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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 41 A
unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 41 0
unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 41 ANNEXE 2 Saint PEE PLU A A3 Justification Choix Appro 2022
Document publié le Samedi 1 janvier 2022
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 41 ANNEXE 2 Saint PEE PLU A A3 Justification Choix Appro 2022)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Logement,
= Pays
A Basque
eUSKaL
HERRIa
COMMUNAUTÉ
D'AGGLOMÉRATION
HIRIGUNE
ELKARGOA
SAINT-PEE-
SUR-NIVELLE
PLAN LOCAL
D’URBANISME
A - RAPPORT DE PRESENTATION
A-3 Justification des choix retenus
Vu pour être annexé à la délibération du Conseil Communautaire de la
Communauté d’Agglomération Pays Basque en date du 24 septembre 2022
Approuvant le Plan Local d’Urbanisme
Agence Publique de Gestion Locale
Service Intercommunal Territoires et Urbanisme
Maison des Communes - rue Auguste Renoir
B.P.609 - 64006 PAU Cedex
Tél 05.59.90.18.28 - Télécopie 05.59.84.59.47
Courriel : service.urbanisme@apgl64.fr Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 2 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 3
TABLE DES MATIERES
TABLE DES MATIERES .................................................................................................................................... 3
1. LES CHOIX RETENUS POUR ÉTABLIR LE PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE
5
1.1. LE CHOIX D’UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE MESUREE..................................................... 5
1.2. UN OBJECTIF DE MODERATION DE CONSOMMATION D’ESPACE DE PLUS DE 50% : ............. 8
1.3. LA LIMITATION DE L’HABITAT DIFFUS : .............................................................................................. 8
1.4. UN OBJECTIF DE PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT .............................................................. 11
1.5. AU REGARD DES OBJECTIFS DE DENSIFICATION DES ESPACES BATIS ...................................... 11
1.6. AU REGARD DE LA DIVERSIFICATION DE L’HABITAT ................................................................... 15
1.7. AU REGARD DES OBJECTIFS DE PRESERVATION DES PAYSAGES .............................................. 18
1.8. AU REGARD DES OBJECTIF DE PRESERVATION DE L’ACTIVITE AGRICOLE .............................. 18
1.9. AU REGARD DU DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE LOCAL ....................................................... 18
1.10. AU REGARD DES BESOINS EN EQUIPEMENTS DE LA COMMUNE .............................................. 19
2. LES MOTIFS DE LA DÉLIMITATION DES ZONES ET DES RÈGLES QUI LEUR SONT APPLICABLES ... 23
2.1. LES ZONES URBAINES (U) ET Á URBANISER (1AU) : PRÉSENTATION GÉNÉRALE ET RÈGLES
APPLICABLES .................................................................................................................................................... 23
1.2. LES ZONES AGRICOLES ET NATURELLES ...................................................................................................... 71
3. LES CHOIX RETENUS DANS LA MISE EN PLACE DES OUTILS D’AMÉNAGEMENT ........................ 79
3.1. LES EMPLACEMENTS RESERVES EN VUE DE LA REALISATION DE VOIES ET OUVRAGES PUBLICS, D'INSTALLATIONS
D'INTERET GENERAL OU D'ESPACES VERTS ................................................................................................................. 79
3.2. LES EMPLACEMENTS RESERVES EN VUE DE LA REALISATION DE PROGRAMMES DE LOGEMENTS ....................... 80
3.3. LES ELEMENTS DE PAYSAGE A PROTEGER, A METTRE EN VALEUR OU A REQUALIFIER POUR DES MOTIFS D’ORDRE
CULTUREL, HISTORIQUE OU ARCHITECTURAL ............................................................................................................. 81
3.4. LES ESPACES BOISES CLASSES ................................................................................................................... 85
3.5. LES ELEMENTS DE PAYSAGE NATURELS ....................................................................................................... 87
3.6. L’IDENTIFICATION DE BATIMENTS SUSCEPTIBLES DE CHANGER DE DESTINATION AU TITRE DE L’ARTICLE L.151-11 2° DU
CODE DE L’URBANISME.......................................................................................................................................... 90
3.7. LE LINEAIRE DE DIVERSITE COMMERCIALE .................................................................................................. 93
3.8. LES PERIMETRES SOUMIS AU DROIT DE PREEMPTION URBAIN......................................................................... 94
3.9. LES PERIMETRES SOUMIS A PERMIS DE DEMOLIR .......................................................................................... 95
4. LA SYNTHÈSE DES SURFACES AFFICHÉES DANS LE PLU ET LE POTENTIEL DE LOGEMENTS ......... 96
4.1. LES SURFACES CONSTRUCTIBLES OFFERTES PAR LE PLU APPROUVÉ EN 2011 ........................... 96
4.2. LES SURFACES CONSTRUCTIBLES OFFERTES PAR LE PROJET DE PLU ............................................................... 96
4.3. LE POTENTIEL DE LOGEMENTS OFFERT PAR LE PLU .....................................................................102
4.4. LA JUSTIFICATION DES OBJECTIFS CHIFFRES DE MODERATION DE LA CONSOMMATION D’ESPACE ET DE LUTTE CONTRE
L’ETALEMENT URBAIN ............................................................................................................................................104 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 4 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 5
1. LES CHOIX RETENUS POUR ÉTABLIR LE PROJET
D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE
Le projet d’aménagement et de développement durable retenu a été établi au regard des enjeux issus du
diagnostic. Ces orientations se déclinent en trois grands axes, reposant sur des objectifs devant permettre
d’assurer un développement urbain cohérent :
1. Préserver le caractère environnemental, rural et agricole de la Commune
Il s’agit de :
- Préserver les grands espaces fonctionnels agricoles,
- Protéger les espaces à fort enjeu écologique,
- Assurer la préservation et la valorisation des ressources naturelles.
2. Encadrer et maîtriser le développement urbain
Les objectifs sont :
- Limiter la croissance urbaine,
- Modérer la consommation d’espace,
- Préserver la structure urbaine autour des polarités existantes,
- diversifier le parc de logements et développer la mixité sociale,
- Améliorer les modes de déplacements sur le territoire communal.
3. Répondre aux besoins de l’évolution de la population
Il s’agit de :
- Prévoir de nouveaux équipements publics,
- Favoriser l’implantation d’activités nouvelles
1.1. LE CHOIX D’UNE CROISSANCE DEMOGRAPHIQUE MESUREE
Saint-Pée-sur-Nivelle est un vaste territoire de plus de 6 500 hectares, frontalier de la Navarre et est une
combinaison de terres de part et d’autre de la Nivelle, valorisées par l’activité agricole, avec des espaces de
collines incisées par de nombreux ruisseaux et des zones montagneuses présentant un relief plus accidenté,
complété par une forêt domaniale de 1 300 hectares.
L’évolution démographique, qu’a connue la Commune ces dernières années, a entraîné, outre le
développement important du parc de logements, des besoins renforcés en termes d’équipements publics et
de loisirs, en infrastructures de déplacements, qui n’ont pu être satisfaits qu’au prix d’une importante
consommation foncière de terres agricoles et naturelles.
Une consommation d’espace totale de 79,62 ha, dont 71,65 ha étaient des espaces agricoles, naturels ou
forestiers, a ainsi été constatée pour le développement urbain, depuis 2011. 71,04 ha ont été consommés pour
le développement de l’habitat, dont 63,55 ha (90%) ont été consommés sur des espaces agricoles, naturels et
forestiers.
La poursuite d’un tel rythme d’évolution urbaine apparaît aujourd’hui incompatible avec l’objectif politique
clairement affiché de préservation des espaces naturels et agricoles et du patrimoine paysager.
L’ambition d’une croissance urbaine modérée a donc été formulée par les élus et se traduit dans les orientations
retenues par une limitation du rythme d’accueil de nouvelles populations et un encadrement des formes
urbaines, permettant de respecter la structuration des quartiers et leur bâti. Les prévisions démographiques à l'horizon 2030
10000
9233
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040
—€— tendance 2008-2018 (+2,48%) —#&—tendance 1999-2018 (+2,44%) —e— scénario retenu (+1,5%)
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 6
La collectivité souhaite ainsi permettre au territoire de Saint-Pée-Sur-Nivelle de se développer de manière
raisonnée, afin de lui conserver une dynamique démographique essentielle au maintien de son cadre de vie,
tout en respectant ses espaces agricoles et naturels.
La Collectivité vise alors pour la Commune de St-Pée, sur 10 ans, une croissance démographique annuelle
moyenne inférieure aux scénarios tendanciels des 10 ou 20 dernières années, en fixant une croissance
moyenne annuelle de 1,5%.
Elle pourrait ainsi être en mesure d’accueillir environ 1350 habitants supplémentaires à l’horizon 2030, pour
atteindre 8250 habitants à l’horizon 2030.
Ce scénario retenu pour les 10 prochaines années est inférieur aux scénarios « fil de l’eau » élaborés sur les
périodes 1998-2018 (croissance moyenne annuelle de +2,44 %) et 2008-2018 (croissance moyenne annuelle de
+2,48 %) car la collectivité est consciente que la croissance observée ces dernières années ne pourra être
supportée sur le long terme sans que son cadre de vie n’en soit affecté.
En prenant une taille des ménages prospective de 2,3 personnes par foyer d’ici 2030, comme estimée lors de
la défintion des scénarios tendanciels (cf paragraphe 3.1.2. du diagnostic territorial), l’accueil de 1350 habitants
supplémentaires génère un besoin de création de 587 logements.
En parallèle avec cet objectif de croissance démographique modéré, la collectivité a également élaboré un
scénario d’évolution du parc de logements qui se veut pertinent et cohérent avec les besoins du territoire.
La Commune, en 2018, a un besoin de création de 251 logements pour pouvoir maintenir sa population telle
qu’elle est recensée en 2018 (point mort).
Afin d’évaluer le point mort pour les dix années à venir, la collectivité émet les postulats suivants :
- une diminution de 16 logements vacants : le diagnostic a permis d’évaluer que la moitié des logements
vacants réellement recensés (32 logements) pouvait être relativement facilement remise sur le marché ;
- une augmentation d’environ 50 résidences secondaires supplémentaires : en effet, les résidences
secondaires augmentent de manière régulière sur le territoire. Il est donc probable que le nombre de
résidences secondaires continuera à évoluer positivement ;
- un rythme de renouvellement du parc identique à la période 2008-2018, Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 7
- un maintien de la taille des ménages à 2,3 d’ici 2030.
Données de référence 2018 2030
Population 6888 8312
Population des ménages 6832 8256
Taille des ménages 2,3 2,3
Nombre de résidences principales 2909 3556
Nombre de résidences secondaires 461 511
Nombre de logements vacants 202 186
total parc 3572 4253
Ces paramètres permettent alors de définir un point mort prospectif sur la période 2018-2030 de 151 logements :
Nombre de logements nécessaires
Renouvellement ( R ) -25 total construction neuves 2018 à 2030 587
variation nbre logements 2018-2030 612 Desserrement (D) (=pop 2018/taille
ménages 2030 – nbre res principales 2018)
143
variation resII + variation lgts vacants
(RSLV)
34
Variation résidences secondaires +50 Variation logements vacants -16 Point Mort (= R+D+RSLV) 2018-2030 152
Pour une stabilité démographique sur le territoire communal de Saint-Pée-sur-Nivelle, de 2018 à 2030, la création
de 12,5 logements par an sera ainsi nécessaire.
Ceci induit un besoin total en logements nouveaux pour le territoire communal de Saint-Pée-sur-Nivelle
d’environ 180 logements :
Besoins en logements à l’horizon 2030 Nombre de
logements
Lié à l’accroissement de la population de
+1350 hbts
587
Lié au point mort 152
TOTAL besoins en logements 2018-2030 739
Logements déjà construits entre 2018 et
2021
154
Total logements restant à produire 2021-
2030
585
Rythme annuel moyen à produire 2021-
2030
65 logements/an
Ce scénario de développement induit donc un besoin de création d’environ 585 logements à produire entre
2021 et 2030.
Au regard de ce scénario de croissance, ces 585 logements seront créés en priorité au niveau des 5 quartiers
historiques de la Commune, à savoir le bourg, Ibarron, Helbarron, Amotz et le Lac, par densification et extension
raisonnée de ces quartiers ainsi que, de manière plus limitée, dans les enveloppes bâties présentant un paysage
urbain.
-16
+ 587
+50 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 8
1.2. UN OBJECTIF DE MODERATION DE CONSOMMATION D’ESPACE DE PLUS DE 50% :
Ces objectifs, ayant fondé le projet communal, aboutissent à une modération forte de la consommation
d’espaces agricoles et naturels. Le PADD prévoit une réduction de plus de 50% de la consommation d’espaces
agricoles et naturels constatée depuis 2021.
Pour rappel, la consommation d’espace totale constatée durant cette décennie est de 79,62 ha, dont 71,65
ha sont des espaces agricoles et naturels (soit 90% de la consommation d’espace totale).
Les orientations du PADD conduisent ainsi à prévoir une consommation d’espaces agricoles et naturels
maximale de 35,8 hectares, pour le développement de l’habitat et des activités économiques. Au final, le projet
de PLU propose une consommation d’espaces NAF, classés en zone constructible de 35,1 ha, dont seulement
17,19 ha sont dédiées à l’habitat.
Afin de limiter cette consommation d’espace dédiée au développement de l’habitat, la collectivité fait
également le choix de fixer une densité brute minimale moyenne de 20 logements/ha. Pour rappel, la densité
brute moyenne observée entre 2011 et 2021 sur le territoire communal est de 11,8 ogements/ha.
1.3. LA LIMITATION DE L’HABITAT DIFFUS :
Afin de limiter le mitage et le développement de l’habitat diffus, en dehors des 5 quartiers historiques de la
Commune cités ci-dessus, le PADD fixe comme objectif de maintenir en zones urbaines pouvant être étoffées
et densifiées de manière mesurée uniquement les enveloppes bâties présentant les caractéristiques d’un
paysage urbain.
Pour cela, les enveloppes bâties existantes en 2021 ont fait l’objet d’une analyse au regard de la typologie de
leur forme urbaine. Notamment, les critères utilisés par la jurisprudence pour définir une partie urbanisée ont
servi de base à cette analyse.
Ainsi, une analyse géomatique a permis de comptabiliser le nombre de logements et d’activités construits à
l’heure actuelle, et distants entre eux d’une distance maximale de 50m. (Données utilisées : matrice cadastrale
2021, bâtiments ayant une destination de logements ou d’activité).
Les enveloppes comptant moins de 5 logements n’ont pas été prises en compte, l’état de la jurisprudence
conduisant à considérer une partie urbanisée comme dénombrant au moins 5 logements.
71 enveloppes bâties présentant au moins 5 logements distants entre eux de 50 mètres au plus sont ainsi
comptabilisées sur le territoire communal. Ce constat illustre le niveau important de mitage des espaces
naturels et agricoles de la Commune.
Au regard de ce constat, le seuil retenu pour pouvoir considérer qu’une enveloppe bâtie présente bien les
caractéristiques d’une zone urbanisée a été de plus de 15 logements. BB Voirie départementale
nombre de logements par espaces bâtis :
C2 5-15
M plus de 15 logements
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 9
Réalisation : APGL
A ce seuil, ont été superposés les enjeux agricoles et naturels, la présence de l’un ou des deux enjeux (par
exemple présence de zones humides, habitat d’intérêt communautaire, parcelles épandues, présence d’une
ICPE,…) étant à considérer comme critère déclassant pour la ou les secteurs concernés.
C’est le cas notamment du secteur Camieta, qui, bien qu’il présente 17 logements distants entre eux d’au plus
50 mètres, recense une exploitation agricole classée en tant qu’ICPE générant d’importantes contraintes.
Le secteur Bordatxoenia ne dénombre quant à lui que 15 logements sur le territoire communal de Saint-Pée-sur-
Nivelle ; pour autant, il est situé en limite communale avec Ascain, jouxte une des zones urbanisées et dense de
cette Commune : le quartier Errotenea. Il doit donc être considéré comme enveloppe urbaine. DM voirie départementale
En bâti \
nombre de logements par espaces bâtis %
__] 5 - 14 logements
BB plus de 15 logements
= nn,
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 10
Ont ainsi été classés en U : le secteur Bordatxoenia, les hameaux d’Olha, d’Urguri, d’Olhasso, de Cherchebruit,
d’Ihintz, d’Iratzea et l’urbanisation s’étant développée de part et d’autre de la vielle route de Saint-Pée, et de
la route d’Arbonne.
Réalisation : APGL Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 11
1.4. UN OBJECTIF DE PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT
Plusieurs objectifs majeurs ont été posés en matière de protection de l’environnement dans le PADD et ont
guidé l’élaboration du projet communal :
- La préservation des secteurs à fort enjeux naturalistes (zones Natura 2000, milieux et zones humides
notamment) et des continuités écologiques ; cet objectif a fondamentalement guidé l’élaboration du
projet communal. L’ensemble des continuités écologiques et des milieux à enjeux recensés lors du
diagnostic font ainsi l’objet d’une préservation de toute urbanisation et d’un zonage Np ou Ap ;
- La prise en compte du risque d’inondation ainsi que de la problématique de la gestion des eaux
pluviales dans le projet urbain contribue à assurer la meilleure insertion possible du projet dans son
environnement naturel et préserver la qualité des eaux superficielles du territoire communal ;
- Le choix de proposer en priorité une ouverture à l’urbanisation des secteurs desservis ou pouvant être
raccordés au réseau d’assainissement collectif. La délimitation des zones constructibles tient compte
en priorité de leur actuelle desserte ou de la possibilité d’un futur raccordement au réseau
d’assainissement collectif ; le PLU a été réalisé en cohérence avec le Schéma Directeur
d’Assainissement, soumis à enquête publique en octobre 2021 et devant être approuvé en décembre
2021.
- Par la promotion des mobilités douces consistant à s’appuyer sur les modes de déplacement alternatifs
à l'automobile dans les délimitations de secteurs d’extension de l’urbanisation. Dans cette optique, la
Commune s’est déjà engagée dans la réalisation de voies douces reliant le bourg aux autres quartiers :
Ibarron, Amotz et le Lac. Elle entend poursuivre le développement de ces liaisons, notamment dans les
secteurs bénéficiant d’Orientations d’Aménagement et de Programmation.
- La collectivité retranscrit également dans le PLU communal la volonté de développer les transports
multimodaux et les transports collectifs vers Saint-Jean-de-Luz et le BAB. L’objectif est de favoriser
l’utilisation des transports en commun plutôt que les déplacements automobiles pour les déplacements
pendulaires quotidiens domicile/travail.
1.5. AU REGARD DES OBJECTIFS DE DENSIFICATION DES ESPACES BATIS
Afin de respecter l’objectif de modération de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers
affiché dans le P.A.D.D., il s’agit d’optimiser les terrains situés au sein des espaces urbanisés, et d’y inciter la
production de logements présentant une certaine densité.
La densification des espaces déjà bâtis permet ainsi de limiter le développement urbain en extension.
Pour cela, 12 Orientations d’Aménagement et de Programmation ont été définies sur des secteurs classés en U
et situés au sein des enveloppes urbanisées, en sus de celles définies pour les 4 zones 1AU, situées elles en
extension des espaces déjà bâtis. Viry
CPP
RE
,
#7 de à: , { *)9-BIGENBORDAÏ
F arcs ë TS
C1 PERIMETRES CONCERNES PAR LES
ORIENTATIONS D'AMENAGEMENT
ET DE PROGRAMMATION
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 12
Certaines OAP visent à promouvoir la réalisation d’équipements publics ou d’intérêt collectif, d’autres
l’aménagement d’activités économiques et la plupart, enfin, encadrent le développement de l’habitat : .
Coms
1
Viry
en : ‘ - o ,
VOCATION PRINCIPALE
BMM EQUIPEMENT PUBLIC
BH ACTIVITE ECONOMIQUE
D HABITAT
N
fo 1 2 km
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 13
Une fourchette de densité par secteur soumis à OAP a ainsi été établie dans les OAP. La carte et Le tableau
suivants synthétisent les fourchettes définies par zone : en û
DENSITE DEMANDEE POUR
LES SECTEURS A VOCATION D'HABITAT
7: 15 à 20 logt /Ha
En 20 à 25 logt / Ha
D 25 à 35 logt / Ha
EM 35 à 60 logt / Ha
-BOURG - LANDABURUA
-BOURG - MOXOENBORDA
- ETXEBERTZEA
BOURG - OLHASSO NORD
BOURG - OLHASSO SUD
BOURG - KARRIKARTEA
- LAC - IBANTELLI
LAC - ARTZAMENDI
- AMOTZ - BIXIENBORDA
0 - AMOTZ - ORTXIXENIA
1 - AMOTZ -— PONT D'AMOTZ
2 - IBARRON -— ROUTE D'AHETZE
3 - IBARRON - XOXOTARTEA
4 - IBARRON - IBARRONDOA
5 - IBARRON - IHINTZIA
DLL e 1% 412 - ROUTE D'AHETZE »
5 ms
ue 'e eo
en
TAU
UCb (8m max au faitage)
UBa (10m faitage)
UCb (8m max au faitage)
UEla
UCb (8m max au faitage)
TAU
UBa (10m faitage)
UCb (8m max au faitage)
UCb (8m max au faitage)
UCb (8m max au faitage)
TAU
UCb (8m max au faitage)
UCb (8m max au faitage)
UE
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 14
La densité brute prend en compte la surface utilisée par les équipements publics, la voirie et les espaces publics,
dans l’espace considéré, contrairement à la densité nette qui se mesure à l’échelle de la parcelle ou de l’îlot.
Compte tenu de la localisation des différents secteurs, il est attendu des densités différentes : Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 15
- Le secteur Etxebertzea qui est situé en cœur du centre bourg et le secteur Artzamendi situé au cœur
du quartier du Lac devront présenter une densité brute élevée qui sera comprise entre 35 et 60
logements / hectare.
- Le secteur Landaburua qui est le secteur de développement urbain le plus important du bourg devra
présenter une densité brute soutenue qui sera comprise entre 25 et 35 logements / hectares
- Les autres secteurs, présenteront un niveau de densité brute compris entre 20 et 25 logements / hectare.
- Le secteur Pont d’Amotz qui est le plus éloigné du bourg et des zone urbanisées devra présenter la
densité brute la plus faible qui sera comprise entre 15 et 20 logements / hectare.
