Offres
API
Connexion
Documents similaires
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 130769 135909
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 30667 CRAC 20
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 139588 141147
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 147380 154774
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - D0E30
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - D02HJ
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 177979
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 140130
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 139576
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 131057
unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 130768 135916 n130768 BM26.06.25 Grans Miramas CRAC ZAC de la Plateforme Clesud Annexe
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Métropole - Aix-Marseille-Provence - 130768 135916 n130768 BM26.06.25 Grans Miramas CRAC ZAC de la Plateforme Clesud Annexe)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Changement climatique, Environnement,
épad ouest provence
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
1/21
COMMUNES DE GRANS ET MIRAMAS
ZAC DE LA PLATE-FORME – CLESUD
COMPTE RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE AU 31.12.2024
Les comptes rendus d’activité ont été établis par l’épad et présentés au Comité Syndical du Syndicat Mixte d’Equipement Euro Alpilles jusqu’au 31/12/2015.
Par arrêté préfectoral du 21 juillet 2016, la Métropole d’Aix Marseille Provence se substitue au Syndicat Mixte d’Equipement Euro Alpilles.
Ainsi le présent document est établi en application de la convention publique d’aménagement signée le 18 avril 2002 entre la Métropole d’Aix Marseille Provence et l’Etablissement Public d’Aménagement et de Développement Ouest Provence.
I – RAPPEL DES DONNEES ADMINISTRATIVES
• L'opération a été déclarée d'utilité publique par arrêté préfectoral des Bouches-du-Rhône du 13 mars 1997.
• La création de la ZAC de la Plate-forme sur les communes de Grans et Miramas est intervenue par arrêté préfectoral des Bouches-du-Rhône en date du 24 avril 1997.
• Le Plan d'Aménagement de Zone de la ZAC de la Plate-forme sur les communes de Grans et Miramas a été approuvé par arrêté préfectoral des Bouches-du-Rhône du 22 juin 1998.
• Par délibération n° 08/02 du 22 mars 2002, le Comité Syndical du SME a décidé, en application des dispositions de l’article L 300-4 du Code de l’Urbanisme, de confier à l’épad Ouest Provence la poursuite de la réalisation de la Zone d’Aménagement Concerté de la Plate- Forme sur les communes de Grans et Miramas par la conclusion d’une Convention Publique d’Aménagement (CPA).
• Par délibération n° 10/07 du 3 juillet 2007, le Comité Syndical du SME a approuvé l’avenant n°1 à la CPA pour inclure la réalisation de la voirie publique d’accès au terminal de transport combiné et d’intégrer au financement de l’opération, objet de la CPA, la participation du SME à la réalisation de cette voirie.
• Par délibération n° 24/08 du 9 décembre 2008, le Comité Syndical du SME a approuvé l’avenant n°2 à la CPA pour modifier les conditions de rémunération de l’aménageur afin d’intégrer un montant forfaitaire annuel de 80 000€ HT permettant de couvrir l’ensemble des charges de personnel de l’aménageur dédié à des actions récurrentes qui ne font pas l’objet de rémunération au prorata de l’avancement des différents éléments de missions et de préciser les conditions de prise en charge de certaines prestations sur le compte conventionnel. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
2/21
• Par délibération n° 05/12 du 21 février 2012, le Comité Syndical du SME a approuvé l’avenant n° 3 à la CPA pour prolonger de cinq ans la durée de la convention afin de permettre à l’EPAD d’achever les aménagements notamment la desserte du secteur dit de « Clésud Village », de réaliser la seconde station de pompage de défense incendie et de concrétiser les ventes restantes, portant ainsi son terme au 18 avril 2017 alors même que la totalité des lots ne sont pas encore commercialisés.
• Par arrêté préfectoral du 21 juillet 2016, il a été mis fin à l’exercice des compétences du SME Euro- Alpilles à compter du 31 août 2016. L’ensemble des biens, droits et obligations du SME Euro-Alpilles a été transféré à la Métropole d’Aix-Marseille- Provence créée le 01 janvier 2016, qui en application de l’article L5215-21 du CGCT, est substituée de plein droit au SME Euro-Alpilles.
• Par délibération n°URB 015-1685/17/BM du 30/03/2017, la Métropole a approuvé l’avenant n°4 à la CPA pour prolonger de cinq ans la durée de la convention afin de permettre à l’EPAD d’achever les aménagements notamment la desserte du secteur dit de « Clésud Village », et de concrétiser les ventes restantes, portant ainsi son terme au 18 avril 2022 alors même que la totalité des lots ne sont pas encore créés et commercialisés.
• Le Plan d’Aménagement de Zone de la ZAC de la plate-forme de Clésud a fait l’objet de deux modifications simplifiées n°1 et n° 2 approuvées par délibérations du Comité Syndical d’Ouest Provence en dates des 28 septembre 2004 et 21 juin 2012.
• Une troisième modification du P.E.P. de la ZAC de la plate-forme de Clésud sur les communes de Grans et Miramas a été approuvée par délibération du Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence en date du 19 octobre 2017.
• Par délibération n°URBA 016-9867/21/CM du 15/04/2021, la Métropole a approuvé la quatrième modification simplifiée de la ZAC de la plate-forme de Clésud sur les communes de Grans et Miramas, portant sur la mise à jour des documents graphiques du programme des équipements publics.
• Par délibération n°URBA 032-11768/22/CM du 05 mai 2022, la Métropole Aix-Marseille Provence a approuvé l’avenant n°5 à la Concession d’Aménagement afin de proroger de cinq ans les délais d’exécution, de préciser les termes de la Concession d’Aménagement au regard de la coordination indispensable pour la bonne conduite de l’opération et de la complète information du concédant prévue à l’article 2, et de supprimer l’imputation forfaitaire pour la mission de liquidation de l’opération prévue à l’article 17.2.2.
