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Déliberation - N 308 FONCIER Cession à HSA de l ensemble immobilier sis rue Neuve et rue Sainte Ursule Régularisation foncière
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025 par la commune de Bayonne.
Lien du pdf (Déliberation - N 308 FONCIER Cession à HSA de l ensemble immobilier sis rue Neuve et rue Sainte Ursule Régularisation foncière)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Consommateurs,
DSayonne* AIONA-PAYS BASQUE
COMMUNE DE BAYONNE
Département des Pyrénées-Atlantiques - Arrondissement de Bayonne
SEANCE DU CONSEIL MUNICIPAL DU 11 DECEMBRE 2025
DELIBERATION N° DE-2025-308
L'an deux mil vingt-cinq, le 11 décembre, le Conseil municipal dûment convoqué, s'est réuni l'Hôtel de ville, salle du conseil municipal, sous la présidence de Monsieur Jean-René ETCHEGARAY, Maire. La séance a été ouverte à 17h35.
Nombre de conseillers municipaux en exercice : 45
Présents : | | M. ETCHEGARAY, Mme DURRUTY, M. MILLET-BARBE, Mme LAUQUE, M. UGALDE, Mme HARDOUIN-TORRE, M. CORRÈGE, Mme LOUPIEN-SUARES, M. LACASSAGNE, Mme MARTIN- DOLHAGARAY ( à partir de la délibération DE-2025-264), M. LAIGUILLON, Mme CASTEL, M. ALQUIÉ, Mme MEYZENC, M. PARRILLA ETCHART, Mme DUHART, M. AGUERRE, Mme BRAU- BOIRIE, M. ARCOUET, Mme LARRÉ, M. SALANNE, Mme VOISIN, Mme MOTHES, M. ALLEMAN, Mme ZITTEL, Mme LARROZE-FRANCEZAT, M. ERREMUNDEGUY, M. SUSPERREGUI, M. BOUTONNET-LOUSTAU, Mme DELOBEL, M. DUZERT, M. ESTEBAN, Mme LIOUSSE, Mme DUPREUILH, M. ETCHETO, Mme BROCARD, Mme HERRERA LANDA, M. ABADIE, M. BERGÉ (jusqu'à la délibération DE-2025-285).
Absents représentés par pouvoir :
Mme MARTIN DOLHAGARAY à Jean-René ETCHEGARAY (jusqu'à la délibération DE-2025-263) ; Mme BISAUTA à M. AGUERRE ; M. PAULY à Mme VOISIN ; M. DAUBISSE à Mme MEYZENC ; M. SEVILLA à Mme HARDOUIN TORRE ; Mme CAPDEVIELLE à Mme HERRERA LANDA ; M. BERGE à M. ABADIE (à partir de la délibération DE-2025-286).
Absent(s) :
Mme BENSOUSSAN
Secrétaire :
M. SUSPERREGUI
Entendu le rapport de M LACASSA GNE,
OBJET: FONCIER - Cession à HSA de l'ensemble immobilier sis rue Neuve et rue
Sainte-Ursule - Régularisation foncière.
Par délibération du 16 octobre 2025, le Conseil municipal a approuvé le principe et les conditions de la résiliation des baux à construction puis des cessions au bénéfice d'Habitat Sud Atlantic (HSA), des ensembles immobiliers situés 24-26 rue Sainte Catherine, 13 rue Ulysse Darracq et 4 rue Neuve, 5-7 rue Sainte Ursule.
La concrétisation de ces opérations foncières nécessite au préalable, pour chacune, l'établissement d'une copropriété verticale afin de distinguer les logements, garages,
1
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20251211-25_12654-DE
Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 7) -
Dayonne BAIONA-PAYS BASQUE
caves faisant l’objet des cessions à HSA et les locaux à destination professionnelle ou commerciale, sis en rez-de-chaussée de chaque immeuble, que la Ville a souhaité conserver dans son patrimoine.
Lors des études réalisées par le géomètre, il est apparu que la résidence Ste Ursule a été construite sur deux unités foncières distinctes, à savoir les parcelles cadastrées BI 226, BI 227 et BI 230 appartenant à la Ville et la parcelle BI 284 propriété d'HSA.
Or, il n'est pas juridiquement possible de constituer une copropriété avec deux propriétaires distincts, rendant ainsi impossible la conclusion de la vente de l'immeuble par la Commune à HSA.
