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PLU - Rapport de présentation - Rapport
Document publié le Jeudi 15 septembre 2011 par la commune de Cormery.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Rapport)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Investissement et développement économique,
CORMERY
DECLARATION DE PROJET N°1
EMPORTANT MISE EN COMPATIBILITE DU
PLU POUR LA CREATION D’UN PROJET DE
LOTISSEMENT SUR UNE FRICHE
INDUSTRIELLE A L’ENTREE NORD-EST DU
BOURG
Révision n°1 approuvée le 10
juillet 2006
Modification n°1 approuvée le
15 septembre 2011
Modification n°2 approuvée le
31 août 2016
Vu pour être annexé à la délibération du Conseil Municipal
de Cormery en date du 30 janvier 2020 prononçant la
Déclaration de projet n°1 et engageant la mise en
compatibilité du PLU.
Le Maire, Antoine Campagne 2
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
SOMMAIRE
LES RAISONS DE LA DECLARATION DE PROJET N°1 DU PLU DE CORMERY ................................. 3
LE CONTEXTE DE LA DECLARATION DE PROJET ............................................................................... 5
1. CONTEXTE HISTORIQUE DU SITE DE L’ANCIENNE MEAC ................................................................................................ 5
2. L’OPPORTUNITE DE LA DEMOLITION DE CE BATIMENT ................................................................................................... 7
3. UN PROJET REPONDRA AUX BESOINS EN LOGEMENTS DE LA COMMUNE ........................................................................... 8
4. LE CONTEXTE REGLEMENTAIRE............................................................................................................................... 14
5. LE PROJET ENVISAGE SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC ............................................................................................. 17
6. CONCLUSION SUR L’INTERET GENERAL DU PROJET...................................................................................................... 19
MISE EN COMPATIBILITE DU PLU AVEC UN PROJET DE LOGEMENTS SUR LE SITE DE L’ANCIENNE
MEAC........................................................................................................................................................ 21
1. LA MISE EN COMPATIBILITE DU PADD AVEC CE PROJET DE LOGEMENTS SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC .......................... 21
2. LA MISE EN COMPATIBILITE DU REGLEMENT (GRAPHIQUE) AVEC CE PROJET SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC ...................... 25
3. LA MISE EN PLACE D’UNE OAP SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC ............................................................................... 27
EVALUATION ENVIRONNEMENTALE DE LA DECLARATION DE PROJET N°1 ................................ 30
1. CONTEXTE REGLEMENTAIRE DE L’EVALUATION ENVIRONNEMENTALE ............................................................................. 30
2. ARTICULATION DE LA DECLARATION DE PROJET N°1 AVEC LES AUTRES PLANS ET PROGRAMMES........................................... 31
3. ETAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT ....................................................................................................................... 31
4. ANALYSE DES INCIDENCES DE LA DECLARATION DE PROJET N°1 ..................................................................................... 33
5. MESURES D’EVITEMENT, DE REDUCTION, DE COMPENSATION ET D’ACCOMPAGNEMENT MISES EN ŒUVRE DANS LE CADRE DE CETTE
DECLARATION DE PROJET N°1 ........................................................................................................................................... 36
6. ANALYSE DES METHODES UTILISEES ET DES DIFFICULTES RENCONTREES POUR EVALUER LES EFFETS DE DECLARATION DE PROJET N°1 SUR
L’ENVIRONNEMENT ........................................................................................................................................................ 37
7. RESUME NON TECHNIQUE .................................................................................................................................... 38
ANNEXES ................................................................................................................................................. 40 3
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LES RAISONS DE LA DECLARATION DE PROJET N°1 DU PLU DE CORMERY
La commune de Cormery est située dans le département de l’Indre-et-Loire, à une vingtaine de minutes au sud de
l’agglomération tourangelle. En 2015, elle compte 1.770 habitants (INSEE 2015 : population des ménages).
La commune appartient à la Communauté de Communes Loches Sud Touraine depuis le 1er janvier 2017 née de la fusion des
4 Communautés de Communes du Pays de la Touraine Côté Sud. Elle est également intégrée au périmètre du SCoT Loches
Développement approuvé en 2004 et encore en vigueur jusqu’à l’approbation du SCoT de Loches Sud Touraine (en cours
d’élaboration).
La première révision du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de Cormery a été approuvée le 10 juillet 2006. Depuis, ce document a
connu plusieurs évolutions :
- Une modification de droit commun n°1 approuvée le 15 septembre 2011 ;
- Une modification de droit commun n°2 approuvée le 31 août 2016, version à partir de laquelle sera appliquée cette
procédure de Déclaration de Projet ;
Cette procédure de Déclaration de Projet valant mise en compatibilité du PLU s’inscrit dans une réflexion initiée il y a presque
10 ans par les élus communaux pour la reconversion d’une friche industrielle située à l’entrée Nord-Est du bourg. Les
discussions engagées depuis quelques mois entre la municipalité et un porteur de projet privé aboutissent aujourd’hui à un
projet de reconversion du site, prévoyant la démolition des bâtiments pour l’aménagement de lots à bâtir pour du logement.
Ce site industriel, en activité jusqu’à 2011, avait été désigné par le PLU de Cormery comme exclusivement dédié à l’activité
économique. Or, ces règles d’urbanisme ne sont plus compatibles avec ce projet de reconversion.
Plusieurs pièces du PLU doivent ainsi être rendues compatibles dans le cadre de cette procédure de Déclaration de Projet :
- Le PADD pour une nouvelle vocation « logement » du site, au même titre que les 3 autres sites communaux de la route des Quarts, du Chaumenier et du Coteau ;
- Le document d’OAP pour définir sur le site concerné par cette reconversion une nouvelle orientation d’aménagement et programmation ;
- Du règlement graphique afin de :
➢ Modifier le zonage prévu sur la zone et y appliquer les mêmes règles que sur les autres sites de développement démographique de la commune ;
➢ Réduire l’emprise de zone N et d’Espaces Boisés Classés sur les surfaces actuellement bétonnées du site, qui seront intégrées à ce projet de lots à bâtir ; 4
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
Extrait de l’article R.153-15 du code de l’urbanisme
Les dispositions du présent article sont applicables à la déclaration de projet d'une opération qui n'est pas compatible avec un plan local d'urbanisme et ne requiert pas une déclaration d'utilité publique :
1° Soit lorsque cette opération est réalisée par la commune ou par l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme et nécessite une déclaration de projet en application de l'article L. 126-1 du code de l'environnement ;
2° Soit lorsque la commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme a décidé, en application de l'article L. 300-6, de se prononcer, par une déclaration de projet, sur l'intérêt général d'une action ou d'une opération d'aménagement ou de la réalisation d'un programme de construction.
Le président de l'organe délibérant de l'établissement public ou le maire mène la procédure de mise en compatibilité.
L'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale ou le conseil municipal adopte la déclaration de projet.
La déclaration de projet emporte approbation des nouvelles dispositions du plan local d'urbanisme. 5
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LE CONTEXTE DE LA DECLARATION DE PROJET
1. CONTEXTE HISTORIQUE DU SITE DE L’ANCIENNE MEAC
L’HISTOIRE DE CE SITE INDUSTRIEL, EN ENTREE NORD-EST DU BOURG
Au cours des années 80, une entreprise installe son bâtiment sur cet ancien site d’extraction de pierres de calcaire, à l’entrée
nord-est du bourg. Des vestiges de cette activité d’extraction sont encore visibles aujourd’hui et prennent la forme de petites
falaises abruptes.
Site industriel à l’entrée Nord-Est du bourg
Vestiges d’une ancienne activité d’extraction de pierres de calcaire 6
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
Plusieurs activités s’y sont ensuite succédées dans ce bâtiment pour qu’au cours des années 90 il soit investi par une entreprise
de fabrication d’engrais, le Groupe MEAC. C’est en 2011 que le Groupe MEAC décide de quitter les lieux et de mettre en vente
le bâtiment.
L’ARRET DE L’ACTIVITE ET L’ACHAT DU SITE PAR LA COMMUNE
A la vente du bâtiment en 2011, la commune se porte acquéreur prioritaire en décidant d’y exercer son Droit de Préemption
Urbain (cf : annexe 1 délibération pour l’exercice du DPU sur le site de l’ancienne MEAC).
