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Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 16 1. Annexe Avis domaine SARL Deuza)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Données personnelles,
x
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques
Pôle d’évaluation domaniale de PAU
8 place d’Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 06/12/2023
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
à
Monsieur le Président
Communauté d’Agglomération Pays Basque
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Annick Vepierre
Courriel : annick.vepierre@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 03 36 97 54
Réf DS: 12349111
Réf OSE : 2023-64065-32402
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR LOCATIVE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : BAIL A CONSTRUCTION
Adresse du bien : ASCAIN, ZONE D’ACTIVITÉS LARRE LORE
Valeur : Redevances annuelle ou capitalisée à l’euro symbolique
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : Nathalie ESTREM
2 - DATES
de consultation : 26/04/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble : Sans objet
du dossier complet : 26/04/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération : Bail à construction
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Estimation de la redevance à prélever dans le cadre d’un projet de mise à disposition par la Communauté d’Agglomération Pays Basque d’une emprise foncière située sur la commune d’Ascain dans la Zone d’Activités Larre Lore à une entreprise (société DEUZA), dans le cadre d’un bail à construction pour développement d’une activité agro-alimentaire (sans option d’achat).
La Communauté d'Agglomération Pays Basque souhaite conclure des baux de construction dans ses zones d'activité afin de favoriser l'implantation d'entreprises productives tout en gérant de façon durable le foncier économique communautaire. A l’issue du bail, le bien devient propriété du bailleur.
La durée du bail est de 50 ans.
Le coût de construction du bâtiment est d’environ 480 000€.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Bien situé sur la commune d’Ascain
4.2. Références cadastrales
2 L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit
ASCAIN AC 333 Cf ci-dessus
4.4. Descriptif
Il s’agit de mettre à disposition d’une entreprise une emprise foncière de 120m², issue du lot 6 de la zone d’activités Lorre Lare, pour construction d’un bâtiment d’une surface de plancher d’environ 240m².
Le terrain est en pente légère.
E
5 – SITUATION JURIDIQUE
Propriété de l’immeuble
Communauté d’Agglomération Pays Basque
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone UY du PLU
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Étude par la méthode de l’apport net (table de Violeine)
3 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Terme de comparaison le plus récent dans cette zone :
Il s’agit du lot N°7 de cette zone d’activité (droits à construire de 1 500m² précisés dans l’acte)
Le prix est exprimé TVA comprise (TVA de 20%), soit un montant HT de 79€/m²
Pour information, mutations intervenues en 2010 et 2011 dans cette zone d’activités entre 70€ HT/m² et 73€ HT/m².
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
VALEUR VÉNALE DES PARCELLES MISE A DISPOSITION
Tarif retenu : 80€ HT/m²
Valeur vénale du terrain : 80€/m² * 120m²=9 600€
VALEUR DES INVESTISSEMENTS
Le coût de construction communiqué par le consultant est de 480 000€.
TAUX DE RENDEMENT LOCATIF (taux CALLON)
Taux retenu de 7,65%
TAUX DU CAPITAL INVESTI
Taux d’actualisation à appliquer à la valeur des constructions en fin de bail pour déterminer la valeur de l’apport du preneur à la date du bail.
Le taux retenu sera de 4,50% pour le bail de 50 ans
Option 1 : calcul de la redevance annuelle :
Montant de la redevance annuelle arrondie à l’euro symbolique
4
6- Bail à construction : fixation de la redevance initiale
valeur du terrain V euros
valeur des constructions
à la fin du bail euros arrondi à euros en fin de bail taux de rendement locatif t 7,65% %
taux du capital investi 4,50% %
durée du bail n 50 ans
Redevance anuelle VL euros
9 600
VC0 480 000
53 141 53 000
a ou i
-3 320 Redevance capitalisée à l’euro symbolique
10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE
La redevance annuelle est estimée à l’euro symbolique
La redevance capitalisée est estimée à l’euro symbolique
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
12 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
13 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
5 Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur des Finances Publiques
Et par délégation,
Marie Françoise EVEN
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.