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Conseil Municipal - acte 00046707 D
Conseil Municipal - acte 00127797 D
Document publié le Jeudi 1 janvier 2099 par la commune de Bordeaux.
Lien du pdf (Conseil Municipal - acte 00127797 D)
Thèmes du document : Banque, Investissement et développement économique, Fiscalité,
EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS
DU CONSEIL MUNICIPAL
___________
Conseillers en exercice : 65
Reçu en Préfecture le : 14/12/2022
ID Télétransmission : 033-213300635-20221213-127797-DE-
1-1
Date de mise en ligne : 15/12/2022
certifié exact,
Séance du mardi 13
décembre 2022
D-2022/402
Aujourd'hui 13 décembre 2022, à 14h10,
le Conseil Municipal de la Ville de Bordeaux s'est réuni à Bordeaux, sous la présidence de
Monsieur Pierre HURMIC - Maire
Sauf de 16h00 à 17h10, présidence de Madame Claudine BICHET.
Etaient Présents :
Monsieur Pierre HURMIC, Madame Claudine BICHET, Monsieur Stéphane PFEIFFER, Madame Camille CHOPLIN, Monsieur Didier JEANJEAN, Madame Delphine JAMET, Monsieur Mathieu HAZOUARD, Monsieur Amine SMIHI, Madame Sylvie SCHMITT, Monsieur Dimitri BOUTLEUX, Madame Nadia SAADI, Monsieur Bernard G BLANC, Madame Céline PAPIN, Monsieur Olivier CAZAUX, Madame Pascale BOUSQUET-PITT, Monsieur Olivier ESCOTS, Madame Fannie LE BOULANGER, Monsieur Vincent MAURIN, Madame Sylvie JUSTOME, Madame Sandrine JACOTOT, Monsieur Laurent GUILLEMIN, Madame Françoise FREMY, Madame Tiphaine ARDOUIN, Monsieur Baptiste MAURIN, Monsieur Bernard-Louis BLANC, Madame Marie-Claude NOEL, Monsieur Didier CUGY, Madame Véronique GARCIA, Monsieur Patrick PAPADATO, Madame Pascale ROUX, Madame Brigitte BLOCH, Madame Isabelle ACCOCEBERRY, Madame Isabelle FAURE, Monsieur Francis FEYTOUT, Monsieur Maxime GHESQUIERE, Monsieur Matthieu MANGIN, Monsieur Guillaume MARI, Monsieur Jean-Baptiste THONY, Monsieur Radouane-Cyrille JABER, Monsieur Stéphane GOMOT, Madame Charlee DA TOS, Monsieur Marc ETCHEVERRY, Madame Léa ANDRE, Monsieur Pierre De Gaétan NJIKAM MOULIOM, Madame Nathalie DELATTRE, Monsieur Nicolas FLORIAN, Madame Alexandra SIARRI, Madame Anne FAHMY, Madame Géraldine AMOUROUX, Monsieur Marik FETOUH, Monsieur Thomas CAZENAVE, Madame Catherine FABRE, Monsieur Fabien ROBERT, Monsieur Guillaume CHABAN-DELMAS, Monsieur Nicolas PEREIRA, Madame Evelyne CERVANTES-DESCUBES, Monsieur Philippe POUTOU, Madame Myriam ECKERT,
Madame Géraldine AMOUROUX présente à partir de 15h50, Monsieur Stéphane PFEIFFER présent à partir de 16h03, Madame Alexandra SIARRI présente à partir de 16h55, Monsieur Laurent GUILLEMIN présent jusqu’à 15h40, Monsieur Maxime GHESQUIERE présent jusqu’à 15h40,Madame Catherine FABRE présente jusqu'à 17h00, Monsieur Patrick PAPADATO présent jusqu'à 17h07.
Excusés :
Madame Harmonie LECERF MEUNIER, Monsieur Dominique BOUISSON, Madame Servane CRUSSIERE, Madame Eve DEMANGE, Madame Marie-Julie POULAT, Madame Béatrice SABOURET, Monsieur Aziz SKALLI, Rapport d'activité de l'exercice 2021 d'Urbicité, titulaire du
contrat de partenariat de la Cité municipale - annexes
Information du conseil municipal.
Madame Delphine JAMET, Adjointe au Maire, présente le rapport suivant :
Mesdames, Messieurs,
Le contrat de partenariat, signé le 22 décembre 2011, prévoit de confier à la société Urbicité, la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser pour : la conception, la construction, le financement partiel, le Gros entretien-renouvellement (G.E.R.), l'entretien, la maintenance, et l'exploitation du bâtiment de la Cité municipale.
Conformément aux dispositions des articles L1414-14 et R1414-8 du Code général des collectivités territoriales (C.G.C.T.)1, le cocontractant Urbicité a établi et transmis à la Ville un rapport annuel permettant le suivi de l’exécution du contrat de partenariat pour l’exercice clos le 31 décembre 2021.
Le présent document se propose de faire une analyse commentée du rapport annuel 2021 d’Urbicité.
L’exercice 2021 est la septième année pleine d’exploitation du contrat de partenariat conclu pour 20 ans à compter de la mise à disposition du bâtiment, le 21/07/2014.
RESUME
L’immeuble de la Cité municipale regroupe environ 840 agents municipaux et métropolitains et accueille jusqu’à 1 000 visiteurs par jour (§ 2.1).
Les objectifs contractuels sont respectés en 2021 sur les aspects opérationnels de développement durable (annexe 6.1), de production d’énergie (§ 2.1 et annexe 6.2), de part d’exécution des prestations confiées à des petites et moyennes entreprises (PME) et des artisans (annexe 6.3) ainsi que des prestations dédiées à la promotion de l’emploi des personnes en insertion professionnelle (annexe 6.4).
Un travail important a été engagé pour analyser et réorienter le plan de Gros entretien et renouvellement (GER) pour l’optimiser sur les 12,5 prochaines années du contrat (§ 2.1 et annexe 7). Les écarts constatés à fin 2021 entre les dépenses prévues et réalisées sont expliqués.
L’exercice 2021 n’est significativement pas impacté par un fait survenu pendant l’exercice ou postérieurement.
Les bilan et compte de résultat de l’exercice 2021 sont conformes au modèle financier contractuel. Les écarts sont non significatifs et justifiés. Il n’y a pas d’alerte à signaler (§ 2.2 à 2.4).
Le résultat net de l’exercice 2021 s’élève à + 38 K€. Les résultats nets cumulés depuis 2014 jusqu’à 2021 sont positifs (+ 558 K€) et supérieurs aux prévisions (+ 241 K€), soit un écart favorable de + 317 K€.
Le résultat net pour l’exercice à venir de 2022, prévu dans le modèle contractuel, est de 32 K€.
Sommaire
RESUME..........................................................................................................................2 Sommaire....................................................................................................................... 1 SYNTHÈSE..................................................................................................................... 3 1. LES CONTROLES.............................................................................................. 3 1.1. Contexte de l’année.....................................................................................3 1.2. Informations financières et opérationnelles............................................. 3
1 Biens qu’abrogés par l’ordonnance n°2015-899 du 23/07/2015, il convient de considérer que ces articles du C.G.C.T. demeurent applicables aux contrats de partenariat dont la procédure de consultation a été lancée avant le 01/04/2016, date d’entrée en vigueur de son décret d’application. 1.3. Contrôles de Bordeaux Métropole.............................................................4 1.4. Divergences entre Urbicité et la ville de Bordeaux.................................4 2. L’ANALYSE DES COMPTES SOCIAUX......................................................... 4 2.1 L’activité.............................................................................................................4 2.2 Les résultats..................................................................................................... 5 Un chiffre d’affaires essentiellement constitué des redevances
contractuelles versées par la ville de Bordeaux......................................... 5 Des charges d’exploitation et financières réelles conformes au
modèle.....................................................................................................................6 Un résultat net positif depuis 2014 et au-delà du prévisionnel...............8 2.3 Le bilan.............................................................................................................. 8 2.4 Les indicateurs...............................................................................................1 2 2.5 Les perspectives 2022................................................................................. 1 1 LISTE DES ANNEXES................................................................................................1 3
SYNTHÈSE
Les principales caractéristiques du projet et du contrat font l’objet d’une annexe 1.
Identité
Dénomination sociale
Statut juridique
Numéro RCS
Date de création
Siège social
Objet social
Président BOUYGUES E&S SPV MANAGEMENT (depuis le 23/12/2015)
Mise à disposition bâtiment "Cité Municipale" 22/07/2014
Durée du contrat de partenariat 20 ans à compter de la date effective de mise à disposition
Signature du contrat de partenariat 22/12/2011
Début du contrat de partenariat 22/07/2014
Fin du contrat de partenariat 21/07/2034
Capital social
Actionnaires directs % détenu Nbre actions Valeur action Montant (€) Nbre
actionnair
es
CHALLENGER INVESTISSEMENT 99,99% 20 497 10 204 970 1
BOUYGUES E&S FM France 0,00% 1 10 10 1 BOUYGUES BATIMENT CENTRE SUD OUEST 0,00% 1 10 10 1
LINKCITY CENTRE SUD-OUEST 0,00% 1 10 10 1 Total général 20 500 205 000
Changement d'actionnariat prévu en 2022
Principaux indicateurs 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Chiffres d'affaires en K€ 1 769 3 749 3 605 3 526 3 516 3 549 3 988 3 443 dont redevances en K€ 1 630 3 634 3 424 3 355 3 333 3 317 3 299 3 257 Capitaux propres en K€ 29 528 28 173 26 782 25 384 23 912 22 405 20 934 19 461 dont résultat net de l'exercice en K€ -3 145 108 101 115 26 28 38 dont distribution de dividendes versée sur N+1 en K€ -88 -34 0 -12 -32
Revoyure : article 13 du contrat, possible tous les 3 ans. Il n'y en n'a pas eu depuis le début du contrat
31/12/2021
31/12/2021
URBICITE
Société par actions simplifiée (SAS)
538284191 RCS Versailles
05/12/2011
1 avenue Eugène Freyssinet 78280 Guyancourt
Dernière augmentation de capital : AGE 30/06/2014 (165 000 €)
Conception, financement, construction, entretien et maintenance
d'un immeuble de bureau dédié aux services municipaux de la ville
de Bordeaux.
1. LES CONTROLES
Procédure
E xercice 2021 Envoi de la liste des documents à fournir 15/ 03/ 2022 Envoi rapport à UR BICITE 11/ 10/ 2021
Réunion préparatoire 15/ 03/ 2022 Retour URBIC ITE 17/ 10/ 2021
Questions-réponses BM-URBICITE du 21/ 7 au 30/ 09/ 2022 Commentaires BM au retour d'URBICITE Urbicité n'a pas de remarque et ne s'oppose pas à la diffusion du projet de rapport
Evènements particuliers RAS
Instruction Contradictoire
1.1. Contexte de l’année
Le déroulement normal de l’exécution du contrat mais aussi les conséquences organisationnelles et financières de la crise sanitaire ont nécessité de nombreux échanges techniques techniques entre la ville de Bordeaux et Urbicité.
Ces échanges entre la ville de Bordeaux et Urbicité se sont déroulés de manière fluide et satisfaisante pour la Ville. L’amélioration de la qualité des informations financières transmises dans le cadre du rapport annuel est notable.
1.2. Informations financières et opérationnelles
Le commissaire aux comptes de la société Urbicité a certifié les comptes 2021. En amont de la production du rapport annuel par Urbicité, la liste des documents nécessaires (annexe 4) à l’analyse effectuée par Bordeaux Métropole a fait l’objet d’échanges entre la société et la Collectivité.
1.3. Contrôles de Bordeaux Métropole
Les services se sont assurés que :
le rapport annuel d‘Urbicité est conforme aux exigences du C.G.C.T. et n’a porté à la connaissance de la ville de Bordeaux aucun écart significatif ;
les comptes annuels de la société Urbicité sont conformes au modèle financier défini dans le contrat et notamment
o le suivi des immobilisations et le calcul des amortissements ;
o le suivi des créances d’exploitation (vérification des échéanciers) ; o le suivi de la subvention d’exploitation (vérification des échéanciers) ; o le suivi des produits constatés d’avance correspondant notamment à l’étalement pluriannuel de la créance cédée (redevance financière, R1.A) ; la facturation des redevances R1 à R6 sur l’année 2021 est réalisée en conformité avec les termes du contrat (échéancier pour les redevances R1 et indexation pour les redevances R2 à R6).
Les services ont constaté lors de l’analyse du rapport annuel 2020 une anomalie de présentation des comptes bancaires dédiés au GER (absence de mise à jour en 2021 des comptes bancaires avec les flux de loyers et dépenses) ; cette anomalie a été régularisée dans le rapport annuel 2021.
Le contrôle et le suivi général de l’exécution du contrat sont réalisés conformément à l'article 9.4 du contrat, par les services.
Les listes détaillées des contrôles effectués figurent en annexes 5 et 6. Ces contrôles se sont bien déroulés et sont satisfaisants.
