEAN JAURES 06/03/2025 1981 83,07 11
11 DECINES-CHARPIEU 208 AV JEAN JAURES 13/04/2023 1984 69,25 10
12 DECINES-CHARPIEU 7 AV LEON TOLSTOI 14/10/2022 1971 76,27 15 T3+loggia+cave+gge
13 DECINES-CHARPIEU 9 AV LEON TOLSTOI 05/12/2022 1971 79,96 11 T3+parking+cave
14 DECINES-CHARPIEU 13 AV LEON TOLSTOI 13/09/2023 1971 88,94 15 T4 + loggia+cave+gge
Quartile bas
Moyenne
Médiane
Quartile haut
Ref.
enregistrement
Ref.
Cadastrales
Année
construct.
Prix/m²
(surf. utile)
surf
garages /
parkings
6904P03
2023P11179
275//AX/
304//16;38;22 254 000 3 148€/m² T4 avec balcon cave
+gge
6904P03
2025P03181
275//AX/
304//25;3 228 000 2 883€/m²
6904P03
2022P25678
275//AX/
304//252;63;85 263 000 2 846€/m²
6904P03
2023P16708
275//AX/
304//207;218;22
9
215 000 2 643€/m²
6904P03
2024P01869
275//AX/
304//214;236 196 000 2 429€/m²
6904P03
2023P05793
275//AW/
601//21;43;27;7 250 000 3 496€/m² T3+loggia+cave+garage
+parking
6904P03
2024P21828 164 000 2 157€/m²
6904P03
2023P09956
275//AX/
326//11;31;17 230 000 2 784€/m²
6904P03
2025P05206
275//AX/
326//43;5;15 180 000 2 167€/m² T4+bacons+cave+gge+
parkin
6904P03
2023P08245
275//AX/
422//149;126;7 150 000 2 166€/m² T3+balcon+cave+parkin
g
6904P03
2022P24335
275//AV/
424//2;19;9 249 000 3 265€/m²
6904P03
2022P28250
275//AV/
424//35;42;71 207 500 2 595€/m²
6904P03
2023P18561
275//AV/
424//58;66;6 220 800 2 483€/m²
2 429€/m²
2 697€/m²
2 643€/m²
2 883€/m²
Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Nbre pièces Surf. utile totale Prix total Observations
SPF LYON 3 275//AW/753//18;7 28/10/2022 1 19,57 T1+parking ext
SPF LYON 3 275//AV/594//13 05/02/2025 2 26,34 T2/duplex(mezzanine)
SPF LYON 3 275//AZ/320//11;12;10 2 ALL WURTZ 25/10/2022 1 26,85 T1+jardin +cave
Moyenne
Médiane
Service
enregistrement
Ref.
enregistrement
Prix/m²
(surf. utile)
6904P03
2022P25037
DECINES-
CHARPIEU
44 RUE DE LA
FRATERNITE 99 000 5 059€/m²
6904P03
2025P03041
DECINES-
CHARPIEU
1 AV LEON
TOLSTOI 92 500 3 512€/m²
6904P03
2022P25779
DECINES-
CHARPIEU 50 000 1 862€/m²
3 478€/m²
3 512€/m² 8.1.1.3. Études de marché sur les valeurs unitaires de SDP à Décines-Charpieu
Des mutations à titre onéreux de terrains à bâtir, situés sur la commune de Décines-Charpieu, et présentant des similarités en termes de zonage et de projet, ont été recensées sur la période 2021/2025. Le prix de cession a été rapporté à la surface de plancher correspondant aux permis de construire accordés.
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Aucune consultation de sources externes à la DGFIP n’a été réalisée.
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur vénale retenue
8.2.1.Valeur vénale par comparaison directe : immeuble de rapport.
Les termes de comparaison mettent en exergue une moyenne arrondie à 2 000 €/m² qui sera retenue, portant la valeur vénale du bien à :
Immeuble : 276,93 m² x 2 000 €/m² = 554 000 € arrondis
8.2.2.Valeur vénale par comparaison « par lots »
Pour la valorisation des biens :
Chacune des deux études de marché fait ressortir des moyennes et médianes assez proches
Il sera retenu les valeurs moyennes arrondies à 2 700 €/m² pour les grands appartements et 3500€/m² pour les T1/studio.
➣Logements de superficies comprises entre 70 et 110 m² : valeur moyenne de 2 700 €/m²
Total carrez : 3 logements pour (71,34 m² + 85,83 m²+ 101,00 m²) X 2 700 €/m² =258,17 x 2700
= 697 000 € arrondis.
Un abattement de 10 % sera appliqué au regard de la situation locative des biens soit une valeur portée à 697 000 - 10 % = 627 000 €arrondis
➣Logements de superficies comprises entre 10-30 m² : valeur moyenne arrondie à 3 500 €/m².
