unknown - Communauté d'agglomération - Luberon Monts de Vaucluse - DEL2024 194 DEV ECO Crac 2022 et 2023ANNEXE2

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unknown - Communauté d'agglomération - Luberon Monts de Vaucluse - DEL2024 194 DEV ECO Crac 2022 et 2023ANNEXE2 Document publié le Lundi 11 mars 2024 Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Luberon Monts de Vaucluse - DEL2024 194 DEV ECO Crac 2022 et 2023ANNEXE2)Thèmes du document : Consommateurs, Aménagement du territoire, Banque, FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON

Société en Nom Collectif FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON

Siège Social : 37, avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS

R.C.S PARIS 843 962 705 – Code NAF 4110D

ZAC DES HAUTS BANQUETS

à Cavaillon

COMPTE-RENDU ANNUEL A LA COLLECTIVITE

SUR LA CONCESSION D’AMENAGEMENT

Exercice 2023

Version 11 Mars 2024

PROJET

ANNEXE N°17bZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

1

Société en Nom Collectif FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON - Capital : 3 000 € Siège Social : 37, avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS

R.C.S PARIS 843 962 705 – Code NAF 4110D

INTRODUCTION

Conformément au traité de Concession, FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON établit chaque année un compte-rendu

financier ou rapport d’activités qui présente :

- un état financier prévisionnel actualisé des activités, objet de la concession, faisant apparaître, d'une part, l'état

des réalisations en recettes et en dépenses et, d’autre part, l’estimation des recettes et des dépenses restant à

réaliser ;

- un plan de trésorerie actualisé faisant apparaître l’échéancier des recettes et des dépenses de l’opération et un

plan de trésorerie prévisionnel ;

- un tableau des acquisitions et cessions immobilières réalisées pendant la durée de l’exercice et un tableau

prévisionnel des acquisitions à réaliser ;

- une note de conjoncture sur les conditions techniques et financières de réalisation de l’opération au cours de

l’exercice écoulé comparées aux prévisions initiales et sur les prévisions de l’année à venir ;

- un planning d'avancement des travaux à réaliser dans l’année ainsi qu’un planning prévisionnel.

Depuis 2021, les rapports d’activités sont dorénavant établis sur les années civiles et non à la date anniversaire de

signature du traité de concession.FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON

Société en Nom Collectif FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON

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1 – RAPPEL HISTORIQUE EVOLUTION BUDGET DE LA CONCESSION D’AMENAGEMENT

DEPENSES PREVISIONNELLES € HT

FONCIER 14 364 572 14 737 862 14 318 600 14 926 990 14 631 234 14 664 119

Acquisitions foncières et immobilières

Propriétés et négociations en cours LMV 11 348 625 11 348 625 10 905 300 10 880 885 10 880 885 10 880 885

Autres fonciers privés 1 919 250 2 276 497 2 318 100 3 219 304 2 910 478 2 910 478

Etudes de sol et géomètre 115 000 117 740 115 000 157 923 166 198 192 603

Frais divers 981 697 995 000 980 200 668 878 673 673 680 153

TRAVAUX, HONORAIRES et FRAIS CHANTIER (MOE, AMOA, EXE…) 6 990 582 8 090 582 9 501 000 9 630 285 9 061 172 9 022 244

Travaux ZAC 5 542 000 6 901 000 6 285 247 6 309 374 6 431 090

STEP 300 000 1 500 000 1 547 610 971 983 946 933

Participations 700 000 600 000 600 000 600 000 600 000

MOE, AMOA et EXE chantier 448 582 500 000 552 861 563 501 559 901

Aléas /divers 644 567 616 314 484 320

ETUDES, HONORAIRES, FRAIS ET ASSURANCES 1 430 036 1 089 000 1 090 000 1 004 278 1 009 991 949 963

GESTION, COMMERCIALISATION, COMMUNICATION 1 133 556 983 556 985 000 985 000 975 065 973 921

FRAIS FINANCIERS, PORTAGE 1 526 608 1 573 150 1 665 400 1 740 000 1 975 988 1 988 487

Total DEPENSES 25 445 354 26 474 150 27 560 000 28 286 553 27 653 450 27 598 733

RECETTES PREVISIONNELLES € HT

Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT

PRODUITS DE VENTE 25 388 700 27 264 655 28 050 000 28 760 420 28 758 137 28 836 523

SURFACE CESSIBLE 405 360 401 425 381 850 383 815 383 851 383 865

logistique 50 149 325 55 151 111 61 142 000 85 158 535 84,50 158 605 85 158 548

autres activités 70 256 035 75 244 314 80 231 850 67 217 280 67 217 246 67 217 317

bureaux services 105 6 000 105 8 000 100 8 000 100 8 000 100 8 000

Participation giratoire route de Cheval Blanc 400 000 0 0 0 0 0

SUBVENTIONS ECOPARC // PARC+ 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000 1 000 000

Total RECETTES 26 788 700 28 264 655 29 050 000 29 760 420 29 758 137 29 836 523

MARGE OPERATION 1 343 346 1 790 505 1 490 000 1 473 867 2 104 687 2 237 790

5,01% 6,33% 5,13% 4,95% 7,07% 7,50%

2023

2023

2018 2019 2020 2021 2022

2022 2018 (traité de concession) 2019 2020 2021FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON

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2 – ETAT FINANCIER PREVISIONNEL DE LA CONCESSION

2.1 LES DEPENSES

Le tableau suivant présente l’état prévisionnel des DEPENSES HT actualisé au 31/12/2023. Il précise :

 les montants hors taxes (HT) réalisés, payés par l’Aménageur au 31/12/2023

 les montants hors taxes (HT) prévisionnels jusqu’à la fin de la concession constitués à la fois :

- des dépenses engagées du fait des contrats et conventions signés et budgétées avec des estimations justifiées

- des dépenses à engager, dans le cadre de futurs contrats ou avenants ou provisionnées en raison des aléas, de

l’existence de recours, de cas de force majeure, et variables selon durée de la concession.

Le contenu de chaque poste de dépenses est détaillé et explicité dans les pages suivantes.

DEPENSES REALISEES (HT)

FACTUREES AU 31/12/2023 CONTRACTUALISEES/BUDGETEES A ENGAGER OU PROVISIONNEES

FONCIER 14 664 119 € 9 237 319 € 4 850 083 € 576 716 €

ACQUISITIONS TERRAINS 13 791 363 € 8 844 958 € 4 569 409 € 376 996 €

terrains LMV 10 880 885 € 7 404 472 € 3 476 413 €

Terrain CD84 49 768 € 0 € 49 768 €

Autres terrains expropriation 2 860 710 € 1 440 486 € 1 043 228 € 376 996 €

ETUDES DE SOLS 85 385 € 73 385 € 12 000 €

GEOMETRE 107 218 € 56 736 € 29 482 € 21 000 €

FRAIS DE NOTAIRES ET ASSIMILES 270 919 € 131 295 € 123 600 € 16 024 €

TAXES 138 722 € 86 222 € 52 500 € 0 €

AUTRES DROITS FISCAUX (CVAE, MUTATIONS…) ET IMPREVUS 270 512 € 44 723 € 75 093 € 150 696 €

TRAVAUX 9 022 244 € 6 957 695 € 1 050 235 € 1 014 314 €

TRAVAUX ZAC 6 086 979 € 5 124 819 € 444 916 € 517 244 €

TRAVAUX BRANCHEMENTS CONCESSIONNAIRES 344 111 € 226 709 € 59 402 € 58 000 €

TRAVAUX STEP 946 933 € 851 352 € 95 581 € 0 €

PARTICIPATIONS 600 000 € 300 000 € 300 000 € 0 €

HONORAIRES ET FRAIS CHANTIER 559 901 € 446 090 € 69 061 € 44 750 €

ALEAS SUR TRAVAUX ET HONORAIRES 264 320 € 0 € 0 € 264 320 €

FRAIS DE GARDE ET ENTRETIEN TERRAINS 220 000 € 8 725 € 81 275 € 130 000 €

ETUDES, HONORAIRES, ASSURANCES 949 963 € 477 089 € 270 349 € 202 525 €

ETUDES 490 411 € 276 037 € 131 849 € 82 525 €

FRAIS ET HONORAIRES 415 830 € 193 830 € 122 000 € 100 000 €

ASSURANCES 43 722 € 7 222 € 16 500 € 20 000 €

GESTION-COMMERCIALISATION-COMMUNICATION 973 921 € 886 921 € 2 000 € 85 000 €

PUBLICITES,COMMUNICATION 121 921 € 34 921 € 2 000 € 85 000 €

HONORAIRES DE GESTION ET COMMERCIALISATION 852 000 € 852 000 € 0 € 0 €

FRAIS FINANCIERS, PORTAGE ET IMPREVUS 1 988 487 € 284 291 € 0 € 1 704 196 €

EMPRUNTS ET REMUNERATION DE FONDS PROPRES 1 034 291 € 284 291 € 0 € 750 000 €

IMPREVUS 954 196 € 0 € 0 € 954 196 €

TOTAL DEPENSES 27 598 733 € 17 843 315 € 6 172 667 € 3 582 751 €

DEPENSES GLOBALES

DEPENSES PREVISIONNELLES (HT)ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

4

Société en Nom Collectif FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON - Capital : 3 000 € Siège Social : 37, avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS

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POSTE « FONCIER »

 ACQUISITIONS DE TERRAINS : 13 791 363 €

 « TERRAINS LMV » = 10 880 885 €,

Au 31 décembre 2023, le Concessionnaire a acquis auprès la CA LMV, environ 258 223 m² pour 7 404 472 €, soit

68% des terrains appartenant la CA LMV, prévus au Traité.

