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Conseil Municipal - DELV 2024 10 07 7 5 RUE du Vieux Pilori Acquisition D un Ensemble Immobilier
Document publié le Lundi 7 octobre 2024 par la commune de Mantes-la-Jolie.
Lien du pdf (Conseil Municipal - DELV 2024 10 07 7 5 RUE du Vieux Pilori Acquisition D un Ensemble Immobilier)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
de Mantes (à Joie
DEPARTEMENT DES
YVELINES
EXTRAIT DU REGISTRE
DES
DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL
DE MANTES-LA-JOLIE
Réunion du 7 octobre 2024
L’An deux mille vingt quatre le 07 octobre à 19h00
Le Conseil municipal, dûment convoqué par le Maire, le 1 octobre 2024, s'est réuni au
lieu ordinaire de ses séances, sous la présidence de Monsieur Raphaël COGNET,
Maire.
Présents : Monsieur Raphaël COGNET, Madame Edwige HERVIEUX, Monsieur
Ibrahima DIOP, Monsieur Albert PERSIL, Madame Nathalie AUJAY, Monsieur Karim
BOURSALI, Madame Nicole KONKI, Monsieur Fabien CORBINAUD, Madame
Nadine WADOUX, Monsieur Michaël BORDG, Madame Emmanuela DORAZ,
Monsieur Olivier BARBIER, Monsieur Bernard MERY, Madame Marie-Claude
BERTHELOT, Monsieur Dominique EBIOU, Monsieur Moussa KEÏTA, Monsieur Marc
DOLINSKI, Madame Lila AMRI, Madame Madeleine GARNIER, Monsieur Rachid
HAÏF, Madame Graziella DEVIN, Madame Amélie DA COSTA ROSA, Monsieur
Mariano LAWSON, Monsieur Armando LOPES, Monsieur Reber KUBILAY, Monsieur
Denis RICADAT-CROSNIER, Monsieur Jean-Luc SANTINI, Monsieur Amadou DAFF,
Madame Carole PHILIPPE, Madame Véronique TSHIMANGA, Madame Albane
FORAY-JEAMMOT, Monsieur Guillaume QUEVAREC, Madame Audrey HALLIER
Absents excusés:
Madame Jamila EL BELLAJ, pouvoir à Madame Nadine WADOUX, Monsieur Altaaf
JIVRAJ, pouvoir à Madame Nathalie AUJAY, Madame Irène LEBLOND, pouvoir à
Monsieur Reber KUBILAY, Madame Nuriya OZADANIR, pouvoir à Monsieur
Ibrahima DIOF, Madame Fatimata KAMARA, pouvoir à Monsieur Karim BOURSALI,
Madame Anita AMOAH, pouvoir à Madame Nicole KONKI, Madame Hajare
MOUSTAKIL, pouvoir à Madame Edwige HERVIEUX, Madame Clara BERMANN,
pouvoir à Monsieur Fabien CORBINAUD, Madame Atika MORILLON, pouvoir à
Madame Albane FORAY-JEAMMOT, Madame Christel DUBOKS, pouvoir à Madame
Carole PHILIPPE
Secrétaire : Dominique EBIOU.
Les membres présents forment la majorité des membres du Conseil en exercice,
lesquels sont au nombre de 45. 5 RUE DU VIEUX PILORI - ACQUISITION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER
NOTE DE SYNTHESE
(DELV-2024-10-07-7)
La Ville a manifesté sa volonté d'acquérir le bien situé 5, rue du Vieux Pilori, à la suite
d'une prise de contact de la part des propriétaires, Monsieur et Madame
GUILLEMARD. La Ville s’est ensuite rapprochée des vendeurs afin de procéder à une
vente amiable.
Cet ensemble immobilier, d’une superficie de 90 m2, sur une parcelle de 52 m2, se
compose d’un local commercial et d’un appartement. Le local commercial est d’une
superficie de 30 m2, il se compose d’une surface commerciale disposant à l'arrière
d’une réserve et d’un WC. Un escalier dans le local commercial permet d'accéder aux
étages et à une cave. Le 1° étage est composé d’une cuisine et d’un séjour. Le 2°” étage
comprend un pallier, une salle d’eau et une chambre. Le logement ne dispose pas d’un
accès indépendant au commerce. Pour sa partie commerce, le bien est loué en vertu
d’un bail commercial depuis 2016, baïl qui doit se terminer le 31 maï 2025.