Les projets de constructions seront autorisés sous réserve de la bonne intégration dans le quartier et de la
possibilité pour le reste de la zone de s’urbaniser conformément aux objectifs de densité fixés : les densités
minimales souhaitées s’imposeront à toute opération de construction dans chacun des secteurs.
1.6. AU REGARD DE LA DIVERSIFICATION DE L’HABITAT
L’objectif du PLU est de tendre autant que possible vers les attendus de la loi SRU. Afin d’augmenter le nombre
de logements sociaux sur le territoire de Saint-Pée-sur-Nivelle, différentes règles sont posées dans le PLU.
Ainsi, en zone UA, UB et UC : toute opération de constructions nouvelles de 4 logements ou plus devra contribuer
aux objectifs de mixité sociale dans l’habitat :
- pour toute opération de 4 logements à 10 logements, l’opérateur réalisera a minima 50 % de logements
sociaux (en accession1 ou en locatif2) du nombre total de logements produits ;
- pour toute opération comprenant entre 11 logements à 29 logements, ou de plus de 700 m² de surface
de plancher affectés à l’habitation, l’opérateur réalisera a minima 60% de logements sociaux, dont
minimum 40% de logements locatifs sociaux (PLUS, PLAI, PLS) ;
- pour toute opération de 30 logements et plus, ou de plus de 2000 m² de surface de plancher affectés
à l’habitation, l’opérateur réalisera a minima 80% de logements sociaux, dont minimum 60% de
logements locatifs sociaux (PLUS, PLAI, PLS) ;
En outre, dans la zone 1AU, le règlement impose la réalisation minimale de 40% de logements locatifs sociaux
et 60% de logements produits via le dispositif de Bail réel Solidaire (BRS) mené par un OFS3, sans seuil minimal
de production de logements.
1 Sont considérés comme logements en accession sociale :
- Les logements vendus par les organismes HLM, définis à l’article L.442-1 CCH, 4° alinéa
- La vente de logements ayant fait l’objet d’une signature d’un bail (BRS : bail réel solidaire)
- La location-accession via un PSLA (Prêt Social Location Accession)
- L’acquisition d’un logement qui bénéficie d’une TVA à taux réduit (5.5%) : en « zones Anru », (zones urbaines sensibles (ZUS) ou en « article 6 »), faisant l’objet une convention de rénovation urbaine signée avec l’Anru, ou dans la limite de 300 mètres autour, dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV), faisant l’objet d’un contrat de ville, ou dans la limite de 300 mètres autour, ou dans un QPV, faisant l’objet d’un contrat de ville et d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain signée avec l’Anru, ou dans la limite de 300 mètres autour ou pour les immeubles entièrement dans la limite de 500 mètres autour si l’immeuble est intégré à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres de la limite du QPV
2 Sont considérés comme Logements locatifs sociaux ceux dont la construction bénéficie du concours financier de l'Etat. Il s'agit des logements financés
avec un prêt aidé par l'Etat (tel que prévu par les articles R.331-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation) de types PLAI (Prêt Locatif
Aide d'Intégration), PLUS (Prêt Locatif à Usage Social), PLS (Prêt Locatif Social) ou par tout autre dispositif équivalent.
3 Le bail réel solidaire (BRS) est un bail de longue durée permettant à des organismes fonciers solidaires (OFS) de distinguer le foncier (dont ils restent
propriétaires) du bâti et ainsi de céder des droits réels sur le bâti à des familles modestes, qui occuperont le logement à titre de résidence principale. Il
doit permettre à des ménages, sous conditions de plafond de ressources, d’accéder à un logement en-dessous des prix du marché. Ces ménages ne
pourront revendre le logement qu’à un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, et à un ménage répondant aux mêmes critères de
ressources auxquels ils étaient soumis. (Articles L255-1 à L255-19 du Code de la Construction et de l’Habitat) Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 16
Ces dispositions visent à répondre à l'objectif de mixité sociale inscrit comme principe fondateur de la loi SRU :
le choix est fait de favoriser le développement du parc social au travers de l'ensemble de la production
immobilière afin de tendre vers une répartition équilibrée sur la totalité des quartiers.
La mise en place d’emplacements réservés au titre de l’article L.151-41-4° du Code de l’Urbanisme destinés à
la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale de programmes de logements sociaux, permet en
outre à la Commune de renforcer la production de logements sociaux.
8 emplacements réservés sont ainsi définis, afin de permettre la réalisation d’opérations 100% logements
sociaux.
La collectivité se portant bénéficiaire de ces emplacements réservés, il n’est pas prévu de typologie
systématique dans la répartition entre les logements locatifs sociaux issus de prêts aidés par l’Etat (PLAI, PLUS et
PLS) et les logements en accession sociale par un dispositif de Bail réel solidaire (BRS) : la Commune se chargera
d’équilibrer la répartition des logements sociaux à travers les opérations communales à mener pour être en
accord avec les obligations de la loi SRU, ceci par période triennale.
Zones
40% logements locatifs sociaux + 60 %
accession sociale via un bail réel solidaire 1AU
UA/UB/UC
Proposition règlement
entre 4 et 10 logts = à minima 50% de
logements sociaux (en accession ou en
locatif)
entre 11 et 29 logts = à minima 60 % de
logements sociaux dont minimum 40% de
logements locatifs sociaux
si >30 logements = à minima 80% de
logements sociaux, dont minimum 60% de
logements locatifs sociaux
désignation destination localisation surface
A
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
BOURG 0,31 ha
B
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
BOURG 0,46 ha
C
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
AMOTZ 0,4 ha
D
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
AMOTZ 0,36 ha
E et F
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
IBARON 0,7 ha
G
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
IBARON 0,31 ha
H
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
IBARON 0,35 ha Cnnrdannéa | ranna2 eco
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 17
BOURG IBARRON
AMOTZ
Localisation des emplacements réservés pour opérations de logements 100% sociales sur les différents quartiers
La collectivité entend également développer la mixité de l’habitat en :
- permettant l’aménagement de l’aire d’accueil de grand passage pour les gens du voyage existante,
conformément au décret du 5 mars 2019 : ce décret détaille en effet les critères à respecter pour
aménager de telles aires ; notamment, leur surface doit être au moins égale à 3 ha ; or le PLU en vigueur
délimitait un secteur Nv de seulement 1,8 ha. Le PLU propose donc une extension de ce secteur Nv ;
- définissant des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) permettant la réalisation
d’opérations mixtes en matière de formes urbaines (logements collectifs, semi-collectifs ou
intermédiaires, pavillons individuels). Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 18
1.7. AU REGARD DES OBJECTIFS DE PRESERVATION DES PAYSAGES
La préservation des paysages est un objectif fort du projet communal. Il se traduit par :
- Le maintien d’espaces agricoles homogènes sur le long terme par un classement en zone A ; les zones agricoles
participent en effet fortement à l’identité du paysage. La préservation des paysages ruraux suppose une
intégration des bâtiments agricoles dans leur environnement. Des règles spécifiques pour ces bâtiments sont
prévues dans le règlement écrit ;
- La délimitation d’espaces boisés classés assure en outre le maintien et la préservation d’éléments de paysage
essentiels.
- Le classement en éléments de paysage identifiés à protéger au titre de l’article L.153-23 du Code de
l’Urbanisme des linéaires boisés et des canaux participant au maintien des continuités écologiques participe
également à la préservation du paysage rural caractéristique de Saint-Pée-sur-Nivelle ;
- La maîtrise du développement de l’urbanisation future, s’appuyant sur une optimisation du foncier disponible
dans le tissu urbain existant et sur une limitation des enveloppes urbaines et des zones d’extension, assure le
maintien des espaces agricoles et naturels existants et, par là même, la préservation des paysages actuellement
perceptibles ; le PLU vise en effet une réduction de plus de 50% de la consommation d’espaces agricoles et
naturels annuelle moyenne constatée depuis 2011 ;
- Le paysage urbain est également préservé par le maintien de règles écrites poussées concernant l’aspect
extérieur des constructions, la forme et l’implantation du bâti : un livre blanc pour une évolution architecturale
du Sud Pays Basque, publié en 2018, est notamment annexé au PLU en tant qu’aide aux porteurs de projet. Le
bâti a en effet un impact fort sur le paysage du Sud Pays Basque et il convient d’en respecter ses
caractéristiques traditionnelles pour une bonne intégration de l’urbanisation future. La définition d’Orientations
d’Aménagement et de Programmation vise également ce même objectif : ces dernières fixent les règles
essentielles à respecter pour que les zones d’extension de l’urbanisation s’intègrent à la forme urbaine et au
paysage urbain existants ;
- Enfin, le paysage est également fortement marqué sur le territoire de Saint-Pée-sur-Nivelle par la présence d’un
patrimoine bâti d’intérêt : le PLU identifie ainsi 45 éléments bâtis à préserver au titre de l’article L.151-19 du Code
de l’Urbanisme, en s’appuyant sur l’inventaire du patrimoine bâti réalisé durant la phase étude du PLU.
1.8. AU REGARD DES OBJECTIF DE PRESERVATION DE L’ACTIVITE AGRICOLE
L’activité agricole est encore largement présente aujourd’hui sur le territoire communal de Saint-Pée-sur-Nivelle,
tant par le nombre d’exploitants agricoles encore en activité que par les surfaces utilisées.
La pérennité de cette activité et des exploitations en place passe par :
- la préservation et le développement du foncier agricole : parcellaire, sites d’élevage, terres d’épandage
et irriguées, parcelles support de cultures à forte valeur ajoutée telles que le piment ou le maraîchage ;
- la limitation des conflits d’usage avec le bâti non agricole, notamment en limitant le mitage des espaces
ruraux par du bâti à usage d’habitation.
L’objectif fixé par le PADD d’une réduction de plus de 50% de la consommation d’espaces agricoles et naturels
annuelle moyenne constatée depuis 2011 et le recentrage de l’urbanisation autour des 5 principaux quartiers
sont des réponses à ces enjeux.
Un diagnostic agricole, actualisé tout au long de l’élaboration de l’étude du PLU et réalisé en concertation
avec les exploitants agricoles a permis d’identifier les espaces agricoles à préserver et les projets de
développement de l’activité agricole. Ces éléments ont guidé la délimitation des zones A, N, U et AU. Ils ont
donné lieu, dans les zones A et N, à une traduction règlementaire adaptée aux enjeux agricoles, tout en
assurant la préservation des enjeux environnementaux.
1.9. AU REGARD DU DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE LOCAL
1.9.1. LES ZONES D’ACTIVITÉS :
Comme mentionné dans le PADD, la Commune de Saint-Pée-sur-Nivelle a besoin de surfaces disponibles
permettant l’accueil de nouvelles activités économiques. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 19
Aussi, les zones d’activités existantes sont matérialisées par un zonage UY dans le projet de PLU : il s’agit des
zones d’activités de Lizardia et de Zaluaga, du site occupé par l’INRA et de la zone commerciale accueillant
un supermarché à l’entrée Sud du bourg. Les zones de Zaluaga, dédiée au traitement et au stockage de
déchets, et de Lizardia, sur laquelle une filière agro-culinaire est en cours de structuration, ne disposent plus de
foncier disponible et ont atteint aujourd’hui leur capacité maximale de développement.
Une troisième zone d’activités est donc délimitée au PLU, au Nord-Ouest du territoire communal en limite avec
la Commune de Saint-Jean-de-Luz. Ce site, sur lequel on trouve déjà une déchetterie et d’une activité
industrielles et d’une ancienne industrie amnéagée en salle de sport, paraît idéalement situé pour accueillir de
nouvelles activités : desservi par la RD 307, il se situe à proximité de l’échangeur autoroutier de Saint-Jean-de-
Luz et ne présente pas de contraintes en matière d’inondation.
Pour autant, cette zone n’étant pas encore desservie par le réseau d’assainissement collectif et présentant un
réseau d’eau potable pour le moment limité, la zone est classée pour partie en 1AUY, en bordure de la RD307,
et en zone 2AUY à l’arrière.
1.9.2. LES COMMERCES ET SERVICES DE PROXIMITÉ :
La vocation traditionnelle du bourg de Saint-Pée-sur-Nivelle et des autres quartiers principaux est d’abriter une
mixité de fonctions : y cohabitent habitat, commerces, services et autres activités.
L’objectif est de maintenir cette mixité des fonctions urbaines au sein des zones urbanisées ; les zones U et AU
autorisent ainsi des activités économiques compatibles avec l’habitat, dont des commerces de proximité et
services à la population ; ceci afin de répondre aux besoins de la population permanente, mais aussi de la
population touristique en période estivale.
Afin de préserver et développer les petits commerces de proximité, les commerces de plus de 300m² de surface
de vente sont interdits en zone urbaine (UA, UB, UC et 1AU) : les zones d’activités UY sont plus à même de
recevoir des surfaces commerciales plus importantes, excepté un secteur de la zone LIzardia : UYb, qui
comporte les mêmes restrictions que les zones UA, UB, UC et 1AU ; il s’agit en effet de l’arrière de la zone
d’activités davantage destinée à des activités artisanales ou industrielles.
De même, dans le bourg de Saint-Pée, afin de maintenir le tissu commercial existant, le changement de
destination des rez-de-chaussée en logement ou annexe à l’habitation des locaux commerciaux existants en
façade, côté rue, est interdit sur le linéaire de diversité commerciale défini sur la rue Ibarbidea, rue Karrika, rue
de l’Eglise, route d’Arbonne, rue Butrun.
1.9.3. LE TOURISME :
La Commune de saint-Pée-sur-Nivelle recense une offre en hébergement touristique importante (campings,
résidences de tourisme, résidences secondaires) ainsi que des équipements et activités touristiques orientés pour
la plupart vers la nature et les sports d’eau. En cela, le lac, par le biais des animations qu’il permet est un atout
non négligeable.
Pour autant, la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle a subi la fermeture de plusieurs hébergements touristiques,
notamment 1 hôtel et 1 camping, ayant abouti à la perte de 21 chambres et 75 emplacements de campings.
La Commune travaille en lien avec l’office de tourisme communautaire Pays basque pour soutenir cette activité
touristique et vise à augmenter à nouveau son offre en logements touristiques ; la commune souhaite pour cela
permettre la création d’un nouveau camping, envisagé quartier Ibarron, dans le prolongement du camping
Goyetchea.
Un zonage Uk ou Nk délimite les activités de camping existantes ou projetées (Uk lorsque le camping est situé
en continuité avec une zone urbanisée, Nk lorsqu’il est situé en zone rurale).
1.10. AU REGARD DES BESOINS EN EQUIPEMENTS DE LA COMMUNE
La Commune veille à mettre en adéquation développement urbain et besoin en termes d’équipements publics.
Certains équipements publics en place s’avèrent aujourd’hui insuffisants pour satisfaire aux besoins des
habitants, actuels et futurs notamment en termes de petite enfance, école, cantine, maison de santé,
équipements sportifs et de loisirs, culturels…. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 20
Ainsi, des extensions d’écoles communales sont déjà projetées ; de nouveaux équipements, dont une nouvelle
plaine des sports sont également prévus en sortie Nord-est du bourg, accessibles à pied depuis le bourg, et
classés en zone UEla.
Le quartier Ibarron pourra également être le support de développement de nouveaux équipements publics
(groupe scolaire par exemple). Ces secteurs sont classés en zone UE au PLU, et font l’objet d’OAP.
Enfin, la Commune souhaite permettre la création d’un collège pour Seaska sur son territoire : à la vue de la
saturation des collèges existants, notamment celui de Ciboure, la commune souhaite répondre à la demande
d’aménagement d’un nouvel établissement sur la zone Sud-Labourd.
Une zone UE dédiée à l’implantation d’un nouveau collège a ainsi été localisée le long de la route de Souraïde,
au sud du lac de Saint-Pée, et ce pour plusieurs raisons :
o en raison de son emplacement :
central, répondant au périmètre défini pour l’accueil des futurs collégiens provenant
de St Pée, Souraide, Sare, Ainhoa et Ascain : ce site est central au regard du périmètre
de la carte scolaire Seaska,
La parcelle se trouve sur la RD 918 qui est un important axe routier, qui traverse la
commune et va d’Espelette / Souraide à Ascain / saint jean de Luz. Il s’agit d’un axe
structurant reliant la côte et le basque intérieur.
Cette parcelle est de plus desservie par une ligne de transport en commun régulière
et scolaire,
Il s’agit d’un terrain communal, et c’est le seul foncier communal existant sur le territoire
qui est en capacité d’accueillir un établissement scolaire,
Le terrain se situe sur le quartier du Lac comprenant au nord les lotissements 1 et 2 du
lac Alain Cami et la zone urbanisée d’Amezpetu au sud, ainsi que des commerces ,
restaurants, centre nautique, cours de tennis, plage, espace public accessible à pied
La commune est traversée et fortement impactée par la zone rouge du Plan de
Prévention des Risques d’Inondations – PPRI. De ce fait, elle est dans l’impossibilité de
proposer un autre terrain proche du bourg répondant aux exigences de sécurité en
termes d’inondabilité et de mobilité, qui puisse assurer la faisabilité économique d’un
équipement public
o En raison de la proximité des équipements sportifs du lac :
Le collège sera doté d’un restaurant scolaire, d’une salle de sport qui viendra en
complément des courts de tennis, du centre nautique et du parcours santé se trouvant
au lac (150m)
Le lac de Senpere accueille 3 restaurants et une épicerie à 200 m du futur collège,
Dans le but de favoriser les déplacements doux (piétons et vélos), l’aménagement
d’une voie douce sera réalisé entre le lotissement du lac et les habitations d’Amezpetu,
passant devant le collège, les courts de tennis et leur Club House. Un emplacement
réservé pour réalisation de cette voie douce a été délimité en ce sens au PLU #
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Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 21
Projet de plan mass, plan de composition et coupe pour le futur collège Seaska, étude de faisabilité, janvier
2021 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 22
Enfin, un projet de centre de stockage et de valorisation de déchets inertes sont identifiés sur le PLU, à proximité
de la zone d’activités de Zaluaga, au Nord du territoire.
Ce site permettrait d’accueillir des déchets de classe III, visant essentiellement des gravats de démolition de
bâtiments et des terres de remblais/déblais (ainsi que l’ensemble des déchets autorisés par la réglementation).
Le PLU traduit ce projet par un zonage UYd. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 23
2. LES MOTIFS DE LA DÉLIMITATION DES ZONES ET DES RÈGLES QUI LEUR SONT APPLICABLES
2.1. LES ZONES URBAINES (U) ET Á URBANISER (AU) : PRÉSENTATION GÉNÉRALE ET
RÈGLES APPLICABLES
2.1.1. PRÉSENTATION GÉNÉRALE DES ZONES URBAINES (U)
Sont classées en zones urbaines les parties du territoire communal correspondant aux principaux quartiers et
zones urbanisées du territoire. Ces secteurs sont déjà urbanisés et les équipements publics existants ou en cours
de réalisation ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.
Sont ainsi classés en zone U :
- Le bourg, les quartiers d’Amotz, d’Ibarron, d’Helbarron et du Lac,
- Et les enveloppes urbaines présentant les caractéristiques d’un paysage urbain (cf paragraphe 1.1
précédent)
Différentes zones urbaines ont été délimitées au sein même de ces quartiers, selon les caractéristiques, la densité
et l’implantation du bâti les composant :
La zone UA, d'une superficie d'environ 7,3 hectares, délimite le centre-bourg de Saint-Pée-sur-Nivelle et
est caractérisée par un cadre bâti dense en alignement sur voirie.
La zone UB couvre environ 25,6 hectares et délimite le cadre bâti à dominante pavillonnaire dense qui
s'est développé à partir des années 1970 en première couronne du bourg et du quartier d’Ibarron.
Cette urbanisation présente un ordre semi-continu et un tissu urbain dense, composé d'habitations
collectives et individuelles. Il est distingué un secteur au sein de la zone UB :
o Le secteur UBa, faisant l’objet d’orientations d’aménagement et de programmation.
La zone UC s’étend en deuxième couronne des agglomérations du bourg et du quartier Ibarron, et
délimite les quartiers d’Amotz, d’Helbarron, du lac ainsi que les enveloppes urbaines présentant les
caractéristiques d’un paysage urbain, à savoir le secteur Bordatxoenia, les hameaux d’Olha, d’Urguri,
d’Olhasso, de Cherchebruit, d’Ihintz, d’Iratzea et l’urbanisation s’étant développée de part et d’autre
de la vielle route de Saint-Pée et de la route d’Arbonne. Elle couvre les secteurs d’urbanisation
périphérique à dominante pavillonnaire mais susceptibles de se structurer en densité ; il est distingué
deux secteurs au sein de la zone UC :
o Le secteur UCa, non desservi par l’assainissement collectif,
o Le secteur UCb faisant l’objet d’orientations d’aménagement et de programmation,
La zone UC couvre au total une superficie d’environ 311 ha.
Dans les zones UA, UB et UC, les terrains susceptibles de recevoir de nouvelles constructions sont évalués à
environ 24 hectares (disponibilité brute). Ces zones sont desservies par des réseaux d'eau potable et d'électricité
en mesure de desservir les futures constructions. Elles sont équipées d’un réseau d’assainissement collectif
auquel les constructions ont obligation d’être raccordées ou raccordables à ce dernier, excepté le secteur
UCa.
La zone UE délimite les terrains destinés aux équipements publics et/ou d’intérêt collectif existants au
sein des zones urbanisées existantes (crèche, écoles, stade, cimetières, …), ainsi qu’à leurs extensions.
On retrouve ainsi des zones UE :
o au bourg, au niveau des équipements publics existants : école, centre culturel, cimetière,….
Les terrains dédiés aux équipements sportifs existants ou projetés sont sectorisés respectivement
dans des secteurs UEl et UEla,
o au cœur du quartier Amotz, au niveau de l’école, du fronton et de la chapelle,
o au quartier Ibarron, au niveau de la place d’Ibarron, aux abords du rond-point sur la route de
Saint-jean-de-Luz, sur des terrains visant à acceuillir notamment la future gendarmerie, ainsi
qu’à l’ouest de la route d’Ahetze
o le long de la Route de Souraïde, au sud du Lac de Saint-Pée, sur des terrains communaux
proposés pour la construction d’un collège Seaska. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 24
La zone UE couvre au total une superficie de 22,1 hectares, dont 4,8 ha sont disponibles et classés en
zone UEla en vue de la création de nouveaux équipements sportifs, en sortie Est du bourg (2,1 ha) et
en zone UE pour l’implantation d’un nouveau collège le long de la route de Souraïde, au sud du lac
(1,3ha).