Au cours de ce dernier exercice, le Concessionnaire a poursuivi les acquisitions auprès la Comm. d’Agglomération

par anticipation avec le paiement de 65% de l’échéance n°4 (les conditions suspensives n’étant pas entièrement

levées : dossier de ZAC non définitif).

Restent à acquérir par le Concessionnaire, environ 129 000 m² pour 3 476 413 € HT sur les prochains exercices.

Montant inscrit au Traité Dates Surfaces Montants €

Échéance n°1 1 561 574 € 06/05/19 33 318 m² 1 561 574 €

Échéance n°2 2 500 000 € 17/03/21 96 422 m² 2 500 000 €

Échéance n°3* 1 674 313 € 21/09/22 64 493 m² 1 676 818 €

Échéance n°4* 2 572 499 € 16/05/23 30 422 m² 793 312 € 22/09/23 33 568 m² 872 768 €

Terrains CA LMV Acquis au 31/12/23 Sous Total 258 223 m² 7 404 472 €

Echéance n°4 A venir 34 862 m² 906 419 €

Echéance n°5 2 572 499 € A venir 94 139 m² 2 569 994 €

Terrains CA LMV restant à acquérir Sous Total 129 001 m² 3 476 413 €

TOTAL 10 880 885 € 387 224 m² 10 880 885 €

* Il est précisé que :

- échéance n°3 : le montant réglé est légèrement supérieur à celui prévu au Traité de Concession du fait d’un « arrondi »

collant aux parcelles cadastrales. Ce surcoût sera régularisé et décompté de la dernière échéance d’acquisition.

- l’échéance n°4 est soumise à conditions suspensives. Le concessionnaire a proposé d’acquérir une partie de cette échéance alors que toutes les conditions suspensives n’ont pas été levées, afin d’avancer dans la commercialisation.

 « TERRAIN CD 84 » = 49 768 €

La parcelle AT 347 d’une superficie de 1 823 m² appartient au Conseil Départemental 84 et doit être cédée à

l’Aménageur, au prix issu de l’estimation des Domaines demandée par le Conseil Départemental.

 « AUTRES TERRAINS EXPROPRIATION » = 2 860 710 €

Sur 7 unités foncières à exproprier (cf. tableau page suivante)

 4 ont été acquises par le Concessionnaire au 31/12/2023 au prix global de 1 440 486 €, avec un surcoût de

140 790 € par rapport aux estimations des Domaines (terrains SIGNORET, PORTE, MARTINEZ et SILVY).

 2 autres doivent être acquises courant 2024 par le Concessionnaire, suite à :

- un accord amiable sur le terrain de l’APEI pour 53 796 € ;

- un jugement du TA en date du 06/01/22 sur le terrain de la SCI LES ISCLES fixant l’indemnité

d’expropriation à 416 428 €. Elle sera versée par l’Aménageur courant 2024, une fois le terrain levé de

toute occupation par les expropriés.

 Le dernier terrain n’a toujours pas fait l’objet d’accords ou de jugements définitifs à fin 2023 :

Estimé à 573 004 € par les Domaines, les expropriés (occupant le site) en ont demandé 1 933 000 €.

Au moins deux offres de relogement satisfaisantes (prenant en compte leurs besoins de logement et

d’activités) doivent leur être proposées afin de saisir le juge. Une première offre a été faite en juin 2021

pour un bien d’habitation d’une valeur de 600 000 €. Elle a été refusée en septembre 2021 par les

expropriés. Depuis, aucune autre offre n’a pu être faite, faute de propositions adaptées à soumettre.ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

5

Société en Nom Collectif FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON - Capital : 3 000 € Siège Social : 37, avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS

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Estimation initiale proposée Montants acceptés à l'issue des

jugements ou accords amiables

Dont Surcoûts facturés

ou engagés (estimation des Domaines 2019)

SIGNORET 789 476 € 800 000 € 10 524 €

PORTE 144 858 € 195 905 € 51 047 €

MARTINEZ 160 616 € 239 835 € 79 219 €

SILVY 204 746 € 204 746 € 0 €

Acquises au 31/12/23 1 440 486 € 140 790 €

APEI 53 796 € 53 796 € 0 €

SCI LES ISCLES 344 200 € 416 428 € 72 228 €

Estimation initiale Montant budgété Dont surcoûts provisionnés

GARCIA

573 004 €

(montant demandé par les

requérants = 1933 000 €)

950 000 € 376 996 €

A acquérir au cours des prochains exercices 1 420 224 € 72 228 €

TOTAL privés 2 270 696 € 2 860 710 € 590 014 €

 ETUDES DE SOL : 85 385 €

 A fin 2023, un montant de 73 385 € HT a été payé pour la réalisation des études de sols (études géotechniques,

pollution, hydrologiques, perméabilité, etc.) sur les parcelles maîtrisées. Aucune dépense sur ce poste n’a été

effectuée au cours de cet exercice.

 Un budget complémentaire d’environ 12 000€ HT est provisionné pour la réalisation d’études géotechniques et

pollution à venir, sur les terrains non investigués (SILVY, SCI LES ISCLES, GARCIA), dont 5 500 € d’études de sols et

6 500 € pour des études spécifiques (pollution) du fait de leur occupation par des activités ou dépôts divers.

 GEOMETRE : 107 218 €

 L’ensemble des frais de géomètres réalisés (facturés) s’élève à 56 736 € pour les prestations de :

- levés topographiques (sur les parcelles maîtrisées et accessibles), polygonale permettant l’implantation des

zones « Chantiers », pour 17 600 € dont 6 405 € HT sur l’exercice 2023.

- documents d’arpentages pour les terrains acquis (terrains LMV et chemin de la Voguette), pour un total de 15

250 € HT, dont 9 000 € HT sur l’exercice 2023. Une provision supplémentaire est inscrite sur ce poste, qui est

supporté ici par le concessionnaire-acquéreur à la différence des pratiques usuelles.

- préparation des plans de cessions et plans de bornages des LOTS à céder (ex : lots A, B, C3…) pour 23 886 €

HT, dont 16 571 € HT sur l’exercice 2023

 Les montants à venir (50 482 €) prévus concernent :

- les missions topographiques complémentaires sur les terrains non étudiés (SCI LES ISCLES, GARCIA…) pour un

montant estimé de 4 000 € HT

- les arpentages/bornages de terrains à acquérir par le concessionnaire auprès de LMV, provisionnés à 11 000

€ (rappel : pour l’année 2023 et 2 cessions d’acquisitions, le concessionnaire-acquéreur a déboursé 9 000 €

normalement imputable au compte du vendeur)

- les frais de géomètre associés aux futures cessions de lots par l’Aménageur pour un montant de 29 482 €

(Contrat AZUR GEO de 53 368 € dont 23 886 € réglés à fin 2023), auquel s’ajoute une provision

supplémentaire de 6 000 € pour des divisions complémentaires éventuelles.

 FRAIS DE NOTAIRES ET ASSIMILES : 270 919 €

 L’ensemble des dépenses réalisées s’élève à 131 295 € sur la base présentée dans le tableau ci-dessous.