1.4. Divergences entre Urbicité et la ville de Bordeaux
Il n’y a pas eu de divergences significatives entre Urbicité et la ville de Bordeaux sur le suivi du contrat.
2. L’ANALYSE DES COMPTES SOCIAUX
2.1 L’activité
L’accueil
En sus des bureaux, salles de réunions et accueil, l’immeuble comporte une restauration collective, un parking destiné aux véhicules de service, deux-roues motorisées et vélos (annexe 1.4).
Les objectifs en termes de développement durable
Les prestations effectuées en exploitation par le mainteneur Bouygues Energies et Services doivent respecter des objectifs de développement durable définis par l’annexe 13 du contrat. La mesure de la qualité de ces prestations est réalisée à travers 11 réunions mensuelles tripartites (Bouygues Energies et Services -Urbicité- Ville de Bordeaux/Bordeaux Métropole) et les rapports de performances mis en place depuis le mois de septembre 2014 (annexe 6.1).
Les objectifs en termes de production d’énergie
La ville de Bordeaux souhaite que la Cité municipale respecte les objectifs fixés par l’Agenda 21 de la Ville en s’inscrivant comme un Bâtiment à énergie positive (BEPos). Ce bâtiment, conçu pour produire plus d’énergie qu’il n’en consomme, a valeur d’exemplarité environnementale (annexe 6.2).
Les objectifs de performance du BEPos consistent à obtenir un bilan énergétique global positif au sens du contrat, soit des consommations inférieures à la production avec une tolérance de 10 %, et ce en intégrant le rafraichissement du musée des Beaux-Arts qui a été mis en service en 2019.
Les consommations normalisées sont supérieures de 7,62% à la production d’énergie, ce qui reste dans le seuil de tolérance contractuel.
La crise sanitaire de la COVID-19 a encore impacté en 2022 les consommations énergétiques. Par exemple, les centrales de traitement d’air ont continué de fonctionner en tout air neuf une partie de l’année pour des raisons sanitaires.
En cette année 2021-2022, la canicule ainsi que l’impact dû au fonctionnement tout air neuf ont multiplié les consommations par 2. Dans le cadre de la démarche d’amélioration continue, des actions sont envisagées en 2022-2023 pour continuer à améliorer le bilan énergétique :
1) Maintien d’un pilotage optimisé des installations techniques par l’équipe d’exploitation/maintenance
2) Utilisation de la PAC Biogaz pour le préchauffage des réseaux de chaleur en hiver, pour un démarrage optimisé
3) Sensibilisation des occupants sur l’occupation du bâtiment
4) Renouvellement des campagnes d’identification des appareils personnels énergivores non définis au marché.
2.2 Les résultats
En valeur En % En valeur En % En valeur En %
Chiffre d'affaires (hors méthode globale) 3 390 26 066 3 549 3 988 3 443 27 143 52 2% 1 077 4% -545 -14% dont redevances R1 à R6 3 390 26 066 3 317 3 299 3 257 25 249 -134 -4% 816 - -3% -42 -1% Autre produits 0 0 67 111 5 12 642 5 12 642 -106 -95% Quote-part subvention 1 597 13 210 1 499 1 499 1 499 11 164 -98 -6% 2 046 - -15% 0 0% Produits d'exploitation 4 987 39 275 5 115 5 598 4 947 50 949 -40 -1% 11 635 30% -651 -12% Autres achats et charges externes 1 154 8 100 1 311 1 753 1 184 21 108 30 3% 13 008 161% -569 -32% Impôts et taxes 0 0 30 29 16 177 16 177 -14 -47% Amortissements 2 994 24 998 2 865 2 865 2 865 21 338 -129 -4% 3 660 - -15% 0 0% Autre charges 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -4% Charges d'exploitation 4 148 33 098 4 206 4 648 4 065 42 622 -83 -2% 9 524 29% -583 -13%
Résultat d'exploitation 839 6 177 909 950 882 8 327 43 5% 2 149 35% -68 -7%
Produit financiers 26 113 3 6 6 99 -20 -75% 14 - -13% 0 6% Charges financières 516 4 861 595 556 516 5 138 0 0% 277 6% -39 -7%
Résultat financier -490 -4 747 -592 -550 -510 -5 038 -20 4% 291 - 40 -7%
Ajustement méthode globale -300 -1 050 -280 -362 -321 -2 454 -20 7% 1 405 - 41 -11%
Résultat courant avant impot 48 380 36 39 51 834 3 6% 454 119% 12 32%
IS 16 139 10 11 14 276 -3 -16% 136 98% 3 25%
Résultat net 32 241 26 28 38 558 6 17% 317 132% 10 35%
cumul
2014 à
2021
Prévisionnel Réalisé Ecarts Réalisé / Prévisionnel
cumul à fin 2021 cumul 2014 à
2021
2021 2019
En K€ (courants)
Ecarts Réalisé
N/N-1
2021/2020 2021 2020 2021
Un chiffre d’affaires essentiellement constitué des redevances contractuelles versées
par la ville de Bordeaux.
Les redevances payées par la Ville de Bordeaux en contrepartie de la mise à disposition de la Cité municipale (article 10.2 du contrat) sont détaillées en annexe 1.3. Elles couvrent d’une part, les investissements initiaux de construction, leur financement et leur rémunération (R1), et d’autre part, l’exploitation (R2 à R6, maintenance, GER, propreté-hygiène, gestion).
Des produits autres que les redevances R1 à R6 (activités annexes), non valorisés dans le modèle financier (prévisionnel), viennent majorer le chiffre d’affaires réalisé (détail ci-après).
Le chiffre d’affaires s’élève en 2021 à 3 443 K€ et s’avère :
- en baisse par rapport à 2020 (- 545 K€, - 14 %) essentiellement en raison de la
refacturation moindre de travaux supplémentaires (- 350 K€), de gaz (- 136 K€) et des
redevances versées par la ville de Bordeaux (- 42 K€) en raison des coefficients
d’indexation effectivement appliqués ;
- supérieur au modèle (+ 52 K€, + 2 %) ;
- constitué à 95 % des redevances R1 à R6 et 5 % de recettes annexes.
Depuis le début du contrat et jusqu’à fin 2021, le chiffre d’affaires réalisé atteint 27 143 K€ et s’avère :
- supérieur au modèle (+ 1 077 K€, + 4 %) ; ceci résulte de 2 tendances inverses :
o redevances R2 à R6 moins élevées que les prévisions en raison des coefficients d’indexation effectivement appliqués (- 817 K€, - 3 %) ; o recettes annexes réalisées et non estimées dans les prévisions (+ 1 894 K€)
dont :
revente de gaz (de Gaz de Bordeaux)2 (R7) (740 K€),
refacturation de travaux supplémentaires (424 K€),
aléas et écarts (303 K€ dont 139 K€ en 2014) ;
produits constatés d’avance suite au paiement par la Ville du scramble
(« self éclaté ») et de la cuisine (289 K€) ;
refacturation à la Ville de la Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE,137 K€).
- constitué à 93 % des redevances R1 à R6.
Les montants des redevances facturés par Urbicité à la ville de Bordeaux sont conformes au contrat.
26 066
25 249
-
740
- 137 -
424
-
303
26 066
27 144
Prévu au modèle Réalisé
Chiffre d'affaires depuis le début du contrat à fin 2021
(en K€)
Aléas et écarts
Refacturation travaux
supplémentaires
Refacturation Impôts et taxes
Recettes annexes de Gaz
Redevances R1 à R6
Chiffre d'affaires global
En sus du chiffre d’affaires, la reprise de subvention d’investissement majore les produits d’exploitation. La quote-part de la subvention s’élève à 1 499 K€ en 2021 (comme annuellement depuis 2015) et correspond à l’amortissement, sur la durée du contrat, de la subvention d’investissement de 30 M€ versée par la Ville de Bordeaux. En présentation de compte de résultat, la quote-part a été intégrée au résultat d’exploitation dans la mesure où économiquement, ce produit est récurrent et constitutif du résultat d’exploitation d’Urbicité. L’écart de 98 K€ en 2021 entre le modèle contractuel et le réalisé provient du mode de calcul :
dans le modèle, la quote-part de la subvention d’une année N est calculée au prorata de la sommes des redevances prévues sur l’année N par rapport au total des redevances à percevoir sur la durée du contrat,
au réel, la quote-part de la subvention est calculée plus classiquement en appliquant à la dotation aux amortissements des immobilisations la part de ces dernières financées par subvention.
Cet écart de méthodologie est toutefois sans conséquence pour la ville sur la durée totale du contrat.
Des charges d’exploitation et financières réelles conformes au modèle
Les charges d’exploitation réelles s’élèvent en 2021 à 4 065 K€ et sont : - inférieures aux produits d’exploitation (- 882 K€) ;
- en forte baisse par rapport à 2020 (- 583 K€, - 13 %) en raison de l’évolution du poste
des achats et autres charges externes (AACE) (cf. ci-après) ;
- stables par rapport à la moyenne des 3 exercices précédent la crise sanitaire (2017-
2019) ;
2 La redevance dite « R7 » est définie à l’article 9.3.3 du contrat : il s’agit pour Urbicité d’un produit de refacturation à la ville de Bordeaux de l’énergie calorifique et frigorifique produite pour couvrir les besoins énergétiques de la Cité municipale. Cette revente s’effectue aux prix et conditions définies à
l’annexe 16 du contrat. La charge de gaz dans les comptes d’Urbicité est refacturée à l’euro par Urbicité à la ville de Bordeaux. - inférieures au modèle (- 83 K€, - 2 %).
Les charges d’exploitation réelles cumulées de 2014 à 2021 atteignent 42 622 K€ et sont : - inférieures aux produits d’exploitation (- 8 327 K€) ;
- pour moitié des charges décaissables (charges hors amortissement) ;
- légèrement supérieures au modèle (+ 1 054 K€, + 13 %) sur le périmètre des charges
décaissables hors charges 2014 rentrant dans la valorisation de la production
immobilisée du bâtiment ; ce « dépassement » est relatif aux AACE pour 877 K€ (dont
plus de 400 K€ de sous-traitance de travaux supplémentaires) et aux impôts pour
177 K€ (cf. ci-après).
Les Achats et autres charges externes (AACE) (détail en annexe 9), d’un montant de 1 184 K€ en 2021, sont relatifs aux facturations des filiales en charge de :
- l’exploitation du bâtiment (90% des charges)
- la gestion de la société dédiée au contrat de partenariat (Urbicité).
Les contrôles n’appellent pas de commentaire particulier.
Le montant de ces refacturations, entre filiales de Bouygues Construction, est déterminé sur les 20 années du contrat. Les montants cumulés de 2014 à 2021 (8 977 K€) sont conformes aux données contractuelles (8 100 K€) après retraitement des coûts exceptionnels supportés en 2020 de sous-traitance liés aux travaux supplémentaires et à l’entretien et maintenance (450 K€) et de gaz (90 K€).
Les AACE couvrent notamment les dépenses effectuées au titre du Gros entretien renouvellement (annexe 7 au présent rapport). Au 31/12/2021, en € courants, le montant cumulé des dépenses effectuées de GER (programmé et non programmé) s’élève à 1 048 K€ contre 1 128 K€ prévus au modèle (1 036 K€) et complété par l’avenant 5 (92 K€), soit une « sous-consommation » de 80 K€ par rapport aux prévisions : écart non significatif (- 8 %).
Les impôts et taxes, d’un montant de 16 K€ en 2021, ont été refacturés à l’euro à la ville de Bordeaux, conformément à l’article 28.1 et l’annexe 25 du contrat de partenariat (annexe 10 du rapport). Les charges d’impôts et taxes sont donc sans conséquence sur le compte de résultat.
Les dotations aux amortissements s’élèvent en 2021 à 2 865 K€. Ce montant correspond d’une
part, pour 2 864 K€, à 1/20
ème
de l’investissement initial (57 286 K€) et d’autre part, pour 1 K€,
aux acquisitions immobilisables de l’exercice (11 738 K€).
L’écart de 129 K€ entre le modèle contractuel et le réalisé 2021 provient du mode de calcul : dans le modèle, l’investissement initial est amorti au prorata des revenus de l’année N (somme des redevances) rapportés au total des revenus sur la durée du contrat, au réel, l’investissement initial est amorti de façon linéaire sur 20 ans, comme mentionné dans le référentiel comptable du modèle financier.
Ainsi, un écart de méthodologie sur le calcul des amortissements est constaté, là encore sans impact pour la ville.
Le résultat d’exploitation de l’exercice 2021 est un bénéfice de 882 K€ versus 950 K€ en 2020, soit un repli de 68 K€ qui résulte essentiellement (voir supra) des baisses du chiffre d’affaires (- 545 K€), des autres produits (- 106 K€), des achats et autres charges externes (- 569 K€) et des impôts (- 14 K€).