Rappel : il est d’usage, en secteur urbain, de ne pas appliquer d’abattements pour occupation sur les petites superficies (studio-T1-2) en raison d’un marché actif d’investisseurs.
18,76 m² X 3 500 € /m² = 66 000 € arrondis
Totale valeur vénale : 627 000 + 66 000= 693 000 €
S’agissant d’une vente en bloc d’un ensemble de 4 logements avec stationnements intégrés alors que les termes de comparaison concernent des mutations de lots individuels, un abattement pour vente en bloc de 5 % est appliqué portant la valeur vénale du bien à 658 000 € arrondis.
Valeur vénale par comparaison : 658 000 €
6
Programmes collectifs commune de DECINES CHARPIEU
Année n° PC Date de vente adresse parcelles du programme Prix achat parcelle Prix Total SDP-m² Prix SDP €/m²
2022 PC 069 275 21 00088
29/09/22 43 rue de la République AT 442 640
15468 11407 632 €/m²SDP 74 %
30/11/22 53 rue de la République AT585-AT86-AT584 2148
30/11/22 57 rue de la République AT78-AT79-AT-80-AT83 1983
30/11/22 55 rue de la République AT81-AT82-AT84 2164
19/11/19 51 rue de la République AT87-AT88 4096
30/11/22 47 rue de la République AT89-AT90-AT91 2239
30/11/22 45 rue de la République AT92-AT93-AT94 2198
2021 PC 069 275 20 00075 20/12/21 175 avenue Jean Jaurès AW377 1197 2387 3403 588 €/m²SDP 143 % Logements 20/12/21 171 avenue Jean Jaurès AW 378-AW 379 1190
2022 PC 069 275 22 00020 19/12/22 53 rue Gorges Bizet AV 323 8117 8117 7115 668 €/m²SDP 88 %
2021 PC 069 275 20 00065
28/07/21 7 rue Michelet AX 41 420
1914 2945 829 €/m²SDP 154 % Logements 28/07/21 9 rue Michelet AX 42 408 28/07/21 13 rue Michelet AX43 AX 495 1086
2021 PC 069 275 20 00062 18/10/21 170 avenue Jean Jaurès AX53 318 1300 2398 767 €/m²SDP 184 % Logements + socle actif commerce 18/10/21 168 avenue Jean Jaurès AX497 982
2022 PC 069 275 22 00008
23/12/21 129 avenue Jean Jaurès AW446 901
1958
900000
3864 556 €/m²SDP 197 % 61 logements 28/07/22 117 avenue Jean Jaurès AW65 554 28/07/22 121 avenue Jean Jaurès AW 67 503
2022 PC 069 275 22 00010 31/05/22 rue du Repos AS 602,603,604 4093 4093 2175 782 €/m²SDP 53 %
2022 PC 069 275 22 00007 05/01/23 277 AV JEAN JAURES AV116 270 2422 2427 890 €/m²SDP 100 % 38 logts 05/01/23 279 AV JEAN JAURES AV319 2152
2023 PC 692752300026
27/09/24
3 av Franklin Roosevelt
AY 170-AY172 3547
9364 13938 744 €/m²SDP 149 % 191 logts créés
27/09/24 AY 171 1774
27/09/24 AY173 1809
27/09/24 AY 318 1699
27/09/24 AY 319 535
Moyenne 717 €/m²SDP 124 %
Médiane 744 €/m²SDP 121 %
Surface
parcelle
Emprise
foncière
Rapport
SDP/Emprise
foncière
Observations : habitation
locaux commerciaux
750 000,00 €
7 207 869,51 € Logements + résidence senior + socle actif service
962 634,51 €
1 200 000,00 €
1 050 000,00 €
1 100 000,00 €
1 195 235,00 €
950 000,00 €
1 000 000,00 € 2 000 000
1 000 000,00 €
4 750 000,00 € 4 750 000,00 €
Logements + dojo + socle
actif commerce
600 000,00 €
2 440 000 690 000,00 €
1 150 000,00 €
915 000,00 € 1 839 900
924 900,00 €
2 150 000,00 € 400 000,00 €
850 000,00 €
1 700 000,00 € 1 700 000
610 000,00 € 2 160 000
1 550 000,00 €
3 360 000,00 €
10 370 000
1 850 000,00 €
1 620 000,00 €
2 300 000,00 €
1 240 000,00 € 8.2.2.Valeur vénale par la méthode de la charge foncière
En préambule, il convient de préciser que le propriétaire du terrain grevé d’un emplacement réservé dispose d’un droit de délaissement c'est-à-dire qu'il peut exiger de la collectivité publique qu’elle acquiert son bien.
Dès lors, le terrain doit être acheté et le prix fixé comme en matière d’expropriation, le terrain étant considéré comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé. La valeur vénale sera donnée en tenant compte d’une parcelle libre, comme n’importe quelle autre parcelle non grevée d’un emplacement réservé.
