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Acte - annexeDEL2022 11 572
Acte - annexeDEL2022 11 550
Acte - annexeDEL2022 11 558
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Teste-de-Buch.
Lien du pdf (Acte - annexeDEL2022 11 558)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
7300 - sD
!lH RÉPUBLIQUE
FRANçA!SE
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DlrEcflox GÊr{Él tE DÉt ExAxcEs n luqlrEs
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24 bis ruê Frânçoii d. So!rdis
33(xx) BORDEAUX
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Iéléphor!. r.crar.ri.r : Os s6 90 76 00
iour taou3 ,ol DlE
Affâire suivie par: Elodiê FAVRI
Courricl : elodic.favrc@dtfi p.fi nancaa.to'rv.fÿ
Téléphooe : 06 2316 26 g2
Nature du bien
Adresse du bien
Valeur :
COMMUNE DE LA TESTE DE BUCH
Mlo4t2022
ilnilffiililil1ü 0000230294
F FINANCES PUBLIQUES
AVIS DU DOMAINE SUR tA VALEUR VÉNALE
La chertê de l'évrluetion du Doû.ine élrboÉê evec l'Associatioo dcs lr.ilàs dê Fr.,,cE ên disænible sut l. litê colleclivi?êsJæ.l.s.tottÿ.fr
Le OalO4l2A22
Le Directeur régional des Finances publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la
Gironde
à
l'Établissement Public Foncier de Nouvelle-
Aquitaine
Un terrain supportant une mâison d'habitation vétuste
13 rue du Général Castelnau, 33260 La Teste-de-Buch
267 OOO €, essortie d'une marge d'appréciâtion de 15 %
(des précisions sont apportées au § détermination de la valeur)
-Pi a
Réf OS:8248980
Réf OSt :2O22-3352$23383
J I I
l'-
I
I
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a
I ({
tr e 1. SER,VICE CONSULTANT
affaire suivie par : Sandrin,: GELLIBERT
2. DATE
de consultation : 25lO3l?022
de délai négocié : /
de visite : /
de dossier en état ?510312022
4. DESCRIPTION DU BIEN
4.'1. Situation ténérale: Quartier en centre-ville.
4.2. Situation particulière - enviÿonnement - accessibilité ' voirie et réseau
!
.1.!ff0.É.,
r.^ rg IEO€. fr;r*
BUC1I
78
I
t8
3. OPÉRATION SOUMISE À I.'IVIS DU DOI'IAINE
3.1. Nature de l'opération : Cession.
3.2. Nature de la saisine: RéSlementaire.
3.3. Projet et prix envisaté: Demande d'estimation de la valeur vénale d'une parcelle commuÀale incluse dans t'îlot « CastelnaU » sur lequel une oPération immobilière est envisagée.
1
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I x t
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-
- 4.3. Références Cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune
La Teste de Buch
4.4. Descriptif : Petite parcelle de terrain bâti supportant une maison d'une surface de 95 m2, selon le dossier de saisine.
5 - StruATtON JURTDIqUE
5.1. Prop.iété de l'immeuble: Commune de La Teste de Buch.
5.2. Conditions d'occupation : Bien estimé libre d'occupation.
6 - URBANISME
6.1.Rètles actuelles: Parcelle srtuée en zone UA du PLU approuvé le 06/10/2011.
Caractàre de la zone
Zone urbaine du centre vile, dhabitat dense, de serviæs el d'adivit& complânentaires de lhabitation
liée à son rôle de cenbe de lagglunératix Le caradère de la zone æt tnarqué pü la conshrdbn en
oontnu et semionüru.
AÉlcle I - Emorhc au rol dor conrtrudlonr.
En UAa, UA et UAb 60%
Une empnse au sol d férente poura êbe admase pou Bs constnrctorh et installatrons nécessarres aux
servroes publics on d'intérêt collectif sans que oette emprise au sol ne dépasse de plus de 10% h règh
génêrale
ARICLE I 0 - H^rrruR f,aflaLE pEs collgrRucîoirs
- Hauteur absolue par rapport au sol nafurel avant lravaux
En zone UA et UAb, la hauleur maxmab des constnætrons ne peut exéder. 13,00 m au laîlage et
1'l ,50 m à ffuoul des tcxlures,
Nature réelle
bâti
Adresse/Lieudit Parcelle
13 rue du Gal De Gaulle tx 493
Superficie
163 m2
Règlêmênt écrit Compte tenu de la très faible superficie du terrain, l'évaluatrice a écarté l'estimation par la charge foncière.