L’acquisition de ce bien présente donc une opportunité de par son emplacement
stratégique et s’insère pleinement dans les objectifs de restructuration et de
redynamisation du territoire, en matière de commerce et de logement.
Les négociations ont abouti à un prix d'acquisition par la Ville de 182 000 €, confirmé
par accord écrit des propriétaires dans un courrier en date du 27 août 2024 et par mail
le 21 août 2024.
Ce prix est conforme à celui fixé par les Domaines le 6 juin 2024, d’un montant de
175 000 € hors taxe, assortie d’une marge d'appréciation de 10%.
Par conséquent, il est demandé aux membres du Conseil municipal d'acquérir auprès
de Monsieur et Madame GUILLEMARD, au prix de 182 000 €, l'ensemble immobilier
sis 5, rue du Vieux Pilori, constitué d’un local commercial et d’un appartement, d’une
superficie de 90 m2, cadastré AH 197 pour une contenance de 52 m2.
DELIBERATION
Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment ses articles L.2121-29 et
L.2241-1,
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques,
Vu la proposition d'acquisition de la Ville par courrier en date du 13 août 2024,
Vu l'acceptation de cession amiable de l'ensemble immobilier sis 5, rue du Vieux Pilori
par Monsieur et Madame GUILLEMARD dans un mail du 21 août 2024,
Vu l'acceptation de cession amiable de l'ensemble immobilier sis 5, rue du Vieux Pilori
par Monsieur et Madame GUILLEMARD dans un courrier du 27 août 2024, Vu l'avis des domaines en date du 6 juin 2024,
Considérant la volonté de la Ville de Mantes-la-Jolie de déployer une stratégie de
redynamisation du centre-ville et de développement du commerce local de proximité,
Considérant la vente d’un bien situé 5, rue du Vieux Pilori, composé d’un local
commercial et d’un appartement, actuellement loué en vertu d’un baïl commercial
depuis 2016, bail qui doit se terminer le 31 mai 2025,
Considérant que ce bien, situé dans le secteur « Le Cœur Marchand » du plan
marchand, détient un emplacement idéal au regard de l'importance des flux piétons et
automobiles,
Considérant qu'il s'agit d’un secteur stratégique pour l'implantation d'enseignes de
mode, de beauté, de culture ou encore de loisirs,
Considérant que l'acquisition de ce local commercial permet de restructurer et
revaloriser le tissu commercial dans une zone qui nécessite une cohérence d'ensemble,
Considérant que les négociations engagées entre les propriétaires et la Ville ont abouti
à un prix d'acquisition de 182 000 €,
Considérant qu’il convient d'autoriser l'acquisition de ce bien,
Le Conseil Municipal,
Après avoir entendu les explications qui précèdent et en avoir délibéré,
Par 32 voix POUR, 11 abstentions (Monsieur Michaël BORDG, Madame Graziella
DEVIN, Madame Amélie DA COSTA ROSA, Monsieur Jean-Luc SANTINI, Madame
Atika MORILLON, Monsieur Amadou DAFF, Madame Carole PHILIPPE, Madame
Christel DUBOIS, Madame Véronique TSHIMANGA, Madame Albane FORAY-
JEAMMOT, Monsieur Guillaume QUEVAREC)
DECIDE :
D'acquérir au prix de 182 000 €, hors frais de notaire en sus, l’ensemble immobilier composé d’un local commercial et d’un appartement, cadastré AH 197, d’une superficie d'environ 90 m2, sur une surface cadastrée de 52 m2, auprès de Monsieur et Madame GUILLEMARD,
D’autoriser Monsieur le Maire, ou son représentant, à signer tous les documents
relatifs à cette acquisition,
De préciser que les crédits sont prévus au budget, - De donner tous pouvoirs à Monsieur le Maire, ou son représentant, pour exécuter la
présente délibération.
PUBLIE, le 10/10/2024
Certifié EXECUTOIRE
Lois 82-213 du 02/03/1982 et 82-623 du 22/07/1982
Signature électronique
Identifiant de télétransmission : 078-217803618-20241007-Imc131678-DE-1-1
Date de télétransmission : 10 octobre 2024
Le Maire
Raphaël COGNET Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances publiques des Yvelines
Pôle d'évaluation domaniale de Versailles
16 avenue de Saint-Cloud
78011 Versailles cedex
Courriel : ddfip78.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par: Boris LARZILLIERE
Courriel : boris.larzilliere@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 30 84 98 66
Réf DS: 17099394
Réf OSE : 2024-78361-24796
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Versailles, le 06 juin 2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Yvelines
%
à
Mairie de Mantes-la-Jolie
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France. est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Cie.
