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unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 24483 Annexe
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 30448 CRAC 2021 LAVALDUC V2
Document publié le Mardi 25 octobre 2022
Lien du pdf (unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 30448 CRAC 2021 LAVALDUC V2)
Thèmes du document : Eau et assainissement, Aménagement du territoire, Banque,
1
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
CRAC 2021 – CONVENTION PUBLIQUE D’AMENAGEMENT DE LA ZAC LAVALDUC
OPERATION METROPOLE AIX MARSEILLE PROVENCE
SITUEE A FOS-SUR-MER
AMENAGEUR : SPL SENS URBAIN
Préambule
Le contexte de la création de l’opération ZAC LAVALDUC
1- Rappel des données administratives
a. Historique de la ZAC
b. Historique de la Concession d’aménagement
c. Missions du concessionnaire
2- Composition foncière
a. Superficie des terrains dans l’emprise concédée
b. Superficie des terrains à commercialiser
c. Superficie des terrains restant à céder
3- Réalisation du programme d’aménagement
4- Eléments financiers
a. Contexte et perspectives d’évolution
b. Bilan et trésorerie
c. Financements
d. Honoraires de l’aménageur
5- Poursuite de l’aménagement
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 2
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
Préambule
Le présent document est établi en application de l’article 15 de la convention publique d’aménagement (CPA) par délibération n°585/15 du 15/12/2015 entre la Métropole et la SPL ADOP.
La SPL ayant changé de dénomination par décision de son Assemblée Générale du 25/06/2018, s’intitule désormais SENS URBAIN.
Le contexte de la création de l’opération ZAC LAVALDUC :
Créée en 1969, la Zone Industrialo-Portuaire (ZIP) de Fos-sur-Mer a entraîné une dynamique économique hors ZIP, sur le territoire notamment de la commune
de Fos-sur-Mer, avec une progression constatée d’activité de maintenance, de sous-traitance et de service liés à l’activité de la ZIP. Afin d’organiser et
permettre l’implantation de ces entreprises, le SAN Nord Ouest Etang de Berre a créé la ZAC Lavalduc.
Après la suppression de l’EPAREB, l’initiative et la compétence de la ZAC reviennent au SAN Ouest Provence le 24/12/2001.
Puis, à la suite de la création de l’Etablissement Public d’Aménagement et de Développement Ouest Provence (EPAD), une Convention Publique
d’Aménagement est notifiée le 13/08/2003 par le SAN Ouest Provence à l’EPAD Ouest Provence, lui conférant la poursuite de la réalisation de la ZAC Lavalduc.
Cette convention, d’une durée de 10 ans a été prorogée par avenants pour une durée de 13 ans. Par la suite, la Convention Publique d’Aménagement et ses
avenants ont été transférés à la SPL ADOP, devenue SENS URBAIN, le 01/01/2016 en vue de poursuivre l’opération d’aménagement de la ZAC Lavalduc.
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 3
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
1- Rappel des données administratives
a. Historique de la ZAC Lavalduc
La vocation de la zone est le développement d’activités artisanales, commerciales, de bureaux et de services, pour un total de 120 000 m² de surface de plancher.
La création de la ZAC Lavalduc sur la commune de Fos-sur-Mer est intervenue par arrêté préfectoral en date du 22/06/1990 à l’initiative de l’EPAREB dans le cadre de sa mission d’aménageur de la Ville Nouvelle des Rives de l’Etang de Berre.
Le Dossier de Réalisation, comprenant le Programme des Equipements Publics et le Plan d'Aménagement de la ZAC Lavalduc, a été approuvé par arrêté préfectoral en date du 11/10/1991.
Suivant le décret n°2001-1383 du 31/12/2001, l'EPAREB a été dissout et suivant l’arrêté préfectoral en date du 12/03/2002, le périmètre de l’Opération d’Intérêt National de la Ville Nouvelle des Rives de l’Etang de Berre a été supprimé conférant ainsi l’initiative et la compétence de la ZAC Lavalduc au SAN Ouest Provence.
Un arrêté préfectoral en date du 24/12/2001 a modifié l’arrêté de création de la ZAC pour indiquer que son aménagement sera confié à une SEM ou à un établissement public par une convention publique d’aménagement en application de l’article R.311.6 du Code de l’Urbanisme.
Par délibération en date du 26/06/2002, le SAN a décidé en application des dispositions des articles L.300-4 et R.311-6 du Code de l'Urbanisme de confier à l’EPAD, la poursuite de la réalisation de la ZAC Lavalduc par le biais d’une Convention Publique d’Aménagement, dont le présent Compte Rendu Annuel au Concédant fait référence.
b. Historique de la Concession d’aménagement
Par délibération en date du 26/06/2002, le SAN a décidé en application des dispositions des articles L.300-4 et R.311-6 du Code de l'Urbanisme de confier à l’EPAD, la poursuite de la réalisation de la ZAC Lavalduc dans le cadre d’une convention publique d’aménagement (CPA) notifiée le 13/08/2003.
En suivant, a été confié :
- l’avenant n°1 à la Convention Publique d’Aménagement, approuvé par délibération n°884/08 du 17/12/2008, portant sur les conditions de rémunérations et de prises en charge du coût des prestations.
- Avenant n°2 à la Convention Publique d’Aménagement, approuvé par décision n°321/12 du 27/04/2012, prorogeant la durée de la convention à 16 ans, soit une fin au 13/08/2018.
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 4
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
- Avenant n°3 à la Convention Publique d’Aménagement, approuvé par délibération du 24/11/2015, prorogeant d’une durée de 3 ans la date d’expiration, soit jusqu’au 13/08/2021.
