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Conseil Municipal - DELV 2025 02 10 8 8 RUE Jean Hoët Cession DES Lots de Copro au Profit de ADI Promotion
Document publié le Lundi 10 février 2025 par la commune de Mantes-la-Jolie.
Lien du pdf (Conseil Municipal - DELV 2025 02 10 8 8 RUE Jean Hoët Cession DES Lots de Copro au Profit de ADI Promotion)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
e Mantes Ch pete
DEPARTEMENT
DES YVELINES
EXTRAIT DU REGISTRE
DES
DELIBERATIONS DU CONSEIL MUNICIPAL
DE MANTES-LA-JOLIE
Réunion du 10 février 2025
Le 10 février 2025 à 19h00
Le Conseil municipal, dûment convoqué par le Maire, le 4 février 2025, s’est réuni au
lieu ordinaire de ses séances, sous la présidence de Monsieur Raphaël COGNET,
Maire.
Présents :
Monsieur Raphaël COGNET, Madame Edwige HERVIEUX, Monsieur Ibrahima DIOP,
Madame Jamila EL BELLAJ, Monsieur Albert PERSIL, Monsieur Karim BOURSALI,
Madame Nicole KONKI, Monsieur Fabien CORBINAUD, Madame Nadine WADOUX,
Monsieur Michaël BORDG, Madame Emmanuela DORAZ, Monsieur Olivier
BARBIER, Monsieur Bernard MERY, Madame Marie-Claude BERTHELOT, Monsieur
Dominique EBIOU, Monsieur Moussa KEÏTA, Monsieur Marc DOLINSKI, Madame
Lila AMRI, Madame Madeleine GARNIER, Madame Irène LEBLOND, Monsieur
Rachid HAÏF, Madame Fatimata KAMARA, Monsieur Mariano LAWSON, Monsieur
Armando LOPES, Monsieur Reber KUBILAY, Madame Anita AMOAH, Madame
Clara BERMANN, Monsieur Denis RICADAT-CROSNIER, Monsieur Jean-Luc
SANTINI, Madame Atika MORILLON, Madame Véronique TSHIMANGA, Madame
Albane FORAY-JEAMMOT, Monsieur Guillaume QUEVAREC, Madame Audrey
HALLIER
Absents excusés :
Madame Nathalie AUJAY, pouvoir à Madame Edwige HERVIEUX, Monsieur Altaaf
JIVRAJ, pouvoir à Monsieur Olivier BARBIER, Madame Nuriya OZADANIR, pouvoir
à Monsieur Ibrahima DIOP, Madame Graziella DEVIN, pouvoir à Monsieur Michaël
BORDG, Madame Hajare MOUSTAKIL, pouvoir à Madame Jamila EL BELLAIJ,
Madame Carole PHILIPPE, pouvoir à Madame Albane FORAY-JEAMMOT, Madame Christel DUBOIS, pouvoir à Madame Atika MORILLON, Monsieur Pierre BEDIER, pouvoir à Monsieur Jean-Luc SANTINI
Absente :
Madame Amélie DA COSTA ROSA
Secrétaire : MOUSSA KEIÏT A.
Les membres présents forment la majorité des membres du Conseil en exercice,
lesquels sont au nombre de 43,
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 8, RUE JEAN HOËT - CESSION DES LOTS DE COPROPRIÉTÉ, AU PROFIT DE LA SOCIÉTÉ ADI PROMOTION
NOTE DE SYNTHESE
(DELV-2025-02-10-8)
La Ville de Mantes-la-Jolie souhaite céder à la société SAS ADI Promotion, une parcelle
cadastrée AL 441, sis 8 rue Jean Hoët, d’une superficie de 970 m2, et comprenant trois habitations, deux ateliers, et un hangar dans le cadre d’un projet immobilier. Il est a précisé que ce projet immobilier portera sur les parcelles 441, 245 et 392, toutes cadastrées AL.
À 259
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Le projet prévoit la création d’une surface de plancher de 9 342 nv sur une emprise foncière comprenant les parcelles AL 245, 392, et 441, d’une superficie de 4 475 m2.
Les parcelles AL 245 et 392 sont actuellement bâties, les biens seront démolis
préalablement à la réalisation du programme.
L'opération présente trois bâtiments en R+3. Le premier abrite un programme de 78 logements sociaux. Le second comprend 43 logements en accession. Le troisième se compose d'un programme mixte, avec des bureaux de 657 m2 de surface de plancher, en rez-de-chaussée et au 1er étage, ainsi que 17 logements en accession.
Les m°? de surface de plancher sont répartis comme suit entre les différents logements :
Type de logements SDP logements | Répartition globale Nombre de Répartition
m2 en sdp logements | logts. Sociaux
Logements non aidés 3899,18 44,89% 60 43,48%
Logements aidés type BRS
Logements bénéficiant d'un PTZ+
Logements bénéficiant d'un PLS 2454,92 28,26% 40 28,99% Logements bénéficiant d'autres prêts aidés
(PLUS, LES, PSLA, LLS,PLAI) 2332,17 26,85% 38 27,54%
Total 8686,27 100,00% 138 100,00%
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 Pour réaliser son projet, la société ADI Promotion doit acquérir l’ensemble des lots de la copropriété située 8 rue Jean Hoët.
