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Conseil Municipal - AR 2 PJ Charte Qualité Urbaine
Document publié le Mercredi 12 mai 2021 par la commune de Sainte-Luce-sur-Loire.
Lien du pdf (Conseil Municipal - AR 2 PJ Charte Qualité Urbaine)
Thèmes du document : Logement, Environnement, Aménagement du territoire,
CHARTE DE LA QUALITE URBAINE
Construire ensemble à Sainte-Luce-sur-Loire
Adoptée par le Conseil Municipal du 12 mai 2021
Sainte-Luce-sur-Loire est une ville attractive du fait d’un cadre de vie agréable qu’il convient
de préserver. Son attractivité est également due à sa proximité avec Nantes qui connaît un
dynamisme démographique qu’il faut accompagner.
Notre volonté est de réguler ce développement selon des principes simples :
- Favoriser le renouvellement urbain et non l’étalement
- Rythmer le développement tout au long du mandat
- Disposer d’outils pour permettre cette régulation.
Cette Charte est un des outils permettant cette régulation. En effet, au-delà des règles
d’urbanisme, nous souhaitons travailler avec les opérateurs du développement urbain pour
mieux concevoir les projets en terme de concertation, de programmation et de qualité des
constructions.
Les Lucéens doivent être associés aux projets immobiliers, en tant que riverains, mais aussi en
tant que citoyens. L’objectif est de permettre à tous d’être informés, de pouvoir s’exprimer et
de faire évoluer les projets pour qu’ils répondent aux besoins et à leur environnement. La
Charte prévoit un point important consistant à associer les futurs acquéreurs le plus en
amont possible et de façon collective pour permettre de créer un lien social bien avant la
livraison des logements.
Une vigilance particulière sera portée sur l’offre de logements pour les plus fragiles : prix,
accessibilité. Nous attendons un effort particulier des signataires de la charte pour y arriver.
Enfin les projets doivent répondre aux exigences écologiques. L’urgence climatique doit être prise en compte dans les projets proposés.
La Ville souhaite appliquer cette Charte pour tous les nouveaux projets d’aménagement et de
construction. La Charte s’applique:
- dans les opérations publiques comme dans les opérations privées
- dans les opérations d’aménagement et dans les projets de densification spontanés.
La Charte ne se substitue pas au PLUm, qui reste le cadre réglementaire de référence. Elle est
un outil incitatif qui vise à améliorer le cadre de vie des Lucéens et Lucéennes, les opérations
de constructions et d’aménagement et les relations avec les porteurs de projets.
2 niveaux de mise en œuvre de la Charte :
→ Niveau 1 : s’applique à toutes les opérations de plus de 10 logements.
→ Niveau 2 : engagement renforcé, s’applique aux constructions d’initiative publique ou
privée (valoriser l’exemplarité des opérations).
1
Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 CONCEVOIR ENSEMBLE LE PROJET IMMOBILIER
→ Fiche d’identité du projet : cf annexe 1
Une fiche d’identité du projet sera renseignée par le promoteur à chaque étape pour
permettre à la commune d’avoir une visibilité sur le projet. Elle sera communiquée dès les
premiers échanges, et servira également de mémo pour les différentes phases de l’opération.
→ Échanges Ville-Opérateurs :
Des temps d’échanges avec la Ville seront organisés en phase de conception et de réalisation
afin de clarifier les attentes et de partager les informations liées aux projets, notamment en
matière d’insertion urbaine, de programmation de logements, de qualité architecturale et de
performance écologique.
Niveau 1 :
• Le promoteur doit échanger avec la Ville avant la 1ère prise de contact avec les
habitants. Ce rendez-vous sera l’occasion pour la Ville de présenter la Charte et de la
signer avec le porteur de projet.
• Négociation foncière avec les habitants : il est demandé aux porteurs de projets de
tenir compte des temps de validation et d’intégrer des délais raisonnables de
signatures des promesses de vente avec les particuliers qui cèdent le terrain.
• Présentation aux élus et services du pré-projet (stade Avant-Projet minimum, esquisse,
insertion dans son environnement, plan masse, étude capacitaire avec typologie et
nombre de logements) et des modalités de concertation avec les riverains.
• Présentation avant dépôt du permis de construire : réunions avec élus et services.
• In fine : présentation Avant Projet Sommaire avant dépôt du permis de construire
(réunion avec élus et services de la Ville)
• Commercialisation : envoyer à la Ville un bilan complet de la commercialisation (pour
que la Ville puisse mesurer l’impact de l’opération sur les équipements scolaires, petite
enfance).
Niveau 2 :
• Un concours d’architecte pourra être demandé en fonction du projet.
A l’issue de cette phase d’échanges Ville-Opérateurs, la fiche d’identité du projet sera signée
entre la Ville et le promoteur pour servir de document de référence pendant toute
l’opération.
