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Déliberation - cms viewFile.php?idtf=11341&path=Avis de France Do
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unknown - cms viewFile.php?idtf=15302&path=Annexe 3 Avis dom
unknown - cms 3 Avis domaine parcelle entiere
Document publié le Samedi 20 décembre 2025 à 06h56 par la commune de Décines-Charpieu.
Lien du pdf (unknown - cms 3 Avis domaine parcelle entiere)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
Ex REPUBLIQUE FRANÇAISE Liberté Egalité Fraternité Direction
Générale
des
Finances
Publiques
Direction
régionale
des
Finances
Publiques
Auvergne
- Rhône-Alpes
et
Département
du
Rhône
Pôle
d'évaluation
domaniale
de
Lyon
3,
rue.de
la Charité
69268
LYON
cedex
02
téléphone
: 04
72
77
21
00
Courriel
: drfip69.pole-evaluation@d£gfip.finances.gouv.fr
POUR
NOUS
JOINDRE
Affaire
suivie
par
: Marianne
HERNANDEZ
|
Courriel
: Marianne.
HERNANDEZ@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone
: 04
72
77
21
50
- 06
09
89
72
48
Réf
DS
: 26863729
Réf
OSE
: 2025-69275-71723
7302
- SD
FINANCES
PUBLIQUES
Le 13/11/2025
Le
Directeur
régional
des
Finances
publiques
Madame
Le
Maire
de
la
Commune
de
Décines-Charpieu
AVIS
DU
DOMAINE
SUR
LA
VALEUR
VÉNALE
La
charte
de
l‘évaluation
du
Domaine,
élaborée
avec
l'Association
des
Maires
de
France,
est
disponible
sur
le
site
collectivites-locales.gouv.fr
Nature
du
bien
:
Tènement
immobilier
Adresse
du
bien
:
169
avenue
Jean
Jaurès,
69150
Décines-Charpieu
Valeur
vénale :
924
000
€,
assortis
d'une
marge
d'appréciation
de
10
%.
Indemnité
de
remploi
: 93
400€
|
(des
précisions
sont
apportées
au
paragraphe
« détermination
de
la
valeur
») 1-
CONSULTANT
Affaire
suivie
par
: Coleen
DARNAUD,
chargée
de
mission
foncier et
juridique
2
- DATES de consultation :
|
:
02/10/2025
le
cas
échéant,
du
délai
négocié
avec
le
consultant
pour
émettre
l'avis:
Î
le
cas
échéant,
de
visite
de
l'immeuble :
|
07/11/2025
du
dossier
complet
:
|
|
|
07/11/2025
3
- OPÉRATION
IMMOBILIÈRE
SOUMISE
À
L'AVIS
DU
DOMAINE
3.1.
Nature
de
l'opération
Acquisition
amiable
3.2.
Nature
de
la
saisine
Réglementaire :
x
Facultative
mais
répondant
aux
conditions
dérogatoires
prévues
en
annexe
3
def]
l'instruction
du
13
décembre
2016":
Autre
évaluation
facultative
(décision
du
directeur,
contexte
local...)
[]
3.3.
Projet
et
prix
envisagé
La
parcelle
du
tènement
à
évaluer
est
grevé
de
3
emplacements
réservés,
deux
apposés
par
la
commune
de
Décines-Charpieu
et
un
par
la
Métropole
de
Lyon.
Le
propriétaire
du
terrain
grevé
de
ces
emplacements
réservés
a
exercé
son
droit
de
délaissement
et
a
mis
en
demeure
la
commune
d'acquérir
le
bien.
Sur
la
parcelle,
la
ville
de
Décines-Charpieu
souhaite
aménager
des
espaces
verts
et
Un
chemin
piéton
permettant
la
liaison
entre
la
rue
Jean-Jaurès
et
la
gare
de
Décines-Charpieu.
Pour
information,
un
projet
de
construction
d'habitat
collectif
a
été
envisagé
en
2022
sur
une
emprise
de
la
parcelle
concernée
par
l'évaluation
avec
dépôt
d’un
Permis
de
construire.
Celui-ci
a
été
rejeté
par
la
collectivité
au
regard
de
l'OAP
n°1
prévue
sur
la
commune
et
le
bien
considéré
en
particulier
.
SDP
envisagée
de
1350
m°
sur
une
assise
foncière
de
930
m°?
Prix
proposé/négocié
: 1 100
000
€
4
- DESCRIPTION
DU
BIEN
4.1.
Situation
générale
Décines-Charpieu,
commune
de
la
Métropole
de
Lyon,
est
située
dans
l'Est
lyonnais;
commune
dynamique
(Groupama
Stadium)
et
bien
desservie
(axes
routiers
et
tramway
: 25
mn
de
Lyon).
4.2.
