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Déliberation - 241014 Cession de terrain CH 640 partie (lot 10)
Document publié le Vendredi 23 février 2024 par la commune de Saint-Denis.
Lien du pdf (Déliberation - 241014 Cession de terrain CH 640 partie (lot 10))
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Aménagement du territoire,
DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION
COMMUNE DE SAINT-DENIS
CONSEIL MUNICIPAL
VENDREDI 23 FÉVRIER 2024
PREMIÈRE SÉANCE ANNUELLE
L'an DEUX MILLE VINGT-QUATRE, le VENDREDI 23 FÉVRIER, à 16 h 11, le conseil municipal de Saint-Denis s’est assemblé en PREMIÈRE SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121-12 et L. 2121- 17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 19 h 01).
ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)
Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Brigitte ADAME, Jean-Pierre MARCHAU, Julie PONTALBA, Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ, Yassine MANGROLIA, Sonia BARDINOT, Jacques LOWINSKY, Marie-Anick ANDAMAYE, Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN, Geneviève BOMMALAIS, Virgile KICHENIN, David BELDA, Fernande ANILHA, Éric DELORME, Jacqueline PAYET, Joëlle RAHARINOSY, Philippe NAILLET, Jean- Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean-Alexandre POLEYA, Gérard CHEUNG LUNG, Arnaud HUGUET, Christèle BEAUMIER, Benjamin THOMAS, Alexandra CLAIN, Nouria RAHA, Julie LALLEMAND, Jean-Max BOYER, Audrey BÉLIM, Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY, Jean-Pierre HAGGAI, Noela MÉDÉA MADEN, Michel LAGOURGUE, Henriette BABET, Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY
ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)
Brigitte ADAME à partir de son départ, à 18 h 35, au rapport n° 24/1-025 par Jean-Pierre MARCHAU
Gérard FRANÇOISE à partir de son départ, à 17 h 00, au rapport n° 24/1-004 par Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE
Ibrahim DINDAR
pour toute la durée de la séance
par Gilbert ANNETTE
Dominique TURPIN par Julie PONTALBA
Karel MAGAMOOTOO par Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY
Christelle HASSEN par Fernande ANILHA
Érick FONTAINE jusqu’au départ de sa mandataire, à 18 h 35, au rapport n° 24/1-025 par Brigitte ADAME
Raihanah VALY pour toute la durée de la séance par Jean-François HOAREAU
Aurélie MÉDÉA par Jean-Max BOYER
DÉSIGNATION DE LA SECRÉTAIRE DE SÉANCE
Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination de la secrétaire de séance prise dans le sein du conseil municipal. Audrey BÉLIM a été désignée, par vote à main levée et à l’unanimité des votants, pour remplir ces fonctions qu’elle a acceptées.
Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (41 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.
page 1 de 2 ORDRE DU JOUR DE SÉANCE
Le rapport n° 24/1-021 a été retiré de l’ordre du jour de séance.
ÉLUS INTÉRESSÉS
En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.
Élus intéressés en qualité de au titre de la rapport n°
(*) Érick FONTAINE (mandataire : Brigitte ADAME) mandataire / ville SHLMR 24/1-009
- Virgile KICHENIN candidats au CA SODIAC 24/1-020
- Jacqueline PAYET
- Éricka BAREIGTS maire protection fonctionnelle 24/1-031
CA Conseil d’Administration
SODIAC Société dionysienne d’Aménagement et de Construction
(*) élu absent / représenté (la mandataire ayant voté en son seul nom propre)
DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE
Gérard FRANÇOISE parti à 17 h 00 au rapport n° 24/1-004 en laissant procuration à Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE
Yassine MANGROLIA sorti à 17 h 27 revenu à 17 h 43 au rapport n° 24/1-007 au rapport n° 24/1-009
Virgile KICHENIN
Jacqueline PAYET
(voir élus intéressés : candidats au CA de la SODIAC)
sortis à 18 h 16
revenus à 18 h 19
au rapport n° 24/1-020
au rapport n° 24/1-022
(rapport n° 24/1-021 retiré de l’ordre du jour de séance)
Brigitte ADAME partie à 18 h 35 au rapport n° 24/1-025 en laissant procuration à Jean-Pierre MARCHAU
Éricka BAREIGTS
en laissant la présidence à Jean-François HOAREAU
sortie à 18 h 58
revenue à 19 h 00
avant examen du rapport n° 24/1-031
après le vote
(avant la clôture de la séance)
page 2 de 2 COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VE / DPF Plan SIG Séance du vendredi 23 février 2024 Rapport n° 24/1-014
OBJET Cession de terrain
CH 640 partie (lot 10) / Monsieur et Madame HOARAU Jean Pascal et Sandrine / 73 chemin de la Cayenne-les-Hauts - Montagne
Locataires de la parcelle CH 640 partie (lot 10) depuis de nombreuses années, et propriétaires de la case édifiée sur ladite parcelle, les époux HOARAU Jean Pascal et Sandrine souhaitent acquérir le terrain communal pour devenir propriétaires de leur habitation principale.