Pour la municipalité, ces bâtiments vieillissants ne doivent plus être investis par des entreprises de dimensions industrielles. En
effet, celles-ci sont génératrices de trop nombreuses nuisances, notamment lorsque des poids lourds en provenance de la RD
943 (Tours-Châteauroux) doivent accéder au site en empruntant les petites rues étroites du centre-bourg, dégradant sur leurs
passages les revêtements inadaptés, voire quelques façades de bâtiments.
Après avoir acquis le site, la collectivité s’est directement engagée dans :
- L’analyse des sols, permettant de conclure en l’absence de pollution, malgré la présence d’activités industrielles pendant près de 30 ans ;
- L’analyse des bâtiments, permettant de mettre en évidence leur état de délabrement avancé (toiture poreuse, éléments métalliques de la structure rouillés, etc.) et le risque qu’ils présentent pour la santé (toitures entièrement amiantées).
Face à ces constats, la municipalité s’est donc engagée dans le projet de démolir le bâtiment ainsi que la dalle bétonnée
recouvrant le site. Mais, le démarchage de nombreux entrepreneurs à mis en évidence le coût élevé de ce projet, qui ne peut
être supporté par une commune de la dimension de Cormery.
Ainsi depuis 2011, les bâtiments sont laissés en l’état et occupés sur leurs parties les plus seines par les services techniques
communaux, pour le rangement de leur matériel. L’autre partie, non clause, est utilisée ponctuellement par des activités
agricoles, mais le manque d’étanchéité de la toiture ne permet pas le stockage des récoltes sur de longues durées.
Prises de vue actuelles du site de l’ancienne MEAC 7
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
2. L’OPPORTUNITE DE LA DEMOLITION DE CE BATIMENT
Dans le cadre d’une collaboration entre la commune et le lotisseur privé ACANTHE pour l’aménagement de lots à bâtir sur le
site de la route des Quarts, des discussions se sont engagées pour une éventuelle autre collaboration pour la reconversion du
site de l’ancienne MEAC (à quelques mètres du site de la route des Quarts).
Route des Quarts
Ancienne MEAC 8
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
En contrepartie de l’achat du site à un prix réduit et de la possibilité à y aménager quelques lots à bâtir, le lotisseur s’engagerait
dans la démolition et le désamiantage du bâtiment. La commune, qui cherche depuis presque 10 ans à réinvestir cette friche,
s’engagerait en échange à faire évoluer le PLU afin d’y permettre l’aménagement des terrains à bâtir pour du logement.
3. UN PROJET REPONDRA AUX BESOINS EN LOGEMENTS DE LA COMMUNE
Par le réinvestissement de cette friche industrielle, la commune entend plus largement s’inscrire dans la poursuite de ses
objectifs en logements, et ce, sans générer de consommation supplémentaire d’espaces agricoles ou naturels.
CONSTAT SUR LES BESOINS EN LOGEMENTS SUR LA COMMUNE
Parce qu’elle est reconnue pour son cadre de vie de qualité (patrimoine architectural de qualité, vitalité du centre-bourg
commercial), notamment par les populations d’actifs travaillant sur les agglomérations tourangelle et lochoise, la commune de
Cormery bénéficie depuis de nombreuses années d’une attractivité démographique importante. Sa zone d’activités du Node
Park, de dimension intercommunale, est également un atout de poids pour attirer de nouveaux habitants actifs.
Depuis 1975, la population ne cesse de croître avec une période de forte évolution constatée sur les années 80-90,
principalement liée au desserrement de l’agglomération tourangelle. Depuis 1999, la croissance démographique reste toujours
positive, mais plus ralentie car ce phénomène de desserrement s’atténue. La population atteint aujourd’hui 1.777 individus selon
le dernier recensement INSEE (2016).
Le PLU communal, approuvé en 2006, prenait déjà en compte cette forte croissance de la population et l’anticipait sur les
années à venir en fléchant trois grands sites de développement démographique, presque entièrement construits aujourd’hui.
En réalité, la période qui a suivi l’approbation du PLU a connu une moyenne de 12,5 logements/an commencés (2008 – 2017)
avec un pic de constructions observé entre 2010 et 2012 ans (28 logements commencés en 2011) correspondant à la
commercialisation du 1er projet de ZAC du Chaumenier. Après 13 ans d’application du PLU, les principales zones de
développement démographique sont presque entièrement aménagées et construites. La commune se doit donc aujourd’hui de
prévoir ses besoins en logements sur le plus long terme.
800
1000
1200
1400
1600
1800
2000
1975 1982 1990 1999 2006 2011 2016
Evolution de la population de Cormery (source
INSEE 1975 - 2016) 9
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
UNE REDUCTION DES DISPONIBILITES FONCIERES SUR LES PRINCIPAUX PROJETS DE ZAC ET DE LOTISSEMENT
Dans le cadre de l’approbation de son PLU en 2006, 3 sites de développement ont été fléchés pour les besoins démographiques
de la commune. L’aménagement et les programmes en constructions de ces trois sites ont été formalisés sur le document
d’OAP et sont repris dans le bilan suivant.
Le site du Coteau
Programme de 55 logements minimum sur une superficie de 8,5ha, sur la partie sud-est du bourg. A ce jour, les 55
parcelles à bâtir ont été entièrement commercialisées et construites.
0
5
10
15
20
25
30
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Evolution annuelle du nombre de logements
commencés (source sitadel 2008-2017) 10
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
Le site du Chaumenier
Programme de 75 logements minimum sur une superficie de 8ha, sur la partie sud du bourg. A ce jour, 4 phases de
commercialisation sur 5 ont été engagées. Les phases 1, 2 et 3 ont été entièrement construites, tandis que sur la phase
4, 10 lots restent invendus. 15 lots à bâtir seront prochainement mis en vente sur ce site, une fois la phase 5 démarrée.
Sur les mois à venir, seulement 25 lots supplémentaires resteront à commercialiser sur ce site du Chaumenier (A
préciser Cormery).
Le site de la route des Quarts
Un permis d’aménager prévoyant la réalisation d’un programme de 13 lots à bâtir est en cours d’instruction. Les
premiers terrains à bâtir pourront être proposés à la vente au cours de l’année 2020 (à préciser Cormery). 11
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LE NOMBRE REDUIT DE DENTS CREUSES DANS LES ESPACES URBANISES DE LA COMMUNE
La commune de Cormery a connu sa plus forte croissance à la fin du siècle dernier, se traduisant par un étalement pavillonnaire
important. A cette époque, la densification des tissus urbains n’est pas la préoccupation première et les formes urbaines sur les
communes périphériques sont plutôt consommatrices d’espace : habitat pavillonnaire au centre d’une parcelle de grande
dimension. Ce tissu urbain standardisé réduit aujourd’hui considérablement les possibilités de construire en densification sur la
commune de Cormery.
Les tissus pavillonnaires mis en place sur les toutes dernières années (projets de ZAC) ont été conçus de sorte à éviter le
gaspillage de l’espace et ne présentent pas de possibilités en densification.
Aujourd’hui, les seules possibilités en densification sur la commune se présentent sous la forme de :
- Grands jardins de particuliers rattachés à une construction principales ou grandes parcelles enclavées au milieu de l’urbanisation (cf : exemple ci-dessous). Ces « dents creuses » sont très difficiles à densifier car leur urbanisation nécessite préalablement le redécoupage de terrains privés ou la réalisation d’accès à des parcelles enclavées ; - Parcelles à commercialiser dans les projets de ZAC et de lotissement. On en compte au total 38 sur la commune.
Au total, la commune est en capacité de proposer sur son bourg une cinquantaine de parcelles à bâtir (38 parcelles à vendre +
quelques dents creuses densifiables). Mis en perspective avec les besoins en constructions observés sur les dernières années 12
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
(12,5 logements par an en moyenne) ce potentiel permettra de répondre aux besoins en logements sur les 4 à 5 prochaines
années.