Situation
particulière
- environnement
- accessibilité
- voirie
et
réseau
Secteur
attractif,
sur
l'avenue
Jean
Jaurès,
artère
principale
de
la
ville
de
Décines
Charpieu,
à
dominante
habitation
et
commerce
de
proximité,
à
proximité
d'équipements
publics
et
transports
en
commun
(bus
et
tramway
T3)
notamment.
Le
bien
est
situé
entre
la
rue
principale
de
Décines
au
sud
et
la
ligne
de
tramway
T3
au
nord.
4.3.
Référence
cadastrale
1
Voir
également
page
17
de
la
Charte
de
l'évaluation
du
Domaine Le
terrain
sous
expertise
figure
au
cadastre
sous
les
références
suivantes
:
Commune
Parcelle
Adresse/Lieu-dit
Superficie
Nature
réelle
Décines-Charpieu
AW380
169
avenue
Jean
Jaurès
.
1075
m°?
Bâtie
4.4.
Descriptif
|
Le
bien
est
composé
d’une
bâtisse
principale
construite
au
18
°"*
siècle
et
agrandie
par
la
suite
dans
sa
longueur
ainsi
qu'une
autre
construction
qui
lui fait
face
avec
une
cour
commune
pavée
entre
les
2
bâtis.
Le
tènement
est
composé
de
4
appartements,
de
2 garages
fermés
ainsi
que
2 abris
de
garage.
Tous
les
lots
ont
des
entrées
indépendantes
donnant
sur
la cour
commune.
Des
petits
locaux
de
stockage(celliers)
complètent
ce
tènement :
>
appartement
n°1:
T3
en
duplex
avec
entrée
directement
dans
l’espace
cuisine
suivi
du
salon,
WC
, et
escaliers
en
bois
menant
à
l'étage.
Au
premier,
dégagement
desservant
2
chambres
avec
placards,
une
salle
de
bain
et
des
toilettes.
Une
échelle/escalier
permet
l'accès
aux
combles
non
aménagées.
Une
cave
de
18
m°,
un. jardin
et
un
parking
couvert
complètent
le bien.
Prestations:
chauffage
central
au
gaz
de
ville,
fenêtres
en
bois
double
vitrage
(1°°
génération),
plafondà
la française,
carrelage
dans
les pièces
de
vie
et
d’eau,
parquet
massif
dans
les
chambres.
L'ensemble
est
en
bon
état
général
mais
nécessite
un
rafraîchissement.
>
appartement
n°2:
T4
en
RDC
avec
entrée
directement
dans
l'espace
cuisine
suivi
du
salon,
puis
couloir
desservant
l'espace
nuit
avec
salle
d'eau,
Wc
et
3 chambres
avec
grands
placards
intégrés.
Un
jardin
accessible
par
la
baie
vitrée
du
salon
ainsi
qu'un
garage
et
un
cellier
indépendants
complètent
ce
bien.
_ Prestations:
chauffage
central
au
gaz
de
ville,
fenêtres
en
bois
double
vitrage
(1*°
génération),
plafonds
et
murs
peints,
carrelage
dans
les
pièces
de
vie
et
d'eau,
parquet
dans
les
chambres.
L'ensemble
est
en
bon
état
général
mais
nécessite
un
rafraîchissement.
>
appartement
n°3:
T4
au
1°
étage
accessible
par
un
escalier
extérieur
avec
entrée
directement
dans
l'espace
salon
sur
cuisine
ouverte,
grandes
toilettes
avec
espace
chaufferie/buanderie
puis
dégagement
desservant
l'espace
nuit
avec
salle
d'eau
et
3 chambres
dont
une
avec
placard
intégré.
Une
terrasse
d'environ
34
m°
accessible
depuis
la
baie
vitrée
(également
porte
d'entrée)
situé
dans
l'espace
salon
ainsi
qu'un
garage,
un
abri
de
voiture
et
une
cabane de
jardin
complètent
ce
bien.
Prestations:
chauffage
central
au
gaz
de
ville,
fenêtres
en
bois
double
vitrage
(1*°
génération),
plafond
à
la
française
et
murs
peints,
carrelage
dans
les
pièces
de
vie
et
d'eau,
parquet
dans
les
chambres. L'ensemble
est
en
bon
état
général
mais
nécessite
un
rafraîchissement.
>
Appartement
n°
4
(non
visité):
studio
situé
dans
l’autre
bâti
du
tènement
avec
porte
d'entrée
dans
la
cour.
Climatisation
réversible.
4.5.
Surface
du
bâti
Des
attestations
de
surface
ont
été
établies
le
06/11/2025
par
la
société
«
MON-DIAG
»
sis
4
route
de
Sain
Bel
69260
CHARBONNIERES
LES
BAINS.
_
Appartement
n°1:
71,34
m°
>Appartement
n°2
: 85,83 m°?
>Appartement
n°3
: 101,00
m°
> Appartement
n°4
: 18,76
m°?
Soit
au
total
: 276,93
m°?
5 — SITUATION
JURIDIQUE
5.1.
Propriété
de
terrain
SCI
JEAN
JAURÈS
5.2.