La création de la Société Publique Locale Aménagement Développement Ouest Provence (SPL ADOP) a été menée par délibérations n°448/15 du 22/10/2015 de Ouest Provence, n°59/2015 du 06 novembre 2015 de la Commune de Cornillon-Confoux, n°221/2015 du 12/11/2015 de la commune de Miramas et n°178/2015 du 16/11/2015 de la Commune de Fos-sur-Mer.
En suivant, un avenant n°4 à la Convention Publique d’Aménagement, approuvé par délibération n°585/15 du 17/12/2015 qui prend effet à compter du 01/01/2016, a permis le transfert de la Convention Publique d’Aménagement et de ses avenants, à la SPL Aménagement Développement Ouest Provence (ADOP), nouvel aménageur.
Un avenant n°5 à la Convention Publique d’Aménagement, approuvé par délibération URB 026-2196/17/BM du 13/07/2017 de Aix Marseille Provence Métropole a permis d’augmenter le seuil d’emprunt autorisé, le portant à hauteur de 3 500 000€.
Un avenant n°6 à la Convention Publique d’Aménagement, approuvé par délibération URB 026-3467/18/BM du 15/02/2018 de Aix Marseille Provence Métropole a permis de prolonger la durée de la convention afin de finaliser la phase de commercialisation, portant la date de clôture au 13/08/2026.
c. Les missions de l’aménageur
Le contrat de concession d’aménagement encadre les missions de l’aménageur : - Maitrise d’ouvrage de la réalisation des équipements d’infrastructures. Contrôle et la coordination de la réalisation des équipements mis à la charge des autres bénéficiaires de cessions, locations ou de concessions d’usage des terrains. Récemment, en 2019 et 2020 ont été engagés les travaux d’amélioration de redynamisation (circulation, signalétique, stationnement), d’aménagement de la partie centrale (terrassement, VRD, paysage).
- Réalisation de toutes les études opérationnelles nécessaires, proposer des modifications de programme qui s’avéraient opportunes assorties des documents financiers prévisionnels correspondants. A cet effet, l’aménageur a proposé en 2018 une nouvelle tarification de vente afin de rejoindre l’équilibre du bilan opérationnel et ce au regard de modification d’aménagement de la partie centrale de la zone, approuvé en novembre 2019.
- Tenue à jour des documents comptables, de gestions faisant éventuellement apparaitre les difficultés, la situation de trésorerie, négocier et contracter les moyens de financement les plus approprié. A cet effet, le concédant n’ayant pas accordé d’avance de trésorerie à la date du transfert de la concession entre l’Epad et la SPL, un emprunt a été recherché et contractualisé en 2018. Un complément de trésorerie, soutenu par le concédant en 2021 a permis d’assurer le ralentissement de commercialisation lors de la crise sanitaire.
- Commercialisation des terrains ; cette mission recouvre l’ensemble des démarches assurées par l’aménageur pour satisfaire à ses obligations en matière de recettes : accueil et conseil des acquéreurs potentiels, cession des terrains, préparation et passation de tous actes nécessaires. A cet effet, pour percevoir les recettes de cessions des terrains, la SPL traite la cession des terrains restant à vendre par application des tarifs de vente approuvés
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 5
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
en 2018. En sus de sa mission de commercialisation, le concédant demande à l’aménageur de conduire les transactions entre privés afin de rédiger les conventions de mise en œuvre et les conventions de participations, ainsi qu’émettre un avis sur les autorisations de construire des transactions privées.
2- Composition foncière
a. Superficie des terrains dans l’emprise concédée
La superficie totale de l’emprise concédée est d’environ 24 hectares ; elle correspond au périmètre de la ZAC. Le droit à construire, tel que précisé dans le
dossier de réalisation est de 120 000m² de SHON.
b. Superficie des terrains commercialisés
Dans un premier temps, lorsque l’EPAREB a été aménageur de 1990 à 2002, une partie des terrains a été commercialisée à raison de 22 494m² de surface
foncière et de 13 134m² de SHON autorisée.
LOT/SECTEUR N° PARCELLE SURFACES SHON AUTORISEE
25 B2316 4596 2758
1 B2357 1425 512
2 B2302 1536 922
3 B2366 1458 875
4 B2496 1204 722
6 B2369 1200 700
7 B2617 1005 603
8 B2756 1000 600
31 B2491 4200 2520
15 B3153 et B3154 4870 2922
22 494 m² 13 134 m²
Après attribution de la Convention Publique d’Aménagement, les terrains restant à aménager et à commercialiser ont été cédés à l’EPAD ; ainsi en date du
27/01/2003 et du 22/12/2003, les acquisitions foncières auprès de l’EPAREB, ont été réalisées pour un montant de 1 186 107 €, puis en date du 05/08/2010
une deuxième partie des parcelles restantes ont été cédées pour un montant de 254 687€.
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 6
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
Dans un deuxième temps, l’EPAD, devenu aménageur jusqu’au 31/12/2015, a poursuivi la commercialisation des terrains, et a cédé 113 487m², correspond à
une SHON/SDP de 44 719m² pour un montant de 3 972 805€HT. Il est à noter qu’en 2015, 2ha10a00ca ont été cédés par le SAN Ouest Provence à l’EPAD pour
un montant de 630 000€. Cette parcelle, B2802 – lot 24, devait accueillir initialement le Centre Technique Municipal.