Exemple de grands jardins de particuliers rattachés à la construction principale
Exemple d’une parcelle enclavée au milieu de l’urbanisation 13
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LES BESOINS EN LOGEMENT ENVISAGES SUR LA COMMUNE
BESOINS QUANTITATIFS
Le rythme de construction de logements observé sur les dernières années risque nécessairement de se poursuivre. En effet,
Cormery reste attractive pour les actifs dont le lieu de travail se trouve sur les agglomérations tourangelle et lochoise. La vitalité
commerciale de son centre-bourg ainsi que son accessibilité routière et surtout ferroviaire sont des facteurs importants de cette
attractivité.
Le niveau d’emplois proposé sur la commune, et notamment sur la zone d’activités du Node Park est propice aussi à l’accueil
de nouvelles familles d’actifs. Depuis 2015, de nombreuses entreprises se sont installées avec à la clé la création d’emplois
parfois plus qualifiés (2015 : 20 000 m², 2016 : 50 000 m² + 3 200 m², 2017 : 0 m², 2018 : 13 158 m² + 13 700 m² + 5 078 m²,
2019 : 4 400 m²). 43 ha de réserves foncières sont déjà prévus pour le développement à venir de la zone dont 18ha directement
disponibles sur lesquels de nouvelles entreprises se sont déjà positionnées. Les perspectives en création d’emplois sur la
commune sont donc bonnes, d’autant plus que la municipalité envisage, en parallèle du Node Park, l’organisation de nouvelles
activités touristiques autour de la vallée de l’Indre.
Face à ces constats, la commune doit nécessairement prévoir les besoins quantitatifs en logements sur les courts,
moyens et longs termes.
BESOINS QUALITATIFS
La commune de Cormery fait depuis longtemps le constat que son parc de logements manque de diversité. Déjà, le PADD du
PLU approuvé en 2006 prônait une mixité des programmes de logements.
Selon les derniers chiffres de l’INSEE, les logements de 5 pièces et plus sont très majoritaires sur la commune et ont tendance
à augmenter en proportion (cf : tableau ci-dessous). Cette faible diversité des logements se ressent également dans leur statut
d’occupation, puisque les ménages propriétaires sont très majoritaires en comparaison des locataires, et leur proportion
augmente également. Si cette faible diversité n’a pas de conséquences sur le court terme, notamment parce que le nombre de
constructions neuves observé chaque année permet un renouvellement continuel de la population, ce phénomène de
renouvellement risque de s’atténuer sur le plus long terme avec tout ce que cela peut engendrer : vieillissement de la population,
réduction des effectifs scolaires, etc..
Nombre de pièces par logement sur la commune
2016 % 2011 %
Ensemble 742 100,0 681 100,0
1 pièce 7 0,9 8 1,1
2 pièces 53 7,1 45 6,7
3 pièces 127 17,1 116 17,0
4 pièces 191 25,7 185 27,2
5 pièces ou plus 365 49,2 326 47,9
(Source INSEE)
Statut d’occupation des logements par les ménages de la commune
2016 2011
Nombre de ménages % Nombre de ménages %
Ensemble 742 100,0 681 100,0
Propriétaire 557 75,0 495 72,8
Locataire 170 22,9 165 24,3
(Source INSEE)
Face à ces constats, la commune doit nécessairement s’obliger à diversifier son offre en logements. 14
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
4. LE CONTEXTE REGLEMENTAIRE
LE SCOT DE LOCHES DEVELOPPEMENT APPROUVE EN 2004
Le SCoT de Loches développement a été institué sur le territoire de la Communauté de Communes de Loches Développement
regroupant à l’époque une partie importante des communes situées au sud de l’agglomération tourangelle. Son élaboration a
été engagée dans le but d’organiser le développement économique de ce territoire face au poids économique de l’agglomération
tourangelle, mais également pour accompagner le développement de l’habitat dans un contexte de pression foncière importante
liée au desserrement de l’agglomération. Pour le SCoT, ce développement doit se concentrer sur ses principaux pôles dont fait
partie Cormery et sur le trajet d’infrastructures structurantes de déplacement. Ce SCoT est toujours applicable aujourd’hui, mais
sera bientôt remplacé par le SCoT Loches Sud Touraine en cours d’élaboration.
Au sujet des objectifs démographiques, le SCoT de Loches Développement oriente le développement sur les communes les
mieux équipées du Nord du territoire, dont Cormery.
Extrait du SCoT
Le SCoT précise d’ailleurs que ce développement démographique, et donc de l’habitat, doit permettre de répondre tant à la
forte pression foncière qui s’exerce sur les communes du Nord, qu’aux besoins diversifiés en logements : accession, accession
sociale, locatif.
Extrait du SCoT
Au sujet des objectifs économiques, le SCoT de Loches Développement précise le rôle important du Node Park dans son
développement et notamment pour l’implantation d’entreprises nécessitant de grandes superficies.
Extrait du SCoT
Au sujet de la qualité des entrées de ville, le SCoT de Loches Développement souhaite que des actions soient menées
notamment pour la suppression des points noirs.
Extrait du SCoT 15
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LE PLU DE CORMERY APPROUVE EN 2006
PROMOUVOIR UNE POLITIQUE D’HABITAT VOLONTARISTE ET COHERENTE, FONDEE SUR UNE MAITRISE DU DEVELOPPEMENT
Le PADD du PLU de Cormery fait état à son approbation en 2006 :
- d’une raréfaction des terrains constructibles en zone urbaine ;
- d’une offre résidentielle trop peu diversifiée ;
- d’une pression foncière liée au desserrement de l’agglomération tourangelle ;
Le PADD cible ainsi trois sites pour organiser le développement démographique de la commune, la route des Quarts, le
Chaumenier et le Coteau, tous localiés au sein du tissu urbain constitué ou juste à sa frange. Le PADD y recommande la
diversification des formes d’habitat, et notamment un accroissement de l’offre locative ou la construction de maisons sur de
petits surfaces, pour l’accueil de jeunes actifs, de familles monoparentales ou de personnes âgées.
CONFORTER LE DYNAMISME ECONOMIQUE
Le PADD oriente principalement le développement économique de la commune sur la vitalité commerciale de son centre bourg
et sur le développement du Node Park. A aucun moment le site d’activités de l’ancienne MEAC n’est cité mais il en est fait état
sur les cartes d’objectifs (cf : cartes ci-dessous).
Cartes extraites du PADD
Site de l’ancienne MEAC 16
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LE SITE PATRIMONIAL REMARQUABLE
Le document de SPR a été approuvé en 2016 afin d’appliquer sur le bourg de nouvelles règles d’urbanisme pour la préservation
de son patrimoine architectural. L’approbation de ce document règlementaire a notamment entrainé la modification du règlement
écrit du PLU en 2016 (modification n°2).
Dans le SPR, une cartographie identifie chaque bâtiment du bourg pour les différencier en fonction de leur niveau d’enjeu
patrimonial. Des règles d’urbanisme spécifiques sont ainsi rédigées pour chaque niveau d’enjeu. Le bâtiment sur le site de
l’ancienne MEAC présentant un niveau d’enjeu patrimonial très faible, le règlement de SPR précise ainsi qu’il peut être conservé,
amélioré ou remplacé.
Site de l’ancienne MEAC 17
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
5. LE PROJET ENVISAGE SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC
LE REMANIEMENT DU SITE POUR SON DECOUPAGE EN LOTS A BATIR
Suite à l’achat de 7 parcelles communales, le porteur de projet s’engagera dans la démolition des bâtiments industriels ainsi
que de la dalle bétonnée qui recouvre intégralement le site. La démolition d’une partie la dalle bétonnée, classée au PLU comme
Espace Boisé Classé, n’aura pas d’incidence sur la biodiversité de la commune puisqu’aucun élément boisé n’y est présent. Il
est par ailleurs important de préciser que les boisements qui environnent le site ne seront pas touchés par ces travaux de
démolition, les parcelles réellement boisées à ce jour n’étant pas incluses à cette transaction.
Le porteur de projet envisage ensuite le découpage du site en lots à bâtir pour la réalisation de logements sous forme
pavillonnaire. Pour une superficie totale d’environ 1 ha, ce projet présentera une densité minimale brute (espaces communs
compris) de 15 logts/ha. Si la plupart des lots à bâtir se situeront aux environs de 550 m², 4 lots de dimensions plus réduites
seront délimités sur sa partie nord-ouest (environ 400m²) propices à l’accession pour des familles aux revenus plus modestes
et/ou à l’investissement locatif privé.