• Par délibération n°URBA-028-12680/22/CM du 20 octobre 2022, la Métropole Aix- Marseille-Provence a approuvé l’avenant n°6 à la Concession d’Aménagement afin de préciser les termes de la Concession d’Aménagement au regard de l’article 14 « financement de l’opération » du Titre IV « Dispositions financières » en ajoutant un 6ème alinéa qui indique que le concédant peut apporter en nature au concessionnaire de l’opération des terrains dont il est propriétaire. Ces apports en nature pourront être intégrés au bilan global de l’opération. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
3/21
II - COMPOSITION FONCIERE
Le périmètre de la DUP est de l’ordre de 300 ha. Il comprend la ZAC et le chantier de transport combiné. Le périmètre de la ZAC est de l’ordre de 220 ha.
La totalité des assiettes foncières de la ZAC et des emprises du chantier de transport combiné, propriété de l’éparéb, ancien aménageur, a été acquise et payée pour un montant total de 7 968 k€.
Des acquisitions marginales réalisées jusqu’à début 2008 portent le montant global des acquisitions foncières à environ 7 981 k€.
Le montant des frais annexes aux acquisitions est de 1 233 k€.
La surface de plancher globale est de 838 000 m², répartis par commune et par secteur (UEb1 et UEb2).
La disparition du COS, la grenellisation des PLU et le retour sur les évolutions de l’activité logistique, ont nécessité de revoir les surfaces de plancher, en termes de valeurs et derépartition par secteur.
La SDP en UEb2 pour Grans est désormais de 50 000 m².
La SDP en UEb2 pour Miramas est désormais de 30 000 m².
SDP autorisée Activité secteur UEb1 des PLU 758 000 m²
SDP autorisée en UEb2 (CLESUD VILLAGE) 80 000 m²
- Mesures compensatoires au titre de la règlementation Natura 2000 (rappel)
L’année 2008 avait été marquée par la reprise des discussions avec la DIREN et les acteurs chargés de la gestion des espaces naturels de la Crau (CEEP) en vue de la mise en œuvre des mesures compensatoires. Ces discussions ont permis de caler de manière précise l’étendue de ces mesures, qui jusque-là n’avait jamais été validée explicitement.
Les actions restant à mener consistaient en :
- l’acquisition de terrains pastoraux en lien avec la réserve naturelle, à concurrence de 366 k€, au titre de la compensation prévue à l’étude d’impact ;
- l’acquisition / restauration / gestion de 100 ha de biotope au titre de Natura 2000.
Concernant le premier point, une provision de dépenses a été inscrite au bilan de la ZAC (366 k€), et pourra être engagée dès que des terrains présentant un intérêt écologique suffisant auront été désignés par les services de l’Etat ou le CEEP.
Le deuxième point impliquait de concevoir un projet de génie écologique, consistant à reconstituer, à partir de milieux dégradés (types vergers en monoculture) un biotope présentant des fonctionnalités se rapprochant autant que possible de celles du Coussoul vierge. Une telle opération impliquait d’une part de réunir des savoir-faire très spécifiques, et d’autre part d’identifier les secteurs susceptibles d’être réhabilités, en fonction des disponibilités foncières et de l’intérêt écologique des différents secteurs de la Crau.
Compte tenu de la spécificité d’une telle opération, l’épad, sur les conseils de la DIREN puis de la DREAL, s’est rapproché de CDC Biodiversité, société nouvellement créée par la Caisse des Dépôts dans le but de porter des opérations de réhabilitation d’écosystèmes, pour le compte des aménageurs et maîtres d’ouvrages de projets impactant des secteurs riches sur le plan de la biodiversité (sur un principe « d’échanges » d’unités de biodiversité, par analogie au modèle des échanges de quota d’émissions de gaz à effets de serre). Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
4/21
Cette société a mis en œuvre une opération d’envergure sur une emprise de 300 ha dans le secteur de Cossure (Saint Martin de Crau), consistant à racheter un domaine agricole, à procéder à l’arrachage des cultures en place et à la suppression du système d’irrigation, au traitement du sol dans l’optique d’un appauvrissement en matières organiques, afin de favoriser la recolonisation par les espèces endogènes. L’opération prévoit un suivi et des mesures de gestion sur une période de 30 ans, au terme de laquelle la capacité de renaturation d’un écosystème très spécifique tel que le coussoul pourra être évaluée. Les mesures de gestion supposent la remise en pâture des terrains réhabilités et, afin d’accueillir lecheptel nécessaire à cette gestion, la construction de nouvelles bergeries.
Localisation du site de mise en œuvre des mesures compensatoires Natura 2000 Opération de transfert de sols en vue de reconstituer un écosystème agropastoral sur le site de Cossure
Ce projet correspond parfaitement, à une échelle trois fois plus importante, au type d’actions demandées au titre des mesures compensatoires à l’aménagement de Clesud. La possibilité d’un partenariat entre l’épad et CDC Biodiversité a donc été étudiée (en vue de la prise en charge par l’épad du financement de la réhabilitation de 100 ha sur les 300 ha du projet), mais se heurtait au coût très élevé du projet de Cossure, qui selon les dernières estimationsavoisinait 36 000 €/ha réhabilité, alors que les ratios évoqués début 2007 ne s’élevaient qu’à 14 000 € /ha. Finalement, un compromis a été trouvé fin 2009 avec la DREAL, qui a accepté de revoir à la baisse l’exigence de mesures compensatoires (de manière à ce que l’effort demandé soit cohérent avec les moyens financiers disponibles).
Cette diminution de moitié des mesures compensatoires (de 100 à environ 50 ha de Coussoul à réhabiliter) s’est accompagnée d’une demande de la DREAL d’affecter un éventuel solde positif de l’opération Clesud à la prise en charge d’actions en faveur de la biodiversité. Cette négociation a conduit au choix, concerté avec la DREAL, de différer sine die le projet de création d’une deuxième station de pompage de défense incendie, l’ensemble des enveloppes disponibles en dépenses de l’opération d’aménagement étant alors affectées aux mesures compensatoires environnementales.
Cette attitude constructive de la DREAL a permis à l’épad de prendre en charge l’opération de réhabilitation d’environ 45 ha de Coussoul sur le site de Cossure, pour un montant de 1,65M € HT.