Estimation en poursuite d'usage: Évaluation par comparaison avec des biens similaires, à savoir des maisons à usage d'habiiation, de constructions anciennes, d'une surface similaire et édifiées sur des petits terrains, avec déduction des travaux à effectuer pour la remise en état du bien.
7. MÉTHODE D'ÉVALUATION
compte tenu de l'état vétuste du bien, recoupement par l'évaluation par la récupération foncilre, par comparais,:n avec des terrains à bâtir, dans un secteur proche, d'une superficie équivalente et dans un zcnage similaire.
8. DÉTERMINATION DE tA VALEUR: MÉTHODE COIIIPARATTVE
8.1. Étudcs dc marché
8.1.1-sourccs at ctitèrcs de rcchcrchc - Tcrmcs dc référcnce
TGrmGr ratanus à titrc dc comperaison :
Maisons anciennes à usegs d'hâbitation :
critères de recherche :
Pûlalalrl.L rtch.ltl|.
Aûtr.t 't5 B r (tu gqtd crt*rr, &t2d). l, 16tèda€udl oqtËPdllrll ' L tfrtE cûd'
Pd.ttült faogrtlriÇ! : lm m atq,
PllrloaL d. rtcLrcà.
D. r,0r20,m t (n/2@
Crracürlüqu.. du bLn
Md.oo dr æ I 115 m'
Sulæ! rtu tamln : da 50 i 340 tlf
Tcrme exclu :
33 5æ / 000 FX 0a93
3aoaP03
20î!P!6151
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2021P07530
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Termes retenus :
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Rappel des critéres de recherche I
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8.2. Analyse et arbitrâge du scwicc - valcuri rêtcnucs
S'âgissant des termes de comparaison, les termes sont similaires au bien estimé, compte tenu de leur surface habitable, de la date de construction ancienne et de la superficie plutôt limitée de la parcelle.
Le prix moyen s'élève à 3 461 €/m'zet le prix médian s'élève à 381O €/m'?. Le prix bas concerne une maison mitoyenne édifiée sur une petite parcelle entièrement construite, alors que la maison estimée dispose d'un petit extérieur.
Comme base d'estimation de la maison située au 13 rue du Gal Castelnau, l'évaluatrice propose de retenir la moyenne de 3 81O €/mr, ce qui permet d'exclure les valeurs extrêmes, et notamment la valeur basse, moins similaire que les autres termes pour les motifs exposés ci- dessus.
Sur cette valeur de base, seront déduits des coûts de rénovation du bien puisque le consultant
a précisé, dans sa saisine, que le bien est très vétuste.
Suivant différents sites, les tarifs habituellement pratiqués pour la rénovation sont les suivants :
Shê t.rifa.tisân.fr
IYpc d. n nov.üon fth mÿln ru ml
IATÊSIE.DE.BUCIt
2m - 700€
Sitê travaux.com
1m0-1800€
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Prtr d o^G .èôov.tion d.ppÙtêmêni
.n toncrion du nivc.u dê rét.ction
Légàre
Stand6rd
Tolâle
600-10m€ t.lE rba cborry.rerr.r..r
Srte arChrtecteo
I r,t, ô mC ô n/ i.GÉ
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LEcr ihr.i,ar.rÈ ô r.B r.t Ô
d.-r6 CÊr§1 |nr-n .a!n r. !ürr
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GlÉdrrÿr.a!.-ùrt rùoÈrdirlf.ar
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ÈEairâ.iiffiô..t't-Èrr
tÈtu! É ndah LÛiË...nCaa..t
tlt,r*ùÉrôùrr..r
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Usuarô erlr.rt ',iECrt t lldà
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lrrût,rlirr F.b!,. J. Û.erd.r lü3r.
0rrh'ûrÔbtlFr*ôàrÉ
ù{lql ao.d!. nar.ÿr. -llt i,r...G.
tuir 'iô.aad ôl.rrolt !
