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Acte Administratif - 09 181225 Approbation de l avenant à la convention de cofinancement du DILHI et prise d acte du CRACL 2024
Document publié le Lundi 1 janvier 2024 par la commune de Bobigny.
Lien du pdf (Acte Administratif - 09 181225 Approbation de l avenant à la convention de cofinancement du DILHI et prise d acte du CRACL 2024)
Thèmes du document : Logement, Banque, Investissement et développement économique,
Accusé de réception en préfecture 093-219300084-20251223-09181225-DE Date de télétransmission : 23/12/2025 Date de réception préfecture : 23/12/2025 Accusé de réception en préfecture 093-219300084-20251223-09181225-DE Date de télétransmission : 23/12/2025 Date de réception préfecture : 23/12/2025 Accusé de réception en préfecture 093-219300084-20251223-09181225-DE Date de télétransmission : 23/12/2025 Date de réception préfecture : 23/12/2025 1
AVENANT N °5 A
LA CONVENTION FINANCIERE
DU DISPOSITIF INTERCOMMUNAL
DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE
ENTRE EST ENSEMBLE ET LA VILLE DE BOBIGNY
Entre les soussignés :
La Ville de Bobigny, représentée par Monsieur Abdel SADI, dûment habilité à la signature de la présente en vertu d’une délibération du Conseil Municipal du XXXXXXXXXXXXXXXXX,
ET
L’Etablissement Public Territorial Est Ensemble, représenté par son Président Monsieur Patrice BESSAC, dûment habilité à la signature de la présente en vertu d’une délibération du Conseil Territorial du 02 décembre 2025.
Préambule
Le dispositif intercommunal de lutte contre l’habitat indigne (DILHI) est une opération d’aménagement multi- sites visant le traitement pérenne d’immeubles d’habitat privé très dégradés sur le territoire de l’Etablissement Public Territorial Est Ensemble. Ce dispositif fait l’objet d’un traité de concession d’aménagement signé par Est Ensemble avec la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) signé le 27 janvier 2016. Le dispositif couvre en 2022 13 sites sur 5 villes du Territoire. L’opération prévoit le recyclage immobilier de ces immeubles passant par une appropriation publique, une démolition-reconstruction ou une réhabilitation du bâti, et la création de logements locatifs sociaux ou en accession sociale à la propriété. Est Ensemble verse une subvention d’équilibre à l’aménageur pour couvrir le déficit de l’opération. La participation de la Ville de Bobigny au DILHI, à hauteur de 50% du déficit, a été formalisée dans une convention signée le 17 février 2016.
Un premier avenant signé le 7 mars 2018 a permis d’intégrer dans la convention de cofinancement l’adresse du 22 rue de l’Union et donc de modifier les montants du cofinancement.
Un deuxième avenant signé le 16 juin 2020 a rééchelonné les versements de la Ville de Bobigny en fonction de l’avancement opérationnel du dispositif et des besoins de financement.
Un troisième avenant signé le 1er juin 2022 a rééchelonné à déficit constant les versements de la Ville de Bobigny en fonction de l’avancement opérationnel du dispositif et des besoins de financement sur la période 2022-2027.
Un quatrième avenant signé le 14 mars 2024 a permis de réviser à la hausse et de rééchelonner le montant de la participation de la Ville de Bobigny au déficit d’opération pour la période 2024-2027, en raison de l’augmentation des coûts de démolition au 1-3 rue de la Courneuve et de dépenses supplémentaires de gestion transitoire et de relogement au 22 rue de l’Union.
L’objet du présent avenant est d’allonger la durée de la convention de trois ans afin de tenir compte de l’avancement opérationnel, de réviser à la hausse le montant du déficit prévisionnel partagé et de relisser l’échéancier de versement de la participation.
Ceci étant exposé, il est convenu ce qui suit :
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 2
Article 1 :
L’article 4 « Bilan prévisionnel partagé entre la Ville et Est Ensemble » est remplacé par les dispositions suivantes :
« Le bilan partagé entre la Ville de Bobigny et Est Ensemble est le bilan prévisionnel de l’opération sur les adresses situées 1-3 rue de la Courneuve et 22 rue de l’Union, tel qu’il figure dans le bilan prévisionnel de l’avenant n°6 du traité de la concession d’aménagement approuvé par la Conseil territorial du 02 décembre 2025. Il est convenu que la Ville finance à hauteur de 50% le montant de la participation au déficit d’Est Ensemble. »
DEPENSES 9 237 384 €
Etudes préalables 159 790 €
Acquisitions de terrains et évictions 5 845 667 €
Travaux 386 242 €
Frais de maitrise d'ouvrage 1 283 780€
Relogement 743 367 €
Communication 277 €
Frais financiers 125 598 €
Conduite de projet 692 663 €
RECETTES 3 996 499 €
Ventes charges foncières 1 263 600 €
Subventions 2 498 872 €
Produits divers 5 927 €
Loyers intercalaires 77 800 €
Participation Est Ensemble 5 240 885 €
Participation totale de la Ville 2 620 443 €
Participation versée au 31/12/2025 1 762 435 €
Participation restant à verser 858 007 €
Article 2 :
L’article 5 « Modalités du versement de la Ville à Est Ensemble » est remplacé par les dispositions suivantes :
« Le versement annuel de la Ville de Bobigny à Est Ensemble est effectué selon les modalités suivantes pour la période 2026-2030 :
Est Ensemble émettra un titre de recette auprès de la Ville au 4ème trimestre de chaque année. »
Article 3 :
Les dispositions de la présente convention entre la Ville de Bobigny et Est Ensemble qui n’ont pas été modifiées par le présent avenant demeurent inchangées.
Fait à Romainville en deux exemplaires le
Pour la Ville, Pour Est Ensemble,
Abdel SADI Patrice BESSAC
Maire Président
#signature#
2026 2027 2028 2029 2030 Total
171 601 € 171 601 € 171 601 € 171 601 € 171 601 € 858 007 €
Accusé de réception en préfecture
093-219300084-20251223-09181225-DE
Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 1/31
ENTRE
EST ENSEMBLE ET LA SOREQA
DISPOSITIF INTERCOMMUNAL
DE LUTTE CONTRE L’HABITAT INDIGNE
(DILHI)
TRAITE DE CONCESSION d’AMENAGEMENT
COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE LOCALE
au 31 décembre 2022
Comptes arrêtés au 31 décembre 2012
COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE LOCALE
au 31 décembre 2022
Comptes arrêtés au 31 décembre 2012
COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE LOCALE
au 31 décembre 2024
Comptes arrêtés au 31 décembre 2012
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 CRACL arrêté au 31 décembre 2024
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Table des matières
Table des matières........................................................................................................................................ 2 I. CONTEXTE DE L’OPERATION ................................................................................................................. 3 A. Identification ......................................................................................................................................... 3 B. Description du programme ................................................................................................................... 3 C. Traité de Concession d’Aménagement et avenants ............................................................................. 4
II. COMPTE RENDU D’ACTIVITE ................................................................................................................. 5 A. Exécution du programme durant l’année 2024 .................................................................................... 5 1. Les acquisitions ..................................................................................................................................... 5 2. Les subventions ..................................................................................................................................... 6 3. Les relogements .................................................................................................................................... 6 4. la gestion du patrimoine ..................................................................................................................... 11 5. Etudes, programmation et avancement opérationnels (travaux…) ................................................... 15 1. Les cessions ......................................................................................................................................... 22
B. Perspectives pour l’exercice 2025 ...................................................................................................... 22 2. Les acquisitions ................................................................................................................................... 22 3. Les relogements .................................................................................................................................. 22 4. Le Patrimoine : .................................................................................................................................... 23 5. Les actions d’aménagement : ............................................................................................................. 23 6. Les cessions : ....................................................................................................................................... 25
III. COMPTE RENDU FINANCIER ............................................................................................................... 26 A. Analyse des charges entre l’EPPC au 31 décembre 2022 et l’EPPC au 31 décembre 2023 : ............. 27 1. Etudes préalables : .............................................................................................................................. 27 1. Acquisitions de terrains et évictions : ................................................................................................. 27 2. Travaux (démolition et mise en état des sols) : .................................................................................. 27 3. Frais de maîtrise d’ouvrage (gestion intercalaire) : ............................................................................ 27 4. Relogements : ..................................................................................................................................... 28 5. Frais divers : sans objet ...................................................................................................................... 28 6. Créances douteuses : sans objet......................................................................................................... 28 7. Loyers intercalaires : sans objet.......................................................................................................... 28 8. Communication (et frais de publication pour enquêtes publiques) :................................................. 28 9. Frais financiers : .................................................................................................................................. 28 10. Conduite de projet : ............................................................................................................................ 29
A. Analyse des produits entre l’EPPC au 31 décembre 2022 et l’EPPC au 31 décembre 2023 : ............ 29 1. Ventes de charges foncières : ............................................................................................................. 29 2. Ventes après travaux (Sans objet) : .................................................................................................... 30 3. Subventions :....................................................................................................................................... 30 4. Loyers intercalaires : ........................................................................................................................... 30 5. Produits divers .................................................................................................................................... 30 6. Participation du concédant au déficit de l’opération : ....................................................................... 30 B. Evolutions futures de la concession (pour mémoire) ......................................................................... 31 C. Contentieux ......................................................................................................................................... 31 D. Points de vigilance : ............................................................................................................................ 31 E. Documents financiers de l’EPPC ......................................................................................................... 31
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Date de télétransmission : 23/12/2025
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I. CONTEXTE DE L’OPERATION
A. Identification
Depuis le 13 décembre 2011, Est Ensemble s’est doté de la compétence en matière « d’aménagement de l’espace communautaire » et « d’équilibre social de l’habitat ». Le Territoire poursuit depuis lors un objectif affirmé de lutte contre l’habitat insalubre ou indigne ainsi qu’en attestent notamment le Programme Local de l’Habitat approuvé le 15 décembre 2015 et le Contrat de Développement Territorial signé le 21 février 2014. Pour intensifier sa politique de lutte contre l’habitat insalubre ou indigne et compléter les dispositifs sur l’habitat privé dégradé, Est Ensemble a procédé, en lien avec les services des différentes villes de son territoire, à un recensement des immeubles très dégradés.