Dans un troisième temps, lors du transfert de la Convention Publique d’Aménagement à la SPL ADOP, le 01/01/2016, la surface du foncier encore disponible
et propriété de l’EPAD était 6ha03a05ca. Par acte authentique en date du 14/02/2016, la cession a eu lieu pour un montant de 1 537 298 €HT entre aménageurs
(EPAD à SPL ADOP).
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 ZAC LAVALDUC
LC] TERRAINS RESTANT LIBRES AU 01.01.2016
= TERRAINS SOUS PROMESSE AU 01.01.2016
Mi] TERRAINS COMMERCIALISES AU 01.01.2016
PERIMETRE ZAC ET CPA
7
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 8
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
2 003
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SCI GEDI 5 B2781 31 DECEMBRE 2003 1400 600 42 686,00
1 400 600 42 686,00
2 004
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SCI CARAL 10 B2783 31 MARS 2004 1100 500 33 359,00
SAN 51 B2801 26 AVRIL 2004 2450 1000 41 771,00
SCI HATSIE
FLATSIE B1 B2778 18 MAI 2004 1102 600 33 539,00
SAN 23 B2812 20 JUILLET 2004 29036 5000 398 386,00
SAN (RACHAT EN
2015 PAR L'EPAD) 24 B2802 20 JUILLET 2004 21000 416 220,00
SCI LE RECIT 9 B2782 30 SEPTEMBRE 2004 1100 500 33 539,00
SCI LA
SALICORNE B2 B2777 15 DECEMBRE 2004 2096 1050 63 907,03
36 884 8 650 1 020 721,03
2 005
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
GUY BELLES 37 B2836 4 FEVRIER 2005 1540 600 53 935,00
AIT AMER 46 B2796 4 FEVRIER 2005 1300 600 39 637,00
SCI L'OLIVIER 22 B2820 19 MAI 2005 2400 1200 84 000,00
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 9
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
SBME 39 B2789 19 MAI 2005 1300 600 39 637,00
GENIE CIVIL
PHOCEEN 21 B2819 23 JUIN 2006 2443 1220 85 505,00
SCI 3G 11 +12 B2784 29 SEPTEMBRE 2005 4491 2000 160 370,00
LOZANO 47 B2797 29 SEPTEMBRE 2005 1275 600 44 625,00
MGHACHOU 50 B2800 28 SEPTEMBRE 2005 3101 1500 94 549,49
SCI CAURIA 6 BIS B2780 22 DECEMBRE 2005 200 0 6 098,00
18 050 8 320 608 356,49
2 006
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SZAMBURSKI 49 B2799 9 FEVRIER 2006 2265 1500 79 275,00
SCI LES ATOLLS 41 B2791 30 MARS 2006 1300 600 39 637,00
GACCIA 42 B2792 25 AVRIL 2006 1300 650 39 637,00
FERNANDEZ 20A B2887 25 AVRIL 2006 1200 400 42 000,00
SCI MELODIE 2 38 B2788 7 JUIN 2006 1300 650 45 500,00
AZEMARD A B2835 26 SEPTEMBRE 2006 3359 800 90 000,00
NICASTRO 43 B2793 13 OCTOBRE 2006 1300 650 39 637,00
MARQUET 40 B2790 13 OCTOBRE 2006 1300 600 41 282,00
HIVET 34 B2894 30 OCTOBRE 2006 2529 1200 88 515,00
AFPE 15D B2905 23 NOVEMBRE 2006 1250 625 47 500,00
17 103 7 675 552 983,00
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 10
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
2 007
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SCI TOUITOU 20 B2889 9 FEVRIER 2007 2238 1000 71 616,00
SCI ANATHIE 15A B2902 9 FEVRIER 2007 1238 550 41 800,00
SCI MSBT 19 B2886 9 FEVRIER 2007 1200 600 45 600,00
SCI LE PLEIN SUD 33B B2897 31 MAI 2007 1882 900 71 516,00
SCI FANIRIS 34B B2893 5 JUIN 2007 2235 1100 84 892,00
SCI SYMPHONIE 32 B2900 11 SEPTEMBRE 2007 1532 750 58 215,99
SCI GALIA 33 B2895 2 OCTOBRE 2007 1100 550 41 800,00
SCI LEALISA 19A B2888 24 OCTOBRE 2007 2398 1000 91 124,00
13 823 6 450 506 563,99
2 008
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SCI MQLT 45 B2795 8 JANVIER 2008 1300 650 55 900,00
SCI SELDA 34A B2892 22 JANVIER 2008 1740 850 60 900,00
SCI DANA 15C B2904 22 JANVIER 2008 1250 800 50 000,00
SCI LA BROCHE 48 B2798 7 FEVRIER 2008 2268 1134 97 524,00
SCI JPME 35C B2891 10 JUIN 2008 2110 1060 80 180,00
SCI TRILONA 14 B2906 13 OCTOBRE 2008 2196 1100 67 200,00
10 864 5 594 411 704,00
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 11
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
2 009
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SUDELECT 44 B2794 27 FEVRIER 2009 1400 650 65 000,00
SCI MAPELLI 13A B2909 26 MARS 2009 4630 2300 138 900,00
SCI FLNA 32A B2899 1 JUILLET 2009 1075 500 53 750,00
SCI MPPC 15B B2903 1 JUILLET 2009 1250 650 81 250,00
BENOIT 52 B2970 29 SEPTEMBRE 2009 1294 500 64 700,00
SCI PROVENCE B B2779 30 SEPTEMBRE 2009 2013 1000 90 585,00
11 662 5 600 494 185,00
2 011
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SCI SBT 33A B2896 13 AVRIL 2011 1075 500 80 625,00
1 075 500 80 625,00
2 015
BENEFECIAIRE LOT/SECTEUR N° PARCELLE DATE DE L'ACTE AUTHENTIQUE SURFACES SHON AUTORISEE RecHT
SCI EDDEN 16-4 B3139 12 JANVIER 2015 847 450 59 290,00
SCI REMI CAMILLE 16-9 B3144 17 DECEMBRE 2015 964 480 106 040,00
SCI QUENFLOSA 16-7 B3142 31 DECEMBRE 2015 815 400 89 650,00
2 626 1 330 254 980,00
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 12