Le principal intérêt d’un terrain réside dans les possibilités éventuelles de construction résultant des règles d’urbanisme applicables.
Au cas d'espèce, la parcelle étant classée en zone URm1c, celle-ci apparaît théoriquement constructible. Bien entendu, la constructibilité réelle résulte des possibilités d’édification en vertu de l'ensemble des règles du PLU en vigueur et des contraintes liées à la nature-même du terrain
Selon le consultant, un permis de construire a été déposé en 2022 sur une partie de la parcelle AW 380 (1 075 m²- 105 m² -ER voie piétonne-ville - 40m² ER voirie Métropole = 930 m² ), la rétrocession des 2 ER auprès des 2 collectivités étant prévue et déduite en amont du projet.
Le projet porté par promoteur était basé sur une surface de plancher de 1 350 m² répartie en 25 logements et un commerce en RDC élevés sur des stationnements en sous-sol et une assiette foncière de 930 m².
8.2.2.1 Valeur unitaire retenue en m² SDP :
L’étude de marché de terrains à bâtir pour de l’habitat collectif fait ressortir une valeur moyenne de 717 € le m² SDP. Cependant, il est à noter que le programme n°2 des termes de de comparaison est situé à proximité immédiate du bien à évaluer et comparable en termes de projet. Il sera donc retenu comme terme privilégié.
Au regard de ces éléments, il est donc proposé de retenir la valeur de 600 €/m²-SDP
8.2.2.2 Détermination de la surface de plancher potentielle
► par application de la proratisation des surfaces
Sur la base des données communiquées par le consultant (en conformité avec la réglementation du Pluh), le projet portait une SDP prévisionnelle de 1 350 m² sur une assiette foncière de 930 m² qui prenait en compte 2 emplacements réservés d’une surface totale de 145 m².
Comme expliqué supra, le terrain doit être considéré comme libre de tout emplacement réservé.
Soit une SDP proratisée sur l’emprise acquise par la commune sur la base du permis de construire établi en 2022 :
1350 m²-SDP x 1 035 m² / 930 m²= 1 502m² SDP
► application du rapport Surface SDP/Surface au Sol.
L’étude de marché fait ressortir une moyenne et une médiane des rapports de Surface SDP/Sol s’établissant respectivement à 124 et 121 %, valeurs convergentes. Cependant le terme n° 2, situé sur la parcelle voisine et comparable en termes de projet relève un ratio de 143 % qui sera retenu .
Au cas d’espèce, la SDP théorique calculée avec ce ratio s’élève à : 1 035m² x 143 % = 1 480 m²SDP
Cette surface arrondie à 1 480m² SDP, légèrement inférieure à celle communiquée par le consultant, est retenue pour la détermination de la valeur vénale du terrain considéré.
8.2.3 Détermination de la valeur vénale
-SDP retenue= 1 480 m²
- Valeur unitaire au m² SDP = 600 €/m²SDP
Soit une valeur vénale déterminée comme suit :
1 480 m² SDP X 600 € /m²SDP= 888 000 €.
8.2.4.Synthèse
• par comparaison directe : immeuble de rapport : 554 000 €
• par comparaison indirecte : lots individuels / abattement cession en bloc : 658 000 €
• par la méthode de la charge foncière 888 000 €
7 Compte-tenu des éléments précités, la valeur vénale est arrêtée à une valeur de 888 000 €
Indemnités accessoires :
- Indemnité de remploi :
Suivant l’article L 230-3 du code de l’urbanisme :
« La collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire.
En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande.
A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. »
Au regard de ces éléments, une indemnité de remploi est donc calculée.
.
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 888 000 €. Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
L’indemnité de remploi est estimée à 89 800 € sur la base de la valeur vénale précitée .
Au cas d’espèce, cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition, sans justification particulière, à 977 000 € arrondis.
Le consultant peut, bien entendu, toujours acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour acquérir à un prix plus élevé .
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
8
Nature de l’immeuble Mode de calcul
10 % pour le surplus
Indemnité principale /
d'éviction
Indemnité de
remploi
Total de l'indemnité
de dépossession
Immeubles bâtis et non bâtis
(libre) 888 000 €
20 % pour la fraction de l’indemnité
principale inférieure ou égale à 5
000 €
89 800 € 977 800 € 15 % pour la fraction comprise
entre 5 001 € et 15 000 €
Zone à renseigner
(fond blanc)
Indemnité
principale ou
d'éviction +
indemnité de
remploi Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis. Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont susceptibles d’être couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional et par délégation,
L’évaluatrice du Pôle d’évaluation Domaniale
Marianne HERNANDEZ
Inspectrice des Finances Publiques
Administrateur de l’ÉtatL’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
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Accusé de réception en préfecture
069-216902759-20251127-D-DAJA-25112709-DE
Date de télétransmission : 04/12/2025
Date de réception préfecture : 04/12/2025