Vu l’absence de projet urbain sur ce terrain, il semble opportun de donner une suite favorable à cette demande.
Je vous propose donc :
1° de vous prononcer sur la cession amiable du terrain communal désigné ci-dessus aux conditions mentionnées dans le tableau annexé ;
2° en cas d’accord, de m’autoriser à :
- signer l’acte de vente et les tous les documents y afférents,
- procéder au versement des honoraires aux notaires chargés de leur rédaction. COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du vendredi 23 février 2024
Délibération n° 24/1-014
OBJET Cession de terrain
CH 640 partie (lot 10) / Monsieur et Madame HOARAU Jean Pascal et Sandrine / 73 chemin de la Cayenne-les-Hauts - Montagne
LE CONSEIL MUNICIPAL
Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Vu le RAPPORT N° 24/1-014 du MAIRE ;
Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-François HOAREAU - 1er adjoint au nom des commissions « Ville Ecologique » et « Ville Durable » ;
Sur l'avis favorable des dites commissions ;
APRES EN AVOIR DELIBERE
A L'UNANIMITE DES VOTANTS
ARTICLE 1
Approuve la cession du terrain communal en partie CH 640 (lot 10), selon les caractéristiques principales mentionnées dans le tableau joint en annexe.
ARTICLE 2
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à intervenir dans l’acte correspondant. ANNEXE UNIQUE
CESSION DE TERRAIN COMMUNAL
Réf. Cad. Superficie
du terrain
Adresse Acquéreurs MOTIVATION
CH 640 p
Lot 10
Zone Uh
au PLU
782 m²
Environ
étant
entendu que
la superficie
définitive
du bien
à acquérir
devra être
précisé
dans un
document
d’arpentage
restant
à établir
73, chemin
de la
Cayenne les
Hauts
-
97417
MONTAGNE
M. et Mme
Jean Pascal
et Sandrine
HOARAU
Locataires de la Ville, les époux HOARAU souhaitent
devenir propriétaire du terrain communal qu'ils
occupent depuis de nombreuses années.
A ce titre, il apparaît opportun de répondre
favorablement à cette demande.
Le prix et les conditions de vente ont été acceptés par
les acquéreurs.
Les conditions principales de la vente sont :
1° cession du terrain communal cadastré CH 640p lot 10
2° superficie cédée : 782 m² environ (étant entendu que la superficie définitive devra être précisée dans un document d'arpentage restant à établir)
3° prix : 83 600 euros TTC (soit à titre indicatif 106,00€/m² environ), établi sur la base de l’avis financier n° 2023-97411-22005 de France Domaine daté du 4 aout 2023.
4° signature de l’acte authentique ou, à défaut, d’un compromis de vente dans le délai maximum de six (6) mois suivant la prise d’effet de cette délibération ; la durée du compromis de vente ne pouvant pas excéder douze (12) mois. Au terme de l’un ou l’autre de ces délais, la Ville pourra se prononcer de nouveau sur l’opportunité de cette transaction (au vu notamment d’un avis financier actualisé de France Domaine) ou décider d’annuler purement et simplement la transaction. 5° Interdiction de revendre ladite parcelle dans un délai de 5 ans à compter de la signature de l’acte 6° Proposer à la Ville le rachat de la parcelle par un pacte de préférence en dehors du droit de préemption Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de la Réunion
Pôle d’évaluation domaniale de la Réunion
7 Avenue André Malraux
97 705 SAINT DENIS MESSAG CEDX 9
Courriel : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 04/08/2023
Le Directeur régional des Finances publiques de
la Réunion
à
Mairie de Saint Denis
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nathalie FESTIN-PAYET
Courriel : nathalie.festin@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 0692 05 47 10
Réf DS: 11884353
Réf OSE : 2023-97411-22005
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Lot n° 10 sur la parcelle cadastrée CH 640
Adresse du bien : 73 chemin de la Cayenne les hauts – La Montagne – Saint Denis
Valeur : 76 000 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Jocelyne PARMENTIER
2 - DATES
de consultation : 21/03/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: néant
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 20/07/2023
du dossier complet : 20/07/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de vente du lot n° 10 de la parcelle CH 640 au locataire qui y a construit sa maison.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Emprise de parcelle située dans une zone résidentielle, sur la Montagne.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Voiries et réseaux présents
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie totale Superficie de l’emprise à évaluer
CH 640 Chemin de la Cayenne les Hauts 10 066 m² 782 m²
TOTAL 10 066 m² 782 m²
4.4. Descriptif
Le lot n° 10 constitue une emprise de parcelle d’une superficie de 782 m².
