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Déliberation - download Vente Document publié le Lundi 7 juillet 2025 par la commune de Celles. Lien du pdf (Déliberation - download Vente)Thèmes du document : Démocratie locale et participation citoyenne, Banque, Investissement et développement économique, République française

DEPARTEMENT de l'HERAULT

MAIRIE DE CELLES

Séance du lundi 07 juillet 2025

Date de la convocation: 27/06/2025

L'an deux mille vingt-cing et le sept juillet à 10 heures 00, l'assemblée Membres en exercice : 6 régulièrement convoquée, s'est réunie sous la présidence de Joëlle GOUDAI, Maire.

Présents : 6

Présents : Joëlle GOUDAL, Christine GARCIN, Nathalie BENOUDIZ,

Votants: 5 Aline DELFOSSE, Tom BRIERE

Représentés:

Excusés:

Absents:

Secrétaire de séance: Aline DELFOSSE

Objet: CESSION DE BIENS COMMUNAUX AU FONDS DE DOTATION CAMBAS ROJAS - 2025_015

Monsieur Vincent Courteaux, en tant que bénéficiaire d’un contrat de prêt à usage portant sur la parcelle cadastrée A175, objet de la présente cession, se retire préalablement au vote de la présente délibération et ne prend pas part aux débats ni au scrutin.

Madame la Maire rappelle que, dans le cadre du projet de réhabilitation du hameau-bourg de Celles, et afin de prévenir toute spéculation foncière et de garantir un cadre favorable à la mise en œuvre globale du projet communal, il a été proposé de céder une partie du bâti communal au fonds de dotation CAMBAS ROJAS. Cette cession concerne notamment les parcelles affectées aux prêts à usage, au seul commerce et a un terrain.

VISA

Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment ses articles L. 2241-1 et R. 1511-4 et suivants relatifs aux cessions de biens communaux ;

Vu le Code général des collectivités territoriales, article L. 2131-11, et l’article 2 de la loi n°

2013-907 du 11 octobre 2013 relatif à la transparence de la vie publique ;

Vu l’article 140 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, relatif aux

relations financières entre fonds de dotation et personnes publiques ;

Vu le courrier de Monsieur le Préfet de l'Hérault en date du 28 avril 2025 relatif à la cession des

biens immobiliers au fonds de dotation CAMBAS ROJAS ;

Vu le Plan Local d'Urbanisme Intercommunal approuvé le 10 avril 2025 par le Conseil communautaire ;Vu l'avis de la Direction de l’immobilier de l’État (France Domaine) en date du 31 janvier 2024, fixant la valeur vénale des biens concernés, joint en annexe ;

Vu la parution au Journal officiel de la République française en date du 16 juillet 2024, portant création du fonds de dotation CAMBAS ROJAS, organisme d’intérêt général sans but lucratif, dont les statuts prévoient des actions dans les domaines du logement, de l’agriculture, de la culture et de l’écologie en milieu rural, et interdisent toute distribution de bénéfices ou d’actifs à

ses membres ;

Vu les statuts du fonds de dotation CAMBAS ROJAS et les accords du Cébérou fixant les orientations générales de mise à disposition du foncier communal ;

Vu le rapport adopté par l’ Assemblée générale du fonds de dotation CAMBAS ROJAS en date du 27 juin 2025, relatif à l’acquisition des parcelles appartenant à la Commune de Celles ;

Vu les contrats de prêt à usage déjà signés entre la Commune de Celles et les occupants de certains biens, annexés à la présente :

e Mme Engelhardt, pour les parcelles A175 et A172 (lot n°7), depuis le 14 mars 2021 ; e M. Courteaux et Mme Brélaud, pour la parcelle A175 (lot n°5), depuis le 14 mars 2020.

EXPOSÉ DES MOTIFS

La commune de Celles a engagé, depuis plusieurs années, une stratégie de réhabilitation de son hameau-bourg fondée sur la préservation du bâti existant et son intégration dans le paysage du Grand Site Salagou-Cirque de Mourèze. Ce projet s’inscrit dans une logique de développement rural sobre et soutenable.

Il vise à favoriser l’installation d’habitants, de petites activités et la création d’un lieu collectif et commercial à vocation sociale et culturelle. Ces objectifs sont poursuivis à travers l’usage de contrats de prêt à usage et la mise à disposition encadrée du bâti. Plusieurs parcelles, notamment A175, A172 et A178, font déjà l’objet de ces dispositifs, garantissant un usage non spéculatif et une implication directe des usagers dans la réhabilitation.