La zone UK, située en continuité des autres zones urbaines UB ou UC, est réservée à l'installation de
constructions de loisirs sous forme de parcs résidentiels de loisirs et de terrains aménagés de camping
et de caravanage, de résidences de tourisme. 5 campings existants sont ainsi classés en zone UK : un
au bourg (camping Campéole Arotxa), deux à Ibarron (au Sud, camping Ibarron, au Nord camping
Goyetchea) et deux à Amotz (camping Armora et Antton). Un camping est projeté dans le
prolongement du quartier Ibarron, au nord. La zone UK couvre une superficie totale de 14,8 ha ; la zone
UK disponible et dédiée à l’implantation d’un nouveau camping à Ibarron couvre une superficie de 3,3
ha.
La zone UY, qui délimite des terrains à usage d’activités économiques, commerciales, artisanales ou de
services susceptibles de générer des nuisances au niveau des zones d’activités existantes de Lizardia et
Zaluaga, du site accueillant l’INRA à Ibarron, de la zone commerciale accueillant un supermarché en
entrée Sud du bourg ; il est distingué deux secteurs au sein de la zone UY :
o Le secteur UYb, au niveau de la zone LIzardia, limite les implantations de commerces nouveaux
en limitant leur surface de vente à 300 m². Conformément au DAAC du SCOT, il s’agit en effet
pour la zone d’activités LIzardia de privilégier les implantations de commerces en bordure de
la RD 918, et de réserver l’arrière de la zone aux activités artisanales, industrielles, ou autres
destinations économiques.
o Le secteur UYc dédié aux activités artisanales, de stockage de déchets non dangereux et de
production d’énergies renouvelables : il s’agit de la zone d’activités de Zaluaga (33,9 ha) et de
l’activité artisanale présente le long de la Vieille Route de Saint-Pée (0,7 ha) ;
o Le secteur UYd dédié aux installations de stockage de déchets inertes (ISDI) : un secteur de ce
type sont délimité, à proximité du site de Zaluaga (3,68 ha).
La zone UY couvre au total une superficie d’environ 57 ha. Les zones Urbaines U
bâti
M réseau routier
zonage :
D! zones urbaines à vocation d'habitat (UA, UB, UC)
MN UE : zone urbaine dédiée aux équipements publics et d'intérêt collect
M UE! : zone urbaine dédiée aux équipements publics et d'intérêt collecti
Eu UK : zone urbaine dédiée aux campings
BI UY : zone d'activités
D 1 UYd : zone d'activités dédiée aux installations de stockage de déchets inerte
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 25
Les zones urbaines, réalisation APGL Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 26
2.1.2. PRÉSENTATION GÉNÉRALE DES ZONES Á URBANISER (1AU)
Sont classées en zones à urbaniser les parties du territoire communal destinées à être ouvertes à l'urbanisation
dès l’approbation du plan local d'urbanisme (PLU) et situées en extension de deux principaux quartiers présents
sur le territoire communal :
- la zone 1AU délimitée au Nord du quartier d’Ibarron, à l’est de la route d’Ahetze (RD 855) ;
- la zone 1AU délimitée au Nord du bourg, secteur Landaburua ;
- la zone 1AU délimitée au lac,
- la zone 1AUY, à vocation d’activités délimitée en limite de la Commune de Saint-Jean-de-Luz, secteur
Zamarina
- la zone 2AUY, à vocation d’activités délimitée en épaisseur de la zone 1AUY secteur Zaramina, qui ne
pourra être ouverte qu’après modification ou révision du PLU.
Ces terrains répondent idéalement aux conditions requises pour satisfaire aux besoins futurs de la Commune en
matière d'habitat (notamment en terme de cohérence de fonctionnement urbain, de gestion des équipements
publics et de paysage), la production de foncier aménagé restant l'un des principaux moyens susceptibles
d'être mobilisés pour accueillir une population nouvelle et permettre le développement communal.
5,83 hectares sont classés en zones 1AU et 1,56 ha sont classées en zone 1AUY ; les surfaces constructibles
offertes par ces zones 1AU représentent environ 5,7 hectares pour les zones 1 AU, 0,37 ha pour la zone 1AUY et
5,8 ha pour la zone 2AUY. Les zones à Urbaniser AU
bâti
EM réseau routier
ZONagE :
[5 1AU : zone à urbaniser
Bi 1AUY : zone à urbaniser àvocation d'activités
1777 2AUY : zone à urbaniser sur le long terme à vocation d'activités
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 27
2.1.3. LES RÈGLES ÉCRITES DES ZONES U ET 1AU Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 28
L’AFFECTATION DES SOLS ET LA DESTINATION DES CONSTRUCTIONS AUTORISEES DANS LES
DIFFERENTES ZONES U ET AU
Les zones UA, UB, UC et 1AU sont destinées à accueillir l'ensemble des fonctions qui sont habituellement
rencontrées en agglomération urbaine (logements, activités commerciales et artisanales, bureaux, services,
équipements, loisirs…). Il s'agit de favoriser une pluralité d'usages et une diversité des types d'habitat propice à
la mixité sociale.
Les limites à l'utilisation du sol sont celles de l'incompatibilité avec l'habitat pour des raisons de nuisances, de
risques ou d'inadaptation aux infrastructures.
Dans les zones UA et UB, UC et 1AU, certaines occupations du sol (les activités industrielles, les dépôts de
véhicules et les garages collectifs de caravanes, les campings,…) ne sont pas autorisées car inadaptées à des
zones de centralité urbaine en raison de la densité des constructions et de la difficulté d'assurer une insertion
harmonieuse dans le milieu environnant (au regard notamment des préoccupations de valorisation du
patrimoine architectural et de préservation du paysage urbain). Il en est de même pour l'installation de
caravanes ou de résidences mobiles, y compris celles constituant l'habitat permanent des gens du voyage,
pour des raisons de paysage, de mise en valeur du patrimoine ou d’incompatibilité au regard de la vocation
des sols.
Une partie du bâti ancien présent dans le bourg et dans les quartiers d’Ibarron, d’Helbarron, de Cherchebruit
et d’Urguri, est soumise au risque d’inondation et classée en zone rouge, zone rouge hachurée ou zone verte
du PPRI : ces secteurs sont classés en zone U car ils fondent les cœurs de quartier ou de centre-bourg, mais ne
seront pas constructibles puisqu’ils devront respecter le règlement du PPRI, qui s’impose au règlement du PLU.
Ce dernier renvoie donc à l’application de cette servitude d’utilité publique.
La zone UE est dédiée aux équipements publics et d’intérêt collectif : elle limite donc les possibilités de construire
à cette destination uniquement.
La zone UK n’autorise que les constructions et installations liées à l’activité camping : les terrains aménagés de
camping et caravanage, les habitations légères de loisirs et les résidences mobiles de loisirs dans des parcs
résidentiels de loisirs, des villages vacances ou terrains de camping ; les constructions à usage de logements de
fonction et de gardiennage, les constructions à usage d'établissements commerciaux et de restauration, ainsi
que les aires de jeux et de sports, ouvertes au public ou non, sont également autorisées dans la zone UK, à
condition qu’elles soient liées à l’activité camping.
La zone UY est réservée au développement d’activités économiques. Elle autorise à ce titre les activités
économiques suivantes : les activités commerciales, industrielles, artisanales et de bureaux, les entrepôts et les
dépôts de véhicules. Elle autorise également les constructions et installations nécessaires aux services publics ou
d'intérêt collectif, les aires de stationnement ouvertes au public et les équipements et installations nécessaires à
la production d’énergies renouvelables.
Il est distingué deux secteurs au sein de la zone UY, qui limitent les possibilités de construire :
Le secteur UYc autorise uniquement les activités artisanales, de stockage de déchets non dangereux et de
production d’énergies renouvelables, ainsi que les équipements publics ou d’intérêt collectif ;
Le secteur UYd n’autorise que les installations et aménagements liés à l’activité de stockage de déchets inertes
(ISDI) et les équipements publics et d’intérêt collectif ;
La zone 1AUY est réservée au développement des activités économiques,
MIXITE FONCTIONNELLE ET SOCIALE
MIXITE SOCIALE :
En zones UA, UB et UC, afin de favoriser la création de logements sociaux, sont prévues à l’article 3 du règlement
les règles suivantes, conformément à l’article L.151-15 du Code de l’Urbanisme : Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 29
Toute opération de constructions nouvelles de 4 logements ou plus devra contribuer aux objectifs de mixité
sociale dans l’habitat :
- pour toute opération de 4 logements à 10 logements, l’opérateur réalisera a minima 50 % de logements
sociaux (en accession ou en locatif) du nombre total de logements produits ;
- pour toute opération comprenant entre 11 logements et 29 logements, ou de plus de 700 m² de surface
de plancher affectés à l’habitation, l’opérateur réalisera a minima 60% de logements sociaux, dont
minimum 40% de logements locatifs sociaux (PLUS, PLAI, PLS) ;
- pour toute opération de 30 logements et plus, ou de plus de 2000 m² de surface de plancher affectés
à l’habitation, l’opérateur réalisera a minima 80% de logements sociaux, dont minimum 60% de
logements locatifs sociaux (PLUS, PLAI, PLS).
En outre, dans la zone 1AU, le règlement impose la réalisation minimale de 40% de logements locatifs sociaux
et 60% de logements produits via le dispositif de Bail réel Solidaire (BRS) mené par un OFS, sans seuil minimal de
production de logements. Ceci afin de renforcer la production de logements sociaux dans les zones principales
de développement urbain et encore vierges de constructions.
MIXITE FONCTIONNELLE
En zone UA, au centre-bourg, afin de conforter et maintenir les commerces existants, il est défini un linéaire de
diversité commerciale le long de la rue Ibarbidea, de la rue Karrika, de la rue de l’Eglise, de la route d’Arbonne
et de la rue Butrun.
Au niveau de ces rues, le changement de destination des rez-de-chaussée en logement ou annexe à
l’habitation des locaux commerciaux existants en façade, côté rue, est interdit. Ceci permet d’éviter
l’acquisition de locaux commerciaux en vue de les transformer en habitation ou en annexe à l’habitation
(garage le plus souvent).
Cet enjeu ne se retrouvant pas dans les autres zones UB ou UC, plus à vocation pavillonnaire, aucune autre
zone ne bénéficie de règles de mixité fonctionnelle.
En revanche, et dans la même optique de préservation des petits commerces au sein ou au plus près des
centres-bourg ou de quartier, les commerces de plus de 300m² de surface de vente sont interdits dans
l’ensemble des zones UA, UB, UC et 1AU.
LA QUALITE URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGERE
LES CONDITIONS D'IMPLANTATION ET DE DIMENSIONS DES CONSTRUCTIONS
Les règles qui ont une incidence sur la forme urbaine justifient en grande partie la distinction faite entre les zones
UA, UB, UC, UE, UK et UY.
Les zones UA, UB et UC, qui délimitent des zones prioritairement dédiées à l’habitat, ont été délimitées
notamment vis-à-vis de leur densité, selon un principe de densité décroissante dès lors qu’on s’éloigne des
centres du bourg ou des quartiers :
- la zone UA recouvre les zones du centre-bourg, dense et présentant une implantation du bâti en
alignement sur voirie.
- Les zones UB recouvrent la première couronne encore dense du bourg ceinturant la zone UA ou
délimitent les cœurs de quartiers pavillonnaires denses.
- Les zones UC sont quant à elles des zones urbanisées situées en deuxième couronne du centre-bourg
ou des principaux quartiers, ou délimitent les principales zones urbanisées de la zone rurale.
- les zones 1AU sont également situées en deuxième couronne des principaux quartiers de Saint-Pée-sur-
Nivelle (Ibarron et Amotz) : l’objectif est de maintenir le paysage urbain existant de ce quartier, tout en
favorisant une densification de ces espaces vierges. Recul j
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Bande de 5 m à partir de
l'alignement
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 30
Les règles d’implantation vis-à-vis des voies et emprises publiques et des limites séparatives, mais aussi d’emprise
au sol et de hauteur permettent de maintenir les densités observées au niveau du centre-bourg et des cœurs
de quartiers, ainsi que de favoriser une densification plus importante des zones périphériques (UB, UC et 1AU).
Zone UA :
Relativement contraignantes en zone UA, les règles d'implantation et d'aspect des constructions visent à y
maintenir les principales caractéristiques du cadre bâti traditionnel du centre-bourg. Aussi, le principe de
l'implantation à l'alignement des emprises publiques vise le respect de la forme urbaine développée
majoritairement à l'alignement des voies ; l’implantation des constructions vis-à-vis des voies doit permettre de
maintenir un front bâti et le maintien d’un effet "rue" propre à ces centres-bourgs.
Il est prévu des exceptions pour faciliter l’évolution des bâtiments existants, limiter les contraintes lorsque le
terrain est desservi par plusieurs voies ou permettre l’implantation d’annexes à l’arrière des parcelles.
Le principe d'une implantation en ordre continu, c’est-à-dire d’une limite séparative à l’autre sur au moins une
limite séparative ou en recul vise le même objectif que la règle précédente.
De plus, afin d'éviter la formation d'espaces résiduels inaccessibles ou difficiles à entretenir dans la zone UA, les
constructions qui ne sont pas implantées en limite séparative doivent être en retrait d'au moins 2 mètres, à
l'exception toutefois des éléments de construction qui font saillies tels que les débords de toit.
Réalisation : APGL
Afin de prendre en compte un recul suffisant des bâtiments les plus hauts vis-à-vis des fonds voisins, la distance
minimum pour l’implantation des constructions doit être au moins égale à la moitié de la hauteur de la
construction, diminuée de 3 mètres.
L’ensemble de ces dispositions d'implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives ne s’appliquent
pas aux terrains issus des divisions foncières réalisées dans le cadre d'un permis d'aménager (ou d'une
déclaration préalable) portant sur un lotissement ou dans le cadre d'un permis de construire d’un ensemble de
bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division. Ceci afin de viser une plus forte densification
à l’intérieur de ces opérations.
Une règle fixant la hauteur minimale des constructions à 5 mètres au faîtage du mur pignon et la hauteur
maximale à 12 mètres au faîtage (en référence à la majorité des bâtiments formant le bourg ancien) complète
les dispositions déterminant le gabarit des constructions. Cette hauteur est celle constatée pour les constructions
anciennes composant le centre-bourg et favorise le maintien de la densité existante.
Il n’est pas fixé d’emprise au sol afin de conserver là aussi un cadre bâti dense. Elle s’accompagne d’une règle
de prospect au regard des voies afin de maintenir le paysage urbain existant depuis les voies publiques.
Enfin, les équipements publics ou d'intérêt collectif échappent à ces prescriptions de hauteur sous réserve de
ne pas affecter l’utilisation des terrains voisins.
Zones UB, UC et 1AU :
Voie ou emprise publique a. Ü af” L pe 0 Ph Le pins M 2 L CAol
ii
x! si
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 31
L’objectif est de favoriser la meilleure intégration des zones urbanisées dans le paysage environnant. Pour cela,
il est proposé de maintenir ou créer une densification de l’urbanisation décroissante de manière concentrique
à partir du centre-bourg ou des cœurs de quartier, en direction des espaces ruraux.
Pour cela, ce sont les règles de hauteur maximale des constructions qui vont être utilisées : alors qu’en zone UA,
la hauteur maximale des constructions est fixée à 12m, la hauteur maximale des zones UB et 1AU est fixée à
10m, et à 8m en zone UC.
Ceci permet de créer un velum de la zone urbanisée qui s’abaisse progressivement au fur et à mesure que l’on
s’éloigne des centres urbains et qu’on se dirige vers les espaces agricoles ou naturels.
Ceci permet également d’adapter l’urbanisation à la pente : en effet, sur le territoire de Saint-Pée-Sur-Nivelle,
les cœurs de bourg ou de quartier sont implantés en fond de vallée de la Nivelle, sur des terrains plutôt plats.
Mais très vite, l’urbanisation gagne les pentes des versants les plus proches, avec en arrière-fond, les points hauts
des massifs environnants. Il est donc important de maintenir les constructions les plus hautes en fond de vallée,
puis de diminuer progressivement leur hauteur au fur et à mesure que l’on monte sur les versants. De même, les
principales zones urbanisées situées en zone rurale ou en périphérie des cœurs de quartier sont le plus souvent
implantées sur des points hauts ou à mi-hauteur des versants : il est donc nécessaire de ne pas autoriser
l’implantation de constructions trop hautes afin que le bâti puisse se fondre dans les déclivités présentes.
Le bourg niché dans la vallée et dont l’urbanisation s’étage sur les versants le ceinturant, source APGL
Le quartier du Lac : une urbanisation s’appuyant sur la pente, source APGL implantation implantation en retrait implantation en retrait à l'alignement de OÙ de 8m max par rapport OÙ de 8m max par rapport à la voie publique à la voie publique la limite séparative arrière
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 32
Ibarron : un velum des toitures s’intégrant à la pente et permettant le maintien de vues sur les sommets environnants, source
APGL
Pour autant, afin de favoriser l’implantation de formes urbaines moins consommatrices d’espace dans
l’ensemble de ces zones (habitat en bande, petits collectifs, maisons jumelées,…), les règles d’implantation vis-
à-vis des voies et des limites séparatives sont les mêmes pour les zones UB, UC et 1AU.
Ainsi, plusieurs possibilités sont offertes pour l’implantation des constructions en limite séparative :
- A l’alignement de la voie et/ou de l’emprise publique (ex : fig 2),
- en retrait maximal de 8 m par rapport à la voie ou à l’emprise publique (ex : fig 4),
- en retrait maximal de 8 m par rapport à la limite séparative arrière, pour les bâtiments qui ne
respecteraient pas l’une ou l’autre des règles fixées aux deux alinéas précédents (ex : fig 1 et 3).
Réalisation : APGL
Ceci permet d’éviter une implantation systématique des constructions en milieu de parcelle et favorise par là
même une optimisation des terrains : pour une plus petite superficie, la valorisation des espaces non construits
peut-être bien plus importante, comme l’illustrent les croquis suivants :
Etat 1 : état actuel avec une compacité limitée - une
dispersion égale des vides et des pleins
Etat 2 : avec compacité par un alignement avec les
voies publiques et une plus forte mitoyenneté - un
tissu urbain non répétitif Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 33
L’emprise au sol n’est pas règlementé en zone UA, UB, UC et 1AU afin de favoriser une densification des tissus
bâtis
Par exception, les constructions ou installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif ne sont pas
soumises aux règles d'implantation par rapport aux voies et aux limites séparatives. En effet, ces équipements
ont souvent des contraintes spécifiques, une fonction ou des spécificités de programme qui justifient qu'ils ne
soient pas tenus au régime commun.
Zone UE
La zone UE étant dédiée à recevoir des équipements publics et d’intérêt collectif pouvant présenter des
nécessités techniques en termes d’implantation, de hauteur et de densité, le règlement de cette zone UE reste
le plus souple possible et ne fixe pas de règles concernant ces critères (articles 4 à 8).
Zone UK
Délimitant les campings présents dans les zones urbanisées ou en bordure de ces dernières, la zone UK propose
des règles adaptées à ce type d’hébergement ; ainsi, un recul de 10 mètres est imposé vis-à-vis des voies et
emprises publiques, pour des raisons de sécurité et d’insertion paysagère, et de 2 mètres vis-à-vis des limites
séparatives. Des exceptions pour de petits éléments bâtis permettent des adaptations mineures à la règle
nécessaire pour la bonne activité de ces derniers.
L’emprise au sol est fixée à 15% de la superficie du terrain afin de conserver une faible densité. Les campings
existants sur le territoire communal et zonés en UK étant situés en deuxième couronne des urbanisations ou en
bordure immédiate de celles-ci, ils sont tous situés soit au sein, soit en limite de zone UC ; la hauteur maximale
des bâtiments est fixée à 8 mètres au faîtage, comme cela est le cas en zone UC, afin de maintenir le velum
existant dans ces secteurs.
Zones UY et 1AUY
Quant aux zones UY et 1AUY, les règles d’implantation y sont également plus souples compte tenu des
contraintes fonctionnelles auxquelles sont soumises les installations et bâtiments d’activités.
Pour des motifs de sécurité, l’implantation des constructions est fixée à 15 mètres par rapport à l’axe des voies
de communications à fort trafic (RD918), à 5 mètres vis-à-vis de l’axe des autres voies.
Une implantation à 2 mètres des limites séparatives, assortie d’une règle de prospect et une emprise maximale
de 65% de la superficie des terrains pour l’ensemble de la zone et de 20% pour le secteur UYc visent à assurer
une distance acceptable vis-à-vis des éventuelles zones d’habitat pouvant se situer à proximité, et conserver
un cadre bâti aéré au sein des zones d’activité. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 34
L'ASPECT DES CONSTRUCTIONS ET L'AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS, LES OBLIGATIONS EN
MATIERE D'ESPACES LIBRES, AIRES DE JEUX ET PLANTATIONS
Aux dispositions concernant l'implantation s'ajoutent celles portant sur l'aspect des constructions nouvelles (la
forme et la couleur des toitures, le traitement des façades et des clôtures) qui sont destinées à assurer une
insertion harmonieuse avec les différents quartiers concernés. Les règles visent à préserver l'aspect architectural
des constructions traditionnelles des villages basques ; des compléments sont apportés sur les modalités
d'intégration des dispositifs de performance énergétique et d'énergies renouvelables afin de tendre vers un
aspect architectural respectueux de l'identité bâtie du village basque traditionnel.
Il s'agit principalement, en réglementant l'aspect des toitures, de préserver le paysage qui se dessine à l’échelle
des perspectives lointaines. Les possibilités de construire sont toutefois plus souples en zone UB, UC et 1AU,
compte tenu de la moindre homogénéité du tissu existant.