Cette dernière est constituée de trois habitations, deux ateliers, un hangar ainsi que des cours annexées à chacune des parties bâties.
La société ADI Promotion est propriétaire d'un logement constitué des Lots (6 et 7) et de sa cour annexée (lot 14).
La société doit poursuivre ses acquisitions, et ainsi acquérir, les lots propriétés de la Ville:
- Le logement (lots 9 et 11) et sa cour privative (lot 16) ;
- Deux ateliers (lots 8 et 10) ainsi que sa cour privative non clôturée (lot 16) ; - Le hangar (lot 12) et sa cour privative (lot 17) étant précisé que le hangar se poursuit sur la parcelle voisine. La cession porte uniquement sur la partie du hangar située sur la parcelle AL 441. La limite séparative est matérialisée par un mur.
Pour mener à bien la vente des lots, la Ville n’a pas l'obligation de réaliser une Assemblée Générale, préalablement à la cession, car chaque propriétaire est libre de vendre ses lots. Les cessions des lots privatifs ne font pas l’objet d'une approbation en assemblée générale, chaque copropriétaire est libre de céder son bien immobilier.
Par conséquent, il est demandé aux membres du Conseil municipal d'approuver la cession des lots 9, 11, 12, 16, 17, 8, 10, 15 à la société ADI Promotion, au prix définitif de 570 000 €, conformément à l'avis rendu par les Domaines le 26 septembre 2024.
DELIBERATION
Vu le Code général des collectivités territoriales, notamment ses articles L.2121-29 et
L.2241-1,
Vu le Code général de la propriété des personnes publiques, et notamment l’article L.3112-1,
Vu l'avis des Domaines en date du 26 septembre 2024,
Vu le courrier de proposition d’acquisition adressé à la société ADI Promotion le 15 novembre 2024,
Vu le courrier d'acceptation de la société ADI Promotion adressé à la Ville le 2 décembre 2024,
Considérant que la Ville de Mantes-la-Jolie est propriétaire des lots 9, 11, 12, 16 et 17, acquis le 18 août 2009, et les lots 8, 10 et 15, acquis le 25 juin 2010, situés 8, rue Jean Hoët, d’une superficie totale d'environ 970 m2,
Considérant que la cession de ces lots est nécessaire afin de mener à bien le projet immobilier porté par la société ADI Promotion,
Considérant que la réalisation de l'ensemble immobilier constitue une opportunité
pour la Ville, en ce qu’elle prévoit la création d’un ensemble immobilier, regroupant un
programme de logements en accession, un programme de logements sociaux, et un
programme mixte, comprenant l'implantation de bureaux,
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 Le Conseil municipal,
Après avoir entendu les explications qui précèdent et en avoir délibéré, Par 31 voix POUR, 7 voix contre (Monsieur Jean-Luc SANTINI, Madame Atika MORILLON, Madame Carole PHILIPPE, Madame Christel DUBOIS, Madame Véronique TSHIMANGA, Madame Albane FORAY-JEAMMOT, Monsieur Pierre BEDIER), 4 abstentions (Monsieur Michaël BORDG, Madame Graziella DEVIN, Monsieur Guillaume QUEVAREC, Madame Audrey HALLIER)
DECIDE :
- d'approuver la cession des lots 9, 11, 12, 16, 17, 8, 10, 15, correspondant à une habitation, un hangar deux garages et des cours annexées dont les lots sont précisés plus haut, située 8 rue Jean Hoët, au profit de la société ADI Promotion, pour un montant de 570 000 €,
- d'autoriser Monsieur le Maire, ou son représentant, à signer tous les actes nécessaires
à la réalisation de cette opération,
- de dire que les recettes seront versées au budget,
- de donner tous pouvoirs à Monsieur le Maire, ou son représentant, pour exécuter la
présente délibération.