Le contrat correspondant a été signé avec CDC Biodiversité fin 2010 (après une procédure de mise en concurrence visant à vérifier qu’aucun autre opérateur privé n’était en mesure de proposer une prestation satisfaisante). #4 - ss —æ 7 - _—
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
5/21
L’épad a obtenu de la DREAL de considérer cette démarche comme suffisante pour l’achèvement des mesures compensatoires.
L’achèvement des mesures compensatoires constituait le préalable, imposé par l’Etat suite à son contentieux avec l’union européenne, au paiement du solde du FNADT. Ce solde a été supprimé du FNADT, jugé trop ancien. Cette recette non perçue de 853 209 € HT, s’ajoute à une dépense supplémentaire pour la complétude des mesures compensatoires.
III – AVANCEMENT DE L’OPERATION EN ETUDES ET TRAVAUX
III.1 Equipements publics d’infrastructure relevant du PEP de la ZAC
Réalisation des études au 31 Décembre 2024
- Le SME a mandaté un bureau d’études (Artelia) afin d’identifier et évaluer le potentiel sur les terrains constituant les délaissés, rétrocédés par l’épad au SME, pour y implanter certaines activités connexes, qui seraient autorisées une fois les documents de la ZAC et les PLU modifiés, les délaissés étant situés sur des espaces verts de ZAC au programme des équipements publics. Ces deux missions sont donc fortement liées. Elles représentent un potentiel de densification de la ZAC, dans la recherche d’exemplarité sur l’utilisation d’un site, afin de faciliter la création de Clésud 2 sur le territoire de Grans.
- Sur la base de l’étude d’Artelia, l’épad a présenté une modification du programme des équipements publics de la ZAC, réalisée par Verdi Ingénierie, afin de valoriser les terrains mutables, en les excluant des espaces verts de la ZAC. Ce projet de modification a été transmis à la métropole en mars 2018, pour analyse. La métropole a donné ses préconisations sur la modification proposée en mars 2019. Les modifications ont été engagées courant 2020 et portent sur le lot 26C.
- Par ailleurs, l’épad a lancé en 2018 une modélisation hydraulique, réalisée par SAFEGE, afin de modéliser le remplissage des bassins, pour vérifier leur compatibilité avec l’aménagement des délaissés et de Clésud village. Les résultats confirment la conformité au DLE initial, à la nouvelle doctrine de la DDTM, ainsi qu’aux règles les plus contraignantes des PLU. Ils confirment également la compatibilité des bassins avec les projets des délaissés et de Clésud village.
- Cette étude a nécessité la réalisation d’essais de perméabilité des sols, réalisée par BURGEAP, dans le fond des bassins d’infiltration existants, ainsi que sur les futures zones aménagées de Clésud village.
- La modélisation hydraulique a été présentée en mai 2019 à la DDTM, qui a soulevé un écart entre l’arrêté préfectoral d’autorisation d’aménagement de la ZAC et la surface prise en compte dans l’étude. Il s’agit d’une erreur de la Préfecture, qui n’a pris en compte dans l’arrêté que les surfaces cessibles.
- La DDTM a proposé que l’épad fasse un porter à connaissance sur la base de la modélisation hydraulique afin de régulariser ces surfaces. Le porter à connaissance a été réalisé par SAFEGE au premier semestre 2020, puis suspendu temporairement à la demande de la Métropole. En début d’année 2023, SAFEGE/SUEZ a repris le dossier et y a apporté des modifications afin de tenir compte de la nouvelle configuration du bassin de rétention au droit d’un délaissé (nommé D5) pour permettre la création d’une zone d’attente pour PL, et présenter au sein du secteur de Clésud Village, a EE
Parvis = ge
lléé historique = la cour
N
100 m 4
BH chemins et places piétons
filioles et bassins
— voiries
=“ stationnements
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
6/21
l’aménagement des lots V2, V3, V4 Le dossier a été déposé et réceptionné par les services de l’Etat en date du 05 mai 2023 pour instruction. En août 2023, des échanges ont eu lieu avec la DDTM, ce qui a amené à effectuer une mise à jour du dossier du porter à connaissance qui a été adressé aux services de l’Etat et réceptionné le 29 décembre 2023 .
- Une étude d’aménagement du centre de vie « Clésud Village », réalisée par le cabinet Menighetti, a abouti à la présentation, en septembre 2006, de scenarii de réhabilitation chiffrés et phasés, auxquels le SAN Ouest Provence n’a pas donné suite. Le Comité Syndical du SME a, en novembre 2008, donné son feu vert de principe à la cession de tout ou partie des bâtiments du Domaine des Molières et des terrains environnants, en vue de la réalisation d’une opération immobilière sous la maîtrise d’ouvrage d’investisseurs privés ou de collectivités ou entités publiques tierces. La décision d’implanter les locaux du SMED au sein de Clésud Village a été rendue en mars 2010. Le SMED 13 a acquis le terrain proposé (désigné comme lot « V1 » de la ZAC) en décembre 2010.
Un marché de maîtrise d’œuvre pour l’aménagement des VRD et des espaces publics paysagers a été conclu en 2012 avec le groupement Trajectoires Paysages/
Sitétudes.(BET)/ Chiche et Dussol (architectes)
Proposition d’aménagement du secteur Clesud Village et localisation de l’implantation du SMED POLE ROUTIER
2 Pointinformation
Asgnement de platanes
BR ose oustane
ER sons ere
EN Espaces verts mutualisés
Canaux existants
Cansux / noues
Bassins de rêtantions
=“ oies prinopales
—— Voies secondaires
Voies douces piétons/cycies
———...... HOLAE EN GET
mm“ Routes
= mm (Vos ferrée
—— Pipolines
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
7/21
De nouvelles études de faisabilité urbanistiques ont été réalisées par l’épad afin de spatialiser le nouveau potentiel de surface de plancher. Ces études réalisées par l’épad, ont été présentées en septembre 2017 à Messieurs les Maires de Miramas et de Grans, qui en ont approuvé les orientations. La première phase est esquissée ci-dessous :
Ont ainsi été validés la cession du mas des Molières, qui constitue le « centre de vie » de Clesud, par une procédure d’appel à projets, et l’aménagement du reste de « Clesud Village » par l’épad pour une cession par lot ou macro-lot selon la cible visée.