Afin d’assurer la continuité de cette politique, la commune de Celles et l’association Vivons Celles ont fondé le fonds de dotation CAMBAS ROJAS (16 juillet 2024), chargé de recevoir et de gérer les biens concernés. Sa gouvernance repose statutairement sur trois collèges :

e un collège des personnes issues du territoire, incluant des élus locaux, assurant le lien avec les dynamiques locales;

e un collège des habitants du hameau-bourg, garantissant l’implication des occupants dans les décisions ;

e un collège de tiers indépendants, choisis pour leur expertise et leur neutralité.

Cette organisation garantit une gestion transparente, collective et conforme à l’intérêt général. Les statuts du fonds interdisent toute forme d’enrichissement personnel, y compris pour les élus

siégeant à son conseil d’administration.

DESCRIPTION DES LOTS ET MODALITÉS DE CESSION

Madame la Maire propose de céder au fonds de dotation les lots suivants :Que le village de Celles a fait l’objet d’une expropriation en 1968, et que le projet de réinstallation en cours constitue une mesure de justice territoriale, de revitalisation rurale et de réparation historique ;

Que la Commune de Celles est engagée depuis plusieurs années dans un projet de réhabilitation

du bourg, reconnu d'intérêt général, soutenu par l’État, la Région, le Département, l’Union européenne et les habitants eux-mêmes, et conforme aux objectifs du Grand Site de France Salagou-Cirque de Mourèze ;

Que le projet communal de revitalisation présente également un intérêt écologique, économique et sociologique pour le territoire environnant, en contribuant à la requalification du bâti existant, à l’accueil d’activités de proximité, et à la structuration d’un tissu local solidaire ;

Que la vente des biens au fonds de dotation CAMBAS ROJAS constitue le prolongement d’une politique publique locale partagée, impliquant les citoyens, les partenaires institutionnels et la commune, dans une logique de désengagement patrimonial maîtrisé au profit d’une structure d'intérêt général à but non lucratif ;

Que le fonds de dotation CAMBAS ROJAS, créé conjointement par la Commune de Celles et

l'association Vivons Celles, agit comme un opérateur foncier d’intérêt général, doté d’une gouvernance pluraliste structurée en trois collèges (Habitants, Territoires, Tiers), dont aucun ne peut imposer une décision unilatérale ;

Que les statuts du fonds interdisent expressément toute distribution de bénéfices ou d’actifs à ses membres, et encadrent strictement la gestion du patrimoine foncier cédé, garantissant une gestion désintéressée, transparente et non spéculative, notamment à travers :

l'interdiction de revente des biens acquis (prévue par les statuts et l’accord du Cébérou) ; la règle de l’unanimité des trois collèges pour toute autre cession foncière ; l’éligibilité restreinte au conseil d’administration du fonds ;

le respect impératif de la charte du Cébérou, du règlement intérieur et des engagements éthiques.

Que la majorité des biens font ou feront l’objet de contrats de prêt à usage, excluant toute perception de loyers par le fonds et assurant une mise à disposition gratuite des logements et locaux concernés ;

Que l’avis de la Direction de l’immobilier de l’État (France Domaine), en date du 31 janvier 2024, a servi de base au calcul des valeurs de cession ;

Que la reprise par le fonds de dotation d’une créance forfaitaire de 92 000 €, correspondant à la valeur d’usage des logements réhabilités par les usagers, constitue une contrepartie économique réelle et équivalente dans le cadre de la cession ;

Que la vente sera réalisée par actes distincts, avec un échéancier de paiement courant jusqu’au 17 juillet 2026 ;

Que le collège Territoires, auquel est rattachée la Commune de Celles, ne peut détenir plus de 33 % des voix, ne dispose d’aucun droit de veto et est soumis à des règles de quorum assurant l’équilibre entre collèges, excluant toute mainmise unilatérale ;+ Prêt à usage : parcelles A175, A171, A178, A172, A179, A200, A202, A315 + Autres : parcelle

A158 (mazet), parcelle A4O01 (terrain), parcelle A201 (local commercial)

La cession est réalisée sur la base des estimations de la Direction de l’immobilier de l’État

(France Domaine), selon les valeurs suivantes :

e Bâti réhabilité : 455 €/m?°

e Bâti en ruine : 88 €/m?

e Terrain non bâti : 1,50 €/m?

Détail des cessions par lot :

Lot 1 : parcelles A175 et A172 Surface : 337 m° x 455 €/m° = 153 335 €. Les travaux de réhabilitation étant achevés à la date de la présente délibération, le tarif de 455 €/m? prévu pour

le bâti réhabilité dans l’avis des Domaines a été retenu.