 Les montants prévisionnels à venir (139 624 €) comprennent :ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

6

Société en Nom Collectif FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON - Capital : 3 000 € Siège Social : 37, avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS

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- Les montants certains engagés sur les terrains à acquérir auprès de la CA LMV estimés à 1,5% du prix, sur les

terrains privés estimés à 1,2% du prix (avec provision en cas de cession plus onéreuse du fait des jugements

et accords définitifs) soit 72 024 € au total

- Les montants supplémentaires demandés dans le cadre des jugements condamnant l’Aménageur aux frais de

justice (LES ISCLES pour 2500 €, GARCIA à définir et provisionné pour 2500 €) soit 5 000 €

- Les frais associés à l’élaboration des promesses de ventes ou de locations (estimation 4 500 € /actes

provisionnant 2 subdivisions possibles) soit environ 62 600 €

DEPENSES HT

REALISEES

au 31/12/21

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

contractualisées

ou budgétées

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

A engager et

provisionner

Frais notariés acquisitions « publics » 99 864 € 53 197 € Terrains CALMV n°1 à 3 67 310 Terrains CALMV n°4.1 et 4.2 32 554 Terrains CALMV reste Prévision env 1,5% du prix 52050 Terrains CD84 + voguette Prévision env 1,5% du prix + 400 € 1 147

Frais notariés acquisitions privées 14 143 € 14 303 € 4 524 € Terrains acquis fin 2023 14 143

Autres terrains Prévision 1,2% du prix 14 303 € 4 524 €

Frais divers (CARPA, etc.) 8 488 € 2 500 € 2 500 € Frais réalisés fin 2023 Indemnité + frais publication 4 4 09 Autres terrains Indemnités 4 079 2 500 € 2 500€

Frais notariés promesse de vente 8 800 € 53 600 € 9 000 € PV LOT A Montant réglé 8 400 PV IMMOSTEF, LE SAINT, AMOEBA Montants réglés /à régler 400 13 100 PV autres lots Provisionnés 40 500 € 9 000 €

TOTAL 270 919 € dont 131 295 € 123 600 € 16 024 €

 TAXES : 138 722 €

Ce poste concerne le paiement des taxes foncières et redevances diverses (ex : Canal St Julien, ASCO…) dûs par

l’Aménageur.

 Au 31/12/2023, les dépenses réalisées (86 222€) sont liées aux taxes foncières (71 955€) et paiement des

redevances ASCO/Canal St Julien (14 267 €), sur les terrains acquis par l’Aménageur entre 2019 et 2023.

Pour le seul exercice 2023, ces montants s’élèvent à 45 076 € de taxes foncières et 7 544 € de taxes diverses.

 Aussi, les sommes provisionnées pour les années à venir sont estimées sur la base :

- Pour les taxes foncières : environ 45 000 €, soit l’équivalent de l’année 2023

- Pour les taxes diverses : environ 7 500 €, l’équivalent de l’année 2023

Ces montants feront l’objet d’ajustement annuel selon les sommes demandées par le trésor public et les

acquisitions reventes de l’Aménageur.

 AUTRES DROITS FISCAUX (CVAE, MUTATIONS …) ET IMPREVUS : 270 512 €

LA CONTRIBUTION CVAE

L’Aménageur est soumis à certaines contributions économiques territoriales (ex : CVAE, CFE). Celles-ci sont évaluées

selon les données de l’opération à environ 28 000 €.

LES DROITS DE MUTATIONS résultent de régimes de fiscalité à taux réduit, différents selon l’engagement de

l’acquéreur à

- soit revendre les terrains dans un délai de 5 ans à compter de leur acquisition (taux réduit à 0.715% du prix)

- Soit construire dans un délai de 4 ans à compter de leur acquisition (taux réduit forfaitisé à 125€ par acte).ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

7

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Selon le tableau ci-contre,

 Les dépenses réalisées au 31/12/2023 s’élèvent à

44 723 € pour chacun des actes d’acquisition 1 à 3

des terrains de la CALMV, initialement réalisées sous

le régime de « l’engagement de construire ». Courant

2023, elles ont été converties en « engagement de

revendre » de l’Aménageur en 2023.

 Le concessionnaire reste redevable de la somme de

55 093 € sur la base des prix de terrains pour les

prochains exercices. Et, il est prévu une provision

supplémentaire de 2 696 € intégrant les surcoûts

prévisionnels pour le dernier terrain à exproprier

(GARCIA).

Imprévus ou pénalités pour non-respect des

engagements :

En cas de non-respect de ces engagements (à fiscalité réduite) dans le délai imparti de 5 ans, l’Aménageur sera

redevable du paiement des droits au taux normal assorti d’intérêts de retards, sauf exceptions si les causes de ce

retard sont justifiées et acceptées par l’Administration fiscale.

Le contexte de recours pendants (ZAC) ou éventuels appellent l’Aménageur à la prudence encore cette année :

l’Aménageur réduit sa provision (165 000 € en 2022) à 140 000 € à ce stade de la concession.

POSTE « TRAVAUX »

 TRAVAUX AMENAGEMENTS ZAC : 6 086 979 €

 Deux marchés ont été passés courant 2021 pour engager les travaux avec le groupement représenté par EIFFAGE :

- N°1 pour engager les travaux dès février 2021 sur les opérations de débroussaillage, décapage et premiers

terrassements = marché réalisé et facturé au 31/12/21 (41 819 €)

- N°2 pour poursuivre les travaux d’aménagement, de viabilisation et d’espaces verts, repris en Octobre 2021 et achevés

courant 2023. Ce marché comprend une offre de base de 5 407 892 €, à laquelle s’ajoutent la pose de clôtures

(102 124€) et l’extension du Canal St Julien vers la RD973 (15 950 €) et est déduite un montant de 398 000 € inscrits

dans d’autres postes du bilan (« participations » et « travaux STEP »).

Au vu de la dernière situation à fin 2023, le montant des prestations réalisées et facturées au 31/12/23 contenues

cette offre de BASE est de 4 998 988 € HT, avec un reliquat à facturer sur 2024 de 128 978 €.

 Par ailleurs, dans ce marché N°2, des prestations optionnelles et complémentaires ont été intégrées pour un montant

global de 493 794 € HT (cf tableau page suivante) :

- certaines, réalisées, sont facturées ou à facturer pour un montant de 110 250 € (cf tableau suivant)

- les autres (383 544 €) restent actives à ce stade jusqu’à la levée des réserves de chantier. Ce montant sera actualisé à la

remise du décompte global définitif des entreprises.

 Enfin, des travaux supplémentaires ont été identifiés à l’avancement du chantier et sont prévus par avenants aux marchés

de travaux avec le groupement EIFFAGE et devis avec d’autres entreprises (CHENE VERT, TPK, etc.), pour les prestations

décrites dans le tableau suivant. Le montant global prévisionnel de ces travaux est de 423 400 € HT, dont 23 175 € ont été

facturés en 2023.

ESTIMATION DES DROITS DE MUTATIONS

FONCIER PRIX DROITS DE MUTATION SURCOUTS

Terra i ns LMV

Échéance 1 1 561 574 € 12 516 € réglés en 2023

Échéance 2 2 500 000 € 19 518 € réglés en 2023

Échéance 3 1 676 818 € 12 689 € réglés en 2023

Échéa nce 4,1 et 4,2 1 666 080 € 11 957 €

Échéa nce 4,3 906 419 € 6 505 €

Échéance 5 2 569 994 € 18 445 €

Terra i ns CD84 49 768 € 357 €

APEI 53 796 € 386 €

SIGNORET 800 000 € 5 742 €

PORTE 195 905 € 1 406 €

MARTINEZ 239 835 € 1 721 €

LES ISCLES 416 428 € 2 989 €

SILVY 204 746 € 1 470 €

GARCIA 573 004 € 4 115 € 2 696 €

Voguette 1 € 0 €

TOTAL 13 414 368 € 99 816 € 2 696 €ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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Le montant engagé à facturer sur le prochain exercice est 266 525 € HT avec un prévisionnel pour les années ultérieures

de 133 700 €.

 TRAVAUX STEP : 946 933 €

 La société SYNTEA a été désignée pour la réalisation de la STEP. Elle a proposé un process permettant d’optimiser

l’emprise de l’installation et les équipements à installer, pour un coût global de 821 823 € HT (marché signé avec

SYNTEA et ses cotraitants le 01/08/22).