Conditions
d'occupation
Tous
les
appartements
et
garages
sont
loués
suivant
état
locatif
ci-dessous
:* début
bail
ma
nom
r
montant
s
et hors
charges
01/06
KORAJAC
Mejra
e
Loyer
06-2025
95,6
01/06/2018,
01/06/2025/KO0RAJAC
Mejra
de
Loyer
06-2025
J
01/07/2018]
01/06/2025]MAZUIR
Delphine
de
L
06-2025
5
018]
01/06/2025/MAZUIR
Detphine
de
L
06-2025
26
6/2025IMME
ABOUZ
AMAL
rem
de
Loyer
D6-2
456,3
Par
mr
beckanovic
10/2025
|
mois
06/2025
3
253,5
otal
des
loyers
HT-HC
sur
12
mois
39
042,3
6.1.Règles
actuelles
|
PLU-h
de
la
Métropole
de
Lyon
: zonage
Urmic
; zone,
à
caractère
mixte,
constituant
généralement
une
liaison
entre
les
quartiers
centraux
et
les
quartiers
périphériques.
De
volumétrie
variée
selon
les
secteurs,
le
bâti
s'organise,
majoritairement,
en
ordre
discontinu,
de
façon
dense
en
front
de
rue
ou
avec
de
faibles
reculs.
Une
«
morphologie
en
peigne
»
peut
être
adoptée
sous
certaines
conditions.
Dans
les
cœurs
d'ilot,
où
l'emprise
du
bâti
est
moindre,
la
présence
végétale
est
significative.
Il s'agit
de
favoriser
et
d'accompagner
un
fort
renouvellement
urbain
dans
une
diversité
de
formes et de
gabarits
afin
de
concilier
densité
et
enjeux
environnementaux,
de
favoriser
les
transparences
vers
les
cœurs
d'ilot.
La
zone
comprend
cinq
secteurs
(URm1,
URmia,
URm1b,
URmic
et
Urmid),
qui
se
distinguent
par
la
hauteur
des
constructions.
Règle
de
constructibilité
: Emprise
au
sol
non
réglementée,
hauteur
des
constructions
< 16
m,
coefficient
de
pleine
terre
>
25
%.
Comme
décrit
supra
(
cf
8
3.3)
la
parcelle
est
grevée
de
3
emplacements
réservés
qui
occupent
la
totalité
de
la
parcelle:
-
ieminemeñt t préc 7
Larg eur $n
ou-cÿc
l
6.2.Date
de
référence
et
règles
applicables
La
date
de
référence
est
la
date
d'opposabilité
aux
tiers
du
PLU-
h
de
la
Métropole
de
Lyon,
soit
le
18/06/2019,
étant
précisé
que
la
dernière
modification
(modification
n°4)
a
été
validée
par
délibération
du
conseil
métropolitain
du
16/12/2024,
exécutoire
à
compter
du
23/01/2025.
7 - MÉTHODE(S)
D'ÉVALUATION
MISE(S)
EN
ŒUVRE
La
valeur
vénale
est
déterminée
par
application
des
méthodes
suivantes :
-la
méthode
par
comparaison
qui
consiste
à
fixer
la
valeur
vénale
à
partir
de
l'étude
objective
des
mutations
de
biens
similaires
ou
se
rapprochant
le
plus
possible
de
l'immeuble
à
évaluer
sur
le
marché
immobilier
local.
Au
cas
particulier,
cette
méthode
est
utilisée
car
il
existe
un
marché
immobilier
local
avec
des
biens
comparables.
-La
valeur
vénale
est
déterminée
par
la
méthode
de
la
charge
foncière
qui
consiste
à
estimer
la
valeur
du
terrain
sur
la
base
des
droits
à
construire,
c'est-à-dire
la
surface
de
plancher
(SDP)
qui
peut
être
développée
sur
la
parcelle
ou
l'emprise
considérée
au
regard
des
règles
d'urbanisme
(PLU) 8 - MÉTHODE
COMPARATIVE
8.1.
Études
de
marché
8.1.1.Sources
internes
à la DGFIP
et critères
de
recherche
- Termes
de
comparaison
8.1.1.1-
Des
mutations
à titre
onéreux
d'immeubles
de
rapport
Des
mutations
à
titre
onéreux
d'immeubles
de
rapport
construits
avant
1950,
situés
dans
un
rayon
de
évaluer,
sur
la
commune
de
Décines-Charpieu,
ont
été
recensées
sur
la
période
1000
m
autour
du
bien
à
2022/2028.
6904P03
2022P25789
SPF
LYON
3
6904P03
2022P17379
6904P03
2022P17381
SPF
LYON
3
SPF
LYON
3
27SIH/AZI751I 275//AV/184//1 2765//AV/194//2
DECINES-CHARPIEU DECINES-CHARPIEU
13
RUE
COLI
DECINES-CHARPIEU
120
PL
ETIENNE
BUYAT
4 AV
LEON
TOLSTOI
26/10/2022 30/06/2022 30/06/2022
8.1.1.2.-
Études
de
marché
: recherche
de
cessions
de
lots
à usage
d‘habitation
:
- Des
mutations
à
titre
onéreux
d'appartements
de
construction
ancienne,
de
type
3-4
d'une
surface
comprise
entre
70
et
110
m°
m
autour
de
l'adresse
du bien.