PUBLIE, le
14 FEV. 2025
Le Maire
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances publiques des Yvelines
Pôle d'évaluation domaniale de Versailles
16 avenue de Saint-Cloud
78011 Versailles cedex
Courriel : ddfip78.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Boris LARZILLIERE
Courriel : boris.larzilliere@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 30 84 98 66
Réf DS: 18819954
Réf OSE : 2024-78361-53811
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Versailles, le 26 septembre 2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Yvelines
%
à
Mairie de Mantes-la-Jolie
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouy.fr
Nature du bien : Ensemble immobilier comprenant habitation et locaux d'activités
Adresse du bien : 8 rue Jean Hoët, MANTES-LA-JOLIE (78200)
Valeur : 570 000 € HT, assortie d’une marge d'appréciation de 10 %.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 1- CONSULTANT : COMMUNE DE MANTES-LA-JOLIE
affaire suivie par : M. Morgan BLONBOU (Chargé des opérations foncières)
2 - DATES
de consultation : 16/07/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble : 18/09/2024
du dossier complet : 18/09/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiable C]
par voie de préemption []
par voie d'expropriation [1]
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de|[] l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C1
3.3. Projet et prix envisagé
La commune de Mantes-la-Jolie souhaite céder à la société SAS ADI une parcelle (AD 616) d'une
superficie de 970 m? comprenant trois habitations, deux ateliers et un hangar dans le cadre d'un projet immobilier. La commune est propriétaire de l'ensemble des biens sauf deux habitations dont l'une a été acquise par la SAS ADI le 08/12/2021 pour un montant de 400 000 £ (acte 2021P34759). Après démolition des maisons et des bâtiments d'activités, le permis de construire porte sur la réalisation du lot d'aménagement 2. Il prévoit la construction d'un ensemble immobilier comportant 3 bâtiments regroupant un programme de logements en accession comprenant 43 logements, un programme de logements sociaux intergénérationnelles comprenant 78 logements et Un programme mixte comprenant l'implantation d'un poste de police municipale et 17 logements en accession.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
2/13 Accusé de réception en préfecture 078-217803618-20250210-DELV202502108-DE Date de télétransmission : 14/02/2025 Date de réception préfecture : 14/02/2025 Le projet prévoit la création d’une surface de plancher (SDP) de 9 342 m° sur une emprise foncière comprenant les parcelles AL 245, 392 et 441 d'une superficie totale de 4 475 m°. Conjointement à cette saisine, la commune souhaite acquérir un local brut de béton en VEFA auprès du promoteur correspondant au bâtiment dédié au poste de police municipale (dossier 2024-78361-53817).
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Le bien est situé sur la commune de Mantes-la-Jolie, dans le département des Yvelines, à 50 km à l'Ouest de Paris. La commune est une ville moyenne, comptant environ 45 000 habitants. Elle est située sur la rive gauche de la Seine et fait partie de la communauté urbaine Grand Paris Seine & Oise (CU GPSEO), comptant environ 405 000 habitants.
La commune est à caractère majoritairement urbain. Elle est limitée au nord par la Seine et au sud par des infrastructures ferroviaires accueillant notamment deux gares, permettant d'assurer des liaisons ferroviaires directes avec Paris.
La commune est également desservie par la RN 13 et par l'autoroute A13.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
L'ensemble immobilier est sur une parcelle de 970 m°? comprenant trois habitations, deux ateliers avec un étage et un hangar.
Il se situe 8 rue Jean Hoët, à environ 1,5 km du centre-ville et de la gare ferroviaire de Mantes-la- Jolie.
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Mantes-la-Jolie AL 441 8 rue Jean Hoët 970 m° Terrain avec bâti
4.4. Descriptif
L'ensemble immobilier appartenant la mairie comprend deux ateliers ou garages avec un étage, une maison et Un hangar.
Les deux ateliers ou garages (lot 8) sont indépendants et disposent chacun d'une ouverture. La superficie totale est d'environ 82,60 m°. L'un des ateliers comprend un escalier desservant un grenier (lot 10) sur la globalité de la surface. Le grenier est d’une superficie d'environ 85,40 m° etil a été en partie aménagé (vélux...). Le bien bénéficie d'une cour (lot 15), en façade des ateliers.
Ateliers et grenier
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 Dans la continuité des ateliers, une maison (lots 9 et 11) d'une superficie de 179 m°? dont l'accès s'effectue par un portail piéton ou voiture. La maison dispose d’une cour (lot 16) sur l'avant. Elle comprend au rez-de-chaussée un grand salon/séjour avec cuisine ouverte et équipée, deux portes fenêtres donnant sur la cour, wc et salle d'eau. L'étage est composé d'un grand palier desservant 3 chambres dont une de 35 m° et une salle de bain.
Salon/séjour Palier Chambre Maison extérieure
Accolée à la maison, un hangar ouvert d'une superficie d'environ 40 m? appartenant à la commune. L'autre partie du hangar se trouve sur la parcelle voisine et n'appartient pas à la commune. Un muret fait office de séparation entre les deux parties.
Hangar
Le projet situé, 8-10 rue Jean Hoët, est implanté sur un terrain traversant entre la rue Jean Hoët et la rue
Serge Noyer à Mantes-la-Jolie. L'assiette foncière est constituée des parcelles cadastrées section AL 245, 392 et 441 pour une contenance de 4 475 m°. Le projet prévoit la démolition des différents bâtiments et porte sur la construction du lot 2 d'aménagement de l’îlot du Prieuré comprenant 3 lots à aménager.
L'opération prévoit la construction de 3 bâtiments : une maison Marianne en R+3+attique avec un programme de 78 logements sociaux intergénérationnels, un immeuble en R+3+attique de 43 logements en accession et un bâtiment à usage mixte en R+3+attique comprenant un poste de police municipal et 17 logements en accession.
La SDP prévue de 9 342 m° est répartie de la manière suivante : 8 686 m° de logements dont 2 T1, 57 T2, 60 T3, 15 T4 et 4 T5, et Un poste de police municipal de 656 m°.
Le projet est prévu sur les parcelles suivantes : AL 245, AL 392 et AL 441. La mairie est propriétaire en indivision de la parcelle AL 441. Les deux autres parcelles sont en cours d'acquisition par le promoteur.