A ce montant s’ajoutent :

- Un avenant de FORASUD pour « sur-profondeur » du forage prévu de 7 500 € HT

DEPENSES HT REALISEES DEPENSES HT PREVISIONNELLES

au 31/12/23 A ENGAGER

N°1

f évr-21

MONTANT MARCHE n°1 41 819 € 41 819 €

N°2 MARCHE EIFFAGE n°2- OFFRE DE BASE 5 407 892 €

oct-21 po ste " clô tures" intégré à l'o ffre de base 1 02 1 24 €

P o ste "extensio n canal saint julien" intégré à l'o ffre de base 1 5 950 €

M o ntant prestatio ns réalisées au titre des participatio ns -300 000 €

M o ntant du Po ste de refo ulement EU (cf Travaux STEP) -98 000 €

MONTANT MARCHE n°2 - OFFRE DE BASE 5 127 966 € 4 998 988 € 128 978 €

OP TIONS mesures acoustiques 25 000 € 25 000 €

rabattement nappe réseaux EU 1 7 084 € 1490 € 1 5 594 €

plus value traitement chaux 39 381€ 39 381€

AUTRES A M GTS COM PLEM ENTAIRES ralentisseurs 1 0 720 € 1 0 720 €

tranchée drainante 79 800 € 47 880 € 31920 €

caméra cablage abando nné abando nné

tvx pro viso ires 26 400 € 1 4 300 € 1 2 1 00 €

signalétique 32 395 € 1 1467 € 20 928 €

tvx différés 48 700 € 48 700 €

acces suppl E2 96 81 1€ 96 81 1€

EP réseau bo rdure RD 82 390 € 82 390 €

A cces supp lo t G 35 1 1 3 € 35 1 1 3 €

MONTANT PRESTATIONS COMPLEMENTAIRES 493 794 € 60 837 € 49 413 € 383 544 €

5 663 579 € 5 101 644 € 178 391 € 383 544 €

Avenants TRAVAUX SUPPLEMENTAIRES

EIFFAGE Gîtes à reptiles principaux (merlo ns sud ZA C) 9 1 20 € 9 1 20 €

EIFFAGE M odificatio ns des entrées charretières et branchements lots 67 763 € 67 763 €

EIFFAGE Renfo rcement branchements A EP (5 lo ts) 4 250 € 4 250 €

EIFFAGE Surco ut bo rne+bypass arro sage Canal St julien 6 050 € 6 050 €

EIFFAGE P lus value sur : regard video + tampo ns EU et incendie 1 8 71 2 € 1 8 71 2 €

EIFFAGE M o bilier urbain (panneau CD84 + mo bilier selo n demande CALM V) 54 980 € 54 980 €

EIFFAGE Travaux co mplémentaires voisinage (limite sud) 4 350 € 4 350 €

EIFFAGE P o ste transfo rmateur public habillage 1 5 000 € 1 5 000 €

EIFFAGE entrée supplementaire + branchement LOT A 80 000 € 80 000 €

A definir Démolitio ns terrains GARCIA et LES ISCLES 1 30 000 € 1 30 000 €

EIFFAGE M ise en sécurité ZA C 1 0 000 € 6 300 € 3 700 €

CHENE VERT Co mpléments paysages et plantatio ns 1 5 975 € 1 5 975 €

TP K Démo litions (fo ssés et o uvrages enterrés) 7 200 € 7 200 €

423 400 € 23 175 € 266 525 € 133 700 €

6 086 979 € 5 124 819 € 444 916 € 517 244 € TOTAL

MARCHE EIFFAGE n°2 - OPTIONS, PRESTAT° COMPLEMENTAIRES

MARCHES OBJET MONTANT GLOBAL HT MARCHE

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

ENGAGEES

MARCHE EIFFAGE n°1 - OFFRE

Débroussaillage, décapage, terrassement 41819 41819

MONTANT TOTAL AVENANTS

TOTAL MARCHES EIFFAGE n°1 et n°2ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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- Le poste de refoulement installé au sein de la ZAC = 98 000 € (chiffrage NEO TRAVAUX déduit du marché n°2 TVX

EIFFAGE précité)

- Travaux de renforcement de la conduite de refoulement = 19 610 € (chiffrage NEO TRAVAUX)

Ces travaux ont été en grande partie réalisés sur l’exercice 2023 : le montant facturé au 31/12/23 est donc de 851 352 €

avec un reste à facturer sur l’exercice suivant (2024) de 95 581 €.

 PARTICIPATIONS : 600 000 €

 Le traité de concession prévoit une participation de 600 000 € HT de l’Aménageur.

 Il a été convenu :

Objet des travaux Prise en charge

Accès à la ZAC Aménagement du Giratoire 1 Participation de 300 000 € par l’Aménageur Assainissement Réseaux de transfert Eaux usées entre la ZAC et

la STEP puis vers la Durance

En intégralité par la CA LMV

AEP Prolongement des réseaux d’alimentation jusqu’en limite de ZAC

En intégralité par la CA LMV

Eau d’irrigation Prolongement du réseau d’eau d’irrigation en

limite de la ZAC

Travaux extérieurs à la ZAC en intégralité par

la CALMV

L’Aménageur réalise un tronçon de réseau

supplémentaire (non nécessaire à la ZAC) pour

raccorder vers le futur réseau sous la RD973

(prestations prévues au marché de travaux

pour 15 950 €)

Electricité Prolongement des réseaux HTA en limite de ZAC En intégralité par la CA LMV

 Ainsi, au titre de ces participations, l’Aménageur s’est engagé à prendre en charge les travaux suivants :

MONTANT HT

Accès à la ZAC (Cf plus haut) – PARTICIPATIONS VERSEES AU CONCEDANT 300 000 € Noue Boscodomini (hors programme des équipements publics à cheval sur l’emprise publique départementale de la RD2R)

129 000 €

Glissières mixtes bois sur la voie principale 171 000 € TOTAL 600 000 €

NB : l’Aménageur finance également l’extension du réseau du canal Saint Julien permettant d’irriguer les futurs

aménagements de la RD973 pour un montant de 15 950 €, montant intégré dans le poste « travaux aménagement

ZAC ».

 BRANCHEMENTS CONCESSIONNAIRES ZAC : 344 111 €

 Les conventions passées avec les concessionnaires s’élèvent à 286 111 € dont :

- ENEDIS pour 206 672 € : conventions d’études, conventions de travaux de raccordement, fournitures de postes

et de compteurs (poste de refoulement, éclairage public, STEP, lots centraux )

- DURANCE VENTOUX pour 55 165 € : convention de travaux de raccordement aux réseaux en limite de ZAC (route

de Cheval Blanc et RD2r)

- ORANGE pour 21 164 € : conventions d’études de raccordement et études travaux de dépose de lignes existantes

- CANAL SAINT JULIEN : redevances et frais de raccordements pour 3 110 €

Les dépenses réalisées au 31/12/23 s’élèvent à 226 709 € (pour ORANGE 17 067 €, ENEDIS 172 873 €, 2110 € pour le

Canal St Julien et 34 659 € pour DURANCE VENTOUX), avec un reste dû pour 2024 de 59 402 €.

 Pour les prochains exercices :

- Des frais supplémentaires sont prévus pour la mise en fonctionnement des compteurs publics (éclairage public,

poste de refoulement, eau pour l’arrosage et eau pour la STEP…) – environ 8 000 €ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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- Une provision de 50 000 € est prévue pour une participation de l’Aménageur aux réseaux de gaz, si l’engagement

de consommation déterminé dans la convention n’était pas atteint (estimé à 79 050 € par GRDF).

 HONORAIRES ET FRAIS DE CHANTIER : 559 900 €

Ce poste inclut l’ensemble des honoraires et frais de maîtrise d’œuvre et suivi de chantier pour la ZAC puis pour la STEP

par les différents intervenants répertoriés dans le tableau ci-dessous :

HONORAIRES ET FRAIS CHANTIER MONTANT GLOBAL HT TITULAIRE

DEPENSES HT

REALISEES au

31/12/23

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

ENGAGEES

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

A ENGAGER

ZAC

MOE 245 050 € AZUR GEO 233 675 11 375

AMOA 123 750 € IDEC GRAND SUD 90 000 22 500 11 250 (engagé/ à

confirmer)

suivi G4 13 100 € GEOTECHNIQUE 4 900 8 200

Diag amiante avant travaux 12 108 € DIAG HC et AMBC 2 872 2 236 7 000 € (provisionné)

Ecologue 9 700 € O2TERRE 2 400 4 800 2 500 € (provisionné) Paysagiste 40 000 € G. GENEST 34 000 3 000 3 000 € (provisionné) Chantier environnemental 22 450 € EVEN CONSEIL 22 450 SPS 5 390 € SOCOBAT 5 390

TOTAL ZAC 471 548 € 395 687 € 52 111 € 23 750 €

STEP

MOE 40 775 € MOE STEP 34 775 6 000

AMOA 21 000 € IDEC GRAND SUD

21 000 € (engagé / à

confirmer)

Géotechnique STEP 4 450 € GEOTECHNIQUE 2 650 1 800 Ecologue 7 150 € O2TERRE 7150 Paysagiste 2 000 € GENEST 2 000 Chantier environnemental 5 550 € EVEN CONSEIL 5 550 SPS 2 310 € SOCOBAT 2 310 Bureau contrôle 5 118 € VERITAS 5 118

TOTAL STEP 88 353 € 50 403 € 16 950 € 21 000 €

TOTAL 559 901 € 446 090 € 69 061 € 44 750 €

Concernant le périmètre de la ZAC, les travaux ont été engagés en 2021. Aussi, la plupart des dépenses sont engagées

dans le cadre de contrats signés (total environ 459 050 €) et 395 687 € ont été facturés et réglés au 31/12/23.