Un accord a donc pu être trouvé entre les parties afin de résoudre cette situation de la manière suivante :
- d'abord, interviendra la cession de l’ensemble immobilier dans sa totalité, avec y compris les locaux du RDC à usage professionnel ou commercial, laquelle sera assortie d'une clause d'engagement de rétrocession au bénéfice de la Commune par HSA de ces derniers locaux du RDC ;
- puis, sera établi un règlement de copropriété dans lequel HSA sera propriétaire de l'ensemble des lots ;
- enfin pourra intervenir la rétrocession par HSA au bénéfice de la Ville des 2 lots à usage commercial ou professionnel.
Cette cession de la totalité de l'immeuble interviendra au même prix que celui visé dans la délibération du 16 octobre 2025, à savoir un montant de 1 670 000 €. En effet, la cession en sus des locaux commerciaux interviendra à l'euro dans la mesure où ceux-ci n'ont pas vocation à rester dans le patrimoine d'HSA pour les raisons ci-dessus exposées.
Pour information, le pôle Domanial de la Direction Départementale des Finances Publiques a émis un avis de valeur vénale des locaux commerciaux d'un montant de
292 944 €, suivant avis du 08 juillet 2025.
L'acte de vente stipulera que l'acquéreur s'engage, dans un délai de six mois, à rétrocéder à la Ville de Bayonne, à l'euro symbolique, les deux locaux commerciaux du RDC.
Au regard des éléments ci-dessus exposés, il est demandé au Conseil municipal :
- d'autoriser Monsieur le Maire ou son représentant à signer les actes administratifs et/ou authentiques permettant la cession de la totalité de l'ensemble immobilier cadastré BI 226-BI 227-BI 230 au profit de Habitat Sud Atlantic, sur la base des
conditions ci-dessus relatées ;
- d'autoriser Monsieur le Maire ou son représentant à signer les actes administratifs et/ou authentiques permettant la rétrocession des locaux à usage professionnel ou commercial du rez de chaussée de l'immeuble cadastré BI 226-BI 227-BI 230 au profit de la Commune de Bayonne, sur la base des conditions ci-dessus relatées ;
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 _
LJayONnne BAIONA-PAYS BASQUE
- d'autoriser Monsieur le Maire ou son représentant à signer tous les documents ou pièces nécessaires à l'exécution de la présente délibération, qui s'avèreraient nécessaires pour l'exécution des présentes.
Ont signé au registre les membres présents.
Adopté à l'unanimité des suffrages exprimés
Abstention : 4, Mme HERRERA LANDA (avec mandat), M. ABADIE (avec mandat) Non-participation au vote : 6, M. BOUTONNET-LOUSTAU, M. DUZERT, Mme LIOUSSE, Mme DUPREUILH, M. ETCHETO, Mme BROCARD
Jean-René ETCHEGARAY
Maire de Bayonne
Par délégation du Maire
David Tollis
Directeur général des services
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20251211-25_12654-DE
Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
T FINANCES PUBLIQUES
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques
Pôle d’évaluation domaniale de PAU
8 place d’Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 08/07/2025
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
à
M. le Maire de Bayonne
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Jean-Yves AMYOT
Courriel : jean-yves.amyot@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 59 82 29 06
06 20 16 34 67
Réf DS: 25054432
Réf OSE : 2025-64102-49200
AVIS DU DOMAINE SUR L’INDEMNITE DE RÉSILIATION DE BAIL A CONSTRUCTION
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Logements, garages et commerces
Adresse du bien : 4 rue Neuve et 5-7 rue Sainte-Ursule, 64100 Bayonne
Valeur : Indemnité de résiliation à verser au preneur : 280.000 €
(des précisions sont apportées au paragraphe @ détermination de la valeur A)
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Fabienne BAYLE
2 - DATES
de consultation :
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération : Résiliation de bail à construction
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire.
3.3. Projet et prix envisagé
En vue de la cession à HSA, la commune souhaite connaître le montant de l'indemnité pour procéder à la résiliation anticipée du bail à construction conclu en date des 06 et 09 mai 1988, avec un acte rectificatif du 26 août 1988, pour une durée de 40 ans (échéance le 8 mai 2028), consenti par la Ville de Bayonne à HSA et portant sur l'ensemble immobilier situé 4 rue Neuve et 5-7 rue Sainte Ursule.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 -Ursüle F1
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a
Cu
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Quartier de la Gare
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie (m²) Nature réelle
Bayonne BI 226 171
Bayonne BI 227 249
Bayonne BI 230 92
Total 512 m²
4.4. Descriptif
Ensemble immobilier composé de 16 logements, avec 3 garages et 2 locaux commerciaux en rez-de- chaussée. L’immeuble a été construit en 1989 selon le cadastre.
