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unknown - Communauté de communes - Haut-Béarn - 251113 04 DEV EPFL achat d un terrain ZAE des Tembous tampon Document publié le Jeudi 13 novembre 2025 Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Haut-Béarn - 251113 04 DEV EPFL achat d un terrain ZAE des Tembous tampon)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Industrie, C O M M U N A U T É D E C O M M U N E S D U H A U T - B E A R N

R E G I S T R E D E S D É L I B É R A T I O N S

SÉANCE DU 13 NOVEMBRE 2025

L’an deux mille vingt-cinq, le treize novembre à dix-huit heures, le Conseil Communautaire régulièrement convoqué, s’est réuni au siège de la communauté de communes, 12 place de Jaca à Oloron Sainte-Marie (64400) sous la présidence de Bernard UTHURRY,

Date de convocation : vendredi 31 octobre 2025

Secrétaire de séance : Bruno JUNGALAS

Etaient présents 50 titulaires et 14 conseillers ayant donné pouvoir, le quorum étant ainsi atteint,

Présents : André BERNOS, Jean-Claude COSTE, Pierre CASABONNE, Marie-Pierre CASTAINGS, Bernard MORA, Jacques CAZAURANG, Françoise ASSAD, Fabienne TOUVARD, Alain CAMSUSOU, Sylvie BETAT, Maryse ARTIGAU, Philippe PECAUT, Claude LACOUR, Jean SARASOLA, Jean LABORDE, Lydie ALTHAPÉ, Claude BERNIARD, Laurent KELLER, Christine CABON, Patrick MAUNAS, Marthe CLOT, Jean-Luc ESTOURNÈS, Marc OXIBAR, Anne BARBET, Marie-Lyse BISTUÉ, Sami BOURI, Philippe GARROTÉ, André LABARTHE, Daniel LACRAMPE, Flora LAPERNE, Frédéric LOUSTAU, Dominique QUEHEILLE, Brigitte ROSSI, Anne SAOUTER, Bernard UTHURRY, Raymond VILLALBA, Marie-Annie FOURNIER, Louis BENOIT, Martine MIRANDE, Eric BERGEZ, Gilbert HONDAREITE, Stéphane LARTIGUE, Pierre BAHOUM, Jean-François CASAUX, Philippe VIGNEAU, Patrick DRILHOLE, Elisabeth MIQUEU, Aurore GUEBARA, Bruno JUNGALAS, Jacques MARQUÈZE,

Pouvoirs : Henri BELLEGARDE à Dany BARRAUD, Muriel BIOT à Gilbert HONDAREITE, Jean-Jacques BORDENAVE à Françoise ASSAD, Adrien LEHMANN à Philippe VIGNEAU, Suzanne SAGE à Maryse ARTIGAU, Michel CONTOU-CARRÈRE à Claude LACOUR, Jean-Michel IDOIPE à Flora LAPERNE, Cédric PUCHEU à Lydie ALTHAPÉ, Michèle CAZADOUMECQ à Claude BERNIARD, Fabienne MÈNE-SAFFRANÉ à Marc OXIBAR, Chantal LECOMTE à Sami BOURI, Jean CONTOU-CARRÈRE à Philippe GARROTÉ, Emmanuelle GRACIA à Anne SAOUTER, Jean-Paul PORTESSENY à Daniel LACRAMPE,

Absents : Ophélie ESCOT, Jean CASABONNE, Philippe SANSAMAT, Bernard AURISSET, Sandrine HIRSCHINGER, Gérard LEPRETRE, Laurence DUPRIEZ, Saïd SOUITA, Alain QUINTANA, Christophe GUERY,

RAPPORT N° 251113-04-DEV

EPFL : ACHAT D’UN TERRAIN ZAE DES TEMBOUS

Demande d’acquisition par voie amiable et de portage par l’EPFL Béarn Pyrénées de l’immeuble bâti anciennement à usage de restaurant sis à OGEU-LES-BAINS (64680), rue de l’Artisanat, cadastré section

D n°1210, pour une contenance de 4 804 m2.M. OXIBAR explique que dans le cadre de sa compétence en matière de développement économique, la communauté de communes du Haut-Béarn (CCHB) a décidé de reconstituer des réserves foncières destinées à l’accueil de nouvelles entreprises. Dans un contexte de raréfaction de la ressource foncière, compte tenu de l’exigence de sobriété dans la consommation d’espaces, il a été décidé d’orienter en priorité notre action en matière de foncier économique vers les friches industrielles, artisanales et commerciales à réhabiliter ou à recycler.