Les montants prévisionnels provisionnés (environ 12 500 €) concernent des prestations liées à la poursuite des missions

(suivi écologue et paysagiste) et une provision pour le désamiantage potentiel des bâtiments à démolir chez les GARCIA

et la SCI LES ISCLES.

Concernant la STEP, les travaux ont commencé en Novembre 2022. Aussi, environ 50 403 € HT ont été facturés au

31/12/2023, sur un total d’environ 88 350 € HT engagés dans le cadre de contrats signés ou à signer (MOE, AMO

Chantier, Géotechnique, SPS et bureau de contrôle, suivi écologue et paysage).

 ALEAS TRAVAUX ET HONORAIRES : 264 320 €

Ce poste a été revu à la baisse depuis le dernier exercice (-102 000 €), compte tenu de l’avancée des travaux et frais

/honoraires d’études et de chantier.

Ils restent provisionnés à hauteur de 3,5% des marchés de travaux passés par l’Aménageur (ZAC, STEP) et 3% des

contrats d’honoraires et frais de chantier, dans l’attente de la réception levée de réserves et des décomptes définitifs.

L’aléa sur les travaux et conventions avec les concessionnaires est supprimé.

 FRAIS DE GESTION ET DE GARDE DE TERRAINS : 220 000 €

L’Aménageur prévoit des frais de garde et d’entretien des terrains acquis et ouvrages réalisés, dans l’attente de leur

commercialisation ou de leur rétrocession aux concessionnaires et collectivité.

Ce poste a été actualisé à la baisse depuis le précédent rapport d’activités (-30 000€) mais intègre :ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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- Les prestations d’entretien courant des propriétés de l’Aménageur : nettoyages, débroussaillages réguliers sur les

terrains cessibles et l’entretien des ouvrages publics réalisés jusqu’à leur remise.

- Les frais de réparations, reprises de dégradations et gestion d’incidents et frais de rétrocession (constats et

démarches administratives usuelles)

- Les frais de fonctionnement des ouvrages communs réalisés (abonnements, factures d’eau et d’électricité)

- Les frais de gestion et de maintenance de la STEP jusqu’à sa rétrocession et/ou 1ers branchements d’entreprises :

une prestation de maintenance de 6 mois a été passée à SYNTEA pour un coût global de 12 550 €. Une provision de

10 000 € est intégrée si la STEP ne peut être rétrocédée à la CA LMV dans les 6 mois de son achèvement (temps

nécessaire à la mise en place de la convention globale de la CALMV avec son fermier)

Au 31/12/23, ce poste représente déjà 8 725 € alors que les travaux ne sont pas encore entièrement réceptionnés.

Le(s) prochain(s) exercice(s) à court terme devraient porter le montant global à 81 275 € et une provision sur les

exercices suivants (2 à 7 ans) est inscrite pour 130 000 €, soit 20 000 à 25 000 € /an pour entretien des espaces verts,

gestion et entretien courants, réparations, …

POSTE « ETUDES, HONORAIRES, ASSURANCES »

 ETUDES : 490 411 €

Ce poste inclut un grand nombre d’études réalisées ou financées par l’Aménageur, notamment pour adapter la

conception des aménagements, pour compléter les dossiers administratifs de la ZAC (études variées pour compléter

l’étude d’impact de la ZAC, porté à connaissance et prestations demandées dans l’autorisation environnementale au

nom de la CA LMV, etc.), pour réaliser les études de labellisation, et pour assurer l’accompagnement de la Ville de

Cavaillon dans la procédure de déclassement de la Voguette.

ETUDES MONTANT GLOBAL HT TITULAIRE DEPENSES HT

REALISEES au

31/12/21

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

ENGAGEES

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

A ENGAGER

Etudes ZAC 144 313 € CITADIA et assimilés 113 301 € 21 012 € 10 000 € Etudes faisabilité tertiaire 12 600 € terres d'avance 6 300 € 6 300 € Hydraulique (gestion EP ,

coordination avec CD84…) 30 000 € CEREG 2 775 € 27 225 €

Etudes bruit 1 048 € CEREG 1 048 € Etudes ENR 31 125 € GINGER/BURGEAP 31 125 € Etudes trafics 40 000 € CD84 0 € 40 000 € 3 800 € Horizons conseil 1 688 € 2 112 € Etudes faune /flore 145 050 € O2TERRE 82 050 € 48 000 € 15 000 € Etudes Air Santé 25 000 € TECHNISIM 19 000 € 6 000 € Déclassement Voguette 1 875 € CITADIA 1 875 € Certifications labels 40 600 € EVENCONSEIL et autres 16 875 € 15 725 € 8 000 € Etudes diverses (GES, bilan

carbone, clôture ZAC) 15 000 € CITADIA, EVEN ou autres 5 000 € 10 000 € TOTAL 490 411 € 276 037 € 131 849 € 82 525 €

Sur ce poste, 276 037 € ont été facturés à l’Aménageur au 31/12/23.

Les dépenses prévisionnelles engagées ou à engager concernent des provisions pour :

- l’actualisation des dossiers administratifs (adaptation SDP de la ZAC, reprise sous forme de permis d’aménager et

PC, accompagnement dans la modification du PLU…), au regard des risques issus des recours sur la ZAC.

- l’adaptation des études hydrauliques notamment au regard des rejets et interfaces avec le CD84

- les études faune/flore en cas de démarches complémentaires pour la préservation de la biodiversité et la

protection d’espèces remarquables (tulipes, sauvetage reptiles et espèces d’intérêt, suivi écologique sur 5 ans à

minima, reconduit chaque année selon les enjeux…)

- les certifications et labels pour poursuivre les études et candidatures jusqu’à l’aboutissement des démarches

complètes pour l’obtention des subventions prévues (PARC +, etc.)ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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 FRAIS ET HONORAIRES GENERAUX : 415 830 €

Ce poste, revu à la baisse depuis 2022 (-22 000 €), inclut l’ensemble des frais et honoraires généraux répertoriés dans le

tableau ci-dessous.

MONTANT HT TITULAIRE

DEPENSES HT

REALISEES au

31/12/23

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

ENGAGEES

DEPENSES HT

PREVISIONNELLES

A ENGAGER

frais juridiques 365 830 € AVOCATS 185 830 100 000 80 000 € Huissiers, publications,

affichages 50 000 € DIVERS 8 000 22 000 20 000 €

Huissiers 10 000 €

Divers (Frais publication affichages …) 10 000 €

TOTAL 415 830 € 193 830 € 122 000 € 100 000 €

Au 31/12/23, 193 830 € HT ont été réalisés avec une grande part d’honoraires d’avocats, notamment en raison des frais

associés à la procédure d’expropriation (environ 118 000 € réalisés et facturés au 31/12/23) et suivi de la concession lié

aux recours (avenants, teneur et conséquences des recours …)

Les dépenses prévisionnelles à engager et ne pas négliger au vu de recours restants, concernent notamment les frais

d’avocats pour la poursuite des expropriations sur le cas le plus difficile et complexe (appel(s), cassation

prévisionnelle…), et les consultations diverses pour assurer la sécurisation de l’opération jusqu’au terme de la mission

de l’Aménageur et du développement de la zone.

 ASSURANCES : 43 722 €

Elle concerne l’assurance responsabilité civile sur les opérations d’Aménagement (ou RCP) dont le taux augmente

chaque année (0,25% en 2023 du montant des travaux, des études et des honoraires techniques). Au 31/12/23, la

prime d’assurances correspond à 7 250 € (dont 4 750 € sur 2023). Pour les 3 prochaines années, elle est provisionnée

à 5 500€ /an.

Et, une provision de 20 000 € est prévue par l’Aménageur (prorogation sur 6 ans de la garantie ou surprimes dûes à

incidents et réglementations spécifiques).

POSTE « GESTION, COMMERCIALISATION, COMMUNICATION »

 PUBLICITE, COMMUNICATION : 121 920 €

Il s’agit des frais de publicité et de communication nécessaires à la commercialisation du Parc des Hauts Banquets.

A ce stade, environ 34 921 € ont été dépensés par l’Aménageur.

Les actions de promotion, de communication autour du projet vont s’intensifier : communications, évènementiels

autour de l’avancée des travaux, relance des actions auprès des acteurs locaux et réseaux de ventes, … Un budget

moyen de 20 000€/an est prévu pour les 4 années à venir.