Parcelles du projet Plan de masse du projet
4/13 Accusé de réception en préfecture 078-217803618-20250210-DELV202502108-DE Date de télétransmission : 14/02/2025 Date de réception préfecture : 14/02/2025 4.5. Surfaces du bâti
Au vu de l'existant :
Les superficies des bâtiments sont les suivantes au vu des actes de vente : deux ateliers (lot 8) de 82,6 m°, un grenier (lot 10) de 85,4 m°, un atelier (transformé en habitation) avec grenier (lot 9) d'une superficie de 179,62 m°? et un hangar ouvert (lot 12) ne comprenant pas de superficie indiquée.
Au cadastre, les superficies sont les suivantes : lot 9 correspondant à une habitation d'une superficie de 84 m°, un local d'activités (lot 8) de 87 m°, le lot 10 à usage de grenier ne comprend pas de superficie et enfin un hangar (lot 12) de 40 m°.
Les superficies entre le cadastre et les actes de vente sont très différentes. De nombreux travaux ont été réalisés sans déclaration au cadastre.
Il sera retenu les superficies suivantes deux ateliers avec un grenier partiellement aménagé d'une superficie totale de 168 m°, d'une habitation de 179 m° et d'un hangar ouvert de 40 m°.
Au vu du projet :
Le consultant a communiqué les superficies suivantes au vu du CERFA du permis de construire :
- Surface existante et à supprimer : 240 m° de logements et 1 300 m° de commerce ;
- Surface à créer : 8 686 m° de logements et 656 m° de service public ;
- Superficie des parcelles : AL 245 de 1 727 m°, AL 392 de 1 778 m° et AL 441 de 970 m° soit une superficie totale de 4 475 m°.
Il sera retenu les superficies indiquées dans le permis de construire pour les surfaces existantes et à créer. Par contre, la parcelle AL 441 représente une superficie d'environ 22 % du projet global. La mairie est propriétaire seulement d'une partie de la parcelle. En kutchant, il semble être estimé une superficie d'environ 700 m°, représentant environ 15 % du projet global.
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble : Mairie de Mantes-la-Jolie
5.2. Conditions d'occupation : Libre
6 - URBANISME
Zone UAB du PLUI de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise, approuvé le 16/01/2020 par le conseil communautaire, entré en vigueur le 21/02/2020 et dernière procédure de modification le 14/12/2023.
7 - MÉTHODES D'ÉVALUATION MISES EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée au moyen de la méthode par comparaison et par la méthode du compte à rebours promoteur.
La méthode par comparaison consiste à fixer la valeur vénale à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires
La méthode du compte à rebours promoteur (CAR) consiste à déterminer la somme maximale qui peut être affectée à l'acquisition du foncier par Un promoteur immobilier, après avoir soustrait des recettes prévisionnelles de vente d'une opération projetée, les différents coûts grevant l'opération. AU cas particulier, cette méthode est utilisée, car l'immeuble à évaluer s'insère dans un programme de constructions d'immeubles.
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche
8.1.1.1. Maisons :
Étude sur les ventes de maisons entre 08/2021 et 08/2024, d'une surface habitable comprise entre
65 et 200 m°, d'une surface de terrain inférieure à 350 m° dans un périmètre de 500 m de l'adresse
du bien :
Surface
ME
totale
Ref. Ref. Date LUE LT el
Nbre Surface
CRC LE 10)
0711Le
(surf. utile)
Année
Ce RENTE Observations LL (eu ea(le = Adresse Prix total enregistrement Cadastrales
Maison mitoyenne 7804P02 |361//AN/ MANTES-LA- |36 RUE DES 2GoPs640 leio/ 1 SOLE 7 OUSSICAUX 22/04/2022 | 2003 5 270 86| 22550000€| 2622,09€| dans lotissement ‘Les Maisons du Lac »
Maison mitoyenne
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Maison mitoyenne 7804P02 |361//AN/ MANTES-LA- |54 RUE DES 3 23/09/2023 | 1996 4 180 81| 230000,00€| 2 839,51 €| dans lotissement de la 2023P30357 |599// JOLIE |BOUSSICAUX ZAC quartier Henry IV
Maison mitoyenne 7804P02 |361//AN/ MANTES-LA- |84 RUE DES spaces la7en 4 JOLIE |BOUSSICAUX 26/06/2023 | 1985 4 112 75| 199000,00€| 2653,33€| dans lotissement ‘Les Maisons du Lac »
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7804P02 |361/AK/ MANTES- A- | | opte lie 14 Soie [88 RUE DALSACE | 05/04/2022] 1900 5 138 140] 222500,00€| 158929€| Maison mitoyenne
7804P02 |361/AH/ MANTES-LA- | 2024por4es |S68// 15 Joue |7RUECASTOR |21/12/2023| 1933 4 336 100] 184000,00€| 1840,00€| Maison squattée