Nature du bien : Ensemble immobilier à usage commercial
Adresse du bien : 5 rue du Vieux Pilori, MANTES-LA-JOLIE (78200)
Valeur : 175 000 € HT, assortie d'une marge d'appréciation de 10 %.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur ») 1- CONSULTANT : COMMUNE DE MANTES-LA-JOLIE
affaire suivie par : Mme Auriane GILLARD (Chargée d'opérations foncières)
2 - DATES
de consultation : 28/03/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis: 30/06/2024
le cas échéant, de visite de l'immeuble : 04/04/2024
du dossier complet : 05/04/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : []
Acquisition : amiable
par voie de préemption []
par voie d'expropriation [1]
Prise à bail : C[]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de |[] l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3. Projet et prix envisagé
La commune de Mantes-la-Jolie souhaite acquérir à l'amiable les murs d'un ensemble immobilier comprenant un local commercial et un appartement d'une superficie totale d'environ 90 m°. Le local est actuellement occupé par la société « Illusion Story ». Le logement est indissociable du local commercial.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine 2111 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Le bien est situé sur la commune de Mantes-la-Jolie, dans le département des Yvelines, à 50 km à l'Ouest de Paris. La commune est une ville moyenne, comptant environ 45 000 habitants. Elle est située sur la rive gauche de la Seine et fait partie de la communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise (CU GPSEO), comptant environ 410 000 habitants.
La commune est à caractère majoritairement urbain. Elle est limitée au nord par la Seine et au sud par des infrastructures ferroviaires accueillant notamment deux gares, permettant d'assurer des liaisons ferroviaires directes avec Paris.
La commune est également desservie par la RN 13 et par l'autoroute A13.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le bien est un ensemble immobilier en R+2 comprenant un local commercial et un appartement, sis 5 rue du Vieux Pilori à Mantes-la-Jolie.
Il est situé dans le centre-ville, à proximité du marché du Vieux Pilori et à environ 1 km des deux gares ferroviaires de Mantes-la-Jolie.
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4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Mantes-la-Jolie | AH 197 5 rue du Vieux Pilori 52 m°? Ensemble immobilier
4.4. Descriptif
Le local commercial est d'une superficie de 30 m° bénéficiant d'un linéaire de vitrine sur sa largeur. Il se compose d'une surface commerciale disposant d'un parquet au sol, des murs peints et à l'arrière une réserve et un wc. Un escalier dans le local commercial permet d'accéder aux étages et à Une cave. Le 1° est composé d’une cuisine dont la fenêtre est obstruée et d'un séjour. Le 2° comprend un pallier, une salle d'eau et une chambre ne disposant pas d'éclairage. Le logement ne dispose pas d'un accès indépendant au commerce.
3/11 La boutique est spécialisée dans l'atelier photographique. Les étages sont utilisés pour l'activité commerciale. Dans son ensemble, l'intérieur du bien est en état d'usage cependant le diagnostic de performance énergétique indique des performances insuffisantes en matière d'isolation. Le mur extérieur présente des fissures (mauvais état) et les volets sont endommagés. L'état de la toiture n’a pas pu être vérifié en l'absence de visibilité.
Espace commercial 1°" étage (séjour) 2° étage (salle d’eau)
4.5. Surfaces du bâti
Les superficies indiquées par le consultant sont les suivantes : local commercial de 30 m° et appartement de 60 m° soit une superficie totale de 90 m°.
AU cadastre, il est indiqué les superficies suivantes: local commercial de 65 m°? et logement de 30 m°.
AU vu des différents éléments, il sera retenu la superficie indiquée par le consultant soit 90 m° en surface utile et 60 m? en surface pondérée (30 m°? + 60 m°/2).
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble : M. et Mme GUILLEMARD
5.2. Conditions d'occupation: Occupé par un bail d'un montant de 14 400 £/an par la société Illusion Story
6 - URBANISME
Zone UAa du PLUI de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, opposable à partir du 20/02/2020.
4111 7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée au moyen de 2 méthodes :
— la méthode par comparaison : qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires, au cas particulier : des ventes de locaux commerciaux réalisées entre 06/2020 et 05/2024 sur la commune de Mantes-la-Jolie.