A l’issue d’une étude approfondie confiée à la Soreqa, 12 sites (sur 17 étudiés) ont été retenus pour faire l’objet d’un traitement en appropriation publique.
C’est dans ce contexte qu’un traité de concession a été signé le 27 janvier 2016 entre le Territoire d’Est Ensemble et la Soreqa au titre du Dispositif Intercommunal de Lutte contre l’Habitat Indigne (DILHI).
B. Description du programme
Le traité de concession fixe les conditions dans lesquelles la Soreqa met en œuvre et conduit sous le contrôle d’Est Ensemble l’opération d’aménagement qui a pour objet principal de procéder au traitement de situations d’indignité, d’insalubrité et de danger constatées dans des immeubles ou îlots d’habitat du territoire d’Est Ensemble.
A ce titre, la SOREQA est en charge de mettre au point et d’appliquer une stratégie d’intervention permettant d’assurer, notamment par des interventions foncières, par la mise en œuvre du relogement des occupants, et par la réhabilitation ou la démolition des immeubles concernés, l’appropriation publique et le traitement durable de la dégradation de ces immeubles. Ce traitement pourra intervenir soit dans le cadre d’opérations isolées à la parcelle, soit, plus exceptionnellement, dans le cadre d’une opération regroupant des parcelles contiguës permettant la mise en œuvre d’un aménagement d’ensemble.
En outre, l’opération concédée a également pour objectif de contribuer : - à la mise en œuvre de la politique locale de l’habitat via une programmation sur les sites maitrisés, de logements locatifs sociaux ou encore de logements en accession sociale à la propriété.
- à un parcours résidentiel ascendant pour les ménages captifs de ce parc social de fait, en leur permettant d’accéder à des logements correspondant à leur structure familiale et à leurs ressources.
- à répondre aux besoins de logements abordables, notamment de logements locatifs sociaux ou en accession sociale
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C. Traité de Concession d’Aménagement et avenants
Les biens immobiliers initialement concernés par l’opération d’aménagement concédée, constitués d’immeubles très dégradés et potentiellement dangereux à usage principal d’habitation, et de terrains nus, sont désignés à l’annexe 1 du traité de concession initial, à savoir les 12 sites suivants :
- 1/3 rue de la Courneuve à Bobigny
- 197bis rue de Noisy-le-Sec aux Lilas (avec lancement opérationnel en 2018) - 102 rue de Romainville / 49 rue des Hanots à Montreuil
- 5 rue Rapatel à Montreuil
- 22 rue de l’Ermitage à Montreuil
- 4 rue du Pré St-Gervais à Pantin
- 4 rue Méhul à Pantin
- 28 rue Magenta à Pantin
- 26 rue du Pré St-Gervais / 53 rue des Sept Arpents, terrain 49 rue des Sept Arpents, terrain 51 rue des Sept Arpents à Pantin
- 14 rue Béranger à Pantin
- 55-57 rue Gabriel Husson / 111 rue Dr Rosenfeld à Romainville - 24 rue Joseph Bara à Romainville
Le 19 décembre 2016, ce traité de concession a fait l’objet d’un avenant n°1 visant à : - Repréciser les termes de l’article 2.3.1 précisant les conditions de surveillance des immeubles
- Modifier le périmètre de l’opération par l’intégration de l’immeuble sis 41 rue Charles Nodier au Pré St-Gervais et le retrait des 2 immeubles de Romainville, sis 55-57 rue Gabriel Husson et 24 rue Joseph Bara
- Modifier le bilan financier de l’opération eu égard à l’évolution du périmètre - Modifier l’article 3.1.4 concernant la participation du concédant compte tenu également de l’évolution du périmètre
- Modifier l’article 3.2.3 relatif à la rémunération de la Soreqa eu égard à l’évolution du périmètre.
En outre, consécutivement au mandat d’étude confié à la Soreqa en 2016 sur de nouveaux immeubles, un second avenant à la concession a été signé le 23 février 2018. Cet avenant n°2 a porté notamment sur les éléments suivants :
- Intégration de 4 nouveaux sites d’intervention (22 rue de l’Union à Bobigny ; 7 rue Charles Infroit à Montreuil ; 13 rue Jules Auffret à Pantin et 49 rue Merlan à Noisy-le- Sec)
- Retrait de 2 adresses (197 bis rue de Noisy-le-Sec aux Lilas et 4 rue du Pré-Saint- Gervais à Pantin)
- Ajustement du bilan financier compte tenu de l’évolution du périmètre d’intervention - Allongement de deux ans de la durée de la Concession
- Ajustement technique de 3 articles du Traité de Concession concernant le versement annuel du second acompte de participation d’Est Ensemble, les modalités de cession des biens appartenant au Territoire ou aux Communes et les modalités de calcul annuel de la rémunération du concessionnaire.
Un 3ème avenant visant à entériner d’une part le retrait de l’immeuble 102 rue de Romainville à Montreuil qui a fait l’objet d’une requalification privée et d’autre part l’ajout de l’immeuble sis 40 rue Victor Hugo à Montreuil qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable a été approuvé en conseil de territoire du 28 septembre 2021 Il allonge également la durée du TCA jusqu’au 31 décembre 2027. Enfin, il prend en compte les
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évolutions financières induites par ces évolutions notamment en terme de déficit et de rééchelonnement du versement de la participation par le concédant.
Enfin, un quatrième devrait intervenir à l’horizon du 1er trimestre 2025 aux fins principalement de prolonger la durée dudit TCA jusqu’au 31 décembre 2030 tenant compte des calendriers opérationnels des dernières livraisons et de modifier l’échéancier de versement de la participation du concédant avec un possible étalement jusqu’en 2030.
Le nombre d’adresse en appropriation publique égal à 13 reste donc constant.
II. COMPTE RENDU D’ACTIVITE
A. Exécution du programme durant l’année 2024
1. Les acquisitions
En 2024, la Soreqa a poursuivi les procédures visant l’acquisition de la maîtrise foncière des derniers immeubles de la concession.
a. Les acquisitions amiables et les préemptions effectuées en 2024
Lors de l’exercice 2024, la sous-direction de l’action foncière de la Soreqa a poursuivi les négociations amiables avec les différents propriétaires des biens destinés à l’appropriation publique.
- Plusieurs acquisitions ont ainsi pu être régularisées au cours de l’exercice au :
- 40 rue Victor Hugo (2 lots)
- 13 rue Jules Auffret (2 lots)
- 7 rue Charles Infroit (1 lot)
b. Les expropriations
La Soreqa a acquis par voie d’expropriation les biens suivants : - 40 rue Victor Hugo (10 lots)
Les procédures d’expropriation encore en cours ont concerné les immeubles suivants :
A Montreuil:
- 40 rue Victor Hugo : La préfecture a rendu un arrêté de déclaration d’utilité publique
le 04 juillet 2024. Les indemnités provisionnelles ont été consignés le 10 septembre 2024. La requête de l’ordonnance d’expropriation a été déposée par la Préfecture auprès du TJ de Bobigny en décembre 2024.
- 7 rue Charles Infroit : un dossier de déclaration d’utilité publique a été déposé en
décembre 2024 et une prise de possession pourrait intervenir au 2e trimestre 2025
Au Pré Saint Gervais :
- 41 rue Charles Nodier : suite à la prise de possession de l’ensemble des lots dans le
cadre de la loi Vivien en 2019, 14 jugements fixant les indemnités définitives avaient été prononcés en décembre 2021. Les indemnités complémentaires liées aux procédures en appel ont été versées en 2024.
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A Noisy le Sec :
- 49 rue Merlan : La Soreqa avait obtenu la maîtrise foncière de la parcelle en août 2020 dans le cadre de la loi Vivien. La procédure de fixation judiciaire visant à déterminer les indemnités définitives s’est poursuivie et 5 jugements fixant les indemnités définitives ont été prononcés en 2022. Les indemnités complémentaires liées aux procédures en appel ont été versées en 2024 pour les propriétaires concernés.
Le coût total des dépenses foncières en 2024 s’est élevé à 790 942,45 €, soit une différence de 341 580 € s’expliquant par plusieurs déconsignations ayant permis de récupérer les fonds.
2. Les subventions
a. ANAH (RHI-THIRORI)
En 2024, la Soreqa a poursuivi, en lien avec l’ANAH, l’instruction de plusieurs dossiers de demandes de subventions au titre de la RHI ou de la THIRORI, à savoir :
- 5 rue Rapatel à Montreuil :
Demande de versement du solde
- 1/3 rue de la Courneuve à Bobigny :
Demande de versement du solde
- 14 rue Béranger à Pantin :
Demande de versement du solde
- 4 rue Méhul à Pantin
Demande de versement du solde avec abondement de la subvention pour surcoût foncier lié aux fixations judiciaires de la procédure d’expropriation.
b. Fonds Friches
Sans objet
3. Les relogements
Bobigny :
Adresses : 1-3 rue de la Courneuve et 22 rue de l’Union
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En début d’opération, le nombre total de logements recensés dans les immeubles était de 83 dont 24 logements vacants.
Sur 59 logements occupés, 3 ménages ont été évacués sans droit au relogement. Soit un total restant de 56 ménages occupants.
Montreuil :
Adresses : 7 Charles Infroit et 40 rue Victor Hugo
En début d’opération, le nombre total de logements recensés dans les immeubles était de 24 dont 7 logements vacants, générant un total de 18 relogements à effectuer.
Pantin :
Adresses : 13 rue Jules Auffret, 28 rue Magenta et 4 rue Méhul
En début d’opération, le nombre total de logements recensés dans les immeubles était de 104 dont 57 logements vacants.
Sur 47 logements occupés, 7 ménages ont été évacués sans droit au relogement. Soit un total restant de 40 ménages occupants.
a. La préparation au relogement
➢ Enquêtes sociales :
Le service relogement et gestion locative a pour mission première, lors de la prise en charge de chaque immeuble, d’établir un diagnostic social permettant de définir les besoins des ménages et leur droit au relogement.
