Déliberation - 100326 DC 46 10 ANNEXE Fiche outil 2 VAPPRO

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Déliberation - 100326 DC 46 10 ANNEXE Fiche outil 2 VAPPRO Document publié le Jeudi 10 juillet 2025 par la commune de Foulangues. Lien du pdf (Déliberation - 100326 DC 46 10 ANNEXE Fiche outil 2 VAPPRO)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Démocratie locale et participation citoyenne, Verdi à vos côtés

→

Communauté de communes Thelloise

Annexe au Document d’Orientations et d’Ob-

jectifs (DOO) du SCoT Thelloise

SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE

Fiche outil 2 : LES BESOINS

RESIDENTIELS ET LE POTENTIEL

FONCIER

Version ARRÊT par délibération du Conseil

communautaire en date du 10 juillet 2025FICHE OUTIL N°2

Objet de la fiche : ESTIMATION DES BESOINS RESIDENTIELS ET DU POTENTIEL FONCIER

Parties du DOO concernées : 1.1, 1.2.

Fiches outils liées : N°1

Rappel des orientations et prescriptions du SCoT

Pour affirmer une organisation solidaire et équilibrée du territoire, le SCoT inscrit plusieurs orientations et pres-

criptions visant un développement cohérent du territoire, qui s’appuie sur des trajectoires chiffrées en termes

de croissance démographique, de production de logements et de densités résidentielles. Ces trajectoires sont

rassemblées dans le tableau ci-dessous :

Typologie de

communes

Taux de crois-

sance

Population

d’ici 20501

Besoin en

logements

d’ici 20502

Densité sou-

haitée3

Besoin foncier

estimatif4

Pôle structu-

rant 1% +3 183 hab + 1 342 unités 35-45 logts/ha 30-38 ha

Pôles secon-

daires 0,8% + 6 018 hab +2 536 unités 30-35 logts/ha 73-85 ha

Communes ru-

rales 0,4% + 3 281 hab + 1 382 unités 20-25 logts/ha 55-69 ha

Total + 12 482 hab + 5 260 unités 158-192 ha

1 Population initiale (RP Insee 2022) multipliée par le taux de croissance appliqué jusqu’en 2050 :

[ Population initiale 2022 x (taux de croissance + 1)années ] – Population initiale 2022

2 Nombre d’habitants supplémentaires divisé par la taille moyenne de ménages estimée de la Thelloise :

▪ 2022-2036 : estimation à 2,40 individus par ménage

[ Population 2022 x (taux de croissance + 1)14 années ] ÷ 2,40

▪ 2037-2050 : estimation à 2,35 individus par ménage

[ Population 2036 x (taux de croissance + 1) 14 années ] ÷ 2,35

3 Densité estimative souhaitée pour anticiper les besoins en logements tout en répondant aux objectifs de so-

briété foncière. Les densités souhaitées s’appuient sur les besoins différenciés en fonction de l’armature urbaine de la Thelloise, ainsi que sur une estimation des densités résidentielles moyennes en fonction des types d’habitat (cf. CEREMA, Mai 2022, La densité de logement dans les opérations d'aménagement en extension urbaine). Cette densité moyenne et souhaitée doit toutefois être adaptée en fonction des règles applicables localement, ainsi que des caractéristiques des projets et des efforts de densification territorialisés.

4 Nombre d’unités estimé d’ici 2050 divisé par la densité souhaitée.FICHE OUTIL N°2

Objet de la fiche : ESTIMATION DES BESOINS RESIDENTIELS ET DU POTENTIEL FONCIER

Parties du DOO concernées : 1.1, 1.2.

Fiches outils liées : N°1

D’autres impératifs viennent compléter ces trajectoires chiffrées :

► Proposer une offre en logements de qualité qui réponde au principe de mixité ;

► Répondre aux besoins en logements dans une logique de sobriété foncière et de lutte contre l’artificia- lisation des sols ;

► Agir contre le mal-logement et la précarité énergétique.