Concernant le centre de vie :
Un appel à projets a été lancé courant 2018, avec la réception d’un dossier de candidature de la société ADIM Immobilier (groupe Vinci construction), associée au cabinet d’architecture MAP et de l’entreprise de travaux Girard (groupe Vinci construction, spécialisée en rénovation, réhabilitation de bâtiments classés).
Les études de marché, et estimations de travaux, ont conclu à l’incompatibilité entre la durée de portage (due aux délais de commercialisation) et le coût global de l’opération (foncier, travaux et frais fixes de pilotage et de commercialisation). Il a donc été décidé à l’été 2019, de classer sans suite cet appel à projets. Il a été proposé en fin 2019 aux élus, et accepté, de commercialiser directement, et de réaliser les travaux par tranche.
Concernant Clésud village :
Une étude de faisabilité économique a été réalisée par le cabinet FUTURIS en 2018 et 2019, en étroite collaboration avec le service du développement économique de la métropole, afin d’être cohérent avec les schémas directeurs du développement des activités tertiaires, en termes de rythme de réalisation, de commercialisation, et de cible.
Cette étude a d’ores et déjà permis de positionner Clesud village à différentes échelles du territoire, à l’échelle régionale (en lien avec la partie logistique), à l’échelle métropolitaine (en lien avec les projets sur Salon et Istres) et à l’échelle locale (en lien avec les projets sur Miramas).
Les principes d’aménagement et les activités visées impliquent un haut niveau qualitatif. Une étude « smart grids » a donc été réalisée par Vinci énergies, dans le but d’analyser la faisabilité technique et économique d’un quartier tertiaire en autoconsommation. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
8/21
Cette étude smart grids a pris en compte le potentiel de géothermie de la nappe, en intégrant les résultats de l’étude de préfaisabilité d’un réseau de géothermie réalisée par BURGEAP, une étude ayant été lancée fin 2018, pour un rendu au premier trimestre 2019. Les résultats des études de sols, et des études hydrauliques font partie des données d’entrée. Les résultats de l’étude sur la géothermie étant très encourageants, ils ont été présentés aux services énergies renouvelables et aménagement de la métropole, afin de définir la stratégie de développement du système (réseau public ou privé, potentiel de développement et d’extension).
Après la réalisation de l’étude niveau APS des premiers aménagements de Clésud village, par le groupement MAP / Présents, l’étude de l’extension a démarré fin 2021, et s’est poursuivie en 2022. ne
LL
=
a,
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
9/21 Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
10/21
Cette étude APS a tenu compte des enjeux de maintien et de renforcement du paysage existant, ainsi que des phénomènes de changement climatique et de rafraichissement des îlots urbains. Elle s’est appuyée sur le diagnostic phytosanitaire et la géolocalisation des arbres du site, réalisés respectivement en 2020 et 2021.
Le système agricole historique s’appuie sur les filioles d’irrigation, dont les haies sont les témoins. Les principes d’aménagement maintiennent et renforcent ces haies, et s’appuient sur cette trame verte, pour compléter les trames actives :
Une mission de maîtrise d’œuvre des espaces publics de la première phase a été confiée à l’entreprise BETEM INFRA en juillet 2022, afin de desservir les lots V2, V3 et V4 (en blanc ci- dessus), et amorcer les dessertes du centre de vie par le sud.
Le porter à connaissance (PAC), demandé par la DDTM, a été déposé et réceptionné par les services de l’Etat en date du 05 mai 2023 pour instruction. Il permettrale développement des délaissés et de la totalité de Clésud village. Une mise à jour du dossier a été adressé et réceptionnée en date du 29 décembre 2023.
Par courrier en date du 25 mars 2024, la Préfecture des Bouches-du-Rhône précisait à l’aménageur que la DDTM consultée, a estimé que le PAC portant sur la phase 1a n'entrainait pas d'incidences nouvelles sur l'environnement et ne nécessitait pas, en ce sens, de suite administratives au titre de la loi sur l’eau. L’aménageur devra porter à la connaissance des services de l’État les dispositions techniques et administratives qui seront retenues pour l’aménagement des phases 1B à 4 au fur et à mesure de l’avancement de la conception du projet Clésud Village. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
11/21
L’extension des espaces publics a nécessité dans un premier temps la modification du PEP de la ZAC, réduisantl’espace vert de ZAC reporté sur la parcelle, en compatibilité avec le PLU de la commune deMiramas.
Une mission d’inventaire faune flore 4 saisons devra être lancée pour permettre de corriger les erreurs graphiques du PLU de Miramas, et libérer la 2e phase de Clésud village et les délaissés à l’intérieur de la partie logistique.
Concernant l’échangeur en entrée de Clésud, en anticipation de la future Liaison Fos Salon (LFS) :
Une étude de trafic a été réalisée en 2020 par Transmobilité, afin de vérifier l’impact de Clésud village sur les infrastructures actuelles et futures. En effet, il est nécessaire de dimensionner le futur échangeur, afin de libérer le foncier aujourd’hui réservé par l’Etat. Or, ce dimensionnement dépend du trafic existant, ainsi que du trafic futur, généré par les bureaux, et de la nature et de la répartition des différents flux. Cette étude a également tenu compte des projets de Clésud 2 par JMG Partners, du nouveau chantier de transport combiné « Terminal Ouest Provence » (TOP) et du doublement du chantier de transport combiné Clésud Terminal.
Une étude de faisabilité du futur échangeur autoroutier a été réalisée en 2020 par Ingérop, sur la base des résultats de l’étude de trafic.
La DREAL a demandé la réalisation d’une étude comparative des systèmes d’échangeur, à intégrer au futur dossier d’opportunité de l’échangeur.