GE
mes
N°
VERRE
enregistrement
Ref.
Cadastrales
Date
mutation
ÉTAT
UIEIE
Prix
total
323 420 341
Moyenne Médiane
surf
arage
D t0 ;
le)
Li
o
(surf:
utile
MEET
880
000
650
000
600
000
2
, ont
été
recherchéesà
compter
qu
01/05/2022,
dans
un
périmètre
de
500
Observations
6904P03
275//AX
T4
avec
balcon
cave
1
ospiiire
(aos/tese22
|
PECINES-CHARPIEU
|t RUE CHAMPOLLION |
22/05/2023
1979
80,69
254 000
3 148€/m
24
Re
L
6904P03
|275/AX
‘
.
2
2020P0318
1
20e
DECINES-CHARPIEU
|1 RUE CHAMPOLLION |
11/02/2025
1979
79,09
228 000
2 883€/m?
0
T4 + loggiateave
6904P03
|275/AX
3
2ooposere
|aoalameeaes |
PECINES-CHARPIEU
|3 RUE CHAMPOLLION |
03/11/2022
1979
92,4
263 000
2 846€/m°
16
TS+cave +gge
6904p03
|27S7A0
|
4
aapieros
|304/207:218:22|
DECINES-CHARPIEU
|4 RUE CHAMPOLLION |
21/07/2023
1980
81,35
215 000
2 643€m°
18|
T4 + loggiatcave+gge
9
.
6904P03
|275/AX
i
5
2024P01660
|a01214226
DECINES-CHARPIEU
|4 RUE CHAMPOLLION |
10/01/2024
1980
80,7
196 000
2 429€lm?
0
T4 + loggiatcave
.6904P03
275//AW!
;
T3#oggiatcave+garage
6
2osposres
[ec atd3-27:7 |
DECINES-CHARPIEU
|4 RUE DANTON
28/02/2023
1983
71,52
250 000
3 496€/m?
28
le
8
pans
(27S/AWas |
DECINES-CHARPIEU
|123 AV JEAN JAURES |
10/12/2024
1930
76,03
164 000
2 157€m
0
T3 Herrasse
6904P03
|275/AX
9
2opossse
(azlttatt7
|
DECINES-CHARPIEU
|134 AV JEAN JAURES |
03/05/2023
1981
82,62
230 000
2 784€lm°
25|
T4tbacons+cavergge
6904P03
275//AX
T4+bacons+cave+gge+
10
2026P08206 lama
:15
DECINES-CHARPIEU
|134 AV JEAN JAURES |
06/03/2025
1981
83,07
180 000
2 167€/m
11
re
6904P03
275I/AX
T3+balcont+cave+parkin
1i
Loonspoezas
laetés267
|
DECINES-CHARPIEU
|208 AV JEAN JAURES |
13/04/2023
1984
69,25
150 000
2 166€/m°
10
p
12
Pas
ND
DECINES-CHARPIEU
|7 AVLEONToLsToi
|
14/10/2022
1971
76,27
249 000
3 265€/m°
15|
TaHoggiatcavetgge
6904P03
|275/AVI
i
13
2002P20280
|424138.42:71
DECINES-CHARPIEU
|9 AVLEONTOLSToI |
05/12/2022
1971
79,96
207 500
2 595€/m°
11
T3+parkingteave
14
Dites
HT
DECINES-CHARPIEU
|13 AVLEON
TOLSTOI |
13/09/2023
1971
88,94)
220 800
2 483€/m?
15|
T4+loggiatcavetgge
Quartile
bas
2 429€/m°
Moyenne
2 697€/m°
Médiane
2
643€/m?
Quartie haut
2 883€/m°
-
Des
mutations
à
titre
onéreux
d' appartements
de
construction
ancienne,
de
type
studio
ou
T1
d'une
surface
comprise
entre
10
et
30
m°,
ont
été
recherchées
à
compter
du
01/05/2022,
dans
un
périmètre
de
1 000m
autour
de
l'adresse
du
bien.
6904P03
2022P25037
6904P03
2025P03041
6904P03
2022P25779
SPF
LYON
3
SPF
LYON
3
SPF
LYON
3,
275//AW/753/18;7 275//AV/5941/13 275//A21320//1;12;10
DECINES- CHARPIEU DECINES- CHARPIEU DÉCINES- CHARPIEU
44
RUE
DE
LA
FRATERNITE 1 AV
LEON
TOLSTOI 2
ALL
WURTZ
28/10/2022 05/02/2025 25/10/2022
19,57
99 000
26,34
92 500
26,85
50 000
Moyenne Médiane
5
059€/m°?