Par ailleurs, un budget de 7 000 € est alloué aux Notaires pour les frais accessoires aux ventes de lots et gestion

d’AFUL à créer, gestion de séquestres diverses ( ex IMMOSTEF), etc.

 FRAIS GESTION, COMMERCIALISATION : 852 000 €

Ils englobent la rémunération des équipes de Faubourg Promotion mises à disposition de l’Aménageur (SNC FAUB

PROMOTION CAVAILLON) pour le suivi et la réalisation de tous les actes administratifs, juridiques et financiers en vue

de mener à bien les missions d’acquisition du foncier, de viabilisation et mise en œuvre du démarrage des travaux.ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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Société en Nom Collectif FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON - Capital : 3 000 € Siège Social : 37, avenue Pierre 1er de Serbie 75008 PARIS

R.C.S PARIS 843 962 705 – Code NAF 4110D

Ils sont calculés sur la base de 3% du montant du prix d’opération (foncier, travaux et honoraires associés +études,

frais et assurances - hors frais de portage et gestion/commercialisation). Estimés à la signature du traité en 2018 à

652 000 €, ils sont réévalués à près de 3,5% sur le montant actualisé d’opération.

Un avenant en fin de chantier, dans l’attente de la remise des biens de retours du programme des équipements

publics, a été signé et engagé pour un montant provisionné de 168 444 €.

POSTE « FRAIS FINANCIERS, PORTAGE ET IMPREVUS »

L’aménageur a mis en place un premier emprunt de 2,9 M€ pour le financement des premières acquisitions du projet,

sur la période 2019-2022 (70% de 2 premières échéances d’acquisitions foncières LMV). A fin 2023, les frais financiers

réglés s’élevaient à environ 284 300 €.

L’Aménageur souhaiterait mettre en place un second financement à hauteur de 6 M€, et ainsi réduire l’apport en

fonds propres.

Sous réserve d’un accord de financement par les établissements bancaires, cette hypothèse de financement induit

environ 750 000 € de frais de portage (frais de dossiers, commission d’engagements, intérêts, cautions bancaires ou

frais d’hypothèque et rémunération de fonds propres) dans les conditions actuelles de la ZAC et du marché. En cas de

non-accord de prêt, l’opération sera financée avec une sortie importante de fonds propres.

Ce poste comporte également un budget pour « IMPREVUS » afin de couvrir notamment un retard dans la perception

des recettes. A ce titre, il convient de ne pas méconnaître l’impact de recours (passés, en cours ou potentiels) sur les

autorisations administratives (ZAC, autorisations de construire des preneurs de lots) induisant un ralentissement de la

commercialisation et leur poids sur la trésorerie de l’opération.

De plus, les derniers expropriés (GARCIA) avec lesquels aucune solution n’a pu être trouvée à ce jour, demandent

1 933000 € pour leurs biens. Si l’acquisition de leurs biens par l’Aménageur n’aboutit pas, la vente du lot C4 ne sera

pas réalisée. Le manque à gagner dans le bilan d’opération est d’environ 755 000 €. Enfin, l’attribution de l’intégralité

de la subvention du Département reste incertaine au terme de l’opération, une prévision d’imprévus d’environ 20%

non versé est intégrée à ce stade.ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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2.2 LES RECETTES

 VENTE DE CHARGES FONCIERES ET TERRAINS AMENAGES

SCHEMA DE COMMERCIALISATION (selon accords de coûts et répartition en date du 04/05/21suite à l’avenant n°2 du traité)

EVOLUTIONS DES PRODUITS DE COMMERCIALISATION DE 2018 A 2023

Depuis la signature du traité de concession en 2018, la perte de surfaces cessibles (-21 495 m²) et l’augmentation des dépenses (travaux et études complémentaires) ont conduit à une actualisation des prix de ventes fonciers prévus en 2018. La fixation et répartition des prix de vente a été redéfinie en 2021 par l’avenant n°2 (signé le 18/03/21) au traité incluant une actualisation du bilan initial de 2018, puis validée le 04/05/21 entre présidents de la CA LMV et de Faubourg Promotion Cavaillon Cette « grille de prix » permet de favoriser l’accueil des activités artisanales, TPE/PME et services. Le prix de vente de la majorité des terrains cessibles, dédiés à l’usage de ces activités, s’est donc vu réduit par rapport au traité de concession initial de 2018 (70 € à 67 €), afin de favoriser la venue d’entreprises diversifiées locales.

 SUBVENTIONS

Il est rappelé qu’une subvention de 1 000 000€ est inscrite dans le bilan : le CD 84 contribue aux opérations de valorisation environnementale de parcs d’activités. La ZAC des Hauts Banquets a été lauréate « Parc engagé » du label PARC+ soutenue par la Région PACA et le CD84. Le label a été confirmé dans le cadre d’une nouvelle candidature en 2023 pour 3 ans. Au 31/12/2023, une partie de la subvention a été versée à hauteur de 422 404 €. Une demande sur une 2nde partie a été faite fin septembre 2023 à hauteur de 177 600 €. Le versement du solde restant (environ 400 000 €) sera exigible au fonctionnement de la zone avec ses occupants et sera demandée dans quelques années.

Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT Px/m² surface m² Cout HT

PRODUITS DE VENTE 25 388 700 27 264 655 28 050 000 28 760 420 28 758 137 28 836 523

SURFACE CESSIBLE 405 360 401 425 381 850 383 815 383 851 383 865

logistique 50 149 325 55 151 111 61 142 000 85 158 535 84,50 158 605 85 158 548

autres activités 70 256 035 75 244 314 80 231 850 67 217 280 67 217 246 67 217 317

bureaux services 105 6 000 105 8 000 100 8 000 100 8 000 100 8 000

2023 2018 2019 2020 2021 2022ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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2 – PLAN DE TRESORERIE ACTUALISE

Le plan de trésorerie établit par année les dépenses engagées et les recettes perçues. Le prévisionnel est établi sur les 5

prochaines années.

DEPENSES GLOBALES (€ HT)

DEPENSES REALISEES (HT)

FACTUREES AU 31/12/2023

EXERCICE 2024

EXERCICE 2025

EXERCICE 2026

EXERCICE 2027

2028 et APRES

FONCIER

14 664 119 €

9 237 319 €

1 521 319 €

2 037 872 €

719 299 €

31 024 €

1 117 288 €

ACQUISITIONS TERRAINS

13 791 363 €

8 844 958 €

1 426 412 €

1 927 496 €

642 499 €

950 000 €

ETUDES DE SOLS

85 385 €

73 385 €

6 000 €

6 000 €

GEOMETRE

107 218 €

56 736 €

10 500 €

17 032 €

13 650 €

3 300 €

6 000 €

FRAIS DE NOTAIRES ET ASSIMILES

270 919 €

131 295 €

42 174 €

52 050 €

22 500 €

22 900 €

TAXES

138 722 €

86 222 €

15 000 €

15 000 €

12 500 €

8 500 €

1 500 €

DROITS DE MUTATIONS, PENALITES ET IMPREVUS

270 512 €

44 723 €

27 233 €

26 294 €

22 150 €

19 224 €

130 888 €

TRAVAUX

9 022 244 €

6 957 695 €

1 047 899 €

230 000 €

100 000 €

43 811 €

642 839 €

TRAVAUX ZAC

6 086 979 €

5 124 819 €

444 916 €

50 000 €

50 000 €

417 244 €

TRAVAUX BRANCHEMENTS CONCESSIONNAIRES

344 111 €

226 709 €

67 402 €

50 000 €

TRAVAUX STEP

946 933 €

851 352 €

95 581 €

PARTICIPATIONS

600 000 €

300 000 €

300 000 €

HONORAIRES ET FRAIS CHANTIER

559 901 €

446 090 €

90 000 €

10 000 €

10 000 €

3 811 €

ALEAS SUR TRAVAUX ET HONORAIRES

264 320 €

0 €

125 000 €

139 320 €

FRAIS DE GARDE ET ENTRETIEN TERRAINS

220 000 €

8 725 €

50 000 €

45 000 €

40 000 €

40 000 €

36 275 €

ETUDES, HONORAIRES, ASSURANCES

949 963 €

477 089 €

177 374 €

88 500 €

43 000 €

83 000 €

81 000 €

ETUDES

490 411 €

276 037 €

113 874 €

30 500 €

50 000 €

20 000 €

FRAIS ET HONORAIRES

415 830 €

193 830 €

60 000 €

55 000 €

40 000 €

30 000 €

37 000 €

ASSURANCES

43 722 €

7 222 €

3 500 €

3 000 €

3 000 €

3 000 €

24 000 €

GESTION, COMMERCIALISATION, COMMUNICATION

973 921 €

886 921 €

24 000 €

21 000 €

21 000 €

21 000 €

0 €

PUBLICITES,COMMUNICATION

121 921 €

34 921 €

24 000 €

21 000 €

21 000 €

21 000 €

HONORAIRES DE GESTION ET COMMERCIALISATION

852 000 €

852 000 €

FRAIS FINANCIERS, PORTAGE ET IMPREVUS

1 988 487 €

284 291 €

330 000 €

300 000 €

100 000 €

20 000 €

954 196 €

EMPRUNTS ET REMUNERATION DE FONDS PROPRES

1 034 291 €

284 291 €

330 000 €

300 000 €

100 000 €

20 000 €

IMPREVUS

954 196 €

0 €

954 196 €

TOTAL DEPENSES

27 598 733 €

17 843 315 €

3 100 592 €

2 677 372 €

983 299 €

198 835 €

2 795 323 €

17 843 315 €

20 943 907 €

23 621 278 €

24 604 577 €

24 803 412 €

27 598 735 €

RECETTES PERCUES (€ HT)

