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Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune d'Onet-le-Château.
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Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Agriculture et alimentation,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction Départementale des Finances Publiques du Tarn
Pôle d’évaluation domaniale
Adresse : cité administrative Bâtiment D "FINANCES"
18 av. du Maréchal Joffre
81013 ALBI Cedex 9
Téléphone : 05 63 49 58 00
Courriel :ddfip81.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 10/09/2024
Le Directeur départemental
des Finances publiques du Tarn
à
la commune de ONET-LE-CHATEAU
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Chantal BARTHELEMY
Courriel : chantal.barthelemy@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.27.92.91.14
Réf DS : 19440113
Réf OSE : 2024-12176-61734
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : 2 parcelles de terres agricoles
Adresse du bien : Route de la Roque -12850 ONET-LE-CHATEAU
Valeur : 449 400 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Commune de Onet-le-Chateau
affaire suivie par : Patricia ARRIBAT, Responsable groupe administration et urbanisme
2 - DATES
de consultation : 21/08/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble : Non visité
du dossier complet : 21/08/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Le service consultant souhaite acquérir 2 parcelles situées sur la commune d’ONET LE CHATEAU, dans le département de l’Aveyron, en vue de constituer une réserve foncière pour de futurs projets d’équipements d’intérêt collectif sur le secteur.
Le consultant indique que l’opération est envisagée en 2025 et pourrait être négociée à hauteur de 380 000 € (le prix initialement proposé par le propriétaire étant de 500 000 €).
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Onet-le-Château est une commune située
dans le centre du département de
l'Aveyron, en région Occitanie
Elle fait partie de l'aire d'attraction de
Rodez
La commune appartient à la petite région
agricole des Grands Causses.
Elle s’étend sur 40 km².
La commune fait partie de la Communauté
d'agglomération RODEZ AGGLOMERATION.
C'est la deuxième plus grande ville de
l'agglomération après Rodez. Elle marque
l'entrée nord du territoire par son
attractivité, ses commerces, ses loisirs
Elle compte environ 12 000 habitants,
troisième commune de l’Aveyron après
Rodez et Millau.
Ses habitants sont passés de 1 200 à 11 000
habitants en 50 ans
La ville d'Onet-le-Château est le poumon
économique de l'agglomération
Elle se trouve environ à 3 km de Rodez, 60
km de Millau et à 45 km de l’A75
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
3 Les parcelles se situent en zone agricole et sont desservies par la route de La Roque et un chemin de terre (sentier de découverte).
Sur le secteur de La Roque sont implantés des équipements sportifs, des parkings et le campus agricole.
En face des parcelles, de l’autre côté de la route, se trouvent un stade de foot et un grand parking.
4.3. Références cadastrales :
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Zone Parcelles Adresse/Lieudit Superficie en ha/a/ca Nature réelle
A
AZ 221
CHAMP DE L AZE
7ha 19a 69ca Terre
AZ 45 97a 40ca Landes-Pâture plantée
Total 8ha 17a 09ca
4.4. Descriptif
Les parcelles sont plates et enherbées et forment un tènement de 8ha 17a 9ca (81 709 m² ).
4 Dans le cadre d'une procédure d'expropriation, la jurisprudence reconnaît à certains terrains, une valeur vénale majorée en raison de leur situation privilégiée. Il s'agit le plus souvent de terres agricoles en lisière des agglomérations et qui sont destinées à être intégrées dans un secteur d'aménagement futur. Lors du lancement de la procédure, ces terrains sont :
- non constructibles car situés en zone naturelle ou agricole,
- et situés à proximité immédiate de zones déjà urbanisées (présence des réseaux et dessertes dans un périmètre immédiat – de l'ordre de 40 à 50 m).
Le service consultant indique que l’acquisition des 2
terrains constitue une réserve foncière pour
compléter à terme les équipements d’intérêt collectif
existants sur le secteur de la Roque.
Il apparaît que les terrains sont bien desservis et
situés en zone agricole non constructible, à proximité
des réseaux car sont en lisière de la zone NI, réservée
aux équipements et constructions en lien avec les
activités et les spécificités d'un lycée agricole.
Compte tenu de ces éléments , les terrains peuvent être qualifiés de terrains en situation privilégiée.
Leur situation privilégiée justifie de ce fait une valeur vénale supérieure à celle de terrains comparables mais plus éloignés des zones urbanisées et des réseaux.
4.5. Surfaces du bâti : sans objet
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : Julien et Hélène CONSTANS en indivision
5.2. Conditions d’occupation : biens évalués libres
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Commune couverte par un PLUI RODEZ AGGLOMERATION approuvé le 25/06/2024.
En zone A : Zone qui correspond à des secteurs, équipés ou non, à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique, ou économique, des terres agricoles. Elles font parties de l'entretien des paysages
5 Information : Zone à risque d'exposition au plomb
Servitude : Site patrimonial remarquable d'Onet-le-Château (AC4 - AC4) / Generateur
Servitude : AC4bis_SPR Zone 4 Espace Agricole Et Paysager_Gen47_ass (AC4bis - Périmètre du PVAP) )
Divers : Prescriptions hors zone d'aléa
Divers : Zone à potentiel Radon - Niveau 3 :
Divers : Zone de sismicité faible
Extrait PLUI : pour le SPR zone 4
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Évaluation par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer, sur le marché immobilier local.
Et pour recoupement,
méthode des prix fonciers urbains qui consiste à fixer le prIx d’un terrain en fonction du prix de la terre agricole.