En appliquant une déduction de 1 ooo € pour une rénovation lourde, sur la valeur de base ,"t",iü", ioit S 8rO €/mz, on aboutit à une valeur unitaire de 2 81o (/m2 , soit pour la maison de 95 m2, une valeur totale de 267 0O0 € (arrondie)'
Cette différence de valeur entre un bien en bon état et un bien vétuste, correspond à un abattement d'environ 25 %, montant habituellement retenu par la jurisprudence dans d'autres iffair"r, lorsque les termes de comparaison retenus sont en meilleur état que le bien évalué (cf ôour Olappet Versaille:;, z6fit2d1F., Sequano Aménagement ; TGI Bordeaux, 0410812016' r6/OOOiA,' iordeaux Méiropole / SCI D2+; TGI Bordeaux, 0410812016, 16/0002, Bordeaux Métropole / Daudin).
par recoupement avec la méthode de la récupération foncière, on applique le prix moyen des
terrainr i bâtir retenus à titre de comparaison, soit 527 €/m2, sur la superficie du terrain d,assiette de l,immeuble. rn I espèce, la parcelle Fx 493 ayant une suPerficie de.163 m2, la ,riur.a, terrâin à bâtir 1,,élèveraii à 85 901 €, avant déduction des coÛts de démolition.
Cette méthode qui fait ressortir une valeur inférieure à celle découlant de la méthode par .oÀp.raiton ,r"é d", b ens similaires n'est pas pertinente, comPte tenu de la faible superficie du terrain d'assiette, et sera écartée.
I . DÉTERtllNATloN DE t vAtEUR VÉNALE - rero: o'trtÉcnnor
L,évaluation aboutit à la détermination d.une valeur, éventuellement assortie d,une marge ààppte"ùiu", "t non d'un prix. Le prix est un montânt sur lequel s'accor.dent deux parties ou qui
résulte d,une mise en concurren"", "iors qr" la valeur n'est qu'une Probabilité de prix'
6 La valeur vénale du bien est arbltrée à 267 (x)O €. Cette valeur est assortie d'une marte d,appréciation de 15 % (Bien non visité) portant lâ valeur minimale de cession sans justification particulière à 227 OOOS (arrondie).
Les collectivités locales et leurs établissements publics peuvent céder à un prix plus haut. lls ont toutefois la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision motivée pour céder à un prix plus bâs.
La valeur vénale est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d'agence éventuellement applicables sauf si ces derniers sont à là charge du vendeur,
M - DURÉE DE VATID.ITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
11 .OBSERVATIONS
L'estimâtion est réalisée sur la base des éléments en possession du service à la date du présent ra pport.
ll n'est pas tenu compte des surcoÛts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Une nouvelle consultation du service du Domaine serait nécessaire si l'opération n'était pas réalisée dans le délai ci-dessus ou si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer.
Aucun avis rectificâtif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
Pour le Directeur et par délégation,
L'Évaluatrice du Pôle d'évaluation domaniale
_b
Elodie FAVRE
L'inspectrice des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d,accès et de rectification, Prévu Par la loi n'78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Pvbliques. VENTE PROPRIETE BATIE CADASTREE SECTION FX 493
SISE I3 RUE DU GENERAL CASTELNAU
Note explicative de synthèse
Depuis le 23 février 2001, la Commune est propriétaire de la parcelle bâtie cadastrée section FX n' 493 sise l3 rue du Général Castelnau, d'une superficie de 163 m'z (en vert sur le plan ci- dessous).
Cette propriété est dans un état très vétuste. Elle consiste en une maison édifiée de plain-pied, composée de rois pièces principales, d'une superficie de 95 m' environ, et d'une grange' à I'arrière, de I 5 m'? environ.
Ce bien est désaffecté et fait partie du domaine privé de la Commune. ll est situê dans I'hyper- centre de La Teste, dans un secteur urbain en pleine mutation.
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En vue de la consffuction d'une résidence séniors et de logements sociaux, rue du Général
Castelnau, sur une emprise foncière composée de diverses parcelles privées dont la propriété
communale précitée, la Commune a accepté de vendre la parcelle FX n'493 à la Société KAUFMAN & BROAD au prix de I 95 000€ net vendeur, par délibération n" 201 7-02-63 en date du 09 février 2017 .