3
512€/m°
1
862€/n°
3
478€/m°
3
512€/m°
Ti+parking
ext
T2/duplex(mezzanine)
Ti+jardin
+cave 8.1.1.3.
Études
de
marché
sur
les
valeurs
unitaires
de
SDP
à
Décines-Charpieu
Des
mutations
à
titre
onéreux
de
terrains
à
bâtir,
situés
sur
la
commune
de
Décines-Charpieu,
et
présentant
des
similarités
en
termes
de
zonage
et
de
projet,
ont
été
recensées
sur
la période
2021/2025.
Le
prix
de
cession
a
été
rapporté
à
la
surface
de
plancher
correspondant
aux
permis
de
construire
accordés.
Programmes
collectifs
commune
de
DECINES
CHARPIEU
RaPpOT
;
ns
Année
n° PC
Date
de vente
adresse
parcelles
du
programme
este
Re
Prix achat
parcelle
Prix Total
SDP-m
Prix
SDP
€/m'
SDPEmpnse
RE
RRE
ES
29/09/22[43
rue
de
la
République
[AT
442
640
750
000,00
€
30/11/22/53
rue
de
la
République
[ATS85-AT86-AT584
2148
962
634,51 €
30/11/22/57
rue
de
la
République
[AT78-AT79-AT-80-AT83
1983
1
200
000,00
€|
,
2022
PC
069 275 21
00088
30/11/2155
rue de la République
[AT81-ATE2-AT84
2164
15468
105000000€
7207
869,51€
11407
|632€mSDP|
:
74%
Renan
rRnes
18/11/19/51
rue de
la République
[AT87-AT88
4096
1 100
000,00
€
°
30/11/22/47
rue
de
ta
République
[AT89-ATIO-AT91
2239
1
195
235,00
€
30/11/22/45
rue
de
la
République
JAT92-AT93-AT94
2198
950
000,00
€;
20/12/211175
avenue
Jean
Jaurès
|AW377
1197
1
000
000,00
€
2021
PC
069
275
20
00075
20N2/211171
avenue
Jean
Jaurés
lAW378-AW379
1190
2387
1
000
000,00
€
2
000
000
3403
588
Eim°'SDP
143%
Logements
Logements
+
dojo
+
socle
2022
PC
069
275
22
00020
19/12/22153
rue
Gorges
Bizet
AV
323
8117
8117
4
750
000,00
€
4
750
000,00
€
7115
668
€E/m'SDP
88%
actif
commerce
28/07/2117
rue
Michelet
AX
41
420
.
600
000,00
€
202
PC
069
276
20
00065
28/07/2119
rue
Michelet
AX
42
408
1914
690
000,00
€
2
440
000
2945
828
€/m'SDP
154%
Logements
28/07/21113
rue
Michelet
AX43
AX
495
1086
4
150
000,00
€
‘
18/10/211170
avenue
Jean
Jaurès
[AX53
.
318
915
000,00
€
.
:
2021
PC
069
275
20
00062
18/10211168
avenue
Jean
Jaurés
lAX407
982
1300
924
800,00
€
1
839
900
2398
767
EmSDP
184
%
ements
+
socle
actif
comm:
23/12/21]128
avenue
Jean
Jaurès
|AW446
901
900000
-
2022
PC
069
275
22
00008
28/07/22]117
avenue
Jean
Jaurès
[AMW65
554
1958
400
000,00
€
2
150
000,00
€
3864
556
€/m?SDP
197
%
61
logements
‘
28/07/221121
avenue
Jean
Jaurès
JAW6G7
503
850
000,00
€
2022
PC
069
275
22
00010
31/05/22|rue
du
Repos
AS
602,603,604
4093
4093
1
700
000,00
€i
1
700
000
2175
782
E/m'SDP
53%
05/01/23/277
AV
JEAN
JAURES
AV116
270
610
000,00
€
2022
PC
068
275
22
00007
05/01/23/279
AV
JEAN
JAURES
AV315
2182
2422
T
550
000,00
€
2
160
000
2427
890
€/m'SDP
100
%
38
lagts
27/09/24
AY
170-AY172
3547
3
360
000,00
€]
|
27/09/24]
AY
171
1774
1
850
000,00
€|
2023
PC
692752300026
27/09/24!
3
av
Franklin
Roosevelt
|[AY173
1808
9364
1
620
000,00
€|
40
370
000
13938
744
Efm?SDP
149%
191
logts
créés
27/08/24
AY
318
1699
2
300
000,00
€]
27/08/24
AY
318
535
1
240
000,00
€
Moyenne
717
EfmSDP
124
%
Médiane
744
E/m'SDP
121%
8.1.2.Autres
sources
externes
à la
DGFIP
Aucune
consultation
de
sources
externes
à
la
DGFIP
n'a
été
réalisée.
8.2.