7804P02 MANTES-LA- | 2oopossra [86/AH42II| 16 JOUE [#8RUECASTOR |17/01/2022| 1890 6 316 165] 430000,00€ 2606,06€| Maison en R+3
Moyenne | 2 698,40 €
Médiane | 2 746,42 €
8.1.1.2. Ateliers :
Étude sur les ventes d'ateliers entre 12/2019 et 08/2024, en zone urbaine sur la commune de
Mantes-la-Jolie et les communes limitrophes :
RÉ BR Date Etre ET STE A An n enregistrement Cadastrales CENTRE RGRESSE mutation construct. totale (PUEX (GIE (surf. utile) CRSGRETERE
Garage automobile comprenant
7804P02 361//AI/ MANTES- |1 RUE DE au rez-de-chaussée un atelier et 2022P27567 |156// 1 LA-JOLIE [BELFORT 28/07/2022 83 78 000,00 € 905,61 €| {in bureau avec mezzanine et à l'étage deux réserves et wc
1 RUE DU Atelier comprenant au rdc un 7804P02 361//AD/ MANTES- hangar, toilettes extérieures, 2 2022P03301 |695//696 2 LA-JOLIE |CHNREAU 12/01/2022 | 1930 260 183 000,00 € 703,85 €| fcliers et 2 bureaux et à l'étage 2 mezzanines
2 bâtiments composé un bureau
7 RUE en rdc et un hall d'exposition 20Pocera [ESS LIMAY [GEORGES 10/02/2020 | 1800 380 335 000,00 € 881,58€| avec cave et grenier et un CLEMENCEAU immeuble à usage d'atelier de mécanique, toilette et vestiaire
Local commercial avec au rdc
7804P04 361//AD/ MANTES- |3 RUE DU un atelier, bureau, wc et 5
2019P05814 |79//8 LAJOLIE [CLOS PINET | 97/12/2018 | 2014 231 260 000,00 € 1125,54€| jaces stationnement extérieur et 3 en sous-sal
7B04P04 _ |361/A0/ MANTES- |188 BD DU 04/02/2021 255 241 375,00 € 048,57 €|montagede pieces détachées et 2021P00895 |674// LA-JOLIE |MAL JUIN ” ’ montage ce pièces célacrees € de réparations automobiles
Moyenne 912,23 €
Médiane 903,61 €
6/13 Accusé de réception en préfecture 078-217803618-20250210-DELV202502108-DE Date de télétransmission : 14/02/2025 Date de réception préfecture : 14/02/2025 8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
A) Guide Callon 2024
Guide Callon 2024 sur la vente de logements anciens individuels sur la commune de Mantes-la-
Jolie :
= Minimum : 1 510 €/m° et maximum : 3 490 €/m°
Guide Callon 2024 sur la vente de locaux industriels et entrepôts sur la commune de Mantes-la-
lolie :
— Local industriel : 1 329 €/m° et entrepôt : 785 €/m°
B) Analyse Homiwoo
01 | Analyse à l'adresse exacte - Maisons uniquement
Prix en €/m°? 3197 €/m°?
Indice de confiance KR Rk
E T4 T5+
Prix en £/m°? 3 493 € 3 200 € 3179 €
Délai d'écoulement 87 jours 120 jours 106 jours
12 Analyse au code postal correspondant
Prix en €£/m°
2 859 €/m°
T3- T4 T5+
Prix en €£/m°? 3166 € 2860 € 2792 €
Délai d'écoulement 147 jours 138 jours 142 jours
8.2. Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
8.2.1 Maisons :
AU vu des critères définis, il ressort 16 termes de comparaison avec des valeurs comprises entre 1 589 €/m°? et 3 950 €/m°? soit une moyenne de 2 698 €/m°? et une médiane de 2 746 €]m’. Ces valeurs sont cohérentes avec l'analyse Homiwoo.
Cependant, il est constaté des valeurs très hétérogènes au sein d'une même rue, voir pour un même bien.
Le bien est atypique, par sa superficie et sa structure d'ancien atelier transformé en habitation. L'ensemble est en bon état et ne nécessite pas de travaux.
En conséquence, par sa superficie, il sera privilégié les termes d'une superficie supérieure à 90 m soit les termes 2, 8, 9, 11, 13 à 16, représentant une valeur moyenne de 2 291 €/m° et une valeur médiane de 2 166 €/m°. En conséquence, il sera arbitré une valeur de 2 250 €/m° comprise entre la valeur moyenne et la valeur médiane.
Valeur vénale de l'habitation = 2 250 € x 179 m° = 402 750 € arrondie à 403 000 €.
2
8.2.2 Atelier et local de stockage :
Il ressort de l'étude 5 termes de comparaison similaires, situés en zone urbaine. Ce type de bien est généralement situé en zone d'activités. Les valeurs des 5 termes sont comprises entre 704 €/m° et 1126 €/m’°, soit une moyenne de 912 €/m° et une médiane de 904 €/m?. La valeur moyenne et la valeur médiane sont relativement proches en conséquence il sera retenu une valeur de 900 €m°? pour la superficie de 168 m° incluant atelier et grenier. Par contre, concernant le hangar ouvert, il sera appliqué un abattement de 50 % de la valeur de 900 €/m° soit 450 €/m°? pour une superficie de 40 m°.
Valeur vénale des ateliers = (900 € x 168 m°) + (450 € x 40 m°) = 169 200 £ arrondie à 169 000 €.