Il reste néanmoins que, en centre bourg ou à ses abords, la qualité du paysage urbain tient pour une bonne
part aux spécificités du cadre bâti ancien qu'il est difficile de remplacer ou de restituer par des constructions
neuves. C'est donc en vue de préserver ce paysage urbain pour des motifs d'ordre culturel et historique que
des règles spécifiques ont été définies pour les constructions existantes. Ainsi, dans toutes les zones U, des règles
particulières sont définies pour les constructions existantes, afin de respecter le cadre ancien historique du bâti
de Saint-Pée-sur-Nivelle. Il est notamment demandé le respect de la composition architecturale traditionnelle
des constructions existantes, passant par le maintien des alignements des travées d’ouverture et une
homogénéité des formes des baies par travées et par niveaux.
Enfin, des règles de forme et de hauteur des clôtures sont définies. Le but est de favoriser une unité d'aspect
pour ce type de construction qui joue un rôle important dans la perception des paysages. Il est rappelé que,
sur la Commune, les clôtures autres que celles nécessaires à l'activité agricole ou forestière sont soumises à la
déclaration préalable prévue à l'article R.421-12 du Code de l'urbanisme.
De plus, des règles spécifiques de clôtures ont été définies en limite de zone A et N : l’obligation de clôtures
végétales permet d’intégrer les limites des zones bâties au cadre naturel et agricole environnant.
Les haies végétales qui sont autorisées pour les clôtures dans toutes les zones doivent être des haies végétales
d’espèces vives mélangées afin de contribuer à un maintien de la biodiversité et des continuités écologiques
existantes. Une liste d’essences végétales recommandées est jointe en annexe du règlement.
Un coefficient de pleine terre est également imposé, fixé à :
- 35% pour les zones dédiées principalement à l’habitat (UA, UB, UC et 1AU)
- 30% pour les zones à vocation d’activités économiques (UY et 1AUY)
- 60% pour les zones dédiées au camping.
Un espace peut être qualifié de pleine terre tel s’il est le support d’aucun aménagement autre que les
aménagements propres aux jardins et espaces verts, ni d’aucune construction, aussi bien au-dessus du sol
qu’au-dessous du niveau du sol naturel sur une profondeur de 10 mètres. L’espace de pleine terre
correspondant aux espaces verts non aménagés et non occupés. Il peut en revanche être traversé par des
réseaux techniques aériens ou souterrains.
Depuis la loi ALUR, le PLU dispose en effet d’outils pour favoriser le maintien de la biodiversité et de la nature en
ville, ainsi que pour tempérer l’effet de la densification des zones urbaines et à urbaniser. Le coefficient de pleine
terre est un de ces outils : Imposer un coefficient de pleine terre permet donc de s’assurer de conserver des
espaces verts au sein des espaces bâtis, permettant à la fois de maintenir une perméabilité minimale des
espaces urbanisés, une certaine forme de nature en ville, mais aussi de minoriser l’impact des îlots de chaleur
pouvant être identifiés dans les zones urbaines.
Pour des raisons déjà évoquées précédemment, les constructions ou installations nécessaires aux services
publics ou d'intérêt collectif ne sont pas soumises à la plupart de ces règles. Leur architecture, leurs dimensions Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 35
et leur aspect extérieur doivent néanmoins composer avec le cadre environnant et ne pas porter atteinte au
caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants.
LES OBLIGATIONS EN MATIERE DE STATIONNEMENT
Les obligations en matière de stationnement tiennent compte des caractéristiques du tissu urbain rencontré
dans les différentes zones et en particulier de la densité des constructions existantes.
Les ratios de stationnement pour l'habitat sont de 2 places par logement. Des parkings visiteurs sont imposés
pour toute opération comportant des espaces communs ainsi que pour les groupes d’habitation.
En outre, des prescriptions en matière de stationnement des cycles ont été ajoutées pour les bâtiments collectifs
à destination d’habitat ou de bureaux. Ces prescriptions reprennent les dispositions du code de la construction
et de l’habitat.
L’EQUIPEMENT ET LES RESEAUX
Les règles d'accès et de desserte des propriétés par les voies visent une prise en compte des problèmes de
circulation publique, de sécurité ou de fonctionnement des services publics. En particulier, dans les zones UA et
UB, dans le cas de terrains desservis par plusieurs voies, l'accès par véhicule aux constructions pourra être imposé
depuis la voie où la gêne pour la circulation ou le stationnement des véhicules sera la moindre. Afin de limiter
la création de lotissements fonctionnant en vase clos, la création d’impasse est interdite sauf contraintes
particulières.
Hormis en zone UA, la largeur minimale de chaussée des voies nouvelles est fixée à 5 mètres de plate-forme
avec chaussée aménagée pour un double sens et aménagement d’au moins un trottoir. Les voiries secondaires
pourront fonctionner sur le principe de voirie partagée et pourront avoir une largeur de moins de 5 mètres de
chaussée.
Pour garantir l’application de ces dispositions à l’intérieur d’une même opération, ces règles d'accès et de
desserte des terrains par les voies est appréciée au regard de l'ensemble des terrains divisés dans le cadre d'un
permis d'aménager (ou d'une déclaration préalable) portant sur un lotissement ou dans le cadre d'un permis
de construire un ensemble de bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division.
Quant à la desserte des terrains par les réseaux, les conditions de raccordement sont légitimées par des
préoccupations de salubrité publique, de protection de l'environnement et, s'agissant des réseaux électriques,
d’infrastructures et réseaux de communication électronique, de préservation des paysages urbains ainsi que
de facilitation de la desserte future par la fibre optique.
En ce qui concerne l’assainissement des constructions, le règlement rend obligatoire le raccordement au réseau
d’eaux usées en zones UA, UB, UC, UY et 1AU, excepté en zone UCa et 1AUY, où un dispositif d’assainissement
autonome est autorisé. Des études de sol démontrent la faisabilité technique d’installation d’un tel dispositif.
Par ailleurs, à partir du moment où un projet conduit à une imperméabilisation des sols, la gestion des eaux
pluviales doit être assurée de façon à ne pas aggraver les effets du ruissellement pluvial sur le régime et la
qualité des eaux. Des dispositifs de rétention ou d'infiltration doivent permettre d’infiltrer les eaux pluviales sur le
terrain afin de préserver à l'aval du terrain un débit et une qualité des eaux identiques à ceux qui préexistaient
avant l'opération. Ceci s’impose pour toute imperméabilisation supplémentaire supérieure à 40 m².
Afin de limiter les apports d’eaux claires parasites dans le réseau d’assainissement collectif, pouvant entraîner
des dysfonctionnements au niveau du dispositif de traitement des eaux usées, le règlement interdit l’évacuation
des eaux pluviales dans le réseau public d’eaux usées.
2.1.4. LA DÉLIMITATION DES ZONES U ET 1AU : PRÉSENTATION PAR QUARTIER
LE BOURG y | - rs
ol RE . *
:
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 36
Le bourg historique se présente sous forme d’un village-rue, dense, à partir duquel se sont développés des zones
pavillonnaires, des équipements publics (stade, école,...) et plus récemment des logements collectifs avec la
création de la ZAC à l’arrière de la mairie.
La Nivelle marque la limite Ouest du bourg : l’habitat ancien s’étant développé entre la rue Karrika et cette
dernière et est donc situé dans la zone inondable. Au Nord, les fortes pentes des versants ceinturant le bourg
ancien limitent également le développement de ce dernier et se doivent d’être préservées, car elles forment
un écrin vert, apportant un atout paysager fort. Elles sont donc maintenues en zone naturelle N.
Collines ceinturant le bourg et formant un écrin de verdure, source APGL
Le bourg s’est donc développé à l’Est, sur des terrains plats, en s’appuyant au Nord sur les collines environnantes.
Seules quelques dents creuses au sein de l’urbanisation actuelle sont recensées (4,27 ha sont recensés en tant
que capacités de densification, dont 1,39 ha fait l’objet d’un potentiel de mutabilité faible) : il s’agit donc
d’optimiser et de cadrer ces rares terrains qui permettent aujourd’hui de densifier le bourg de Saint-Pée.
Ainsi, et malgré un classement en zone U puisque ces terrains sont desservis et équipés, plusieurs OAP ont été
définies sur ces dents creuses.
De ce fait, une seule zone 1AU a été délimitée au nord du bourg, sur les terrains les plus favorables au
développement urbain et ne présentant ni enjeu agricole, ni enjeu environnemental. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 37
Extrait du plan de zonage E2-Zoom Bourg
ENTRE LE CENTRE-BOURG HISTORIQUE ET LA ZAC (SECTEUR ETXEBERTZEA) :
Accolée aux immeubles de la ZAC et faisant la liaison avec le centre-bourg, l’objectif est d’imposer une hauteur
maximale de constructions intermédiaire entre les hauteurs des immeubles de la ZAC (14 m au faîtage) et
l’habitat pavillonnaire (8 m au faîtage) situé au Nord de la parcelle. Répartition
possible de 15
logements
PERIMETRE DE L'OAP . : à Illustration d’un aménagement réalisable,
PRINCIPE D'ACCES AU SECTEUR compatible avec l’'OAP
ZONE D'IMPLANTATION
/ PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 15
JL couEcTrrs g P logements collectifs hauteur faitage < 10m
F La densité sur le secteur est de 52 logements/hectare. ZONE D'IMPLANTATION
ZZZ PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS INDIVIDUELS GROUPES
{hauteur faitage < 10m)
M7 FRANGE PLANTEE A AMENAGER
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 38
Le terrain est relativement plat, il est bordé au nord par un jardin privatif qui offre une limite plantée et
végétalisée.
Le secteur est desservi à l’est par la rue Etxebertzea.
Cette parcelle est donc classée en zone UB, avec une hauteur maximale au faîtage fixée à 10m. Les OAP
imposent également la forme urbaine souhaitée sur ce terrain : habitat collectif le long de la rue Ferreroenea,
logements individuels groupés au plus près des logements pavillonnaires existants. Une frange plantée devra
être aménagée en limite avec ces derniers afin de créer une zone tampon et limiter les vis-à-vis.
OAP définies pour le secteur Etxebertzea et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL
AU NORD DU BOURG (SECTEURS LANDABURUA ET MOXOENBORDA) :
Le secteur Landaburua est situé au nord-est du bourg historique, à l’est de la route de Bayonne, le long de la
rue Landaburua qui est assez étroite. Le secteur est bordé au nord par un relief boisé qui marque la limite nord-
est du bourg.
1 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 39
Le terrain est en légère pente vers le chemin Landaburua au sud, qui est bordé par un fossé qui récupère les
eaux de pluie et de ruissellement du secteur.
La partie ouest du secteur est actuellement à usage agricole. Depuis cette parcelle, les vues dégagées
s’ouvrent sur les reliefs. En partie centrale, on trouve une maison d’habitation implantée dans un vaste parc
arboré. A l’est, une autre construction inoccupée fait face à la rue Landaburua.
Le secteur dispose de différents accès existants et potentiels depuis la rue Landaburua. Au Nord, un accès
existant dessert également le terrain en contournant une maison labourdine ancienne. A l’est du secteur, la rue
Landaburua se prolonge en un chemin rural qui rejoint le chemin Inarga, permettant ainsi de désenclaver ce
secteur pour les piétons et les cyclistes.
PERIMETRE DE L’ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
ACCES EXISTANTS AU SECTEUR
ARBRES ET VEGETATION REMARQUABLE
PENTE NATURELLE DU TERRAIN
L’aménagement du secteur Landaburua en centre bourg de Saint-Pée-sur-Nivelle constitue une opportunité
pour le développement du bourg et l’amélioration de son fonctionnement. Pour cela, il est classé en zone 1AU
et l’aménagement projeté devra permettre de répondre aux enjeux suivants :
- Prévoir l’élargissement de la rue Landaburua en vue de la réalisation d’un bouclage automobile pour
le bourg (emplacement réservé prévu au PLU),
- Connecter le secteur aux lotissements existants situés au sud,
- Préserver les ambiances paysagères et les arbres remarquables du secteur,
- Gérer les eaux pluviales et de ruissellement,
- Conserver les constructions existantes qui peuvent être rénovées.
Le PLU en vigueur prévoit, grâce à un emplacement réservé, un élargissement de la rue Landaburua, bordant
ce secteur, avec prolongement jusqu’au chemin Inarga, situé à l’Est du bourg. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 40
De plus, l’emplacement réservé inscrit dans le PLU en vigueur pour aménager le carrefour formé par la rue
Landaburua et la route d’Arbonne est maintenu : un réel enjeu de mise en sécurité de ce carrefour est en effet
toujours d’actualité. Le département est en cours de réalisation d’une étude de faisabilité.
Des bouclages internes favoriseront la desserte de la zone 1AU, en évitant tout accès direct des lots futurs à la
rue Landaburua.
OAP définies pour le secteur Landaburua et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL [0
?
DU
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PERIMETRE DE L'OAP
RUE LANDABURUA A ELARGIR
VOIE DE DESSERTE INTERNE
VOIE APAISEE
CHEMINEMENT DOUX
ESPACE PUBLIC DE PROXIMITE
GESTION PAYSAGEE DES EAUX
PLUVIALES
FRANGE PLANTEE ET PAYSAGEE A
PRESERVER OÙ A AMENAGER
ARBRES ET VEGETATION
REMARQUABLE A PRESERVER
ZONE D’IMPLANTATION
PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS
COLLECTIFS
(hauteur faitage < 10m)
CONSTRUCTION A REHABILITER EN
LOGEMENTS COLLECTIFS
ZONE D’IMPLANTATION
PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS
INDIVIDUELS ET GROUPES
(hauteur faitage < 8m)
CARREFOUR A SECURISER
TRAVERSEE À AMENAGER
VOIE DE DESSERTE A AMENAGER
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 41
Le secteur devra être urbanisé selon un principe d’opérations d’aménagement d’ensemble, pouvant être
scindées en une opération par phase définie dans les OAP.
Le phasage du secteur est défini selon le schéma ci-dessous. Ce schéma prend en considération les unités
foncières du secteur global pour permettre un aménagement concerté entre les propriétaires et cohérent avec
le schéma graphique.
L’ouverture à l’urbanisation se réalisera avec le phasage suivant :
Phase C : ouverture possible dès l’approbation du PLU
Phase A et B : ouverture lorsqu’au moins 80% de la surface de la phase « C » aura été ouverte (permis de construire accordés sur une surface correspondant à 80%, surfaces liées aux voiries et espaces publics incluses) ; Les phases « A » et « B » peuvent être ouvertes à l’urbanisation indépendamment l’une de l’autre.
Les constructions seront autorisées à l’intérieur de chacune des phases après réalisation des équipements
nécessaires (voirie, réseaux).
Les orientations en matière de densité s’appliquent à l’intérieur de chaque phase. PHASE A
(eRICRLE
24 à 34logts
PHASE B
0,70 Ha
18 à 25logts
PHASE C
0,43 Ha
RENE CS
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 42
Illustration d’un aménagement réalisable, compatible avec l’OAP C1 PERIMETRE DE L'OAP = VOIE DE DESSERTE LOCALE
xk
//
ESPACE PUBLIC DE PROXIMITE AVEC PETIT
PATRIMOINE A PRESERVER
ZONE D’IMPLANTATION PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS
COLLECTIFS
Indications hors OAP :
VOIES DE DESSERTES EXISTANTES A SECURISER
Répartition
possible de:
logements
Illustration d’un aménagement réalisable,
compatible avec l’'OAP
L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 7 logements
individuels et en bande
La densité sur le secteur est de 22 logements/hectare.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 43
Le secteur Moxoenborda est situé au nord du centre bourg, en surplomb du lotissement Hiruak Bat. Ce secteur
est implanté sur un point haut du bourg, Il offre des vues qualitatives remarquables au sud sur le centre bourg,
le château, et le grand paysage en arrière-plan.
Le secteur est accessible depuis le chemin de Lulua qui le borde au Nord et le chemin Moxoenborda qui dessert
le lotissement à l’ouest.
En partie centrale du terrain, une petite construction en pierre témoigne du caractère agropastoral historique
du secteur, qui accueille encore quelques ovins actuellement.
L’objectif est là aussi de privilégier l’habitat collectif, tout en tenant compte des enjeux paysagers : les OAP
proposent d’implanter l’habitat collectif sur la partie basse du terrain et l’habitat pavillonnaire sur la partie
haute, afin de respecter le velum ; de plus, l’organisation de cette zone est envisagée en préservant une borde
existante par la création d’un espace public la ceinturant.
OAP définies pour le secteur Moxoenborda et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL ne la .
Répai É
/ possiblede 10 : . Æ f
RE | PERIMETRE DE L'OAP Illustration d’un aménagement réalisable, compatible avec l’'OAP
VOIE DE DESSERTE LOCALE
à , L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 10 LL ZONE D’IMPLANTATION PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS COLLECTIFS (hauteur faîtage <8m) logements (6 logements individuels et 4 logements en petit collectif)
MoBe LEGETATION REMARQUABLE À PRESERVER La densité sur le secteur est de 22 logements/hectare.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 44
A L’EST DU BOURG : LES SECTEURS OLHASSO NORD ET SUD
Le secteur Olhasso Nord a une superficie de 0,45 Ha.
Le secteur est situé à l’est du centre bourg, le long du chemin d’Olhasso, en limite de la zone urbanisée et à
proximité du camping Campéole Arotxa. Le secteur est accessible au sud par la voie d’accès du camping et
il est bordé au nord par la voie de desserte d’un lotissement connectée au chemin Inarga.
Le secteur est en pente vers le sud et des vues dégagées s’ouvrent sur le grand paysage.
En limite Est du secteur, une haie végétale arborée traite l’interface avec la parcelle agricole avoisinante.
L’objectif sur cette partie Est du bourg est de favoriser une densification de l’urbanisation sur une parcelle
enchâssée entre le camping Campéole et la dernière rangée pavillonnaire du bourg : les OAP demandent à
implanter un bâtiment collectif ainsi que de l’habitat pavillonnaire, côté camping ; l’ensemble de ces
logements seront des logements sociaux puisqu’un emplacement réservé au titre de l’article L.151-41-4° du
code de l’urbanisme est inscrit sur l’ensemble de cette parcelle. Cet emplacement réservé propose un
programme de logements composé à 100% de logements sociaux.
OAP définies pour le secteur Olhasso Nord et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL Illustration d'un aménagement réalisable,
C7] PERIMETRE DE L'OAP compatible avec l'OAP
BR 5A\0e Non «EDF ICAND : , ss Ga L'aménagement illustré prévoit la réalisation d'un terrain de
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 45
Au Sud du camping, 2,11 ha sont classés en zone UEla : il s’agit des terrains sur lesquels est projetée la réalisation
de nouveaux équipements sportifs (stade, salle multisport, parcours sportif par exemple). Ces terrains sont
idéalement situés à proximité immédiate, et donc accessibles à pied, de l’école, du stade existant et du centre-
bourg. Ces terrains plats s’appuient sur le versant de la colline située au Sud et en pied de laquelle s’écoule un
cours d’eau. Le maintien d’une bande tampon de 10 mètres depuis la berge haute de ce cours d’eau, inscrit
dans l’OAP et le règlement, permet de préserver, voire restaurer la ripisylve le bordant. Une étude hydraulique
a été mandatée par la commune de Saint-Pée au bureau d’études ISL afin de confirmer son caractère non
inondable. Cette étude est jointe en annexe du PLU.
Le secteur est bordé à l’ouest par une opération de logements collectifs alors qu’il est entouré à l’est et au sud
par des parcelles agricoles. Une exploitation agricole classée ICPE étant située à l’Est de ce secteur, une zone
tampon A est maintenue entre cette zone et l’exploitation agricole.
OAP définies pour le secteur Olhasso Sud et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL
Parcelle classée en UEla au premier plan (actuellement cultivée en maïs), et préservation en zone A du
versant sur laquelle elle s’appuie, source APGL LL] PERIMETRE DE L'oap
= \OIE DE DESSERTE LOCALE
LL ecrire ANTATION PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS
Be VEGETATION REMARQUABLE A PRESERVER
“ss LIAISON DOUCE
Illustration d’un aménagement réalisable,
compatible avec l’'OAP
L’aménagementillustré prévoit la réalisation de 8 logements
collectifs
La densité sur le secteur est de 20 logements/hectare.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 46
LE SUD DU BOURG : SECTEUR KARRIKARTEA
Le secteur est situé au sud du centre bourg, entre le stade et le quartier Karrikartea.
Il est desservi au nord-est par la rue Karrikartea. A l’extrémité sud du secteur, le chemin Barraka dessert plusieurs
habitations et rejoint la RD918 au niveau du quartier d’Olha.
Le terrain est relativement plat et bordé au nord par des boisements qui participent à l’ambiance paysagée. A
l’ouest, un petit cours d’eau (Amezpetuko Erreka) sépare le terrain des équipements sportifs de la commune
(stades situés le long de la RD918).
Les abords du secteur ne présentent pas de densité bâtie importante mais on y trouve des constructions
anciennes, assez imposantes dont certaines ont été transformées en logements collectifs.
La délimitation de la zone UC prend en compte le périmètre de réciprocité du bâtiment d’élevage présent sur
la parcelle voisine. Elle prend également en compte, au Nord de ce secteur, un permis de construire pour une
habitation en cours de réalisation (parcelle cadastrée OB n°1353)
L’objectif des OAP définies sur ce secteur est triple :
- Densifier le secteur en imposant la création de logements collectifs ; cette parcelle se prête bien en
effet à ce type d’habitat puisqu’elle jouxte une parcelle occupée par une ancienne ferme massive,
transformée en plusieurs appartements.
- Créer une liaison piétonne entre le quartier Karrikartea et le centre-bourg en passant par le stade : en
effet, la connexion au centre-bourg ne peut se faire actuellement que par la rue Karrikartea, qui
contourne tout le stade.
- Assurer un maillage de ce quartier avec la RD 918 via le chemin Barraka : la rue Karrikartea étant
régulièrement inondée en période de crue, l’objectif est de pouvoir créer une voie publique
permettant d’éviter d’emprunter cette voie pour entrer et sortir de ce quartier, dès lors que l’accès par
le Nord est bloqué. Un emplacement réservé sur le chemin Barraka est ainsi inscrit dans cette optique.