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
L’avancement des commercialisations des terrains en date du 31/12/2021 est indiqué dans le tableau suivant, et ce en référence aux numérotations des lots
selon le plan ci-dessous :
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022 13
ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
LOT Parcelle Surface m² Date
signature
réservation
Date
signature
PUV
Date vente Prix de vente HT Acquéreurs n°CCCT CCCT
date d'approbation
par AMP
SDP autorisée
m² Précisions
VENDU EN 2017 16-10 B3145 1034 07/07/2017 144 760,00 € SCI MELOU 42/16 26/10/2016 517 Ent BATI SERVICE: activité de maconnerie et logement de 52B B2885 77 31/05/2018 03/04/2019 7 058,69 € SCI G-PAIRE 18/139/CM 31/08/2018 0 régularisation d'une bande foncière
16.1 et 16.2 B3136-3137 1909 25/05/2018 29/08/2019 150 623,14 € SCI LEVOA 66/15 07/09/2015 955 Ent RONALEV : fabrication matériel de levage, batiment livré en 2020
16.7B B3141 -3142 1630 19/03/2019 24/09/2019 70 000,00 € SCI QUENFLOSA 19/109/CM 14/05/2019
971 (dont 400
déjà octroyé sur
le 16.7)
Ent DIMAPOSE : extension d'activité - systéme portes et
isolations Coupe feu, batiment livré en 2020
16.3 B3138 936 11/01/2019 29/04/2019 26/05/2020 131 040,00 € SCI GMJC 19/118/CM 20/05/2019 465 Ent FERAUD : électricien plombier et logement de fonction, batiment livré en 2020
18 B3311 6100 18/01/2019 30/04/2019 19/05/2020 451 000,00 € SCI ROUSSETTE 19/110/CM 14/05/2019 3050 Ent ATSI : organisme de formation industrielle, batiment livré en 2021
13D B3317 1910 15/01/2019 14/06/2019 15/07/2020 178 280,00 € SCI WG 19/128/CM 07/07/2019 955 Ent WELDING GROUP : serrurerie chaudronnerie, batiment en cours de construction
32B B3313 1305 05/07/2019 29/01/2020 30/11/2020 182 700,00 € SCI SEDS 19/278/CM 15/01/2020 652 Ent RICHARD : plaquiste peintre et logement de fonction et atelier de location (matériel pêche), batiment livré en 2021
VENDUS EN 2019
VENDUS EN 2020
16.8 B3143 1135 23/01/2019 25/06/2019 10/06/2021 116 720,00 € SCI REMI CAMILLE 19/127/CM 07/07/2019 550
Ent DAVID FUITES : recherche de fuites sur réseaux enterrés, et
bureau en location (esthétique), batiment en cours de
construction
19.2a B3349 1962 10/01/2020 10/09/2020 08/06/2021 182 270,00 € SCI FC IMMOBILIER 20/092/CM 03/07/2020 981 Ent AC2E : electricité industrielle, batiment en cours de construction
25C B3338-3339 1200 13/09/2019 12/06/2020 29/06/2021 132 000,00 € SCI JB AVEN 20/106/CM 04/08/2020 1200 Ent JK AUTO : entretien mécanique et FAP et location bureau atelier, batiment en cours de construction
27A B3344 878 08/09/2020 29/03/2021 04/10/2021 122 920,00 € F LOMBARDO 27/307/CM 14/02/2020 440 Ent DEPAN ELEC : electricité climatisation et photovoltaique et logement de fonction, batiment en cours de construction
13C B3324-3322-3319- 3315-3326 2381 30/11/2018 10/12/2020 prévision 2023 213 770,00 € 20/306/CM (lot 11B) 14/12/2020 1000
projet d'atelier entretien de véhicules de locations
13B1 partie B3318,B3321 1925 12/03/2021 30/07/2021 prévision 2023 162 775,00 € projet d'atelier et bureaux activité electricité
13B2 partie B3318 962 11/03/2021 10/11/2021 prévision 2022 134 680,00 € projet de cabinet d'osthéopathie et logement de fonction, permis en cours d'instruction
16.5 B3140 900 30/11/2018 19/03/2019 prévision 2023 87 000,00 € 19/115/CM 17/05/2019 450 projet d'entretien de vehicules, permis attribué
17 B3309 1880 20/10/2020 16/02/2021 prévision 2023 176 600,00 € 20/312/CM 21/12/2020 1300 projet d'atelier mécanique auto, de restaurant et pôle service, permis en cours d'instruction
19.2b B3350-3331 1913 16/01/2020 25/09/2020 prévision 2022 178 910,00 € 21/716/CM 26/07/2021 950 projet de concession d'engins du BTP, permis en cours d'instruction
20 B3333-3335-3341- 3346-3347 8235 10/09/2020 03/02/2021 prévision 2023 564 400,00 € 20/287/CM 19/11/2020 4600 projet de stockage et atelier de constructeur sols sportifs et de padel
25A B3336 599 01/02/2021 24/08/2021 prévision 2022 83 860,00 € 21/414/CM 30/03/2021 300 projet d'entretien de véhicules de collections, permis en cours d'instruction
27B B3343 503 11/02/2021 15/06/2021 prévision 2022 50 300,00 € 21/696/CM 26/07/2021 250 projet d'atelier et bureau de société d'entretien, permis en cours d'instruction
27C B3342 503 14/12/2020 21/05/2021 prévision 2022 50 300,00 € 21/027/CM 23/02/2021 250 projet ateliere et bureaux d'électricien industriel et maintenance, permis en cours d'instruction
LIBRE 50A B3288 1500 prévision 2024
TOTEM (28) B3348-3330 et partie B3340 6794 prévision 2023/25 605 000,00 € bureaux, coworking, espaces de services partagés