CONCERTATION : dialogue citoyen
Dès lors que le projet est stabilisé dans sa conception et validé par la Ville via la fiche projet,
au minimum une réunion d’information/concertation doit être organisée en direction des
riverains avant le dépôt du permis de construire. Les modalités de concertation doivent être
définies en amont avec la Ville selon l’importance du projet et de son impact sur les riverains :
périmètre d’invitation, nombre de réunions, format des réunions (plénière, ateliers, forum…),
temps de concertation, modalités d’information (invitations boites aux lettres, réseaux
2
Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 sociaux…). Les opérateurs sont libres de proposer toute forme d’association des riverains
visant à la bonne connaissance du projet et à son amélioration.
Les riverains doivent également être informés des éventuelles gênes occasionnées par le
chantier, et en être, autant que possible, protégés. Une information spécifique des riverains
sera assurée avant l’ouverture du chantier. Un contact direct (mail et/ou téléphone) du
constructeur sera donné aux riverains en cas de difficultés rencontrées pendant la durée du
chantier.
DES CONSTRUCTIONS POUR TOUS : maîtrise des prix, diversité et mixité des logements
Temporalité et programmation
La Ville de Sainte-Luce-sur-Loire veille à un développement équilibré de son territoire, et
souhaite maintenir un développement maîtrisé en lien avec les objectifs de production de
logements fixés dans le PLH. Les opérations immobilières dans le diffus seront cadencées afin
de permettre leur meilleure intégration et de correspondre aux équipements publics
existants, et ainsi continuer à offrir un service public de qualité.
Maîtrise des prix
Depuis plusieurs années, la commune de Sainte-Luce-sur-Loire connaît une forte hausse des
prix de vente de logements neufs (+14 % en 4 ans de 2016 à 2020 ; source : PLH).
Dans ces conditions, comment ralentir la pression foncière qui s’exerce sur le territoire et
continuer à faire de Sainte-Luce-sur-Loire une commune pour tous ?
Le prix de sortie des logements devra être maîtrisé. Le dépassement du prix médian au m²
des appartements neufs constaté à Sainte-Luce-sur-Loire en 2019-2020 (4017€/m²) devra être
justifié. Ainsi, le bilan d’opération devra être présenté à la Ville pour comprendre
l’augmentation de ce prix médian et trouver les marges de manœuvre pour limiter son
augmentation. L’opérateur s’engage à participer à la lutte contre la spéculation foncière.
3
Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 Diversité et mixité des logements
Intégrer un minimum de 35 % de logements locatifs sociaux pérennes dans les opérations,
conformément aux règles du PLUm et du PLH.
Répartition des typologies de financement (PLS/PLAI/PLUS) : une répartition équilibrée des
logements sociaux entre les 3 types de financement sera à proposer par le porteur de projet
et le bailleur social retenu.
Le bailleur social sera choisi en concertation avec la Ville.
Il est également demandé aux porteurs de projets d’intégrer la création de logements
abordables dans les opérations, afin de favoriser le parcours résidentiel d’accession à la
propriété des plus modestes.
Répartition des typologies de taille :
Enjeu : réaliser les objectifs du Programme Local de l’Habitat, et mettre en concordance les
besoins de la commune et les opérations immobilières.
Studio/T1 T2 T3 T4 T5 et+
Accession à la propriété 40 % 40 % 20 %
Logements locatifs sociaux 40 % 35 % 20% 5%
Il est demandé de mettre en œuvre une véritable mixité dans les opérations : favoriser la
création de logements sociaux au palier, et non par bâtiment. La qualité de réalisation des
logements sociaux devra être identique à celle des logements en accession libre, avec une
attention similaire sur les prestations et les finitions.
Respecter les surfaces habitables (SHAB) minimum indicatives par type de logements
(accession libre et sociale) :
Studio : minimum 20 m²
T1 : minimum 35 m²
T2 : minimum 45 m²
T3 : minimum 65 m²
T4 : minimum 80 m²
T5 : minimum 95 m²
Maîtrise du prix du logement : l’accession sociale à la propriété est une priorité de la
commune. Le PSLA est une possibilité offerte dans l’offre de logement, mais le bail réel
solidaire sera également proposé pour permettre une réduction et une stabilité du prix de
sortie des logements grâce à la dissociation du terrain et du bâti.
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Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 Innover et accueillir une diversité de la population dans les opérations
Proposer des colocations seniors dans les projets de centre-ville, logements pour personne
en situation de handicap, jeunes actifs, étudiants, etc.
Les besoins en logements spécifiques seront transmis au promoteur et au bailleur social dès
les premiers échanges sur la faisabilité d’une opération immobilière.