———Vateur vénale de ensembleimmobilier : 403 000 € + 169 000 € = 572 000 € Accusé de réception en préfecture 078-217803618-20250210-DELV202502108-DE Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 9 - COMPTE À REBOURS
9.1.Recettes du CAR : études de marché
9.1.1.Sources et critères de recherche - Termes de comparaison
A) Étude sur les ventes en état futur d'achèvement (VEFA) d'appartements sur la commune de Mantes-la-lolie entre 2020 et 2024 :
Ref.
enregistrement
TTL ES
ND Utile ES ELLES (surf. utile) Année construct. Date mutation Prix total LS Commune Adresse Ref. Let Te TEE ES totale Observations
hs [SA 1 MANTES-LA- 18 8D DU MAL | 08/08/2020 2022 2 43| 171 250 3 982,56 €| Appt avec parking
> Pocoat le 2 MARDESLA-[ATE BD DU MAL | 29/12/2020 2022 1 27| 132083 4 891,98 €| Appt avec parking
> poues (ao 3 [MANTESLA- TS BD DU MAL | 68/04/2021 2022 1 30| 138 333 4611,10€| Appt avec parking
pres [A 4 |MANTESLA TE BD DU MAL | 24/06/2021 2022 1 34| 159 167 4 681,38 €| Appt avec parking
Pis [3861 5 [MANTEËLA TE BD DU MAL | 30/07/2021 2022 2 43l 172917 4 021,33 €| Appt avec parking
Le (A 6 [MANTESLA TE BD DU MAL | oz/0e/2021 | 2022 2 40| 168 750 4 218,75 €| Appt avec parking
eo [Ur 7 [MANTESLA TS BD DU MAL | og0e/2021 | 2022 2 42] 177083 4 216,26 €| Appt avec parking
20 bo067 (38/00 8 MARDES LA tSBD DU MAL | 29/12/2021 2022 1 35| 154 167 4 404,77 €| Appt avec parking
>eposore 082130 9 MANESLAISRSELES 04/08/2020 2021 1 29 98 333 3 390,79 €| Appt avec parking
pocpooss lt D122 10 |[MANTESLAERCDEDES 23/10/2020 2021 2 39| 135 833 3 482,90 €| Appt avec parking
20 1Pobes [Dee 002123 11 [MANEËLA)BRCEDES 03/06/2021 2021 2 40] 129167 3 229,18 €| Appt avec parking
RE [Sn 12, [MANERLA IE RBD DU MAL | 40703/2021 2022 3 65| 218 750 3 365,38 €| Appt avec parking
ro [Sr 13 |MANTESLA- [118 BD DU MAL | 17/08/2021 2022 3 61| 207917 3 408,48 €| Appt avec parking
Pos (38/0 1us 14 |MANTEËLA [TS BD DU MAL | 28/05/2021 2022 3 64| 213 333 3 333,33 €| Appt avec parking
pes (Sen 15 |MANTEËLA [TS BD DU MAL | 29/07/2021 2022 2 48| 189 167 3 940,98 €| Appt avec parking
> Pocse [DS 104 16 |MANTEËLA-|G RCE DES 20/04/2021 2021 3 64a| 182875 2 857,42 €| Appt avec parking
208 1P0S0aS 2101 17 MANTESLA- SERRES 08/06/2021 2021 3 64l 190 000 2 968,75 €| Appt avec parking
voirie (ororagsssl 18 |MANTESLA-|ERCE DES 15/06/2021 2021 3 64| 203 333 3 177,08 €| Appt avec parking
Bin loonsiil 19 | MANTESLA-)BRCE DES 02/07/2021 2021 3 e8| 203 333 2 990,19 €| Appt avec parking
bras (02116 20 |MANTESLA-| 6 RUE DES 15/07/2021 2021 3 69| 201 667 2 922,71 €| Appt avec parking
ibid NE 02 21 [MANERLA IS RDEDES 16/07/2021 2021 3 66| 200 000 3 030,30 €| Appt avec parking
nboées [Ds D115 22 |MANTESLA-|S RUE DES 03/09/2021 2021 3 67| 204 167 3 047,27 €| Appt avec parking
node lo 11 23 [MANTESLA SRE PES 23/09/2021 2021 4 72| 208 333 2 893,51 €| Appt avec parking
Moyenne 51,04 3 611,58 €
Médiane 48 3 390,79 €
B) Étude sur les ventes en état futur d'achèvement (VEFA) sociales d'appartements sur la commune
de Mantes-la-Jolie entre 2015 et 2023 :
: . Nb. de Prix VEFA Montant . Communes Ref Dossier Termes | SHAB (m’) Logmts € HTIm° SHAB VEFA HT Observations
2023-78118- 78 logements et 67 pkings sous-sol dont Buchelay 09067 1 5 184,77 78 2 800 € 14 517 856€ | 2087,25 m° en PLUS et 3097,52 m° en PLAI
2023-78118- 3200 € HT pour les LLS de 2344,43 m? et 3456 Buchelay 48378 2 3 273,84 54 3 273 € 10 714 216€ € HT pour les LLI de 229,41 m?