LA QUALITE DU CADRE DE VIE DANS UN ENVIRONNEMENT PAYSAGER MONUMENTAL
Le porteur de projet met un point d’honneur à ce que les futurs acquéreurs puissent profiter d’une qualité du cadre de vie
optimale, contrepied de l’image actuelle de ce site en détérioration. Le coteau boisé, ainsi que les petites falaises calcaires
environnantes, sont des atouts naturels à mettre en scène dans le cadre de l’aménagement de ce futur quartier.
UN DECOUPAGE PARCELLAIRE OPTIMAL
La plupart des parcelles présenteront une orientation nord-est/sud-ouest permettant une exposition adaptée des logements par
rapport à la prise en compte des apports solaires. Les autres parcelles tournées perpendiculairement pourront également profiter
de cet apport solaire, grâce à une orientation différente du bâti.
Avec une profondeur adaptée des lots découpés (un peu plus de 20m) et une implantation des constructions autorisée à
l’alignement des voies et emprises publiques, les futurs acquéreurs auront la possibilité de se dégager de petits jardins privatifs
intimes en arrière de constructions.
UN SITE COMPRIS DANS LE PERIMETRE DU SPR
La qualité du cadre bâti sera notamment assurée par les règles architecturales du SPR, elles-mêmes reprises dans le règlement
du PLU. Une implantation à l’alignement de la route de Courçay sera également imposée aux constructions afin de marquer
l’entrée de ville par la reproduction des implantations habituellement retrouvées dans le centre-bourg ancien.
LE RACCORDEMENT DU SITE A UN RESEAU PLUS LARGE DE DEPLACEMENTS DOUX
Afin de favoriser les déplacements doux, la commune envisage la réalisation d’une liaison longeant le ruisseau des Riaux et
rejoignant le lotissement de la route des Quarts, au sud-ouest. Les futurs habitants pourront ainsi profiter de leur proximité avec
le centre-bourg dynamique mais également se rendre sur les nombreux équipements de la ZAC du Chaumenier au sud-ouest
(école, collège, city-stade, etc.). Ce cheminement est également opportun aux déplacements vers les parties sud de la ville et
notamment la zone d’activités du Node Park (commerces, services, emplois). 18
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LA DESSERTE DU SITE PAR LES RESEAUX
De nouveaux logements devant prendre place sur cet ancien site d’activités, la qualité de raccordement aux réseaux collectifs
est un enjeu fort. En effet, pour la municipalité, ce projet ne doit pas constituer une source de nuisance supplémentaire pour la
salubrité et la sécurité publique.
Schéma des réseaux à proximité du site de l’ancienne MEAC (source : Loches Sud Touraine)
Les plans des réseaux fournis par la communauté de communes Loches Sud Touraine mettent en évidence que les principaux
réseaux d’infrastructures sont présents sur la route de Courçay :
Futur quartier
pavillonnaire de la
route des Quarts
ZAC du
Chaumenier
Cheminement
doux envisagé
Réseau
d’adduction en
eau potable
Poteau incendie
Réseau d’eaux
usées
Poste de
refoulement 19
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
- Le réseau eaux usées est présent au droit du site permettant un renvoi des eaux usées en direction du poste de refoulement situé en contrebas ;
- Le réseau d’adduction en eau potable est présent au droit du site ;
- Un poteau de défense incendie permet déjà la desserte du site de l’ancienne MEAC. Les futurs aménagements sur le site prévoiront certainement l’installation de nouveaux poteaux respectant la réglementation en vigueur ; - Les réseaux de télécommunication et électricité sont présents au droit de la parcelle.
Toutefois, aucun réseau de récupération des eaux pluviales n’est présent sur la route de Courçay. Actuellement, les eaux
pluviales sont récupérées sur le site et renvoyées vers le ruisseau des Riaux en contrebas. Dans le cadre des futurs
aménagements, le système de récupération des eaux pluviales sera entièrement revu. Les eaux pluviales qui n’auront pu être
retenues sur les parcelles seront renvoyées vers le ruisseau des Riaux à proximité.
La desserte routière du site sera assurée par une voie interne en sens unique d’une largeur minimale de 4,5m avec une entrée
et une sortie sur la route de Courçay. Ces deux points d’accès feront notamment l’objet d’aménagements de sécurité. Les
constructions en façade sur la route de Courçay ainsi que les quelques petits aménagements de ralentissement (stationnement
publics, plantations, plots, etc.) contribueront également à la sécurité sur le site par la réduction de la vitesse des véhicules sur
cette entrée de ville.
Concernant la collecte des ordures ménagères, un ramassage au porte à porte est envisagé et sera inclus au parcours de
collecte du syndicat en charge de cette compétence sur la commune. La largeur minimale de voirie envisagée sur le site et sa
configuration en sens unique facilitera d’ailleurs le passage des camions de collecte.
6. CONCLUSION SUR L’INTERET GENERAL DU PROJET
Pour qu’une mise en compatibilité d’un PLU, par le biais d’une procédure de Déclaration de Projet, puisse être accordée, il est
essentiel que le projet en question revêt un caractère d’intérêt général.
REPONDRE A DES BESOINS QUANTITATIFS EN LOGEMENTS SANS CONSOMMATION D’ESPACE AGRICOLE OU NATUREL
Cette opération de logements s’opérera sur le temps long et les premiers logements ne devraient y voir le jour que dans 2 voire
3 ans minimum. En effet,
- la démolition préalable des bâtiments ainsi que de la dalle bétonnée recouvrant l’ensemble du site peut prendre du temps ;
- les phases, d’aménagement, de commercialisation et de construction nécessitent des actes administratifs aux délais incompressibles ;
Cette opération s’inscrit donc dans les besoins en logements de la commune à moyen terme. Elle prendra le relais des
opérations de ZAC de Chaumenier et de la route des Quarts, qui devraient se terminer durant sa phase d’aménagement.
L’arrivée de nouveaux habitants sur la commune sera ainsi échelonnée et ne provoquera pas de pression trop brutale sur ses
équipements.
L’opération consistant en la production d’un minimum de 15 logements, selon une densité minimale brute (contenant les espaces
communs) de 15 logements par hectare, elle contribuera aux besoins en logements de la commune pour environ 2 années sans
engendrer la moindre consommation d’espaces agricole ou naturel. Ce projet s’inscrit donc dans des ambitions plus larges de
développement durable, qui dépassent les seules limites communales.
S’INSCRIRE DANS UNE OFFRE DIVERSIFIEE EN LOGEMENTS, A PROXIMITE DES AMENITES DU CENTRE-BOURG (COMMERCES, SERVICES ET EQUIPEMENTS)
La municipalité souhaite profiter de cette opération pour y proposer une offre diversifiée en terrains à bâtir. Les logements qui y
verront le jours devraient ainsi prendre des formes variées tant dans leur morphologie que dans leur mode d’occupation. Des
familles monoparentales, des ménages de primo-accédants ou ménages plus âgés sont notamment attendus sur cette opération
en plus des familles « classiquement » retrouvées sur la commune. S’inscrivant dans les objectifs du PLU, ce programme entend
également poursuivre les objectifs de mixité affichés au SCoT Loches Développement.
La proximité existante ou à créer (cheminement doux envisagé à l’arrière du site) de ce projet avec les commerces, équipements
et services du centre-bourg est un atout indéniable pour les nouveaux habitants. 20
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
CONTRIBUER A L’AMELIORATION DE LA QUALITE DE L’ENTREE DE VILLE
Ce projet s’inscrit dans les objectifs affichés à la fois par le SCoT et par le SPR d’amélioration de la qualité de cette entrée de
ville de Cormery depuis la commune voisine de Courçay. La démolition de ce bâtiment d’activités d’aspect peu qualitatif et son
remplacement par de nouvelles constructions d’habitations répondant aux règles architecturales imposées par le SPR devraient
notamment y contribuer. D’ailleurs, en accompagnement de ce projet, la municipalité envisage la réhabilitation des locaux
communaux faisant face au site de l’ancienne MEAC.