Compatibilité d’un document d’urbanisme avec ces orientations et prescriptions

Pour être compatibles avec ces orientations et prescriptions, les documents d’urbanisme doivent afficher des

objectifs chiffrés qui soient cohérents par rapport aux trajectoires chiffrées affichées dans le SCoT, en termes

de réduction de la consommation d’espace et d’artificialisation des sols d’une part, et en termes de croissance

démographique et de production de logements d’autre part.

Pour rappel, selon l’article L.151-5 du Code de l’urbanisme, le Projet d’Aménagement et de Développement Du-

rables (PADD) du PLU doit définir, entre autres, des orientations générales concernant l'habitat et fixe des objec-

tifs chiffrés de modération de la consommation de l’espace et de lutte contre l’étalement urbain.

En outre, il ne peut prévoir l'ouverture à l'urbanisation d'espaces naturels, agricoles ou forestiers que s'il est

justifié, au moyen d'une étude de densification des zones déjà urbanisées, que la capacité d'aménager et de

construire est déjà mobilisée dans les espaces urbanisés. Pour ce faire, il tient compte de la capacité à mobiliser

effectivement les locaux vacants, les friches et les espaces déjà urbanisés pendant la durée comprise entre

l'élaboration, la révision ou la modification du plan local d'urbanisme et l'analyse prévue à l'article L. 153-27 (ana-

lyse des résultats de l’application du plan, six ans au plus après la délibération portant approbation du PLU).

Pour répondre à ces objectifs, des trajectoires chiffrées doivent être affichées dans le PADD, en termes de crois-

sance démographique projetée sur plusieurs années et en termes de production de logements, afin que le parc

immobilier ait la capacité d’accueillir ce développement. Il s’agit donc de formuler des hypothèses de dévelop-

pement, avec des taux de croissance annuels, ainsi que des logements à produire au sein des enveloppes urba-

nisées en priorité et, le cas échéant, en extension urbaine, si tout le potentiel en densification a été exploité.

Méthodes et outils à disposition des collectivités

Pour établir des trajectoires chiffrées dans les documents de planification, deux analyses complémentaires doi-

vent être menées :

► Le calcul des besoins démographiques et résidentiels ;

► L’étude du potentiel foncier au sein des enveloppes urbanisées.FICHE OUTIL N°2

Objet de la fiche : ESTIMATION DES BESOINS RESIDENTIELS ET DU POTENTIEL FONCIER

Parties du DOO concernées : 1.1, 1.2.

Fiches outils liées : N°1

CALCUL DES BESOINS DEMOGRAPHIQUES ET RESIDENTIELS

Calcul du point mort

L’estimation des besoins potentiels des ménages à loger projetés se fonde en premier lieu sur une analyse de

l’existant, et plus précisément sur la méthode de calcul du « point mort ». Le « point mort » permet d’évaluer le

nombre de logements à produire pour maintenir la stabilité d’une population (conserver le même nombre d’ha-

bitants que la période antérieure), afin de répondre aux mutations structurelles de la population et du parc de

logements. Il se mesure a posteriori et constitue un besoin minimum.

Il se mesure à partir de trois variables :

► Le phénomène de desserrement des ménages : diminution progressive de la taille des ménages due à diverses évolutions sociétales et de modes de vie (baisse du nombre moyen d’enfants, multiplication de familles monoparentales, décohabitation plus précoce des jeunes adultes…). Le desserrement des ménages peut être estimé sur une date à venir, en se basant sur la tendance observée sur les der- nières années.

► Le phénomène de renouvellement du parc de logements : évolution « naturelle » du parc de logements en dehors de la construction neuve qui peut se traduire par des démolitions, des changements d’usage, des divisions de grands logements… Il est calculé en comparant le nombre de logements pro- duits aux nombres de logements achevés sur la même période (données DiDo). Le renouvellement se traduit en besoin si le renouvellement est négatif (donc à ajouter aux besoins), ou en potentiel si le re- nouvellement est positif (à déduire des besoins).

► La variation du parc de logements : évolution des résidences principales, résidences secondaires et logements vacants au sein du parc de logements. Cette variation est estimée sur la base des varia- tions observées sur les années antérieures.