Les charges financières (516 K€) correspondent aux intérêts de la créance Dailly (capital restant dû au 31/12/2021 de 16 124 K€), conformément à l’échéancier contractuel (§ 2.3 et annexe 1.2). Depuis le début du contrat jusqu’au 31/12/2021, le résultat financier s’avère plus déficitaire (- 5 038 K€) que prévu (- 4 747 K€). L’écart (- 291 K€) est principalement dû aux charges financières de 2014 rentrant dans la valorisation de la production immobilisée.
Un résultat net positif depuis 2014 et au-delà du prévisionnel
Le résultat net de l’exercice 2021 est un bénéfice de 38 K€ versus 28 K€ en 2020, soit un écart favorable de 10 K€ par rapport au réalisé 2020 et un écart favorable de 6 K€ par rapport au modèle financier.
Le résultat net est positif depuis le début du contrat (+ 558 K€) et bien au-delà des prévisions (+ 241 K€), soit un écart favorable de 317 K€. Le compte de résultat cumulé à fin 2021 suit globalement le modèle financier contractuel. Les différences liées à la méthode de comptabilisation de la quote-part de la subvention et d’amortissement (1 615 K€ de charges nettes en moins) sont quasiment compensées par celles constatées sur : - les achats et autres charges externes (- 877 K€) , - le chiffre d’affaires hors méthode globale3 et net des charges d’impôts (- 504 K€); - l’impôt sur les sociétés (- 136 K€ principalement en raison de la baisse du taux en 2018).
- le résultat financier (- 15 K€).
- les autres produits (+ 235 K€).
- 10,0
10,0
30,0
50,0
70,0
90,0
110,0
130,0
150,0
201420152016201720182019202020212022202320242025202620272028202920302031203220332034
R ésultat net par exercice - réel et modèle (en K€)
réalisé modèle financier
En conclusion, le compte de résultat 2021 est conforme au modèle financier contractuel. Des écarts sont identifiés au 31/12/2021 mais ils sont justifiés.
2.3 Le bilan
Prévisionnel
En valeur En % En valeur En %
Immobilisations 31 481 38 826 35 961 4 480 14% 2 865 - -8%
Actif Immobilisé 31 481 38 826 35 961 4 480 14% 2 865 - -8%
Avances et accomptes - - - - 0% -
Créances d'exploitation 63 9 502 7 561 7 498 11979% 1 941 - -26%
Disponibilités 2 846 1 871 3 119 273 10% 1 248 40%
dont associés compte courant - 419 1 076 1 076 0% 657 61%
Actif Circulant 2 909 11 373 10 680 7 772 267% 692 - -6%
Charges constatées d'avance - 3 11 11 0% 8 75%
ACTIF 34 389 50 201 46 652 12 263 36% 3 549 - -8%
Capital social 200 205 205 5 2% -
Réserve légale 20 21 21 0 2% -
Report à nouveau - 345 361 361 #DIV/0! 16 4%
Résultat de l'exercice 32 28 38 6 0% 10 26%
Subvention Ville 16 791 20 335 18 836 2 046 12% 1 499 - -8%
Capitaux propres 17 043 20 934 19 461 2 418 14% 1 473 - -8%
Dettes financières - - - - 0% -
Dettes non financières 172 5 161 4 664 4 492 2611% 496 - -11%
Produits constatés d'avance 17 174 24 106 22 527 5 353 31% 1 580 - -7%
PASSIF 34 389 50 201 46 652 12 263 36% 3 549 - -8%
Ecarts Réalisé N/N-1
2021/2020
2020 2021
Réalisé Ecarts Réal./Prévi.
2021
En K€
2021
Le coût immobilisé du bâtiment de la Cité municipale figure à l’actif du bilan d’Urbicité pour 35 951 K€ nets (57 286 K€ bruts) à fin 2021. Il est amorti de façon linéaire sur la durée du contrat (20 ans). En 2021, il n’y a eu ni acquisition ni cession d’immobilisation.
Cession Dailly :
3 Une méthode dite « globale » (détermination du résultat à l’avancement) est appliquée à ce contrat de partenariat, et a pour effet de lisser le résultat sur la durée du contrat (cf. explications annexe 9). La cession en 2014 par Urbicité de la créance de 25 799 K€ HT4 qu’elle détenait sur la ville de Bordeaux (« cession Dailly ») (annexe 1.2) génère plusieurs flux et impacte plusieurs postes du bilan et du compte de résultat de l’exercice 2021 :
- Les créances d’exploitation nettes pour 7 000 K€ concernent la part intérêts (3 146 K€)
et TVA (3 854 K€) de la redevance R1.A. Le montant à l’origine de cette part
(14 679 K€, facture unique du 17 juillet 2014) a été diminué des remboursements entre
2014 et 2021 de 7 679 K€.
- Les dettes d’exploitation pour 3 854 K€ couvrant le solde de la TVA collectée sur les
créances R1.A (montant initial de 6 746 K€ déduction faite des remboursements
cumulés entre 2014 et 2021 de 2 892 K€).
- Les produits constatés d’avance pour 19 270 K€ correspondant au solde de la
redevance R1.1 facturée en 2014 (capital et intérêts).
- Les charges financières de l’exercice 2021 pour 516 K€.
- Les produits de redevances pour 1 806 K€ (R1.A et R1.B HT).
Le GER
Pour mémoire, le fonctionnement du GER et son avancement au 31/12/2021 est décrit en annexe 7. En application de l’article 9.1.3.1 du contrat, les soldes cumulés des comptes d’exploitation de GER programmés et non programmés (loyers + produits financiers - dépenses de GER), d’un montant de 2 037 K€, sont versés sur deux comptes de réserves rémunérés et ouverts spécifiquement à cet effet. Ce montant figure à l’actif du bilan au sein du poste « trésorerie ».
Les autres sources de financement
La trésorerie hors GER s’élève à + 1 082 K€ à fin 2021 dont 1 076 K€ correspond à un prêt non rémunéré émanant de la société Bouygues Construction Relais.
Les capitaux propres, d’un montant de 19 461 K€, sont constitués :
- du solde (18 836 K€) de la subvention d’investissement versée par la ville de Bordeaux (30 M€) ;
- des résultats cumulés depuis l’origine de la société (553 K€), déduction faite des distributions de dividendes opérés jusqu’en 2021 (134 K€),
- du capital social (205 K€, sans modification depuis 2014).
En sus, la collectivité des associés a décidé le 15 avril 2021 d’un versement de dividendes de 32 K€ (1,57 € par action), à verser en 2022.
Les capitaux propres sont encore essentiellement constitués de la subvention d’investissement. Ils sont positifs et supérieurs à la moitié du capital.
4 Dette initiale HT = 25 799 K€ de capital + 7 933 K€ d’intérêts ; TVA = 6 746 K€. Dette initiale totale TTC =40 478 K€. 29 528
28 173
26 782
25 384
23 912
22 405
20 934
19 461
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Composition et évolution des capitaux propres (en K€)
C apital social Report à nouveau Résultat de l'exercice
S ubvention Capitaux propres Réserve légale
Les produits constatés d’avance s’élèvent à 22 527 K€ à fin 2021, soit : - 19 504 K€ au titre de la créance Dailly cédée (19 270 K€, supra) et de la créance non cédée (234 K€) (capital et intérêts) au moment de la mise à disposition du bâtiment le 21 juillet 2014, qui se soldent trimestriellement, de telle sorte qu’à la fin du contrat, leur valeur sera nulle (annexe1.2) ;
- 2 454 K€ au titre de la méthode globale (dont 321 K€ en 2021) (annexe 8) ;
- 569 K€ au titre des dépenses qui ont été réalisées en 2014 pour l’adaptation du process de restauration Scramble et de travaux de modifications de la cuisine conformément à l’avenant 1 du contrat.
En conclusion, le bilan 2021 est conforme au modèle financier contractuel. Des écarts sont identifiés au 31/12/2021 mais ils sont justifiés.
2.4 Les indicateurs
Conformément aux dispositions des articles L1414-14 et R1414-8 du C.G.C.T., le rapport annuel de suivi de l'exécution du contrat présenté pour l'année 2021 reprend les chapitres concernant les ratios annuels de rentabilité économique et de rentabilité interne du projet ainsi que la répartition entre le coût des fonds propres et le coût de la dette afférents au financement des biens et activités objets du contrat.
Tous les indicateurs indiqués ci-après sont détaillés en annexe 11 (définitions, calculs, historique).
Indicateurs 2014 réalisé 2015 réalisé 2016 réalisé 2017 réalisé 2018 réalisé 2019 réalisé 2020 réalisé 2021 réalisé
Global
contrat
prévu
Taux de rentabilité économique - Réel
Urbicité -1,09% -1,35% -1,56% -1,72% -2,16% -2,43% -2,70%
VB 2,51% 2,47% 2,26% 1,94% 2,19% 2,45% 2,47%
Modèle prévisionnel 1,85% 1,90% 1,86% 1,76% 1,62% 2,30% 2,48%
Taux du coût de la dette - Réel 3,26% 3,21% 3,18% 3,17% 3,18% 3,19% 3,20%
TRI actionnaires - Contractuel 4,55% 7,26% 10,76% 10,76% 10,75% 10,75% 10,13% 9,77% 11,00% TRI projet - Contractuel 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 2,57%
La rentabilité économique, en 2021, du modèle financier est de + 2,48 %. La réalisation de l’année 2021 calculée par la Ville est proche du modèle. La différence entre le taux de 2,47 % calculé par les services de la Ville de Bordeaux et le taux de 2,48 % du modèle financier provient du chiffre d’affaires (pénalités de performance (cf. annexe 1.3 du rapport) et redevance R7 non chiffrées dans le modèle, méthode globale).
Le coût de la dette correspond exactement au modèle financier (3,20 %) puisqu’au moment de la mise à disposition du bâtiment, en juillet 2014, le modèle a été réajusté compte tenu des taux de financement effectivement obtenus.
Le Taux de rentabilité interne (TRI) actionnaires 2021 est de 9,77 % en 2021. Il tient compte des intérêts sur compte courant d’associés et des versements de dividendes. Pour mémoire, le modèle financier prévoyait un taux de 11 % sur les 20 années du contrat. Le (TRI) réel du projet5 n’a pas été mis à jour par Urbicité avec les données réalisées car, selon la société, son estimation demeure pertinente. Selon le modèle financier, ce TRI reste nul au 31/12/2021 et jusqu’en 2028, devrait être positif de 2029 à 2034, et atteindrait 2,57 % sur la durée totale du projet.
2.5 Les perspectives 2022
Le résultat net pour l’exercice à venir prévu dans le modèle est de 32 K€.
Un avenant 6 est prévu afin modifier le contrat de partenariat notamment sur les points suivants : migration de l’outil de Gestion de la Maintenance Assistée par Ordinateur (GMAO), fréquences de nettoyage, fiches de contrôle de qualité nettoyage, températures de consigne, augmentation des redevances R3 GER pour les années 9, 10 et 11, définition des limites de prestation du réseau de géothermie, travaux extérieurs de traitement acoustique.
LISTE DES ANNEXES
Sommaire
Annexe 1 / Le contrat
1.1 Les termes du contrat de partenariat
1.2 Le fonctionnement du modèle financier du contrat de partenariat 1.3 Les redevances
1.4 Rappel du projet de la Cité municipale
Annexe 2 / Les faits significatifs
2.1. Les faits marquants 2021
2.2. Les faits antérieurs à 2021
Annexe 3 / Glossaire et lexique
Annexe 4 / Liste des documents transmis
Annexe 5 / Liste des contrôles effectués
Annexe 6 / Le contrôle et le suivi opérationnel du contrat
6.1. Respect des objectifs de performance en termes de développement durable 6.2. Respect des objectifs de performance de production d’énergie
6.3. Part d'exécution du contrat confiée à des petites et moyennes entreprises (PME) et à des artisans
6.4. Part d’exécution du contrat dédiée à la promotion de l’emploi des personnes en insertion professionnelle
Annexe 7 / Le Gros entretien renouvellement (GER)
Annexe 8 / La méthode globale
Annexe 9 / Les achats et autres charges externes (AACE)
Annexe 10 / Les impôts et taxes
Annexe 11 / Les indicateurs
11.1 Le ratio de rentabilité économique
11.2 Le coût de la dette
11.3 Le Taux de rentabilité interne (TRI) des actionnaires
11.4 Le Taux de rentabilité interne (TRI) du projet
INFORMATION DU CONSEIL MUNICIPAL
Fait et Délibéré à Bordeaux, le 13 décembre 2022
P/EXPEDITION CONFORME,
Madame Delphine JAMET
5 Le taux de rentabilité interne d’un projet permet de mesurer la rentabilité intrinsèque d’un projet indépendamment de son mode de financement. 1
Analyse économique et financière de l’exercice 2021 de la société Urbicité,
titulaire du contrat de partenariat de la Cité municipale - annexes
Information du conseil municipal.