Habitat collaboratif
Engager des projets avec les habitants qui le souhaitent, interroger le besoin et proposer des
parcelles à la réflexion des particuliers. Engager la commercialisation le plus en amont
possible de la livraison du projet et permettre aux acquéreurs de participer à la conception
du projet. Le porteur de projet pourra proposer des outils d’échanges collaboratifs aux futurs
propriétaires. Organiser des formats collectifs de rencontre entre futurs acquéreurs pour
qu’ils se connaissent et fassent émerger des projets communs sur leur futur habitat.
Permettre aux citoyens qui le souhaitent de mettre en œuvre un projet d’habitat participatif
selon les modalités définies par la loi ALUR.
DES CONSTRUCTIONS DURABLES, INNOVANTES ET DE QUALITÉ
Les orientations retranscrites dans l’Orientation d’Aménagement et de Programmation
thématique Climat Air Énergie du PLUm sont à intégrer dans l’analyse des sites et le
développement des projets par les opérateurs immobiliers.
Des logements agréables à vivre
Des espaces partagés
Mutualiser les équipements qui peuvent l’être et créer du lien entre les habit ants (ex :
buanderie avec machines à laver/sèche-linges, cuisine partagée, rooftop des voisins, studio
pour invités, tiers lieu)
> Niveau 2 : un objectif de 5 % de la surface habitable minimum dédié aux espaces partagés
dans les projets de plus de 10 logements.
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Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 Le confort des logements
• Une attention particulière de la Ville est accordée au respect des normes d’habitabilité
fixées par le code de la construction et de l’habitat.
• Locaux de rangement : chaque logement bénéficiera d’un local de rangement dédié,
soit intégré à la partie habitable, soit situé dans l’immeuble. Chaque local aura une
surface minimale de 2 m², à l’exclusion des équipements techniques (chaudières, etc.)
• Confort hiver/été : dans un contexte de changement climatique, les opérations
immobilières doivent proposer la prise en compte de ces données de confort tant à
l’intérieur qu’à l’extérieur du logement (pas de logement mono-orientés au nord,
protection végétale des façades Sud, ...)
• Mettre en œuvre la RE 2020 avant son entrée en vigueur prévue le 1er janvier 2022.
• Prévoir une isolation phonique supérieure à la réglementation afin de garantir le
confort acoustique des habitants (le long des grands axes de circulation et entre les
logements).
• Systématiser des espaces extérieurs généreux (balcons, loggias, terrasses, jardins,
toiture terrasse, etc.). et accessibles aux personnes en situation de handicap.
• Éviter les logements en rez-de-chaussée qui ne bénéficient pas d’un bon éclairage
naturel et d’un bon recul par rapport aux voies de circulation (y compris les chemins
piétonniers). Dans ce cas, préférer ces emplacements pour des locaux d’activités,
locaux techniques, de parking (vélo, motos, voitures, …), de rangement (caves,
débarras, poussettes, …). D’une façon générale, prévoir une possible mutation de
l’utilisation des logements en rez-de-chaussée.
Matériaux écologiques et expérimentation
La Ville incite les opérateurs à placer les énergies renouvelables au cœur des aménagements
et constructions. Les opérateurs devront mettre en œuvre une logique d’expérimentation et
d’innovation sur les matériaux employés (matériaux biosourcés et sains, bois, paille, terre,
utilisation des ressources de proximité).
En phase chantier, les opérateurs devront développer une gestion adaptée et correspondant
a minima à la norme ISO 14001.
Les opérateurs devront récupérer les eaux pluviales pour arroser les espaces verts et prévoir
un espace de compost dans les opérations de logements collectifs, avec une sensibilisation
sur le fonctionnement auprès des futurs habitants.
Toutes les propositions d’expérimentations de nouveaux dispositifs seront bienvenues et
favorisées : toilettes sèches, récupérateur d’urine, récupération d’eau pour les toilettes, etc.
> Niveau 2 : il est demandé que l’opération comporte dans la mesure du possible des
matériaux locaux (ouest de la France) ainsi que 15 % de matériaux issus du réemploi et/ou du
recyclage.
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Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 Biodiversité
La Ville demande positionner les constructions autour d’îlots de fraîcheurs. Les porteurs de
projets pourront se référer à l’étude en cours de réalisation par l’AURAN sur les îlots de
fraîcheur/chaleur de la commune pour une meilleure connaissance du contexte lucéen.
Ils devront choisir des espèces qui favorisent la biodiversité et planter de préférence des
espèces locales et des arbres fruitiers, favorisant les échanges au sein de la copropriété et
ayant un rôle de sensibilisation à la nature dans la ville. La plantation des espaces et des
espèces devra être pensée en cohérence avec l’environnement immédiat dans un esprit de
création de corridors verts. Dans le cas de projet à toits plats, les « toitures utiles » devront
accueillir une végétalisation afin de participer à la création de ces corridors.
