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Conseil Municipal - DELV 2024 03 25 10 2 RUE Marcel Tabu Acquisition D un Ensemble Immobilier
Document publié le Lundi 25 mars 2024 par la commune de Mantes-la-Jolie.
Lien du pdf (Conseil Municipal - DELV 2024 03 25 10 2 RUE Marcel Tabu Acquisition D un Ensemble Immobilier)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Justice et droit,
& Mantes
DEPARTEMENT DES
YVELINES
EXTRAIT DU REGISTRE
DES
DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL
DE MANTES-LA-JOLIE
Réunion du 25 mars 2024
L'An deux mille vingt quatre le 25 mars à 19h02
Le Conseil municipal, dûment convoqué par le Maire, le 19 mars 2024, s'est réuni au
lieu ordinaire de ses séances, sous la présidence de Monsieur Raphaël COGNET,
Maire.
Présents : Monsieur Raphaël COGNET, Madame Edwige HERVIEUX, Monsieur Albert
PERSIL, Madame Nathalie AUJAY, Monsieur Karim BOURSALI Madame Nicole
KONKI, Monsieur Fabien CORBINAUD, Madame Nadine WADOUX, Monsieur
Michaël BORDG, Madame Emmanuela DORAZ, Monsieur Olivier BARBIER,
Monsieur Bernard MERY, Madame Marie-Claude BERTHELOT, Monsieur Marc
DOLINSKI, Madame Lila AMRI, Madame Irène LEBLOND, Monsieur Rachid HAÏF,
Madame Graziella DEVIN, Madame Fatimata KAMARA, Monsieur Mariano
LAWSON, Monsieur Armando LOPES, Monsieur Reber KUBILAY, Madame Anita
AMOAH, Madame Clara BERMANN, Monsieur Denis RICADAT-CROSNIER,
Monsieur Jean-Luc SANTINI, Monsieur Amadou DAFF, Madame Carole PHILIPPE,
Madame Christel DUBOIS, Madame Audrey HALLIER
Absents excusés:
Monsieur Ibrahima DIOP, pouvoir à Madame Edwige HERVIEUX, Madame Jamila EL
BELLA)J, pouvoir à Monsieur Raphaël COGNET, Monsieur Dominique EBIOU, pouvoir
à Monsieur Rachid HAÏE Madame Madeleine GARNIER, pouvoir à Madame Marie-
Claude BERTHELOT, Monsieur Altaaf JIVRAJ, pouvoir à Madame Lila AMRI,
Madame Nuriya OZADANIR, pouvoir à Madame Nathalie AUTAY, Madame Amélie
DA COSTA ROSA, pouvoir à Monsieur Michaël BORDG, Madame Hajare
MOUSTAKIL, pouvoir à Madame Nicole KONKI, Madame Atika MORILLON,
pouvoir à Madame Christel DUBOIS, Madame Véronique TSHIMANGA, pouvoir à
Madame Carole PHILIPPE, Madame Albane FORAY-JEAMMOT, pouvoir à Monsieur
Jean-Luc SANTINI, Monsieur Guillaume QUEVAREC, pouvoir à Madame Audrey
HALLIER
Absent:
Monsieur Moussa KEITA
Secrétaire : Mme Anita AMOAH. Les membres présents forment la majorité des membres du Conseil en exercice,
lesquels sont au nombre de 43. 2 RUE MARCEL TABU-ACQUISITION D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER
NOTE DE SYNTHESE
(DELV-2024-03-25-10)
La ville de Mantes-la-Jolie souhaite faire évoluer qualitativement le quartier de
Gassicourt et notamment les secteurs à proximité des lacs et des bords de Seine. De
nombreuses actions sont déjà menées comme le réaménagement des Places Paul Bert et
de Sainte Anne, l'aménagement des lacs avec l'implantation d'oxygénateurs d'eau ou
de mobiliers urbains. Aussi, la réalisation d’études urbaines sur ce périmètre élargi
démontre qu'il existe un intérêt à restructurer les interfaces avec la ZAC des Bords de
Seine et la Zone commerciale la jouxtant.