6 ➔ MÉTHODE COMPARATIVE
Études de marché
La valeur des terrains en situation privilégiée est généralement établie par référence à la valeur des terrains d'ores et déjà classés en zone AU (donc potentiellement constructibles sous condition de VRD effectifs).
➢ Recherches menées à partir de Patrim orientées vers :
- la vente de terrains non bâtis en zone AU
- dans un périmètre de 5 km autour des biens à évaluer
- au cours des 3 dernières années :
> la moyenne des termes obtenue s’élève à 12,65 €/m² .
> A noter que l’acte de vente du terme 1 n’est pas encore disponible. Ce terme est retiré mais donné à titre indicatif.
Il est donc retenu la valeur médiane de 12€/m² des 3 autres termes, qui correspond à la valeur du terme 3 plus pertinent au regard de la grande superficie du tènement (supérieure à 10ha) .
Cependant pour tenir compte du classement en zone A (constructibilité nulle ou très encadrée) des terrains à évaluer mais en situation privilégiée, il est d’usage d’appliquer un abattement de l'ordre de 50 % aux valeurs relevées pour les terrains en AU.
Résultat obtenu à partir de la méthode comparative :
La valeur des terrains peut être estimée à 6 € (12€/m² x 50%)
➔ MÉTHODE DES PRIX FONCIERS URBAINS
Les terrains agricoles à évaluer sont destinés à de futurs aménagements et investissements d’intérêt collectif, et sont donc voués à changer d’usage.
On considère que le prix du changement d’usage vaut généralement 1 à 10 fois le prix de la terre agricole.
Il est retenu le coefficient moyen de 5.
➢ Recherches menées à partir de Patrim orientées vers :
- la vente de terrains agricoles en zone A
- dans la commune d’Onet le Chateau
- d’une grande contenance (> 5 000 m²)
- au cours des 3 dernières années
7
TC Ref. enregistrement Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m² zone
1 SEBAZAC-CONCOURES CAUSSENUS 15/03/2024 15,00 Auxa
2 SEBAZAC-CONCOURES CAUSSENUS 15/03/2024 510 13,10 Auxa
3 RODEZ 14/11/23 12,49 2AUd
4 131//E/1335// LA LOUBIERE 31/01/2022 118 10,00 AU
moyenne 12,65
Surface
terrain (m²)
1204P01
2024P04203
264//A/3475//3472//
Ex A3360 1 159 17 385
1204P01
2024P03793
264//A/3481//3483//3486//
Ex A1972/1971 6 681
1204P01
2023P15157
202//BE/
45//46//47//51//260//281//
PUECH
D’AUSSEL 108 157 1 351 269
1204P01
2022P01750
LES
FONTEILLES 1 180
27 486 > la moyenne s’élève à 0,92 €/m 2 pour une superficie moyenne de terrain de 1ha environ.
> A noter que le terme 3 se rapporte à un terrain situé dans la même section et très proche des parcelles à évaluer mais de superficie beaucoup plus petite.
La valeur du terme 3 de 1,29€/m² est retenue comme valeur de référence. Cependant, il convient d’appliquer un abattement de l’ordre de 20 %, pour très grande superficie à évaluer, ramenant cette valeur à 1,03€/m² (soit 1,29 – 20%), arrondie à 1€.
Cette valeur s’inscrit dans les valeurs relevées par la côte CALLON (Cote annuelle des valeurs vénales immobilières et foncières au 01/01/2024) pour des TERRAINS AGRICOLES LIBRES situés dans la petite région agricole des « grands causses » dont fait partie la commune d’Onet le Chateau.
TERRAINS AGRICOLES
LIBRES en € HT par hectares
Terres Labourables Prairies naturelles
Moyenne Minima Maxima Moyenne Minima Maxima
Grands Causses 6 720 1 400 15 450 5 260 1 300 11 560
Résultat obtenu à partir de la méthode des prix fonciers urbains : Après application d’un coefficient de 5, la valeur des terrains peut être estimée à 5 €/m² (5 x 1€/m²)
8 - ARBITRAGE DU SERVICE – VALEURS RETENUES :
> Les 2 méthodes aboutissent à une valeur proche 6€ et 5€.
> Il est retenu la valeur intermédiaire de 5,50€/m²
Application : 81 709 m² x 5,50 € = 449 399,50 €, arrondi à 449 400 € HT
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
8
TC Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m²
1 176//BP/57// ONET LE CHATEAU BONARDE 23/01/2024 15755 0,57
2 176//AL/13// ONET LE CHATEAU CINQ PIERRES 30/01/2023 15705 0,64
3 176//AZ/235// ONET LE CHATEAU LA PARRA 23/05/2022 5803 1,29
4 176//AL/9// ONET LE CHATEAU CHAMP D OURS 20/12/2021 7545 1,02
5 176//AL/90// ONET LE CHATEAU LE JOUNQUAS 17/12/2021 7145 1,08
Moyenne 0,92
Ref.
enregistrement
Ref.
Cadastrales
Surface
terrain (m²)
1204P01
2024P01891 9 000
1204P01
2023P02099 10 000
1204P01
2022P06908 7 500
1204P01
2022P00340 7 725
1204P01
2021P16832 7 745
10 391 La valeur vénale du bien est arbitrée à 449 400 € HT.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur maximale d’acquisition sans justification particulière à 494 340 € HT.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 24 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
9 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
Chantal BARTHELEMY
Inspectrice des Finances Publiques
10
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.