- la méthode par capitalisation sur le revenu, qui consiste à appliquer au revenu de l'immeuble productif de revenus, un coefficient de capitalisation tiré de l'observation du marché des immeubles loués. Au cas particulier, l'immeuble à vocation à être loué, et sa valeur dépend du revenu qu'il pourra générer.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
A) Étude sur les ventes de locaux commerciaux entre 06/2020 et 05/2024, d'une superficie comprise entre 60 m° et 200 m° sur la commune de Mantes-la-jolie :
Le tableau ci-dessous est Une extraction de la base « Patrim ». Certaines superficies ont été modifiées au vu des actes de vente et/ou des déclarations cadastrales. La surface utile (SU) indiquée comprend la surface des parties principales du local (P1 : la partie principale correspondant aux surfaces essentielles à l'exercice de l’activité, il s'agit des espaces de vente ou des espaces accessibles à la clientèle) et la surface des parties secondaires (P2 : partie secondaire correspondant à des éléments utilisés pour l'activité mais dont le potentiel commercial est faible, il s'agit des espaces de stockage ou des espaces non accessibles à la clientèle comme les réserves, l'arrière-boutique, cuisine...).
La surface pondérée (SP) correspond à la partie principale, à laquelle est ajoutée la partie secondaire pondérée de 50 % de sa superficie.
La surface pondérée est l'unité de surface préconisée dans le cadre des évaluations de locaux commerciaux Cependant les surfaces secondaires n'étant pas toujours indiquées tant dans les actes de vente qu'au cadastre, le service utilisera pour la méthode par comparaison la surface utile, corroborée par la surface pondérée afin d'affiner au maximum l'étude.
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8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Guide Callon 2024 sur la vente de locaux commerciaux sur la commune de Mantes-la-Jolie :
- 1ère catégorie : 4 030 €/m°
— 2° catégorie : 1 970 €/m°
— 3° catégorie : 1 060 €/m°
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7804P02 MANTES- 136 AV DE LA 1 2022P28859 361//AH/7/15/1 21 LA-JOLIE [REPUBLIQUE 09/08/2022 1860 102 102 250 000 2 450,98 € 2 450,98 €| Local commercial à usage de restaurant
7804P02 MANTES- Local commercial occupé par la 2023P12354 361//AH/199//2 22 LA-JOLIE 54 RUE NATIONALE | 20/04/2023 1953 150 170 650 000 3 823,53 € 4 333,33 € parfumerie Marionnaud (loyer 55 000 €)
7804P02 362//AB/ MANTES- |10 et 12 PLACE DE Acquisition par la commune, local occupé 2023P19811 |138/139 23 | LAJOLIE |L'ETAPE 30/06/2028 84 g2] 180000! 196,82€) 214286€ par2 baux soit un loyer
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7804P02 361//AB/ MANTES- Local anciennement agence immo, état 2023P25041 |43//17/16 26 LA-JOLIE 61 RUE NATIONALE | 04/08/2023 1920 108 158 160 000 1 012,66 € 1 481,48€ très moyen, peu de visibilité sur rue
un local commercial comprenant un
DROLE Sen à 27 TAN 38 RUE THIERS | 15/12/2023 | 1800 65 95] 170000! 1789,47€] 2615,38€| magasin, laboratoire, bureau, wc, atelier et deux réserves et 6 caves
7804P02 |361//AH/ MANTES- |20 RUE DU VIEUX Local commercial de 67 m° avec réserve 2023P26632 |490/108/48 28 | LAJOLIE |PILORI 31/08/2028 87 107|/ 180000! 140187€] 1724,14€ de 40 m
Moyenne | 2 259,22 €| 2567,92 €
Médiane | 2062,16€| 2532,05€
6/11 8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Il a été privilégié les ventes de locaux commerciaux d'une superficie comprise entre 60 m° et 200 m° en surface utile.
En surface utile, la valeur moyenne des 28 termes de comparaison est de 2 259 €/m° et la médiane est de 2 062 €/m?, soit des valeurs comprises entre 1 013 € à 3 824 € du m°.
En surface pondérée, la valeur moyenne des 28 termes de comparaison est de 2 568 €/m° et la médiane est de 2 532 €/m°, soit des valeurs comprises entre 1 481 € à 4 333 € du m°.