C'est dans ce cadre que la Ville a manifesté sa volonté d'acquérir le bien situé 2, rue
Marcel Tabu à la suite d’une déclaration d’Intention d’Aliéner enregistrée par les
services de la mairie le 4 mai 2023. En raison de l'annulation de cette dernière, la Ville
s'est rapprochée ensuite des vendeurs afin de procéder à une vente à l'amiable.
Cet ensemble immobilier cadastré AL 263, d'une superficie totale de 3928 nm se
compose d’un établissement hôtelier d’une superficie de 967 m2, dénommé « Hôtel du
Val de Seine » de 42 chambres, avec une salle de petit-déjeuner, un espace cuisine, une
terrasse et d’un parking et d’un restaurant d’une superficie 172 m2? (anciennement
« Chicken Corner »), accompagné également d’une terrasse et d’un parking.
Pour sa partie hôtel uniquement, le bien est loué en vertu d’un bail commercial depuis
2006, renouvelé tacitement depuis.
L'acquisition de ce bien représente donc une opportunité de par son emplacement
stratégique et s’insère pleinement dans les objectifs de restructuration et de
redynamisation.
Les négociations ont abouti à un prix d'acquisition par la Ville de 1 513 600 euros,
confirmé par accord écrit des propriétaires en date du 6 février 2024.
Par conséquent, il est demandé au Conseil municipal d'acquérir auprès de la SCI LES
BORDS DE SEINE, gérée par Monsieur Yacine OUARAS, au prix de 1 513 600 euros,
l’ensemble immobilier sis 2, rue Marcel Tabu, cadastré AL 263 pour une contenance de
3928 m2.
DELIBERATION
Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment ses articles L.2121-29 et
L.2241-1,
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques,
Vu la proposition d'acquisition de la Ville par courrier en date du 2 février 2024,
Vu l'acceptation de cession amiable de l'ensemble immobilier sis 2, rue Marcel Tabu par
la SCI LES BORDS DE SEINE dans un mail du 6 février 2024, Vu l'avis des domaines en date du 10 janvier 2024,
Considérant la volonté de la ville de Mantes-la-Jolie de restructurer et de redynamiser
le secteur des bords de Seine,
Considérant la volonté de la Ville d'acquérir le bien situé 2, rue Marcel Tabu,
Considérant que l'ensemble immobilier cadastré AL 263 d’une superficie totale de
3928m? situé 2, rue Marcel Tabu, d’une superficie de 1 139 m2, se compose d’un
établissement hôtelier d’une superficie de 967 m2, dénommé « Hôtel du Val de Seine »
de 42 chambres, avec une salle de petit-déjeuner, un espace cuisine, une terrasse et
d'un parking et d’un restaurant d’une superficie 172 m2? (anciennement « Chicken
Corner »), accompagné également d’une terrasse et d’un parking,
Considérant que pour sa partie hôtel, le bien est loué en vertu d’un bail commercial
depuis 2006, renouvelé tacitement depuis,
Considérant que l'acquisition de ce bien représenterait une opportunité de par son
emplacement stratégique et s’insère pleinement dans les objectifs de restructuration et
de redynamisation poursuivi par la Ville,
Considérant que les négociations menées avec les propriétaires ont abouti à un prix d'acquisition par la Ville de 1 513 600 euros, confirmé par accord écrit des propriétaires
le 6 février 2024,
Considérant qu'il convient d'autoriser l'acquisition de ce bien,
Le Conseil Municipal,
Après avoir entendu les explications qui précèdent et en avoir délibéré,
Par 30 voix POUR, 7 voix contre (Monsieur Jean-Luc SANTINI Madame Atika
MORILLON, Monsieur Amadou DAFF, Madame Carole PHILIPPE, Madame Christel
DUBOIS, Madame Véronique TSHIMANGA, Madame Albane FORAY-JEAMMOT), 5
abstentions (Monsieur Michaël BORDG, Madame Graziella DEVIN, Madame Amélie
DA COSTA ROSA, Monsieur Guillaume QUEVAREC, Madame Audrey HALLIER)
DECIDE :
d'acquérir au prix de 1 513 600 euros, hors frais de notaire en sus, l'ensemble
immobilier composé d’un hôtel et d’un restaurant sis 2 rue Marcel Tabu, cadastré
AL 263, d’une superficie d'environ 3 928 m? environ,
d'autoriser Monsieur le Maire, ou son représentant, à signer tous les documents relatifs
à cette acquisition,
- de préciser que les crédits sont prévus au budget,