PLOTS (22 23 24) partie B3334 2976 prévision 2023/25 245 000,00 € ateliers
BLOC (26) partie B3340 6120 prévision 2023/25 450 000,00 € ateliers
programmes immobiliers
économiques à porter par
la SEM
VENDU EN 2021
SOUS PROMESSE
A DEVELOPPER
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ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
Pour finir, 3 parcelles non investies par les acquéreurs de l’époque ont été rachetées afin de les remettre sur le marché et lutter ainsi contre la non-
utilisation de foncier économique :
- Lot 50A de 1500m² aménagé et clôturé mais non utilisé : après division du lot 50, lui-même acquis en 2005 par la SCI MG à hauteur de 30.49€ht/m²,
a été racheté par l’aménageur à hauteur de 105 000€ht,
- Lot 32 de 1532m² non utilisé : lui-même acquis en 2007 par la SCI Symphonie à hauteur de 58 215.99€ht, a été racheté par l’aménageur à hauteur
de 80 000€ht le 28/07/2020,
- Une surface de 521m² non utilisée, acquise en 2009 par la commune de Fos sur Mer (détail point 3 ci-dessous), a été racheté par l’aménageur à
hauteur de 20 800€ le 15/09/2020 ; ce dernier est une composante du lot 11B d’une surface estimée à 2 381m².
c. Superficie des terrains restant à céder
La surface des terrains restant à commercialiser correspond à une surface de 37 191m², soit 25 100m² de surface de plancher estimée, selon le nouveau plan
d’aménagement, et selon la répartition des lots prévisionnels, à savoir :
LOT SURFACE SDP
13C/11B 2381 1000
13B1 1925 1200 13B2 962 500
16.5 900 450
17 1880 1300
19.2b 1913 950
20 8235 4600
25A 599 300 27B 503 250
27C 503 250
50A 1500 1000
28 et 19-1 6794 5500
22 23 24 2976 1800 26 6120 6000
37191 25100
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L’autre partie, soit une surface estimée de 7 636m² correspond à des espaces publics de voiries et réseaux, restant à remettre aux collectivités compétentes
et aux concessionnaires.
L’objectif étant d’engager la rétrocession des espaces publics déjà réalisés. L’aménageur propose au concédant d’accepter la remise des voies et réseaux (cf
ci-dessous) dont les travaux ont été réalisés antérieurement par l’EPAD. La charge de l’entretien de ces équipements publics sera par conséquent transférée
aux collectivités compétentes.
3- Réalisation du programme d’aménagement
Le programme des équipements publics (PEP) défini dans la cadre du dossier de Réalisation, arrêté le 11/10/1991 prévoyait :
- L’accès principal à la ZAC à l’Est, par un giratoire,
- Le bassin de rétention d’eau pluviale étanche en entrée de ZAC, équipé d’un séparateur d’hydrocarbure, et son raccordement sur le réseau public communal existant,
TYPOLOGIE SECTEUR N° PARCELLE SURFACES
EQUIPEMENT PUBLIC VOIE B2885 503
EQUIPEMENT PUBLIC VOIE B2898 550
EQUIPEMENT PUBLIC VOIE B2907 1 238
EQUIPEMENT PUBLIC VOIE B3146 2 193
EQUIPEMENT PUBLIC VOIE partie de B3340 et 3345 2 091
EQUIPEMENT PUBLIC VOIE
partie de B3340,
B3341, B3347,
B3332
1 033
EQUIPEMENT PUBLIC
POSTE DE
DISTRIBUTION
ELEC
B3147 28
OBJET
foncier comprenant exclusivement le
poste de distribution public ENEDIS
Voie de desserte V2 des lots 26, 25 et 27
Voie de desserte V1 piétone paysagère
Voie d'accés aux lots 52 et 16,5 : à
remettre à la Collectivité
Voie d'accés aux lots 32 et 33B : à
remettre à la Collectivité
voie Paul Langevin, accés aux lots 13A,
14, 15A, 15B, 15C, à remettre à la
Voie André Marie Ampère, accés aux lots
16,1, 16,2, 16,3, 16,4, 16,10, 16,9, 16,8,
16,7, 16,6 : voie à remettre à la
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- Une desserte interne, équipée de réseaux de viabilisation, correspondant aux Allées Jean Perrin et Charles Laveran. L’ensemble de ces équipements d’infrastructures ont été réalisés par l’EPAREB, sauf l’allée Charles LAVERAND réalisée et achevée par l’EPAD en 2007, puis remis en 2009.
Par ailleurs, en complément de ce programme, d’autres équipements ont été réalisés, à savoir : - L’Allée Marie Curie (Voie Ouest) – Réalisation EPAD achevée et remise en 2009, - L’Allée Paul Langevin (voie de desserte des lots 15) – Réalisation EPAD achevée et propriété transférée à la SPL (B2907), - L’Allée André Marie Ampère (voie de desserte des lots 16) – Réalisation EPAD achevée et propriété transférée à la SPL (B3146), - La voie de desserte des lots 52 et 16-5– Réalisation EPAD achevée et propriété transférée à la SPL (B2885), - La voie de desserte des lots 33B et 32– Réalisation EPAD achevée et propriété transférée à la SPL (B2898), - Ainsi que certaines emprises correspondant à des équipements de réseaux, notamment les Postes de Distributions Publiques de moyenne tension électrique.