➢ Etablissement des plans de relogement :
Au vu des enquêtes, un plan de relogement est établi, permettant de programmer, en fonction des profils des ménages et de leurs statuts, les besoins en logements : typologie, taille, localisation, calendrier. Les plans de relogement permettent d’engager de manière concrète le travail avec les partenaires du relogement (Etat, action logement, bailleurs et Villes).
➢ Coordination avec les partenaires :
Le travail d’identification des ménages et l’instruction des dossiers se réalisent en étroite collaboration avec les services des Villes et d’Est Ensemble.
- En 2024, des cellules « relogement » se sont réunies : 1 fois pour les relogements de
Bobigny
- 1 fois pour les relogements de Pantin
- 3 fois pour Montreuil (points mutualisés avec ceux relatifs à la ZAC Fraternité)
Ces cellules permettent essentiellement de faire le bilan des relogements et d’échanger sur les méthodes et éventuelles difficultés rencontrées par la Soreqa et par les partenaires concernés. Elles visent notamment à garantir l’application de la convention partenariale du relogement et de l’hébergement des ménages occupants du parc privé dégradé, signée fin 2017 entre Est Ensemble et les Villes du Territoire.
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Le groupe de travail « accompagnement social » réservé aux professionnels médico-sociaux ne s’est pas réuni en 2024, pour aucune des 3 villes.
Il a pour objet d’étudier les situations des ménages à reloger et de prendre connaissance de certaines situations complexes, pour lesquelles il faut mettre en place des actions coordonnées d’accompagnement social, en amont du relogement. Toutefois, un travail étroit est effectué entre les chargés de relogement, la coordinatrice sociale associations de la Soreqa, les travailleurs sociaux et infirmières des associations prestataires de la Soreqa et les partenaires médico-sociaux.
b. Mise en œuvre du partenariat :
Un partenariat avec des bailleurs ayant du patrimoine sur les communes concernées est mis en place sous l’égide d’Est Ensemble et des villes concernées pour assurer les relogements nécessaires aux opérations de recyclage foncier du DILHI et désigner les opérateurs reconstructeurs sur les parcelles de l’opération. Pour les Villes de Pantin et Montreuil, des conventions « Droits à construire contre relogement » sont signés entre la Ville et certains bailleurs.
A Bobigny
Pour les relogements des ménages des 22 rue de l’Union et 1-3 rue de la Courneuve à Bobigny, un accord a été trouvé en 2017 entre Est Ensemble, la Ville et Immobilière 3F. Le bailleur bénéficiaire des droits à construire prend en charge une partie des relogements sur ces adresses.
Le Service Relogement et Gestion Locative de la Soreqa saisit directement I3F pour les ménages en attente d’un logement social et de façon concomitante, Action Logement si ces mêmes ménages sont éligibles au 1% patronal.
Aucun relogement n’a été effectué durant l’année 2024.
Bilan des relogements réalisés au 31 décembre 2024 :
Le nombre initial de logements sur les deux adresses de Bobigny a été établi à 83 logements (12 au 1-3 rue de la Courneuve et 71 au 22 rue de l’Union).
Sur ces 83 logements, 3 ont été évacués sans relogement (ménages non relogeables) et 24 ont été vendus vides (cédés sans intervention de la Soreqa) soit un solde de 56 logements occupés. A ces 56 logements, doivent être rajoutés 4 ménages correspondant à des décohabitations supplémentaires, soit un solde réel de 60 ménages au total.
Les 12 logements du 1-3 rue de la Courneuve (représentant 14 ménages en incluant 2 décohabitations) étaient à la fin 2023, totalement libres d’occupation : - 6 logements ont été libérés sans intervention de la Soreqa (1 ménage évacué non relogeable et 5 acquisitions de logements libres).
- 7 ménages ont été relogés avant 2023 (6 dans le parc social dont 2 décohabitations, 1
hors parc social).
- 1 ménage reste hébergé hors site en attente de relogement (péril imminent en
janvier 2020 avec évacuation).
Sur les 71 logements du 22 rue de l’Union (représentant 74 ménages en incluant 2 décohabitations et 1 réoccupation) 3* étaient encore occupés à la fin 2024 :
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Date de réception préfecture : 23/12/2025 CRACL arrêté au 31 décembre 2024
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- 22 logements ont été libérés sans intervention de la Soreqa (2 ménages évacués non
relogeables et 20 acquisitions de logement libre).
- 44 ménages ont été relogés avant 2024 (40 dans le parc social dont 1 décohabitation
et 1 réoccupation, 4 hors parc social).
- Dans le bâtiment A, suite à un incendie intervenu en décembre 2022 ayant conduit à
l’évacuation du bâtiment, 4 ménages ont été hébergés. A ce jour, 1 est toujours en attente d’un logement social.
- *Dans le bâtiment B, on dénombre 3 logements occupés, dont 2 lots occupés sans
droit ni titre et 1 lot occupé par un foyer en attente de relogement. - A noter que 4 ménages (dont une colocation) sont hébergés en logements relais dans l’attente que leurs situations permettent leurs relogements dans le parc social.
A Montreuil
4 bailleurs ayant du patrimoine sur la commune sont ciblés en vue d’assurer les relogements nécessaires aux opérations de de recyclage foncier : Est Ensemble Habitat, I3F, OSICA et Logis Transport.
Sur la ville de Montreuil, seules les adresses du 40 rue Victor Hugo (intégrée au traité de concession au cours de l’année 2021) et du 7 rue Charles Infroit comptaient encore des occupants au début de l’année 2023. Les adresses du 5 rue Rapatel, 22 rue de l’Ermitage ont été libérées bien antérieurement .
Les 9 « logements » situés dans le périmètre d’intervention du 7 rue Charles Infroit sont vides de toute occupation. Sur ces 9 ménages (auxquels s’est rajouté un ménage supplémentaire, soit 10 ménages) :
- 5 ont été libérés sans intervention de la Soreqa (vacants ou vendus libres, évacués)
- 2 ont été relogés dans le parc social, avant 2021.
- 1 s’est relogé par ses propres moyens
- 2 sont hébergés hors site, mais restent à reloger.
Au 40 rue Victor Hugo, depuis le début de l’opération, 16 ménages ont été recensés sur 15 logements.
L’immeuble est frappé par l’arrêté préfectoral N° 19-0254 HI IRR GPI portant déclaration d’insalubrité daté du 24/06/2020. L’arrêté municipal du 18 octobre 2024 portant mise en demeure d’évacuer l’immeuble a été exécuté avec le concours de la force publique le 7 novembre 2024. L’ensemble des occupants a été évacué de l’immeuble qui est à ce jour vacant et sécurisé.
Au 31 décembre 2024, sur les 14 ménages restant à reloger : - 1 PO accepté en 2023 a déménagé en 2024
- 1 OST a été relogé à titre social
- 2 ménages (OBF et locataire) ont été relogés après évacuation puis hébergement - 3 ménages (2PO, 1 Locataire) se sont relogés par leurs propres moyens - 5 foyers (4 OST et 1 logé gratuit) sont évacués non relogeables - 2 foyers restent hébergés après évacuation, en attente de leur relogement o 1 locataire est en attente de proposition
o 1 locataire est accepté en CALEOL
Au cours de l’année 2024, 4 logements ont été mis à disposition de l’opération DILHI Montreuil générant :
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- 3 relogements : Contingent Ville : Bailleur I3F – T2 PLA Neuf à Montreuil / Bailleur Seine-Saint-Denis Habitat au Pré-Saint-Gervais (1 T2 PLAI et 1 T2 PLA) - 1 attribution : Bailleur EEH – T2 PLUS 60% à Montreuil
A Pantin
Des conventions de droits à construire – relogement ont ainsi déjà été passées entre la ville de Pantin et Est Ensemble avec les bailleurs suivants : France Habitation, ICF la Sablière, Immobilière 3F, Vilogia.
Les 4 conventions signées entre la ville et les bailleurs ICF Habitat, VILOGIA, SEQENS et Immobilière 3F ont été reconduites pour 5 ans en 2021.
Le service logement de la Ville centralise les offres de logement pour les répartir entre les différents opérateurs qui interviennent sur la commune (et pas uniquement sur les adresses DILHI).
Aucune mise à disposition n’a été réalisé en 2024, les besoins en relogement étant nuls.
Bilan des relogements réalisés au 31 décembre 2024 :
Sur la ville de Pantin, seule l’adresse du 13 rue Jules Auffret comptait encore des occupants au début de l’année 2024.
Les adresses du 28 rue Magenta, 14 rue Béranger, 26 rue du Pré Saint Gervais et 4 rue Méhul ont toutes été libérées : sur un total de 100 logements, 62 étaient vacants et 6 ont été évacué sans relogement.
Sur les 32 restant :
- 28 ménages ont bénéficié d’un relogement dans le parc social - 4 autres ont été relogés hors parc social.
L’immeuble du 13 rue Jules Auffret comporte 15 logements dont 6 logements vacants. Sur ces 9 logements occupés, on dénombre :
- 7 ménages en attente de proposition
- 1 ménage en attente de relais
- 1 ménage occupant évacué non relogeable
Au Pré Saint Gervais
Depuis 2022 suite à la signature de la convention ANRU qui intègre cette adresse, les relogements et les mesures d’accompagnement social pour l’immeuble sis au 41 rue Charles Nodier sont désormais suivis dans le cadre du TCA 7 arpents (libre de toute occupation au 31/12/2024).
c. L’accompagnement social et sanitaire
La mission d’accompagnement social et suivi sanitaire fait l’objet d’un marché à bons de commande dont les prestataires Habitat Santé Développement et SOLIHA Grand Paris ont été désignés le 10 juin 2024 (précédent marché au 12 mai 2020).
Suite à l’étape d’identification, chaque ménage est reçu individuellement dans les bureaux de la Soreqa afin de constituer un dossier de candidature pour le relogement. Si nécessaire, un accompagnement social et sanitaire des ménages est mis en place en amont et en aval du relogement pour accompagner chacun d’entre eux pour les soutenir, les
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aider à lever éventuellement les freins au relogement et accéder à une plus grande autono- mie notamment après l’intégration dans leur nouveau logement et environnement.