Les implantations bâties en façade sur la route de Courçay (site de l’ancienne MEAC et projet communal de réhabilitation des
locaux communaux) et quelques aménagements faciliteront également la lecture de cette entrée de ville et permettront le
ralentissement des véhicules par l’effet visuel de rétrécissement de chaussée. La commune envisage d’ailleurs de prolonger
l’éclairage public jusqu’au droit du site pour marquer l’entrée dans cette zone urbaine.
Aperçue du site de l’ancienne MEAC en entrée de ville
Locaux communaux face au site de l’ancienne MEAC
faisant l’objet d’un projet de réhabilitation 21
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
MISE EN COMPATIBILITE DU PLU AVEC UN PROJET DE LOGEMENTS SUR LE
SITE DE L’ANCIENNE MEAC
La reconversion de cet ancien site d’activités économiques pour un projet de logements, n’avait pas été envisagée par les élus
communaux lors de l’approbation de la première révision du document de PLU (10 juillet 2006). Ainsi, le PLU n’est pas adapté
à la réalisation d’un tel projet auquel il doit être rendu compatible.
A noter : Les modifications apportées aux différentes pièces du PLU pour sa mise en compatibilité sont relatées dans les 3
paragraphes suivants. Ces pièces modifiées seront annexées à l’approbation de la procédure. Le présent dossier illustre par
des extrait les modifications réellement apportées.
1. LA MISE EN COMPATIBILITE DU PADD AVEC CE PROJET DE LOGEMENTS SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC
CONSTATS SUR LA REDACTION ACTUELLE DU PADD
A son approbation le PLU, à travers son PADD, prévoyait le développement démographique de la commune sur les sites de la
route des Quarts, du Chaumenier ainsi que des Coteaux. Cette mise en compatibilité du PADD nécessite l’ajout d’un quatrième
site de développement démographique, le site de l’ancienne MEAC.
Le site de l’ancienne MEAC était considéré par le PADD comme un pôle économique de la commune. Cette mise en
compatibilité du PADD va donc également nécessiter en la mise à jour de quelques éléments cartographiques. 22
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LES MODIFICATIONS A APPORTER AU PADD
VERSION AVANT MODIFICATION (page 8)
CHOISIR DES SITES PERTINENTS D’EXTENSION URBAINE
Trois sites, enclavés au sein d’un tissu urbain constitué ou en frange urbaine, ont
été retenus pour le développement de Cormery.
- le site dit de la Route des Quarts,
- le site du Chaumenier,
- et celui du Coteau.
L’aménagement des secteurs du Coteau et du Chaumenier s’inscrira dans le
cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté.
S’inscrivant dans une démarche de développement, leur urbanisation va permettre en
plus de :
▪ mettre en relation les quartiers,
▪ d’organier l’habitat à partir d’entités paysagères fortes et d’un réseau de cheminements favorisant les liaisons « douces » inter-quartiers,
▪ de développer un cœur de quartier fonctionnant en complémentarité avec les autres centralités.
Localisation des sites de développement
Source : IGN 1 / 25 000ème
Conception SIAM Centre
Site de la Route des Quarts
Site du Coteau
Site du Chaumenier 23
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
VERSION APRES MODIFICATION (page 8)
CHOISIR DES SITES PERTINENTS D’EXTENSION URBAINE
Quatre sites, enclavés au sein d’un tissu urbain constitué ou en frange urbaine,
ont été retenus pour le développement de Cormery.
- le site dit de la Route des Quarts,
- le site du Chaumenier,
- le site du Coteau ;
- le site de l’ancienne MEAC.
L’aménagement des secteurs du Coteau et du Chaumenier s’inscrira dans le
cadre d’une Zone d’Aménagement Concerté.
L’aménagement du site de l’ancienne MEAC sera engagé suite à la démolition
des anciens bâtiments industriels.
S’inscrivant dans une démarche de développement, leur urbanisation va permettre en
plus de :
▪ mettre en relation les quartiers,
▪ d’organiser l’habitat à partir d’entités paysagères fortes et d’un réseau de cheminements favorisant les liaisons « douces » inter-quartiers,
▪ de développer un cœur de quartier fonctionnant en complémentarité avec les autres centralités.
Localisation des sites de développement
Source : IGN 1 / 25 000ème
Conception SIAM Centre
Site de la Route des Quarts
Site du Coteau
Site du Chaumenier
Site de l’ancienne MEAC 24
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
VERSION AVANT MODIFICATION (page 14)
VERSION APRES MODIFICATION (page 14) 25
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
2. LA MISE EN COMPATIBILITE DU REGLEMENT (GRAPHIQUE) AVEC CE PROJET SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC
CONSTATS SUR LE REGLEMENT GRAPHIQUE
Actuellement, seules des constructions à destination d’activités commerciales, artisanales, tertiaires, de service sont autorisées
sur le site (zonage UX). Cette mise en compatibilité du règlement nécessite donc :
- La transformation de la zone UX en une zone autorisant le développement d’un lotissement de logements pavillonnaires. Le zonage 1AUa, identique à celui de la route des Quarts, semble le plus propice à ce type de projet ; - Le reclassement en zone AU de l’emprise de la dalle bétonnée actuellement en zone N et d’Espace Boisé Classé (cf : illustration ci-dessous). Cette modification de zonage n’aura aucune incidence sur la biodiversité de la commune puisque ne concerne que des espaces artificialisés.
- La transformation de la zone UX en une zone N sur les fonds de parcelles boisés non inclus au projet.
Réduction de la zone N et de l’emprise d’Espace Boisé Classé (orange) et transformation de la zone UX en zone N
(violet) 26
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LES MODIFICATIONS A APPORTER AU REGLEMENT GRAPHIQUE
REGLEMENT GRAPHIQUE AVANT MODIFICATION (EXTRAIT)
REGLEMENT GRAPHIQUE APRES MODIFICATION (EXTRAIT) 27
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
3. LA MISE EN PLACE D’UNE OAP SUR LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC
Cet ancien site d’activités ainsi transformé en une zone A Urbaniser « ouverte à l’urbanisation » fera l’objet, à l’image des autres
sites de développement démographique de la commune, de la mise en place d’une OAP afin d’y cadrer l’urbanisation,
notamment en termes de densité. En effet, les obligations réglementaires (R-151.20 du code de l’urbanisme) obligent à la
définition d’une OAP sur les zones 1AU.
CONSTATS SUR LE DOCUMENT D’OAP
Les différents sites à OAP de la commune sont définis dans la partie introductive de ce document. La mise en compatibilité de
cette pièce du PLU passe donc d’abord par une modification de son introduction afin d’y inclure le site de l’ancienne MEAC.
La mise en compatibilité de cette pièce du PLU passe également par la détermination d’une OAP sur le site de l’ancienne MEAC
reprenant à l’identique le sommaire des autres OAP à vocation démographique.
LES MODIFICATIONS A APPORTER AU DOCUMENT D’OAP
VERSION AVANT MODIFICATION (page 4)
ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT
EN TERME D’HABITAT
Les orientations d'aménagement permettent à la commune de préciser les conditions d'aménagement de certains secteurs qui
vont connaître un développement ou une restructuration particulière et mettre ainsi en œuvre les options du Projet
d’Aménagement et de Développement Durable (PADD).
La volonté communale s’attache à maîtriser l’urbanisation afin de veiller à son insertion dans les milieux urbains et naturels.
Ainsi, des trois sites choisis par la Ville pour mettre en œuvre sa politique de développement,
deux d’entre eux s’appréhendent comme une « couture » de l’urbanisation, c'est-à-dire une utilisation de poches vides insérées au sein d’un tissu urbain constitué : Le Chaumenier et La Route des Quarts,
le troisième s’organise en continuité d’un tissu urbain constitué : Le Coteau.
Dans cette perspective, ces sites constituent une priorité pour le développement communal avec la mise en œuvre d’un
programme de réalisation de l'ordre de 140 logements tout site confondu.
[…]
VERSION APRES MODIFICATION (page 4)
ORIENTATIONS D’AMENAGEMENT
EN TERME D’HABITAT
Les orientations d'aménagement permettent à la commune de préciser les conditions d'aménagement de certains secteurs qui
vont connaître un développement ou une restructuration particulière et mettre ainsi en œuvre les options du Projet
d’Aménagement et de Développement Durable (PADD). 28
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
La volonté communale s’attache à maîtriser l’urbanisation afin de veiller à son insertion dans les milieux urbains et naturels.