Ainsi, la mission de montage du dossier d’opportunité, intégrant cette comparaison technique et financière, a été notifiée en 2021 au bureau Ingérop. Un rendu du dossier a été réalisé en février 2022, et modifié en mai 2022.
Suite à la présentation à la DREAL, de la faisabilité de l’échangeur, il a été convenu qu’il fallait réaliser une étude comparative de scénarios d’aménagement de l’échangeur autoroutier. A la demande de la DREAL, cette étude devra comparer 2 solutions d’aménagement, en termes technique, financier, et de respect d’enjeux paysagers, hydrauliques, et environnementaux. Cette étude servira de base technique au dossier d’opportunité.
Les services de la DREAL ont confirmé l’intérêt de la démarche de l’étude d’opportunité, afin de réaliser par anticipation un ouvrage compatible avec la future LFS.
De même, une nouvelle mission de simulations de trafics en fonction du phasage de réalisation des ouvrages compatibles à la Liaison Fos Salon, a été notifiée en 2021 à Transmobilités. Cette mission a été intégrée au dossier d’opportunité qui devait être déposé par la Métropole en 2023.
Concernant le pôle routier :
Une étude « PRAC » (proposition de raccordement) a été réalisée en 2019 par ENEDIS pour la poursuite du développement du pôle routier.
Concernant l’extension de la STEF (sur le lot 26C) :
Une mission de géomètre a permis en 2021 de préparer les plans de vente et le document d’arpentage, en vue de la cession à l’épad par la Métropole.
Une mission de contrôle technique a été notifiée fin 2021, afin d’assurer le contrôle de la conception et la réalisation d’un mur de soutènement en béton de terre, qui a fait l’objet d’un marché d’innovation conclu avec l’entreprise FILIATER, lauréate d’un appel à projets de l’ADEME, en mai 2022. Ce marché d’innovation comporte la conception et la réalisation des terrassements du mur et son remblai technique. L’entreprise TP PROVENCE a réalisé le remblai pour créer la plateforme support du lot 26C.
Après réalisation du mur en béton de terre, et l’adaptation de la forme du bassin, l’épad a missionné le géomètre en vue de la division de ce terrain (cession à la STEF), qui devrait être cédé en début d’année 2025. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
12/21
Récapitulatif des études réalisées en 2024 :
Prestations Entreprise Montant (€ HT) _MOE pour l’aménagement des espaces publics
Clésud Village (V2, V3, V4)
Mission DET
BETEM INFRA 13 723
_Mission SPS pour l’aménagement des espaces
publics / Clésud Village (V2, V3, V4)
Phase travaux
BTP Consultants 3 352
_Mission SPS pour la réalisation d’un mur de
soutènement en béton de terre
Phase travaux et remise du DIUO
BTP Consultants 1 980
_Mission CT pour les travaux de réalisation d’un
mur de soutènement en béton de terre
Phase travaux et remise du rapport final
BTP Consultants 1 470
_Prestations de géomètre CABINET MICHELETTI GEOFIT EXPERT
6 920
TOTAL 27 445
Récapitulatif des travaux réalisés en 2024 :
Les travaux de viabilisation des lots V2, V3, V4 et d’aménagement des espaces publics ont démarrés.
Les travaux de création d’un mur de soutènement en béton de terre (marché innovant) pour la reconfiguration du bassin d’infiltration N°4 ont été entrepris et ont permis la cession du lot 26C d’une surface de 6 265 m² à la société STEF.
Prestations Entreprise Montant (€ HT) -Travaux de réhabilitation de la toiture du Mas
des Molières (suite à un sinistre)
A&B Génie Civil 24 763
-Dératisation du Mas des Molières BATISANTE Sud 778
-Travaux de débroussaillage CALVIERE 15 117
Travaux d’aménagement des espaces publics / Clésud Village (V2, V3, V4), Phase 1 :
-Voirie et réseaux humides EIFFAGE ROUTES 837 740
-Travaux de réparation d’un poteau en béton
armé accidenté
CITEOS 2 100
Reconfiguration du bassin d’infiltration n°4 :
1) Travaux de terrassements : EIFFAGE ROUTES 135 603
2) Travaux de réalisation d’un mur de
soutènement en béton de terre :
FILIATER 102 601
TOTAL 1 118 702
Soit un montant total de prestations (études et travaux) de 1 146 147 €HT en 2024. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
13/21
Perspectives 2025 :
Les travaux d’achèvement de la viabilisation des lots V1, V2, V3 se poursuivront et se termineront en 2025.
En vue de la cession d’un terrain au SMED envisagée, la grange des Molières devrait être démolie.
Une étude de maitrise d’œuvre pour la réhabilitation du Mas des Molières sera lancée. Enfin, la mission d’AMO pour l’actualisation de la capacité foncière à mobiliser en prenant en compte les thématiques réglementaires et environnementales sur la ZAC se poursuivra.
-Achèvement des travaux d’aménagement des espaces publics sur Clésud Village/phase 1 :
1) voirie et réseaux humides : (359 142 € HT)
2) réseaux secs : (358 019 € HT)
3) Raccordement au réseau public de distribution électrique de l’opération (70 000 € HT)
4) Honoraires maitrise d’œuvre/CSPS (8 000 € HT)
-Travaux de réfection de la toiture du Mas des Molières (2ème tranche) : (23 500 € HT)
-Etudes de maitrise d’œuvre pour la réhabilitation du Mas des Molières : (30 000 € HT)
-Diagnostics règlementaires avant démolition de la grange du Mas des Molières : (1 500 € HT)
-Travaux de démolition de la grange du Mas des Molières (cession du foncier au SMED) : (40 000 € HT)
-Mission d’AMO pour l’actualisation de la capacité foncière à mobiliser en prenant en compte les thématiques réglementaires et environnementales sur deux secteurs (l’entrée de la ZAC de la Plateforme et le Mas des Molières) : (21 650 € HT)
Soit un montant total de : (911 811 € HT) Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
14/21
IV – ETAT DE LA COMMERCIALISATION
IV.1 Plate-forme logistique
Depuis l’origine, sur les 155 hectares de foncier destiné à accueillir des activités logistiques, 155 hectares ont fait l’objet de cessions par actes authentiques (100 % des surfaces commercialisables).