Les sections de voies, propriété de la SPL SENS URBAIN, sont à rétrocéder au concédant conformément à l’article 12 de la Concession.
Pour ce qui concerne l’allée Charles Laveran, sur sa partie extrême Sud, le PEP modifié en date du 26 septembre 2018 a permis de sortir de sa destination de
voie publique ce secteur dédié initialement à un raccordement ultérieur à réaliser sur la RN569. Cette section foncière de 521m², propriété de la Commune
de Fos sur Mer, depuis la cession par l’EPAD en 2009, a été cédé à l’aménageur après déclassement. Ce foncier est désormais constitutif du lot 11B.
Il s’avère que la totalité des équipements publics prévue dans le PEP a été réalisée. Toutefois l’évolution de la typologie des terrains commercialisables a
évolué, une partie de nouvelles voies a été aménagée. Les équipements publics recensés au 31.12.2021 :
Voiries :
Voirie Equipements réalisés
Giratoire et voie d'accès Est Réalisée par l’EPAREB
Allée Jean PERRIN Réalisée par l’EPAREB
Allée Charles LAVERAND Réalisée par l’EPAD
Assainissement :
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Réseau d'adduction en eau potable Equipements réalisés
Les réseaux primaires d’adduction en eau potable
ont été mis en place avant 2002 Réalisés par l'EPAREB
Réseau pluvial Equipements réalisés
Un réseau pluvial sous voirie permet de récupérer
les évacuations des EP des parcelles privatives (en
leur débit de fuite), ainsi que les EP des voies, pour
être collecté dans le bassin de rétention Est en
entrée de ZAC
Réseau pluvial et bassin de rétention réalisés
par l'EPAREB et l'EPAD
Réseau des eaux usées Equipements réalisés
Un réseau « Eaux Usées » déployé sous ces mêmes
voies permet de collecter les EU de la ZAC
Réseau "eaux usées" réalisés par l'EPAREB et
l'EPAD
L’ensemble des réseaux ont été réalisés, Assainissement EU-EP-AEP-Réseaux électrique et éclairage et FT. Toutefois une partie de viabilisation reste à mener
au regard de la commercialisation des lots restant à vendre.
Le plan d’aménagement, permet également la création de nouvelles voies permettant d’accéder aux lots de la partie centrale. Il s’agit des voies V1 et V2. Les
travaux seront réceptionnés en 2022, pour une remise au concédant.
4- Eléments financiers
a. Contexte et perspectives d’évolution
L’opération de la ZAC Lavalduc est réalisée par le biais d’une Convention Publique d’Aménagement, notifiée le 13/08/2003, d’une durée de 24 ans après
avenants de prolongation.
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ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
Le bilan financier opérationnel ici présenté, prend en compte la totalité des dépenses et recettes depuis le démarrage de la convention publique
d’aménagement, portée par l’EPAD du 13/08/2003 au 31/12/2015, puis portée par SENS URBAIN du 01/01/2016 au 31/12/2021, ainsi que le prévisionnel au
13/08/2026.
b. Bilan et trésorerie
La situation financière du bilan opérationnel, établi au 31/12/2021 fait apparaitre un montant opérationnel de 10 882 000€ht. Ce montant prenant en compte
les valeurs des transactions entre aménageurs (EPAD- SENS URBAIN) du stock du fonciers (correspondant aux terrains restant à vendre, d’un montant de
1 537 298€) et du stock de dettes opérationnelles à transférer (379 778€), montants régularisés en 2018.
Comme étant précisé préalablement, le présent bilan du CRAC en application de la Convention Publique d’Aménagement notifiée le 13/08/2003, doit
retranscrire la vie opérationnelle depuis la notification jusqu’à la date prévisionnelle de clôture. Il est donc ainsi présenté sur la période de concession allant
du 13/08/2003 au 13/08/2026.
Sur l’exercice 2021, il apparait :
En dépenses :
- 16 204€ Maitrise d’œuvre et sps : viabilisation et aménagement partie centrale - 1 920€ Frais de géomètre : vérification de bornes, de limites, établissements plans de ventes, plans de lots, document de division, d’arpentage
- 430 982€ Travaux de réseaux, déplantation-replantation, terrassement, réalisation des plateformes des lots, et réseaux complémentaires de lots - 15 913€ Frais financiers et bancaires
- 32 630€ autres dépenses : taxe foncière, frais commercialisation, frais sur vente
- 102 905€ Honoraires aménageur
En recettes :
- 554 410€ de vente des lots 16.8, 19.2a, 25c, 27a et 11 103€ de loyers d’avance sur vente - 1 165€ de remboursement de taxe foncière
La trésorerie est constituée par un emprunt de 2 200 000€ contracté début 2018 dans la prévision d’acquérir les terrains à l’EPAD et rembourser le stock de
déficit opérationnel. Mis en place par décision du Conseil d’Administration de la SPL du 23.01.2018, pour une durée de 3.5 années (selon durée initiale de la
concession), au taux fixe de 0.70%, sous garantie de la Commune de Fos-sur-Mer à hauteur de 80%, sa durée a été prolongée le 07/06/2019 pour une durée
totale de 8.5 années, au taux modifié de 0.85%, et ce au regard de l’avenant N°6 de prolongation de la durée de la concession au 13/08/2026.