En effet, les friches économiques constituent des gisements fonciers qui se situent le plus souvent dans des secteurs déjà urbanisés, à des emplacements stratégiques et raccordés aux réseaux existants, ce qui permet d’abord de réaliser des économies de viabilisation. Cependant, leur recyclage se heurte à̀ de nombreuses difficultés techniques et financières qui compromettent souvent la faisabilité des opérations. Ces sites disposent tous d’un point commun : des coûts de réaménagement et de dépollution élevés. Certains terrains restent à l'abandon du fait des coûts de leur réhabilitation (démolition des bâtiments, dépollution des sols) supérieurs à la valeur vénale qu'ils pourraient avoir sur le marché après intervention. Ce sont des biens à valeur foncière négative. De ces coûts naît le désintérêt des acteurs privés pour réinvestir ces sites.

De tels espaces dévalorisent leur environnement, et ils ne peuvent être la plupart du temps réaménagés qu’à travers une intervention publique presque systématiquement déficitaire : il faut intégrer ces sites dans des projets urbains volontaristes permettant de dépasser leur image négative.

L’une des stratégies mises en place par l’EPFL Béarn Pyrénées consiste précisément à favoriser le renouvellement urbain au détriment de l’étalement urbain. En cela, il a mis en place depuis plusieurs années une politique volontariste qui consiste à encourager les collectivités membres de l’EPFL à s’emparer de la question de la reconquête des friches urbaines et industrielles – qu’il s’agisse de friches économiques ou de logements vacants. Afin de produire un effet de levier significatif en faveur de la reconquête et de la reconversion des fonciers dégradés, outre le développement des compétences de l’établissement en matière de traitement des sites et sols pollués, ce dernier mets en œuvre un dispositif financier incitatif pour ses membres, destiné à alléger le coût global des opérations de reconversion à travers un fonds de minoration destiné à réduire le prix de revente des biens en friches traités par ses soins : le « fonds friches ».

En effet, il peut s’avérer opportun – voire indispensable dans certains cas – d’apporter une aide publique au moment de céder un terrain au porteur de projet (la collectivité ou l’opérateur désigné par elle) qui s’engage sur une ancienne friche, de façon à ramener la valeur foncière à un niveau de marché lorsque les coûts d’acquisition et de traitement conduisent à un prix de revient qui en est trop éloigné.

Depuis sa création et de façon progressive, la structure a développé́ un savoir-faire pour traiter les friches en faisant face aux difficultés récurrentes telles que les négociations avec les propriétaires fonciers, la définition des travaux et la passation des marchés publics correspondants, l’exercice du rôle de maîtrise d’ouvrage des opérations de dépollution/démolition ou encore la gestion des déchets.

Ceci exposé, il semble intéressant de nous appuyer sur l’expertise et le savoir-faire développés par l’EPFL en la matière pour nous accompagner dans notre stratégie de renouvellement de la zone d’activités économiques (ZAE) des Tembous. Cette zone d’activités installée au nord de la commune d’Ogeu-les-Bains, sur l’axe Oloron-Pau et à l’entrée de la vallée d’Ossau, constitue le parc d’activités le plus important du Haut-Béarn, avec environ 50 hectares dédiés aux activités économiques.Comme bon nombre de zones économiques, celle des Tembous n’est pas exempte de friches. Le fardeau que représentent ces terrains obsolescents, vacants ou en passe de le l’être, doivent devenir un élément d’attractivité et de renouveau.