Finalement, aucune promesse de vente n'a été signée au profit de la Société KAUFMAN &
BROAD qui a abandonné définitivement son proiet de construction d'une résidence séniors et de logements sociaux. Elle ne souhaite donc plus acquérir la parcelle communale. Par
conséquent, la délibération n'20 I 7-02-63 doit être abrogée.
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l-- Depuis, le Groupe Edouard Denis par le biais de la SAS EDMP AQUITAINE, s'est positionné pour la réalisation d'une opération immobilière sur l'îlot « Castelnau » dont le périmètre comprend les parcelles FX 492p, 493, 494, 495, 496, 5 10, 5ll, 512, 513, 514, 515, pour une superficie totale de 2 860 m':(périmètre délimité en rouge sur les plans).
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PERIMETRE DE L'ILOT CASTELNAU
La parcelle FX n' 5 10, d'une superficie de 610 m'1, aPPartient à I'Etablissement Public Foncier de
Nouvelle-Aquitaine qui I'a acquise, le I 3 iuillet 2021 , en vue de la production de logements sociaux sur l'îlot Castelnau.
Les autres parcelles sont privêes et sont en cours d'acquisition par la SARL les Dunes des Flandres qui dêpend également du Groupe Edouard Denis.
En raison de l'emplacement central de cet îlot, la Commune s'est monrêe Particulièrement attentive et exigeante quant à la qualité du projet présenté par le Groupe Edouard Denis.
Après négociations, un accord est intervenu sur le projet de création de trois bâtiments (cf. PC 22K 0124 déposé le 2410612022) :
- Deux bâtiments donnant sur la rue du Général Castelnau qui accueilleront 43 logements,
construits en R+2 et un niveau en attique,
- Un autre bâtiment en R+ l, en cæur d'îlot, comprenant 6 lo8ements et un esPace
commun végétalisé.
ll sera donc créé 49 logements dont 24 logements locatifs sociaux réPeftis ainsi :3 Tl, l5 T2, 28 T3 et 3 T4. Un parking de 70 places sera réalisé en sous-sol.
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-l La réalisation de logemenr sociaux, au cæur du territoire communal et dans un contexte de
carence (c[ arrêté préfectoral du l8 décembre 2020 portant carence de la commune de La Teste-de-Buch), participe à I'objectif de la commune de La Teste-de-Buch d'atteindre le seuil minimal de 25% de logements sociaux imposé au titre de la loi solidarité et renouvellement urbain (« SRU »).
Par courrier en date du 04 avril 2022, le Domaine a évaluê la parcelle communale au prix de
267 000€, prix auquel la Commune a proposé de la vendre. Par courrier en date du ll iuillet
2022, le Groupe Edouard Denis a accepté cette offre de prix.
L'opération décrite précédemment est assujettie à TVA. Elle sera donc intégralement acquittée par I'Acquéreur et le prix de vente sera autmenté à proportion du monant de la taxe.
La parcelle FX n'493 figure à I'inventaire de la Commune comme suit:
N'
INVENTAIRE PARCELLE
SUPERFICIE
(M)
SUPERFICIE
CEDEE (M')
VALEUR NETÏE
COMPTABLE
(vNc)
VNC DU BIEN
CEDE
B/2 t380 t t/043 FX n'493 t63 t63 t29 35 t.60 t29 35 r .60
La délibération a donc pour objet de :
Abroger la délibération n' 20 I 7-02-63 en date du 09 février 201 7 acceptant de vendre la parcelle cadastrée section FX n'493 à la société KAUFMAN & BROAD,
Accepter de vendre à la SARL les Dunes des Flandres dépendant du Groupe Edouard Denis, ou toute société qui viendrait s'y substituer, la parcelle cadastrée section FX n'493, d'une superficie de 163 m'?, au prix de 267 000€ Hors Taxes, en vue de la réalisation de I'opération décrite ci-dessus,
Autoriser Monsieur le Maire à signer la promesse de vente portânt sur la parcelle cadastrée section FX n"493 et tout autre acte à intervenir, noramment I'acte de vente.
3