- de donner tous pouvoirs à Monsieur le Maire pour exécuter la présente délibération et
signer toutes les pièces y afférentes. PUBLIE, le 26/03/2024
Certifié EXECUTOIRE
Lois 82-213 du 02/03/1982 et 82-623 du 22/07/1982
Signature électronique
Identifiant de télétransmission :
Date de télétransmission : Eu REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances publiques des Yvelines
Pôle d'évaluation domaniale de Versailles
16 avenue de Saint-Cloud
78011 Versailles cedex
Courriel : ddfip78.pole-evaluatlon@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Boris LARZILLIERE
Courriel : boris.larzilliere@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 30 84 98 66
Réf DS : 15033033
Réf OSE : 2023-78361-88976
7302-- SD
FINANCES PUBLIQUES
Versailles, le 10/01/2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Yvelines
à
Mairie de Mantes-la-Jolie
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Dornaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Hôtel de 42 chambres et local commercial indépendant à usage de restaurant de 172 m°?
Adresse du bien : 2 rue Marcel Tabu, MANTES-LA-JOLIE (78200)
Valeur : 1 376 000 € HT, assortie d'une marge d'appréciation de 10 % dont :
— 1 000 000 € pour l'hôtel ;
— 376 000 & pour le local commercial à usage de restaurant.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de
la valeur ») 1- CONSULTANT : COMMUNE DE MANTES-LA-JOLIE
affaire suivie par : Mme Auriane GILLARD (Chargée d'opérations foncières)
2 - DATES
de consultation : 17/1/2023 |
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis : |
le cas échéant, de visite de l'immeuble : 105/1 2/2023 |
114/12/2023 | 1 _ — du dossier complet:
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession: c
| Acquisition : amiable
par voie de préemptionl|
par voie d'expropriation!1
Prise à bail : C1
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : F
= =. Pat | Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de ID l'instruction du 13 décembre 2016': |
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C
3.3. Projet et prix envisagé
La commune de Mantes-la-Jolie envisage d'acquérir à l'amiable un ensemble immobilier composé d'un hôtel d'une superficie de 967 m° comprenant 42 chambres et d’un restaurant d'une superficie de 172 m°. Préalablement, le bien a fait l’objet d'une déclaration d'intention d'aliéner en date du 04 mai 2023 pour un montant de1 550 000 €, vente non réalisée à ce jour.
4 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine 2/15 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Le bien est situé sur la commune de Mantes-la-Jolie, dans le département des Yvelines, à 50 km à l'ouest de Paris. La commune est une ville moyenne, comptant environ 45 000 habitants. Elle est située sur la rive gauche de la Seine et fait partie de la communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise (CU GPSEO), comptant environ 410 000 habitants. |
La commune est à caractère majoritairement urbain. Elle est limitée au nord par la Seine et au sud: par des infrastructures ferroviaires accueillant notamment deux gares, permettant d'assurer des liaisons ferroviaires directes avec Paris.
La commune est également desservie par la RN 13 et par l'autoroute A13.
4.2. Situation particulière- environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le bien se trouve dans le quartier de Gassicourt à proximité des voies sur berge et du lac de Gassicourt. Il est situé à environ 1,2 km du centre-ville et à 1,5 km de la gare ferroviaire de Mantes- la-Jolie. |
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4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Mantes-la-Jolie | AL 263 2 rue Marcel Tabu 3928 m°? | Ensemble immobilier
4.4. Descriptif
Il's’agit d'un ensemble immobilier composé d'un établissement hôtelier, dénommé « Hôtel du Val de Seine » et d'un restaurant (ânciennement « Chicken Corher »), situés 2 rue Marcel Tabu à Mantes-la-Jolie. Les deux biens disposent chacune d'une entrée distincte.
