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Conseil Municipal - 2026 03 12 Annexe D2026 19 evaluation domaniale
Document publié le Jeudi 12 mars 2026 par la commune de Cournonterral.
Lien du pdf (Conseil Municipal - 2026 03 12 Annexe D2026 19 evaluation domaniale)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de l’Hérault
Pôle d’évaluation domaniale de l’Hérault
Adresse : 334 allée Henri II de Montmorency
CP Ville : 34000 MONTPELLIER
Courriel : ddfip34.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 06/03/2026
Le Directeur départemental des Finances
publiques de l’Hérault
à
MAIRIE de COURNONTERRAL
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Caroline BESER
Courriel : caroline.beser@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06.11.38.10.43
Réf DS: 29213868
Réf OSE : 2026-34088-08505
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain de grande superficie
Adresse du bien : Esplanade Helios 34660 Cournonterral
Valeur vénale : 1 250 850 € assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD Réf DS : 29213868
1 - CONSULTANT
Nom contact : M Alexis DARRAS
Fonctions contact : Directeur Génaral des Services
Numéro de téléphone : 06 86 48 18 10
Adresse courriel : alexis.darras@ville-cournonterral.fr
2 - DATES
de consultation : 05/02/2026
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 03/03/2026
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération : /
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 Réf DS : 29213868
3.3. Projet et prix envisagé
Cession à SA3M pour une opération mixte logements sociaux / Locaux associatifs publics / Maison France Services / logements libres.
La Commune est en négociation avancée avec ALTEMED (ACM pour le logement social et le BRS et SA3M et COGIM.
Cette cession constitue la phase 1 d'une opération plus vaste qui va comprendre tout le tènement foncier puis tout le périmètre PAPAG en collaboration avec Montpellier Méditerranée Métropole et l’Établissement Public Foncier d'Occitanie (EPF).
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Cournonterral est une commune française située dans le nord-est du département de l'Hérault, en région Occitanie. Cournonterral est membre de Montpellier Méditerranée Métropole. Cournonterral est une commune urbaine qui compte 7 359 habitants en 2023.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Terrain situé dans la zone urbanisée. Le terrain nécessitera le raccordement aux réseaux situés à proximité.
3 Réf DS : 29213868
4.3. Descriptif et surface des parcelles :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
COURNONTERRAL
BH 395
Esplanade Helios 34660
Cournonterral
145 m²
terrain
BH 397 868 m²
BH 398 342 m²
BH 428 610 m²
BH 429 43 m²
BH 519 3910 m²
BH 518 1767 m²
BH 432 385 m²
TOTAL 8070 m²
4.4. Descriptif
Le projet global avant division et viabilisation complète est le suivant :
4 Réf DS : 29213868
• RDC :
5 Réf DS : 29213868
• Étage :
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble :
Commune de Cournonterral
5.2. Conditions d’occupation :
Libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone UB 2-4 :
La zone UB 2 correspond à des polarités urbaines à l’échelle d’un quartier ou de plusieurs sous- quartiers. Elle se compose de secteurs denses à dominante d’immeubles collectifs. La mixité
6 Réf DS : 29213868
urbaine s’y exprime : habitat, activités compatibles avec l'environnement résidentiel et équipements utiles au fonctionnement collectif urbain.
6.2.Date de référence et règles applicables
La délibération du conseil de Montpellier Méditerranée Métropole du 16 juillet 2025 a approuvé le plan local d’urbanisme Intercommunal (PLUi) Climat de Montpellier Méditerranée Métropole.
La délibération a fait l’objet d’une réception à la Préfecture de l’Hérault, le 29 juillet 2025 pour contrôle de légalité et d’affichage de la délibération en cause.
La délibération a été publiée le 30 juillet 2025.
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La méthode d’évaluation par comparaison a été retenue. L’évaluation suivant la méthode par comparaison consiste à fixer la valeur vénale des biens, en fonction des prix de biens comparables, observés sur le marché immobilier local.
Dans la mesure où le terrain n‘est pas complètement viabilisé ni divisé, l’évaluation par la charge foncière ne peut être retenue.
7 Réf DS : 29213868
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché : Estimer un bien, Base Nationale de Données Patrimoniales.
Études réalisées à l’aide des applications : Estimer un bien, Base Nationale des Données Patrimoniales, Demande de Valeur Foncière.
L’étude de marché a été réalisée selon les critères suivants :
nature Terrains de grande superficie
Période 2022-2025
Périmètre 10 kms
Il ressort de ces critères après vérification des surfaces, nature et prix des biens dans les actes de cession, une sélection de 10 mutations pertinentes, présentées dans le tableau suivant.
8 Réf DS : 29213868
Il ressort une fourchette de prix allant de 89 €/m² à 294 €/m². La médiane étant de 154 €/m² et la moyenne de 136 €/m².
8.2 Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue :
La valeur vénale d’un immeuble doit être appréciée à l’aide de termes de comparaison, qui sont fournis par des transactions ayant pour objet des biens similaires.
Les termes de comparaison analysés portent sur des terrains de grande superficie situés dans un secteur géographique proche du bien objet de l’évaluation. Il ressort de cette analyse que les niveaux de prix observés varient sensiblement en fonction de la destination et du projet d’aménagement envisagés.
Ainsi, les terrains destinés exclusivement à de l’habitat libre présentent des valeurs unitaires plus élevées que ceux voués à accueillir des équipements publics, à l’image du terme de comparaison n°5.