OAP définies pour le secteur Karrikartea et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL (conformité de la largeur des trottoirs à vérifier)
sm Cheminement doux à créer
mm. Voirie existante à aménager
—— Voirie partagée pouvant être aménagée sur des voies existante
— Cheminement doux existant
—— Voirie aménagée existante
.— Voie douce existante ou à créer
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 47
Schéma de déplacements envisagé, Réalisation : APGL
stade
Rue
Karrika
RD 918
Rue
Karrikartea Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 48
LE QUARTIER IBARRON
Le quartier d’Ibarron s’est développé à partir des années 1950, autour d’une place, située à l’intersection de
deux routes Départementales : les RD 918 et 255, voies de communication majeures du territoire communal.
L’important trafic sur ces deux voies, ainsi que la multiplication d’impasses dans les tissus pavillonnaires s’étant
développés à partir du centre historique, rendent aujourd’hui très difficile la traversée de ce quartier. Le passage
de la place d’Ibarron est actuellement un point noir au niveau des déplacements sur ce quartier.
L’objectif du PLU est donc de travailler sur l’organisation urbaine de ce quartier et d’identifier deux nouveaux
itinéraires routiers :
- Un itinéraire de transit qui permettrait aux véhicules de se rendre de la route d’Ahetze à la route
d’Arbonne sans avoir à traverser le quartier d’Ibarron et le bourg (aujourd’hui, la traversée de ces deux
zones urbaines étant inévitable) ;
- Un itinéraire alternatif pour le quartier d’Ibarron, qui permettrait d’éviter aux véhicules d’avoir à traverser
la place d’Ibarron.
Une voie desservant la zone d’urbanisation future 1AU située à l’est de la route d’Ahetze reliera cette dernière
à la RD 918 en traversant la zone pavillonnaire, et en utilisant pour partie un emplacement réservé déjà inscrit
au PLU en vigueur. Cette future voie pourra ainsi être utilisée comme itinéraire alternatif de desserte du quartier.
De nouveaux sens de circulation et la création de cheminements doux, s’organisant autour de cette voie
nouvelle, permettront d’améliorer les circulations sur les voiries existantes. La mise en sens unique notamment
d’une partie du chemin d’Ibarrondoa permettra de mieux irriguer le Nord du quartier.
La voie principale considérée comme itinéraire alternatif est inscrite en tant qu’emplacement réservé (n°4). De
même, un emplacement réservé est inscrit sur le chemin d’Artzirin, puis sur le chemin d’Ereba, afin de créer une
liaison route d’Ahetze /route d’Arbonne:
Un autre emplacement réservé (n°23) vise à permettre le contournement de la place d’Ibarron depuis la route
d’Ahetze, pour les véhicules souhaitant rejoindre la RD 918 en sortie Ouest du quartier, en direction d’Helbarron,
puis Saint-Jean-de-Luz.
Schéma de déplacements envisagé,Réalisation : APGL
Carrefour
« point noir »
Nouvel
itinéraire
alternatif
Nouvel
itinéraire de
transit rte
Ahetze/rte COUPE DE PRINCIPE SUR VOIE STRUCTURANTE
»
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5 L n 14m üm M4 25m
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Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 49
Illustration d’un aménagement de la voirie structurante, inscrite en emplacement réservé (n°4), Réalisation : APGL
La délimitation des zones U et 1AU s’organise ainsi sur ces deux nouvelles colonnes vertébrales. Les zones 1AU
sont positionnées au Nord du quartier d’Ibarron, sur des parcelles planes situées de part et d’autre de la route
d’Ahetze, sur une superficie limitée permettant de préserver les activités économiques présentes sur ce secteur :
- le camping Goyetchea, implanté en limite Nord du quartier Ibarron,
- les serres agricoles jouxtant la partie sud de ce dernier.
Les parcelles situées à l’est en surplomb des parcelles planes classées en 1AU présentent quant à elle une pente
assez importante, qui leur confère un enjeu paysager notable pour le secteur (coupure verte, préservation des
vues). Elles sont donc maintenues en zone N.
Vue sur la colline à l’est du quartier d’Ibarron depuis la RD3 Source APGL
Enfin, les parcelles présentant un enjeu agricole situées à l’est du quartier Ibarron (classées en 2AU au PLU en
vigueur, et en 1AU lors du premier arrêt du PLU en 2019) sont reversées en zone A.
Une zone UK délimitée dans le prolongement du camping Goyetchea permettra d’aménager un deuxième
camping afin de redynamiser l’activité touristique de la commune. Lien ne arrglanarmeane réa md Tneie 131-2746 cn Ed ener à
zone urbañe pavillennare derse
urbañne pavillennare
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 50
Extrait du projet de zonage, Réalisation : APGL
Les parcelles classées en zone 1AU, ainsi que les surfaces disponibles identifiées en dent creuse en zone U
permettront donc de suturer l’urbanisation d’Ibarron et de travailler sur de nouvelles formes urbaines favorisant
une mixité urbaine et fonctionnelle ainsi qu’une mixité sociale du quartier.
Au Sud du quartier, la zone inondable impactant l’actuelle zone urbanisée, la limite de la zone U est fixée en
limite du bâti existant, sans développement urbain possible au Sud.
Au Nord, la limite de la zone urbaine prend appui sur le bâti existant, et notamment sur l’emprise du camping
existant. Une zone UK est délimitée en vue de l’aménagement d’un camping, sur une surface de 3,3 ha.
A l’Ouest et à l’est, les cours d’eaux existants et l’emprise de leur zone inondable marquent la limite des zones
urbaines (notamment, la zone d’activités Lizardia, à l’Ouest ne peut être étendue de par la présence de cette
contrainte) ; à l’est cette limite s’appuie également sur le chemin d’Artzirin.
En sus d’une zone UE délimitée en vue de l’implantation de la nouvelle gendarmerie en bordure de la RD918, 3
autres secteurs UE sont délimités afin de recevoir de nouveaux équipements publics en cœur de quartier.
Enfin, pour assurer une mixité sociale au sein du quartier, en sus des règles imposées par le règlement, 4
emplacements réservés sont inscrits au titre de l’article L.151-41-4° du code de l’urbanisme et visent un
programme de logements 100% logements sociaux. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 51
A ZONE 1AU ROUTE D’AHETZE
La zone 1AU est située de part et d’autre de la route départementale 855 ou d’Ahetze, en sortie nord du quartier
d’Ibarron. Cette route est un axe important pour le quartier et elle présente une fréquentation importante alors
qu’elle est assez étroite.
Le secteur est bordé à l’est par des serres qui assurent la production et la vente de plants de légumes
biologiques. Au sud, le secteur est bordé par un tissu urbain pavillonnaire. Le long de la RD855, on trouve
toutefois quelques maisons labourdines traditionnelles
Les parcelles étudiées sont actuellement à vocation agricole. On note la présence de quelques arbres isolés en
partie ouest du secteur et d’une haie à préserver le long de la route d’Ahetze ou RD855. Cette trame végétale
est le témoin du passé agricole sur le secteur.
Les parcelles situées à l’ouest de la RD sont en pente vers la route d’Ahetze alors que la parcelle située à
proximité des serres présente une pente douce vers le sud. Depuis ces terrains, quelques vues remarquables
s’ouvrent sur le paysage environnant et notamment sur les massifs de la Rhune et des Trois Couronnes.
PERIMETRE DE L’ORIENTATION D’AMENAGEMENT ET DE PROGRAMMATION
ACCES EXISTANTS AU SECTEUR
ARBRES ET VEGETATION REMARQUABLE
PENTE NATURELLE DU TERRAIN
Les Orientations d’Aménagement et de Programmation définies pour la zone 1AU ont pour objectifs de :
- Proposer une forme urbaine avec maisons individuelles, habitat individuel groupé ou petits collectifs (10
logements maximum). ? NID; UV
ZT
PERIMETRE DE L'OAP
VOIE DE DESSERTE PRINCIPALE
PRINCIPE D'ACCES AU SECTEUR
(ACCES INTERDITS DEPUIS LA RD)
CHEMINEMENTS DOUX A
AMENAGER
ESPACE PUBLIC DE PROXIMITE
FRANGE PLANTEE À RENFORCER
OU À AMENAGER
GESTION PAYSAGEE DES EAUX
PLUVIALES
GESTION DES EAUX PLUVIALES A
MAINTENIR
ARBRES ET VEGETATION
REMARQUABLE A PRESERVER
ZONE D'IMPLANTATION
PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS
COLLECTIFS OU GROUPES
ZONE D'IMPLANTATION DE
LOGEMENTS INDIVIDUELS OÙ
GROUPES
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 52
- Permettre l’aménagement de secteurs d’habitat avec des aménagements piétonniers et espaces
publics à usage collectif.
- Imposer une densité brute moyenne sur le secteur comprise entre 20 et 25 logements / hectare, ce qui
correspond à un nombre de logements sur l’ensemble du secteur compris entre 51 et 64.
OAP définies pour le secteur Ibarron, Réalisation : APGL
CARREFOUR A AMENAGER PHASE A
0,70 Ha
14 à 18 logts
PHASE C
1,40 Ha
PLFREL TIC
PHASE B
CRT
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 53
La volonté communale est de programmer l’ouverture à l’urbanisation pour permettre un développement
urbain durable et cohérent. Pour cela, les OAP définies pour cette zone prévoient une ouverture à l’urbanisation
via la réalisation de 3 opérations d’aménagement d’ensemble ;
L’ouverture à l’urbanisation se réalisera avec le phasage suivant :
Phase C : ouverture possible dès l’approbation du PLU
Phase A : ouverture lorsqu’au moins 80% de la surface de la phase « C » aura été ouverte (permis de
construire accordés sur une surface correspondant à 80%, surfaces liées aux voiries et espaces publics
incluses) ;
Phases « B » : ouverture lorsqu’au moins 80% de la surface de la phase « A » aura été ouverte (permis de
construire accordés sur une surface correspondant à 80%, surfaces liées aux voiries et espaces publics
incluses) ;
Les constructions seront autorisées à l’intérieur de chacune des phases après réalisation des équipements
nécessaires (voirie, réseaux).
Les orientations en matière de densité s’appliquent à l’intérieur de chaque phase.
Phasage inscrit dans les OAP pour le secteur Ibarron route d’Ahetze, Réalisation : APGL Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 54
Illustration d’un aménagement réalisable, compatible avec l’OAP, réalisation APGL
LES SECTEURS XOXOTARTEA, IBARRONDOA ET IHINTZIA
Ces secteurs sont situés au cœur du quartier Ibarron, dans un tissu urbain constitué de maisons individuelles.
Entre le secteur et la RD918 au sud se trouve un hôtel restaurant qui bénéficie d’une fréquentation importante
dans le quartier.
Le secteur Xoxotartea est desservi au sud par le chemin Xoxotartea et à l’est par une voie nouvelle qui dessert
plusieurs lots urbanisés ces dernières années. Au nord, le chemin d’Ihintzia longe également le secteur. Le
chemin Xoxotartea et le chemin Ihintzia présentent des emprises assez étroites. Ils sont connectés à l’ouest à la
route d’Ahetze ou RD855 qui constitue un axe structurant dans le quartier. Le terrain est en pente vers le sud
avec des vues dégagées depuis la partie haute du site au nord. La partie sud du terrain est quant à elle
relativement plate. On trouve quelques arbres en bordure ouest du secteur et au centre du terrain. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 55
Le secteur Ibarrondoa est bordé par une opération de logements collectifs au sud-ouest. Le terrain est longé
sur ses limites ouest et nord par le chemin d’Ibarrondoa qui est assez étroit. Au sud, un chemin privé dessert
plusieurs habitations. Les accès existants au terrain se situent en limite nord du site. Le terrain est en pente vers
le sud ce qui laisse voir des vues sur les reliefs depuis les points hauts.
Le terrain est actuellement occupé par une maison d’habitation implantée sur le point haut du site.
Le secteur Ibarrondoa est actuellement assez boisé notamment sur ses limites. On trouve différentes essences
d’arbres de haute tige avec des spécimens relativement âgés (eucalyptus, chêne, épicéas, pins…). Ce cadre
végétal participe à la qualité paysagère sur le secteur.
Le secteur Ihintzia est situé à proximité de la parcelle sur laquelle un projet de construction d’une gendarmerie
est à l’étude. Le terrain étudié est relativement plat et présente un cadre boisé (platanes, châtaigniers, épicéas,
pins maritimes…) au sein duquel est implantée une construction à usage d’habitation.
Le terrain dispose de deux accès potentiels au nord-est et au sud-est du secteur. Le site est bordé au sud par le
chemin Xoxotartea qui est assez étroit et qui constitue une voie de desserte locale pour le quartier.
L’emprise du site, sa situation centrale dans le quartier et ses caractéristiques morphologiques font de ce secteur
un terrain à enjeux pour la commune qui souhaite renforcer la présence d’équipements publics pour le quartier. 7/7
B
PERIMETRE DE L'OAP
VOIE DE DESSERTE PRINCIPALE A SENS
UNIQUE
PRINCIPE D'ACCES AU SECTEUR
CHEMINEMENT DOUX A AMENAGER
ESPACE PUBLIC DE PROXIMITE
GESTION PAYSAGEE DES EAUX PLUVIALES
FRANGE PLANTEE A AMENAGER
ARBRES ET VEGETATION REMARQUABLE À
PRESERVER
ZONE D'IMPLANTATION PRIVILEGIEE DE
LOGEMENTS COLLECTIFS OU GROUPES
(hauteur faitage < 8m)
AIRE DE STATIONNEMENT A PAYSAGER
DESTINEE AU RESTAURANT
Répartition
possible de 8
logements
Illustration d’un aménagement réalisable,
compatible avec l’'OAP
L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 8 logements :
3 logements individuels groupés et 5 logements en petits
collectifs
La densité sur le secteur est de 20 logements/hectare.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 56
Les enjeux d’aménagement de ces secteurs visent à proposer des équipements publics ainsi que des
programme de logements qui s’insèrent dans le tissu urbain existant, notamment en favorisant des bouclages
viaires et piétons. Le maintien des arbres existants est un enjeu important pour l’intégration de ces projets, tout
comme la création d’espaces de proximité.
XOXOTARTEA
IBARRONDOA Répartition
possible de 8
logements
PERIMETRE DE L'OAP
VOIE DE DESSERTE PRINCIPALE A ELARGIR
(ACCES DIRECT AUX LOTS INTERDITS)
PRINCIPE D'ACCES AU SECTEUR . x Illustration d’un aménagement réalisable,
CHEMINEMENT DOUX À AMENAGER compatible avec l'OAP
ESPACE PUBLIC DE PROXIMITE | | Lo L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 8 logements
FRANGE PLANTE ET PAYSAGEE POUVANT individuels groupés et petits collectifs = SERVIR À LA GESTION DES EAUX PLUVIALES La densité sur le secteur est de 23 logements/hectare. dMDo@e ARBRES REMARQUABLES À PRESERVER
ZONE D'IMPLANTATION PRIVILEGIEE DE
JL) LOGEMENTS COLLECTIFS) {hauteur faitage < 8m)
E = U '
À PME @e mises. —
as!
PERIMETRE DE L'OAP
VOIE DE DESSERTE PRINCIPALE A
ELARGIR ET A SECURISER | .
> ACCES PREFERENTIEL AU SECTEUR SR
e@e D RRRES FEMARGUABLES A | oo
L'aménagementillustré prévoit la construction d’un
= FRANGES PLANTES À MAINTENIR équipement public de type scolaire avec espaces
<« >» ee PIETONS 7 CYCLES végétalisés, cour de récréation et une aire de
stationnement de proximité.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 57
IHINTZIA Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 58
LE QUARTIER AMOTZ
L’objectif en matière de développement urbain de ce quartier est de :
- Maintenir une coupure non bâtie entre les deux zones urbaines formant le quartier : la zone au Nord,
secteur Larraldea, composée d’habitat récent et celle du cœur d’Amotz, s’organisant autour du noyau
historique d’Amotz et aujourd’hui cœur de quartier regroupant les équipements publics.
Pour cela, les terrains situés à l’Ouest de la RD3 et séparés de cette dernière par un alignement de
peupliers, présentant des enjeux agricoles et environnementaux, sont maintenus en zone A et Np.
- Maintenir et développer les équipements publics situés en cœur de quartier, autour de l’église et de
l’école. Une zone UE est ainsi délimitée au niveau de ces équipements et englobe la parcelle section
OD n°67 (parcelle communale) sur laquelle est envisagée une extension de l’école, ainsi que les
parcelles cadastrées section OD n°3043 (parcelle communale) et n°3054. Ce classement permettra
d’aménager sur la parcelle communale (section OD n°3043) des tribunes pour le fronton, ainsi,
qu’adossé à ces dernières, un local pour le comité des fêtes. La mise en place d’un emplacement
réservé sur les parcelles n°3054 et 70 permettra d’aménager voire étendre le parking le long de la RD3,
et de créer une liaison entre ce dernier et l’arrière du fronton. Les parcelles situées à l’arrière de cette
zone UE sont maintenues en zone UC à vocation d’habitat.
- Conforter l’urbanisation au Pont d’Amotz, au Sud, en densifiant la parcelle située au centre de ce
secteur le long de la RD3 ; ce secteur est en effet desservi et dispose d’un arrêt de bus permettant
l’utilisation de transports en commun.
- Diversifier les formes urbaines dans ce quartier (habitat collectif, habitat en bande, habitat individuel
groupé) afin de favoriser une mixité urbaine,
- Développer la mixité sociale du quartier d’Amotz par l’inscription de deux emplacements réservés (n°C
et D) visant la création d’opération 100% logements sociaux.
- Sécuriser la traversée du quartier au niveau de la RD3 et promouvoir les cheminements doux en
direction du bourg :
o la réalisation d’une voie douce est d’ores et déjà programmée le long de la RD, du secteur
Larraldea jusqu’au fronton,
o les OAP définies secteur Pont d’Amotz interdisent tout accès direct de la zone densifiable sur la
RD3 et prévoient la sécurisation de la traversée de cette voie vers l’arrêt de bus, avec création
d’un cheminement piéton longeant la RD. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 59
Extrait du projet de zonage, Réalisation : APGL
LE SECTEUR BIXIENBORDA
Le secteur est situé dans le quartier d’Amotz, à l’arrière de l’opération d’habitat Mendi Bixta composée de
maisons en bande. Le terrain est longé au sud par le chemin Bixienborda qui est une voie à sens unique. A
l’ouest du secteur se trouve un chemin rural qui permet des déplacements piétons dans le quartier.
Le terrain et en légère pente vers le nord-est. Il est arboré sur ses franges à l’ouest, au nord et à l’est. On trouve
quelques arbres remarquables (châtaigner, platanes…) qui participent à l’ambiance paysagère du secteur. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 60
Le secteur Ortxixenia est situé dans le quartier d’Amotz, à l’ouest de la route de Sare ou RD3. Le long de cet
axe, la réalisation d’un cheminement doux est en projet pour faciliter les déplacements piétons / cycles dans
le quartier. Le terrain est longé au sud par le chemin d’Ortxixenia qui est une voie de desserte locale pour le
quartier d’Amotz. Le terrain Ortxixenia est situé dans un tissu urbain constitué d’habitat individuel. Le terrain
présente une légère pente vers l’est (vers la RD3). Il n’y a pas de plantations ou de végétation remarquable sur
le secteur.
Le secteur Pont d’Amotz est situé au Sud du quartier d’Amotz, le long de la route départementale D3, à
proximité de la Nivelle et du pont qui la traverse (chemin Xerenda). Le secteur est entouré de constructions
existantes avec quelques bâtis anciens de type maisons labourdines.
Le secteur est actuellement à vocation agricole. Il est en légère pente vers l’est, vers la route départementale
D3. Le long de la RD3, un fossé existant recueille les eaux de pluie et de ruissellement du secteur. Etant donné
la présence de zones humides à préserver sur le secteur, le périmètre utilisé pour le calcul des densités est
restreint par rapport au périmètre total de l’OAP (recul de 12m en limite sud et est).
Le secteur dispose d’un accès à l’ouest, depuis le chemin d’Uhaldekoborda. L’accès depuis la route
départementale est dangereux au vu de la circulation importante et du manque de visibilité dans le virage.
A l’est, on note un élargissement de la RD en face du secteur ce qui permet le stationnement et l’accès à l’arrêt
de bus et au point de collecte sélective des déchets qui y sont situés. L’ensemble de ces fonctions apporte au
secteur un usage périodique mais collectif. PERIMETRE DE L'OAP
VOIE DE DESSERTE PRINCIPALE À
SENS UNIQUE A ELARGIR
PRINCIPE D'ACCES AU SECTEUR
CHEMINEMENT DOUX
ZONE D'IMPLANTATION
PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS
COLLECTIFS OU GROUPES
{hauteur faitage < 8m)
VEGETATION REMARQUABLE A
MAINTENIR ET À RENFORCER
FRANGE PLANTEE ET PAYSAGEE
POUVANT SERVIR A LA GESTION
DES EAUX PLUVIALES
Illustration d’un aménagement réalisable,
compatible avec l'OAP
L’aménagementillustré prévoit la réalisation de 8 logements
4 en petit collectif et 4 logements individuels groupés
La densité sur le secteur est de 22 logements/hectare.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 61
Les OAP définies pour ces 3 secteurs visent à mettre en application les objectifs détaillés plus haut pour ce
quartier.
BIXIENBORDA
OAP définies pour le secteur Bixienborda et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL x ; \
Répartition
possible de 5
.
PERIMETRE DE L'OAP
VOIE DE DESSERTE
PRINCIPALE A ELARGIR
PRINCIPE D'ACCES AU
SECTEUR
ZONE D'IMPLANTATION Illustration d’un aménagement réalisable,
7 PRIVILEGIEE DE compatible avec l'OAP
VI LOGEMENTS COLLECTIFS
EMPLACEMENT DE L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 5 logements
*- D CHEMINEMENTS PIETONS individuels groupés / CYCLES La densité sur le secteur est de 25 logements/hectare.
FRANGE PLANTEE ET
I GESTION PAYSAGEE DES
EAUX PLUVIALES
un PAYSAGEE
PERIMETRE DE L'OAP Illustration d’un aménagement réalisable,
VOIE DE DESSERTE PRINCIPALE compatible avec l'OAP
ESPACE PUBLIC DE PROXIMITE L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 7 logements: susssss LIAISON DOUCE À AMENAGER 3 logements individuels et 4 logements individuels
mg RANCE NON AEDIFICANDI groupés DEDIEE À DES AMENAGEMENTS La densité sur le secteur est de 11 logements/hectare.