Aussi, Monsieur le Président, par courrier en date du 22 avril 2024, a sollicité l’EPFL Béarn Pyrénées aux fins d’accompagner la CCHB dans la négociation et l’acquisition de biens en friche localisés dans cette ZAE, dans le but de les acquérir, les traiter et ainsi libérer du foncier destiné à l’accueil de nouvelles activités économiques sur le territoire du Haut-Béarn.

Deux premiers sites situés au cœur de la zone d’activités économiques des Tembous, à proximité immédiate des équipements publics existants et classés en zone urbaine à vocation économique (Uy) au plan local d’urbanisme (PLU) de la commune d’Ogeu-les-Bains, ont été ciblés et expertisés dans ce cadre :

• L’ensemble immobilier bâti à usage artisanal et commercial sis à OGEU (64680), 4 et 6 rue de l’Artisanat, cadastré section D n°2224, D n°2225, D n°2226, D n°2227, D n°2228, D n°2229 et D n°2230 pour une contenance globale de 9 218 m2,

• Un immeuble bâti anciennement à usage de restaurant sis à OGEU-LES-BAINS (64680), rue de l’Artisanat, cadastré section D n°1210 pour une contenance de 4 804 m².

Après plusieurs visites et études, l’EPFL a pu déterminer qu’une opération recyclage est réalisable d’un point de vue technique. Néanmoins, ce projet suppose des investissements significatifs qui compromettent sa faisabilité financière. D’abord parce que l’objectif serait de désamianter et déconstruire intégralement le bâti existant. Aussi, l’attractivité future du terrain qui sera proposé à la vente reposera en particulier sur son prix de revient, et ce dernier dépendra en premier lieu des montants d’acquisition négociés.

Si les négociations menées pour l’acquisition du premier site n’ont pas abouti à ce jour, l’EPFL est parvenu à un accord avec le propriétaire du second, la SCI LA FOUGERAIE. Outre un terrain d’assiette de taille significative, le bien se compose d’un bâtiment d’environ 191 m² utiles, édifié dans le cadre d’un bail à construction consenti à la SARL JERELISE jusqu’au 1er juillet 2030. Il s’agit d’un restaurant construit en 2004 et vacant depuis 2016. Il se compose d’une salle de restauration et d’une terrasse, un espace cuisine, plonge et stockage, un bureau ainsi que des sanitaires.

Compte tenu de la vacance du bien, qui dure depuis bientôt dix ans, ainsi que de sa localisation au cœur de la ZAE des Tembous, il nous a semblé opportun d’envisager son acquisition afin d’initier le renouvellement du secteur. En effet, ce site en friche a été repéré comme étant adapté à recevoir une opération d’aménagement urbain à vocation économique, après déconstruction du bâti existant. Cette perspective permettrait de dégager une surface plane de près de 5 000 m² constructibles, où pourraient être accueillies à terme de nouvelles activités au sein de la zone existante.

Ainsi, par courrier en date du 6 février 2025, l’EPFL a proposé un montant de CENT MILLE EUROS (100 000,00 €) au propriétaire du bien, qui a accepté selon correspondance en date du 29 avril 2025, à condition qu’un permis de démolir soit effectivement déposé par l’EPFL.

Ce montant semble acceptable compte tenu des contraintes financières susmentionnées. Dès lors, nous pouvons envisager de procéder à la démolition du bâti existant, de façon à disposer d’une réserve foncière constructible qui pourra par la suite permettre l’installation d’une ou plusieurs activités et ainsi le renouvellement de la zone d’activités économiques des Tembous. À noter que le bail à construction accordé à la SARL JERELISE sera résilié avant l’acquisition des biens, ces derniers seront donc acquis libres de toute occupation.S’agissant d’un outil intéressant pour acquérir des ensembles fonciers sur le moyen terme et préparer leur aménagement, il apparaît utile de faire appel à l’établissement public foncier local (EPFL) Béarn Pyrénées pour se porter acquéreur du bien pour le compte de la communauté de communes, qui en deviendra propriétaire à l’issue de la période de portage d’une durée maximale de HUIT (8) ans, ou avant le terme de ce délai, par rétrocession anticipée, éventuellement partielle, si cela s’avère nécessaire pour les besoins du projet.