Sur la commune de Bobigny, au cours de l’année 2024, 10 ménages ont fait l’objet d’un ac- compagnement social avec l’association SOLIHA Grand Paris.
Quant à la commune de Montreuil, 8 ménages ont fait l’objet d’un accompagnement social avec l’association SOLIHA Grand Paris.
Villes Adresses
Nombre de ménages suivis
dans le cadre d’un
accompagnement social
Nombre de ménages suivis
pour un problème de santé
hors risque saturnin
BOBIGNY 22 rue de l’Union 10 0
MONTREUIL 7 rue Charles Infroit 2 0 40 rue Victor Hugo 6 2
Total 18 2
Une attention particulière est portée aux ménages avec enfants résidant dans les immeubles de la Soreqa. Un travail de prévention est mené sur le dépistage saturnin et sur les précau- tions à prendre pour éviter tout risque d’intoxication au plomb.
Aucun ménage n’a été accompagné dans le cadre de la prévention du saturnisme.
d. L’accompagnement au déménagement
La Soreqa prend en charge le déménagement, comme la loi l’exige, soit par le paiement d’une indemnité aux ménages relogés, soit en faisant appel à un déménageur, désigné dans le cadre d’un marché à bons de commande en 2022.
En 2024, 1 foyer du 40 rue Victor Hugo a bénéficié d’une indemnité de déménagement pour un montant total de 1511 euros.
4. la gestion du patrimoine
a. La gestion locative
Lors de l’acquisition d’un immeuble dans sa totalité ou d’un lot en copropriété, la chargée de gestion locative enregistre les occupants sur la base des informations recueillies par les con- seillers relogement.
Elle vérifie la possession et la régularité des baux d’habitation ou commerciaux. Si l’immeuble n’est pas frappé d’un arrêté administratif (péril, insalubrité) elle quittance les loyers auprès des locataires.
En cas d’arrêté administratif, seules des charges sont appelées.
Les baux d’habitation et annexes
Quel que soit le montant des loyers des logements précédemment appliqué, ceux quittancés par la Soreqa n’excèdent jamais 10,00 €/m² HC. Tous les loyers en 2024 ont été réduits au niveau PLAI :
. 6,25 €/m² en Zone 1bis pour Pantin et le Pré Saint Gervais . 5,87 € /m2 en Zone 1 : Bobigny
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Les occupants font tous l’objet d’une attention particulière. La Soreqa, consciente du statut souvent précaire des occupants et de la méconnaissance de leurs droits et obligations, s’assure notamment qu’ils souscrivent bien une assurance multirisques habitation et si né- cessaire un contrat d’entretien (chauffage gaz individuel).
3 foyers ont été quittancés au cours de l’année 2024 :
- 1 foyer situé au 40 rue Victor Hugo à Montreuil
- 1 foyer situé au 41 rue Charles Nodier à Montreuil
- 1 foyer situé au 22 rue de l’Union à Bobigny
4 foyers ont été quittancés au titre de conventions d’occupation précaire : - 2 foyers situés 211 Avenue Gallieni à Bondy (originaire du 22 rue de l’union) - 1 foyer situé au 15 rue Paul Bert à Montreuil (originaire du 7 rue Charles Infroit) - 1 foyer situé au 23 rue Lopez et Jules Martin à Aubervilliers (originaire du 22 rue de l’Union)
Les logements relais et l’hébergement hôtelier
Dans le cadre des expropriations et conformément à la décision du Conseil Constitutionnel du 05/10/2016, nous devons reloger des foyers qui n’ont pas accès au logement social en raison de leur situation administrative.
A ce titre, la Soreqa a pu louer un logement du parc privé à COPROCOOP et trois logements également du parc privé à CDC Habitat pour les sous-louer à trois locataires du 22 rue de l’Union qui ne peuvent pas accéder au parc social.
Un foyer originaire du 7 rue Charles Infroit à Montreuil a bénéficié en 2024 d’une mise en hébergement relais au 15 rue Paul Bert à Montreuil.
D’autre part, pour compenser l’absence de logements relais, un appel d’offre a retenu, en novembre 2020, la candidature de la plateforme HSP pour réaliser des hébergements hôte- liers ou en appartements hôtels. En 2023, le nombre d’hébergés, par le biais de ce disposi- tif, est de 5 foyers venant des adresses citées ci-après :
- 1 foyer : 22 rue de l’Union
- 1 foyer : 1-3 rue de la Courneuve
- 3 foyers : 40 rue Victor Hugo
Les baux commerciaux
Il n’y a pas eu de commerce quittancé en 2024
b. La prise en charge technique des immeubles ou lots en copropriété
A la prise de possession d’un immeuble en totalité, les techniciens de la Soreqa effec- tuent systématiquement un examen visuel des éléments structurels et des éléments d’équipement. En cas de doute, ils peuvent également prendre attache auprès d’un bureau d’étude technique qui établit un rapport. Sur la base de celui-ci, ils font réaliser les mesures préconisées par les entreprises titulaires des marchés.
En cas de nécessité, des mesures conservatoires sont mises en place comme l’étaiement des escaliers ou la purge d’éléments de façade menaçant de tomber sur le domaine public.
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Des mesures d’hygiène nécessaires telles que le traitement aviaire des appartements enva- his par les pigeons ou la dératisation peuvent également être prises.
Différents contrats sont également souscrits à la prise de possession des lieux, lorsque les immeubles sont occupés (entretien ménager, électricité, eau froide).
La sécurité des occupants des logements est la priorité absolue.
Aussi, les techniciens de la Soreqa sollicitent un électricien afin d’établir un diagnostic tech- nique dans les parties communes et dans les logements et, si nécessaire de réaliser les tra- vaux de réparation ou de mise aux normes.
Une entreprise de plomberie est également chargée de traiter toutes les fuites de fluides (alimentation eau froide, eau chaude sanitaires, eaux vannes et eaux usées).
La vérification des équipements de sécurité incendie (plan d’évacuation, extincteurs, blocs autonomes d’éclairage de secours, trappe de désenfumage, détecteur de fumée) est égale- ment assurée à cette occasion.
Si le rapport du bureau d’étude technique révèle une situation de dangerosité présente ou à venir, la Soreqa peut informer le service d’hygiène de la Mairie de Bagnolet afin qu’il puisse décider des mesures nécessaires permettant d’assurer la sécurité des biens et des per- sonnes.
A la prise de possession d’un lot en copropriété, un technicien de la Soreqa prend attache auprès de l’occupant et fait intervenir tant l’entreprise d’électricité pour une mise en sécurité que l’entreprise de plomberie pour mettre fin aux fuites et pour remplacer les élémentaires sanitaires cassés.
Il se rapproche ou du syndic ou de l’administrateur judiciaire lorsqu’il note des travaux à réaliser.
11 marchés de travaux et de services, à bon de commande, souscrits auprès des différents corps d’état, sont en cours (électricité, maçonnerie-sécurisation passive, plomberie, gardien- nage, alarmes, serrurerie, location de portes anti-squat, nettoyage et entretien, couverture, tous corps d’état), ce qui permet une plus grande réactivité pour la réalisation des travaux, notamment en cas d’urgence.
Pendant l’année 2024, la somme de 29 003 € H.T a été dépensée pour assurer des travaux d’urgence, 34 769 € HT de frais de sécurisation passive des sites auxquels se rajou- tent 37 427 € HT de frais de nettoyage.
c. la sécurisation et la surveillance, les mesures anti-squat.
Pour éviter toute intrusion dans les immeubles ou lots vides, les accès sont condamnés par la pose de portes anti-squat, par le murage de fenêtres avec des parpaings ou par la pose de tôles en acier.
En complément, tous les sites sont surveillés par une ronde réalisée de façon quotidienne (terrains) ou hebdomadaire (immeubles et lots en copropriété) par la société de surveillance et de gardiennage.
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Les immeubles inhabités mais également chaque lot en copropriété vide, sont équipés de centrales d’alarme et de caméras reliés à une télésurveillance qui fonctionne 24H/24 et 7J/7.
En cas d’effraction et d’intrusion, pendant les jours et heures ouvrables, le pôle Patrimoine est alerté par la télésurveillance et prend les mesures nécessaires auprès de la société de surveillance et de gardiennage et au besoin des entreprises chargées de la sécurisation.
En dehors de ces jours et heures, la SOREQA a mis en place un service d’astreinte qui gère avec la société de surveillance et de gardiennage les mesures à mettre en œuvre.
Pour l’année 2024, les frais de gardiennage et de surveillance de la totalité des sites proprié- té de la SOREQA s’élèvent à 357 733 € H.T. Ce montant très élevé s’explique essentielle- ment par l’obligation de mise en place de 2 vigiles pendant plusieurs mois pour assurer la surveillance 24/24 du 22 Union à Bobigny, dont le bâtiment arrière (B), toujours occupé par deux ménages, fait l’objet de tentatives de squat quasi quotidiennes.
L’année 2024 a notamment été marquée par :
- Bobigny 22, Rue de l’Union :
Le bâtiment A sur rue a été évacué, fermé et sécurisé (lots Soreqa sous alarme, fe- nêtres tôlées ou murées) suite à un incendie en décembre 2022. Une porte anti-squat sur l’entrée des parties communes du bâtiment a été mise en place. Le bâtiment B est en accès libre jusqu’au 1er étage (occupations sans titre au RDC et 1er étage), les étages supérieurs sont sécurisés par une structure et porte métallique dont le dernier occupant en titre su 5ème étage dispose de la clef.
L’adresse (bâtiment B toujours occupé) subit de sérieuses et régulières tentatives de squat tant des logements que des parties communes.
Des agents de sécurité sont sur place 7 jours sur 7 et 24h sur 24 durant l’année 2023. Nous avons par la suite tenté de mettre fin à la présence permanente des agents, passant par une présence de nuit de 12h en septembre 2024, puis plus aucune pré- sence permanente mais des rondes de surveillance (ronde journalière) début dé- cembre 2024. Cependant suite à une forte recrudescence des tentatives d’intrusion fin décembre, les agents ont été de nouveau mobilisés 24h sur 24 et 7 jours sur 7 durant la période des fêtes de fin d’année.