PAYSAGERS
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 62
ORTIXENIA
OAP définies pour le secteur Ortxixenia et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL
PONT D’AMOTZ
OAP définies pour le secteur Pont d’Amotz et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL dt
+ = *
a
Æg 8 £
ais lg
ms
ve
LILRAL
ELLE
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 63
LE QUARTIER DU LAC : UN CONFORTEMENT DE LA ZONE URBANISEE
Ce quartier, implanté sur le versant surplombant le lac, ne peut quasiment se développer que par densification
de la zone actuellement urbanisée classée UC (division parcellaire, comblement de dents creuses).
En effet, les fortes pentes et les enjeux environnementaux des terrains environnants ne permettent pas
d’extension de l’urbanisation. Une seule zone 1AU a pu être définie sur la parcelle communale située à l’ouest
de la zone urbanisée.
Une réflexion est en cours pour la réalisation d’un programme de logements en accession sociale sur une dent
creuse existante au Nord du quartier. Un emplacement réservé pour le même objet est inscrit sur la dent creuse
jouxtant ce projet afin de prolonger ce dernier.
Le lac et ses équipements de loisirs sont classés en Nl et Nla.
Le cours d’eau et sa ripisylve entaillant la zone urbaine au Nord-est sont classés en zone Np afin de maintenir
cette trame verte en milieu urbain. De même, les boisements situés au Sud du lac, où est notamment aménagée
une activité d’accrobranche, sont maintenus en zone N avec classement en Espace Boisé Classé.
De même, les parties arrière de certaines parcelles, très pentues et boisées, ont fait l’objet de classement en
espaces boisés classés afin de préserver ces derniers de toute urbanisation.
Une zone UE est délimitée au sud du lac, le long de la route de Souraïde, en vue de l’implantation d’un collège
Seaska.
Extrait de zonage quartier du Lac, réalisation APGL
LA ZONE 1AU IBANTELLI
Le secteur est situé à l’ouest du quartier du Lac. Il est accessible depuis le lotissement Ibantelli. Le secteur est
composé d’un lot non bâti de ce lotissement et d’un terrain situé derrière ce lot.
Le terrain présente un relief assez marqué, en pente vers le nord-ouest. Sur les limites du terrain, des franges
boisées et la présence d’arbres remarquables apportent une qualité paysagère au secteur. NN?
PERIMETRE DE L'OAP
PRINCIPE D'ACCES AU SECTEUR
CHEMINEMENT DOUX
ESPACE PUBLIC DE PROXIMITE
FRANGE PLANTEE POUVANT SERVIR A LA
GESTION PAYSAGEE DES EAUX PLUVIALES
ARBRES ET VEGETATION REMARQUABLE A
PRESERVER
ZONE D’IMPLANTATION PRIVILEGIEE DE
LOGEMENTS COLLECTIFS OU GROUPES
ZONE D'IMPLANTATION PRIVILEGIEE DE
LOGEMENTS INDIVIDUELS
Illustration d’un aménagement réalisable,
compatible avec l'OAP
L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 22
logements (3 logements individuels et 19 logements en
petit collectif)
La densité sur le secteur est de 22 logements/hectare.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 64
Le projet d’urbanisation de cette parcelle communale est de mettre en œuvre une opération 100% logements
sociaux, alliant logements individuels et collectifs s’appuyant sur le relief et les boisements existants, qui seront
préservés par une zone tampon.
OAP définies pour le secteur Ibantelli et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL
LA ZONE UBa RUE ARTZAMENDI
Le secteur est situé dans le quartier du Lac. Il est bordé au nord par la rue Charles Cami et au sud par la rue
Artzamendi. Le terrain est situé dans un contexte assez urbain avec la présence de commerces aux rez-de-
chaussée des constructions avoisinantes qui forment un front bâti face au lac.
Le terrain étudié est en pente vers le lac. Sur le terrain, on trouve plusieurs chênes remarquables qui participent
à l’ambiance du secteur. D
PERIMETRE DE L'OAP
PRINCIPE DE DESSERTE DU
SECTEUR
CHEMINEMENT DOUX
ARBRES ET VEGETATION
REMARQUABLE A PRESERVER
ZONE D'IMPLANTATION
PRIVILEGIEE DE LOGEMENTS
GROUPES OÙ COLLECTIFS
AVEC COMMERCES EN RdaC
{hauteur faitage < 10m)
*Li ‘
g 1 T2 24 A à
Illustration d’un aménagement réalisable,
compatible avec l’'OAP
L'aménagementillustré prévoit la réalisation de 8 logements
8 en petit collectif et de commerces au rdc des
bâtiments
La densité sur le secteur est de 44 logements/hectare.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 65
L’objectif est de respecter la forme urbaine présente sur cette rue, en créant des logements collectifs de même
gabarit et hauteur que ceux déjà existants. Cette rue bordant le lac, il est envisagé de pouvoir autoriser des
commerces en rez-de-chaussée.
OAP définies pour le secteur Artzamendi et illustration d’un aménagement possible, Réalisation : APGL
LE QUARTIER HELBARRON
Là aussi, les possibilités d’extension de ce quartier sont limitées par la pente, la zone inondable et les boisements
présents.
Le SCoT demande le maintien de coupure verte le long de la RD 918 sur ce quartier, limitrophe de Saint-Jean-
de-Luz et Ascain : ainsi, les terrains situés de part et d’autre de la RD 918 sont de fait reversés en zone A ou N, ils
présentent de plus de fortes contraintes environnementales : zone humide et zone inondable. 2 LEA A cha Loch che l'auto sure
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 66
Les autres zones UC formant ce quartier permettent également un comblement des dents creuses existantes,
sans zones d’extension notable. Aucune OAP n’est donc définie sur ce quartier.
Les équipements publics présents (station de traitement d’eau potable et station d’épuration) sont classés en
zone UE.
Extrait de zonage quartier Helbarron, réalisation APGL
LES AUTRES ZONES URBANISEES
Le secteur Bordatxoenia, les hameaux d’Olha, d’Urguri, d’Olhasso, de Cherchebruit, d’Ihintz, d’Iratzea et
l’urbanisation s’étant développée de part et d’autre de la vieille route de Saint-Pée, et de la route d’Arbonne
sont classés en zone UC. Il s’agit des zones urbanisées situées en zone rurale et présentant les caractéristiques
d’un paysage urbain, comme explicité dans les chapitres précédents.
Le zonage UC permet le confortement de ces zones par un comblement des dents creuses existantes et de
légères extensions.
Le secteur Olha assure le prolongement du bourg et est relié par ce dernier grâce au rond-point de la déviation
du bourg, la surface commerciale et les équipements sportifs bordant ce dernier.
La délimitation d’un secteur UCa secteur Olhasso ne permet que le comblement des dents creuses existantes.
Le secteur Bordatxoenia, de par sa configuration et la topographie environnante, ne dispose pas de
disponibilités foncières : la zone UC ne délimite donc que le bâti existant, sans possibilité d’extension.
Les secteurs Urguri et Cherchebruit disposent de très peu de disponibilités foncières, en raison de contraintes
d’inondation (la quasi-totalité de ces secteurs est classée en zone rouge du PPRI) ; la zone UC du secteur Urguri
englobe une parcelle faisant l’objet d’un permis d’aménager en cours de validité, hors zone inondable, au Sud.
Les secteurs non desservis par l’assainissement collectif sont classés en zone UCa ; pour les autres, la zone UC
impose le raccordement à l’assainissement collectif. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 67
Secteurs Vieille route de Saint-Pée et Ihintz Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 68
Secteur Olha
Secteurs Urguri et Cherchebruit
Secteurs Olhasso et Iratzea
Permis d’aménager
en cours de validité Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 69
Secteur Route de Bayonne
LA ZONE D’ACTIVITES ZAMARINA
Idéalement situé vis-à-vis du réseau de voirie départementale et de l’échangeur autoroutier de Saint-Jean-de-
Luz, ce secteur vise le développement de zone d’activités. Il est situé en limite nord-ouest de la commune de
Saint-Pée-sur-Nivelle, à la limite avec la commune de Saint-Jean-de-Luz. Le site est situé en bordure de la Vieille
Route de Saint Pée qui est un axe structurant sur le territoire.
Pour autant, nécessitant un renforcement du réseau d’eau potable et la desserte par l’assainissement collectif,
il fait l’objet d’un classement en zone 1AUY et 2AUY. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 70
Le site est bordé au nord par des locaux d’activité (central sport club, Housset métal) ainsi que par la
déchetterie de Saint-Jean de Luz située en limite communale. Au sud quelques maisons d’habitation sont
implantées le long de la Vieille Route de Saint Pée.
Le secteur Zamarina est en pente vers l’est. La partie sud du secteur est actuellement boisée avec quelques
chênes remarquables. PERIMETRE DE L'OAP
PRINCIPE D'ACCES NOUVEAU AU SECTEUR
**::::* PRINCIPE DE DESSERTE DE LA ZONE 2AUY
FRANGE PLANTEE A MAINTENIR
CHENES REMARQUABLES A PRESERVER
[0
d
Illustration d’un aménagement réalisable,
compatible avec l’'OAP
L'aménagementillustré prévoit la construction de bâtiments
destinés à des activités économiques tout en permettant
le maintien des franges boisées du secteur.
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 71
1.2. LES ZONES AGRICOLES ET NATURELLES
1.2.1. DÉLIMITATION DES ZONES AGRICOLES
Sont classées en zones agricoles les parties du territoire communal, équipées ou non, à protéger en raison du
potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles.
Comme l’a démontré le diagnostic et plus particulièrement le diagnostic agricole, le territoire communal est
encore aujourd’hui fortement voué à l’agriculture ; le PLU fait ainsi le choix de reclasser le plus possible de terres
aujourd’hui encore considérées comme terres agricoles en zone agricole A.
Ainsi, les critères mis en évidence dans le diagnostic agricole ont guidé le classement de terres en zone A :
- l’inscription des terres au Recensement Parcellaire Général en 2017,
- la présence de bâtiments d’élevage et autres bâtiments à usage agricole,
- le parcellaire agricole,
- l’usage agricole
- les surfaces épandues et les surfaces pâturées,
- les parcelles mécanisables et les terres à potentiel agricole recensées
En zone A, ne sont donc autorisées que :
- les constructions et installations liées aux activités agricoles ou forestières incompatibles avec le
voisinage des zones habitées, dont les logements de fonction des exploitants et salariés dont la
présence permanente, à la condition qu’elle soit nécessaire au bon fonctionnement de l’exploitation,
- Les extensions et annexes des constructions existantes, à destination agricole ou non,
Les zones A représentent ainsi environ 2220 hectares, soit 34 % du territoire communal.
Les espaces agricoles A recensent les corps de ferme et bâtiments agricoles jouxtant les bâtiments d’élevage,
et ayant justifié le classement en zone A, ainsi que quelques bâtis n’ayant pas de vocation agricole, enchâssés
dans les espaces agricoles, et principalement édifiés le long des voies de communication. Pour autant, dès que
cela était possible, le bâti existant n’ayant pas de vocation agricole a fait l’objet d’un classement en zone N. Les zones À
En bâti
= réseau routier | \
_i perimetre_reciprocite, JP. 100m }
_i perimetre_reciprocite_ RSD_50m
zonage :
[73 À : zone agricole
| Lis
ga
1Le
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 72
Les zones agricoles A, Réalisation : APGL Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 73
1.2.2. DÉLIMITATION DES ZONES NATURELLES
Sont classées en zones naturelles et forestières les parties du territoire communal, équipées ou non, à protéger
principalement du fait de leur caractère d'espaces naturels.
Compte tenu des enjeux mis en avant dans l'analyse de l'état initial de l'environnement, les critères suivants ont
guidé le classement des terres en zones N :
Continuités écologiques (trame verte et bleue),
- Milieux potentiellement humides,
- Zones Natura 2000,
- Estives,
- Zones de protection (ZNIEFF, sites classés, sites inscrits),
- Zones de bâtis diffus et zones agricoles enclavées autour des espaces urbanisés.
Au sein de cette zone N, il est distingué 6 secteurs, répondant à des enjeux particuliers :
- Le secteur Na, d’une superficie de 1,48 hectare, est délimité au niveau du terrain de sports mécaniques
existant, pour autoriser un bâtiment d’accueil.
- Le secteur Nk délimite les emprises des terrains aménagés accueillant une activité de camping, de
caravanage, et des habitations légères de loisirs, situés en zone rurale. Deux campings existants sont
ainsi classés en secteur Nk, pour une superficie totale de 2,4 hectares.
- Le secteur Nl, d’une superficie de 10,2 hectares, délimite le lac de Saint-Pée et ses équipements à
vocation de sports et loisirs. Aucune emprise au sol supplémentaire ne sera autorisée dasn cette zone.
- Le secteur Nla représente le secteur du lac de St Pée qui sera uniquement constructible en pouvant
accueillir des constructions à destination de sports et loisirs pour développer de manière très mesurée
les équipements présents au niveau du lac. Il présente une superficie de 1,48 ha.
- Le secteur Np correspondant aux zones naturelles comprises dans le périmètre de la zone Natura 2000
« La Nivelle », aux milieux potentiellement humides et aux boisements et continuités écologiques de la
trame verte et bleue ; le secteur Np représente une superficie de 450 hectares.
- Le secteur Nv dédiée à l’aménagement d’une aire d’accueil de grand passage déjà existante ; sa
superficie est portée à 2,6 hectares.
Les zones naturelles N représentent une superficie totale d’environ 3870 hectares (la zone naturelle, hors
secteurs, représente une superficie de 3510 hectares), soit 59,2 % du territoire communal.
Les espaces agricoles N recensent notamment la plupart du bâti n’ayant pas de vocation agricole situé au sein
de l’espace rural, et principalement édifié le long des voies de communication.
Ces espaces bâtis au sein de l’espace rural étaient pour beaucoup classés en zone Nh dans le PLU approuvé
en 2011. Selon la méthodologie utilisée pour la détermination des espaces déjà urbanisés présentant un nombre
et une densité significative de constructions, nombre de ces secteurs ont été reclassés essentiellement en zone
N, puisque ne répondant pas à cette définition. ER
Les zones N AR.
bn bâti f
M réseau routier
zonage :
[3 N : zone naturelle >
D Nk : zone naturelle à vocation de camping
[73 NI : zone naturelle à vocation sports et loisirs sans autorisation d'emp
EM N\p : zone tale de protection
Nv : zone naturelle dédiée aux ai es d'accueil de grand passage
IN Na : zone naturelle dédiée aux installations de sports mécaniques
EN Na : zone naturelle à vocation sports et loisirs avec autorisation de constri
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 74
Les zones naturelles, Réalisation : APGL Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 75
1.2.3. L’AFFECTATION DES SOLS ET LA DESTINATION DES CONSTRUCTIONS AUTORISÉES DANS LES ZONES A ET N
LES ZONES A
Les constructions autorisées en zone A sont listées dans le tableau suivant :
ZONES A Zone A
Constructions et
installations
autorisées
Bâtiments d’exploitation agricole nouveaux et extension des existants,
Siège + logement de fonction pour les exploitants et salariés qui exercent une activité
de production agricole effective, à proximité (50m) : constructions nouvelles +
extensions des existants
Bâtiments d’élevage (nouveaux + extensions),
Les constructions et installations de transformation de la production agricole issue de
l’exploitation et de vente sur place (vente des produits de l’exploitation), à condition
qu’elles s’implantent à proximité du corps de ferme et qu’elles soient incompatibles
avec le voisinage des zones habitées,
Extension limitée du bâti à usage d’habitation (30% de l’emprise au sol existante,
dans la limite de 50m² d’emprise supplémentaire
Annexes (50m² d’emprise au sol supplémentaire vis-à-vis de l’emprise au sol existante
à condition d’être implantées à proximité de l’habitation existante (50m max)
Changement de destination identifié sur le zonage
Services publics et d’intérêt collectif
Le règlement des zones A vise ainsi à assurer la pérennité de l’activité agricole sur la majeure partie du territoire
communal qui lui est actuellement consacrée.
Sont interdites les occupations et utilisations ayant pour effet de changer la destination de la zone, afin d’éviter
le mitage progressif de l’espace, le rendant à terme insusceptible de remembrement ou de reconstitution en
exploitation.
S’agissant des habitations, les zones agricoles n’ont pas vocation à recevoir de telles constructions, en dehors
des habitations nécessaires aux exploitations agricoles ou forestières et à l’exception des extensions et des
annexes des constructions à destination d’habitation existantes.
De plus, les possibilités d’implantation des habitations liées à l’activité agricole sont limitées à la périphérie des
bâtiments d’élevage existants (50 mètres maximum). Les besoins sont en effet a priori limités. Le territoire est
exploité depuis longtemps et il est peu probable que le tissu de fermes se densifie. La tendance actuelle à une
diminution de la main-d’œuvre en agriculture ne justifie pas une augmentation notable de la capacité
d’accueil. Par ailleurs, les pratiques agricoles ne requièrent pas systématiquement la présence permanente sur
les lieux de l’activité et peuvent s’accommoder d’un habitat délocalisé.
En outre, les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif sont autorisées
dans les zones A pour permettre l’équipement du territoire. Tout comme dans les autres zones, les conditions de
leur réalisation sont assouplies compte tenu des contraintes techniques qui les caractérisent souvent. Ne sont
toutefois concernés que les équipements qui n’ont pas vocation à être localisés dans les secteurs déjà urbanisés
ou à urbaniser.
Enfin, pour l’ensemble de la zone A, une zone non-aedificandi est imposée à partir des berges des cours d’eau
identifiés, afin de maintenir l’écoulement de ces derniers et la qualité des eaux superficielles. Cette zone non-
aedificandi de 15 m permet de fait de préserver les continuités écologiques de la trame bleue.
LES ZONES N
La qualité des sites, des milieux naturels et des paysages des zones N justifie une limitation des possibilités de
construire.
Ces zones supportant non seulement des espaces naturels, mais également des zones d’estives et des zones de
prairies destinées à l’élevage, qui participent à la trame verte du territoire, le règlement autorise en zone N Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 76
l’extension des bâtiments agricoles et forestiers existants, y compris les bâtiments d’élevage, mais n’autorise pas
de bâtiments d’élevage nouveaux.
Seuls les constructions liées et nécessaires à l’activité agro-pastorale, dont les constructions légères destinées à
l’abri des animaux sont autorisées, dans la limite de 100 m² d’emprise au sol.
Les extensions et annexes du bâti existant à usage d’habitation sont autorisées dans les mêmes conditions que
la zone A.
De plus, selon les enjeux des secteurs définis, certaines occupations ou utilisations du sol sont interdites dans un
ou plusieurs secteurs.
Les autres secteurs, délimités de par la présence d’installations spécifiques, autorisent ainsi uniquement
l’évolution de ces dernières :
Dans les secteurs Np, seules sont autorisés :
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif,
- L’extension des bâtiments et installations à caractère fonctionnel nécessaires à l’activité agricole
- Les extensions et les annexes des constructions existantes.
Dans le secteur Nv, seules sont autorisées :
- Les aires de grand passage des gens du voyage au sens de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à
l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, dans les conditions définies par le décret n° 2019-171 du 5
mars 2019,
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Dans le secteur Na, seules sont autorisées :
- Les constructions nécessaires à l’activité de sports mécaniques (accueil), dans la limite de 150 m²
d’emprise au sol,
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics et/ou d’intérêt collectif,
Dans le secteur Nk, seuls sont autorisés :
- Les terrains aménagés de camping et caravanage ;
- Les habitations légères de loisirs et les résidences mobiles de loisirs dans les terrains existants, à condition
de ne pas porter atteinte au site.
- Les constructions à usage de logements de fonction et de gardiennage,
- Les constructions à usage d'établissements commerciaux et de restauration,
- Les aires de jeux et de sports,
- les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
Dans le secteur Nl, seuls sont autorisés :
- Les aires de stationnement ouvertes au public ;
- L’aménagement de parcs, jardins, espaces verts, aires de jeux et de sport ;
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
Enfin, dans le secteur Nla, seuls sont autorisés :
- Les aires de stationnement ouvertes au public ;
- L’aménagement de parcs, jardins, espaces verts, aires de jeux et de sport ;
- Les constructions et installations nécessaires à l’activité de sports et loisirs, dans la limite de 150 m²
d’emprise au sol supplémentaires à partir de la date d’approbation du PLU ;
- Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif.
Enfin, comme pour la zone A, pour l’ensemble de la zone N et de ses secteurs, une zone non-aedificandi est
imposée à partir des berges des cours d’eau identifiés, afin de maintenir l’écoulement de ces derniers et la
qualité des eaux superficielles. Cette zone non-aedificandi de 15 m permet de fait de préserver les continuités
écologiques de la trame bleue.
1.1.1.LA QUALITÉ URBAINE, ARCHITECTURALE, ENVIRONNEMENTALE ET PAYSAGÈRE DES ZONES A ET N
Les zones A et N couvrant l’ensemble des espaces ruraux du territoire, les règles inscrites en matière de qualité
urbaine, architecturale et paysagère sont les mêmes, de manière générique, afin de créer une homogénéité Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 77
au sein de l’espace rural. Les spécificités de certaines zones ou secteurs à l’intérieur des zones A et N ont été
précisées en fonction de leurs enjeux spécifiques.
LES CONDITIONS D'IMPLANTATION ET DE DIMENSIONS DES CONSTRUCTIONS
Les règles d'implantation des constructions par rapport aux voies imposent un recul minimal de 5 mètres par
rapport à l'alignement (ou la limite de fait) avec les voies ouvertes au public afin de permettre un stationnement
de véhicule dans l'espace intermédiaire. Cela facilite également le croisement de véhicules dans le cas de
chemins très étroits et préserve la possibilité de rectifier le tracé d'une voie (par exemple un chemin rural) ou de
l'élargir.
S'agissant de l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, les dispositions soumettent le
bâtiment projeté à l’alignement, ou à une distance minimale de 2 mètres, accompagné d’une règle de
prospect, ceci afin de limiter la gêne occasionnée sur les terrains voisins.