Lot 2 : parcelles A178, A179 et A315 Surface : 364 m? x 88 €/m?° = 32 032 €

Lot 3 : parcelle A171 Surface : 150 m° x 88 €/m° = 13 200 €

Lot 4 : parcelles A200 et A202 Surface : 351 m? x 88 €/m° = 30 888 €

Lot 5 : parcelle A158 (mazet) Surface : 29 m°? x 88 €/m° = 2 552 €

Lot 6 : parcelle A401 (terrain non bâti) Surface : 4 015 m°? x 1,50 €/m? = 6 022,50 €

Lot 7 : parcelle A201 (local commercial) Surface : 145 m? x 88 €/m? = 12 760 €

Montant brut total : 250 789,50 €

Reprise de la charge par le fonds de dotation : Étant ici précisé, que concernant les deux maisons réhabilitées sis sur les parcelles cadastrées A175 et A172, la Commune de Celles est redevable de la valeur d’usage en fin de commodat (calculs en annexe), laquelle s'analyse comme une charge.

Pour les besoins du projet de cession, la reprise de cette charge par le fonds de dotation est fixée à titre forfaitaire et conventionnellement entre la Commune de Celles et le fonds de dotation à une somme de 92 000 €.

Soit un montant net à percevoir par la commune : 158 790 €

A savoir que les servitudes ci-dessous sont rattachées à la vente (plan annexé) :

e Servitude de passage de la mairie le long de la parcelle A401 pour accéder à la parcelle A400

e Servitudes piétonnes sur les parcelles A315 et A178, A200 et A202 (entre la rue des écoles et la grande rue)

e Servitudes de vue entre les parcelles A177 et A178, A177 et A315

e Servitude de passage entre la parcelle A158 et la parcelle A400

CONSIDÉRANTQue la composition actuelle du Conseil d'administration du fonds, comprenant six membres issus du Conseil municipal et six membres extérieurs, reflète une situation transitoire liée à l’expropriation historique, et qu’elle évoluera naturellement avec l’arrivée progressive de nouveaux habitants ;

Que les membres du Conseil municipal siégeant au sein du fonds ne détiennent ni contrôle exclusif, ni avantage personnel ou patrimonial, et que leur engagement s’inscrit dans le cadre d’un projet d’intérêt général clairement défini, partagé et documenté ;

Que cette cession ne bénéficie à aucun élu, agent ou représentant de la commune à titre personnel ou privé, et ne constitue pas une cession à un organisme contrôlé ou instrumentalisé par la commune ;

Que les membres du Conseil municipal susceptibles d’avoir participé à la création ou à la gestion du fonds de dotation ne peuvent être regardés comme poursuivant un intérêt personnel, au sens du droit de la commande publique ou de la jurisprudence administrative, dès lors qu’ils n’en retirent aucun avantage et n’en assurent pas la direction exclusive ;

Il est donc considéré que la participation de la Commune à la gouvernance du Fonds de dotation et la cession envisagée de biens immobiliers ne constituent pas une situation de conflit d’intérêt mais relèvent d'un partenariat public-privé à but non lucratif, dans l'intérêt du territoire, de ses habitants et de la préservation du bien commun

Il est donc proposé que le Conseil Municipal réaffirme la légalité et la légitimité de la vente des biens communaux au Fonds de dotation de Celles, dans le respect des règles de transparence, de désintéressement et d’intérêt général, et confirme l'absence de situation de conflit d’intérêt au sens du droit en vigueur

DÉLIBÉRATION

Madame la Maire présente les conditions de cession envisagées, en rappelant les objectifs du projet communal, les garanties statutaires du fonds de dotation et les modalités techniques et financières de l’opération.

Après en avoir délibéré, le Conseil municipal, à l’unanimité des membres présents, décide :

1. D’approuver la cession des biens communaux répartis en sept lots au profit du fonds de dotation CAMBAS ROJAS ;

2. De fixer le montant total de la cession à 250 789,50 € ;

3. D’acter la reprise, par l’acquéreur, d’une créance de 92 000 € au titre de la valeur d’usage liée aux parcelles A175 et A172 ;

4. De fixer le montant net à percevoir par la commune à 158 790 € ;

5. D’autoriser Mme la Maire à signer tous les actes notariés afférents ; 6. De préciser que la vente sera effectuée par actes séparés selon l’ordre des lots, avec paiement échelonné jusqu’au 17 juillet 2026 ;

ANNEXES:

Sont annexés à la présente délibération les documents suivants :Les contrats de prêt à usage signés entre la Commune de Celles et les bénéficiaires ; Le plan cadastral des parcelles concernées et le plan des servitudes ;

Zonage du PLUI relatif au parcellaire objet de la vente

L’estimation de la valeur d’usage reprise par le fonds de dotation ;

L'avis du domaine sur la valeur vénale de 2024 et de 2020;

Publication de la création du fonds Cambas Rojas au journal officiel;

Les statuts du fonds de dotation CAMBAS ROJAS ;

La charte du Cébérou ;

Le compte rendu de l’assemblée générale du fonds de dotation en date du 27 juin 2025 ; DHONNAEYWDES

Fait et délibéré à CELLES, les jour, mois et an que dessus

Le Maire

Joëlle GOUDAL