L’immeuble A sur rue pourtant sécurisé et sous alarme a été victime d’une tentative d’intrusion par la porte anti-squat sur l’entrée des parties communes du bâtiment. La Soreqa a en réaction immédiatement remplacé les systèmes de fermetures endom- magés.
- Le Pré Saint Gervais 41, Rue Charles Nodier :
Suite aux études et dispositions de surveillance mises en place durant l’année 2023, nous avons constaté en cours d’année 2024 une évolution significative des désordres structurels sur la jonction et à l’angle du bâtiment sur les rue Nodier et Béranger. Devant ce constat nous avons sollicité notre BET (Bureau Michel Bancon) qui a confirmé et analysé l’évolution des désolidarisations des deux corps bâtis. Un renforcement structurel massif et important a été préconisé et réalisé pour un montant de 121.000,00 euros HT. Ce dernier permet la stabilisation de l’angle de l’ensemble immobilier jusqu’à sa déconstruction (2025) dont il sécurisera la mise en œuvre
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- Pantin 13, Rue Jules Auffret :
Surveillance conventionnelle et régulière tant au titre des dispositions anti-intrusions que sur la veille technique des lots Soreqa (occupés ou vides).
- Pantin 26, Rue du Pré Saint Gervais :
Terrain sous surveillance Soreqa et toujours pour cet exercice sous convention d’occupation.
- Pantin 28, Rue Magenta :
Surveillance conventionnelle et régulière tant au titre des dispositions anti-intrusions que sur la veille technique. En vue de la cession de l’immeuble à VILOGIA au cours du 1er trimestre 2025, un débarras complet de l’immeuble a été réalisé en cette fin d’année 2024.
- Noisy le Sec 49, Rue Merlan :
L’ensemble immobilier fait l’objet d’une surveillance conventionnelle et régulière tant au titre des dispositions anti-intrusion que sur la veille technique de la part de la Soreqa. La présence d’infiltrations en provenance du 49 qui impacteraient la mi- toyenneté a été signalée en 2024. A ce titre un rendez-vous a été pris en début d’année 2025 avec les autorités municipales et nos prestataires afin de déterminer et traiter l’origine des désordres.
- Montreuil 40, Rue Victor Hugo :
L’ensemble immobilier en copropriété présente un état de dégradations avancés et a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable courant de l’année 2020. La surveil- lance accrue mise en place et annoncée pour l‘année 2024 a permis de constater Une aggravation des pathologies sérieuses déjà constatées, Le BET Bureau Michel Bancon a confirmé ces évolutions. Aussi face à ce très préoccupant constat, la Soreqa a inter- pellé les autorités publiques communales qui ont pris la décision d’évacuer l’immeuble. Un arrêté exécutoire a été émis en date du 18/10/2024. Des travaux de mise hors d’eau et de confortements structurels (fuite en toiture, étaiement de l’ensemble des planchers, butonnage de la façade arrière) ont été initiés avant et après l’évacuation de l’immeuble par l’Administrateur en charge de la copropriété (Ca- binet FHBX) appuyé par le service patrimoine de la Soreqa. L’immeuble fait au- jourd’hui l’objet d’une veille accrue de la part de la Soreqa.
- Montreuil : 7, Rue Charles Infroit 5, Rue Rapatel et 22, Rue de l’Ermitage Les terrains font l’objet d’une surveillance hebdomadaire, des interventions de dé- broussaillage et de nettoyages sont régulièrement réalisées. Il est à noter que le voi- sin du 5, Rue Rapatel en mitoyenneté directe (numéro 7) a interpellé nos services suite à des infiltrations d’eau en provenance du terrain. Aussi des fouilles ont été de- mandées à l’entreprise Cardem Colombo. Ces dernières ont mis à jour un défaut d’étanchéité (posée après démolition) sur ce pignon mitoyen en infrastructure. L’entreprise Cardem Colombo ayant réalisé la démolition de l’immeuble du 5 Rapatel, elle a pris en charge ces travaux rectificatifs en garantie et sans frais pour la Soreqa.
5. Etudes, programmation et avancement opérationnels (travaux…)
a. Faisabilités et études préalables
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La sous-direction de l’aménagement conduit les projets de la Soreqa sur les parcelles recensées par le traité de concession. Le programme des opérations de requalification est établi sur la base d’études de faisabilité ou de capacité réalisées en interne.
Suite à la validation des programmes par le concédant, la Soreqa met en place l’ensemble des actions d’aménagement en amont des cessions de charges foncières au futur maître d’ouvrage et suit les projets architecturaux, de la désignation des maitres d’œuvre à la livraison. La Soreqa est garante vis-à-vis du concessionnaire de la qualité urbaine et architecturale des constructions.
Ces études de faisabilité sont notamment nécessaires à l’établissement des dossiers de déclaration d’utilité publique.
Montreuil
40 rue Victor Hugo :
- Etude structure – BANCON – septembre 24 : diagnostic des structures + étude de la faisabilité d’une réhabilitation (avec chiffrage des coûts de reprise structurelle) - Étude de capacité confiée à Bien Urbain, comprenant deux variantes : o Démolition-reconstruction
o Réhabilitation
Cette étude a été rendue fin décembre 2024, elle sera approfondie en 2025 et permettra d’acter collectivement de la conservation (totale/partielle) ou non de cet immeuble.
b. Avancement opérationnel des adresses
Bobigny
1-3 rue de la Courneuve. : Démolition, reconstruction de 13 logements.
Une consultation de maitrise d’œuvre a été lancée sur cette base en septembre 2021 et a permis de désigner l’Atelier Mosca, lauréat le 29 novembre 2021. Le permis de construire a été déposé à l’été 2022 et obtenu le 28 novembre 2022.
Le chantier démolition s’est achevé quant à lui début 2023, ce qui a permis d’organiser la cession du terrain le 8 avril 2023 et à Immobilière 3F de débuter les travaux de construction en mai 2023.
Un témoin de façade a eu lieu le 8 décembre en présence de M. José Moury (Élu en charge de l'Habitat, du Renouvellement urbain, de la Lutte contre le logement indigne et 1er adjoint à la Ville de Bobigny) avec une livraison prévisionnelle tout début 2025.
22 rue de l’Union :
Le projet prévoit la réhabilitation des deux bâtiments et la restructuration des 70 logements actuels en 39 logements PLS. I3F a réalisé une première capacité qui a été présentée lors d’une réunion de suivi en 2019. Le bilan de l’opération correspondant a été validé en comité d’engagement. La Soreqa a ainsi signé une PSV avec I3F le 27/12/2019 pour la réalisation de ces 39 logements (100% PLS) (2226m²) pour un montant de 993 000 € HT. Cette programmation a été confirmée par les nouveaux élus fin 2020.
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Une consultation de maitrise d’œuvre a été lancée sur cette base en mai 2021 et a permis de désigner APIA Architecture, lauréat le 26 novembre 2021. Deux ateliers de conception et une présentation à l’ABF ont eu lieu en 2022.
Des diagnostics amiante, plombs, termites ont été menés dans les logements libérés et maîtrisés par la Soreqa. Des premiers relevés géomètres ont été réalisés afin que les travaux de réhabilitation puissent être chiffrés au mieux.
Le permis de construire a été déposé le 19 décembre 2023 (2064,19m² SDP - 39 logements sociaux PLS) et obtenu le 31 mai 2024. I3F a prolongé les diagnostics via des études structure, acoustique, géotechnique, de contrôleur technique, afin de stabiliser le dossier de consultation d’entreprise de travaux de construction. La libération des lieux ne devrait pas intervenir au mieux avant l’automne 25 (expulsion des deux logements squattés et relogement du dernier occupant).
Le Pré-Saint-Gervais
41 rue Charles Nodier
L’assiette opérationnelle est composée d’une parcelle unique d’une emprise au sol de 524m².
Le scénario retenu prévoit l’aménagement de d’environ 14 logements pour 972 m² SDP ainsi
que 2 commerces totalisant 138m² SDP. Cette parcelle est destinée à la Foncière Logement
dans le cadre des contreparties foncières de la convention ANRU.
La fiche de lot a été transmise à la Foncière Logement.
À l’été 2024, le relogement des derniers occupants a permis de lancer un appel d’offre
entreprise démolition et de la désigner en novembre 2024. Dans l’attente de cette
désignation, la Soreqa a engagé les étapes préalables à la démolition : débranchements des
réseaux, référés préventifs, etc.
En octobre, de nouvelles dégradations, notamment à l’angle du bâtiment, ont nécessité un
confortement d’urgence en attendant la démolition définitive.
Un premier OS de préparation a été signé fin 2024. Le chantier de démolition de l’ensemble
immobilier débutera au début de l’année 2025, avec une durée prévisionnelle de six mois.
Parallèlement, le service aménagement de la Soreqa a poursuivi les échanges avec la
Foncière Logement, qui a lancé son appel à candidatures (conception/réalisation) en
décembre et sera en mesure de déposer un permis de construire au troisième trimestre
2025. Ce projet architectural, se basera sur la fiche de lot transmise par la Soreqa et
réalisée par l’architecte coordonnateur Urban Act en collaboration avec Est Ensemble et la
Ville du Pré-Saint Gervais.
Montreuil
5 rue Rapatel
Le bâtiment est démoli depuis mars 2019.
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Le bailleur EST ENSEMBLE HABITAT a été désigné au premier trimestre 2023 pour réaliser trois opérations BRS conjointement : 5 Rapatel, 22 Ermitage et 7 Charles Infroit Les prix de vente TTC des logements en BRS sera de 4250€/m². La charge foncière vendue par la Soreqa sera de 474€ HT/m² SDP.
22 rue de l’Ermitage
Le bailleur EST ENSEMBLE HABITAT a été désigné au premier trimestre 2023 pour réaliser cette opération en BRS conjointement au 5 rue Rapatel et au 7 rue Charles Infroit.