Ces 3 variables, additionnées, constituent le « point mort » de la commune sur une période donnée.

Récapitulatif pour la période intercensitaire entre 2010 et 2021

Phénomène de renouvellement 85 Estimation du nombre de logements achevés sur la période (B) 44

Phénomène de desserrement 28 Différence par rapport au point mort (C=B-A) -86

Variation des logements vacants 17 Nombre moyen d’occupants par RP en 2021 (D) 2,76

Variation des résidences secondaires 0 Impact en nombre d’habitants du déficit en logements créés (CxD) -236,48

TOTAL : POINT MORT (A) 130 Evolution du nombre d’habitants selon l’INSEE entre 2010 et 2021 237

Exemple de calcul de point mortFICHE OUTIL N°2

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Calcul du Taux de Variation Annuel Moyen (TVAM)

Le Taux de Variation Annuel Moyen (TVAM) est une valeur qui permet de quantifier la croissance annuelle d’une

population. Un TVAM de 1% sur une période de 10 ans signifie que la population a augmentée de 1% chaque

année. Ce taux est utilisé pour calculer la croissance annuelle moyenne d’une population sur le territoire, et à

projeter la croissance de population sur la période d’application du document d’urbanisme.

Il est calculé comme suit : 𝑇𝑉𝐴𝑀 = ( Population finale Population initiale) 1 𝑛𝑜𝑚𝑏𝑟𝑒 𝑑 𝑎𝑛𝑛é𝑒𝑠

Exemple

Si une commune a une population de 1000 habitants en 2010, et de 1100 en 2020, le TVAM est calculé comme

suit :

𝑇𝑉𝐴𝑀 = (Population en 2020 Population en 2010)

1

10 𝑎𝑛𝑛é𝑒𝑠 = (1100

1000)

1

10= 1,009576583

Il est donc ensuite possible de calculer la population de la commune en 2030, en supposant que son taux de crois-

sance reste identique, avec la formule suivante :

𝑃𝑜𝑝𝑢𝑙𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑒𝑛 2030 = 𝑃𝑜𝑝𝑢𝑙𝑎𝑡𝑖𝑜𝑛 𝑒𝑛 2020 ∗ 𝑇𝑉𝐴𝑀10 𝑎𝑛𝑛é𝑒𝑠 = 1100 ∗ 1,009576583 10 = 1210 habitants en

2030

Choix du taux de croissance pour la planification

En utilisant les outils présentés précédemment, les communes choisissent, à travers leur PADD, une hypothèse

de développement. Ils ont le choix entre la modération, le maintien, ou la hausse de la croissance démographique

par rapport aux tendances des années antérieures.

Le choix du scénario doit s’appuyer sur plusieurs éléments :

► Le scénario doit être justifié en fonction des tendances observées sur les dernières années. Si la com- mune connait une forte croissance démographique depuis plusieurs années, un scénario visant un taux de croissance important est justifié. Il ne l’est pas si la commune connaît une diminution démogra- phique depuis plusieurs années.

► Le scénario doit aussi être choisi en fonction des choix politiques affirmés par la commune, mais éga- lement en fonction des projets envisagés sur le territoire. Cela permet de rendre cohérent le scénario avec les projets qui auront effectivement lieu sur la commune.

► Le choix du scénario doit se baser sur le rôle joué par chaque commune dans le fonctionnement des bassins de vie et d’emploi. Pour définir ce rôle, les documents cadres doivent être utilisés, notamment le SCoT et le SRADDET. Par exemple, Chambly est définie comme un « pôle intermédiaire » dans le SRADDET, ce qui peut justifier un scénario de croissance démographique ambitieux.

► Pour finir, le choix du scénario peut se baser sur l’estimation d’OTELO, un outil développé par la Direction Générale de l'Aménagement, du Logement et de la Nature du ministère de la transition écologique (DGALN), en partenariat avec le Cerema. Cet outil permet de construire un scénario de besoins en loge- ments adaptés à un territoire.