Les valeurs sont très hétérogènes. Parmi les 28 termes de comparaison, 2 termes (14 et 15) présentent structurellement des caractéristiques similaires (immeuble avec commerce et logement indissociable).
Le terme 15 semble présenter plus de similitudes, de plus la valeur du terme 14 est relativement basse. Il sera privilégié le terme 15, soit une valeur de 1 963 €/m?. Cette valeur est relativement proche de la valeur médiane de 2 062 €/m°.
Par conséquent pour la surface utile, il sera retenu une valeur de 2 000 €/m° pour une superficie de 90 m°.
Valeur vénale du local commercial = 2 000 € x 90 m? = 180 000 €.
En surface pondéré, le service retient également le terme 15 soit une valeur arrondie de 2 800 €/m°? pour une superficie de 60 m°.
Valeur vénale du local commercial = 2 800 € x 60 m? = 168 000 €.
Il est obtenu au vu des deux approches une valeur vénale comprise entre 168 000 € et 180 000 €.
711 9 - MÉTHODE FINANCIÈRE : MÉTHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU
L'évaluation par le revenu permet, pour les biens ayant naturellement vocation à être loués (immeubles d'habitation de rapport, immobilier d'entreprise en général), de recouper l'évaluation faite par comparaison, au moyen d'un taux de capitalisation qui exprime en pourcentage le rapport entre le revenu de l'immeuble et sa valeur vénale (hors droits et frais) : il s'agit du ratio privilégié par le vendeur d'un bien
Valeur vénale hors droits et frais = (Revenu / taux de capitalisation) x 100
Le bien sous expertise est un local commercial ayant vocation à être loué et produire ainsi des revenus. Aussi, le service va s'attacher à la détermination du taux de capitalisation à retenir à partir des actes de cessions de biens loués de même type, pour ensuite déterminer la valeur vénale du bien par capitalisation du revenu.
9.1. Étude de marché
9.1.1.Sources et critères de recherche - Termes de comparaison
Recherche de ventes de locaux commerciaux comprenant des baux en cours sur la commune de Mantes-la-Jolie :
aus ET CUT ; ; ° d Surface f ; au us Prixime (surf. ; AA Hu aus Taux de LÉ LL EXC mutation CT rs nu Prix total (surf. utile) ARE NAT NT Loyer spores ME te ue EU
MANTES-LA- 62 RUE Porte aux 1 JOLIE ALPHONSE 18/10/2021 | 1912 141 141 380 000| 2695,04 €] 2 695,04 € Maison transformée en bureaux 21279,00€ | 150,91€ 150,91 € 5,60 saints/entrée centre DURAND ville
Local commercial coiffeur 29 m? dont une sa de 2 MANTEELA ARE D aoroi2021 | 1997 | 475 66 g0000| 136364€| 1 894,74€| partie en sous-sol 27 m? et mezzarine 10 | 9000,00€ | 189,47€ | 136,36€ | 10,00 Marché sieux lof ! m?. Acquisition mairie suite à DIA
33 RUE 2 locaux commerciaux avec réserve avec MANTES-LA- entrée privative d'une superficie de 57 (43 Collégiale/Saint 3 JOLIE Dre 01/07/2020 | 1953 88 107 350 000| 32710€ 3 977,27 € en rdc et 14 m2 ss) et 50 m£ (dont 26 m° 28 200,00 € | 320,45€ 263,55 € 8,06 Maclou
rdc, 9 m? mezzanine et 15 m?ss)
4 MANS l4RUE CHRETIEN | 21112202 | 2002 | 465 a] wo 2s10e sesge] commentée dental pompe mocse | 24828€ | 847 | Centre vilemaire
MANTES-LA- [20 RUE Un lot à usage commercial de 18,03 m° 5 JOLIE GAMBETTA 14/04/2021 | 1900 104 104 360 000| 346154€ 3461,54€| (agence immo) et un local de 86,34 à |28723,00€ | 276,18€ 276,18 € 7,98 Centre ville/mairie usage de restau rapide.