Limay 2020-335-0377 3 1 985,00 39 2 699 € 5 357 553 € 39 Igts en accession
Mantes-la- 2021-78361- 61 logements en LLI et 63 places de Jolie 77513 A A 070,00 61 2 924 € 11 900 000 € stationnement
Mantes-la- 2023-78361- 26 LLI et 26 places de stationnement en sous- Jolie 413988 5 1 649,78 26 3 420 € 5 642 248 € sol
Mewes-le- | 20278262 6 6 358,91 107 2 697 € 17 147 500€ | 107 logements et 59 places de stationnement
A2 logements sociaux (13 PLAI, 17 PLUS et
12 PLS soit 2 456,25 €/m?) dont 4 maisons
: (PLUS) et 38 appartements répartis dans 2 Porchesville | 2020-501v0114 7 3 265,80 50 2 606 € 8 180 644 € bâtiments et 8 maisons locatives
intermédiaires (soit 2 700 €/m), et 83 places
en extérieur dont 29 couvertes non closes
Moyenne 2 902,44 €
Médiane 2 800,00 €
8/13 Accusé de réception en préfecture 078-217803618-20250210-DELV202502108-DE Date de télétransmission : 14/02/2025 Date de réception préfecture : 14/02/2025 C) Étude sur les ventes de locaux bruts sur le secteur nord du département des Yvelines entre 2019
et 2024 :
EA pee SCT CE TT ; Eu Lt ; Ref. Cadastrales Termes CT Haut EMI Observations enregistrement mutation publication construct. RE LE(S
1 RUE locaux bruts de bétons, fluides en 1 GARGENVILLE |BERNARD 11/12/2019 |30/12/2019| 2021 1 302] 392990,00€| 1301,29€] attente et menuiseries exterieures PALISSY posées pour futur crèche
BOULEVARD
ROGER 10/10/2022 2022 4
SALENGRO
7804P04 |267//AD/
2019P05841 |248//49à53 oo
362//AB/
967/969/971/973/9 2
76/978
7804P02
2022P37117
MANTES-LA-
VILLE
4 lots de locaux d'activités bruts de
béton dans immeuble on
6] 591578,00€| 1300,17 €
7804P02 |361//AD 2/529/704 MANTES-LA- |BOULEVARD 2000 000,00€| 219780€ Local brut de béton pour installation 2022P13170 |Vol 19 $ JOUE [DUMIDI 18/04/2022 2022 910 crèche
Local brut de béton pour maison
Por (SSUAB 484) 4 MANTESLA- POÉÈNE 28/04/2021 2021 460| 768200,00€| 1670,00€| médicale (les coûts d'aménagements sont estimés à 1200 €/m?
7804P03 5 RUE DE LA Local brut de béton pour maison pots LASB/AT 511 5 polssy LAELEON | 0902201 2022 235| 35333300€| 1503,54€ son
Moyenne 1 594,56 €
Médiane 1503,5447
9.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
A) Guide Callon 2024
Le Guide Callon 2024 indique les prix suivants sur la commune de Mantes-la-Jolie (collectif neuf) :
- Grand Standing : 4 080 €/m°
- Standing : 3 700 €/m?
- Normal : 3 260 €/m°
- Moyen : 2 950 €/m°
B) Analyse homiwoo
01 | Estimation à l'adresse exacte
indice de confiance Rs ÿ
Prix médian en £/nm° Taux de TVA T1 T2 T3 T4 T5+
4 849 €/m°? 20 % 5140 €/m?° 4914 €/m°? 4785 €/m?° 4769 €/m° 4 720 €/m?
4 041 €/m? HT 4283 €/m? 4 095 €/ m2 3988 €/m? 3974 €/m? 3933 €/m?2
9.1.3.Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue
Le permis de construire déposé par le promoteur prévoit une SDP de 9 342 m° réparti de la manière suivante : 8 686 m° de logements dont 2 T1, 57 T2, 60 T3, 15 T4 et 4 T5, et un poste de police municipal de 656 m°.
A) Logement locatif :
De l'étude, il ressort 23 termes sur la commune de Mantes-la-Jolie pour des logements de typologie T1 à T4, concernant 2 programmes immobiliers, avec des valeurs comprises entre 2 857 €/m° et 4 892 €/m?°, soit une moyenne de 3 612 €HT/m°? pour des logements d'une superficie moyenne de 51 m° et une médiane de 3 391 € HT/m? pour des logements d'une superficie médiane de 48 m°.
Il est constaté entre les 2 programmes des valeurs légèrement différentes : la valeur moyenne du programme « rue des Métairies » est de 3 060 €/m°? pour des logements d'une superficie moyenne de 61 m°. Cette valeur est relativement basse pour de l'accession, valeur constatée pour des logements locatifs sociaux. En revanche, la valeur moyenne du programme « Bld du Maréchal Juin » est de 3 811 €/m° pour des logements d’une superficie moyenne de 51 m°. Cette valeur se situe dans les valeurs hautes constatées.
En conséquence pour l'étude, il sera retenu la valeur moyenne des deux programmes arrondie à 3 600 € HT/m2.