L'ASPECT DES CONSTRUCTIONS ET L'AMENAGEMENT DE LEURS ABORDS, LES OBLIGATIONS EN
MATIERE D'ESPACES LIBRES, D'AIRES DE LOISIRS ET DE PLANTATIONS
De la même manière que dans les autres zones, l'aspect des constructions en zones A et N est encadré par des
prescriptions portant sur la forme et la couleur des toitures, l'aspect des façades et des clôtures en vue de
permettre une insertion harmonieuse dans l'environnement. Pour les constructions à usage d’habitation, ces
règles sont les mêmes que celles fixées pour les zones U et 1AU, afin de créer une homogénéité du bâti sur
l’ensemble du territoire.
Des règles spécifiques sont introduites pour les constructions existantes, afin de permettre le maintien des
caractéristiques traditionnelles du bâti senpertar.
Les règles sont plus souples dans le cas de bâtiments d'activité agricole, avec là aussi un souci d’intégration de
ces derniers dans le paysage rural.
Des mesures spécifiques concernant les plantations visent à favoriser une bonne intégration des constructions
dans l'environnement naturel.
LES OBLIGATIONS EN MATIERE DE STATIONNEMENT
Le stationnement des véhicules de toute nature correspondant aux besoins des installations et constructions
nouvelles doit être assuré en dehors de la voie de desserte. Il s’agit là de la préoccupation essentielle que la
Commune souhaite prendre en compte en la matière afin d’assurer la libre circulation et la sécurité des
déplacements.
LES LIMITES DE DENSITE ET LES REGLES FIXEES POUR LES EXTENSIONS DES CONSTRUCTIONS
EXISTANTES
Il n'est pas fixé de règle limitant la densité des constructions sur les terrains situés en zone A et pour l’ensemble
de la zone N, excepté deux secteurs :
Dans les secteurs Nk :
- L'emprise au sol des constructions ne peut excéder 15% de la superficie du terrain.
Dans le secteur Na et Nla:
- L’emprise au sol des constructions ne peut excéder 150 m².
La hauteur des constructions est fixée à 8 mètres au faîtage, excepté pour le secteur Na où la hauteur maximale
est fixée à 6 m au faîtage. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 78
Concernant les extensions et les annexes des constructions à usage d’habitation existantes dans les zones A et
N, les règles d’implantation, de hauteur et de densité sont les mêmes en zone A et N, toujours pour apporter une
cohérence sur l’ensemble du territoire rural.
Ainsi, concernant les extensions, les règles suivantes ont été fixées :
Densité : Elles sont autorisées dans la limite de 30% de l’emprise au sol des constructions existantes à la date
d’entrée en vigueur du PLU et dans la limite de 50m² d’emprise au sol supplémentaire, en vue de limiter la
densité du cadre bâti dans ces secteurs qui n’ont pas vocation à être des zones urbaines denses;
Implantation vis-à-vis de la voie ou emprise publique et limites séparatives : les règles sont les mêmes que pour
les constructions nouvelles afin de garantir une harmonie au niveau des terrains ;
Hauteur : afin de respecter l’harmonie de la construction, la hauteur maximale de l’extension autorisée est la
même que celle de la construction existante.
Concernant les annexes, les règles suivantes ont été fixées :
Densité : Elles sont autorisées dans la limite de 50m² d’emprise au sol supplémentaire, en vue de limiter la densité
du cadre bâti dans ces secteurs qui n’ont pas vocation à être des zones urbaines denses ;
Implantation vis-à-vis de la voie ou emprise publique et limites séparatives : les règles sont les mêmes que pour
les constructions nouvelles afin de garantir une harmonie au niveau des terrains ; elles doivent cependant
s’implanter à une distance maximale de 50 m vis-à-vis de l’habitation afin de limiter leur impact sur les paysages
et sur les espaces agricoles ;
Hauteur : afin de limiter l’impact des annexes sur le paysage, la hauteur maximale autorisée est de 4 mètres au
faîtage.
L’EQUIPEMENT ET LES RESEAUX EN ZONE A ET N
Les règles d'accès et de desserte des propriétés par les voies ont pour objet une prise en compte des problèmes
de sécurité ou de fonctionnement des services publics.
En ce qui concerne la desserte des terrains en eau potable, le régime commun est l'obligation de raccordement
des constructions susceptibles de requérir une alimentation au réseau public de distribution, sauf cas
d’impossibilité de raccordement avéré. En l'absence de réseau d'assainissement collectif, l'épuration et le rejet
en milieu naturel des eaux usées par le biais d'un dispositif d'assainissement autonome sont autorisés dans les
conditions règlementaires de protection du milieu et de la salubrité publique.
En matière d'eaux pluviales, tout comme dans les autres zones, les projets doivent prévoir les modalités de
gestion des eaux de ruissellement issues des surfaces imperméabilisées de façon à limiter les rejets superficiels. Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 79
3. LES CHOIX RETENUS DANS LA MISE EN PLACE DES OUTILS D’AMÉNAGEMENT
3.1. LES EMPLACEMENTS RESERVES EN VUE DE LA REALISATION DE VOIES ET OUVRAGES
PUBLICS, D'INSTALLATIONS D'INTERET GENERAL OU D'ESPACES VERTS
Conformément aux dispositions des articles L.151-41 et R.151-48 du code de l'urbanisme, 23 emplacements
réservés ont été délimités, au profit de la Commune ou du Département des Pyrénées-Atlantiques, en
cohérence avec les objectifs de développement futur envisagés sur la Commune en matière de déplacements
en vue de :
- La création de stationnements (au cœur d’Amotz),
- La création ou l’élargissement de voirie (soit élargissement de routes Départementales, le bénéficiaire
est alors de le Département, soit l’élargissement ou la création de voies communales)
Libellé Numéro Bénéficiaire
Elargissement du chemin Ibarrondoa à 10 m d'emprise 1 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'une voirie de 12 m d'emprise 2 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'une voirie de 12 m d'emprise 3 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'une voirie de 12 m d'emprise 4 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'un accès 5 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Elargissement du chemin Motxoberria à 9 m d'emprise 6 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'une voie publique de 9 m d'emprise 7 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'un cheminement piéton 8 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'un cheminement piéton 9 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Création d'une voirie de 10 m d'emprise 10 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Elargissement de la RD918 à 14 m de plate-forme 11 commune de Saint-Pée-sur-Nivelle
Elargissement de la RD 255 à 14 m de plate-forme 12 département des Pyrénées-Atlantiques
Elargissement de la RD3 à 14 m de plate-forme 13 département des Pyrénées-Atlantiques
Elargissement de la RD855 à 14 m de plate-forme 14 département des Pyrénées-Atlantiques
Elargissement de la RD307 à 14 m de plate-forme 15 département des Pyrénées-Atlantiques
Elargissement de la RD 305 à 12 m de plate-forme 16 département des Pyrénées-Atlantiques
Elargissement de la RD4 à 12 m de plate-forme 17 département des Pyrénées-Atlantiques
Elargissement du carrrefour RD3 et rue arretxea 18 département des Pyrénées-Atlantiques
Création d'une voie de 10 m d'emprise 19 département des Pyrénées-Atlantiques
Création d’une voirie de 10 m d'emprise 20 Commune de Saint-Pée-Sur-Nivelle
Création d’un stationnement 21 Commune de Saint-Pée-Sur-Nivelle
Emplacement reserve pour création liaison routiere vers RD255
de 10 m d'emprise 22 Commune de Saint-Pée-Sur-Nivelle Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 80
3.2. LES EMPLACEMENTS RESERVES EN VUE DE LA REALISATION DE PROGRAMMES DE
LOGEMENTS
La mise en place d’emplacements réservés au titre de l’article L.151-41-4° du Code de l’Urbanisme destinés à
la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale de programme de logements sociaux, permet à la
Commune de renforcer la production de logements sociaux.
8 emplacements réservés sont ainsi délimités afin de permettre la réalisation de programme 100% logements
sociaux. Ils sont répartis sur les principaux quartiers de la commune :
- 2 sont localisés dans le bourg,
- 4 sont délimités sur le quartier Ibarron,
- Et 2 sont délimités sur Amotz
Il appartiendra à la commune de définir la répartition de ces logements sociaux entre LLS et BRS en fonction de
la période de réalisation de ces opérations, selon les besoins du territoire à ce moment-là et nécessaires pour
répondre aux obligations de la loi SRU.
Les superficies de chaque emplacement réservé permettent d’estimer le nombre de logements sociaux
potentiel pouvant être créés (avec une densité moyenne de 20 logements/ha, ou application de la densité
fixée par les OAP pour les emplacements réservés situés dans des secteurs à OAP) :
Ainsi, le nombre de logements sociaux potentiellement créés grâce à ces emplacements réservés est de 61
logements.
désignation destination localisation surface
nbre logements
sociaux potentiels
produits
A
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
BOURG 0,31 ha 7
B
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
BOURG 0,46 ha 10
C
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
AMOTZ 0,4 ha 8
D
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
AMOTZ 0,36 ha 7
E et F
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
IBARON 0,7 ha 15
G
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
IBARON 0,31 ha 6
H
emplacement réserv é
pour création 100%
logements sociaux
IBARON 0,35 ha 8
TOTAL 61 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 81
3.3. LES ELEMENTS DE PAYSAGE A PROTEGER, A METTRE EN VALEUR OU A REQUALIFIER
POUR DES MOTIFS D’ORDRE CULTUREL, HISTORIQUE OU ARCHITECTURAL
Saint-Pée-sur-Nivelle dispose d’un patrimoine bâti remarquable, qui témoigne de l’histoire de la Commune et
plus largement du Pays Basque. Si nombre d’édifices ont été maintes fois reconstruits, l’implantation et
l’organisation de l’habitat restent inchangées depuis le Moyen-Age. L’adaptation des demeures aux
particularismes du site et du sol de Saint-Pée constitue le trait marquant de l’expression architecturale de ce
territoire.
Consciente de l’importance de cet héritage, la collectivité a souhaité valoriser ce patrimoine au travers du PLU.
Un inventaire patrimonial a ainsi été réalisé durant la phase étude du PLU, afin d’identifier les éléments
caractéristiques et vernaculaires du territoire.
Ce travail s’est déroulé en plusieurs étapes :
Une liste a été proposée par l’APGL64 aux élus au vu d’un travail d’identification de terrain et documentaire.
Cette étape se base sur des critères variés, objectifs ou subjectifs : valeur architecturale, valeur urbaine, valeur
en termes de réseaux, valeur de centralité, valeur de repère, valeur environnementale
La seconde partie du travail consiste à approuver la validité de cette identification et le maintien de chaque
élément dans la protection patrimoniale. Cette validation se fait avec les élus qui sont susceptibles d’amener
des critères de patrimonialisation supplémentaires : valeur historique, valeur esthétique…
Enfin, l’analyse des caractéristiques architecturales, paysagères et historiques des éléments vise à conforter
l’identification et à produire des préconisations génériques de protection. Ces préconisations prennent en
compte l’évaluation des risques à des degrés divers (état de conservation, transformation de l’environnement,
changement d’usage, risques naturels…)
Les éléments de paysage architectural, culturel ou historique identifiés regroupent donc différentes typologies :
- Edifices remarquables de par leur caractère historique : château, domaine impérial…
- Edifices et patrimoine religieux : église, chapelle, croix…
- Petit patrimoine lié à l’eau : moulins, lavoirs, ponts …
- Edifices publics : mairie, maison pour tous, centre culturel…
- Maisons remarquables de par leurs caractéristiques architecturales, leur localisation et leur fonction de
repère dans le territoire ou leur usage touristique ou collectif et dont la conservation pourrait être remise
en cause par des adaptations fonctionnelles.
Ont ainsi été repérés en éléments de paysage identifiés au titre de l’article L.151-19 du Code de l’Urbanisme les
45 éléments bâtis suivants, répartis sur l’ensemble du territoire.
Chacun de ces éléments a fait l’objet d’une fiche d’analyse jointe en annexe du règlement écrit du PLU, dont
un exemple est indiqué ci-dessous : FICHE N°37 MOULIN DE CHERCHEBRUIT - HERBURU ERROTAKO
REF. CADASTRALE CO684—C1757
ADRESSE Herburu errotako Bidez — Cherchebruit
INTERÊT Architectural, Culturel, Historique
Le moulin de Cherchebruit ou moulin d'Ibarla apparaît dès le XVI ème siècle sur les
DESCRIPTION cartes de Cassini. Il est alimenté par l’eau de la rivière Lizunigs qui faisait tourner les
trois paires de meules (qui sont aujourd’hui encore en état de fonctionnement)
ETAT DE TEA CONSERVATION Etat satisfaisant
PHOTOS
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 82
Exemple de fiche de l’inventaire patrimonial, Réalisation : APGL
Ils sont synthétisés dans la carte et le tableau suivants, par quartier pour un meilleur repérage : Le patrimoine bâti identifié au titre de l'article
L.151-19 du Code de l'urbanisme
:
t . »
ï
40%. S + - %
“ o L
/ . :
, 1"
35 ï À
ge | bus “ .,%
2622120 1723 PET
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 83
Les éléments de paysage identifiés dans le PLU, Réalisation : APGL BOURG
(o) 7 y
AUS Ke)
N°11
N°17
N°18
A4
CHATEAU DE SAINT-PEE-SUR-NIVELLE
EGLISE SAINT-PIERRE
LAVOIR DE LEGARRETA
PONT D’UTSALEA OÙ PONT ROMAIN
HOTEL DE VILLE
MOULIN DU BOURG - DIT D’AKERRETA
MAISON AROCENA
MAISON FRANCHAENEA
MAISON MUNDUTEGIA
MAISON BARBERANEA
MAISON COUPEE
PRESBYTERE ET AUBERGE DES PELERINS
MAISON OCHTIKENIA
PROPRIETE ADEMANIA
ALIGNEMENT DE FACADES
FRONTON DU BOURG
FERME INHARRIA
MAISON XOMINENEA
FERME HIRIBARRUNA
MAISON ETCHENIKA
MAISON BIDARTEA
IBARRON
PONT DE LA VIERGE OÙ PONT ARROZTEGIA
MOULIN D’IBARRON
LAVOIR D’IBARRON
FRONTON D’IBARRON
HAROZTEGIA
A e #4
N°41
CHAPELLE SAINTE MADELEINE
AMOTZ
PONT UHAIDEKO ZUBIA OÙ PONT D'AMOTZ
FRONTON D’AMOTZ
FERME LARRALDEA
MAISON GAZTANBIDEA
FERME LARRONDOA
MAISON ZIBURUA
DOMAINE IMPERIAL XATOA
ECTS MAISONS KAMIETA ET KAMIETA-KO BORDA
CHERCHEBRUIT
MOULIN DE CHERCHEBRUIT - HERBURU ERROTAKO
MOULIN D'OLHA
PROPRIETE GASTELAENEA
PROPRIETE CONTRAMUNDO
MOULIN D’HELBARRON
BASTIDAGERREA
MAISON ASTARRITZA
CROIX BLANCHE
CROIX DE SAINTE BARBE
LAPUTZAGARAYA — FERME AUX PIMENTS
(eJRE PA
HELBARRON
AUTRES SECTEURS
AD0114-AD0113
AE0202
AE0273
Non cadastré — domaine public
AEO588
AE0189
AE0230 — AEO231
AE0322
AE0371
AE0291
AE0031
AE0235
AE0647 — AEO264
AE0481 — AE0O420
AE0236 — AE0237 - AE0238 - AEO239
AE0217
AC0105 — ACO215
AC0050
AC0095
AC0227
AC0138
Non cadastré — domaine public
AC0071
AB0031
AC0108
D973— D974-—D975 - D976
D2873
Non cadastré — domaine public
D0069
D3209
D2838
D1924
C0353
C1707 —-C1109
C0701-—-C1047-C1048-C1734—C1735
CO684-—C1757
C2177-C2178-—C2174
AD0211
Cc0132
E1580 —-E1592—E1587 -E1575-E1578-E1582
D1359
AK0O115
D1257
Non cadastré — domaine public
D1943
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 84
Ce classement permet notamment de protéger ces éléments. Le règlement interdit notamment leur démolition
complète, sauf dans le cas où l’élément fait l’objet d’une procédure d’insalubrité et/ou de péril irrémédiable. Forêts anciennes actuelles du département des Pyrénées-Atlantiques
BB Forêts très anciennes (1760-1775)
EM Forêts anciennes (1851)
20 km
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 85
3.4. LES ESPACES BOISES CLASSES
Le territoire communal de Saint-Pée-sur-Nivelle est largement couvert par un massif forestier d’intérêt et
considéré comme réservoir de biodiversité aux échelles locale et régionale.
La préservation de ce massif est donc un enjeu important pour la Commune.
La plupart de ces boisements, et notamment la forêt de Saint-Pée-sur-Nivelle, occupant le Nord du territoire,
sont gérés par l’ONF : la mise en place de cette gestion assure la protection ainsi qu’une exploitation raisonnée
de cette ressource. Il ne s’avère donc pas primordial d’utiliser l’outil « espace boisé classé » au titre de l’article
L.113-1 du Code de l’urbanisme. Les boisements, à conserver ou à créer au titre de cet article ne peuvent en
effet faire l’objet d’un changement d’affectation ou d’un mode d’occupation du sol de nature à
compromettre la conservation ou la protection des boisements existants. Ce classement entraîne le rejet de
plein droit de la demande d’autorisation de défrichement prévue aux chapitres 1er et II du titre Ier livre III du
code forestier.
Pour autant, les données du CEN Aquitaine relatives à la localisation des forêts très anciennes (antérieures à
1775) et anciennes, déjà présentes en 1851 lors de l’établissement du cadastre Napoléonien, démontrent
qu’une superficie importante du massif forestier est une forêt ancienne.
Cartographie des forêts du Département des Pyrénées-Atlantiques, CEN Aquitaine, 2019
La nature et l’ancienneté de ces forêts sont donc à valoriser dans le PLU : des espaces boisés classés sont donc
inscrits sur l’ensemble des boisements conséquents présents sur le territoire : ainsi, environ 2370 hectares sont
classés en tant qu’EBC dans le projet de PLU. Les Espaces Boisés Classés au titre de l'article L.113-1 du code de l'urbanisme
y #7
Fa # {
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 86
Les espaces boisés classés au titre de l’article L.113-1 CU dans le PLU, Réalisation : APGL Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 87
3.5. LES ELEMENTS DE PAYSAGE NATURELS
L’article L.151.23 du Code de l’urbanisme précise que : « Le règlement peut identifier et localiser les éléments
de paysage et délimiter les sites et secteurs à protéger pour des motifs d'ordre écologique, notamment pour la
préservation, le maintien ou la remise en état des continuités écologiques et définir, le cas échéant, les
prescriptions de nature à assurer leur préservation. Lorsqu'il s'agit d'espaces boisés, il est fait application du
régime d'exception prévu à l'article L. 421-4 pour les coupes et abattages d'arbres.
Il peut localiser, dans les zones urbaines, les terrains cultivés et les espaces non bâtis nécessaires au maintien des
continuités écologiques à protéger et inconstructibles quels que soient les équipements qui, le cas échéant, les
desservent. »
Le PLU approuvé en 2011 n’identifiait pas d’éléments de paysages à protéger au titre de cet article (ou ancien
article L.121-1-5-7° du CU).
Le classement en Espaces Boisés Classés sur le territoire communal vise à protéger des boisements d’une surface
relativement importante mais exclut les boisements linéaires, de type ripisylves, haies et alignement d’arbres.
Or, les boisements linéaires existants le long du réseau hydrographique, et notamment le long de la Nivelle,
présentent un grand intérêt pour la biodiversité (milieux humides et habitats naturels spécifiques, support des
continuités écologiques), mais aussi pour la gestion des risques naturels (limitation de l’érosion des sols, épuration
des eaux et infiltration des eaux).
Ces linéaires de ripisylves et boisements humides ne faisaient jusqu’à présent l’objet d’aucune mesure de
protection dans le PLU, il est donc prévu de les identifier en tant qu’éléments de paysage à protéger pour des
motifs d’ordre écologique, au titre de l’article L.151-23 du Code de l’urbanisme.
Certaines ripisylves préalablement identifiées (dans le premier arrêt du PLU) non pas été retenues pour ce
classement, après consultation de la direction Eau, Littoral et Milieux naturels de la CAPB, pôle Cours d’eau et
Bassins versants.
En effet, la ripisylve existante de la Nivelle au niveau du quartier Ibarron génère des désordres hydrauliques qui
entraînent des problèmes d’érosion et potentiellement une aggravation du risque d’inondation si les sujets sont
déstabilisés en crue. Aussi, une intervention sera sans doute nécessaire par les propriétaires riverains (privés et/ou
commune) sur leurs parcelles, voire par la CAPB dans le cadre de son programme pluriannuel de gestion des
berges. Par ailleurs, au niveau de l’INRA, existe une digue de protection contre les inondations. Cet ouvrage
hydraulique nécessitera une gestion pour assurer sa stabilité qui n’est pas forcément compatible avec un
maintien des arbres en place.
D’autre part, au niveau du barrage de Lurberria, barrage écrêteur de crues géré par la CAPB. Sur le tronçon
amont notamment, la gestion sécuritaire de l’ouvrage impose d’intervenir sur les sujets qui peuvent représenter
un risque de bouchage de l’ouvrage (arbre penché, cassé, dépérissant). Par ailleurs, ce secteur est d’ores et
déjà protégé (arrêté préfectoral de protection de biotope, EBC), il n’est donc pas nécessaire d’ajouter cette
mesure supplémentaire.
De la même manière, il a également été fait le choix de classer également en tant qu’élément de paysage
identifié les canaux historiques de la commune, car ils font partie du patrimoine communal, et contribuent au
paysage vernaculaire de la commune. Il s’agit :
- Du canal du bourg,
- Du canal du moulin de cherchebruit,
- Du canal du moulin d’Helbarron,
- Du canal du moulin D’Ibarron,
- Du canal du moulin d’Olha,
Ainsi, 21.8 km de haies et ripisylve 5,1 km de canaux et font l’objet d’un classement en tant qu’élément de
paysage identifié à préserver au titre de l’article L.151-23 CU.
Afin d’assurer le maintien de ces continuités écologiques, le règlement du PLU pose le principe de
compensation environnementale. La règle suivante est insérée aux articles 11 des zones concernées : Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 88
« La suppression par coupe ou abattage d’arbres dans les éléments de paysage identifiés au document
graphique est soumise à déclaration préalable.