L’activité logistique se diversifiant par le développement de logistique « contractuelle », et l’activité logistique nécessitant la mise en place d’un écosystème complet (services associés), il est proposé de créer de petites parcelles à l’intérieur de la partie logistique. C’est pourquoi, afin de proposer ces parcelles pour des activités connexes à la logistique, l’épad a sollicité la Métropole pour modifier le PEP. La métropole a donné son accord de principe, et enclenchera la procédure de modification du PLU de Miramas afin de corriger l’erreur graphique sur les espaces verts de ZAC. Il est nécessaire de l’appuyer sur des inventaires faune-flore complets, sur 4 saisons, sur ces délaissés.
Ces activités, à mi-chemin entre de l’industrie ou du service, et de la logistique, disposeront de tarifs spécifiques plus en adéquation avec ces activités.
Les principes tarifaires approuvés fin 2011 par le SME, afin de favoriser l’implantation d’opérateurs générant du trafic ferroviaire, consistent à céder les terrains disponibles au prix incitatif de 24 € HT/m² de terrain pour les porteurs de projet qui pourront garantir l’implantation d’un opérateur générant un trafic combiné rail-route important, et au prix de 37 €HT/m² pour les porteurs de projets d’implantations logistiques générant du trafic essentiellement routier.
IV.2 Clésud Village (bureaux, centre de vie et pôle routier)
Sur le centre de vie, les surfaces et tarifs ne sont pas encore disponibles. Toutefois, le bilan prévoit le tarif global, prévu lors de la cession en bloc.
Sur le pôle routier, les terrains ont été totalement cédés et font l’objet de dépôt d’autorisations par le propriétaire.
Sur le reste du secteur de Clesud Village, pour l’instant environ 2ha de terrains sont cessibles sur 15ha. Ils font l’objet de commercialisation en étroite collaboration avec le service développement économique de la Métropole.
Le tarif proposé est de 85€ HT/m² de terrain, en cohérence avec le tarif de cession du terrain au SMED en 2010, et en cohérence avec les tarifs à fixer sur la ZAC de la Péronne, et avec ceux appliqués pour la ZAC des Molières. Le bilan sous-estime volontairement les surfaces cessibles ainsi que leur tarif, dans l’attente de précisions sur les contraintes liées aux infrastructures, notamment l’échangeur compatible avec la future liaison Fos Salon (LFS) et aux espaces publics.
Les lots V2, V3 et V4 ont été commercialisés, et attribués.
Concernant le lot V4 d’une surface de 7190 m², la SCS WEBBE, a déposé un permis de construire en date du 28/06/2022 et l’a obtenu en date du 20/10/2022 pour la construction de bureaux et d’atelier pour la société UNIFER, dédiés à la construction et la maintenance de voies ferrées. Finalement, le porteur de projet n’a pas donné suite et le lot V4 a été proposé à la société SOMARAIL Réseau pour y implanter sa société de travaux publics ferroviaires.
La promesse de vente a été signée en date du 27 novembre 2024 pour un montant de 611 150 €HT, et la recette devrait être perçue courant 2025. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
15/21
Concernant le lot V2 d’une surface de 3 276 m², la promesse de vente a été signée en date du 22/03/2023 avec la société ADIO, ayant pour projet d’implanter un centre de formation dédié à la sécurité et à la logistique, pour un montant de 278 460 euros HT.
Le permis de construire a été déposé en date du 22/09/2023 et délivré le 9 janvier 2024 pour une surface de plancher de 980 m². Le permis a ensuite été transféré le 29 avril 2024 à la SCI WADIO 1.
L’acte authentique a été signé en date du 31 mai 2024 avec la SCI WADIO 1.
Concernant le lot V3 d’une surface de 2 913 m², la promesse de vente a été signée en date du 05/06/2023 avec la société MSTP (SCI LM INVESTISSEMENTS), entreprise de travaux publics, pour un montant de 247 605 euros HT.
Le permis de construire a été déposé en date du 14/02/2023 pour une surface de plancher de 352 m², et il a été délivré en date du 12/05/2023.
Le porteur de projet n’a finalement pas donné suite et le terrain a été proposé à la société SPOT DEVELOPPEMENT, qui a repris la SCI LM INVESTISSEMENTS et conservé le permis de construire délivré à la société MSTP.
La promesse de vente a été signée en date du 2 octobre 2024 et la recette devrait être perçue début 2025.
Recettes à venir :
Les hypothèses initiales de recettes concernant les terrains du centre de vie et de Clésud Village ont été revues, et s’élèvent à environ 1,5M€HT pour le centre de vie, et 6,4M€HT pour le reste de Clésud village, au bilan de la ZAC.
L’atteinte de cet objectif de recettes sera conditionnée par la réussite de la commercialisation des bâtiments existants et du foncier à bâtir sur le secteur de Clésud Village.
V – PERSPECTIVES ET RISQUES
En 2002, le problème posé par la défection de la participation européenne avait trouvé sa solution dans le principe, approuvé par les collectivités, d’apporter chacune une contribution complémentaire de 2,29 millions d’euros ; Le SAN OUEST PROVENCE et la Région ont délibéré dès 2002, la décision formelle du Département n’est intervenue qu’en juillet 2004.
L’ensemble des collectivités ont versé le solde de leurs participations au bilan. Concernant les financements FNADT, de nouvelles demandes ont été déposées auprès des services de l’Etat. Le solde des financements FNADT prévus au bilan (soit 850 K€) est définitivement perdu à ce jour.
Les recettes liées à la vente des emprises foncières de Clésud Village pourraient connaître des variations, en fonction des démarches commerciales engagées et des procédures administratives à mener.
En l’état du marché immobilier des bureaux privés sur le territoire métropolitain, il est assez difficile de fixer l’échéance des recettes liées à la cession de surfaces constructibles pour des activités tertiaires. Dans ces conditions, l’objectif fixé consiste simplement à ne pas déséquilibrer le bilan de l’opération concédée.