Ainsi, des quatre sites choisis par la Ville pour mettre en œuvre sa politique de développement,
deux d’entre eux s’appréhendent comme une « couture » de l’urbanisation, c'est-à-dire une utilisation de poches vides insérées au sein d’un tissu urbain constitué : Le Chaumenier et La Route des Quarts,
le troisième s’organise en continuité d’un tissu urbain constitué : Le Coteau,
Le quatrième s’appréhende comme la « renaissance » d’une friche industrielle.
Dans cette perspective, ces sites constituent une priorité pour le développement communal avec la mise en œuvre d’un
programme de réalisation de l'ordre de 160 logements tout site confondu.
[…]
OAP AJOUTEE AU DOCUMENT
LE SITE DE L’ANCIENNE MEAC
SITUATION
D’une superficie d’environ 1ha, le site de l’ancienne MEAC se
situe au pied du plateau de Cormery, à l’entrée nord-est de la
ville depuis la commune voisine de Courçay.
Ancien site industriel, longtemps exploité par le groupe MEAC
de fabrication d’engrais, celui-ci est aujourd’hui en état de
délabrement avancé et sa transformation pour un projet de
logement est une opportunité pour le renouvellement de son
image, ainsi que la poursuite des objectifs en logements de la
commune.
Sur le site, de grandes surfaces de bâtiments et de dalles
bétonnées sont encore présentes. Un tel projet nécessitera leur
démolition préalable.
Celui-ci est bordé :
- au Sud et à l’Est par des coteaux calcaires boisés,
- au Nord par la route de Courçay,
- et à l’Ouest par le ruisseau des Riaux.
OBJECTIFS
L’ouverture à l’urbanisation pour du logement de ce site va permettre à la Collectivité :
▪ de répondre aux besoins à venir de personnes désireuses de s’installer sur le territoire, pour un programme contenant au minimum 15 logements (15 logts/ha) dont 4 lots libres plus denses propices à l’accession de familles aux revenus plus modestes et/ou à l’investissement locatif privé,
▪ de renouveler l’image de cette entrée de ville nord-est,
▪ de réintégrer ce quartier nord-est au reste de la ville. 29
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
PRINCIPES D’AMENAGEMENT RETENUS
Implantation des
constructions en
façade sur la route
de Courçay Localisation des
lots libres plus
denses
Espace de
stationnement
public végétalisé à
réaliser
Cheminement
doux à réaliser en
direction du site de
la route des Quarts
Localisation des
lots libres
Voirie de desserte
interne au site
Cône de vue à
préserver sur le coteau
calcaire boisé 30
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
EVALUATION ENVIRONNEMENTALE DE LA DECLARATION DE PROJET N°1
1. CONTEXTE REGLEMENTAIRE DE L’EVALUATION ENVIRONNEMENTALE
La directive européenne n° 2001/42/CE du 27 juin 2001 relative à l’évaluation des incidences de certains plans et programmes
sur l’environnement a été transposée dans le droit français par l’ordonnance n° 2004- 489 du 3 juin 2004.
La démarche d’évaluation environnementale vise à identifier les incidences d’un plan ou programme sur l’environnement et à
l’adapter en conséquence, de façon à en supprimer, réduire ou à défaut compenser les impacts dommageables.
Dans cet objectif, la directive prévoit :
• la réalisation, sous la responsabilité du maître d’ouvrage, d’une « évaluation environnementale » du plan ou du programme, qui donne lieu à la rédaction d’un rapport environnemental ;
• la consultation d’une « autorité environnementale », d’une part, à la libre initiative du maître d’ouvrage, en amont de la démarche (cadrage préalable), et d’autre part, de façon obligatoire à l’aval, pour exprimer un avis sur la qualité du rapport environnemental et sur la manière dont le plan ou programme a pris en compte l’environnement ; cet avis est rendu public ;
• l’information et la consultation du public ;
• une information par le maître d’ouvrage sur la manière dont il a été tenu compte des résultats de la consultation du public et de l’avis de l’autorité environnementale.
Le décret n° 2005-608 du 27 mai 2005, relatif à l’évaluation des incidences des documents d’urbanisme sur l’environnement,
intégré au Code de l’urbanisme, précise les conditions de réalisation par le maître d’ouvrage et de validation par le Préfet de
département. Le décret n° 2012-995 du 23 août 2012 relatif à l’évaluation environnementale des documents d’urbanisme est
venu amender le décret précédent, de même que le décret n°2016-1110 du 11 août 2016.
Le contenu de l’évaluation environnementale
L’article R.104-18 du code de l’urbanisme précise le contenu de l’évaluation environnementale :
« 1° Une présentation résumée des objectifs du document, de son contenu et, s'il y a lieu, de son articulation avec les autres
documents d'urbanisme et les autres plans et programmes mentionnés à l'article L. 122-4 du code de l'environnement avec
lesquels il doit être compatible ou qu'il doit prendre en compte ;
2° Une analyse de l'état initial de l'environnement et des perspectives de son évolution en exposant notamment les
caractéristiques des zones susceptibles d'être touchées de manière notable par la mise en œuvre du document ;
3° Une analyse exposant :
a) Les incidences notables probables de la mise en œuvre du document sur l’environnement,
b) Les problèmes posés par l'adoption du document sur la protection des zones revêtant une importance particulière pour
l'environnement, en particulier l'évaluation des incidences Natura 2000 mentionnée à l'article L. 414-4 du code de
l'environnement ;
4° L'exposé des motifs pour lesquels le projet a été retenu au regard des objectifs de protection de l'environnement établis au
niveau international, communautaire ou national et les raisons qui justifient le choix opéré au regard des solutions de substitution
raisonnables tenant compte des objectifs et du champ d'application géographique du document ;
5° La présentation des mesures envisagées pour éviter, réduire et, si possible, compenser s'il y a lieu, les conséquences
dommageables de la mise en œuvre du document sur l'environnement ;
6° La définition des critères, indicateurs et modalités retenus pour suivre les effets du document sur l'environnement afin
d'identifier, notamment, à un stade précoce, les impacts négatifs imprévus et envisager, si nécessaire, les mesures appropriées
;
7° Un résumé non technique des éléments précédents et une description de la manière dont l'évaluation a été effectuée ». 31
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
En outre, l’article R.104-19 du code de l’urbanisme stipule que : « Le rapport est proportionné à l'importance du document
d'urbanisme, aux effets de sa mise en œuvre ainsi qu'aux enjeux environnementaux de la zone considérée.
Il peut se référer aux renseignements relatifs à l'environnement figurant dans d'autres études, plans ou documents ».
2. ARTICULATION DE LA DECLARATION DE PROJET N°1 AVEC LES AUTRES PLANS ET PROGRAMMES
LE SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIAL DE LOCHES DEVELOPPEMENT APPROUVE EN 2004
Ce document, encore en vigueur depuis 2004, sera remplacé par le SCoT de Loches Sud Touraine en cours d’élaboration.
Cette procédure de déclaration de projet entre en articulation avec ce document en ce qu’elle :
- S’inscrit dans ses objectifs quantitatifs en logements : le SCoT de Loches Développement oriente le développement démographique de son territoire sur les communes les mieux équipées du Nord, dont Cormery. - S’inscrit dans ses objectifs en mixité de logements : le SCoT précise que ce développement du parc de logements doit permettre de répondre, tant à la forte pression foncière qui s’exerce sur les communes du Nord, qu’à des besoins diversifiés : accession, accession sociale, locatif.
- N’entre pas en contradiction avec ses objectifs de développement économiques : le SCoT de Loches Développement précise le rôle important du Node Park dans son développement économique et notamment pour l’implantation d’entreprises nécessitant de grandes superficies. Le projet sur le site de l’ancienne MEAC ne va pas à l’encontre des objectifs en développement économique du SCoT, car participe à un recentrage de l’activité économique sur le Node Park. - S’inscrit dans ses objectifs de qualité des entrées de ville : le SCoT de Loches Développement souhaite que des actions soient menées notamment pour la suppression des points noirs sur les entrées de ville.