Analyse
et
arbitrage
du
service
- Termes
de
référence
et
valeur
vénale
retenue
8.2.1. Valeur
vénale
par
comparaison
directe
: immeuble
de
rapport.
Les
termes
de
comparaison
mettent
en
exergue
Une
moyenne
arrondie
à
2
000
€/m°
qui
sera
retenue,
portant
la
valeur
vénale
du
bien
à :
Immeuble
: 276,93
m°
x
2
000
€/m°
= 554
000
£
arrondis
8.2.2.Valeur
vénale
par
comparaison
« par
lots »
Pour
la valorisation
des
biens :
Chacune
des
deux
études
de
marché
fait
ressortir
des
moyennes
et
médianes
assez
proches
Il
sera
retenu
les
valeurs
moyennes
arrondies
à
2
700
€/m°
pour
les
grands
appartements
et
3500€/m°
pour
les
T1/studio.
>Logements
de
superficies
comprises
entre
70
et
110
m°
: valeur
moyenne
de
2
700
€/m?
Total
carrez
: 3
logements
pour
(71,34
m°
+ 85,83
m°+
101,00
m°)
X
2 700
€/m°
=258,17
x 2700
= 697
000
€
arrondis.
Un
abattement
de
10
%
sera
appliqué
au
regard
de
la
situation
locative
des
biens
soit
une
valeur
portée
à 697
000
- 10
%
=
627
000
£arrondis
>Logements
de
superficies
comprises
entre
10-30
m°
: valeur
moyenne
arrondie
à 3
500
€/m°.
Rappel:
il
est
d'usage,
en
secteur
urbain,
de
ne
pas
appliquer
d'abattements
pour
occupation
sur
les
petites
superficies
(studio-T1-2)
en
raison
d'un
marché
actif
d'investisseurs.
18,76
m°
X
3
500
€
/m°
= 66
000
€
arrondis
Totale
valeur
vénale
: 627
000
+
66
000=
693
000
€
S'agissant
d'une
vente
en
bloc
d'un
ensemble
de
4
logements
avec
stationnements
intégrés
alors
que
les
termes
de
comparaison
concernent
des
mutations
de
lots
individuels,
un
abattement
pour
vente
en
bloc
de
5
%
est
appliqué
portant
la
valeur
vénale
du
bien
à 658
000
€
arrondis.
Valeur
vénale
par
comparaison
: 658
000
€ 8.2.2.Valeur
vénale
par
la
méthode
de
la
charge
foncière
En
préambule,
il
convient
de
préciser
que
le
propriétaire
du
terrain
grevé
d'un
emplacement
réservé
dispose
d'un
droit
de
délaissement
c'est-à-dire
qu'il
peut
exiger
de
la
collectivité
publique
qu'elle
acquiert
son
bien.
Dès
lors,
le
terrain
doit
être
acheté
et
le
prix
fixé
comme
en
matière
d' expropriation,
le
terrain
étant
considéré
comme
ayant
cessé
d'être
compris
dans
un
emplacement
réservé.
La
valeur
vénale
sera
donnée
en
tenant
compte
d'une
parcelle
libre,
comme
n'importe
quelle
autre
parcelle
non
grevée
d’un
emplacement
réservé.
Le
principal
intérêt
d'un
terrain
réside
dans
les
possibilités
éventuelles
de
construction
résultant
des
règles
d'urbanisme
applicables.
Au
cas
d'espèce,
la
parcelle
étant
classée
en
zone
URmic,
celle-ci
apparaît
théoriquement
constructible.
Bien
entendu,
la
constructibilité
réelle
résulte
des
possibilités
d'édification
en
vertu
de
l'ensemble
des
règles
du
PLU
en
vigueur
et
des
contraintes
liées
à
la
nature-même
du
terrain
Selon
le
consultant,
un
permis
de construire
a
été
déposé
en
2022
sur
une
partie
de
la
parcelle
AW
380
(1 075
m°-
105
m°
-ER
voie
piétonne-ville
- 40m°
ER
voirie
Métropole
= 930
m°
), la rétrocession
des
2 ER
auprès
des
2
collectivités
étant
prévue
et déduite
en
amont
du
projet.
Le
projet
porté
par
promoteur
était
basé
sur
une
surface
de
plancher
de
1
350
m°
répartie
en
25
logements
et
un
commerce
en
RDC
élevés
sur
des
stationnements
en
sous-sol.
8.2.2.1
Valeur
unitaire
retenue
en
m°
SDP:
L'étude
de
marché
de
terrains
à
bâtir
pour
de
l'habitat
collectif
fait
ressortir
Une
valeur
moyenne
de
717
€
le
m°?
SDP.
Cependant,
il est
à
noter
que
le
programme
n°2
des
termes
de
de
comparaison
est
situé
à
proximité
immédiate
du
bien
à
évaluer
et
comparable
en
terme
de
projet.
Il sera
donc
retenu
comme
terme
privilégié.