ANNEXES
Sommaire
Annexe 1 / Le contrat ......................................................................................................................................2
1.1 Les termes du contrat de partenariat ........................................................................................ 2 1.2 Le fonctionnement du modèle financier du contrat de partenariat ............................................ 3 1.3 Les redevances ......................................................................................................................... 4 1.4 Rappel du projet de la Cité municipale ..................................................................................... 5 Annexe 2 / Les faits significatifs ....................................................................................................................6
2.1. Les faits marquants en 2021 .................................................................................................... 6 2.2. Les faits antérieurs à 2021 ....................................................................................................... 6 Annexe 3 / Glossaire et lexique .....................................................................................................................7
Annexe 4 / Liste des documents transmis ...................................................................................................8
Annexe 5 / Liste des contrôles effectués .....................................................................................................9
Annexe 6 / Le contrôle et le suivi opérationnel du contrat ...................................................................... 10
6.1. Respect des objectifs de performance en termes de développement durable ...................... 10 6.2. Respect des objectifs de performance de production d’énergie ............................................ 10 6.3. Part d'exécution du contrat confiée à des petites et moyennes entreprises (PME) et à des artisans .......................................................................................................................................... 11 6.4 Part d’exécution du contrat dédiée à la promotion de l’emploi des personnes en insertion professionnelle .............................................................................................................................. 11 Annexe 7 / Le Gros entretien renouvellement (GER) .............................................................................. 13
Annexe 8 / La méthode globale ................................................................................................................... 16
Annexe 9 / Les Achats et autres charges externes (AACE) ................................................................... 17
Annexe 10 / Les impôts et taxes ................................................................................................................. 17
Annexe 11 / Les indicateurs......................................................................................................................... 18
11.1 Le ratio de rentabilité économique ........................................................................................ 18 11.2 Le coût de la dette ................................................................................................................. 19 11.3 Le Taux de rentabilité interne (TRI) des actionnaires ........................................................... 19 11.4 Le Taux de rentabilité interne (TRI) du projet ....................................................................... 19 2
Annexe 1 / Le contrat
Par délibération n°2011/699 du 19 décembre 2011, vous avez approuvé les termes du contrat de partenariat pour la réalisation de la Cité municipale de Bordeaux avec la société de projet Urbicité, filiale de Bouygues Construction, et autorisé le Maire à signer ledit contrat. Ce contrat a été signé le 22 décembre 2011 et notifié le 2 janvier 2012.
Ce contrat de partenariat prévoit de confier à la société Urbicité, la maîtrise d'ouvrage des travaux à réaliser pour : la conception, la construction, le financement partiel, le Gros entretien-renouvellement (G.E.R.), l'entretien, la maintenance, et l'exploitation du bâtiment. Etaient également compris le déménagement des services ainsi que la fourniture et la pose du mobilier.
Il a été conclu pour 20 ans à compter à partir du 21 juillet 2014, date effective de mise à disposition du bâtiment.
1.1 Les termes du contrat de partenariat
La première phase du contrat correspond à la période de conception et de construction du bâtiment. Cette étape est conjointement financée par Urbicité (35,1 M€) sous la forme de trois crédits et par la Ville de Bordeaux (30 M€) sous la forme d’une subvention (21 M€ versés pendant la phase construction et 9 M€ versés à la date de mise à disposition du bâtiment).
La seconde phase du contrat débute à la date de mise à disposition de la Cité municipale, le 21 juillet 2014, pour une durée de 20 ans. A cette date, en contrepartie de la mise à disposition du bâtiment et du début de son l’exploitation, de son entretien et de sa maintenance, la Ville de Bordeaux verse des redevances à Urbicité. (cf. 1.3 ci-après)
Ce contrat a été complété, entre 2014 et 2021, par cinq avenants et un protocole transactionnel :
L’avenant n°1 (délibération n°2014/68 du Conseil municipal du 24 février 2014), relatif à l’adaptation du process de restauration, engendre des dépenses complémentaires pour la Ville de Bordeaux à hauteur de 420 K€ HT pour la modification de la cuisine et de 484 K€ HT pour la réalisation du restaurant d’entreprise de type scramble ou « self éclaté ». Dans un scramble, les aliments sont regroupés par catégories et présentés sur des comptoirs autonomes. Le convive compose son repas en cheminant librement entre les comptoirs.
L’avenant n°2 (délibération n°2014/241 du Conseil municipal du 26 mai 2014) porte sur le report de la date contractuelle de mise à disposition du bâtiment (17/07/2014 au plus tard au lieu du 15/06/2014). Il est sans impact financier.
L’avenant n°3 (délibération n°2014/377 du Conseil municipal du 15 juillet 2014) concerne l’intégration des modifications techniques intervenues sur le bâtiment en phase construction et en écart au contrat signé. Une mission d’expertise a été confiée conjointement par la Ville et Urbicité au Cabinet Moreau experts et à la société d’ingénierie C.C.M.E. en octobre 2014. Des échanges de mémoires ont permis d’exposer les positions respectives. Les experts ont émis des notes d’observations intermédiaires permettant d’approcher une estimation financière.
Le protocole transactionnel a été signé le 20 décembre 2016 (délibération n°2016/477 du Conseil municipal du 12 décembre 2016). Il a mis un terme aux litiges entre Urbicité et la Ville de Bordeaux portant notamment sur la levée des réserves, les réfactions pour les réserves ne pouvant être levées, et les conséquences de la découverte d'un caniveau technique utilisé par France Télécom sur le terrain d'emprise de la Cité municipale. Ce protocole, d’un montant de 860 K€ TTC en faveur de la Ville de Bordeaux, a été homologué par le Tribunal administratif le 10 juillet 2017.
L’avenant n°4 (délibération n°2018/189 du Conseil municipal du 9 juillet 2018) porte sur la définition des dispositions particulières pour accueillir des équipements supplémentaires nécessaires au rafraîchissement et à la déshumidification du musée des Beaux-arts à travers la liaison existante reliant la centrale d’énergie de la Cité municipale au musée, 3
traversant le cours d’Albret. Les travaux relatifs à l’installation des équipements supplémentaires ont été finalisés début juin 2019. Actuellement, le musée est refroidi par les installations supplémentaires installées sur la Cité municipale. L’avenant est sans impact financier.
L’avenant n°5 (délibération n°2019/219 du Conseil municipal du 3 juin 2019) a pour objet : d’augmenter les montants de GER programmé affectés à la création d’espaces et d’aménagements de bureaux et de modifier la redevance R3 (GER Programmé) de faire réaliser les travaux d’électricité dans le parking de la Cité municipale. L’augmentation du budget de création d’espaces et d’aménagements de bureaux implique un impact financier nul au titre de la redevance R2 et de + 111 K€ HT au titre de la redevance R3 sur les échéances du 3ème trimestre 2019 au 3ème trimestre 2022. Quant aux travaux d’électrification du parking, ils induisent une augmentation du R2 au titre de la maintenance des travaux concernés de 2 948,49 € HT / an sur la durée résiduelle du contrat et une augmentation du R3 au titre de la maintenance des travaux concernés de 3 023,56 € HT sur la durée résiduelle du contrat. Par ailleurs, la gestion, le pilotage, le suivi et le conseil du Titulaire impliquent les frais correspondant à 5,1 % du montant de réalisation des travaux de modifications apportés au parking.
L’implication des différentes sociétés du groupe Bouygues Construction, dans le contrat de partenariat sont les suivantes :
le contrat de partenariat est signé entre Urbicité et la Ville de Bordeaux ; Urbicité a sous-traité la conception/réalisation du bâtiment à la société Cirmad (promotion immobilière) ;
Urbicité sous-traite la maintenance, le nettoyage et le gros entretien réparation à la société Bouygues E&S, qui refacture Urbicité ;
Urbicité sous-traite la gestion du projet dans sa globalité à Bouygues E&S SPV Management, qui refacture Urbicité.
1.2 Le fonctionnement du modèle financier du contrat de partenariat
A la mise à disposition, les différents moyens de financements ont été les suivants - d’une part, 3 crédits relais1 accordés par la maison mère (relais fonds propres, relais construction et relais TVA) pour un montant total de 35,1 M€, et d’autre part, une subvention versée par la Ville de Bordeaux pour un montant de 30 M€ (dont 21 M€ apportés en phase construction).
Comme prévu contractuellement, le jour de la mise à disposition du bâtiment, le 21 juillet 2014 :
les crédits relais construction et TVA accordés par Bouygues Construction, minorés du solde de la subvention versé par la Ville (9 M€), ont été refinancés via une cession Dailly. La créance correspondant à la R1.A (cf. § 1.3) a été cédée à un établissement bancaire, la Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB). En présentation de bilan pour la société Urbicité, la partie nominale de la créance, c’est-à-dire le capital emprunté (25 799 K€) et les intérêts (7 933 K€) sont comptabilisés en produit constatés d’avance au passif. Ils sont rapportés au résultat au fil de l’échéancier défini pour le paiement de la R1.A, que la Ville règle directement à la banque selon un échéancier défini (redevance R1.A). Le montant correspondant à cette « dette » est soldé au fil de l’échéancier. Seules les créances liées à la TVA (6 746 K€) et aux intérêts de la cession Dailly figurent à l’actif du bilan. Elles diminuent en fonction de l’échéancier défini (les premières au fur et à mesure du règlement de la Ville directement à Urbicité, les deuxièmes au fur et à mesure du règlement de la Ville directement à la banque).
Une autre partie des crédits relais est toujours financée par Urbicité (1 259 K€). S’agissant d’une somme qu’Urbicité doit recouvrir de la ville d’ici l’échéance du contrat, elle est qualifiée de « créance non cédée », comptabilisée en créances et soldée au fil des règlements de redevance R1.B selon l’échéancier contractuel.
1Crédits mis en place dans l’attente d’une recette future qui assurera son remboursement. 4
Une dette subordonnée actionnaire2 a complété le refinancement pour un montant de 601 K€ ; cette dette est désormais éteinte (remboursement effectué sur 3 ans de 601 K€ et 74 K€ d’intérêts).
Enfin, la Ville de Bordeaux a remboursé directement à Urbicité le montant des travaux complémentaires correspondant à l’avenant n°1 (904 K€).
Depuis la date de mise à disposition du bâtiment, Urbicité perçoit des loyers, payés par la Ville de Bordeaux, sous forme de redevances afin de couvrir les coûts de son financement (redevances R1.A et R1.B), de maintenance, gros entretien et renouvellement du bâtiment, de propreté et hygiène et de gestion (R2 à R6). Et ceci, sur une période suffisamment longue (20 ans) pour lui permettre de dégager un Taux de Rentabilité Interne (TRI) du projet nominal3 après impôts de 2,57 % et un TRI actionnaires nominal4 avant impôts de 11 % défini au moment de la signature du contrat.
1.3 Les redevances
Les redevances sont définies par l’article 10.2 du contrat :
la redevance « Financière » (R1) destinée au remboursement des investissements et financements de la Cité municipale et à leur rémunération et frais afférents. Cette redevance se décompose en une redevance financière cédée -cession de créances-(R1.A) et une redevance financière non cédée (R1.B) ;
la redevance « Maintenance » (R2) correspondant aux dépenses de conduite, de maintenance préventive et corrective de niveau 1 à 3 des installations ; la redevance « G.E.R. programmé » (R3) permettant de couvrir le plan pluriannuel de gros entretiens et de renouvellements d’équipements programmés sur la durée du contrat (Programme G.E.R.) ;
la redevance « G.E.R. non programmé » (R4) correspondant à la prise en charge de toute autre opération non couverte par les redevances R2 et R3. Elle couvre notamment la maintenance corrective et préventive des installations de niveaux 4 et 5 non définie dans le plan pluriannuel de travaux et les renouvellements non prévisibles de matériels ; la redevance « Propreté-Hygiène » (R5) correspondant à la prestation de propreté et d’hygiène ;
la redevance « Gestion » (R6) correspondant aux frais de gestion de la Société Projet (R6.A) et aux impôts et taxes (R6.B).
Les redevances payées par la Ville de Bordeaux s’élèvent à 3 257 K€ en 2021 et à 25 249 K€ depuis le début du contrat, conformément au contrat et aux indices en vigueur.
Des pénalités de performance sont prévues à l’article 19.1.3 du contrat en complément des facturations de la R2 et R5.
La redevance dite « R7 » est définie à l’article 9.3.3 du contrat : il s’agit pour Urbicité d’un produit de refacturation à la ville de Bordeaux de l’énergie calorifique et frigorifique produite pour couvrir les besoins énergétiques de la Cité municipale. Cette revente s’effectue aux prix et conditions définies à l’annexe 16 du contrat. La charge de gaz dans les comptes d’Urbicité est refacturée à l’euro l’euro par Urbicité à la ville de Bordeaux.