RECETTES PERCUES FACTUREES AU 31/12/2023

EXERCICE 2024

EXERCICE 2025

EXERCICE 2026

EXERCICE 2027

2028 et APRES

PRODUITS VENTES

28 836 523 €

8 914 908 €

4 742 528 €

4 336 402 €

5 728 810 €

3 786 673 €

1 327 203 €

SUBVENTIONS ECOPARC// PARC+

1 000 000 €

422 405 €

177 595 €

400 000 €

TOTAL RECETTES

29 836 523 €

9 337 313 €

4 920 123 €

4 336 402 €

5 728 810 €

3 786 673 €

1 727 203 €

9 337 313 €

14 257 436 €

18 593 838 €

24 322 648 €

28 109 320 €

29 836 523 €

TRESORERIE

Annuel

-8 506 002 €

1 819 531 €

1 659 030 €

4 745 512 €

3 587 838 €

-1 068 120 €

-8 506 002 €

-6 686 471 €

-5 027 441 €

-281 929 €

3 305 908 €

2 237 788 €

Cumulé

DEPENSES PREVISIONNELLES (HT)

Total cumulé

RECETTES PREVISIONNELLES (HT)

Total cumuléZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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3 – ACQUISITIONS ET CESSIONS FONCIERES PAR L’AMENAGEUR

3.1 ACQUISITIONS FONCIERES

Le montant des acquisitions foncières comprend le prix d’achat des terrains hors taxes. Sont également indiqués les frais de

notaires dans le tableau.

Pour les parcelles privées, les montants indiqués correspondent aux prix versés au titre des accords amiables ou des

indemnités d’expropriation fixées par jugements rendus définitifs.

Malgré l’existence de recours pendants sur la ZAC au cours de l’exercice 2023, l’Aménageur a poursuivi, sur ses fonds

propres, certaines acquisitions foncières portant sur 63 990 m² de terrains appartenant à la CA LMV pour un montant de

1 666 080 €, correspondant à près de 65% l’échéance n°4 du traité de concession.

L’Aménageur prévoit pour 2024 les acquisitions foncières à hauteur d’environ 1 426 412 € correspondant à :

- La dernière partie de l’échéance n°4 d’acquisition des terrains de LMV (environ 906 419 €), permettant d’acquérir les

terrains à revendre selon la commercialisation des lots prévue.

- Les terrains privés (inclus dans DUP) et publics (CD84 et ville de Cavaillon) à hauteur d’une estimation prévisionnelle de

519 993 € HT.

Surfaces Prix total Date

TERRAINS CA LMV 387 224 m² 10 880 885 € 258 223 m² 7 404 472 € 34 862 m² 906 419 € 94 139 m² 2 569 994 € Échéa nce n°1 33 318 m² 1 561 574 € 06/05/19 33 318 m² 1 561 574 € Échéa nce n°2 96 422 m² 2 500 000 € 17/03/21 96 422 m² 2 500 000 € Échéa nce n°3 64 493 m² 1 674 313 € 21/09/22 64 493 m² 1 676 818 € Échéa nce n°4 16/05/23 30 422 m² 793 312 € 22/09/23 33 568 m² 872 768 € avril 2024 34 862 m² 906 419 € Échéa nce n°5 86 569 m² 2 572 499 € 2025 et suivants 94 139 m² 2 569 994 € Frais de notaires 151 914 € réglés 99 864 € projetés 13 500 € prévisionnels 38 550 €

TERRAIN CD84 1 823 m² 49 768 € 1 823 m² 49 768 € Parcelle n°347 1 823 m² 49 768 € 2024 1 823 m² 49 768 € Frais de notaires 1 000 € projetés 1 000 €

TERRAIN VILLE CAVAILLON 1 € 6 120 m² 1 €

Chemin de la Voguette 6 120 m² 1 € 2024 6 120 m² 1 €

Frais de notaires 147 € projetés 147 €

TERRAINS PRIVES 49 669 m² 2 664 805 € 30 595 m² 1 244 581 € 9 667 m² 470 224 € 2 283 m² 950 000 € n°49 (PORTE) 5 030 m² 195 905 € Juillet 2021 5 030 m² 195 905 € n°318 (MARTINEZ) 6 171 m² 239 835 € Aout 2021 6 171 m² 239 835 € n° 275, 278, 279, 277,

389 (SIGNORET) 24 424 m² 800 000 € Sept. 2021 24 424 m² 800 000 €

n°166 (SILVY) 7 124 m² 204 746 € Déc. 2023 7 124 m² 204 746 €

n°324 (APEI) 1 846 m² 53 796 € 2024 1 846 m² 53 796 €

n°429,430,431,374,376

(SCI LES ISCLES) 7 821 m² 416 428 € 2024 7 821 m² 416 428 €

n° 373,375,432 (GARCIA) 2 283 m² 950 000 € Inconnu 2 283 m² 950 000 €

Frais de notaires 32 970 € réglés 14 143 € projetés 7 427 € prévisionnels 11 400 €

TOTAL 444 836 m² 13 595 459 € 288 818 m² 8 444 307 € 52 472 m² 1 426 412 € 96 422 m² 3 519 994 €

Total FRAIS NOTAIRES 186 031 € REGLES 114 007 € PROJETES 22 074 € PREVISIONNELS 49 950 €

Acquis au 31/12/23 A acquérir en 2024 Reste à Acquérir

106 422 m² 2 572 499 €

PrévisionnelZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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3.2 LES CESSIONS FONCIERES

 LES CESSIONS SUR L’EXERCICE 2023

En 2023, l’Aménageur a procédé à la vente de plusieurs lots (dans le respect des promesses passées en 2022) : le LOT B1/B2

(69 251 m²), le LOT D1/D2 (30 076 m²), le LOT C3 (15 131 m²) pour un montant total de 8 914 908 €.

Par ailleurs, l’Aménageur a signé 2 nouvelles promesses de vente sur le LOT C1/C2 et le lot D3. Les ventes définitives sont

prévues sur l‘exercice 2024, pour un montant total de 4 742 528 € (sauf aléas liées aux autorisations administratives).

 ECHEANCIER PREVISIONNEL DE COMMERCIALISATION

 ETAT DES PROPOSITIONS / AVANCEES COMMERCIALISATION

Les terrains vendus et réservés au 31/12/23

Au 31/12/2023, plus de 205 demandes ont été

enregistrées de la part d’entreprises ou prospects

ayant pris contacts et manifesté un intérêt pour le

parc des Hauts Banquets.

Plus de 80 rendez-vous et échanges ont été

réalisés avec les prospects. A ce jour, près de 19

offres sont en cours.

4 lots sont réservés (cf carte ci-contre):

- sous promesse de vente pour les LOTS C1/C2

et D3. Les ventes définitives des lots sous

promesses devraient être concrétisées en

2024 (sauf aléas).

- sous contrat de réservation par une filiale de

l’Aménageur sur le LOT E1.

Enfin, les lots E2, A1/A2, F1/F2 font l’objet

d’intérêts et pistes confirmés de la part de

nombreux prospects.