* L'établissement hôtelier, d'une superficie de 967 m, est composé de: = au rez-de-chaussée : une entrée, un accueil, une salle de restauration, une cuisine, des réserves,
des sanitaires, un couloir desservant une laverie et 21 chambres ;
— au premier étage: un couloir desservant 21 chambres, Un appartement de fonction et un local buanderie ; | | — grenier au-dessus ;
— extérieur : jardin à l'arrière avec terrasse et Un parking à l'avant.
Le bien est dans l'ensemble en bon état. Il est actuellement occupé en vertu d'un bail commercial depuis le 01/05/2015 pour un loyer annuel de 66 986,04 € HT. 3/15 Salle de restauration Chambre Hall d'accueil
* Le local à usage de restaurant, d'une superficie cE 172 m?, est composé : — d'une salle de restaurant d'environ 78 m°, d'une seconde salle avec aire de jeux pour enfants d'environ 28 m°, sanitaires, d'un espace cuisine comprenant deux pièces et un local plonge, une pièce à usage de vestiaire avec débarras ;
— extérieur: un local technique, une terrasse et un parking.
L'ensemble du bien est en état d'usage. il est actuellement inoccupé.
Salle de restaurant Salle avec aire de jeux : Cuisine
4.5. Surfaces du bâti
La superficie indiquée par le consultant sont celles relevées par la société D88 Diagnostic : — 967 us pour la partie hôtelière;
— 172 m? pour la partie restaurant.
La superficie mentionnée au cadastre est de 65 m2.
Pour l'évaluation, le service retient les superficies relevées par le diagnostiqueur soit : — 967 m° pour l'hôtel ;
— 172 m° de surface utile (SU) pour le local commercial.
Concernant le local commercial à usage de restaurant: il est également retenu une surface pondérée (SP) de 125,50 m? correspondant à :
— 78,5 m° de surface principal correspondant à la salle de restaurant — 47 m° pour les surfaces accessoires (93,50 m° pour le reste des locaux pondérés à 50 %).
5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble : SCI Les Bords de Seine
5.2. Conditions d'occupation : Occupé en vertu d’un bail commercial pour un loyer annuel 66 986 €/HT par la Société SARL Le Val de Seine.
45 6 - URBANISME
Zone UEm du PLUI de là communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, opposable à partir du 20/02/2020.
7 - MÉTHODES D'ÉVALUATION MISES EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée au moyen de 3 méthodes :
— la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires, au cas particulier: des ventes d'hôtels réalisées entre 01/2015 et 11/2023 dans un périmètre de 30 km sur le département des Yvelines pour la partie hôtelière et de ventes de locaux commerciaux sur la commune de Mantes-la-Jolie pour la partie commerce.
— la méthode par capitalisation sur le revenu, qui consiste à appliquer au revenu de l'immeuble productif de revenus, un coefficient. de capitalisation tiré de l'observation du marché des immeubles loués. Au cas particulier, l'immeuble a vocation à être loué, et sa valeur dépend du revenu qu'il pourra générer.
—la méthode hôtelière, qui consiste à déterminer à partir de la recette théorique annuelle d'hébergement établie à partir des prix affichés, une valeur locative représentant le loyer admissible en fonction des potentialités du bien par application d'un ratio statistique, appelé le « taux d'effort ». La valeur locative est donc établie par référence aux ratios éonstatés pour des établissements comparables afin d'assurer Une certaine objectivité. La valeur vénale du bien peut ensuite être approchée par capitalisation.
5/15 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1. Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
AT) Étude sur lés ventes d'hôtels entre 01/2015 et 11/2023 dans un périmètre de 50 km de l'adresse
du bien sur le département des Yvelines:
s
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60 rue Hôtel comprenant 15 chambres avec un logement 2016P2765 5 HOUILLES Robespierre 26 15 393| 545 000,00 €] 1 386,77 € 36 393,33 €| de fonction au RDC (anciennement restaurant-bar). P Nouveau bail de 30 000 €/an
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Do MANTES-LA- | PLACE DE Hôtel-restaurant avec grande terasse et 6 2022P 30468 16 JOLIE L'ETAPE XVUB/2072 8 300] 330 000,00 € 1 100,00 € 38 686,67 € chambres. Loyer actuel de 19416 €.