2 Dette dont le remboursement est subordonné au paiement préalable des autres créanciers externes. Elle se situe au bilan
entre la dette ordinaire et le capital : le créancier subordonné est remboursé après les créanciers ordinaires, mais avant les actionnaires. 3
Le taux de rentabilité interne d’un projet permet de mesurer la rentabilité intrinsèque d’un projet indépendamment de son mode de financement. « Nominal » signifie au moment du bouclage financier. 4 Le TRI actionnaire ou TRI fonds propres permet d’évaluer le taux de rentabilité interne des capitaux investis par les actionnaires dans le projet. Il tient compte des fonds propres apportés par les actionnaires (dont la dette subordonnée actionnaires et les apports en compte-courant) et des flux attendus par les actionnaires sur la durée du contrat (intérêts et dividendes). 5
1.4 Rappel du projet de la Cité municipale
D'une superficie de 21 500 m² SHON, ce bâtiment de 8 étages (et un sous-sol) est conçu avec un volume bas en pierre minérale et un volume haut en verre, assurant une liaison entre le centre historique de Bordeaux et le quartier plus contemporain de Mériadeck.
Sur le plan fonctionnel, les services d'accueil au public sont entièrement développés sur un même niveau, en rez-de-chaussée, dans un espace de 1 500 m², avec un accès principal par la rue Claude Bonnier pour privilégier la proximité du tramway et une ouverture sur la ville.
Les espaces de travail pour les agents offrent la modularité attendue et une grande qualité de lumière naturelle.
Sous le pilotage de la Direction de l’immobilier, la répartition des fonctions et services entre l’Hôtel de Ville, l’Hôtel de Bordeaux Métropole et la Cité municipale cherche à utiliser au mieux les surfaces disponibles au sein des sites municipaux et métropolitains. Suite à la mutualisation de 2016, l’installation de services métropolitains a fortement impacté l’occupation de la Cité municipale (50 % d’agents mutualisés).
Cet immeuble regroupe environ 840 agents municipaux et métropolitains auparavant répartis sur une quinzaine de sites, dont les équipes du Centre communal d’action sociale (CCAS) situé cours Saint Louis, et accueille jusqu’à 1 000 visiteurs par jour.
La restauration collective, située au cœur du bâtiment en R+5, apporte la réponse qualitative appropriée à ce service aux agents municipaux et mutualisés. Elle a ouvert le 1er septembre 2014 et réalise en moyenne 700 couverts par jour.
En sous-sol, le parking dispose de 46 emplacements répartis de la manière suivante : 37 places réservées aux véhicules de service et au pool, 3 places réservées aux personnes à mobilité réduite et 6 places réservées aux 2 roues motorisées de service et permet d’accueillir également 276 vélos.
Sur le plan technique, ce Bâtiment à énergie positive (BEPos) produit plus d'énergie qu'il n'en consomme grâce à 1 500 m² de panneaux photovoltaïques et une géothermie chaude et froide. L'énergie frigorifique excédentaire permet de rafraîchir le musée des Beaux-arts voisin depuis juin 2019.
Parallèlement, un éco-partenariat est engagé pour accompagner les agents dans leur prise de possession des lieux et la vie du bâtiment, afin de les sensibiliser à l'adoption de comportements éco-responsables, indispensables à l'atteinte des objectifs de performance. Un livret d’accueil actualisé a été élaboré en étroite collaboration avec les partenaires sociaux et a fait l’objet d’une diffusion à tous les agents lors de leur emménagement.
R1.A 1) Dette cédée et acceptée / Loyer banque PBB - Principal 14 462 1 290 9 675 R1.A 2) Dette cédée et acceptée / Loyer banque PBB - Intérêts - 516 4 787 R1.A Cuisine - - - 45 R1.B Fraction financière non cédée 49 1 026 49 1 026 R2 Maintenance 502 3 462 456 3 154 R3 GER programmé 466 3 171 437 2 909 R4 GER non programmé 29 198 25 175 R5 Propreté-Hygiène 344 2 379 305 2 160
R6.A Frais de gestion 175 1 223 158 1 171 R6.B Impôts et taxes 20 145 21 148
3 390 26 066 3 257 25 249
2021 cumul cumul
Total R1 à R6
N° redevance Nature redevance
1 806
Prévisionnel
2021
Réalisé 6
Annexe 2 / Les faits significatifs
2.1. Les faits marquants en 2021
L’année 2021 est la septième année pleine d’exécution du contrat dans sa deuxième phase, à savoir l’exploitation du bâtiment, son entretien, sa maintenance ainsi que le gros entretien renouvellement.
L’atteinte des objectifs contractuels de performance de production d’énergie est détaillée en annexe 7.2.
2.2. Les faits antérieurs à 2021
La crise sanitaire déclenchée en 2020 par la propagation de la COVID-19 a eu pour impact de restreindre l’accès au bâtiment de la Cité municipale. Un courrier en date du 27 mars 2020 a été adressé par Urbicité à la ville de Bordeaux notifiant la force majeure au sens des dispositions de l’article 20 du contrat de partenariat. Avec l’accord de la ville de Bordeaux, Urbicité a mis en place un plan de continuité de l’activité (PCA) ayant pour objectif d'identifier les menaces potentielles pour l’organisation opérationnelle et de définir les actions pour continuer à assurer la continuité des prestations et du contrat de partenariat. L’accès restreint au bâtiment n’a pas généré d’économie de dépenses ni en termes de maintenance ni d’entretien. Les redevances correspondantes n’ont, par voie de conséquence, pas été revues à la baisse.
Le contrat de partenariat, 5 avenants, un protocole transactionnel et les rapports annuels des exercices 2012 à 2020 ont été présentés pour au conseil municipal de la ville de Bordeaux :
Année N° Délibération Date Délibération Objet
2011-699 19/12/2011 Réalisation de la Cité Municipale. Contrat de partenariat. Décision. Autorisation.
2011-700 19/12/2011 Réalisation de la Cité Municipale. Convention tripartite autonome. Décision. Autorisation.
2011-705 19/12/2011
Acquisition des 19 lots de la Société Civile de Placements Immobiliers (SCPI) Epargne
foncière. Immeuble Croix du Mail situé 8-10 rue Claude Bonnier pour la création de la Cité
municipale. Décision. Autorisation.
2012-8 13/02/2012 Réalisation de la Cité Municipale. Démolition de l'immeuble Croix du Mail. Décision. Autorisation. Signature.
2012-236 30/04/2012 Réalisation de la Cité municipale. Assistance à maîtrise d'ouvrage. Avenants aux marchés. Décision. Autorisation. Signature.
2012-432 24/09/2012 AutorisaƟon de défendre. Recours contre la réalisaƟon de la cité municipale.
2013-149 25/03/2013 Equipements géothermiques de la Cité Municipale. Convention d'occupation du domaine public.
2013-409 15/07/2013 Cité municipale, convention de superposition d'affectations entre la Communauté Urbaine de Bordeaux et la Ville de Bordeaux. Autorisation.Signature
2013-467 23/09/2013 Rapport d'activité 2012
2014-68 24/02/2014 Avenant 1. Réalisation de la Cité Municipale. Contrat de partenariat. Avenant : adaptation du process restauration. Décision. Autorisation.
2014-133 24/02/2014 Exploitation du restaurant et du café de la Cité Municipale destinés aux agents municipaux de la Ville de Bordeaux. Signature du marché
2014-240 26/05/2014
Réalisation de la Cité municipale. Contrat de partenariat. Convention permettant
l'intervention de la Ville dans le bâtiment avant la Mise à Disposition effective. Décision.
Autorisation
2014-241 26/05/2014 Avenant 2. Modification de la date contractuelle de Mise à Disposition du bâtiment. Décision. Autorisation
2014-377 15/07/2014 Avenant 3
2014-432 29/09/2014 Rapport d'activité 2013
2015-304 15/07/2015 Accueil sur le site de restauration de la Cité Municipale, du personnel de Bordeaux Métropole et des extérieurs. Décision. Autorisation.
2015-557 23/11/2015 Accueil du personnel de Bordeaux Métropole sur le site de restauration à la Cité Municipale, au 1er janvier 2016. Autorisation. Décision.
2015-631 14/12/2015 Rapport d'activité 2014
2016-477 12/12/2016 Protocole transactionnel 1
2016-494 12/12/2016 Rapport d'activité 2015
2017-515 18/12/2017 Cession de l'ensemble immobilier 74 cours Saint-Louis. Modalités d'apport à la Ville au titre du transfert du siège social du CCAS au sein de la Cité Municipale.
2017-522 18/12/2017 Rapport d'activité 2016
2018-189 09/07/2018 Avenant 4
2018-449 19/11/2018 Accueil du personnel de Bordeaux Métropole sur le site de restauration à la Cité municipale. Autorisation - Décision
2018-525 17/12/2018 Rapport d'activité 2017
2019-219 03/06/2019 Avenant 5
2019-531 19/12/2019 Rapport d'activité 2018
2020 2019-362 08/12/2020 Rapport d'activité 2019
2020 2019-361 08/12/2020 Avenant 4, correction erreur matérielle
2021 2021-447 14/12/2021 Rapport d'activité 2020
2013
2012
2011
2014
2016
2019
2018
2017
2015 7
Annexe 3 / Glossaire et lexique
Acronymes Développement Définition
AACE Achats et autres charges externes Comptes 60 à 62. Charges d'exploitation.
BEPos Bâtiment à énergie positive Bâiment où la consommation normalisée est inférieure à la production réelle.
CGCT Code général des collectivités territoriales
CVAE Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises
EONIA Euro OverNight Index Average Le taux d'Eonia est le taux de référence pour les opérations de prêt interbancaires au jour le jour pratiqué dans la zone euro. Il a été remplacé en 02/2021 par le taux €STR.
€STR Euro Short-Term Rate Le taux d'€STR est le taux à court terme en euros qui reflète les coûts d'emprunt au jour le jour en euros non garantis pour les banques de la zone euro. ll a succédé en 02/2021 au taux EONIA.
Force majeure Désigne un événement extérieur aux Parties, imprévisible et irrésistible et reconnu comme tel par la jurisprudence du Conseil d'Etat.
GER Gros entretien renouvellement Travaux nécessaires au gros entretien et au renouvellement du Stade, mis à la charge du Titulaire par le Contrat. Enveloppe contractuelle prévue : 39,259 M€
Modèle financier Modèle financier figurant à l'Annexe 18 tel que mis à jour au fur et à mesure et approuvé par les Parties.
Redevance
Article 10.2. Montants contractuels dus par BM au titulaire du contrat, destinés à couvrir le remboursement et à la rémunération des financements (R1), les coûts d’entretien et maintenance (R2), les coûts de gros entretien et renouvellement programmé (R3), les coûts de gros entretien et renouvellement non programmé (R4), les coûts de la prestation de propreté et d’hygiène (R5), les coûts de gestion, les impôts et les taxes (R6).
Résultat d'exploitation Capacité de la société à générer des ressources avec son activité principale sans prendre en compte les éléments financiers et exceptionnels
Résultat exceptionnel Résultat des opérations non récurrentes et donc lié ni à l'activité ni financières
Résultat net Enrichissement ou appauvrissement total de la société pour un exercice (Rcai-Rexcep)
Taux de rentabilité économique Résultat économique (résultat d'exploitation - IS) / Capitaux stables (capitaux propres + dettes financières totales)
Taux de rentabilité interne du projet Correspond au taux d'équilibre du projet
Taux du coût de la dette Charges financières / Dettes financières
TRI actionnaires Taux de rentabilité interne des capitaux investis par les actionnaires dans un projet 8
Annexe 4 / Liste des documents transmis
Type information Cadre CGCT Cadre contrat Fournis en 2022 - référence Fournis en 2022 - date Commentaires VB Commentaires URBICITE Satisfa isante
Non
satisfa
isante
Réserv
es Commentaires
Compte annuel de résultat de l'exploitation
(Rapport annuel - RA)
R1414-8 V1 reçue le 03/06/2022 03/06/2022 2 versions maximum (1 version à
la date convenue + éventuellement
1 après l'analyse de VB si
corrections nécessaires)
X
Une 2ème version a
été nécessaire pour
intégrer les
remarques de la VB
Présentation des méthodes et des éléments
de calcul économique retenus pour la
détermination des produits et charges
R1414-8 RA § 2.4 03/06/2022
X
Fiche d'identité RA, annexe 5 (Kbis) 03/06/2022 A fournir si changement au cours
de l'exercice 2021 X
Rapport CAC RA, annexe 1 03/06/2022 X
PV d'assemblée RA, annexe 6 03/06/2022 X
Statuts RA, annexe 7 03/06/2022 Malgré la dispense du rapport de
gestion, les statuts n'ont pas été
modifiés. A fournir si changement
au cours de l'exercice 2021
X
Liasse fiscale RA, annexe 4 03/06/2022 X
Faits marquants de l'exercice : opérationnels,
financiers, organisationnels
RA § 1.2 et 3.3 03/06/2022 X
Etat des variations du patrimoine immobilier
et tableau d'amortissement de ce patrimoine
R1414-8 RA § 2.5 03/06/2022 X
Compte-rendu de la situation des autres biens
et immobilisations nécessaires à l'exploitation
de l'ouvrage
R1414-8 RA § 2.6 03/06/2022
X
Etat des autres dépenses de renouvellement
réalisées dans l'année
R1414-8 RA § 2.7 03/06/2022 X
GER / Liste des opérations de GER effectuées
sur l'exercice, et suivi du compte de GER :
dépenses réalisées, produits financiers
dégagés, solde du compte de GER
Art.9.1.3.2 + annexe
12
RA § 2.7 + annexe 2 03/06/2022
X
GER / justificatif bancaire du compte nanti de
réserve de GER.