AU
regard
de
ces
éléments,
il est
donc
proposé
de
retenir
la valeur
de
600
€/m°-SDP
8.2.2.2
Détermination
de
la
surface
de
plancher
potentielle
par
application
de
la proratisation
des
surfaces
Sur
la
base
des
données
communiquées
par
le
consultant
(en
conformité
avec
la
réglementation
du
Pluh),
le
projet
portait
une
SDP
prévisionnelle
de
1 350
m°
sur
une
ue
foncière
de
930
m°
qui
prenait
en
compte
2
emplacements
réservés
d’une
surface
totale
de
145
m°.
Comme
expliqué
supra,
le terrain
doit
être
considéré
comme
libre
de
tout
emplacement
réservé.
Soit
une
SDP
proratisée
sur
la
totalité
de
la parcelle
sur
la
base
du
permis
de
construire
établi
en
2022:
1350
m°-SDP
x
1 075
m°/
930
m°=
1 560
m°
SDP
>
application
du
rapport
Surface
SDP/Surface
au
Sol.
L'étude
de
marché
fait
ressortir
Une
moyenne
et
Une
médiane
des
rapports
de
Surface
SDP/Sol
s'établissant
respectivement
à
124
et
121
%,
valeurs
convergentes.
Cependant
le
terme
n°
2,
situé
sur
la
parcelle
voisine
et
comparable
en
termes
de
projet
relève
un
ratio
de
143
%
qui
sera
retenu.
AU
cas
d espèce,
la
SDP
théorique
calculée
avec
ce
ratio
s'élève
à
:
1075
m?
x 143
%
= 1537
m?SDP
Cette
surface
arrondie
à
1540
m° SDP,
légèrement
inférieure
à
celle
communiquée
par
le
consultant,
est
retenue
pour
la
détermination de
la
valeur
vénale
du
terrain
considéré.
8.2.3
Détermination
de
la
valeur
vénale
-SDP
retenue=
1 540
m°
- Valeur
unitaire
au
m?
SDP
= 600
€/m?SDP
Soit
une
valeur
vénale
déterminée
comme
suit :
1 540
m° SDP
X 600
€ /m?SDP=
924
000
€.
8.2.4.Synthèse
°
par
comparaison
directe
: immeuble
de
rapport
|
554
000
€
*
par
comparaison
indirecte
: lots
individuels
/ abattement
cession
en
bloc :
658
000
€
*__
par
la
méthode
de
la
charge
foncière
924
000
€
Compte-tenu
des
éléments
précités,
la valeur
vénale
est
arrêtée
à
une
valeur
de
924
000
€ Indemnités
accessoires
:
- Indemnité
de
remploi :
Suivant
l'article
L
230-3
du
code
de
l'urbanisme :
«
La
collectivité
ou
le service
public
qui
fait
l'objet
de
la
mise
en
demeure
doit
se
prononcer
dans
le délai
d'un
an
à
compter
de
la
réception
en
mairie
de
la
demande
du
propriétaire.
En
cas
d'accord
amiable,
le prix
d'acquisition
doit
être
payé
au
plus
tard
deux
ans
à
compter
de
la
réception
en
mairie
de
cette
demande.
A
défaut
d'accord
amiable
à
l'expiration
du
délai
d'un
an
mentionné
au
premier
alinéa,
le
juge
de
l'expropriation,
saisi
soit
par
le
propriétaire,
soit
par
la
collectivité
ou
le
service
public
qui
a
fait
l'objet
de
la
mise
en
demeure,
prononce
le
transfert
de
propriété
et
fixe
le
prix
de
l'immeuble.
Ce
prix,
y
compris
l'indemnité
de
réemploi,
est
fixé
et
payé
comme
en
matière
d'expropriation,
sans
qu'il
soit
tenu
compte
des
dispositions
qui
ont justifié
le droit
de
délaissement.
»
AU
regard
de
ces
éléments,
une
indemnité
de
remploi
est
donc
calculée.
-
Indemnité
principale
/
indemnité
de
Total
de
l'indemnité
a
Nature
de
l'immeuble
d'éviction
Mode
de
calcul
remploi
de
dépossession
20
%
pour
la fraction
de
l'indemnité
principale
inférieure
ou
égale
à 5
000
€
Immeubles
bâtis
et
non
bâtis
|
(libre)
924
000
€
15
%
pour
la fraction
comprise
33
400€
|
1017
400
€
entre
5
001
€
et
15
000
€
10
%
pour
le surplus
9
-
DÉTERMINATION
DE
LA
VALEUR
VÉNALE
—
MARGE
D'APPRÉCIATION
L'évaluation
aboutit
à
la
détermination
d'une
valeur,
éventuellement
assortie
d'une
marge
d'appréciation,
et
non
d'un
prix.
Le
prix
est
Un
montant
sur
lequel
s'accordent
deux
parties
ou
qui
résulte
d'une
mise
en
concurrence,
alors
que
la
valeur
n'est
qu'une
probabilité
de
prix.