4.5. Surfaces du bâti
Néant
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Saint Denis
5.2. Conditions d’occupation
Libre
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone Uh
3 6.2.Date de référence et règles applicables
Réglementation de la zone Uh au PLU de Saint Denis de novembre 2018 :
C’est une zone urbaine de densité très modérée des écarts de Domenjod, la Bretagne, Moufia, Saint-François, Bellepierre, Brûlé et la Montagne. A vocation dominante d’habitat individuel issu de lotissements ou de partages familiaux, elle est partiellement équipée.
Sa constructibilité, limitée, est tributaire de la nécessité de préserver le caractère paysager du site,
son aspect verdoyant ainsi que le caractère identitaire de cette zone des hauts.
Par ailleurs, l’absence de réseau public d’assainissement implique d’imposer, pour la constructibilité
des terrains, une surface minimale apte à recevoir un système autonome d’épuration.
L’emprise au sol des constructions est limitée à 30% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur des constructions n’excédera pas 7 m pour la hauteur maximale.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
8.1.1.a : Recherche du prix au m² de terrains non bâtis avec l’outil PATRIM :
Une recherche est effectuée à partir de l’outil « PATRIM - Estimer un bien », outil interne portant sur des mutations réalisées sur la période de juillet 2020 à juillet 2023 (période de recherche étant limitée à 36 mois), de cessions portant sur des terrains non bâtis d’une surface cadastrale comprise entre 100 et 3 000 m², dans un rayon de 1 km autour de la parcelle CH0640.
4
Estimer un bien - Résultat de la recherche
Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Adresse Adresse inconnue (x:-20.917024999999995; y:55.397945) correspondant à la référence cadastrale : 97 411 / 000 CH 0640
Périmètre géographique : 1000 m autour
Période de recherche
De 07/2020 a 07/2023
Caractéristiques du bien
Non bâti
Surface du terrain : de 100 à 3000 m² Même périmètre de recherche sous Patrim sur la période de juillet 2017 à juillet 2020.
8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Ventes plus récentes relevées en section CH et zone Uh sous DVF
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
3 ventes de terrains nus ont été relevées sous Patrim en zone Uh dans un rayon de 1 km autour de CH 640.
Cependant, sur ces 3 termes, les 2 derniers (datant de 2018) semblent être les plus pertinents car sont géographiquement très proches de l’emprise à évaluer.
Les termes plus récents relevés sous DVF en section CH sont écartés car très éloignés géographiquement du bien à évaluer.
Moyenne des 2 termes retenus : 96,79 €/m²
Valeur approchée retenue : 97 €/m²
Calcul : 97 €/m² x 782 m² = 75 854 € arrondis à 76 000 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
5
Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Prix/m² PLU Observations Groupe
SAINT DENIS 19/11/2020 1148 79,27 Uh Non bâti Sol Libre
Données retraitées après lecture des
actes
Surface
terrain
(m²)
Prix
total
Nature
de bien
Situation
locative
11//CI/310// (ex
CI 130p)
165 RTE ANTIDE
BOYER 91 000
terrain non
viabilisé (à 355
du bien)
Données retraitées après lecture des actes
Commune Adresse Date mutation Prix total PLU PPR Observations Groupe Nature de bien
11//CH/591// SAINT DENIS 10/07/2018 793 98,36 Uh néant Non bâti Terrain à bâtir
11//CH/438//
11//CH/388// SAINT DENIS 33 B CHE NOURLY 30/05/2018 965 693 95,23 Non bâti Sol
Ref.
Cadastrales
Surface
terrain (m²)
surface utile
(hors PPR
interdiction)
Prix/m²
surface
utile
162 RTE ANTIDE
BOYER 78 000 situé dans la même rue que le
bien à évaluer, à
environ 100m)
66 000 Uh (693 m²) / N (272 m²) PPR interdiction sur 294 m²
CH 388 est une
voie de desserte
et de
retournement en
indivision.
A 155 m du bien La valeur vénale du bien est arbitrée à 76 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 68 400 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
6 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional des Finances
publiques
et par délégation,
Nathalie FESTIN-PAYET
Inspectrice des Finances Publiques
7
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.