RA, annexe 8 03/06/2022 X
GER / les produits financiers du GER
programmé cumulés doivent figurer dans le
compte bancaire nanti.
X
GER / mise à jour du plan de GER RA, annexe 9 X
X
Liste des dépenses liées aux dégradations RA § 2.8 03/06/2022 X
Liste des opérations de maintenance
effectuées sur l' exercice
Art. 9 RA, annexe 10 03/06/2022 X
Engagements à incidences financières liés au
contrat
R1414-8 RA § 2.2 et 2.9 03/06/2022 X
Récapitulatif des redevances payées sur
l'année et des éventuelles pénalités imputées
Art.10 + annexe 15 RA § 2.3 03/06/2022 L'objectif est de pouvoir effectuer
un contrôle de cohérence entre le
montant facturé et le montant
comptabilisé. En plus du détail,
fournir les montants d'extournes
et de provisions comptabilisées
X
Balance générale de l'exercice (BG) détaillée
jusqu'au niveau des comptes
Fichier excel 03/06/2022 BG = Grand-livre = Bilan et compte
de résultat X
Grand-livre / tous les comptes de charges Fichier excel 03/06/2022 X
Grand-livre / compte 708010 Produit des activités anexes Fichier excel 03/06/2022 X
Grand-livre / compte 487 produits constatés
d'avance (PCA)
2020 03/06/2022 D'autres comptes peuvent être
demandés par VB en cours
d'analyse
X
Dividendes distribués RA § 2.1 03/06/2022 X Résultat global
distribué non
indiqué y compris
dans version
définitive du
rapport
Pénalités sur redevances RA § 4.4 03/06/2022 BM demande un tableau de
passage entre les pénalités
facturées et les pénalités dues.
X
Synthèse des recettes perçues de tiers Art.10.3 RA § 2.11 + 3.5 03/06/2022 X
Liste détaillée et chiffrée des impôts et taxes à
refacturés à la Ville
Art. 28 + annexe 25 03/06/2022 X
Ratios annuels de rentabilité économique et
de rentabilité interne du projet ainsi que
répartition entre le coût des fonds propres et
le coût de la dette afférents au financement
des biens et activités objets du contrat
R1414-8 Modèle financier RA § 2.10 03/06/2022
X
Indicateurs de suivi des objectifs de
performance prévus au CGCT , notamment en
ce qui concerne la qualité des prestations de
services, la qualité des ouvrages, équipements
ou biens immatériels, les conditions dans
lesquelles ils sont mis à la disposition de la
personne publique et, le cas échéant, leur
niveau de fréquentation
R1414-8 Art. 9.2 + 9.3 +
Annexe 13
RA § 3.1 et 3.2 03/06/2022
X
Part d'exécution du contrat confiée à des
petites et moyennes entreprises et à des
artisans
R1414-8 Art. 15 RA § 4.1 03/06/2022
X
Part d'exécution du contrat dédiée à la
promotion de l’emploi des personnes en
insertion professionnelle
Art. 16 RA § 4.2 03/06/2022
X
Pénalités de performance demandées au
titulaire du contrat
L1414-12, d Art. 19.1.3 RA § 4.4 03/06/2022 X
Pas de
commentaire
ligne à ligne mais
un accord
global.
Qualité de l'information transmise par
Urbicité à VB
Pas de
commentaire
ligne à ligne mais
un accord
global.
Sans objet depuis exercice 2020 : lettre de
placement rémunéré à 0% reçu le 26/10/2021 9
Annexe 5 / Liste des contrôles effectués
Contrôles effectués par la DCG
Contrôles effectués par la Direction de l’immobilier
Postes contrôlés sur rapport annuel 2021 - Contrôle de gestion externe Avancement contrôles Type contrôle Satisfaisant Non satisfaisant Réserves Commentaires
Liste des délibérations ré ali sé et OK comptable/juridi que /contra t X
Identité réalisé et OK comptable/juri dique/contra t X
Statuts ré ali sé et OK juridique X
Modèle financier contractuel ré ali sé et OK contrat X
Balance globale 2021 réalisé et OK comptable X
Grand-livre tous les comptes de charges réalisé et OK comptable X
Bilan réalisé et OK comptable X
Etat des financements engagés et des valeurs résiduelles financières réalisé et OK comptable/contrat X
Immobilisations réalisé et OK comptable/contrat X
Immobilisations du bâtiment de la Cité municipale réalisé et OK comptable/contrat X
Immobilisations mouvements 2019 réalisé et OK comptable/contrat X
Créances dont Dailly réalisé et OK comptable/contrat X
Trésorerie (dont compte-courant) réalisé et OK comptable/contrat X
Capitaux propres réalisé et OK comptable/contrat X
Subvention d'investissement réalisé et OK comptable/contrat X
Dettes non financières réalisé et OK comptable/contrat X
Dette subordonnée actionnaires réalisé et OK comptable/contrat X
Grand-livre produits constatés d'avance (PCA) réalisé et OK comptable/contrat X
PCA loyer cédé (R1a) réalisé et OK comptable/contrat X
PCA loyer non cédé (R1b) réalisé et OK comptable/contrat X
PCA Scramble réalisé et OK comptable/contrat X
Compte de résultat réalisé et OK comptable/contrat X
CA et autres produits réalisé et OK comptable/contrat X
Produit de reprise de subvention d'équipement réalisé et OK comptable/contrat X
Redevances réalisé et OK comptable/contrat X
R1 à R6 pour rapport réalisé et OK comptable/contrat X
Grand-livre compte 708010 réalisé et OK comptable/contrat X
Chiffre d'affaires prévisionnel (modèle) réalisé et OK comptable/contrat X
Méthode globale réalisé et OK comptable/contrat X
Grand-livre de charges 2021 réalisé et OK comptable/contrat X
Croisé dynamique du grand-livre de charges 2021 réalisé et OK comptable/contrat X
Achats et autres charges externes (AACE) réalisé et OK comptable/contrat X
Charges d''exploitation prévisionnelles (modèle) réalisé et OK comptable/contrat X
GER réalisé et OK comptable/contrat X
Prestations assurées par les PME et artisans - article 15 réalisé et OK contrat X
Prestations exécutées par des personnes en insertion réalisé et OK contrat X
Impôts taxes réalisé et OK comptable/contrat X
Résultat financier réalisé et OK comptable/contrat X
Evolution du Résultat net réalisé par rapport au modèle réalisé et OK comptable/contrat X
Ratios réalisé et OK comptable/contrat X
Ratio 1_Rentabilité économique réalisé et OK comptable/contrat X
Ratio 2_TRI projet réalisé et OK comptable/contrat X
Ratio 3_Coût de la dette réalisé et OK comptable/contrat X
Ratio 4_TRI actionnaires réalisé et OK comptable/contrat X
Ratio 4 TRI actionnaires - détail calcul réalisé et OK comptable/contrat X
X
Postes contrôlés sur rapport annuel 2021 - Direction de l'immobilier Avancement contrôles Avancement contrôles Satisfaisant Non satisfaisant Réserves Commentaires
Des dépenses de maintenance, de consommations de l'énergie réalisé et OK contrat X
GER réalisé et OK contrat X
Contrôle des objectifs en terme de développement durable réalisé et OK contrat X
Contrôle des objectifs en terme de production d'énergie réalisé et OK contrat X
Prestations assurées par les PME et artisans - article 15 réalisé et OK contrat X Prestations exécutées par des personnes en insertion réalisé et OK contrat X
Factures de redevances réalisé et OK contrat X
Refacturations d'impôts réalisé et OK contrat X 10
Annexe 6 / Le contrôle et le suivi opérationnel du contrat
Le contrôle et le suivi général de l’exécution du contrat sont réalisés conformément à l'article 9.4 du contrat, par les services.
6.1. Respect des objectifs de performance en termes de développement durable
L’annexe 13 du contrat de partenariat définit les engagements en matière de développement durable en phase d’exploitation sur les points suivants :
performance énergétique,
confort hygrothermique,
éclairage artificiel,
éco-matériaux,
qualité de l’air,
chantier développement durable,
gestion des déchets,
confort acoustique.
La mesure de la qualité des prestations effectuées en exploitation par le mainteneur Bouygues Energies et Services est réalisée à travers 11 réunions mensuelles tripartites (Bouygues Energies et Services -Urbicité- Ville de Bordeaux/Bordeaux Métropole) et les rapports de performances mis en place depuis le mois de septembre 2014.
6.2. Respect des objectifs de performance de production d’énergie
La ville de Bordeaux souhaite que la Cité municipale respecte les objectifs fixés par l’Agenda 21 de la Ville en s’inscrivant comme un bâtiment à énergie positive (BEPos). Ce bâtiment, conçu pour produire plus d’énergie qu’il n’en consomme, a valeur d’exemplarité environnementale. Pour cela, l’annexe 34G du contrat de partenariat et la mise en œuvre d’un comité Energie mensuel réunissant les représentants de la Ville de Bordeaux, de Bouygues énergies et de Gaz de Bordeaux permettent de s’assurer du respect des objectifs de performance et des actions d’éco-partenariat en cours.
Parallèlement à cela, les rapports d’activité transmis mensuellement et les comptes rendus des réunions mensuelles incluant l’application de pénalités financières d’un montant de 8881 € HT dues au titre de 2021 (16 914 € HT facturées en 2020), permettent de s’assurer de la réalisation des prestations d’entretien, de maintenance, de nettoyage et de pilotage des consommations énergétiques.
Il convient de noter un écart entre le montant des pénalités facturées sur l’exercice (8 431 € HT) et celui des pénalités dues au titre de l’exercice (8 881€ HT) en raison d’un décalage entre le fait générateur et le date de régularisation.
Suivi des objectifs de performance du BEPos
La période COVID19 semble avoir permis d’économiser quelques MWh d’énergie consommée vis- à-vis de l’utilisation des équipements tels que l’éclairage par exemple, mais cette proportion reste faible dans le bilan énergétique par rapport à l’accroissement de la sollicitation des équipements. De plus, les occupants ayant pris pour habitude de se restaurer à leur poste, cela a tendance à augmenter l’utilisation d’éclairage.
Les consignes sanitaires établies ont engendré d’importantes consommations supplémentaires d’énergie.
Les consommations de l’année précédente (2020-2021) et de cette année (2021-2022), ont été impactées par la période COVID, mais de façons différentes, dépendant des mesures prises et des occupants sur les postes chauffage et rafraichissement notamment.
En cette année 2021-2022, la canicule ainsi que l’impact dû au fonctionnement tout air neuf ont multiplié les consommations par 2. 11
I. Objectif
L’objectif est d’obtenir un bilan énergétique global positif au sens du contrat, soit des consommations inférieures à la production avec une tolérance de 10 %, et ce en intégrant le rafraichissement du musée des Beaux-Arts qui a été mis en service en 2019.
II. Consommations 2021-2022
Les consommations normalisées sont supérieures de 7,62% à la production d’énergie, ce qui reste dans le seuil de tolérance contractuel.
III. Perspectives d’optimisations 2022–2023
- Maintien d’un pilotage optimisé des installations techniques par l’équipe d’exploitation/maintenance
- Utilisation de la PAC Biogaz pour le préchauffage des réseaux de chaleur en hiver, pour un démarrage optimisé
- Sensibilisation des occupants sur l’occupation du bâtiment
- Renouvellement des campagnes d’identification des appareils personnels énergivores non définis au marché.
6.3. Part d'exécution du contrat confiée à des petites et moyennes entreprises (PME) et à des artisans
Conformément à l’article 15 du contrat, Urbicité s’engage à confier une part de l’exécution du contrat à des PME et à des artisans à hauteur de :
2 % du coût des prestations d’entretien et de maintenance en phase d’exploitation (redevance R2 maintenance et redevance R5 Propreté-Hygiène) sur une durée de 20 ans à partir de la mise à disposition du bâtiment,
10 % des dépenses de G.E.R. payées sur une période de 10 ans (facturation du mainteneur Bouygues E&S, conformément au modèle financier du contrat).
Pour l’année 2021, en cumulé depuis l’exercice 2014, ces objectifs ont été respectés : 7 % du coût des prestations d’entretien et de maintenance (soit 389 K€ de coûts sur un chiffre d’affaires cumulé depuis la livraison du bâtiment en 2014 de 5 511 K€) ont été confiés à des PME et à des artisans,
11 % des opérations de G.E.R. programmées et non programmées (soit 113 K€ sur un chiffre d’affaires cumulé depuis la livraison du bâtiment en 2014 de 1 048 K€) ont été confiées à des PME et à des artisans.