La
valeur
vénale
du
bien
est
arbitrée
à 924
000
€.
Elle
est
exprimée
hors
taxe
et
hors
droits.
L'indemnité
de
remploi
est
estimée
à 93
400
€
sur
la
base
de
la
valeur
vénale
précitée.
AU
cas
d'espèce,
cette
valeur
est
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
10
%
portant
la
valeur
maximale
d'acquisition,
sans
justification
particulière,
à 1
016
000
€
arrondis.
Le
consultant
peut,
bien
entendu,
toujours
acquérir
à un
prix
plus
bas
sans
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale.
Par
ailleurs,
sous
réserve
de
respecter
les
principes
établis
par
la
jurisprudence,
les
collectivités
territoriales,
leurs
groupements
et
leurs
établissements
publics
ont
la
possibilité
de
s'affranchir
de
cette
valeur
par
une
délibération
ou
une
décision
pour
acquérir
à
un
prix
plus
élevé
.
10
- DURÉE
DE
VALIDITÉ
Cet
avis
est
valable
pour
une
durée
de
12
mois.
Une
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale
serait
nécessaire
si
l’accord*
des
parties
sur
la
chose
et
le
prix
(article
1583
du
Code
Civil)
n'intervenait
pas
ou
si
l'opération
n'était
pas
réalisée
dans
ce
délai.
|
“pour
les
collectivités
territoriales
et
leurs
groupements,
la
décision
du
conseil
municipal
ou
communautaire
de
permettre
l'opération
équivaut
à
la
réalisation
juridique
de
celle-ci,
dans
la
mesure
où
l'accord
sur
le
prix
et
la
chose
est
créateur
de
droits,
même
si
sa
réalisation
effective
intervient
ultérieurement. En
revanche,
si
cet
accord
intervient
durant
la
durée
de
validité
de
l'avis,
même
en
cas
de
signature
de
l'acte
authentique
chez
le
notaire
après
celle-ci,
il
est
inutile
de
demander
une
prorogation
du
présent
avis. Une
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale
serait
également
nécessaire si
les
règles
d'urbanisme,
notamment
celles
de
constructibilité,
ou
les
conditions
du
projet
étaient
appelées
à
changer
au
cours
de
la
période
de
validité
du
présent
avis.
Aucun
avis
rectificatif
ne
peut,
en
effet,
être
délivré
par
l'administration
pour
prendre
en
compte
une
modification
de
ces
dernières.
11
- OBSERVATIONS
L'évaluation
est
réalisée
sur
la
base
des
éléments
communiqués
par
le
consultant
et
en
possession
du
service
à
la
date
du
présent
avis.
Les
inexactitudes
ou
insuffisances
éventuelles
des
renseignements
fournis
au
pôle
d'évaluation
domaniale
sont
susceptibles
d'avoir
un
fort
impact
sur
le
montant
de
l'évaluation
réalisée,
qui
ne
peut
alors
être
reproché
au
service
par
le consultant.
Il n'est
pas
tenu
compte
des
surcoûts
éventuels
liés
à
la
recherche
d'archéologie
préventive,
de
présence
d'amiante,
de
termites
et
des
risques
liés au
saturnisme,
de
plomb
ou
de
pollution
des
sols.
12
- COMMUNICATION
DU
PRÉSENT
AVIS
À
DES
TIERS
ET
RESPECT
DES
RÈGLES
DU
SECRET
PROFESSIONNEL
Les
avis
du
Domaine
sont
communicables
aux
tiers
dans
le
respect
des
règles
relatives
à
l'accès
aux
documents
administratifs
(loi
du
17
juillet
1978)
sous
réserve
du
respect
du
secret
des
affaires
et
des
règles
régissant
la
protection
des
données
personnelles.
Certaines
des
informations
fondant
la
présente
évaluation
sont
susceptibles
d'être
couvertes
par
le
secret
professionnel.
|
Ainsi,
en
cas
de
demande
régulière
de
communication
du
présent
avis
formulée
par
un
tiers
ou
bien
de
souhait
de
votre
part
de
communication
de
celui-ci
auprès
du
public,
il
vous
appartient
d'occulter
préalablement
les
données
concernées.
Pour
le
Directeur
régional
et
par
délégation,
Le
Directeur
du
Département
des
décideurs
publics
Fe
|
Alexandre
FREU
. Administrateur
de
l'État
Administrateur
de
l’ÉtatL'enregistrement
de
votre
demande
a
fait
l'objet
d'yrtraitementimfonmatique-te
aroit
d'accès
et
de
rectification,
prévu
par
la
loi
n°
78-17
modifiée
relative
à
l'inform
rtés,
s'exerce
auprès
des
directions
territorialement
compétentes
de
la
Direction
Gén
mm Accusé de réception en préfecture 069-216902759-20251127-D-DAJA-25112709-DE Date de télétransmission : 04/12/2025 Date de réception préfecture : 04/12/2025