Les prix de vente TTC des logements en BRS sera de 4200€/m². La charge foncière vendue par la Soreqa sera de 550€ HT/m² SDP.
En 2022, la faisabilité a été retravaillée sur le PLUI en vigueur et validée par les services de la Ville de Montreuil. Deux faisabilités ont été réalisées l’une selon la modification n°1 du PLUI adoptée le 24 mai 2022 (deux bâtiments : 1 sur rue, 1 en cœur d’îlot, la seconde selon la modification n°2 du PLUI envisagée : 1 seul bâtiment sur rue).
Lors d’une réunion rassemblant l’ensemble des partenaires (bailleur, Est Ensemble, Ville, Soreqa) le 5 décembre 2023, il a été décidé de privilégier le scénario avec un seul bâtiment (482 m²).
Une demande de CU a été déposée par Est Ensemble Habitat permettant de déposer un permis sur les règles de la modification n°2 du PLUI. Ce CU expire le 20 janvier 2025.
La demande de permis de construire a été déposée le 20 décembre 2024.
7 rue Charles Infroit – 84-84bis rue Gaston Lauriau
Le bailleur EST ENSEMBLE HABITAT a été désigné au premier trimestre 2023 pour réaliser cette opération en BRS conjointement au 5 rue Rapatel et au 22 rue de l’Ermitage.
La faisabilité prévoit le développement d’une opération de 10 logements soit 640 m² SDP.
Les prix de vente TTC des logements en BRS sera de 4200€/m².
La charge foncière vendue par la Soreqa sera de 589€ HT/m² SDP.
Consultation Moe commune aux trois terrains
En février 2023, il avait été convenu de lancer le concours de MOE en septembre 2023. Fin 2023, les bilans d’opérations et le lancement effectif des opérations n’avaient pas été approuvés en CA d’Est Ensemble Habitat.
Cette consultation a finalement été lancée en juillet 2024. Le groupement mené par le cabinet SML Next a été retenu par une commission technique le 14 octobre 2024 avec pour objectif de déposer un permis de construire avant fin 2024 (pour tenir compte de l’expiration du CU en janvier 2025), ce qui a bien été fait.
40 rue Victor Hugo
Accusé de réception en préfecture
093-219300084-20251223-09181225-DE
Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 CRACL arrêté au 31 décembre 2024
19/31
L’opération de réhabilitation a été proposée au bailleur Est Ensemble habitat le 5 décembre 2023 pour une opération en LLS. Ce dernier a indiqué début 2024 ne pas pouvoir établir un bilan équilibré sur cette opération.
Suite à l’évacuation de l’immeuble en novembre 2024, un travail d’études de capacité a été lancé avec le cabinet d’architectes BIEN URBAIN afin de déterminer un projet de sortie. Ce travail devra être approfondi en 2025.
Pantin
14 rue Béranger
A la suite de la consultation avec I3F, l’agence Bauchet & de la Bouvrie a été désignée pour le projet de réhabilitation du bâtiment A en meulière (avec surélévation d’un niveau). Le bâtiment B fera l’objet d’une démolition-reconstruction
Pour rappel, une promesse de vente a été signée le 13 décembre 2018 entre la Soreqa et Immobilière 3F sur la base de 254m² de Surface de Plancher prévisionnelle (5 logements en PLS), pour un montant prévisionnel de 88 641 €
La cession est intervenue le 20 décembre 2022, ce qui a permis aux travaux de réhabilitation menés par I3F de débuter en février 2023 soit une livraison prévisionnelle au T4 2024.
Les injections en sous-œuvre ont été réalisées avant l’été 2023. L’installation des micropieux a débuté en septembre 2023 et une livraison prévisionnelle est prévue en décembre 2024. Le témoin de façade a été validé par la Ville en mars 2024. Les premiers locataires devraient rentrer dans les lieux tout début 2025
4 rue Méhul
Le projet prévoit la restructuration du bâtiment (72 logements initiaux) en 23 logements avec une préservation des éléments architecturaux de la façade.
Pour rappel, la Soreqa a signé une PSV avec I3F le 23 décembre 2019 pour la réalisation de 23 logements sociaux en réhabilitation de 1168m² (11 PLUS, 5 PLAI et 7 PLS) pour un montant prévisionnel de 1 216 000€.
A l’issue d’une consultation d’environ 2 mois, le groupement de maitrise d’œuvre Palabres Architectes et Biotope ont été désignés dans le cadre d’un jury qui s’est tenu en octobre 2020. La déclaration préalable a été déposée en juin 2021. L’ABF a emis un avis favorable en
juillet 2021. L’arrêté de déclaration préalable des 23 logements PLS (1280m² SDP) a
été obtenu le 27 septembre 2022.
La cession réalisée le 22 décembre 2022, a permis aux travaux de réhabilitation menés par I3F de débuter en mars 2023 avec une livraison prévisionnelle en décembre 2024/janvier 2025. Le témoin de façade a été validé en présence du Maire en mars 2024. La Livraison devrait intervenir au cours du premier trimestre 2025.
26 rue du Pré-St Gervais -53 rue des Sept Arpents :
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Date de réception préfecture : 23/12/2025 CRACL arrêté au 31 décembre 2024
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Les travaux de démolition se sont achevés en mars 2020. A l’issue de ce chantier, une étude environnementale DIAG de pollution avec sondages a été réalisée afin de vérifier les conditions d’accueil d’une opération d’urbanisme transitoire, dans l’attente de la mise en œuvre d’un projet d’aménagement élargi aux parcelles voisines, dans le cadre du PRIR des Sept Arpents.
Suite au départ fin 2021 de la compagnie Gyntiana qui occupait le site depuis septembre 2020 (désignée dans le cadre d’un Appel à Manifestation d’Intérêt TempO’ lancé par Est Ensemble), La Ville de Pantin a lancé courant 2022 une consultation en vue d’une nouvelle occupation temporaire sur le secteur. L’installation des nouveaux lauréats sur le site (Restaurant le relais) est effective depuis janvier 2024.
28 rue Magenta
Le projet consiste en la restructuration lourde et la rénovation énergétique d’un bâtiment
existant en R+3 sur caves au croisement de la rue Magenta et de la rue Lapérouse. Ce bâti-
ment se compose de 17 logements et 3 locaux commerciaux à rez-de-chaussée (surface to-
tale : 655m² SDP) ; il a fait l’objet d’un arrêté de Péril ordinaire avec interdiction définitive
d’habiter le juillet 2019.
Le programme de l’opération prévoit de créer 7 logements locatifs sociaux (4 PLUS, 1 PLAi, 2
PLS) en étages et un local d’activité (ESS) en rez-de-chaussée. Le sous-sol sera maintenu
accessible uniquement à des fins d’entretien.
L’opérateur désigné par les Collectivités pour la mise en œuvre de l’opération est VILOGIA.
Suivant une consultation menée en 2023, OSA Architecture a été désigné comme maitre
d’œuvre.
En 2024, les études de conception se sont poursuivies, et le dossier de permis de construire
a été déposé en novembre, pour une obtention prévisionnelle en mai 2025.
13 rue Jules Auffret :
La faisabilité initiale (512 m²) n’étant plus conforme au PLUI actuel et notamment à la bande graphique des 10m, seule bande constructible, elle a été reprise en 2023. Une mission a été confiée au cabinet d’architectes SML + Next en octobre 2023 pour réaliser une faisabilité répondant aux critères suivants :
- Construction neuve sur rue (5 logements, 412 m² SDP)
- Réhabilitation du bâtiment arrière (3 logements, 205 m² SDP) L’étude capacitaire propose de réaliser un ensemble immobilier de 8 logements et un commerce, comprenant la construction d’un immeuble s’élevant en R+5 sur la rue, et la réhabilitation lourde de l’immeuble sur cour en R+2, ainsi que la végétalisation de la cour après démolition des annexes. L’actuel bâtiment sur rue est donc démoli, à l’exception de la partie se situant au-delà de la bande principale de10m, afin d’assurer une continuité bâtie sur la parcelle. Afin d’exploiter au mieux la surface habitable du nouvel ensemble, l’hypothèse étudiée prévoit la distribution des logements par une cage unique, située dans le nouveau bâtiment, et développer ainsi 2 T3 par niveau (1 réhabilité, 1 neuf)
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La nouvelle étude de capacité prévoit la réalisation de 8 logements pour un total de 617 m² dont 25 m² de commerce
- Construction neuve en R+5 : 5 logements, 412 m² SDP dont 25 m² de commerce en RDC
- Réhabilitation du bâtiment arrière : 3 logements, 205 m² SDP
L’étude de capacité a été validée par la Ville le 13 novembre 2023.
Le futur opérateur n’est pas désigné sur cette adresse.
Noisy le Sec
49 rue Merlan
Le bâtiment est vide et maitrisé.
Une consultation a été lancée en octobre 2021 auprès de 3 bailleurs identifiés conjointement avec Est Ensemble, la Ville de Noisy-le-Sec et la Soreqa : Noisy-Le-Sec Habitat, Seine Saint- Denis Habitat, et Immobilière 3F.
Noisy-le-Sec Habitat a été désigné lauréat le 4 février 2022.
La Soreqa a accompagné la rédaction du règlement de consultation de maitrise d’œuvre qui a été validé en mai. La consultation de maitrise d’œuvre a été lancée le 29 septembre 2022. Le 28 octobre, seul l’agence Augustin Faucheur a remis une offre avec des honoraires élevés (14%). Des négociations ont été menées par Noisy-le-Sec Habitat avec l’Agence Augustin Faucheur, qui n’ont pas permis de retenir cette agence
Une seconde consultation avec une phase référence puis une seconde phase offre a été relancée au T1 2023. Deux agences ont candidaté : Augustin Faucheur et AKR.
Le 10 mars 2023, Noisy-le-Sec Habitat a désigné lauréat l’Agence AKR pour mener les travaux de réhabilitation.
Une première transmission des éléments de diagnostic et d’esquisse a eu lieu fin avril 2023.