Les espaces potagers sont vivement encouragés. Ils peuvent correspondre aux espaces de
ressourcement exigés dans le PLUm.
Énergies renouvelables
• Opter pour des énergies renouvelables diverses et variées en fonction de la
localisation et des caractéristiques de l’opération (photovoltaïque, solaire, géothermie
type puits canadiens ou équivalent, pompe à chaleur, chaudière bois, etc.)
• Privilégier les matériaux issus de filières locales.
Solidarité
La ville de Sainte-Luce-sur-Loire s’engage dans la lutte pour l’emploi et l’insertion, par
exemple dans les métiers du bâtiment et des espaces verts.
La Ville souhaite que les projets incluent une clause d’insertion sociale dans les appels d’offres
des travaux. Le porteur de projets devra se mettre en relation avec les acteurs de l’emploi et
des solidarités de la ville afin d’identifier des personnes en demande d’emploi qui pourraient
se voir proposer un parcours d’insertion dans le cadre des chantiers conduits à Sainte-Luce-
sur-Loire.
Mobilités
Les opérations immobilières ne doivent pas être conçues comme des zones hermétiques vis-
à-vis des espaces publics. A l’intérieur des opérations, des cheminements doux doivent être
créés, en connexion avec l’existant.
Les locaux vélos doivent être adaptés à leur destination : ils doivent être facilement
accessibles depuis l’extérieur, doivent prévoir au minimum deux places vélos par logement à
partir du T4, être sécurisés et offrir un système d’attache fonctionnel (interdiction des attaches
par la roue avant uniquement). Il est également demandé de prévoir des locaux de taille s
adaptée pour les vélos cargos ou vélos de type « long tail ».
Les espaces dédiés au stationnement doivent être pré-équipés pour la recharge des véhicules
électriques ou hybrides rechargeables.
Concernant le handicap et l’accessibilité de ces liaisons, il est nécessaire de prendre en
compte tous les types de handicap. Un bon éclairage des parties privatives, mais aussi
communes, est obligatoire.
7
Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 Stationnement et vie de l’opération
Il est demandé de tendre à une occupation de 100 % des places de stationnement sur la
parcelle pour ne pas avoir de consommation de l’espace public.
Il faudra porter une attention particulière à ce que les poubelles (ordures ménagères et
recyclées) n'encombrent pas les trottoirs, ni les places PMR.
Sécurité – Prévention situationnelle
Il sera demandé aux porteurs de projets de travailler en amont avec les services de secours et
d’avoir une démarche de prévention situationnelle dans l’aménagement des espaces
communs pour faciliter le vivre ensemble.
Livraison
A la livraison, un questionnaire de bienvenue sera distribué aux nouveaux occupants des
logements. Il comprendra notamment une enquête d’occupation des logements, afin que la
Ville ait une connaissance de la population nouvellement installée et de ses besoins (places
en crèche, écoles, etc.)
Afin de réduire les éventuelles nuisances qui peuvent être induites par les déménagements,
ceux-ci doivent être anticipés par les porteurs de projets, en lien avec les syndics : une
information sur la gestion notamment des cartons de déménagement ou des encombrants
sera faite aux futurs occupants. Le réemploi des cartons est vivement encouragé. Il pourra
être proposé aux nouveaux occupants un partage via des réseaux sociaux par exemple.
A l’issue de la livraison et une fois les logements occupés, le porteur de projets sera vivement
encouragé à proposer aux habitants une inauguration à travers un moment convivial
permettant de créer du lien entre voisins.
SIGNATURES
8
LE MAIRE
Anthony DESCLOZIERS
LE PORTEUR DE PROJET
XXX
Cette charte n’est pas exhaustive et pourra être amenée à évoluer dans le temps. La Ville de
Sainte-Luce-sur-Loire souhaite avant tout engager une démarche d’urbanisme négociée avec
les porteurs de projets et adaptera ses souhaits à chaque projet, de manière à prendre en
compte les spécificités de chaque opération.
Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021 FICHE PROJET
Promoteur
Adresse du programme
Parcelles
Planning envisagé (présentation projet à la ville, dépôt PC, démarrage construction)
Programmation (nombre de logements, typologie, accession/location, répartition logement
social, commerces, services)
Éléments architecturaux (dont 1 % culturel )
Prix de sortie
Modalités de vente (publicité présentation projet+ bureau de vente sur la commune?) et
modalités d’association collectives des futurs acquéreurs
Concertation prévue avec riverains du projet
Dénomination commerciale : les opérateurs consulteront la ville sur la future dénomination
commerciale de leur projet
Enquête d’occupation des logements
Grille d’évaluation des critères
9
LE MAIRE
Anthony DESCLOZIERS
LE PORTEUR DE PROJET
XXX
Accusé de réception en préfecture
044-214401721-20210517-2-DE
Date de réception préfecture : 17/05/2021