Par ailleurs, le terme de comparaison n°10 correspond en partie aux parcelles objets de la présente évaluation. Ce bien a été acquis par la commune auprès d’un aménageur en 2023 pour un montant
9
N° Ref. Cadastrales Commune Adresse Prix total Prix/m² Nature Zone PLU
1 COURNONTERRAL 21/03/2025 2976 89 UC 4-4
2 LA SETEREE 21/03/2025 4092 98 UC 3-2
3 202//AN/324// PIGNAN IMP DU TOUAT 04/04/2023 2042 294 UC 3-6-a
4 88//AO/119// COURNONTERRAL 18/10/2022 5183 120 UC 3-4-b
5 JUVIGNAC LE PARC 27/10/2022 11472 140 UD 4-2
6 87//AP/13// COURNONSEC MAS DE BONNEL 19/12/2022 2258 155 UC 4-5
7 COURNONTERRAL 28/03/2022 2361 246 UC 4-4
8 88//BH/751// COURNONTERRAL 27/10/2022 2810 132 UC 2-5
9 123//BH/58// JUVIGNAC 05/08/2022 4329 116 UC 4-3
10 COURNONTERRAL LES JONCASSES 11/10/2023 5918 155 UB 2-4
Moyenne 154
Médiane 136
Service
enregistrement
Ref.
enregistrement
Date
mutation
Surface
terrain (m²)
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02
2025P10796
88//AH/208//
88//AH/152//
88//AH/207//
88//AH/206//
9119 F AV JEAN
JAURES 266 200 Terrain Nu non viabilisé vendu par un
particulier à un professionnel
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02
2025P08829
179//AL/127//
179//AL/130//
MURVIEL-LES-
MONTPELLIER 400 000 TAB vendu par un aménageur à un
promoteur
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02
2023P10869 600 000 TAB non viabilisé destiné à créer un
lotissement de maisons individuelles
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02
2022P19245
9119 F BEAULIEU
TUILERIE DE
BONNI
620 000
terrain nu non viabilisé vendu à un
aménageur dont une partie en zone
Naturelle inconstructible
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02
2022P19512
123//BO/315//
123//BO/209//
123//BO/210//
1 602 000
Trois parcelles de terrain sur lesquelles
se situent un terrain de football et un
bâtiment consistant en un vestiaire et
club house destinée à être aménagées
pour accueillir un lycée
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02
2022P25201 350 000 TAB non viabilisé acheté par un
professionnel
SPF
MONTPELLIER 1
3404P01
2022P06696
88//AA/359//
88//AA/360//
88//AA/358//
88//AA/363//
88//AA/361//
88//AA/362//
9010 F RUE DU
MOULIN 580 000
TAB acheté par un professionnel en vue
de réaliser un lotissement devant
comprendre quatre (4) lots à usage
d’habitation, sans logements sociaux.
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02
2022P20631
9121 F MAS DE
BLANGE 372 155
Vente d’un aménageur à un promoteur
d’une parcelle de terrain à bâtir portant le
numéro macro lot 226 dans le
lotissement les jardins d'Helios
SPF
MONTPELLIER 1
3404P01
2022P16025
VALAT DE LA
FOSSE 500 000
Vente d’une grande parcelle à un
particulier. Un partie du terrain est située
en zone non constructible.
SPFE
MONTPELLIER 2
3404P02 2023
P31279
88//BH/
519/397/398/429
/395/428
915 450 Acquisition par la commune auprès d’un aménageur. Réf DS : 29213868
de 155 € HT/m² HT. Au moment de la transaction, le terrain était classé en zone à urbaniser. Depuis l’entrée en vigueur du PLUi, il est désormais situé en zone UB2.
Il convient toutefois de préciser, comme l’a confirmé le consultant, qu’aucun aménagement n’a été réalisé sur ce terrain depuis son acquisition en 2023.
Le terrain objet de l’évaluation, d’une superficie supérieure à 8 000 m², doit donc être considéré comme un terrain situé en zone urbanisée mais demeurant non entièrement aménagé. En effet, son emprise foncière importante implique la réalisation préalable d’aménagements et de divisions foncières spécifiques avant toute valorisation opérationnelle même si les réseaux se situent en bordure.
Le projet envisagé prévoit par ailleurs une programmation mixte et variée comprenant notamment l’implantation d’une crèche, d’une maison des associations, d’un pôle médical, de locaux commerciaux, de terrains à bâtir ainsi que de logements collectifs (libres, intermédiaires et sociaux).
Cette valeur de 155 €/m² correspond en outre à la médiane des termes. Ce qui semble cohérent avec la mixité du projet.
Au regard de ces éléments, et en l’absence d’évolution physique ou opérationnelle du terrain depuis la transaction de 2023, la valeur retenue pour le terme de comparaison n°10 apparaît pertinente et peut être reconduite dans le cadre de la présente analyse.
Soit une valeur de 155*8070 m²= 1 250 850 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
L’évaluation aboutit à la détermination d’une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d’un prix. Le prix est un montant sur lequel s’accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 1 250 850 € HT.
La valeur vénale est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 1 125 765 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus haut sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour acquérir à un prix plus élevé.
10- DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
10 Réf DS : 29213868
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord (*) des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
(*) pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
11 Réf DS : 29213868
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
12
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.