MANTES-LA- |222 BD DU MAL o 2 locaux de bureaux au 6eme etge avec 5 Gare/excentré centre 6 JOLIE JUIN 02/06/2021 | 1973 142 142 240 000 1 690,14 € 1 690,14 € places de parking et 2 caves 21 000,00 € | 147,89€ 147,89 € 8,75 ville
Loca commercial à usage de pressing AE 7 | MANTESLA- |8 AV DE LA atrog2021 | 1850 | 57 5g 160 000| 271186€ 280702€| avec arière boutique et débaras, 55en | 1500000€| 26316€ | 25424€ | 9,38 mairie/début centre JOLIE REPUBLIQUE pi ef 4 en p2 ville
Prix 127 500 € pour la partie commerce et Centre 8 MARTEL RO VIEUX |omuooo | 2012 | 14 t9| 255000! 1281416 1770.83€| idem pourlapartie habitation (Sperñcie gel 16960 | 11778€ | a523€ | 665 | villemairiemarché m? PA et 110 n° P2) pilori
MANTES-LA- |5 RUE MARIE Boutique (agence de voyage) comprenant M 8 JOLIE ROBERT DUBOIS 07/01/2019 | 1958 63 63 90 000| 142857 € 1 428,57 € magasin, réserve et atelier et une cave 18440,12€ | 29270€ | 29,70€ 20,49 Collégide
MANTES-LA- |11 PL DE LA Acquisition par la commune 54 m? en mairie/début centre 10 JOLIE REPUBLIQUE 16/05/2019 | 1921 74 94 170 000| 1 808,51 € 2 297,30 € rdc. 40 me mezzannine et sous sol 14 000,00 € | 189,19€ 148,94 € 8,24 ville
Immeuble composé : une boutique et un
appartement au 13 rue Colmar de 109 m°
(39 m° P1 et 70 nv P2), au 12 rue
MANTES-LA- |13 RUE DE Gambetta de 77 m° (57 m2 P1 et 20 m? . um 11 JOLIE COLMAR 30/07/2019 208,5 265 660 000| 2 490,57 € 8 165,47 € P2): 2 bureaux au rde, un bureau au 1" 48 516,00 € | 232,69 € 183,08 € 7,36 Centre ville/mairie
etge et 2eme étage avec bureau, enfin au
10 bis de 79 n° (56 m° P1 et 23 m° P2)}un
bureau au rdc et un bureau au 1°
MANTES-LA- |41 RUE Acte de vte : 631 m°, déclaré 447 m° dont . M 12 JOLIE NATIONALE 11/04/2019 339 447 900 000| 201342€ 2 654,87 € 231 mé (P1) et 216 m? (P2) 72657,00€ | 214,33€ 162,54 € 8,07 Centre ville/mairie
MANTES-LA. |54 RUE Point soleil : 135 rm libre : 84 m2, salon Centre 13 JOLIE NATIONALE 15/03/2019 334 353 1150 000| 3257,79 € 8 443,11 €| coiffure : 68 m° (acte de vente) = 287 nv. | 76 000,00 € | 227,54€ 215,30 € 6,61 ville/mairie/marché Au cadatre 353 m2 en SU et 334 n° en SP pilori
MANTES-LA- |4 AV DE LA mairie/entrée centre 14 JOLIE REPUBLIQUE 31/01/2020 276 276 1 000 000| 3623,19 € 3 623,19 €] 171 m° pour le lot 1 et 105 n° pour le lot 2 65800 238,41 € 238,41 € 6,58 ville
MANTES-LA- Vente locaux à usage de parfumerie (bail Marché vieux pilori / 15 JOLIE 12 RUE CHANZY | 25/07/2022 121 132 185 000 1 401,52 € 1 528,93 € auprès de Nocibé) 13 440,00 € | 111,07€ 101,82 € 7,26 centre ville
MANTES-LA- |36 RUE DE Local commercial à usage de restaurant . … 16 JOLIE LORRAINE 28/04/2022 | 2018 84 112 220 000 1 964,29 € 2619,05€ en rdc immeuble récent 14 400,00 € | 171,43€ 128,57 € 6,55 entrée de ville/mairie
MANTES-LA- |36 AV DE LA a 17 JOLIE REPUBLIQUE 09/08/2022 | 1860 102 102 250 000| 2 450,98 € 2 450,98 €| Local commercial à usage de restaurant | 21 381,00 € | 209,62 € 209,62 € 8,55
MANTES-LA- |54 RUE Locd commercid occupé par la 18 JOLIE NATIONALE 20/04/2023 | 1953 150 170 650 000| 3 823,53 € 4 333,33 € parfumerie Marionnaud (loyer 55 000 €) 55 000,00 € | 366,67 € 323,53 € 8,46
MANTES-LA- |10 et 12 PLACE Acquisition par la commune, local occupé a 19 JOLIE DE L'ETAPE 30/06/2023 84 9 180 000 1 956,52 € 2 142,86€ par 2 baux soit un loyer 20 400,00 € | 242,86€ 221,74 € 11,33 Collégide
Deux locaux commerciaux de 27 m° et 30
20 MAN Pete RUE | 3406/2023 57 | 235000] 41281€ 4122.81€| m° occupé par deux baux respectivement | 21000,00€ | 842€ | 384€ | 894 de 10800 € et 10200 € Cadastre 46 n°