En mai 2023 suite aux premiers éléments de chiffrage du bureau d’étude, sur les coûts de l’opération et il s’avère qu’ils ont remis en cause l’équilibre de l’opération et donc sa sortie avec un montant des travaux estimés à 1 050 090,00€ HT (664K€ envisagé)
Noisy-le-Sec Habitat a décidé de déposer une candidature à la subvention « reconquérir les friches franciliennes » au T2 2023 mais n’ont pas obtenu la subvention (fin instruction du dossier : 06/12/2024)
Plusieurs bilans ont été réalisés, en accession libre, en LLI par Noisy-le-Sec Habitat, en parallèle pour trouver une sortie opérationnelle mais sans succès.
Lors d’une réunion en date du 6 décembre 2023, il a été convenu avec Noisy-le-Sec Habitat de tester deux derniers bilans :
- Bilan PSLA accession sociale (à un prix inférieur au libre de la zone) - Bilan accession libre
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En février 2023, Noisy-le Sec Habitat nous a adressé son bilan PSLA et l’opération n’est pas équilibrée. En avril 2024, Est Ensemble Habitat a établi un bilan alternatif en accession sociale à la propriété, qui lui non plus ne trouve pas son équilibre.
Faute de solution, la SOREQA la Ville et Est Ensemble réfléchissent à la consultation début 2025 d’autres opérateurs sur des produits plus spécifiques
1. Les cessions
Une promesse de vente a été régularisée le 18 octobre 2024 entre la Soreqa et Vilogia dans le cadre d’une opération de réhabilitation de l’immeuble situé au 28 rue Magenta permettant la réalisation d’environ 7 logements sociaux et un local d’économie social et solidaire.
Aucune cession de charge foncière n’est intervenue durant l’année 2024
B. Perspectives pour l’exercice 2025
2. Les acquisitions
En 2025, la Soreqa devrait obtenir la maîtrise foncière de l’immeuble 7 rue Charles Infroit à Montreuil (DUP Vivien) et l’obtention de l’arrêté de DUP-cessibilité et de l’ordonnance d’expropriation pour l’immeuble 13 rue Jules Auffret à Pantin en vue d’une maîtrise foncière en 2026.
3. Les relogements
En l’état actuel des choses, il est nécessaire, pour l’année 2025, de viser un objectif de 6 relogements. Cet objectif pourra être revu le cas échéant en fonction des acquisitions amiables réalisées.
Synthèse de l’occupation des immeubles (au 31/12/2024) et perspectives 2025
A Bobigny
3 logements sociaux seront nécessaires pour assurer les relogements des lots Soreqa occupés (ou des hébergés) du 22 rue de l’Union et du 1-3 rue de la Courneuve.
A Montreuil
Au 31 décembre 2024, 2 foyers sont hébergés après évacuation du 40 rue Victor Hugo et sont en attente de leur relogement :
- 1 Locataire est en attente de proposition.
- 1 locataire accepté sur un T2 PLS à Montreuil du bailleur Est-Ensemble Habitat, en attente de signature du bail
Le relogement des deux foyers hébergés issus du 7 rue Charles Infroit reste à finaliser.
A Pantin
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Les relogements au niveau du 13 rue Jules Auffret dépendront quant à eux de l’avancement des acquisitions amiables en 2025.
4. Le Patrimoine :
Le service Patrimoine réalise ses missions au fil des prises de possession.
5. Les actions d’aménagement :
La Soreqa poursuivra en 2025 la réalisation des études préalables sur les immeubles maitrisés, notamment le 40 rue Victor Hugo à Montreuil afin d’acter de la réhabilitation ou de la démolition de cet immeuble. Un opérateur devra être trouvé pour réaliser l’opération.
Les travaux de réhabilitation sur le 14 rue Béranger, 4 rue Méhul et les travaux de construction sur le 1-3 rue de la Courneuve avec Immobilière 3F seront livrés entre le T4 2024 et le T1 2025.
Une promesse de vente sera signée avec Est Ensemble Habitat sur les adresses de Montreuil (Rapatel, Ermitage, Infroit).
Bobigny
1-3 rue de la Courneuve.
Inauguration prévue au T1 2025.
Le 22 rue de l’Union
Les relogements et expulsion se poursuivront en 2025.
La cession du terrain par la Soreqa peut être envisagée en septembre 2025 sous condition de la mise en œuvre des expulsions sur deux lots et de la finalisation du dernier relogement (trois derniers logements occupés sur l’ensemble du site, tous trois localisés dans le bâtiment B, sur cour).
Des ménages sont hébergés et suivi via de l’accompagnement social (mais non présents sur site).
Le Pré-Saint-Gervais
41 rue Charles Nodier
Cette parcelle sera cédée à la Foncière d’Action Logement au titre des compensations foncières demandées par l’ANRU dans le cadre du financement de l’opération d’aménagement dite « Sept Arpents » située en partie au Pré St-Gervais et à Pantin.
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La démolition des bâtiments ne devrait intervenir qu’à partir de fin 2024, à l’issue du relogement restant toujours à finaliser sur l’adresse, et des déconnexions de réseaux.
Montreuil
5 rue Rapatel, 22 rue de l’Ermitage, 7 rue Charles Infroit – 84-84bis rue Gaston Lauriau
Une promesse de vente sera signée début 2024 entre la Soreqa et Est Ensemble Habitat sur ces trois terrains.
Suite à cela, Est Ensemble Habitat lancera le concours de MOE.
Une convention d’empiètement sera signée avec la copropriété du 24 Ermitage leur permettant de réaliser une ITE empiétant sur la parcelle mitoyenne du 22.
40 rue Victor Hugo
définition d’un projet de sortie
Pantin
14 rue Béranger et 4 rue Méhul
Les travaux de réhabilitation seront livrés par Immobilière 3F en décembre 2024 pour Béranger (inauguration fin janvier 2025) et en janvier 2025 pour le 4 Méhul avec une inauguration au printemps 2025 en présence des locataires
26 rue du Pré-St Gervais -53 rue des Sept Arpents :
La parcelle est inscrite dans le périmètre du protocole PNRU des 7 arpents et est située dans le périmètre de l’ilot des Sept Arpents, qui doit faire l’objet d’études urbaines approfondies par l’architecte urbaniste du PRIR (Urban Act). Par conséquent, la consultation des opérateurs sur cette adresse a été provisoirement suspendue. L’occupation provisoire du site et des deux parcelles voisines (association le relais) s’est concrétisée début 2024, suite à l’appel à projets lancé par la ville de Pantin
28 rue Magenta
Une purge du permis de construire sera obtenue par Vilogia et OSA Architecture à l’été 2025, pour un lancement des travaux de réhabilitation prévu au T4 2025.
13 rue Jules Auffret :
La procédure de DUP sera lancée en 2025.
Noisy le Sec
49 rue Merlan
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D’autres opérateurs devront être consultés pour trouver une sortie opérationnelle à cet im- meuble.
6. Les cessions :
La cession à Vilogia de l’immeuble 28 rue Magenta à Pantin peut être envisagé au T3 2025 et la cession à I3F de l’immeuble 22 rue de l’Union à Bobigny pourrait être envisagée au mieux au T4 2025 si aucun aléa lié aux expulsions ne retarde le calendrier de libération de l’immeuble.
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III. COMPTE RENDU FINANCIER
Le budget global au 31 décembre 2024 est porté à 30 993 547 € au lieu de 30 426 434 € au 31 décembre 2023, soit une augmentation de 567 113 € qui n’est compensée que partiellement par l’augmentation ce qui conduit à une aggravation du déficit d’environ 400 K€.
Cette augmentation budgétaire significative est le résultat de l’évolution conjuguée des différents postes budgétaires à mesure que se précisent les coûts réels au vu de l’avancement opérationnel.
A l’échelle de la concession dans sa globalité ces évolutions sont les suivantes :
- Etudes préalables : + 46 € (diagnostics complémentaires concernant le 40 rue Victor Hugo principalement le poste gestion)
- Acquisitions foncières : quasi inchangé
- Travaux : - 89 K€ (suppression des injections au 40 Victor Hugo et des frais de dépollution au 13 rue Jules Auffret)
- Frais de gestion intercalaire : + 503 K€ (travaux d’urgence du 41 Charles Nodier et 40 Victor Hugo ; Impôts et taxes ; Frais de gardiennage)
- Relogement : - 37 K€ (accompagnement social 40 Victor Hugo) - Communication : - 5 K€
- Frais financiers : + 128 K€
- Conduite de projet : + 20 K€
- Ventes de charges foncières : -97 K€ (40 Victor Hugo)
- Subventions : + 256 K€ (40 Victor Hugo)
- Produits locatifs : + 2 K€
- Produits divers : + 6 K€
L’ensemble des évolutions budgétaires s’effectuent provoquent une augmentation du déficit d’un montant de 400 416 €, réparti comme suit entre villes (la différence de 180 € correspondant à des frais généraux non imputables à une ville en particulier) :
- Montreuil : + 229 504 € (lié au 40 rue Victor Hugo principalement) - Pantin : + 65 711 € (frais financiers et conduite de projet) - Pré Saint-Gervais : + 100 631 € (frais de gestion, conduite de projet et frais financiers)
- Noisy-le-Sec : + 4 750 €
Le montant de la participation du concédant augmente donc à hauteur de ce déficit. Cette augmentation conduit à un rééchelonnement du versement de la participation du concédant sur les 3 dernières années de la concession de manière à minimiser le poids des frais financiers.
Il convient de noter qu’un quatrième avenant devrait être régularisé en 2025 afin de prolonger la durée de la concession jusqu’en 2030 ce qui pourras conduire à un réexamen dudit échéancier de versement des participations.
L’analyse financière qui va suivre aura donc pour objet de constater et de commenter les évolutions budgétaires pour les différents postes du bilan, ainsi que les réalisations en
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dépenses et recettes pour l’exercice 2024 et indiquer le montant prévisionnel pour l’exercice 2025.
A. Analyse des charges entre l’EPPC au 31 décembre 2023 et l’EPPC au 31 décembre 2024 :
1. Etudes préalables :
Ce budget est porté à 726 563 € au lieu de 680 234 €, soit une augmentation de 46 329 € principalement liée aux diagnostics complémentaires induits par la situation du 40 rue Victor Hugo à Montreuil dont l’état structurel a justifié une évacuation en 2024.
Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à un montant de 48 680 € pour un total cumulé de 556 688 €.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées à 121 753 €. Elles correspondent à l’ensemble des diagnostics techniques qui seront réalisés notamment sur les immeubles acquis par la Soreqa et devant être démolis ou réhabilités par les maîtres d’ouvrages désignés.
1. Acquisitions de terrains et évictions :
Le budget est ramené à 19 596 833 € au lieu de 19 597 206 €, soit une diminution peu significative de 373 € due à des régularisations de frais de notaire.
Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à un montant de 525 562 €, pour un montant cumulé de 18 305 755 €.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées à 1 211 527 €. Elles correspondent coûts conjugués des expropriations du 7 rue Charles Infroit à Montreuil et du 13 rue Jules Auffret à Pantin.
2. Travaux (démolition et mise en état des sols) :
Le budget est ramené à 2 526 074 € au lieu de 2 615 002 €, soit une diminution de 88 927 €, liée principalement à la suppression des travaux d’injections au 40 rue Victor Hugo et des frais de dépollution au 13 rue Jules Auffret.
Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à un montant de 33 825 € pour total cumulé de 1 041 165 €.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées à 461 975 €.
3. Frais de maîtrise d’ouvrage (gestion intercalaire) :
Le budget est porté à 3 444 569 € au lieu de 2 941 297 €, soit une augmentation de 503 272 € du fait de l’allongement de la durée de portage pour certaines adresses (frais de gardiennage, impôts et taxes, charges de copropriété) et de travaux d’urgence réalisés au 41 rue Charles Nodier dans le cadre de travaux préparatoires à sa démolition.
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Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à un montant de 547 584 € pour total cumulé de 2 884 889 €.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées à 344 709 €.
4. Relogements :
Le budget est ramené à 1 158 039 € au lieu de 1 194 830 €, soit une diminution de 36 791 € correspondant à la baisse de l’estimation en accompagnement social prévu au 40 rue Victor Hugo à Montreuil.
Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à un montant de 105 845 € pour total cumulé de 865 979 €.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées à 254 733 €.
5. Frais divers : sans objet
6. Créances douteuses : sans objet
7. Loyers intercalaires : sans objet
8. Communication (et frais de publication pour enquêtes publiques) :
Le budget ramené à 9 747 € au lieu de 14 559 €, soit une diminution de 4 812 €.
Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à 4 188 €.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées à 5 000 €.
9. Frais financiers :
En 2016, la Soreqa a contracté auprès de la Société Générale un emprunt de 5,5 M€ nécessaire pour satisfaire une partie des besoins en trésorerie de l’opération. Cet emprunt, garanti par le concédant à hauteur de 80%, a été remboursé en 2020. Par ailleurs, un autre emprunt a été contracté en 2018 pour un montant de 11 M€ auprès de la banque Arkéa sur la base d’un taux fixe de 0,58% avec un remboursement de la totalité du capital emprunté fin 2024. Cet emprunt a également été garanti par le concédant à hauteur de 80%.
Compte tenu de la complexité des opérations, le calendrier de certaines reventes a été reporté. Afin de tenir compte de l’impact de ces recettes différées, des lignes de trésorerie ont été contractées et renouvelées depuis le 31 décembre 2020. Les autres besoins en trésorerie ont été couverts au moyen des ressources permises par la gestion mutualisée des
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trésoreries relevant des concessions d’Est Ensemble. Toutefois, le remboursement de l’emprunt en 2024 nécessitera de refinancer l’opération au moyen d’un nouvel emprunt estimé à 7 M€ dont la contractualisation est prévue pour le 1er semestre 2025.
Il est également rappelé que la conjoncture actuelle des marchés financiers conduit à une instabilité des taux d’intérêts dont les impacts budgétaires seront à apprécier au moment la contractualisation du nouvel emprunt. Ce sujet constitue un point d’alerte et de vigilance évoqué plus loin.
Le budget est porté à 641 635 € au lieu de 513 272 €, soit une augmentation de 128 363 €, étant précisé que ce budget devra être de nouveau être abondé en 2025 une fois les conditions précises du contrat de prêt connues (taux d’intérêt et durée d’amortissement).
Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à 144 178 € pour un total cumulé de 608 004 €.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées provisoirement à 29 506 €.
10. Conduite de projet :
Le budget est porté à 2 890 086 € au lieu de 2 870 034 €, soit une augmentation de 20 052 €. Toutefois, compte tenu de la consommation annuelle observée sur ce poste (223 K€ en 2023), du nombre d’année restant à courir et de la prolongation nécessaire de la concession jusqu’en 2030, ce poste nécessitera un abondement complémentaire significatif estimé entre 500 et 600 K€ lors du prochain avenant. Ce sujet fait également l’objet d’une alerte ci-après.
Les dépenses réalisées en 2024 s’élèvent à 191 308 €. Ce montant correspond au coût total de structure de la Soreqa en 2024 rapporté au prorata du temps passé sur la concession DILHI.
Les prévisions de dépenses au titre de l’année 2025 sont évaluées à 175 661 €.
A. Analyse des produits entre l’EPPC au 31 décembre 2023 et l’EPPC au 31 décembre 2024 :
1. Ventes de charges foncières :
Le budget est ramené à 4 160 680 € au lieu de 4 257 880 €, soit une diminution de 97 200 € tenant compte de l’évolution du projet d’aménagement au 40 rue Victor Hugo à Montreuil.
Le calendrier des cessions restant à intervenir est le suivant :
- 2025 : 22 rue de l’Union; 28 rue Magenta, 22 rue de l’Ermitage, 5 rue Rapatel, 7 rue Charles Infroit
- 2026 : 41 Nodier ; 49 rue Merlan
Accusé de réception en préfecture
093-219300084-20251223-09181225-DE
Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 CRACL arrêté au 31 décembre 2024
30/31
- 2027 : 26 rue du Pré St-Gervais (selon planning ANRU Sept Arpents), 40 Victor Hugo
- 2028 : 13 rue Jules Auffret
2. Ventes après travaux (Sans objet) :
3. Subventions :
Le budget est porté à 13 404 186 € au lieu de 13 148 147 €, soit une augmentation de 256 040 € liée à la mise à jour de la subvention RHI de l’ANAH attendue au 40 rue Victor Hugo compte tenu des surcoûts et de la baisse de charge foncière.
Le montant des subventions attendues par financeur est donc le suivant :
- ANAH : 7 807 412 €, augmentation de 256 040 €.
- ANRU : 5 596 774 € montant inchangé
Aucune subvention n’a été perçue en 2024.
Les subventions attendues en 2025 sont estimées à 5 236 498 €.
4. Loyers intercalaires :
Le budget est porté à 91 826 € au lieu de 89 826 €, soit une légère augmentation de 2 000 €.
Les recettes de loyers ou charges locatives perçues en 2023 s’élèvent à 22 730 €, correspondant au montant quittancé et étant souligné que les immeubles sous arrêtés d’insalubrité ou de péril ne permettent évidemment pas de percevoir des loyers.
En 2024, une régularisation en négatif est inscrite pour 54 672 € pour tenir compte des forts risques d’impayés.
5. Produits divers
Ce budget peu significatif est porté à 20 290 € au lieu de 14 433 € soit une augmentation de 5 857 €.
6. Participation du concédant au déficit de l’opération :
Au 31 décembre 2024, la participation du concédant est portée à 13 316 566 € au lieu de 12 916 150 €, soit une augmentation de 400 416 €, liée aux évolutions budgétaires évoquées plus haut. Cette augmentation ne tient pas compte de l’abondement nécessaire des postes frais financiers et conduite de projet qui devront intervenir en 2025 au regard de l’allongement de la durée de la concession et du plan de trésorerie. L’échéancier de
Accusé de réception en préfecture
093-219300084-20251223-09181225-DE
Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025 CRACL arrêté au 31 décembre 2024
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versement de la participation a été modifié en conséquence aux termes du présent CRACL mais pourra être reconsidéré lors du prochain avenant au TCA.
Le montant de participation versée en 2024 s’est élevé à 629 993 €.
Le montant de la participation proposée suivant un nouvel échéancier à intervenir s’élève à 1 000 009 € au titre de l’année 2025.
B. Evolutions futures de la concession (pour mémoire)
Il a été validé en comité de pilotage que les adresses 28 rue Magenta, 26 rue du Pré-St-Gervais à Pantin et 41 rue Charles Nodier au Pré St-Gervais sortiront du TCA DILHI pour intégrer le TCA des 4 chemins ou le TCA 7 arpents. Toutefois ces transferts ne pourront intervenir avant la cession de ces parcelles afin que les recettes foncières permettent de rembourser les emprunts contractés dans le cadre de cette concession.
C. Contentieux
Il n’existe à ce jour plus aucun recours pendant devant les Tribunaux Administratifs.
D. Points de vigilance :
L’attention est attirée une nouvelle fois sur les coûts prohibitifs pouvant être générés par les hébergements hôteliers dans certaines situations d’urgence ou en l’absence de logements relais.
L’attention du concédant est également appelée sur l’évolution très significative des taux d’intérêt relatifs aux emprunts bancaires. Le refinancement nécessaire de la concession impactera nécessairement le bilan de la concession par une augmentation des frais financiers en fonction du taux applicable au moment de la contractualisation de l’emprunt. La gestion mutualisée des trésoreries devrait en atténuer modérément l’impact.
La quantification du surcoût sera évaluée lors du prochain avenant au TCA.
Enfin, au regard de la consommation annuelle du poste conduite de projet qui s’élève entre 175 et 200 K€ par an, il conviendra au regard de l’évolution des calendriers opérationnels et de l’allongement nécessaire de la durée de la concession d’abonder ce poste d’un montant entre 500 et 600 K€ lors du prochain avenant.
E. Documents financiers de l’EPPC
a. EPPC
b. Plan de trésorerie
Cf. tableaux joints
Accusé de réception en préfecture
093-219300084-20251223-09181225-DE
Date de télétransmission : 23/12/2025
Date de réception préfecture : 23/12/2025