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 B) Logement locatif social :
De l'étude, il ressort 7 termes sur le secteur du mantois entre 2020 et 2023 avec des valeurs comprises entre 2 505 €/m° et 3 420 €/m?°, soit une moyenne de 2 902 €HT/m°? et une médiane de 2 800 € HT/m°.
Il est constaté lors des dernières VEFA sur le secteur, une augmentation du prix d'acquisition des logements locatifs sociales. En privilégiant uniquement les termes de 2023, il est obtenu une valeur moyenne de 3 164 €/m° et une valeur médiane de 3 273 €/m°.
Pour l'étude, il sera arbitré une valeur de 3 200 € HT/m°.
C) Locaux bruts :
Il ressort de l'étude 5 termes de ventes de locaux bruts de béton sur le nord du département des Yvelines entre 2019 et 2024. Les valeurs sont comprises entre 1 300 €/m° et 2 198 €/m?°, soit une valeur moyenne de 1 595 €/m° et une valeur médiane de 1 504 €/m°. Les valeurs sont relativement hétérogènes. Le terme 1 est relativement plus ancien donc il sera écarté.
En écartant ce terme, il est obtenu une valeur moyenne de 1 668 €/m°, proche de la valeur du terme 4 situé sur la commune de Mantes.
Il sera retenu la valeur moyenne, soit une valeur arrondie à 1 700 €/m°.
9.2. Dépenses du CAR :
9.2.1. Coûts
- Coût de construction : le service retient un coût de construction pour le local brut de 1 300 €/m et pour les logements correspondant à du collectif en R+3 avec places de stationnement en sous- sol, soit une valeur de 1 800 €/m° SDP.
— Coût de VRD : au vu du terrain, il sera retenu une valeur de 50 €/m:. — Coût de démolition : il sera retenu une valeur de 100 €/m°.
2
9.2.2. Honoraires et autres frais
Concernant les honoraires techniques, les différents frais (gestion, commercialisation et frais financiers) et les marges aléas, il sera retenu la fourchette moyenne des ratios pratiqués au vu du programme.
10/13 Accusé de réception en préfecture 078-217803618-20250210-DELV202502108-DE Date de télétransmission : 14/02/2025 Date de réception préfecture : 14/02/2025 9.3.Analyse et arbitrage du service - valeur retenue
CAR promoteur HT en € SU ou SHAB ou Nbre Prix vente au m? HT
Recettes 28 058 000
Activités 1054 000 620 1 700
Logement libre 12 924 000 3590 3 600
Logement social 14 080 000 4400 3 200
Dépenses 24 214 830 SdP ou Nbre coeu me SU SHAB
coût de préparation du terrain (A) 377 750
Démolition - Désamiantage 154 000 1 540 100
VRD 223 750 4 475 50
coût de construction (B) 16 489 400
Activités (SdP) 852 800 656 1 300
Logement (SdP) 15 636 600 8687 1 800
a as ak de | 450 000
Marge et aléas 1897 680
Charge foncière admissible 3 843 170 859 € /m? terrain 411 € /m? SdP
La méthode du compte à rebours promoteur au vu du PC permet d'estimer la valeur vénale du terrain à 3 843 170 € HT. Cette valeur correspond à la globalité du projet. Le terrain appartenant à la mairie représentent environ 15 % du projet.
Valeur vénale de la parcelle : 3 843 170x 15 % = 576 475 € arrondie à 576 000 €
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025 10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
L'étude fait ressortir les valeurs suivantes :
— Une valeur de 572 000 € par la méthode par comparaison ;
— Une valeur de 576 000 £ par la méthode du compte à rebours promoteur.
La moyenne obtenue par les 2 méthodes est de 574 000 €. Les deux valeurs sont très proches l’une de l'autre bien que la première soit par comparaison en poursuite d'usage et la seconde par un compte à rebours promoteur au vu du projet. La parcelle AL 441 n'appartenant pas entièrement à la commune, il sera privilégié la méthode par comparaison.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 570 000 €.
Elle est exprimée hors taxe, hors droits et hors frais d'agence.
Cette valeur est assortie d’une marge d'appréciation de 10 %, portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 513 000 €.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l’'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
*bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
12/13 Accusé de réception en préfecture 078-217803618-20250210-DELV202502108-DE Date de télétransmission : 14/02/2025 Date de réception préfecture : 14/02/2025 12 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les superficies sont très différentes entre le cadastre et les actes de vente ou constaté lors de la visite. De nombreux travaux semblent avoir été réalisés sans déclaration au cadastre.
La commune n'est pas propriétaire de l'ensemble de la parcelle AL 441 en conséquence il a été privilégié la valeur vénale du bien en poursuite d'usage et non au vu du projet du permis de construire déposée par la société ADI.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
13 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
Boris LARZILLIERE
Inspecteur des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande 3 fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et ‘ TT ‘évu par |la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux près des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des FINances FUDIIQUES.
Accusé de réception en préfecture
078-217803618-20250210-DELV202502108-DE
Date de télétransmission : 14/02/2025
Date de réception préfecture : 14/02/2025