Nous pouvons également demander à l’EPFL de procéder aux travaux de désamiantage le cas échéant, et de démolition sous sa maîtrise d’ouvrage pendant la phase de portage transitoire. Au terme du portage, les biens seront revendus à la communauté de communes au prix d’acquisition, augmenté des frais de notaire, et des éventuelles autres dépenses (travaux) qui seront réalisées par l’EPFL pendant le portage, ainsi que d’une marge de portage fixée à 2% par an, la somme de ces éléments formant le prix de revente. Dans l’hypothèse où il serait décidé de revendre les biens en l’état à un tiers, nous pourrons demander à l’EPFL de le lui céder directement.

Compte tenu de l’intérêt d’un tel projet de renouvellement urbain comprenant des travaux de démolition sous maîtrise d’ouvrage de l’EPFL Béarn Pyrénées, l’opération pourrait être éligible à une minoration foncière au titre du fonds friches mis en place par l’établissement.

Le montant de la minoration (réduction du prix de vente) éventuelle au titre du fonds friches sera déterminé à l’issue de la période de portage, en fonction notamment du montant total qui sera engagé pour les travaux, mais elle devrait atteindre 50% des montants engagés à ce titre.

L’intérêt de faire appel à l’EPFL apparaît pertinent dans le sens où nous aurons le temps d’initier les travaux pendant le portage, de façon à limiter l’impact de l’opération sur le budget intercommunal et facilitant la gestion de la trésorerie nécessaire. À noter également que l’opération de portage permet d’étaler le paiement pendant le portage (dans le cadre d’un portage sur 8 ans, c’est 70% du prix prévisionnel de revente qui est versé par annuité avant même l’acquisition).

VU l’article L.324-1 du code de l’urbanisme relatif aux établissements publics fonciers locaux,

VU l’article L.300-1 du code de l’urbanisme définissant les actions ou opérations d’aménagement pour lesquelles l’EPFL a compétence pour constituer des réserves foncières,

VU l’article L.1111-1 du code général de la propriété des personnes publiques relatif aux acquisitions amiables,

VU l’article L.1211-1 du code général de la propriété des personnes publiques, et les articles L.1311-9 et L.1311-10 du code général des collectivités territoriales relatifs à la consultation préalable de l’autorité compétente de l’État dans le cadre d’opérations immobilières,

VU l’article L.1212-1 du code général de la propriété des personnes publiques relatif à la passation des actes,

VU l’article 1593 du code civil relatif aux frais d’acte,

VU l’arrêté du secrétaire d’État chargé du budget et des comptes publics du 5 décembre 2016 relatif aux opérations d’acquisitions et de prises en location immobilières poursuivies par les collectivités publiques et divers organismes,

VU l’arrêté préfectoral du 13 octobre 2010 portant création de l’établissement public foncier local Béarn Pyrénées et en approuvant les statuts,VU le programme pluriannuel d’intervention 2021-2025 de l’EPFL approuvé par le conseil d’administration le 14 décembre 2021,

VU le plan local d’urbanisme de la commune d’Ogeu-les-Bains approuvé le 24 novembre 2011,

VU l’avis du pôle d’évaluation domaniale de la direction départementale des finances publiques des Pyrénées-Atlantiques en date du 20 septembre 2024 évaluant la valeur vénale du bien à CENT QUATRE-VINGT-HUIT MILLE EUROS (188 000,00 €),

VU le courrier de l’EPFL Béarn Pyrénées en date du 6 février 2025 portant offre d’acquisition de l’immeuble bâti à usage de restaurant sis à OGEU-LES-BAINS (64680), Rue de l’Artisanat, cadastré section D n°1210 pour une contenance de 4 804 m², pour un montant de CENT MILLE EUROS (100 00,00 €), auprès de la SCI LA FOUGERAIE,

VU le courrier de Monsieur Jérémy SINDICQ, gérant de la SCI LA FOUGERAIE et de la SARL JERELISE, en date du 29 avril 2025, acceptant l’offre formulée par l’EPFL Béarn Pyrénées pour l’acquisition de l’immeuble bâti anciennement à usage de restaurant sis à OGEU-LES-BAINS (64680), rue de l’Artisanat, cadastré section D n°1210 pour une contenance de 4 804 m², moyennant un montant de CENT MILLE EUROS (100 00,00 €),