MACROLOTS LOTS SURFACE terrain (m²) Px unitaire Prix global (€ HT) ÉTAT 2023 2024 2025 2026 2027 2028 et apres

A1 57 986 m² 85,00 € 4 928 810 € 4 928 810 €

A2 31 311 m² 85,00 € 2 661 435 € 2 661 435 €

B B 69 251 m² 85,00 € 5 885 570 € VENDU 5 885 570 €

C C1 23 403 m² 67,00 € 1 568 001 € PROMESSE 1 568 001 €

78 663 m² C2 20 320 m² 67,00 € 1 361 440 € PROMESSE 1 361 440 €

C3 15 131 m² 67,00 € 1 013 777 € VENDU 1 013 777 €

C4 19 809 m² 67,00 € 1 327 203 € 1 327 203 €

D D1/D2 30 076 m² 67,00 € 2 015 561 € VENDU 2 015 561 €

57 137 m² D3 27 061 m² 67,00 € 1 813 087 € PROMESSE 1 813 087 €

E E1 20 101 m² 67,00 € 1 346 767 € RESERVE avec PC 673 384 € 673 384 €

66 568 m² E2 46 467 m² 67,00 € 3 113 289 € 3 113 289 €

F F1 (bureaux) 8 000 m² 100,00 € 800 000 € 800 000 €

16 672 m² F2 (activités loisirs) 8 672 m² 67,00 € 581 024 € 581 024 €

G G 6 277 m² 67,00 € 420 559 € 420 559 €

383 865 m² 28 836 523 € 8 914 908 € 4 742 528 € 4 336 402 € 5 728 810 € 3 786 673 € 1 327 203 €

A

TOTALZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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4 – NOTE DE CONJONCTURE

4.1 SUR L’ANNEE ECOULEE :

ETAIENT PREVUS en 2023:

 L’achèvement des travaux d’aménagement et de viabilisation internes à la ZAC, dans le respect des réglementations et

dispositions techniques et environnementales applicables

 La poursuite des travaux et l’achèvement de la réalisation de la STEP

 Les opérations de réception de ces travaux, avec les entreprises et concessionnaires

 La préparation des opérations de rétrocession des espaces et équipements publics à la CA LMV, si les conditions

énoncées au Traité le permettent.

 La poursuite d’acquisitions foncières :

- correspondant à une grande partie de l’échéance n°4 du traité de concession,

- ayant donné lieu à des accords ou jugements définitifs avec les propriétaires privés

 La poursuite de la commercialisation de la ZAC et des actions d’accompagnement des cessionnaires, pressentis ou

confirmés, pour la réalisation de leur projet en relation avec la CA LMV, la ville de Cavaillon et les administrations

associées aux instructions (ICPE, etc.).

ONT ETE REALISES LA PLUPART DES EVENEMENTS ET ACTIONS PREVUES :

En quelques dates clés :

- 20/02/23 : signature de la vente du LOT B1/B2

- 10/05/23 : Pré-réception des équipements et ouvrages de la ZAC

- 16/05/23 : Signature acquisition terrain échéance n° 4.1 des terrains de la CA LMV par le CONCESSIONNAIRE

- 23/05/23 : Signature de la vente du LOT D1/D2

- 21/07/23 : Signature de la promesse de vente pour le LOT D3

- 22/09/23 : Signature acquisition terrain échéance n° 4.2 des terrains de la CA LMV par le CONCESSIONNAIRE

- 26/09/23 : Signature de la vente du LOT C3

- 28/09/23 : Pré-réception des équipements et ouvrages de la STEP en présence de la CALMV

- 18/10/23 : Signature de la promesse de vente pour le LOT C1/C2

- Mi Octobre 2023 : mise en fonctionnement de la STEP

En termes de travaux :

- les travaux d’aménagement de la ZAC ont été achevés (mai 2023) par les entreprises désignées. La levée des réserves

reste à réaliser jusqu’en 2024 (notamment sur les espaces verts).

- Les travaux de la STEP ont également été réalisés avec une réception assortie de réserves au 4è trimestre 2023. La

mise en service de la STEP (fonctionnement à vide sans raccordement d’effluents pour assurer la marche de la STEP

dès sa livraison) a été lancée par l’Aménageur à compter d’octobre 2023, pour une période de 6 mois en attendant la

rétrocession de l’ouvrage à la CALMV à compter d’avril 2024.

En termes de commercialisation :

- L’aménageur a réalisé la vente de 5 lots de la ZAC à 3 entreprises : AMOEBA (lot C3), Groupe LE SAINT (lots D1/D2) et

IMMOSTEF (lots B1/B2)

- Il a également signé deux promesses de ventes concernant 3 lots de la ZAC : LOT C1/C2 pour le développement d’une

activité du Groupe EVEN et LOT D3 pour l’installation d’une unité de distribution et production du groupe TERRAVITA

- Par ailleurs, le CONCESSIONNAIRE a accompagné les prospects et/ou cessionnaires des LOTS A, B, C3 et D1/D2 dans la

préparation et le suivi des dossiers de demandes d’autorisations d’urbanisme ou environnementales, et le lancement

de leur chantier pour certains, conformément aux dispositions du Cahier des Charges de Cession de terrain.ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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- Enfin, il a poursuivi la promotion de la zone et la prise de contacts/négociations avec les prospects intéressés (cf page

17).

 AUTRES EVENEMENTS SURVENUS PENDANT L’EXERCICE 2023 :

- 26/06/23 : jugement du Tribunal Administratif, rejetant les demandes d’annulation des délibérations de la ZAC

(création et approbation du programme des équipements publics)

- 18/07/23 : le promettant du LOT A renonce à son projet sur Cavaillon

- Octobre 2023 : Appel sur la décision du TA en date du 26/06/23 de la part des associations requérantes

- 05/10/23 : dépôt d’un recours sur le permis de construire du LOT B (pétitionnaire IMOSTEF) formé par les mêmes

associations.

Malgré l’existence de ces évènements, le CONCESSIONNAIRE, appuyé par le CONCEDANT, a poursuivi l’avancée des

investissements liés aux travaux et aux acquisitions foncières sur ses fonds propres, notamment sur les acquisitions de

terrains auprès de la CALMV alors que les conditions suspensives ne sont pas totalement levées.

4.2 SUR L’ANNEE A VENIR :

Le prochain exercice (2024) sera consacré à :

 La réception/levée des réserves sur les travaux d’aménagement et de viabilisation internes à la ZAC,

 La réception/levée des réserves sur les travaux de réalisation de la STEP

 La rétrocession effective des espaces et équipements publics de la ZAC et de la STEP, suivant les conditions énoncées

au Traité. L’Aménageur présentera les dossiers de demandes pour une rétrocession effective :

- A compter d’Avril 2024 pour la STEP

- Au cours du 1er semestre 2024 pour les aménagements communs de la ZAC.

 La poursuite d’acquisitions foncières auprès la CA LMV :

- correspondant à la fin de l’échéance n°4 du traité de concession, auprès de la CALMV

- correspondant aux terrains d’autres collectivités (Commune de Cavaillon et Département 84)

- ou ayant donné lieu à des accords ou jugements définitifs avec les propriétaires privés (APEI, SCI LES ISCLES)

 La poursuite de la commercialisation de la ZAC et des actions d’accompagnement des bénéficiaires, pressentis ou

confirmés (sous promesse), pour la réalisation de leur projet en relation avec la CA LMV, la ville de Cavaillon et les

administrations associées aux instructions (PC, ICPE, etc.).ZAC DES HAUTS BANQUETS (CAVAILLON)

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5- PLANNING SUR LE FUTUR EXERCICE

DATES PREVISIONNELLES OBJET

1er trimestre 2024  ACQUISITIONS FONCIERES

- acquisition du terrain du CD84 par le concessionnaire

 TRAVAUX

- Travaux de reprise des espaces verts au sein de la ZAC pour levée des réserves - Fourniture des DOE et plans de recollement

2nd trimestre 2024  ACQUISITIONS FONCIERES

- acquisition du chemin de la Voguette par le concessionnaire auprès de la ville - acquisition des terrains de l’APEI et de la SCI LES ISCLES par le Concessionnaire - Acquisition échéance n°4.3 auprès de la CA LMV par la Concessionnaire (dates qui seront confirmées selon la commercialisation)

 CESSIONS FONCIERES

- vente du terrain D3 par le Concessionnaire

 TRAVAUX

- Reprise et achèvement des derniers travaux sur la STEP, levée des réserves - Fourniture des DOE et plans de recollement

- Rétrocession de la STEP

- Rétrocession des espaces publics de la ZAC

2nd semestre 2024  CESSIONS FONCIERES

- vente du terrain C1/C2 par le Concessionnaire

Pendant tout

l’exercice

 COMMERCIALISATION DE LA ZAC

et actions d’accompagnement des cessionnaires, pressentis ou confirmés, pour la réalisation de leur projet en relation avec la CA LMV et la ville de Cavaillon Prévisions cessions par actes authentiques des LOTS C1/C2 et D3 sur l’exercice 2024.FAUBOURG PROMOTION CAVAILLON

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6- PLANNING GENERAL GLOBAL