5 bis RUE
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TRIEL-SUR- }2RTE DE 2019P 080 | 18 SEINE VERNEUIL 13/11/2020 8 170 6 400 000,00 € 2 352,04 € 44 444,44€] Hôtel Bchambres + un appartement+ restaurant
43 AVENUE DE Immeubles de 3 étages comp fi 2018p02435 19 HARDRICOURT LA GARE 08/03/2018 9 179] 360 000,00 € 2011,17€l 40 000,00 € au rez de chaussée et 9 re aux étages
Immeuble comprenant au rez-de-chaussée, uns
8 RUE DE L salle de restaurant avve bar, salle à 2017p05044 20 LiMAY EGLISE 05/12/2017 7 401| 288 000,00 € 743,14 € 42 571,43 €|manger, vestibuie, cuisine et et 2 étages 7 chambres et un bâtiment à Usage de salles de
banquets
18 RUE J Immeuble comprenant au rez-de-chaussés, salle de 2015P06420 21 MEULAN GEORGES 08/09/2015 & 176| 130 000,00 € 738,64 €) 18 260,00 € café et 6 petites chambres réparties sur deux CLEMENCEAU étages
zvopneoes | 72 | “Poissy [GUSTave g1102020| 54 138] 1 250 000,00 € ges] 23148,5 €]kt 13 hôtel resteurent de 54 chambres en R+2, EtFFEL 4 : ‘ terrasse et 43 emplacements de pk, classé 3 étoiles
26 6468 | Moyenne | 1102,95€ |30 294,33 €
13 401 Médiane | 969,28€ |27 291,67 €
6/15 A2) Étude sur les ventes de locaux commerciaux entre 01/2019 et 10/2023, d'une superficie
comprise entre 100 m° et 250 m? sur la commune de Mantes-la-jolie :
8.1.2. Autres sources externes à la DGFIP
Guide Callon 2023 sur la vente de locaux commerciaux sur la commune de Mantes-la-Jolie :
— 1ère catégorie : 4 060 €/m°?
— 2e catégorie : 2 010 €/m?
— 3e catégorie : 1 080 €/m°
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8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
8.2.1 Analyse de la partie hôtel :
Il ressort de l'étude 22 termes de comparaison sur le dépärtement des Yvelines correspondant à différents types d'hôtellerie (auberge, hôtel social; hôtel low cost...), différentes tailles (7 à 77 chambres).
L'étude sera réalisée par la méthode métrique (valeur au m°) et par la méthode par élément spécifique (valeur à la chambre).
a) Méthode par élément spécifique à la chambre :
La valeur moyenne du prix de la chambre s'élève à 30 294€ et la valeur médiane à 27 292 € avec des valeurs comprises entre 13 415 € et 54 000 €.
L'étude fait ressortit un nombre moyen de chambre par hôtel de 26 et un nombre médian de 13.
L'hôtel sous expertise dispose de 42 chambres pour une superficie totale de 967 m°.
Parmi les 22 termes, il sera privilégié les termes 1,.2, 13 et 22 présentant quelques caractéristiques similaires : nombre de chambres entre 30 et 60 et catégories d'hôtels.
En retenant les 4 termes, il est obtenu une valeur moyenne du prix de la chambre à 24-790 € pour un nombre moyen de chambre par hôtel de 45 et une valeur médiane du prix de la chambre à 23 241 € pour un nombre médian de chambre par hôtel de 40.
Il sera retenu une valeur de 24 000 € la chambre.
Avec la méthode par élément spécifique à la chambre, la valeur de l'hôtel est estimée à 1 008 000 € 24 000 € x 42 = 1 008 000 €
8/15 b) Méthode métrique (valeur au m?):
La valeur moyenne au m° est de 1103 € et la valeur médiane de 969 €, avec des valeurs comprises entre
635€et2353€,
La superficie moyenne des hôtels de l'étude s'établit à 646 m° et la superficie.médiane à 401 m2.
L'hôtel sous expertise dispose de 42 chambres pour une superficie totale de 967 m°.
Comme précédemment, il sera privilégié les termes 1, 2,13 et 22.