CONSIDÉRANT l’emplacement stratégique de l’immeuble bâti à usage de restaurant sis à OGEU-LES-BAINS (64680), Rue de l’Artisanat, cadastré section D n°1210 pour une contenance de 4 804 m² afin d’accueillir un projet d’aménagement à vocation d’activités économiques, après démolition du bâti existant,

CONSIDÉRANT l’objectif stratégique de la communauté de communes visant au renouvellement de la zone d’activités économiques des Tembous et à la reconstitution de réserves foncières à vocation économiques,

CONSIDÉRANT que cette opération contribuera à la réalisation des objectifs de la communauté de communes en matière de développement des activités économiques et de renouvellement urbain,

CONSIDÉRANT que l’EPFL Béarn Pyrénées pourrait accompagner la communauté de communes dans ce projet en assurant l’acquisition par voie amiable et le portage de ce bien pour une durée de HUIT (8) ans,

CONSIDÉRANT l’intérêt public d’une telle opération.

Ouï cet exposé

Le Conseil Communautaire, par 63 voix pour et 1 abstention (B. JUNGALAS) :

- DEMANDE à l'établissement public foncier local (EPFL) Béarn Pyrénées de bien vouloir assurer l’acquisition par voie amiable, puis le portage pour une durée de HUIT (8) ans maximum, de l’immeuble bâti anciennement à usage de restaurant sis à OGEU-LES- BAINS (64680), rue de l’Artisanat, cadastré savoir :

Section N° Lieu-dit ou voie Nature Contenance HA A CA

D 1210 Rue de l’Artisanat Bâti 00 48 04

TOTAL 00 48 04appartenant en pleine propriété à la SCI LA FOUGERAIE, dont le siège social est à OGEU-LES-BAINS (64680), lotissement du Pont Neuf, identifiée au répertoire SIREN sous le numéro 428 982 664, moyennant un montant de CENT MILLE EUROS (100 000,00 €), auquel s’ajoutent des frais d’acte, sous réserve de la résiliation préalable du bail à construction perdurant sur le bien,

- DEMANDE à l’EPFL Béarn Pyrénées de bien vouloir assurer sous sa maîtrise d’ouvrage les travaux de désamiantage, le cas échéant, de curage et de démolition intégrale de l’immeuble bâti à usage de restaurant sis à OGEU-LES-BAINS (64680), rue de l’Artisanat, cadastré section D n°1210 pour une contenance de 4 804 m² pendant la période de portage,

- APPROUVE les termes de la convention de portage ci-annexée à intervenir entre la communauté de communes du Haut-Béarn et l’EPFL Béarn Pyrénées pour une durée de HUIT (8) ans à compter de l’acquisition effective du bien,

- PREND ACTE de l’engagement contractuel pris par la communauté de communes du Haut-Béarn de racheter sans réserve le bien à l’issue de la période de portage par l’EPFL Béarn Pyrénées,

- PREND ACTE du fait que la communauté de communes du Haut-Béarn aura loisir de demander en cours d’opération le rachat du bien qui sera acquis et porté pour son compte par l’EPFL Béarn Pyrénées, et/ou de désigner un tiers pour bénéficier de la revente à sa place aux prix et conditions prévues par la convention de portage,

- AUTORISE Monsieur le Président à signer la convention de portage ci-annexée à intervenir avec l’EPFL Béarn Pyrénées en vue du portage de l’immeuble bâti à usage de restaurant désigné ci-dessus et ses éventuels avenants ultérieurs, ainsi que toutes les pièces y afférent,

- CHARGE Monsieur le Président de l’exécution de la présente décision.

Ainsi délibéré à OLORON STE MARIE, ledit jour 13 novembre 2025

Pour extrait certifié conforme

Suivent les signatures

Le secrétaire de séance Le Président

Signé BJ Signé BU

Bruno JUNGALAS Bernard UTHURRY