6.4 Part d’exécution du contrat dédiée à la promotion de l’emploi des personnes en insertion professionnelle
Conformément à l’article 16 du contrat, Urbicité s’engage à confier, directement ou indirectement, à des personnes en insertion l’exécution d’au moins 10 % (en volume horaire) des missions de nettoyage définies par le contrat de partenariat.
Le mainteneur assure une prestation de nettoyage pour un total annuel de 10 918 heures soit un engagement annuel de 1 092 heures. En 2021, l’objectif a été atteint. En effet, le nombre d’heures de nettoyage réalisées par des personnes en insertion a été de 2 098 (19 %), soit supérieur à l’engagement contractuel. Aucune pénalité n’est donc due.
En K€ 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Source
Cumulé
2014-2021
Objectif contractuel :
Sur base CA HT => R2 et R5 (hors pénalités) 316,9 718,1 723,9 732,5 741,2 753,2 759,9 765,7 RA p.14 5 511
2 % du coût des prestations d’entretien et de maintenance 6,3 14,4 14,5 14,6 14,8 15,1 15,2 15,3 110 minimum
Réel :
Total coût prestations 31,4 32,8 43,4 96,2 69,0 50,6 43,0 22,4 389 réalisé > minimum donc OK
Rationalisation par rapport au CA de base 9,9% 4,6% 6,0% 13,1% 9,3% 6,91% 5,87% 3,04% 7,1%
Objectif contractuel :
Sur base dépenses HT facturées depuis début exploitation => R3 et R4 30 54 93 239 468 715 866 1 048 1 048
10 % des dépenses de Gros Entretien et Renouvellement 3 5 9 24 47 71 87 105 105 minimum
Réel :
Total coût prestations 6,0 11,8 11,7 26,7 17,2 10,7 17,9 10,7 RA p.42 113 réalisé > minimum donc OK
Rationalisation par rapport aux dépenses de base 10,8%
RA p.41 12
En K€ 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Source
Objectif contractuel :
Total Heures nettoyage réalisées 9 480 9 480 10 918 10 918 10 918 10 918 10 918 10 918
10 % (en volume horaire) des missions de nettoyage 948 948 1 092 1 092 1 092 1 092 1 092 1 092
Réel :
Heures nettoyage réalisées par personnes en insertion 1 629 1 987 1 502 1 365 1 060 725 1 476 2 098 RA p.43
Rationalisation par rapport au total heures réalisées 17,2% 21,0% 13,8% 12,5% 9,7% 6,6% 13,5% 19,2%
Ccl OK > 10 % OK > 10 % OK > 10 % OK > 10 % OK > 10 % OK > 10 % OK > 10 %
réalisé 2019 < minimum donc pas OK
Non respect de l'article 16 :
Déficit d'heures non confiées à une personne en insertion ok ok ok ok -32 -367 ok ok
Pénalités en € 318 3 668
pénalités
non
appliquées
par VB
pénalités
appliquées
par VB
Total d'heures de prestation de nettoyage prévu au contrat dans
son annexe 12-4 page 10 11 616 11 616 11 616 11 616 11 616 11 616 11 616 11 616
14% 17% 13% 12% 9% 6% 13% 18%
RA p.42 13
Annexe 7 / Le Gros entretien renouvellement (GER)
Le sujet de connaissance, de suivi du patrimoine et de suivi du GER implique des échanges avec Urbicité qui sont engagés et feront l’objet d’un prochain avenant permettant de recadrer l’ensemble de la prestation et de son suivi. Ce point est primordial puisque l’article 25.4 du contrat de partenariat prévoit, au terme normal du contrat, la restitution, s'il y a lieu, de la totalité du solde réel positif du compte d’exploitation de la redevance R3.
Les deux soldes cumulés des comptes d’exploitation de GER programmés (1 872 K€) et non programmés (165 K€), d'un total de 2 037 K€ à fin 2021, sont :
- d’une part, abondés des loyers (redevances R3 et R4) HT cumulés (3 085 K€) (A); - d'autre part, majoré des produits financiers dégagés par la trésorerie immobilisée (0 K€) (B) ; - enfin, minorés des dépenses de GER facturées (1 048 K€) (C).
En application de l’article 9.1.3.1 du contrat, ces sommes sont versées sur deux comptes de réserves rémunérés et ouverts spécifiquement à cet effet. Ces sommes théoriques coïncident avec les soldes bancaires du 31/12/2021.
(A) Les loyers sont conformes au contrat.
(B) Jusqu’en 2019, Urbicité mentionnait dans son rapport annuel des produits financiers cumulés (17 K€) générés par les sommes immobilisées sur les comptes bancaires dédiés au GER mais ceux- ci étaient absents des comptes bancaires. En 2020, Urbicité est revenu sur cet affichage erroné : les comptes bancaires du GER sont rémunérés au taux d’intérêt interbancaire pour la zone euro5 qui est négatif dépuis 2015. Les produits financiers correspondant seraient donc nuls depuis le début du contrat.
(C) Au 31/12/2021, en € courants, le montant cumulé des dépenses effectuées de GER (programmé et non programmé) s’élève à 1 048 K€ contre 1 134 K€ prévus (1 036 K€ prévus au modèle et 98 K€ prévus à l’avenant 5), soit une « sous-consommation » de 86 K€ (8 %) qui sera régularisée sur la durée du contrat.
Depuis la mise en service du bâtiment, le 21 juillet 2014, 1 099 K€ de dépenses de GER ont été facturés à Urbicité par la filiale de Bouygues Construction, Bouygues E&S (1 088 K€ pour le G.E.R. programmé et 11 K€ pour le G.E.R. non programmé). Ce montant est à comparer à celui des dépenses effectuées par Urbicité de 1 048 K€. L’écart de 51 K€ est justifié par Urbicité au moyen de deux paramètres :
- Un décalage temporel provoqué par des paiements progressifs des travaux aux fournisseurs,
- Des écarts de coûts entre le réalisé et le prévisionnel qui remonte à 2014.
La facturation pour le G.E.R. a été effectuée conformément au contrat. De façon réciproque, il est indispensable que les prestations en regard soient réalisées conformément au contrat et que des pénalités soient calculées le cas échéant conformément au contrat. Des réunions mensuelles entre les équipes de Bouygues E&S et les équipes de la Ville de Bordeaux sont réalisées en ce sens.
5 EONIA (Euro overnight index average) puis, à compter de 02/2021, €STR (Euro Short-Term Rate). 14
GER / Réalisé
Années du contrat 0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5
GER programmé (R3)
en €, source : rapport annuel
du
21/07/201
4 au
31/12/201
4
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 contrôle cumulé
Solde cumulé du compte d'exploitation R3 144 598 463 285 802 867 1 029 678 1 180 588 1 346 808 1 615 756 1 872 103 0 OK relevé banca ire
Loyer HT R3 facturé 162 100 527 672 892 622 1 260 921 1 635 793 2 039 597 2 472 468 2 909 417 0 OK facturation redevances
Dépenses HT de GER programmé facturées -17 502 -64 387 -92 504 -236 470 -462 984 -707 618 -856 712 -1 037 315 50 892 écart jus tifi é
Produits financiers 0 0 2 749 5 227 7 779 14 828 0 0 contrôle 0 0 0 0 0 0 0 0 Facturation annuelle HT du mainteneur à
Urbicité 17 502 36 969 59 718 117 362 236 360 286 701 145 441 188 154 0 OK factures Bouygues
Facturation annuelle HT du mainteneur à
Urbicité 17 502 54 470 114 189 231 551 467 911 754 612 900 053 1 088 207 contrôle annuel -9 917 31 601 -26 604 9 846 42 067 -3 653 7 551 50 892 contrôle cumulé -9 917 21 685 -4 919 4 927 46 994 43 341 50 892
GER non programmé (R4)
en €, source : rapport annuel
du
21/07/201
4 au
31/12/201
4
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 contrôle cumulé
Solde cumulé du compte d'exploitation R4 10 051 27 026 32 677 76 912 98 626 120 801 141 714 164 917 OK relevé banca ire
Loyer HT R4 facturé 10 138 27 285 32 962 78 859 102 303 126 272 150 667 175 468 1 OK facturation redevances
Dépenses HT de GER non programmé facturées -87 -260 -635 -2 613 -4 668 -7 359 -8 952 -10 551 281 écart jus tifi é
Produits financiers 0 350 666 991 1 889 0 0 contrôle 0 0 0 0 0 0 0 0 Facturation annuelle HT du mainteneur à
Urbicité 87 253 888 1 308 2 159 2 934 1 462 1 741 0 OK factures Bouygues
Facturation annuelle HT du mainteneur à
Urbicité 87 339 1 227 2 535 4 694 7 628 9 091 10 832
contrôle annuel 80 512 -669 103 243 -131 143 281
contrôle cumulé 80 592 -77 26 269 138 281
GER programmé et non programmé
en €, source : rapport annuel
du
21/07/201
4 au
31/12/201
4
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 contrôle cumulé
Solde cumulé du compte d'exploitation R3 et R4 154 650 490 311 835 544 1 106 590 1 279 213 1 467 608 1 757 470 2 037 019 OK relevés banca ires
Loyer HT R3 et R4 facturé 172 238 554 957 925 584 1 339 780 1 738 096 2 165 869 2 623 135 3 084 885 0 OK facturation redevances
Dépenses HT de GER facturées -17 588 -64 647 -93 139 -239 082 -467 652 -714 977 -865 665 -1 047 866 51 173 écart jus tifi é
Produits financiers 0 0 3 099 5 892 8 769 16 716 0 0
contrôle 0 0 0 0 0 0 0 0
Facturation annuelle HT du mainteneur à
Urbicité 17 588 37 222 60 606 118 670 238 519 289 635 146 904 189 895 0 OK factures Bouygues
Facturation annuelle HT du mainteneur à
Urbicité 17 588 54 810 115 416 234 086 472 605 762 240 909 144 1 099 039
contrôle annuel -9 837 32 113 -27 273 9 950 42 310 -3 784 7 694 51 173
contrôle cumulé -9 837 22 276 -4 997 4 953 47 263 43 479 51 173 15
GER / PREVISIONNEL
0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5
en K€
du
21/07/201
4 au
31/12/201
4
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 cumul à fin 2021
Facturation (selon modèle)
Redevance R3 169 393 405 416 428 440 453 466 3 171
Redevance R4 11 25 25 26 27 28 28 29 198
R3 + R4 180 418 430 442 455 468 481 495 3 370
Dépenses en € constants (selon annexe 12 Programme de GER (tableau A3 excel)) Redevance R3 8 34 50 100 181 260 99 100 834
Redevance R4 0 0 1 1 2 3 2 1 9
R3 + R4 8 34 51 102 183 263 101 101 742
Dépenses en € courants (modèle financier)
Redevance R3 9 38 57 118 220 324 127 132 1 025
Redevance R4 0 0 1 2 2 3 2 1 11
R3 + R4 9 38 58 120 221 327 130 133 1 036
Dépenses en € courants (avenant 5)
Redevance R3 0 0 0 0 0 17 38 36 92
Redevance R4 0 0 0 0 0 0 0 0 -
R3 + R4 - - - - - 17 38 36 92
Dépenses en € courants (modèle financier et avenant 5)
Redevance R3 9 38 57 118 220 341 166 168 1 117
Redevance R4 0 0 1 2 2 3 2 1 11
R3 + R4 9 38 58 120 221 344 168 170 1 128
GER / ECART CUMULE REEL // PREVISIONNEL
0,5 1,5 2,5 3,5 4,5 5,5 6,5 7,5
en K€
du
21/07/201
4 au
31/12/201
4
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 cumul à fin 2021
Facturation
Redevance R3 - facturation (7) (28) (40) (48) (53) (37) (20) (29) (262)
Redevance R4 - facturation (0) (7) (20) 20 (3) (4) (4) (4) (23)
Dépenses en € constants
Redevance R3 9 13 (22) 43 45 (15) 50 80 203
Redevance R4 0 (0) (0) 1 0 (0) (0) 1 1
Dépenses en € courants
Redevance R3 9 9 (29) 26 7 (96) (17) 12 (79)
Redevance R4 0 (0) (0) 0 0 (1) (1) 0 (1)
R3 + R4 9 9 (30) 26 7 (97) (17) 13 (80)
-7% 16
Annexe 8 / La méthode globale
Une méthode dite « globale » (détermination du résultat à l’avancement) est appliquée à ce contrat de partenariat, et a pour effet de lisser le résultat sur la durée du contrat. Cette méthode se réfère à la définition d’un contrat long terme de l’article 380-1 du Plan comptable général et à la définition de prestations de l’article 38-2 bis du Code général des impôts. Selon cette approche, dans le cadre d’une prestation continue, l’avancement est calculé en fonction de l’écoulement du temps ; la prestation globale pouvant être considérée comme linéaire sur l’ensemble de la période.