Lorsque la dérogation est accordée, la destruction de la végétation doit être compensée par une replantation
de façon à reconstituer ou à favoriser la continuité végétale entre le terrain de l’opération et les terrains voisins.
La surface ou le linéaire à replanter doit au moins être égale à la surface ou au linéaire détruit.
Les travaux de végétalisation doivent privilégier la constitution de haies ou de bosquets, mêlant arbres et
arbustes composés d’essences locales. Les travaux de végétalisation le long des cours d’eau doivent privilégier
des essences végétales adaptées aux milieux humides.
Lorsque l’élément de paysage à protéger est localisé le long d’un cours d’eau, la protection concerne la
végétation située de part et d’autre de celui-ci, et sur une bande maximale de 6 mètres à partir de la limite
haute de la berge. » Les haies, ripisylves et canaux à préserver au titre de l'article L.151-23 du code de l'urbanisme
haies, ripisyvles et canaux à préserver au titre de l'article L.151-23 CU :
se canal
eee haies et ripisylves
EM cours d'eau et plans d'eau
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 89
Les éléments de paysage identifiés dans le PLU, Réalisation : APGL Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 90
3.6. L’IDENTIFICATION DE BATIMENTS SUSCEPTIBLES DE CHANGER DE DESTINATION AU
TITRE DE L’ARTICLE L.151-11 2° DU CODE DE L’URBANISME
Lors du diagnostic agricole ou à la suite de demandes individuelles, la collectivité a reçu 23 demandes de
changements de destination durant la phase étude du PLU.
Une analyse multicritères a été réalisée pour chacun de ces bâtiments, au regard de :
- Leur impact sur l’activité agricole,
- Leur impact sur le paysage (vis-à-vis de leur implantation, de leur localisation, de leur qualité
architecturale),
- Leur impact sur les milieux naturels
Suite à cette analyse, la collectivité fait le choix d’identifier douze bâtiments susceptibles de changer de
destination au titre de l’article L.151-11 2° du code de l’urbanisme (cf tableau ci-dessous).
L’un est un bâtiment aujourd’hui à vocation d’activités (ancien garage automobile) (changement de
destination n°2).
Quatre demandes (changements de destination n° 7, 9, 10 et 12) sont des bâtiments auparavant utilisés en tant
bergerie mais qui n’a plus aujourd’hui cet usage. Un (changement de destination n°6) est le bâtiment abritant
les sanitaires d’un ancien camping.
Les six autres sont des fermes dont une partie est actuellement occupée par les locaux à usage d’habitation.
L’inscription pour changement de destination vise à autoriser le changement de destination sur les parties
autrefois occupées par les bergeries ou les granges pour stockage de foin. Ces dernières, directement
attenantes aux locaux d’habitation pourraient être réhabilitées afin d’être aménagées en logement
supplémentaire, ou être utilisées comme extension des logements existants. Les logements existants dans ces
fermes sont en effet aujourd’hui vétustes et ne répondent pas aux exigences d’hygiène et de confort actuels.
Les changements de destination se réaliseraient donc par réhabilitation des bâtiments actuels, qui présentent
des caractéristiques architecturales typiques des etxes labourdines, sans création de nouvelle emprise au sol.
L’impact sur le paysage est donc nul, puisque les perceptions visuelles depuis l’espace rural environnant ne
seraient pas modifiées. Au contraire, ces changements de destination visent à optimiser et valoriser le
patrimoine bâti existant. !
s» A:
| ECHO: à
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 91
DENOMINATION Numérotation Identification cadastrale
Photographie
Ferme chemin de
Jaïberrikoborda 1 AI 0092
Ancien garage
automobile 2 B 1433
Ferme quartier
Hergaray 3 B 0292
Zubiberri 1 4 C 0841 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 92
Zubiberri 2 5 C 0827
Ancien camping
Helbarron 6 OE1635
Ancienne
bergerie 7 OE0170
Karrikartea 8 OB0931 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 93
Artzrin 9 OF1390
Ferme le long de
la route de
Dantcharia
10 C 688
Olhetcheberria 11 OC004
Gurutzea 12 OA 926
3.7. LE LINEAIRE DE DIVERSITE COMMERCIALE
En zone UA, au centre-bourg de Saint-Pée-sur-Nivelle, afin de conforter et maintenir les commerces existants, il
est défini un linéaire de diversité commerciale le long de la rue Ibarbidea, de la rue Karrika, de la rue de l’Eglise,
de la route d’Arbonne et de la rue Butrun. Au niveau de ces rues, le changement de destination des rez-de-
chaussée en logement ou annexe à l’habitation des locaux commerciaux existants en façade, côté rue, est
interdit. Ceci permet d’éviter l’acquisition de locaux commerciaux en vue de les transformer en habitation ou
en annexe à l’habitation (garage le plus souvent). Cet enjeu ne se retrouvant pas dans les autres zones UB ou
UC, plus à vocation pavillonnaire, aucune autre zone ne bénéficie de règles de mixité fonctionnelle. Bourg de Saint-Pée : Le linéaire de diversité commerciale au titre de l'article L,151-16 CU
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 94
Bourg de Saint-Pée : linéaire de diversité commerciale identifié au titre de l’article L.151-16 CU, Réalisation :
APGL
3.8. LES PERIMETRES SOUMIS AU DROIT DE PREEMPTION URBAIN
Le droit de préemption sera institué sur l’ensemble des zones U et AU. Peuvent ainsi être préemptés les
immeubles situés dans ces périmètres, à l’occasion de leur aliénation. Ÿ
1
A
À
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\ À
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M —_
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termes à tome RUE 1000 © MN 08 DORE Re
RL 1 UD pecese à méme 1
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À
\
À À
\
\ à SN
\
M
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 95
Les secteurs à l’intérieur desquels s’exerce le droit de préemption urbain, réalisation APGL
3.9. LES PERIMETRES SOUMIS A PERMIS DE DEMOLIR
La Commune de Saint-Pée-sur-Nivelle souhaite rendre obligatoire le permis de démolir sur l’ensemble de son
territoire. Zaluaga stockage
déchets
A
N
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 96
4. LA SYNTHÈSE DES SURFACES AFFICHÉES DANS LE PLU ET LE POTENTIEL DE LOGEMENTS
4.1. LES SURFACES CONSTRUCTIBLES OFFERTES PAR LE PLU APPROUVÉ EN 2011
Le rapport de présentation du PLU en vigueur, approuvé en 2011, faisait état des surfaces de zones et surfaces
constructibles disponibles dans le tableau suivant :
Extrait du rapport de présentation du PLU approuvé en 2011
4.2. LES SURFACES CONSTRUCTIBLES OFFERTES PAR LE PROJET DE PLU
Nota : les surfaces indiquées dans ce chapitre et dans l’ensemble du rapport de présentation sont issues du
Plan cadastral Informatisé 2018 réalisé par la DGFIP. Ces données numérisées sont les données cadastrales les
plus à jour à l’heure actuelle et sont désormais utilisées comme données de référence à l’échelle du
Département des Pyrénées-Atlantiques. Il peut exister ainsi des variations, au regard des données fournies par
l’IGN, qui avaient été jusqu’à présent utilisées pour l’élaboration des PLU précédents. C’est le cas pour Saint-
Pée-sur-Nivelle, où on observe une variation de 33 hectares (soit 0,5% du territoire communal).
Le projet de PLU propose la répartition de zones suivante : Ù M
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 97
PLU 2022
zones Total superficie (ha) Superficie constructible disponible (ha)
Superficie disponible
hors potentiel faible
de mutabilité
UA 7,3 0 0
UB 25,6 0,26 0,26
UC 241 24 18,77
dont Uca 63,2 4,61 2,55
1AU 5,83 4,97 4,61
total zone à vocation
d'habitat 342,85 33,84 26,19
UE 22,3 4,8 4,9
UK 14,8 3,3 3,3
UY 57,08 3,68 3,68
Dont UYc 33,9 0 0
Dont UYd 3,7 3,68 3,68
1AUY 1,5 0,37 0,37
total zone à vocation
d'activités 78,3 12,15 12,15
TOTAL zone
constructible à court
ou moyen terme
45,99 38,34
Total zone à vocation
d’activité urbanisable
à long terme (2AUY)
5,8 5,8 5,8
A 2218,71
N 3871,45
Dont Na 1,5 150 m² d’emprise au sol max
Dont Nk 2,4 15% d’emprise au sol max
Dont Nl 10,2
Dont Nla 2,4 150 m² d’emprise au sol max
Dont Np 448,2
Dont Nv 3,1
TOTAL 6517,11 51,79 44,14
Au total, le projet de PLU engendre:
- une réduction de 58,16 hectares de surfaces constructibles à vocation d’habitat et une réduction de
68,33 hectares si on ôte les superficies présentant un potentiel faible de mutabilité,
- une augmentation des surfaces constructibles à vocation d’activités (+7,15 ha en zone UY ou 1AUY et
+5,8 ha en zone 2AUY),
- une réduction totale de 45,21 hectares de surfaces constructibles de zones U ou AU à vocation d’habitat
et d’activités (U, 1AU et 2AU), qui sont alors reclassées en zones A ou N Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 98
Cette réduction s’explique en grande partie par le reclassement de secteurs auparavant classés en zone Nh
au sein de l’espace rural qui sont désormais délimités en zone N ou A, selon la méthodologie utilisée pour la
définition des espaces déjà urbanisés.
Le PLU limite en outre très fortement les superficies constructibles disponibles proposées par le PLU en vigueur :
le projet de PLU offre quasiment 2 fois moins de disponibilités foncières que le PLU approuvé en 2011. EM réseau routier
Evolution des zones du PLU vis à vis du PLU en vigueur :
MM ajout de zones connstructibles : |
= suppression de zones constructibles
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 99
Les évolutions de zonage entre le PLU approuvé en 2011 et le PLU approuvé en 2022, Réalisation : APGL Se, 2 2m 2 ee L__ Ie
mL eee ee
Su ee ee ee LE
| A A
se ee =
= = = =
RL JE JE INDE IE IE IL IR D
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 100
Les surfaces disponibles sont réparties selon le zonage suivant, par quartier ou zone urbanisée :
U dont
UA
dont
UB
dont
UC
Dont
UCa
Dont
UE
Dont
UK
1AU TOTAL
construct
ible
habitat à
court ou
moyen
terme
TOTAL
constructi
ble pour
habitat
hors
potentiel
faible de
mutabilité
BOURG 5,81 0,26 3,45 2,1 1,71 5,42 4,92
AMOTZ 4,98 4,98 4,98 4,06
IBARRON 13,86 0 9,16 1,4 3,3 2,48 11,64 8,65
HELBARRON 2,25 1,01 1,24 2,25 1,11
Le LAC 2,92 1,62 1,3 0,78 2,4 2,02
Olha 1,31 1,31 1,31 0,89
Route de
Bayonne
2,76 2.09 0,67 2,76 1,96
Vieille Route
de Saint-Pée
1,89 1,89 1,89 1,11
Ihintz 0,1 0,1 0,1 0,1
Iratzea 0,37 0,37 0,37 0,37
Urguri 0,28 0,28 0,28 0,2
Olhasso 0,44 0,44 0,44 0,44
TOTAL 36,59 0,00 0,26 24 4,61 4,8 3,3 4,97 33,84 25,83 EM surfaces disponibles
EM réseau hydrographique
EM réseau routier
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 101
Les surfaces disponibles dans le PLU, réalisation APGL -BOURG - LANDABURUA
- MOXOENBORDA
- ETXEBERTZEA
BOURG - OLHASSO NORD
BOURG - OLHASSO SUD
BOURG - KARRIKARTEA
- LAC - IBANTELLI
LAC - ARTZAMENDI
AMOTZ - BIXIENBORDA
0 - AMOTZ - ORTXIXENIA
1 - AMOTZ — PONT D'AMOTZ
2 - IBARRON -— ROUTE D'AHETZE
3 - IBARRON - XOXOTARTEA
- IBARRON - IBARRONDOA
5 - IBARRON - IHINTZIA
TAU
UCb (8m max au faitage)
UBa (10m faitage)
UCb (8m max au faitage)
UEla
UCb (8m max au faitage)
TAU
UBa (10m faitage)
UCb (8m max au faitage)
UCb (8m max au faitage)
UCb (8m max au faitage)
TAU
UCb (8m max au faitage)
UCb (8m max au faitage)
UE
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 102
4.3. LE POTENTIEL DE LOGEMENTS OFFERT PAR LE PLU
LE POTENTIEL DE LOGEMENTS
Au sein des zones constructibles à vocation d’habitat (zone U et 1AU), 9,04 hectares font l’objet d’OAP afin de
cadrer le développement urbain de ces parcelles, situées dans le bourg ou aux quartiers Ibarron, Lac et Amotz.
Ces OAP fixent des fourchettes de densités à respecter.
Ainsi, au regard de la densité prévisible pour chaque secteur (densité moyenne fixée à 20 logements /ha) et en
appliquant les densités dans les OAP définies pour certaines zones UC et UB et les zones 1AU, les surfaces
constructibles dédiées à l’habitat permettraient donc une capacité de production en logements qui peut être
estimée entre 526 et 752 logements, avec une moyenne probable estimée à 592 logements :
Zones
constructib
les totales
dédiées à
l’habitat
hors
secteurs à
OAP
(1)
Zones
constructible
s dédiées à
l’habitat hors
secteurs à
OAP et hors
potentiel
faible de
mutabilité
(2)
Secteurs à
OAP avec
fourchette
mini
(3)
Secteurs
à OAP
avec
fourchett
es maxi
(4)
Potentiel
mini
= (2)+(3)
Potentiel
maxi
= (1) +(4)
Potentiel
probabl
e
= (2)+(4)
superficies 33,84 ha –
9,12 ha
OAP
= 24,72 ha
25,83 ha -
9,12 ha
= 16,71 ha
9,12 ha 9,12 ha =16,71+9,12
= 25,83 ha
= 24,72 ha +
9,12 ha
= 33,84 ha
=16.71+9
,12
= 25,83
ha
densités 20 logts/ha 20 logts/ha 20,4 logts
/ha
22,3
logts/ha
23
logts/ha
Potentiel de
logements
494 logts 334 logts 192 logts 258 logts 526 logts 752 logts 592 logts
La densité moyenne des logements produits peut donc ainsi être estimée entre 20,4 et 23 logements/ha, ce qui
représente une densification notable au regard des densités actuelles (observées en 2021). Zones Proposition règlement
UA/UB/UC
> entre 4 et 10 logts = à minima 50% de
logements sociaux (en accession ou en
locatif)
> entre 11 et 29 logts = à minima 60 % de
logements sociaux dont minimum 40% de
logements locatifs sociaux
> si >30 logements = à minima 80% de
logements sociaux, dont minimum 60% de
logements locatifs sociaux
1AU > 40% logements locatifs sociaux + 60 % accession sociale via un bail réel solidaire
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 103
A ce potentiel, il est également nécessaire d’ajouter à cette production de logements les logements pouvant
être accordés par changement de destination. 12 bâtiments sont étoilés au zonage.
Entre 526 et 752 logements nouveaux sont donc rendus possibles par le PLU, avec une moyenne probable de
600 logements.
LE POTENTIEL DE LOGEMENTS SOCIAUX
Pour l’estimation du nombre de logements locatifs sociaux pouvant être créés, la règle instituée aux articles 3
des zones UA, UB et UC et 1AU a été prise en compte.
De plus, la taille et la configuration des parcelles disponibles ont été prises en compte : si les parcelles présentent
une superficie trop faible pour accueillir au moins 4 logements, elles ont été exclues du calcul de logements
sociaux puisque la règle instituée au règlement ne pourra être appliquée.
Cette estimation s’élève à 320 logements.
A ce potentiel de logements sociaux découlant des règles de mixité sociale inscrites dans le règlement des
zones UA, UB, UC et 1AU, il est nécessaire d’ajouter le potentiel de logements sociaux émanant de l’inscription
d’emplacements réservés pour réalisation d’un programme de mixité sociale, qui s’élève à 61 logements
sociaux :
désignation destination localisation surface nbre logements sociaux potentiels produits
A emplacement réservé pour création 100% logements sociaux BOURG 0,31 ha 7
B emplacement réservé pour création 100% logements sociaux BOURG 0,46 ha 10
C emplacement réservé pour création 100% logements sociaux AMOTZ 0,4 ha 8
D emplacement réservé pour création 100% logements sociaux AMOTZ 0,36 ha 7
E et F emplacement réservé pour création 100% logements sociaux IBARON 0,7 ha 15
G emplacement réservé pour création 100% logements sociaux IBARON 0,31 ha 6
H emplacement réservé pour création 100% logements sociaux IBARON 0,35 ha 8
TOTAL 61 Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 104
Au total des zones U et 1AU rendues disponibles par le PLU, 380 logements sociaux peuvent être produits. Les
logements sociaux pouvant être produits représentent ainsi entre 50% et 70 % des logements totaux pouvant
potentiellement être produits.
4.4. LA JUSTIFICATION DES OBJECTIFS CHIFFRES DE MODERATION DE LA
CONSOMMATION D’ESPACE ET DE LUTTE CONTRE L’ETALEMENT URBAIN
RAPPEL DES ELEMENTS DE DIAGNOSTIC :
Pour rappel, la consommation d’espace totale constatée depuis 2011 a été évaluée à 79,62 ha :
- 7,97 ha ont été une consommation d’espaces déjà urbanisés (soit 10 % de la consommation d’espace
totale),
- et 71,65 ha une consommation d’espaces agricoles et naturels (soit 90 % de la consommation d’espace
totale), dont 3,09 ha pour un ISDI au sud du lac.
LES OBJECTIFS DU PADD :
Le PADD s’est fixé comme objectif de modération de la consommation d’espace une réduction de plus de 50%
de la consommation d’espaces agricoles et naturels constatée depuis 2018.
LE PROJET :
UNE REDUCTION DE LA CONSOMMATION D’ESPACES AGRICOLES NATURELS ET FORESTIERS :
Le zonage proposé par le PLU prévoit au final une superficie de terrains urbanisables pour l’habitat totale de
51,79 ha, dont 3,68 ha dédiés à un projet d’ISDI et 5,8 ha de zone 2AUY ne pouvant s’ouvrir qu’à long terme,
après modification ou révision du PLU.
Sur ces hectares disponibles, 35,14 ha sont actuellement des espaces agricoles, naturels et forestiers, soit 67,5%
des zones constructibles totales, répartis de la manière suivante :
- 17,19 ha en zone UC ou 1AU et dédiés à la production de logements (soit 33% des zones constructibles
et classés 48,9% des espaces naturels agricoles et forestiers proposés en constructible dans le PLU),
- 4,8 ha classés en zone UE pour la réalisation d’équipements publics (futur collège au sud du Lac, future
plaine des sports au bourg et futurs équipements publics à Ibarron),
- 3,3 ha classés en UK pour l’aménagement d’un futur camping,
- 3,68 ha pour un projet d’ISDI,
- 0,37 ha classés en zone 1AUY en limite avec la commune de Saint-Jean-de-Luz,
- 5,8 ha classés en zone 2AUY, jouxtant la zone 2AUY, pour une extension de cette dernière dans le futur.
Nota : comme pour le calcul de la consommation d’espaces entre 2011 et 2021, la même méthodologie de
calcul des espaces NAF a été appliquée :
Ainsi, la qualification de la consommation d’espaces, en densification ou sur des espaces Naturels, Agricoles
et Forestiers (NAF) s’appuie sur la méthodologie suivante :
- sont considérés comme espaces consommés en densification sans consommation d’espaces NAF les
espaces constructibles situés à l’intérieur de l’enveloppe urbaine actuelles, sur des parcelles
représentant moins de 2500 m²
- sont considérés comme consommation d’espaces NAF les espaces constrcutibles situés en dehors de
l’enveloppe urbaine actuelle (2021), ou à l’intérieur de cette dernière, si les espaces consommés
représentent une superficie supérieure à 2500 m² (surface considérée comme pouvant représenter un
enjeu agricole ou nautrel, même à l’intérieur d’une enveloppe urbaine). Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 105
Le PLU permet donc une réduction de 36,51 hectares de moins que la consommation d’espaces NAF constatée
entre 2011 et 2021. Il permet donc de réduire de 51 % la consommation d’espaces NAF.
Ceci répond bien au PADD, qui vise une modération de la consommation d’espace d’au moins 50%.
En synthèse, il est donc à retenir que le projet de PLU vise :
- la production de 600 logements en moyenne, soit environ 60 logements par an, ce qui génère un
ralentissement de la production de logements constatée ces 10 dernières années (rythme de 74
logements par an),
- des nouvelles orientations dans la vocation des zones constructibles :
o une baisse importante des surfaces dédiées à l’habitat (92 ha constructibles en 2011, 33,84 ha
dans ce projet de PLU,
o une augmentation des surfaces disponibles à court, moyen et long terme dédiées aux
équipements publics (5,8 ha) et aux activités (zones 1AUY (0,37 ha disponible), 2AUY (5,8 ha)
et UYd (3,68 ha),
- une diminution de la consommation d’ENAF à l’horizon 2030 de -51% / à la consommation d’espace
constatée entre 2011 et 2021 (consommation d’ENAF de 35,14 ha dans le projet, dont seulement 17,19
ha sont dédiés à l’habitat),
- plus de la moitié des zones constructibles dédiées à l’habitat sont délimitées sur des espaces en
densification des espaces déjà urbanisés,
- Une augmentation de la densité (21-23 logts/ha en moyenne) permettant de conserver un paysage
urbain cohérent,
- La définition d’OAP sur les surfaces constructibles les plus importantes, afin de mieux encadrer la densité
et la forme urbaine,
- Des adaptations de règles de mixité sociale visant à tendre vers un rattrapage des obligations loi SRU,
- 93,5% du territoire communal sont classés en zone Agricole ou en zone Naturelle, ce qui contribue à
préserver fortement les espaces naturels et à promouvoir un maintien et un développement des
activités agricoles. bâti
M réseau routier
sup_dispo_102021
EM consommation d'espaces en densification de l'enveloppe urbaine
EM consommation d'espaces Naturels, Agricoles et Forestiers (ENAF)
Plan Local d’Urbanisme de la commune de Saint-Pée-sur-Nivelle _ A3_Rapport de présentation_justification choix 106
La consommation d’espaces NAF dans le PLU, Réalisation : APGL