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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 47 1. Acquisition chateau Salha Avis domaine
Document publié le Dimanche 1 janvier 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 47 1. Acquisition chateau Salha Avis domaine)
Thèmes du document : Justice et droit, Tourisme, Logement,
Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des
Pyrénées-Atlantiques
Pôle d'évaluation domaniale de PAU
8 place d'Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Yannick ROMA
Courriel : yannick.roma@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 59 82 29 05/ 06 29 75 55 07
Réf DS: 11362805
Réf OSE : 2023-64484-09100
7302 - SD
F FINANCES PUBLIQUES
Le d}/vè /d0od 7?
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
&-
AGGLOMÉRATION PAYS BASQUE
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l‘Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien :
Adresse du bien :
Valeur :
Chateau SALHA
CHATEAU SALHA 64 SAINT JEAN LE VIEUX
735 000€, assortie d'une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») 1- CONSULTANT
affaire suivie par : Mme ESTREM
2 - DATES
de consultation :
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession : O
Acquisition : amiable
| par voie de préemption []
par voie d'expropriation [1
Prise à bail : O
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition amiable pour une valeur de 450 000€
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Chateau situé en bordure du village de SAINT JEAN LE VIEUX
02/02/2023
néant
23/01/2020
02/02/2023 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Château situé en bordure du village de SAINT JEAN LE VIEUX. Il est composé d’un bâti principal et de 2 annexes. || dispose d'un parc arboré de 2 hectares.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Superficie de la Commune Parcelle Adresse/Lieudit Nature réelle mn k parcelle
SAINT JEAN LE 135 m
AN dUn B 1174 20 553m°
SAINT JEAN LE 8 1878 25m?
{SAINT JEAN LE | B 1879 LE 800m° : VIEUX |
TOTAL 22 413 m°
4.4. Descriptif
Propriété composée d'un bâti principal de 950m? en bon état de conservation pour le RDC et le premier étage. Le deuxième étage n'a pas été refait et nécessite des travaux de rafraîchissement. Menuiseries en simple vitrage,chauffage électrique et parquets en parfait état.Le château sert d'école de musique. Absence de pièces d'eau en bon état.
Les annexes sont composées d'une aile au château qui sert de salles de musique refaites récemment. L'autre annexe est Un ancien centre de vacances refait sur une grande salle. Les 2 autres grandes salles, la cuisine et les dortoirs nécessitent un rafraîchissement.
Les 2 annexes font 400m? au total. 5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble
Propriétaire : CHÂTEAU HÔTEL DES ARBRES SECULAIRES
5.2. Conditions d'occupation
Libre (bail de l'école de musique prenant fin le 30 juin 2024)
6- URBANISME
6.1. Règles actuelles
Parc en zone non constructible sur la carte communale
6.2.Date de référence et règles applicables
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Aucun terme de comparaison n'a été trouvé sur la commune ni aux alentours et le périmètre à été étendu à 20km
Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Adresse : Adresse inconnue (x:-0.867966, y:43.361054)
Périmètre géographique : 20000 m autour
Période de recherche
De 08/2019 a 08/2022
Caractéristiques du bien
Maison de 400 à 1500 m°
Commune Adresse BEA Surface utile (m2) Prix (€) D EUR observations
LAGOR 122 RUE PRINCIPALE 10/09/2021 485 250 000! 515€/m°? maison avec dependance
aménagée en
maison
MERITEIN 1 RUE GENERAL LORENCEZ 25/05/2020 440 360 000! 818€/m° château 8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue Tous les termes de comparaison sont de grandes maisons ou des châteaux.
Il en ressort Une moyenne de 689€/m°. Cette valeur sera appliquée sur la totalité du bâtiment excepté pour le deuxième étage qui est en moins bon état de conservation.
689*(950-316)- 436 137€
pour le second étage :
(689-25%)*316= 163 293€
Concernant les annexes il sera retenu la valeur moyenne avec un abattement de 50 % au vu de l'état du bien soit
‘400*(689/2)= 137 800€
TOTAL
436 137+ 163293+137800= 737 230€ arrondi à 735 000€
Avis des domaines n°2019-64448v1147 du 27/01/2020 pour une valeur de 770 000€
10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge
d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 735 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10% portant la valeur maximale d'acquisition sans justification particulière à 808 500€.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
12 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement. En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pêle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à . Changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
13 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
14- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du publie, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Jean-François ODRU
Directeur Départemental des Finances
Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.