SITE PATRIMONIAL REMARQUABLE
Ce document approuvé en 2016 autorise la démolition du bâtiment de l’ancienne MEAC en raison du faible enjeu patrimonial
qu’il représente. Cette Déclaration de Projet et donc compatible avec le document de SPR.
3. ETAT INITIAL DE L’ENVIRONNEMENT
SUR LE SITE
Le site concerné par la Déclaration de Projet n°1 est constitué d’un ancien bâtiment industriel en état de délabrement avancé
ainsi que d’une vaste dalle bétonnée achevant l’imperméabilisation de l’ensemble. La démolition de cet ensemble bâti est un
préalable au découpage de lots à bâtir. Si les sols ne nécessitent pas de travaux de dépollution, des analyses ayant conclu à
l’absence de polluant, les toitures amiantées devront en revanche faire l’objet d’une attention particulière.
ENVIRONNEMENT PROCHE DU SITE
Le site est bordé :
- au Sud et à l’Est par des coteaux calcaires boisés,
- au Nord par la route de Courçay,
- et à l’Ouest par le ruisseau des Riaux se jetant dans la vallée de l’Indre en contrebas. 32
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
ENVIRONNEMENT COMMUNAL
Sous l’angle des différentes thématiques environnementales, le site :
- Est éloigné d’environ 1,5 km du site NATURA 2000 le plus proche : La Zone de Protection Spéciale Champeigne n°FR2410022.
- Est éloigné d’environ 700m de la première ZNIEFF la plus proche.
Site de l’ancienne
MEAC
Site NATURA 2000
Site de l’ancienne
MEAC
Pelouses et bois
de la Pointe de
Farce
Prairies et
Coteaux de l’Indre
au Moulin de
Vontes 33
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
- N’est pas concerné par le risque inondation qui s’arrête de l’autre côté de la route de Courçay (repérable par un indice « i » sur le règlement graphique approuvé).
- Est concerné, comme une grande partie du territoire de Cormery, par un aléa faible et fort pour le retrait/gonflement des agiles.
- Est localisé, comme l’ensemble du territoire de Cormery, en zone d’aléa faible pour le risque sismique.
4. ANALYSE DES INCIDENCES DE LA DECLARATION DE PROJET N°1
LE MILIEU PHYSIQUE
INTEGRATION DU CARACTERE TOPOGRAPHIQUE
Aucun impact : le site a déjà été retravaillé pour la mise en place de la dalle bétonnée qui recouvre le site.
GESTION DES RUISSELLEMENT
Aucun impact : le site est déjà imperméabilisé sur tout son ensemble. La réalisation d’un programme de logements aboutira
même à une réduction des surfaces imperméabilisables (jardins privatifs, espaces communs, etc.). Les quantités d’eaux de
ruissèlement ainsi réduites seront rejetées dans le ruisseau des Riaux.
Site de l’ancienne
MEAC
Site de l’ancienne
MEAC 34
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LE CADRE BIOLOGIQUE
Le site concerné par la déclaration de projet est éloigné des espaces naturels notables de la commune.
Il ne présente pas d’enjeu biologique particulier puisqu’entièrement bâti.
Les modifications de zonage engagées dans le cadre de cette déclaration de projet contribueront à la préservation des éléments
boisés à l’arrière du site par leur classement en zone N.
Le reclassement des emprises de zones N et d’EBC en zone AU n’aura pas d’incidence sur le cadre biologique du site puisque
s’agissant d’emprises entièrement bétonnées.
LE RESEAU NATURA 2000
Aucun impact : en raison de l’éloignement du site par rapport à l’espace NATURA 2000 le plus proches ;
LE PAYSAGE ET LE PATRIMOINE
La démolition du site de l’ancienne MEAC ainsi que les prescriptions architecturales de l’OAP, du règlement de la zone 1AUa
associés à la réhabilitation des locaux communaux face au site, contribueront à l’amélioration de la qualité perçue de cette
entrée de ville.
L’OAP prévoit également à ce que soient conservées les principales perspectives sur le coteau calcaire boisé, point de repère
historique et paysager.
Le reclassement en zone N des parcelles boisées à l’arrière du site facilitera la préservation de ces autres éléments de
paysages.
Emprise de la dalle
bétonnée ouverte à
l’urbanisation (1AUa)
Emprise de l’ancienne zone
d’activités (UX) reclassée
en zone N 35
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
LA CONSOMMATION FONCIERE
Aucun impact : s’agissant d’une opération de renouvellement urbain, l’urbanisation du site n’entrainera pas de consommation
d’espace agricole ou naturel.
LES POLLUTION ET LES RISQUES
POLLUTION LUMINEUSE
L’éclairage public sur le site sera conçu de manière à générer le moins de pollutions lumineuses possible.
SOLS POLLUES
Les analyses réalisées sur les sols ont conclu en l’absence de pollution.
AUTRES POLLUTIONS
Une attention particulière devra être portée à la toiture amiantée des bâtiments. Les travaux de démolition devront
nécessairement répondre aux obligations réglementaires, notamment en termes d’évacuation des déchets.
RISQUES NATURELS
Peu de risques naturels sont répertoriés sur le site. Néanmoins, les constructions qui y seront réalisées devront répondre,
comme l’ensemble des constructions sur la commune, aux normes de constructibilité en vigueur.
Concernant le risque incendie, une borne en bon état de fonctionnement est située à proximité du site. Il est probable qu’une
borne supplémentaire soit aménagée dans le cadre de ce projet pour répondre à la réglementation en vigueur.
RISQUES INDUSTRIELS ET TECHNOLOGIQUES
Pas de risques industriels ou technologiques répertoriés sur le site
RISQUES ROUTIERS
Les aménagements et implantations de constructions sur le site seront pensés de manière à marquer l’entrée dans la ville et
faire ralentir les flux.
Les aménagements pour l’insertion sur la route de Courçay seront également pensés de manière à minimiser les risques.
LA SANTE HUMAINE
QUALITE DE L’AIR, CLIMAT ET REDUCTION DES CONSOMMATION ENERGETIQUES
Les constructions neuves envisagées sur le site induiront nécessairement de nouvelles consommations énergétiques et des
rejets en CO2 supplémentaires, liés notamment aux déplacements des personnes. Néanmoins, en comparaison avec les
consommations et rejets passés/actuels sur le site (bâtiment très énergivore, flux de camions liés aux activités de la MEAC) ce
projet induira un impact environnemental bien moindre, d’autant plus que les futures constructions devront répondre à la
réglementation énergétique en vigueur (RT 2012 et probable RT 2020).
Afin de contribuer à la réduction de l’utilisation de l’automobile, un cheminement doux est envisagé sur la partie Ouest du site
afin de le relier à la route des Quarts et plus largement aux emplois, équipements, services et commerces de la partie Sud de
la ville.
RESSOURCE EN EAU POTABLE
L’alimentation en eau potable de la commune est assurée à partir de l’achat d’eau à la Communauté de Communes Touraine
Vallée de L’Indre. Les 15 logements minimums envisagés par le projet seront desservis par ce réseau public, conformément au
règlement de la zone 1AUa. Les consommation envisagées sur ce projet de logements devraient être plus réduites que celles
initialement constatées sur cet ancien site de production d’engrais. 36
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
NUISANCES SONORES
La transformation de cet ancien bâtiment industriel en un projet de logements devrait nécessairement réduire les nuisances
sonores émises depuis le site.
Les logements envisagés sur le site subiront les mêmes nuisances sonores que celles des habitations environnantes. Ces
nuisances restent minimes.
L’ASSAINISSEMENT ET LES DECHETS
ASSAINISSEMENT DES EAUX USEES
Ce projet de logements sera raccordé au réseau collectif d’assainissement présent au droit du site. Les aménagements internes
à la zone seront organisés de manière à ce que tous les nouveaux logements puissent être desservis par ce réseau,
conformément au règlement de la zone 1AUa.
Actuellement, la station de traitement des eaux usées de Cormery reçoit une charge organique voisine de 80% de sa capacité
nominale et reçoit une charge hydraulique voisine de 60 à 65%, mais avec de très fortes variations lors d’épisodes pluvieux.