MANTES-LA- locad commercial (salon de manucure) . _ 21 JOLIE 4 RUE CADOTTE | 21/12/2023 | 2002 39 39 80 000! 2 307,69 €] 2 307,69 € loué 01/11/22 au 34/10/31 8 000,00 € | 230,77€ 230,77 € 10,00 centre ville/collegiale
MANTES-LA- |24 RUE Local commercid (boutique mairie/début centre 22 JOLIE GAMBETTA 17/05/2023 | 1800 115 130 490 000| 3 769,23 € 4 260,87 € telephonie/intemet) 35 340,00 € | 307,30 € 271,85 € 7,21 ville
Moyenne |2537,47 €) 2 833,25 € 235,39 €| 211,81€| 8,66
Médiane |2470,77€| 2674,95 € 231,73 €| 218,52€| 8,15
8/11 9.1.2. Autres sources
Le Guide Callon 2024 indique sur la location de locaux commerciaux sur la commune de Mantes-la- Jolie les prix suivants :
— 1 catégorie : 264 €/m’/an
— 2° catégorie : 174 €/m?/an
— 3° catégorie : 107 €/m°/an
9.1.3. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
a ) Détermination de la valeur locative :
Locaux commerciaux :
Le bien est actuellement occupé. Le montant du loyer indiqué est de 14 400 € soit 160 €/m°/SU et 240 €/m°?/SP.
Le tableau ci-dessus correspond aux valeurs locatives issues des actes de vente. Les termes référencés correspondent à tous types de biens, de superficies et d'emplacement géographique sur la commune de Mantes-la-Jolie.
Il ressort du tableau ci-dessus des prix variant entre 85 € et 368 €/m’/an, soit une moyenne à 212 €/m’/an et une médiane à 219 €/m?/an en surface utile. En surface pondérée, les prix varient entre 111 € et 368 €/m’/an, soit une moyenne à 235 €/m’/an et une médiane à 232 €/m°/an. Ces valeurs se situent dans la fourchette indiquée par le guide Callon sur la commune de Mantes-la- Jolie pour des commerces.
Le montant du loyer actuel semble légèrement en dessous des valeurs constatés cependant au vu de l'état général du bien, cette valeur peut être retenue.
Valeur locative du local commercial = 14 400 €.
b ) Détermination du taux de capitalisation :
Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport entre le revenu annuel et sa valeur vénale.
Il ressort du tableau ci-dessus des taux variant entre 5,60 % et 20,49 % soit Une moyenne de 8,67 % et une médiane de 8,15 %..
Afin de conforter le taux, il peut être utilisé les valeurs indiquées dans le guide Callon 2023 sur Mantes-la-Jolie :
— 3° catégorie : 10,09 %
— 2° catégorie : 8,83 %X
- 1° catégorie : 6,55 %X
La moyenne des 3 taux est de 8,49 % cependant au vu de sa situation géographique et de son état général, le bien se situe plutôt entre la 1°’ et la 2° catégorie.
Au vu de l'étude, le taux de capitalisation varie entre 8 % et 8,5 %. Il sera retenu les 2 taux.
c } Détermination de la valeur vénale :
Valeur vénale du local commercial = 14 400 € / 8 % = 180 000 €
Valeur vénale du local commercial = 14 400 € / 8,5 % = 169 411 € arrondie à 170 000 €
9/11 10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
L'étude fait ressortir les valeurs suivantes :
- Une valeur comprise entre 168 000 £€ et 180 000 € par la méthode par comparaison ;
- une valeur comprise entre 170 000 £ et 180 000 € par la méthode par capitalisation du revenu.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 175 000 €.
Elle est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d'agence.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10%, portant la valeur maximale d'acquisition sans justification particulière à 192 500 €.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#*bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
10/11 12 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale notamment en matière de superficie sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
13 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques et par délégation,
LARZILLIERE Boris
Inspecteur des Finances publiques
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