En retenant les 4 termes, il est obtenu une valeur moyenne de 1 064 €/m°? pour une superficie moyenne par hôtel de 1 060 m° et une valeur médiane de 1 067 €/m? pour une superficie médiane par hôtel de 983 m°.
I! sera retenu une valeur de 1 065 £/m° pour l'hôtel.
Valeur vénale au m° : 1 065 € x 967 m° = 1 029 855 € arrondie à 1 030 000 €
8.2.2 Analyse de la partie local commercial :
Il a été privilégié les ventes de lécaux commerciaux d'une superficie comprise entre 100 m? et 200 m° en surface utile: la valeur moyenne des 14 termes de comparaison est de 2 477 €/m? et la médiane est de 2 475 €Jm!.
Les valeurs sont très hétérogènes. Parmi les 14 termes de comparaison, il est difficile de privilégier un terme par rapport à ‘un autre. La majorité des termes sont situés en centre-ville, présentent des caractéristiqués différentes ou se situent en bas d'immeuble.
Les 4 valeurs publiées dans les annoncés sont cohérentes avec les valeurs des termes de comparaison en présentant une valeur moyenne de 2 311 €/m? et une valeur médiane de 2 345 €/m?.
AU vu des termes'de comparaison et des annonces, il sera retenu une valeur de 2 400 €/m°.
Valeur vénale du local commercial en SU= 2 400 € x 172 m° = 412 800 € arrondie à 413 000 €.
En surface pondérée, la valeur moyenne des 14 termes de comparaison est de 2 655 €/m° et la médiane est de 2 560 €/m?. Il sera arbitré pour la surface pondérée une valeur de 2 600 €/m? (valeur comprise entre la valeur médiane et la valeur moyenne). pour une superficie de 125,50 m.
Valeur vénale du local commercial en SP= 2 600 € x 125,50 m? = 326 300 € arrondie à 326 000 €.
Il sera privilégié la valeur moyenne des deux approches soit 370 000 €.
9/15 9 - MÉTHODE FINANCIÈRE : MÉTHODE PAR CAPITALISATION DU REVENU
L'évaluation par le revenu permet, pour les biens ayant naturellement vocation à être loués (immeubles d'habitation de rapport, immobiliér d'entreprise en général), de recouper l'évaluation faite par comparaison, au moyen d'un taux de capitalisation qui exprime en pourcentage le rapport entre le revenu de l'immeuble et sa valeur vénale (hors droits et frais) : il s'agit du ratio privilégié par le vendeur d'un bien
Valeur vénale hors droits et frais = (Revenu / taux de capitalisation) x 100
Le bien sous expertise est un local commercial ayant vocation à être loué et produire ainsi des revenus, Aussi, le service va s'attacher à la détermination du taux de capitalisation à retenir à partir des actes de cessions de biens loués de même type, pour ensuite déterminer la valeur vénale du bien par capitalisation du revenu.
9.1. Étude de marché
9.1.1. Sources et critères de recherche - Termes de comparaison
a) Recherche de ventes d'hôtels comprenant des baux en cours ou de baux connus par le service
dans un périmètre de 30 km de l'adresse du bien sur le département des Yvelines :
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10/15 b) Recherche de ventes de locaux commerciaux comprenant des baux.en cours sur la commune de Mantes-la-Jolie :
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9.1.2. Autres sources:
Le Guide Callon 2023 indique sur la location de locaux commerciaux sur la commune de Mantes-la-
jolie les prix suivants : : — ère catégorie : 259 €/m°/an
— 2e catégorie : 171 €/m’/an
— 3e catégorie : 106 €/m°/an
11/15 9.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
9.2.1 Analyse de la partie hôtel :
a) Détermination de la valeur locative :
Le tableau ci-dessus correspond aux valeurs locatives issues d'actes de ventes ou de loyers connus par le service.
Le bien est actuellement occupé. Le montant du loyer annuel indiqué est de 66 986 €, soit 69,27 €/ m?/SU ou 1 595 €/chambre.