Selon le consultant, les travaux suivants ont été effectués par le bénéficiaire du bail:
-Ravalement de façades terminés le 19 juillet 2022
-Travaux de rénovation des installations électriques terminés le 03 mai 2022.
4.5 Surface du bâti
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Date de réception préfecture : 15/12/2025 LONOTET SIT A OSAEINP ENT
PROGRAMME BAYONNE ST URSULE I! (Bail à réhabilitation 5,7 rue Ste Ursule et 4 rue Neuve)
STE URSULE |!
STE URSULE Il
A LOCAL &
RUE STE URSULE RUE STE URSULE Il
[RUE STE URSULE IRUE STE URSULE 11 |
1]MISE A DISPOSITION ASSOCIATION 58.00 RDC 2]LOCAL COMMERCIAL | 44.00]
Logements : Surface habitable de 1061 m² (T2 : 375 m², T3-T4 : 686 m²)
3 garages d’une surface de 19 m², 20 m² et 21 m² selon le cadastre.
Locaux commerciaux : 102 m²
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Propriétaire : Commune de Bayonne
Bail à construction consenti par la Commune de Bayonne à HSA (ex OPMHLM) suivant contrat en date des 06 et 09 mai 1988, et attestation rectificative du 26 août 1988, pour une durée de 40 années à compter du 09 mai 1988 (échéance le 08 mai 2028).
5.2. Conditions d’occupation
Loué
Les locaux sont évalués libres pour la présente évaluation.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone UAp du PLU en vigueur
6.2.Date de référence et règles applicables
La zone UAp recouvre la partie la plus ancienne du quartier Saint-Esprit, dont l’intérêt historique, architectural et urbain est à préserver.
Le bâti y est majoritairement édifié à l’alignement et en ordre continu.
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Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 2023 janvier-décembre 415347 409798 386792 4550,00
2024 janvier-décembre 379135 3791,35 3791,35 3791,35
Synthèse 4081,05 4000,00 3791,35 4550,00
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode @ prorata temporis A
Dans le cadre de cette méthode, qui ne fait pas appel au principe d'actualisation d'une valeur future, la valeur des constructions seules définie à la date de la rupture est répartie prorata temporis entre le bailleur et le preneur.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
1-Détermination de la valeur de l’ensemble immobilier (terrain d’assise et constructions).
Recherche de transactions récentes de T2 dans un secteur proche :
Recherche de transactions récentes d’appartements T3 et T4 dans un secteur proche :
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Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 Synthèse des prix de la sélection
Prix du m2(€) - Surface utile
Année Période
Moyen Médian Minimum Maximum
2023 juin-décembre 3779,72 377972) 3779.72 3779,72
2024 janvier-décembre 391683 4167,39 308947 4493.63
2025 janvier-juin 2800,00 2800,00 2800,00 2800,00
Synthèse 3666,04 377972 2800,00 449363
Synthèse des prix de la sélection
Prix unitaire
Année Période
Moyen Médian Minimum Maximum
2022 juin-décembre 15000,00 15000,00 15000,00 15000,00
2023 janvier-décembre | 27500,00 27500,00 27500,00 27500,00
2024 janvier-décembre | 26800,00 28000,00 20000,00 32400,00
Synthèse 24580,00 27500,00 15000,00 32400,00
Synthèse des prix de la sélection
Prix du m2(€) - Surface utile
Année Période
Moyen Médian Minimum Maximum
2022 juin-décembre 2687,19 250602 250000 3055,56
2023 janvier-décembre 314857 314857 260149 3695,65
Synthèse 2871,74 2601,49 2500,00 3695,65
Recherche de transactions récentes de garages dans un secteur proche :
Recherche de transactions récentes de locaux commerciaux et professionnels dans un secteur proche :
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Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 Synthèse des prix de la sélection
Prix du m2(€) - Surface utile
Moyen Médian Minimum
2021 mars-décembre 844,52 844,52 692,31
Année | Périod
2022 janvier-décembre 607,41 607,41 607,41
2023 janvier-décembre 74286 742,86 742,86
Synthèse 759,83 717,59 607,41
Maximum
996,73
607,41
742,86
996,73
-T2 :
On retiendra le prix moyen de 4081 €/m².