ETUDE DU POTENTIEL FONCIER AU SEIN DES ENVELOPPES URBANISEES4

Q

Ve —

*

. ®

les petites dents creuses en ville

les petites friches en ville

_ les grandes friches

FICHE OUTIL N°2

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Fiches outils liées : N°1

Dans un contexte de lutte contre l’artificialisation des sols, et en cohérence avec les objectifs fixés dans le SRAD-

DET, les logements neufs doivent être effectués en priorité sur l’enveloppe urbaine existante. Les constructions

en extension urbaine, au détriment des zones agricoles et naturelles, doivent être envisagées dans un second

temps, une fois le potentiel en densification exploité.

Définition des différents potentiels fonciers dans les enveloppes urbaines

► Les dents creuses : Les dents creuses sont des espaces non-construits entourés de parcelles bâties. Ces dents creuses présentent un potentiel important de densification, mais également un enjeu d’har- monisation du paysage urbain, puisqu’elles peuvent être perçues comme des « trous » dans les rues.

► Les friches et les espaces mutables : Les friches et les espaces mutables sont des surfaces ou des bâtiments qui avaient auparavant un autre usage que l’habitat (friche industrielle, ferroviaire…), et qui ne sont plus en activités. Ces friches peuvent donc être reconverties pour un nouvel usage d’habitat. Ces friches ont toutefois parfois des problématiques de pollutions des sols, et sont donc parfois plus adap- tées pour des projets économiques ou de réindustrialisation.

► Les divisions de grandes propriétés et BIMBY (Build In My BackYard) : De grandes parcelles faiblement bâties peuvent être divisées afin de construire plusieurs logements. De même, les initiatives BIMBY con- sistent à diviser les parcelles et construire des logements dans ce qui étaient autrefois des jardins de fond de parcelles (initiatives privées en général).

► La densification verticale : Pour finir, il est possible de densifier en construisant des bâtiments plus éle- vés. Cette forme de densification doit être maîtrisée, et réalisée dans des lieux stratégiques favorables à cette forme de densification, tels que les quartiers gares, les centres-villes…

Principe et illustrations : Atlas du foncier Invisible, Selva & Maugin, 2023

Outils et partenaires pour l’estimation du potentiel en densification :

Les collectivités disposent de nombreux outils pour les assister dans l’estimation du potentiel foncier. Le réfé-

rentiel Occupation du sol en 2 dimensions (OCS2D), qui couvre l’ensemble de la Région Hauts-de-France, peut

être utilisé pour localiser les parcelles non-construites. Ce travail peut être complété par une analyse plus fine

des données satellites fournies par l’IGN, et avec les données de la BD TOPO qui contient les bâtiments et leursFICHE OUTIL N°2

Objet de la fiche : ESTIMATION DES BESOINS RESIDENTIELS ET DU POTENTIEL FONCIER

Parties du DOO concernées : 1.1, 1.2.

Fiches outils liées : N°1

usages. Ces analyses doivent enfin être complétées par les connaissances locales du territoire des techniciens

et élus locaux.

Des partenaires peuvent accompagner les communes dans ce travail de recherche de potentiel de densification.

L’Etablissement Public Foncier Local de l’Oise (EPFLO) peut accompagner les communes dans la recherche de

foncier exploitable, dans leur acquisition, et dans la définition des projets. Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme

et de l’Environnement (CAUE) de l’Oise peut aussi conseiller les collectivités pour une insertion harmonieuse de

leurs projets dans le milieu environnant, et dans le respect des paysages naturels et urbains.

Références utiles

Atlas du foncier Invisible

OCS2D – Guide de l’utilisateur

SRADDET : Etat des ENAF et suivi de consommation à partir d’OCS2D

L’Etablissement Public Foncier Local de l’Oise (EPFLO)

Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et de l’Environnement (CAUE) de l’Oise

OTELOAccusé de réception - Ministère de l'Intérieur

(060-200067973-2026031 0-100326DC46BIS-DE

Accusé certifié exécutoire

[Réception par le préfet : 17/03/2026

VERDI

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