Le bail actuel est dans la valeur médiane des ratios prix m? et légèrement en dessous au prix chambre cependant la plupart des termes correspondent à des hôtels de plus petites tailles. En conséquence, la valeur du bail actuel peut être retenu, soit 66 986 €/an.
b) Détermination du taux de capitalisation :
Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport entre le revenu annuel et sa valeur vénale.
Il ressort du tableau ci-dessus des taux variant entre 4,67 % et 10,15 % soit Un taux moyen de 7,25 %
et Un taux médian de 7,20 %.
Le service retient le taux de capitalisation médian de l'étude soit 7,20 % arrondi à 7 %.
c) Détermination de la valeur vénale :
Valeur vénale de l'hôtel = 66 986 € / 7 % = 956 943 € arrondie à 957 000 €
9.2.2) Analyse de la partie local commercial :
a) Détermination de la valeur locative :
Le tableau ci-dessus correspond aux valeurs locatives issues d'actes de ventes ou de loyers connus par le service. Les termes référencés correspondent à tous types de biens, de superficies et d'emplacement géographique sur la commune de Mantes-la-Jolie. | Le bien est actuellement libre.
Il ressort du tableau ci-dessus des prix variant entre 85 € et 368 €/m°/an, soit une moyenne à 209 €/ m?/an et une médiane à 212 €/m’/an en surface utile. En surface pondérée, les prix varient entre 111 € et 368 €/m°/an, soit une moyenne à 232 €/m’/an et une médiane à 230 €/m’/an. Ces valeurs se situent dans la fourchette indiquée par le guide Callon sur la commune de Mantes-la- Jolie pour des commerces et au vu des loyers pratiqués dans les annonces (cf tableau 8.1.2). En l'absence de termes probants, il sera privilégié les valeurs médianes soit 210 €/m?/SU et 230 €/m?/SP.
Valeur locative du local commercial en SU = 210 € x 172 m° = 36 120 € arrondie à 36 000 €.
En surface pondéré, le service retient 125,50 m° et comme précédemment, il sera retenu la valeur médiane 230 £€/m2.
Valeur locative du local commercial en SP = 230 € x 125,5 m° = 28 865 € arrondie à 29 000 €.
AU vu des termes de comparaison, la valeur locative est comprise entre 29 000 € et 36 000 £€/an. Il sera privilégié la valeur locative moyenne des deux approches, soit 32 500 €.
b) Détermination du taux de capitalisation :
Le taux de capitalisation exprime en pourcentage le rapport entre le revenu annuel et sa valeur vénale.
Il ressort du tableau ci-dessus des taux variant entre 5,60 % et 20,49 % soit une moyenne de 8,67 % et une médiane de 8,15 %.
Afin de conforter le taux, il peut être utilisé les valeurs indiquées dans le guide Callon 2023 sur Mantes-la-Jolie :
— 8e catégorie : 9,81 %
— 2e catégorie : 8,51 %
— Îe catégorie : 6,38 %
La moyenne des 3 taux est de 8,23 %.
Le service retient le taux de capitalisation de l'étude moyenne, soit 8,67 % arrondi à 8,5 %.
c) Détermination de la valeur vénale :
Valeur vénale du local commercial = 32 500 € / 8,5 % = 382 352 € arrondie à 382 000 €
12/15 10 - MÉTHODE HÔTELIÈRE CLASSIQUE -— MARGE D'APPRÉCIATION
La méthode hôtelière consiste à déterminer à partir de la recette théorique annuelle d'hébergement établie à partir des prix affichés, une valeur locative représentant le loyer admissible en fonction des potentialités du bien par application d’un ratio statistique, appelé le « taux d'effort ». La valeur locative est donc établie par référence aux ratios constatés pour des établissements comparables afin d'assurer une certaine objectivité. La valeur vénale du bien peut ensuite être approché par capitalisation.
Elle s'appuie sur l'analyse :
— des particularités du bien telle que le classement de l'hôtel, le nombre de chambres et leurs particularités (simple, double classique, luxe...), les tarifs affichés, la situation et l'environnement, les prestations offertes, l'état de l'immeuble et les superficies des locaux d'accompagnement éventuels (restaurant, salles de séminaires)...
— des ratios et autres éléments statistiques (remise aux clients, frais de commissions, taux d'occupation,
taux d'effort...)