Les différents projets de constructions à venir sur la commune, soit une cinquantaine de logements sur les 5 à 6 prochaines
années, ne devraient donc pas induire de dépassement des capacités actuelles de la STEP.
ASSAINISSEMENT DES EAUX PLUVIALES
Les eaux pluviales sur le secteur seront rejetées dans le ruisseau des Riaux adjacent au site. Par la réduction de
l’imperméabilisation envisageable (disparition de la dalle bétonnée), les quantités d’eaux pluviales rejetées devraient être plus
réduites qu’actuellement.
Sur les futurs parcelles construites, conformément au règlement de la zone 1AUa, les eaux pluviales, n’ayant pu être retenues
à la parcelle, devront être rejetées au réseau collectif le cas échéant.
GESTION DES DECHETS
Concernant la collecte des ordures ménagères, un ramassage au porte à porte est envisagé et sera inclus au parcours de
collecte du syndicat en charge de cette compétence sur la commune. La largeur minimale de voirie envisagée sur le site et sa
configuration en sens unique facilitera d’ailleurs le passage des camions de collecte.
LA DESSERTE DES TERRAINS EN RESEAUX ELECTRIQUES ET DE TELECOMMUNICATION
Le site de l’ancienne MEAC est actuellement desservi par l’ensemble des réseaux électriques et de télécommunication présent
sur la route de Courçay. Ces réseaux seront prolongés en sous-terrain lors de l’aménagement du site de manière à desservir
toutes les parcelles constructibles.
5. MESURES D’EVITEMENT, DE REDUCTION, DE COMPENSATION ET D’ACCOMPAGNEMENT MISES EN ŒUVRE DANS LE CADRE DE CETTE DECLARATION DE PROJET N°1
Ces mesures ont déjà été évoquées en détail dans les parties précédents. En voici un résumé complet :
- Afin de contribuer à la préservation des principaux éléments de biodiversité et de paysage présents autour du site, la zone naturelle est agrandie sur l’ancien zonage activités (UX) non concerné par le projet ; - Afin de contribuer à la qualité architecturale et patrimoniale de ce projet :
o Des orientations d’aménagement spécifiques s’imposeront aux futures constructions par le biais de l’OAP (implantation sur la route de Courçay, conservation d’un cône de vue, etc.) ;
o Des règles architecturales spécifiques à la zone 1AUa, reprises du SPR, s’imposeront aux futures constructions sur le site ;
o La municipalité envisage la réhabilitation des bâtiments communaux faisant face au site de l’ancienne MEAC.
- Afin de ne pas générer de risques supplémentaires liés aux flux automobiles sur la route de Courçay, ce projet prévoit l’implantation des constructions nouvelles en façade sur cette route ainsi que quelques aménagements (stationnements, 37
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
carrefour d’entrée et sortie sur le site), qui contribueront par les effets visuels induits à la réduction de la vitesse sur cette entrée de ville.
- Les différents réseaux d’infrastructures présents à proximité du site permettront de desservir les futures constructions prévues sur le site. La commune devra néanmoins s’engager rapidement dans l’extension de sa station d’épuration dont les capacités maximales de traitements risquent d’être atteintes sur les 4 à 5 prochaines années (A Valider Cormery).
6. ANALYSE DES METHODES UTILISEES ET DES DIFFICULTES RENCONTREES POUR EVALUER LES EFFETS DE DECLARATION DE PROJET N°1 SUR L’ENVIRONNEMENT
Pas d’objet : les effets sur l’environnement de cette procédure de Déclaration de Projet sont infimes. Les seules problématiques
identifiées du fait de l’ouverture à l’urbanisation du site ont été gérées en amont de l’évaluation environnementale du projet. 38
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
7. RESUME NON TECHNIQUE
Depuis l’achat de cet ancien site de production d’engrais
(appartenant au groupe MEAC) par la commune, les
différentes municipalités ont toutes émis le souhait de
s’engager dans la démolition de cet ensemble industriel.
Néanmoins, les coûts des travaux étant trop élevés pour être
supportés par une commune de la dimension de Cormery, cet
ensemble industriel est laissé à l’abandon depuis presque 10
ans.
Récemment, des discussions entamées entre un lotisseur
privé et la commune ont abouti à un projet sur le site. En
l’échange de l’achat du site à prix réduit et de la possibilité à y
découper quelques terrains à bâtir pour du logement, ce
lotisseur s’engage à la démolition du bâtiment et de la dalle
bétonnée recouvrant l’ensemble
Ce projet nécessitant une mise en compatibilité du PLU de Cormery, et notamment la
modification de son PADD, celui-ci pour être approuvé doit revêtir un véritable caractère
d’intérêt général. La municipalité, en concertation avec le lotisseur, s’est donc penchée
sur les différents enjeux communaux et intercommunaux auxquels ce projet de
lotissement devrait répondre :
- La poursuite des objectifs quantitatifs en logements ;
- La poursuite des objectifs de mixité du parc de logements ;
- L’amélioration de la qualité perçue de l’entrée de ville nord-est dans l’esprit du
document de SPR en vigueur sur la commune. 39
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
Un projet de lots à bâtir répondant à une densité moyenne de 15 logts/ha a donc été
déterminé sur ce site d’une superficie d’un peu moins d’1ha. Quelques parcelles de
dimensions plus réduites, propices à l’accession pour des familles aux revenus plus
modestes et/ou à l’investissement locatif privé, y seront découpées.
Pour s’inscrire dans l’objectif d’amélioration de la qualité perçue de cette entrée de ville,
le projet prévoit l’implantation des futures constructions en façade sur la route de
Courçay reproduisant les implantations habituellement retrouvées dans le centre-bourg
ancien.
A partir de ce projet ainsi que des différents enjeux mis en évidences dans le cadre de l’état
initial de l’environnement, le document de PLU a été mis en compatibilité au niveau de son:
- PADD : pour une nouvelle vocation « logement » du site, au même titre que les 3 autres sites communaux de la route des Quarts, du Chaumenier et du Coteau ;
- document d’OAP : pour définir sur le site concerné par cette reconversion une nouvelle orientation d’aménagement et programmation ;
- Du règlement graphique afin de :
➢ Modifier le zonage prévu sur la zone et y appliquer les mêmes règles que
sur le site de la route des Quarts;
➢ Modifier l’emprise de zone N et d’Espaces Boisés Classés pour une
meilleur protection et prise en compte des éléments naturels environnant ;
Ainsi réalisées, les modifications apportées
aux différentes pièces du PLU permettent la
mise en œuvre d’un projet de logements sur
cet ancien site d’activités.
Ainsi réalisées, les modifications apportées aux différentes pièces du PLU permettent
la mise en œuvre de mesures d’évitement, de réduction, de compensation et
d’accompagnement pour que ce projet soit exemplaire d’un point de vue
environnemental :
- Afin de contribuer à la préservation des principaux éléments de biodiversité et de paysage présents autour du site, la zone naturelle est agrandie sur l’ancien
zonage activités (UX) non concerné par le projet ;
- Afin de contribuer à la qualité architecturale et patrimoniale de ce projet :
o Des orientations d’aménagement spécifiques s’imposeront aux
futures constructions par le biais de l’OAP (implantation sur la route
de Courçay, conservation d’un cône de vue, etc.) ;
o Des règles architecturales spécifiques à la zone 1AUa, reprises du
SPR, s’imposeront aux futures constructions sur le site ;
o La municipalité envisage la réhabilitation des bâtiments municipaux
face au site de l’ancienne MEAC.
- Afin de ne pas générer de risques supplémentaires liés aux flux automobiles sur la route de Courçay, ce projet prévoit l’implantation des constructions nouvelles en
façade ainsi que quelques aménagements (stationnements, carrefour d’entrée et
sortie sur le site) qui contribueront par les effets visuels induits à la réduction de la
vitesse sur cette entrée de ville.
- Les différents réseaux d’infrastructures présents à proximité du site permettront de desservir les futures constructions. 40
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery
ANNEXES
Annexe 1 : délibération pour l’exercice du DPU sur le site de l’ancienne MEAC 41
Déclaration de projet n°1 – PLU – Cormery