Cet emprunt est garanti par la Commune de Fos sur Mer, alors que l’article 16 de la convention publique d’aménagement prévoit que le concédant, la
Métropole Aix Marseille Provence, apporte sa garantie aux emprunts.
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ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
La poursuite de la concession a nécessité un apport supplémentaire de trésorerie afin de permettre la réalisation des travaux de terrassement et de
viabilisation de la partie centrale de la ZAC et le rachat des terrains non utilisés par les acquéreurs antérieurs alors que le rythme de recettes commerciales
n’était pas suffisamment soutenu au regard de l’emprunt négocié fin 2017. A cet effet, par délibération du concédant URBA 030-9319/20/CM, a approuvé le
versement d’une avance de trésorerie d’un montant de 700 000€, qui sera versé en janvier 2021, et remboursable avant le 31/12/2023.
Pour finir, l’impact de la crise économique post Covid-19 pourrait avoir des conséquences sur l’équilibre financier (recettes=dépenses) de l’opération ; en
effet, un éventuel ralentissement du rythme de commercialisation des terrains (non obtention des financement par les acquéreurs sous promesse de vente)
engendrerait un allongement du portage du déficit financier qui se traduirait par :
- Un alourdissement des frais financiers
- Et éventuellement un résultat déficitaire du bilan financier.
Au regard de l’incertitude à ce jour de l’impact de la crise post Covid-19, il est proposé de circonscrire les conditions financières de poursuite de l’opération
lors de l’exercice 2024, compte tenu que la concession est à clôturer en 2026.
c. Financements
Sur l’exercice 2017, l’ensemble des financements préalablement portés par l’EPAD ont été remboursés.
Sur l’exercice 2018, un financement de 2 200 000€ contracté par décision du Conseil d’Administration de la SPL du 23.01.2018, pour une durée de 3.5 années
(selon durée initiale de la concession), au taux fixe de 0.70%, sous garantie de la Commune de Fos-sur-Mer à hauteur de 80%, a été modifiée le 07/06/2019
pour une durée totale de 8.5 années, au taux de 0.85%, et ce au regard de l’avenant N°6 de prolongation de la durée de la concession au 13/08/2026.
Sur l’exercice 2020, une avance de trésorerie de 700 000€ - convention n°Z201027COV - approuvée par délibération de la Métropole le 17/12/2020, a été
octroyée pour un délai établi jusqu’au 31/12/2023.
d. Honoraires de l’aménageur
Conformément à la Convention Publique d’Aménagement et son avenant N°1 modifiant l’article 17, précisant les modalités des honoraires du concessionnaire,
les honoraires de l’aménageur sont forfaitairement calculés sur la base d’un taux de 6% de l’ensemble des dépenses et des recettes HT de l’exercice, et assorti
d’un forfait annuel supplémentaire de 40 000€ht.
Sur l’exercice 2021, les honoraires ainsi perçus sont de 102 905€.
5- Poursuite de l’aménagement
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ZAC LAVALDUC – CRAC 2021 – CONCESSION SENS URBAIN
Le nouveau plan d’aménagement de la ZAC, établi en octobre 2019 pour répondre aux exigences de redynamisation du Parc d’Activité, dans une logique
respectueuse et vertueuse, a permis d’engager les travaux de la partie centrale dès février 2020, à savoir :
- Déplantation des espèces végétales existantes (chênes et oliviers) qui ont été ensuite entreposées dans des ouvrages de protection des racines, afin d’être replantées en octobre 2020 dans la bande végétale verte constituant la traversée piétonne de la ZAC (V1) - Terrassement des lots 20 à 28 selon les profils adaptés au terrain naturel et à la voie de distribution (V2) restant à réaliser - Gestion des délais-remblais sur site afin d’effacer le cout des transports de matériaux : 100% ont été gérés en local. - L’aménagement des voies V1 et V2
- La finalisation des viabilisations de lots incomplète (lots 13, lots 19, lot 50A, lots 16). Les infrastructures du plan d’aménagement seront réceptionnées courant 2022.
Le plan d’aménagement prévoit également l’accueil de 3 programmes immobiliers économiques (3 PLOTS, le BLOC et le TOTEM) afin de répondre aux besoins des entreprises recherchant des locaux pour consolider leur activité, dans des conditions optimales de coûts et de services. La ZAC Lavalduc pouvant répondre à ces critères, réserve 3 ilots fonciers, d’une surface de 15 590m² .
Les études programmatiques et financières ont démontré l’intérêt de créer une société patrimoniale de développement, Société d’économie mixte, afin de porter ces projets. La constitution de cette société par la Métropole Aix Marseille Provence est prévue pour fin 2022. Les autorisations de construire de ces programmes immobiliers pourront être conduit par le concessionnaire d’aménagement pour être transférées en suivant à la Société d’économie mixte.