Les différentes étapes de la méthode hôtelière Observations 1 } Calcul de la recette journalière théorique maximale :
il s'agit de la recette maximale TTC si toutes les
chambres sont louées (hors recettes accessoires et autres
taxes),
70 € x 42 chambres x 365 = 1 073 100 €
Le prix de la chambre est comprise
entre 70 et 80 €/semaine. Il n’y à pas
de différence des tarifs entre la se-
maine et le week-end.
2) Calcul de la recette annuelle théorique: ouverture
toute l'année
Chiffre d'Affaires : 1 073-100 € Le CA a été calculée sur une base de 70 € par le nombre de chambres sur
365 jours
3 ) Correction de la recette annuelle théorique pour tenir
compte de la réalité des prix (remise clientèle et
commissions sur internet)
Recette annuelle théorique corrigée :
Affaires : 1073100 — 25 % = 965790 €
Abattement global de l’ordre de 25 à
30 % soit un abattement 10 % pour.
les remises clientèles et de 15 % pour
les commissions internet
4 ) Chiffre d'affaires annuel théorique TTC (application
d'un coefficient de pondération: correspondant au taux
d'occupation soit 62,5 % retenu)
503 016
Les statistiques des taux d'occupation
pout l’île de France est de 62,5 %
pour des hôtel 1/2 étoiles
5) Chiffre d'affaires annuel théorique AT (5,5 %)
(application du taux d'effort)
Moyenne du taux d'effort en IDF pour un hôtel. ** entre
12% et 14%
7) Valeur vénale des murs par capitalisation de la valeur
locative
6 ) Détermination de la valeur locative: annuelle]
476 792 TVA dans l’hôtellerie est de 5,5% |
61 983
885 471
|Taux de capitalisation retenu : 7 %
Taux d'effort retenu 13 %
au vu de l’étude par la méthode par
capitalisation
La valeur vénale de l'hôtel déterminée par la méthode hôtelière classique s'élève à 885 000 €.
13/15 11 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties où qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
Pour la partie hôtel, l'étude fait ressortir les valeurs suivantes :
— une valeur de1 030 000 £ par la méthode par comparaison (métrique) ; — une valeur de1 008 000 € par la méthode par comparaison (à la chambre) ; — une valeur de 957 000 £ par la méthode par capitälisation du revenu ; — une valeur de 885 000 € par la méthode hôtelière ;
soit une valeur moyenne de l'étude de 970 000 €.
Cependant la méthode hôtelière sera écartée en l'absence d'éléments incluant les recettes annexes (petit déjeuner, boissons...). AU vu des trois autres méthodes, la valeur moyenne est de 998 333 €.
Pour le local commercial à usage de restaurant, l'étude fait ressortir les valeurs suivantes:
— une valeur de 370 000 € par la méthode par comparaison ;
— une valeur de 382 000 £ par la méthode par capitalisation du revenu ; Soit une valeur moyenne de l'étude de 376 000 €.
La valeur vénale des biens est arbitrée à 1 000 000 £ pour l'hôtel et 376 000 € pour le local commercial à usage de restaurant, soit une valeur totale de 1 376 000 €. Au vu des caractéristiques des biens et de la possibilité d'effectuer une vente séparée, il ne sera pas appliqué d’abattement pour vente en bloc.
Les valeurs sont exprimées hors taxes et hors droits.
Ces valeurs sont assorties d'une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur maximale d'acquisition sans justification particulière à 1 100 000 € pour l'hôtel et 413 600 € pour le restaurant soit une valeur totale 1 513 600 €.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus.elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par'une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
12 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décisièn du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si'cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du
présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières. 1415 13 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis. Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir unñ fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sois.
14 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
La responsable du Pôle d'Évaluation Domaniale
Sophie DECOUDU
Inspéctrice divisionnaire des Finances publiques
L'enregistrement de votre demande à fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des 515 Finances Publiques. NOTIFIE, le
Lois 82-213 du 2/03/1982
et 82-623 du 22/07/1982
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20240326-DELV-2024032510-DE
Date de télétransmission : 29/03/2024
Date de réception préfecture : 29/03/2024