Le montant du produit constaté d’avance en 2021 (321 K€) est égal à la différence entre : o le résultat courant cumulé à fin 2021 avant impôt et avant ajustement des travaux en cours (3 288 K€),
o le résultat courant cumulé à fin 2021 avant impôt et après ajustement des travaux en cours (834 K€) majoré du montant de travaux en cours cumulé au 31/12/2020 (2 134 K€).
Le calcul est effectué sur la base du pourcentage d’avancement des produits. L’avancement, estimé en 2021 à 5,16 %, est le résultat du rapport entre : o le montant des loyers R1 et de la reprise de subvention d’investissement comptabilisés en 2021 (3 354 K€)
o le montant des loyers R1 et de la reprise de subvention d’investissement prévisionnels sur la durée du contrat (64 991 K€).
Ce pourcentage est ainsi répercuté sur chaque poste des charges (amortissement, frais de la société projet, GER programmé et non programmé, produits financiers, charges financières et charges opérationnelles).
Le compte de résultat est présenté hors méthode globale. En effet, afin d’approcher au plus juste la rentabilité dégagée par ce projet pour Urbicité, Bordeaux Métropole a fait le choix d’analyser ces comptes non retraités selon la méthode globale.
Méthode globale (en K€)
1) Calcul du % d'avancement
Réalisé de l'exercice 2 014 2 015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
cumul à fin
2021
R1.A 1) 645 1 290 1 290 1 290 1 290 1 290 1 290 1 290 9 675
R1.A 2) 346 752 713 674 634 595 556 516 4 787
R1.A Cuisine 0 45 0 0 0 0 0 0 45
R1.A 991 2 088 2 003 1 964 1 924 1 885 1 846 1 806 14 507
R1.B 83 302 196 123 113 89 70 49 1 026
Loyers R1 1 074 2 390 2 199 2 086 2 038 1 974 1 916 1 855 15 532
Reprise subvention d'équipement 669 1 499 1 499 1 499 1 499 1 499 1 499 1 499 11 164
Total produit 1 743 3 889 3 698 3 586 3 537 3 474 3 415 3 354 26 696
Non réalisé = prévisionnel du modèle
cumul à fin
2021
de 2022 à
2034
total
contrat
R1.A 991 2 042 2 003 1 964 1 924 1 885 1 846 1 806 14 462 19 270 33 732
R1.B 83 302 196 123 113 89 70 49 1 026 234 1 259
Loyers R1 15 487 19 504 34 991
Reprise subvention d'équipement 11 164 18 836 30 000
Total produit 26 651 38 340 64 991
% avancement
réalisé N /
(réalisé au 31/12/N + non réalisé de N+1 à 2034)
5,16% 5,29% 5,25% 5,16%
Ok avec
rapport
Urbicité 2021
(5,16%)
2) Calcul du PCA
2 014 2 015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 cumul à fin 2021 de 2022 à 2034 total
Prévisionnel -44 198 216 193 138 71 310 349 1 430 -128 1 302
Réalisé 290 600 555 429 325 317 401 372 3 288
-334 -402 -339 -236 -188 -246 -91 -23 -1 858
2 014 2 015 2016 2017 2018 2019 2019 2021 cumul à fin 2021 de 2022 à 2034 total
Prévisionnel 24 55 53 51 51 50 49 48 380 621 1 002
Réalisé 12 217 168 151 160 36 39 51 834
-454
2 014 2 015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 cumul à fin 2021 de 2022 à 2034 total
Prévisionnel 67 -143 -163 -142 -87 -21 -261 -300 -1 050 749 -300
Réalisé -278 -383 -387 -278 -165 -280 -362 -321 -2 454 Source : IGS
PCA Contrat Long Terme
Résultat courant avant impôt avant ajustement
Réalisé
Résultat courant avant impôt après ajustement 17
Annexe 9 / Les Achats et autres charges externes (AACE)
En 2021, les AACE s’élèvent à 1 184 K€ (contre 1 753 K€ en 2020) et sont composés : des facturations de la filiale Bouygues E&S en charge de l’exploitation du bâtiment pour 1 073 K€ (contre 1 638 K€ en 2020). Elles recouvrent les coûts de maintenance (censés être couverts par la R2), de gros entretien-réparations et renouvellement programmé et non programmé (R3 et R4), et de nettoyage (R5) ;
des facturations de la filiale Bouygues E&S SPV Management en charge de la gestion de la société Urbicité pour 112 K€ (contre 115 K€ en 2020). Elles recouvrent les coûts de gestion (75 K€), les frais d’assurances (22 K€), les frais de comptabilité (12 K€) et les honoraires des commissaires aux comptes (3 K€).
Le montant de ces refacturations, entre filiales de Bouygues Construction, est déterminé sur les 20 années du contrat.
Les montants cumulés de 2014 à 2021 (8 700 K€) sont conformes aux données contractuelles (8 100 K€) après retraitement des coûts supportés en 2020 relatifs à la sous-traitance liés aux travaux supplémentaires et à l’entretien et maintenance (450 K€) et gaz (90 K€).
Annexe 10 / Les impôts et taxes
Conformément à l’article 28.1 et l’annexe 25 du contrat de partenariat, les charges d’impôts et taxes refacturés à la ville de Bordeaux sont les impôts, contributions, taxes et redevances de toute nature relatifs aux Ouvrages, y compris les redevances liées à l’occupation du domaine public, au titre notamment de leur conception, leur financement, leur construction, leur entretien, leur maintenance, leur renouvellement et leur mise à disposition de la Ville.
Ils sont refacturés par Urbicité à la ville de Bordeaux à l’euro l’euro sur justificatifs.
Le Titulaire conserve à sa charge les impôts, contributions, taxes et redevances directement afférents à sa structuration, à savoir l’impôt sur les sociétés et sa contribution additionnelle, ainsi que tout autre impôt, contribution, taxe et/ou redevance qui viendrait s’y substituer.
Partant sur la base d’un bâtiment non productif de revenus, les impôts et taxes refacturés à la Ville conformément à l’article 28.1 du Contrat de Partenariat sont notamment les suivantes :
1.Impôts directs
•Taxe foncière sur les propriétés non bâties et sa taxe additionnelle
•Cotisation foncière des entreprises et sa cotisation additionnelle (taxe pour frais de chambres de commerce et d’industrie) 18
2.Droits d’enregistrement : Taxe de publicité foncière et salaire du Conservateur des hypothèques liés à la publication du Contrat de Partenariat
3.Taxes et redevances de nature immobilière : Redevance d’archéologie préventive.
4.Taxes assimilées aux impôts directs locaux
•Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
•Taxe de balayage
5.Autres taxes, droits et redevances
•Contribution sociale de solidarité et contribution additionnelle
•Taxes d’occupation de voiries, de tirants, de branchements et raccordement à l’égout. •Redevances liées à l’occupation du domaine public.
Annexe 11 / Les indicateurs
11.1 Le ratio de rentabilité économique
Le ratio de rentabilité économique est le rapport entre le résultat économique et les capitaux stables : le résultat économique se définit comme étant le résultat d’exploitation diminué de l’impôt sur les sociétés appliqué à ce résultat d’exploitation,
Les capitaux stables sont les capitaux propres et les dettes financières.
Ainsi, la formule du calcul est la suivante :
Re = (REX– IS) / (KP+DF)
Dans laquelle :
Re : Rentabilité économique
REX : Résultat d’exploitation
IS : Impôt sur les sociétés
KP : Capitaux propres constitués du capital social, des réserves, du report à nouveau, du résultat de l’exercice et de la subvention
DF : Dettes financières, incorporant la dette projet (somme du principal du crédit Dailly et de la dette subordonnée actionnaire).
Urbicité, dans son rapport annuel 2021, calcule un taux de rentabilité économique réel, qui ressort à - 2,70 % contre + 2,44 % calculé par les services de la Ville de Bordeaux (VB).
Cet écart s’explique par deux différences de méthode de calcul entre la Ville de Bordeaux et Urbicité : d’une part, le calcul de la Ville de Bordeaux inclut la quote-part de subvention dans les produits d’exploitation (conformément à l’annexe 17 du contrat de partenariat correspondant au modèle financier) alors qu’Urbicité la considère comme un produit exceptionnel (conformément au Plan Comptable Général),
d’autre part, le calcul de la Ville de Bordeaux prend des KP constitués du capital social, des réserves, du report à nouveau, du résultat de l’exercice et de la subvention ; tandis qu‘Urbicité n’inclut pas les réserves et le report à nouveau dans les KP au motif de l’utilisation d’une méthode de calcul anglo-saxonne.
La rentabilité économique du modèle financier est de + 2,48 %. La réalisation de l’année 2021 calculée par la Ville est proche du modèle.
Réalisé
selon
calcul
Urbicité
Réalisé
selon
VB
Prévisio
nnel
Réalisé
selon
calcul
Urbicité
Réalisé
selon
VB
Prévisio
nnel
Réalisé
selon
calcul
Urbicité
Réalisé
selon
VB
Prévisio
nnel
REX -870 909 648 -910 950 844 -938 882 839
IS 10 10 17 11 11 16 14 14 16
KP 22 066 22 405 20 290 20 568 20 934 18 641 19 079 19 461 17 043
DF 18 704 18 704 18 704 17 414 17 414 17 414 16 124 16 124 16 124
Re = -2,16% 2,19% 1,62% -2,43% 2,45% 2,30% -2,70% 2,44% 2,48%
Ecart Réalisé Calcul VB / Prévisionnel
2021
- 0,02 point
2019
- 0,57 point
2020
Rentabilité économique (en K€)
- 0,15 point 19
La différence entre le taux de 2,44 % calculé par les services de la Ville de Bordeaux et le taux de 2,48 % du modèle financier provient du chiffre d’affaires (pénalités et redevance R7 non chiffrées dans le modèle, méthode globale).
11.2 Le coût de la dette
Le coût de la dette, avant impôts, correspond aux charges financières rapportées aux dettes financières.
Ainsi, la formule du calcul est la suivante :
Cd = ChF / DF
Dans laquelle :
Cd : Coût de la dette
ChF : Charges financières, incorporant l’ensemble des charges financières DF : Dettes financières, incorporant la dette projet.
Le coût de la dette correspond exactement au modèle financier (3,20 %) puisqu’au moment de la mise à disposition du bâtiment, en juillet 2014, le modèle a été réajusté compte tenu des taux de financement effectivement obtenus.
11.3 Le Taux de rentabilité interne (TRI) des actionnaires
Le TRI actionnaires ou TRI fonds propres, permet d'évaluer le taux de rentabilité interne des capitaux investis par les actionnaires dans un projet. Il tient compte des fonds propres apportés par les actionnaires (dont la dette vis-à-vis des actionnaires) au regard des flux attendus (intérêts et dividendes).
Le modèle financier du contrat de partenariat a été bâti de façon à obtenir un TRI actionnaires nominal, avant impôts, de 11 % sur les 20 années du contrat.
En tenant compte des intérêts sur compte courant d’associés et des versements de dividendes, le TRI actionnaires à fin 2021 est de 9,77 %.
Pour avoir une vision plus complète de la rentabilité du projet pour les actionnaires, il faudrait pouvoir consolider, au sein des flux de trésorerie positifs générés par ce projet, les marges dégagées sur les prestations confiées aux filiales du groupe.
11.4 Le Taux de rentabilité interne (TRI) du projet
Le TRI se calcule au travers d’une méthode d’actualisation des flux (le flux initial étant l’investissement de départ, les flux futurs représentant généralement les flux de trésorerie dégagés par l’exploitation avant prise en compte des modalités de financement). Le TRI correspond au taux actuariel qui annule la valeur actuelle nette sur la durée du projet.
Le modèle financier du contrat de partenariat a été bâti de façon à obtenir un TRI nominal, après impôts, du projet à 2,57 % sur les 20 années du contrat.
Le TRI réel du projet au 31/12/ 2021 reste nul à ce stade d’avancement, tel que prévu.
Réalisé
selon
calcul
Urbicité
Réalisé
selon
VB
Prévi
sionnel
Réalisé
selon
calcul
Urbicité
Réalisé
selon VB
Prévi
sionnel
Réalisé
selon calcul
Urbicité
Réalisé
selon VB
Prévi
sionnel
Charges financières 595 595 595 556 556 556 516 516 516
Cession Dailly 18 704 18 704 18 704 17 414 17 414 17 414 16 124 16 124 16 124
Dette actionnaire 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Total Dettes financières 18 704 18 704 18 704 17 414 17 414 17 414 16 124 16 124 16 124
Coût de la dette 3,18% 3,18% 3,18% 3,19% 3,19% 3,19% 3,20% 3,20% 3,20%
Ecart Réalisé Calcul VB / Prévisionnel
2021
0 point
2020
0 point
Coût de la dette (en K€)
0 point
2019 20
Urbicité n’a pas actualisé le TRI projet initial, au motif que celui-ci apparaît toujours pertinent.