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Bilan prévisionnel opérationnel – CRAC 2021 – ZAC LAVALDUC
DE 2003 A 2020 2021 2003 A 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Ligne Intitulé cumulé constaté cumulé prévisionnel prévisionnel prévisionnel prévisionnel prévisionnel
DEPENSES 9 293 439 600 554 9 893 993 326 841 223 066 105 060 143 425 189 616 10 882 000
A ACQUISITIONS FONCIERES 4 278 994 0 4 278 994 4 278 994
A02 Acquisitions Collectivités 2 091 594 0 2 091 594 2 091 594
A03 Acquisitions Privées 185 000 0 185 000 185 000
A04 Frais de notaire 33 296 0 33 296 33 296
A05 Géomètre 52 028 0 52 028 52 028
A06 Autres acquisitions 1 537 298 0 1 537 298 1 537 298
A08 Indemnité de transfert 379 028 0 379 028 379 028
A09 Autres frais sur acquisition 750 0 750 750
B ETUDES PRE-OPERATIONNELLES 223 602 4 510 228 112 5 000 5 000 5 000 5 000 12 003 260 115
B01 Etudes de définition 11 595 0 11 595 11 595
B02 Frais de géomètres 47 250 1 920 49 170 5 000 5 000 5 000 5 000 10 000 79 170
B03 Frais de géomètres relevés 5 338 0 5 338 5 338
B06 Etudes de sols 289 0 289 289
B09 Conseil 1 800 550 2 350 2 350
B10 Etudes de marchés 0 0 0
B11 Etudes de sites (environnment, circulation, écologie,,,) 8 500 0 8 500 8 500
B13 Etudes pré-opérationnelles divers 148 830 2 040 150 870 2 003 152 873
C ETUDES OPERATIONNELLES 73 850 16 204 90 054 72 000 20 000 15 000 25 644 222 698
C01 Maîtrise d'œuvre 48 127 17 964 66 091 20 000 15 000 15 000 5 000 121 091
C07 Contrôle technique 0 0 0
C08 SPS 1 855 1 005 2 860 2 000 1 000 5 860
C11 Autres études opérationnelles 23 868 -2 765 21 103 50 000 4 000 20 644 95 747
D TRAVAUX 2 878 781 430 982 3 309 764 120 000 60 000 40 000 40 000 95 000 3 664 764
D01 Travaux de voirie, réseau et espaces publics 2 742 841 427 274 3 170 114 120 000 60 000 40 000 40 000 80 000 3 510 114
D03 Travaux causés par un tiers (contentieux) 3 020 0 3 020 3 020
D07 Autres travaux 132 921 3 709 136 629 15 000 151 629
E FRAIS DIVERS 141 070 31 451 172 520 10 000 6 500 6 000 5 500 8 500 209 020
E01 Reprographie 180 0 180 180
E02 Publicité 4 453 0 4 453 1 000 1 000 500 500 500 7 953
E03 Impôt et taxe 13 073 -2 461 10 612 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 17 612
E05 Gestion du site (Gardiennage, entretien espace, nettoyage... 1 884 -1 700 184 184
E06 Frais de référé 0 0 0
E07 Frais de contentieux 1 100 0 1 100 1 100
E08 Taxe et frais sur vente 3 381 0 3 381 3 381
E11 Frais promotion et communication 16 638 34 201 50 839 50 839
E12 Frais bancaire 9 726 1 411 11 137 2 000 2 000 2 000 2 000 2 000 21 137
E13 Autres frais 90 635 0 90 635 5 000 2 000 2 000 2 000 5 000 106 635
G REMUNERATION SPL 1 336 223 102 905 1 439 128 107 841 123 566 49 060 75 925 48 469 1 843 988
G01 Gestion - partie variable 726 223 62 905 789 128 67 841 83 566 9 060 35 925 8 469 993 988
G02 Forfait annuel 610 000 40 000 650 000 40 000 40 000 40 000 40 000 40 000 850 000
H FRAIS FINANCIERS 360 919 14 502 375 421 12 000 8 000 5 000 2 000 402 421
H01 Court terme 322 762 0 322 762 322 762
H02 Long terme 38 157 14 502 52 659 12 000 8 000 5 000 2 000 79 659
RECETTES 7 295 123 566 678 7 861 801 923 685 1 463 266 100 000 533 248 10 882 000
A CESSIONS FONCIERES 5 283 435 554 410 5 837 845 923 685 1 463 266 100 000 533 248 8 858 044
A05 Terrains nus 5 283 435 554 410 5 837 845 923 685 1 463 266 100 000 533 248 8 858 044
C PARTICIPATION 1 631 600 1 165 1 632 764 1 632 764
C04 Autres 1 631 600 1 165 1 632 764 1 632 764
D AUTRES PRODUITS 380 088 11 103 391 191 391 191
D01 Remboursement SPL à EPAD 379 028 0 379 028 379 028
D02 Loyer 1 060 10 415 11 475 11 475
D04 Prestation diverses 0 688 688 688
RESULTAT D'EXPLOITATION -1 998 316 -33 876 -2 032 192 596 844 1 240 200 -5 060 389 823 -189 616 -1
AMORTISSEMENTS 379 931 326 072 706 003 328 858 1 031 660 334 486 337 333 161 660 2 900 000
A EMPRUNTS 379 931 326 072 706 003 328 858 1 031 660 334 486 337 333 161 660 2 900 000
A01 Emprunts remboursement 379 931 326 072 706 003 328 858 331 660 334 486 337 333 161 660 2 200 000
B01 Avance remboursement 700 000 700 000
B10 AVANCES
MOBILISATIONS 2 200 000 700 000 2 900 000 2 900 000
A EMPRUNTS 2 200 000 0 2 200 000 2 200 000
A01 Emprunts encaissement 2 200 000 0 2 200 000 2 200 000
B10 AVANCES 0 700 000 700 000 700 000
B10 AVANCES 0 700 000 700 000 700 000
FINANCEMENT 1 820 069 373 928 -328 858 -1 031 660 -334 486 -337 333 -161 660 0
TRESORERIE CUMUL 599 029 429 790 638 330 298 784 351 275 -1 -1
NOUVEAU BILAN
GLOBAL
Reçu au Contrôle de légalité le 25 octobre 2022