Valeur vénale estimée : 375 m² X 4081 € = 1.530.375 €
-T3-T4 :
on retiendra le prix moyen de 3666 €/m².
Valeur vénale estimée : 686 m² X 3666 € = 2.514.876 €
-Garages :
On retiendra le prix moyen de 24.580 € par garage.
Valeur vénale estimée : 24580 € X 3 = 73.740 €
-Locaux commerciaux :
On retiendra le prix moyen de 2872 €/m².
Valeur vénale estimée : 102 m² X 2872 € = 292.944 €
On appliquera un abattement de 10 % à l’ensemble pour vente en bloc.
Valeur vénale estimée de l’ensemble immobilier :
(1.530.375 + 2.514.876 + 73.740 + 292.944) X 0,90 = 3.970.742 € arrondi à 3.970.000 €
2-Détermination de la valeur du terrain immobilisé :
Le secteur étant dense, il n’y a pas de termes de comparaison de terrains à bâtir nus ou encombrés dans un secteur proche.
Recherche de mutations de terrains à bâtir nus sur un secteur plus élargi :
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Date de réception préfecture : 15/12/2025 ts - x = validation | STE lee Ref. enregistrement, Fr : Lee ln tel Adresse Date mutation hrs œ duo æ È a
Cadastrales ete Tes tte ge else terrain (m*°) Qubi |
EE ss . CUT
Prix total | Prix/m*
6404P03 2021P07391 24//CH/3871// 25/12/2021 450 000
24//CH/383//
Les termes de comparaison sont situés sur Bayonne et Anglet, dans des zonages moins denses (UB, UC)
Le terrain est dans un quartier dense d’habitat continu. On retiendra le prix moyen de 760 €/m².
La valeur du terrain d’assiette, qui est, à la fois, encombré et indisponible ou immobilisé, correspond à la valeur du terrain nu et libre (valeur pleine du terrain) diminuée d’un abattement proportionnel à la nature de la construction, l’importance de l’immobilisation et à l’encombrement du terrain d'assise.
Un abattement de l’ordre de 40 % est traditionnellement appliqué à une parcelle densifiée à hauteur des possibilités données par le PLU, par un immeuble en bon état au niveau du gros oeuvre.
Valeur vénale estimée du terrain immobilisé : 760 € X 0,6 X 512 m² = 233.472 € arrondi à 230.000 €
3-Détermination de la valeur des constructions seules :
La valeur des constructions seules à la date de la rupture est donc égale à la valeur d'ensemble diminuée de celle du terrain encombrée. Elle est ensuite répartie prorata temporis entre le bailleur et le preneur.
Valeur estimée des constructions seules : 3.970.000 – 230.000 = 3.740.000 €
8.2. Valeur des droits du preneur à la date de rupture
La valeur des droits du bailleur sur les constructions seules a la date de rupture est égale à :
valeur des constructions seules X durée du bail écoulée/ durée initiale du bail
Durée du bail écoulée : 37 années et 2 mois, arrondi à 37 années.
Durée initiale du bail : 40 ans.
Soit : 3.740.000 € X 37/40 = 3.459.500 € arrondi à 3.460.000 €
Les droits du bailleur sur les constructions seules sont d’un montant de 3.460.000 €
La valeur des droits du preneur est déterminée par différentiel entre la valeur pleine du bien considéré et les droits du bailleur sur ce bien.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20251211-25_12654-DE
Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 La valeur des droits du preneur à la date de rupture est égale à :
Valeur pleine des constructions seules - droits du bailleur sur ces constructions.
Soit 3.740.000 – 3.460.000 = 280.000 €
9 - DÉTERMINATION DE L’INDEMNITE DE RESILIATION DE BAIL EMPHYTEOTIQUE
L’indemnité à verser au preneur est arbitrée à 280.000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
Marie-Françoise EVEN
Inspectrice Divisionnaire des Finances
Publiques
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Accusé de réception en préfecture
064-216401026-20251211-25_12654-DE
Date de télétransmission : 15/12/2025
Date de réception préfecture : 15/12/2025 D".
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Accusé de réception en préfecture 064-216401026-20251211-25_12654-DE Date de télétransmission : 15/12/2025 Date de réception préfecture : 15/12/2025