Enfin, il convient de souligner que l’épad a cédé en 2015 l’essentiel du foncier d’assiette du contournement routier de Miramas à la DREAL, acquis par l’épareb dans le cadre de la DUP de Clésud et porté depuis 2002 par l’épad dans le cadre de la concession d’aménagement.
L’acquisition, l’aménagement et la commercialisation des délaissés ne sont pas compris dans le bilan, à l’exception du délaissé en bordure du lot 26B, identifié comme le lot 26C. Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
16/21
Un travail réglementaire avec le bureau d’études ALTEREO, en tant qu’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage, a été commandé fin 2024 portant sur trois périmètres de projet, pour un montant de 21 650 €HT :
Périmètre n°1 : Centre de vie du Mas des Molières
Les enjeux propres à ce périmètre sont :
- Confirmer la faisabilité capacitaire et règlementaire des opérations ; - Confirmer la pertinence de la programmation envisagée ;
- Confirmer et accompagner le lancement des études préalables manquantes ; - Préparer un pré-bilan aménageur ;
- Préparer une note d’opportunité à présenter aux élus.
Périmètre n°2 : Clésud village "Miramas"
Les enjeux propres à ce périmètre sont :
- Confirmer la faisabilité capacitaire et règlementaire des lots restants à aménager ; - S’assurer de la cohérence d’ensemble des aménagements ;
- Confirmer et accompagner le lancement des études préalables manquantes ; - Accompagner la MOE en charge de l’aménagement.
Périmètre n°3 : Clesud village "Grans"
Les enjeux propres à ce périmètre sont :
- Confirmer la faisabilité capacitaire et règlementaire des lots restants à aménager ; - S’assurer de la cohérence d’ensemble des aménagements ;
- Confirmer et accompagner le lancement des études préalables manquantes. = = mm MR Cm ms mn
7
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
17/21
VI – LES EQUIPEMENTS PUBLICS
Cf. Chapitre III – Avancement des travaux.
Le montant cumulé des dépenses réalisées à fin 2024 s'élève à 60 916 571 € HT.
VII – ELEMENTS FINANCIERS
VII.1 Rémunération
La rémunération de l’aménageur se décompose comme suit :
- Honoraires sur recettes : 3 % - Honoraires sur dépenses : 4 % - Honoraires sur FNADT : 2 % - Montant forfaitaire annuel : 80 000€ HT
VII.2 Participations et subventions
La perte du solde du FNADT impacte fortement le bilan prévisionnel de la ZAC, avec une perte de 853 209 € HT. A cette recette perdue, s’ajoute le coût des mesures compensatoires, à hauteur de 1 650 000 € HT. Soit une perte de 2 503 209 € HT.
Le financement de la 2e station de pompage de défense incendie de la plate-forme a étéassuré par une subvention exceptionnelle de la Métropole à hauteur de 1,3 M € HT.
Le bilan est bénéficiaire à hauteur de 1 032 360 €HT.
Pièces jointes :
• Bilan prévisionnel recalé au 31/12/2024 • Plan de trésorerie recalé au 31/12/2024 • Plan de situation de la ZAC de la Plate-forme • Plan de commercialisation Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
18/21
au 31/12/24
Acquisitions Foncières 9 216 785 pole routier 330 612
Bureaux 201 600
Etudes Générales 1 079 950 Activités (recettes epareb+22B) 11 233 277
Mise en état des sols(levé topo, DA, sondages, ...) 1 424 214 Activités 2004 (ilots 1A et 1B) 1 696 558
Aléas/Divers 371 719 ilots 2 2 511 183
Gestion/entretien 293 984 ilots 3 et 4 5 203 779
Honoraires épad / conventions CPA 1 957 950 ilot 5A 2 009 254
Travaux secondaires 39 280 061 ilot 6B 1 508 401
Honos secondaires 2 240 990 ilot 5B 1 118 100
Travaux Autres 105 482 ilot 6A 1 394 984
Honos Autres 15 334 ilots 15,18,26 2 321 326
Impots/taxes 142 152 ilot 23 (45580m²) 997 388
Assurances 23 736 ilot 24 (72600m²) 1 688 757
Autres services extérieurs/Annonces et insertions 436 967 Autres (dont A 56) 10 550 828
Admission en non valeur 2 506 foncier CMT 1 421 460
part. mesures compensatoires 1 649 985 Travaux CMT 526 000
Autres produits activités 211 214
TVA résiduelle Total activités: 44 924 720
Subventions Plate-Forme:
Subventions Etat FNADT 598 142
Subventions Etat DGE VN 885 881
Subventions Etat Foncier 1 011 194
Subventions Région 5 249 120
Subventions Département 5 461 671
Subventions SAN (dont Grans PM 446 066) 4 411 487
Subventions branchement ferré:
Etat FITTVN 2 294 358
Région 292 245
58 241 815 Département 373 387
Rémunération Concessionnaire Total Subventions: 20 577 485
(4% dépenses + 3% recettes + 2% FNADT) 4 026 607 Autres produits 1 310 928
Frais Financiers 3 413 027
Frais Financiers ligne de trésorerie 99 323
Solde: 1 032 360
TOTAL DEPENSES 66 813 132 TOTAL RECETTES 66 813 132
CLESUD - communes Miramas / Grans
2900001
Bilan d'Opération en euros
DEPENSES RECETTES ELFEEsEs_. |||L|
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
BILAN
au
31/12/24 Comptes
Rappel
Bilan 2023
Bilan 2024
Réalisé cumulé
fin 2024
Réalisé 2024
Prévisions
2025 et suivant
2025
2026
2027
Bilan
2024-2023
Autres (dont CMT)
310
7 980 990
7 980 990
7 980 990
0
Frais d'acquisition
311
1 235 795
1 235 795
1 235 795
0
0
0
0
0
0
0
9 216 785
9 216 785
9 216 785
0
0
0
0
0
Etudes Générales
6041
1 079 950
1 079 950
944 950
135 000
50 000
50 000
35 000
-1
Mise en état des sols (levé topo, DA, sondages, …)
6042
1 426 504
1 424 214
1 333 424
6 920
90 790
35 000
35 000
20 790
-2 290
Aléas/Divers
6044
371 719
371 719
367 597
778
4 122
2 000
1 000
1 122
0
Gestion/entretien
6045
293 984
293 984
287 571
15 117
6 413
2 000
2 000
2 413
0
Honoraires épad / conventions CPA
6046
1 957 950
1 957 950
1 717 950
80 000
240 000
80 000
80 000
80 000
0
Travaux secondaires
60531
38 320 561
38 551 641
34 712 577
1 132 016
3 839 064
850 000
1 500 000
1 489 064
231 080
2e station pompage
60531
728 419
728 419
728 419
0
Honos secondaires
60534
2 240 991
2 240 990
2 065 783
17 077
175 207
62 000
60 000
53 207
-1
Travaux Autres
60581
105 482
105 482
105 482
0
0
Honos Autres
60584
15 334
15 334
15 334
0
0
Impots/taxes
63512
140 227
142 152
138 128
6 806
4 024
1 500
1 500
1 024
1 925
Assurances
616
23 736
23 736
23 736
0
0
Autres services extérieurs/ Annonces et insertions
62
437 970
436 967
428 167
8 800
3 000
3 000
2 800
-1 003
Admission en non valeur
65
2 506
2 506
2 506
0
0
part. mesures compensatoires
1 649 985
1 649 985
1 649 985
0
0 0
48 795 318
49 025 030
44 521 610
1 258 713
4 503 420
1 085 500
1 732 500
1 685 420
229 712
6615
99 323
99 323
99 323
0
0
6611
3 435 308
3 413 027
3 312 422
128 817
100 605
30 000
30 000
40 605
-22 281
Rémunération Concessionnaire
Sur Dépenses
4%
6178
2 624 282
2 716 218
2 456 041
72 124
260 177
76 177
124 000
60 000
91 936
Sur Recettes
3%
6178
1 654 888
1 310 389
1 310 389
-344 499
4 279 170
4 026 607
3 766 430
72 124
260 177
76 177
124 000
60 000
-252 563
65 825 904
65 780 773
60 916 571
1 459 654
4 864 202
1 191 677
1 886 500
1 786 025
-45 131
Comptes
pole routier
7012
330 612
330 612
330 612
0
Bureaux
7013
201 600
201 600
201 600
0
Activités (recettes epareb+22B)
7014
11 233 277
11 233 277
11 233 277
0
Activités 2004 (ilots 1A et 1B)
7014
1 696 558
1 696 558
1 696 558
0
ilots 2
7014
2 511 183
2 511 183
2 511 183
0
ilots 3 et 4
7014
5 203 779
5 203 779
5 203 779
0
ilot 5A
7014
2 009 254
2 009 254
2 009 254
-1
ilot 6B
7014
1 508 401
1 508 401
1 508 401
0
ilot 5B
7014
1 118 100
1 118 100
1 118 100
0
ilot 6A
7014
1 394 984
1 394 984
1 394 984
0
ilots 15,18,26
7014
2 580 326
2 321 326
2 321 326
-259 000
ilot 23 (45580m²)
7014
997 388
997 388
997 388
0
ilot 24 (72600m²)
7014
1 688 757
1 688 757
1 688 757
0
Autres (dont A 56)
7018
10 679 348
10 550 828
1 383 133
9 167 695
1 267 695
1 500 000
6 400 000
-128 520
foncier CMT
7018
1 143 000
1 421 460
1 421 460
278 460
278 460
Travaux CMT
704
526 000
526 000
526 000
0
Autres produits activités
708
202 913
211 214
202 814
14 105
8 400
8 400
8 301
Subventions Etat FNADT
74
598 142
598 142
598 142
0
Subventions Etat DGE VN
74
885 881
885 881
885 881
0
Subventions Etat Foncier
74
1 011 194
1 011 194
1 011 194
0
Subventions Région
74
5 249 120
5 249 120
5 249 120
0
Subventions Département
74
5 461 671
5 461 671
5 461 671
0
Subventions SAN (dont Grans PM 446 066)
74
4 411 487
4 411 487
4 411 487
0
Etat FITTVN
74
2 294 358
2 294 358
2 294 358
0
Région
74
292 245
292 245
292 245
0
Département
74
373 387
373 387
373 387
0
65 602 965
65 502 205
56 326 110
292 565
9 176 095
1 276 095
1 500 000
6 400 000
-100 760
0
EDF/GDF
77
891 119
893 639
893 639
2 520
2 520
Produits autres
77
417 288
417 288
240 833
176 455
176 455
0
Frais financiers
Total Rémunération Concessionnaire
TOTAL DEPENSES
RECETTES TOTAL RECETTES DEPENSES Acquisitions Foncières
Total Acquisitions Foncières
Autres Dépenses
Total Autres Dépenses
Ligne trésorerie ) | Î FA À 1 (2e / La Pollevine| À ee Jibrott j' ZAC DE CLESUD sl. his] Varie : f ù de SP PE f ( \
Commune de Miramas | à KT | |'averelf f ù ol | À \ 4
Le ve se pa LJl “à l \age D sa se MS PA E ham me < D T7 Eal 3 PA
| KL ER | \. HS Fes ; PR EE AE EÉ A ñ LT \ os > _ 40 ——— = =. x és %f Basse a PE
PTS “s , dti He Vort | CE li Fe er se ve }.:3 *
- 4
» Cluchetan
W Sul.1p
f
(L NP An « tar 4 AVEchtii:LE
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
20/21 Communes
Miramas et Grans
ZAC de la Plateforme
Clésud
C2 Périmètre
Disponible
Réservé
épad y _dasFarc dArinités des Nbre = sut
hréenan
si LS
Reçu au Contrôle de légalité le 30 juin 2025
Publié le 30 juin 2025
21/21