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Déliberation - 215027 Cession de terrain non bâti
Déliberation - 253039 cession de terrain (CD 1027 lot 3)
Document publié le Vendredi 13 juin 2025 par la commune de Saint-Denis.
Lien du pdf (Déliberation - 253039 cession de terrain (CD 1027 lot 3))
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
DÉPARTEMENT DE LA RÉUNION
COMMUNE DE SAINT-DENIS
CONSEIL MUNICIPAL
VENDREDI 13 JUIN 2025
TROISIÈME SÉANCE ANNUELLE
L'an DEUX-MILLE-VINGT-CINQ, le VENDREDI 13 JUIN, à 16 h 10, le conseil municipal de Saint- Denis s’est assemblé en TROISIÈME SÉANCE ANNUELLE, dans la salle du conseil municipal, sur convocation légale de la maire faite en application des articles L. 2121-10, L. 2121-12 et L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales (séance clôturée à 20 h 14).
ÉTAIENT PRÉSENTS (dans l’ordre du tableau)
Éricka BAREIGTS, Jean-François HOAREAU, Julie PONTALBA, Gérard FRANÇOISE, Monique ORPHÉ, Yassine MANGROLIA, Sonia BARDINOT, Jacques LOWINSKY, Marie-Anick ANDAMAYE, Gilbert ANNETTE, Marylise ISIDORE, Stéphane PERSÉE, Claudette CLAIN, Virgile KICHENIN, David BELDA, Fernande ANILHA, Christelle HASSEN, Éric DELORME, Jacqueline PAYET, Joëlle RAHARINOSY, Jean-Claude LAKIA-SOUCALIE, Guillaume KICHENAMA, Jean-Alexandre POLEYA, Arnaud HUGUET, Christèle BEAUMIER, Benjamin THOMAS, Alexandra CLAIN, Raihanah VALY, Nouria RAHA, Julie LALLEMAND, Jean-Max BOYER, Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY (arrivée à 16 h 36 pendant les propos introductifs), Jean-Pierre HAGGAI, Noela MÉDÉA MADEN, Corinne BABEF, Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY (arrivée à 16 h 30 pendant les propos introductifs)
ÉTAIENT REPRÉSENTÉS (dans l’ordre du tableau)
Brigitte ADAME
pour toute la durée de la séance
par Jacques LOWINSKY
Jean-Pierre MARCHAU par Julie LALLEMAND
Ibrahim DINDAR par Jean-François HOAREAU
Geneviève BOMMALAIS par Marylise ISODORE
Karel MAGAMOOTOO par Jean-Alexandre POLEYA
Philippe NAILLET par Monique ORPHÉ
Gérard CHEUNG LUNG par Guillaume KICHENAMA
Aurélie MÉDÉA par Jean-Max BOYER
Audrey BÉLIM par Fernande ANILHA
Les membres présents formant la majorité de ceux actuellement en exercice (36 présents sur 55) ont pu délibérer en exécution de l’article L. 2121-17 du code général des collectivités territoriales.
DÉSIGNATION DU SECRÉTAIRE DE SÉANCE
Il a été, conformément aux dispositions de l’article L. 2121-15 du code général des collectivités territoriales, procédé à la nomination du secrétaire de séance pris dans le sein du conseil municipal. Jean-Max BOYER a été désigné, par vote à main levée et à l’unanimité, pour remplir ces fonctions qu’il a acceptées.
PRÉSIDENT DE SÉANCE POUR LES COMPTES ADMINISTRATIFS
En application de l’article L. 2121-14 (alinéas 2 et 3) du code général des collectivités territoriales, par vote à main levée et à l’unanimité, il a été procédé à la nomination de Jean-François HOAREAU en qualité de président de séance chargé de remplacer la maire pour diriger les débats et pour mettre aux voix les Comptes administratifs 2024 : rapports n° 25/3-013 (Budget principal), n° 25/3- 017 (Régie des Affaires funéraires) et n° 25/3-020 (Régie des Marchés et Droits de Place).
page 1 de 2 ÉLUS INTÉRESSÉS
En vertu de l’article L. 2131-11 du code général des collectivités territoriales, les élus intéressés n’ont pas pris part aux délibérations portant sur les rapports dont la liste suit.
Élus intéressés en qualité de au titre de (du) rapport n°
(1) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire ARVC 25/3-001
- Jean-Alexandre POLEYA délégués / ville SÉML SODIPARC 25/3-007 - Virgile KICHENIN
(2) Jean-Pierre MARCHAU (mandataire : Julie LALLEMAND)
- Gérard FRANÇOISE: (PDG) délégués / CINOR
- Jean-François HOAREAU
- Gilbert ANNETTE parent Prends un Asseoir 25/3-009
(1) Aurélie MÉDÉA (mandataire : Jean-Max BOYER) partenaire CAP
(3) Geneviève BOMMALAIS (mandataire : Marylise ISIDORE) vice-présidente ADÉSC
- Marie-Anick ANDAMAYE parente BCD
- Arnaud HUGUET vice-président OMS de Saint-Denis
- Gilbert ANNETTE délégués / CINOR ÉPF Réunion 25/3-037 - Jean-François HOAREAU
- Julie PONTALBA
- Benjamin THOMAS
- David BELDA délégué / ville SÉDRÉ 25/3-038
- Gilbert ANNETTE délégués / CINOR ÉPF Réunion 25/3-045 - Jean-François HOAREAU et 25/3-046 - Julie PONTALBA
- Benjamin THOMAS
- Jean-Alexandre POLEYA délégués / ville SÉML SODIPARC 25/3-053 - Virgile KICHENIN
(2) Jean-Pierre MARCHAU (mandataire : Julie LALLEMAND)
- Gérard FRANÇOISE: (PDG) délégués / CINOR
- Jean-François HOAREAU
(1) (2) (3) absent(e) / représenté(e) le (la) mandataire ayant voté en son seul nom propre
ARVC Association réunionnaise des Centres de Vacances SÉML SODIPARC Société d’Économie mixte locale « SODIPARC » PDG président directeur général CINOR Communauté intercommunale du Nord de la Réunion CAP Club Animation Prévention ADÉSC Association dionysienne d’Éducation sportive canine BCD Basket Club dionysien OMS de Saint-Denis Office municipal des Sports de Saint-Denis ÉPF Réunion Établissement public foncier de la Réunion SÉDRÉ Société d’Équipement du département de la Réunion
DÉPLACEMENTS D’ÉLUS EN COURS DE SÉANCE
Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY arrivée à 16 h 30 pendant les propos introductifs Véronique POUNOUSSAMY MALAYANDY arrivée à 16 h 36
Gérard FRANÇOISE sorti à 18 h 39 au rapport n° 25/3-017 revenu à 18 h 48 au rapport n° 25/3-021
Faouzia ABOUBACAR BEN VITRY sortie à 18 h 45 du rapport n° 25/3-019 revenue à 18 h 50 au rapport n° 25/3-021
page 2 de 2 COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL DGA VE / DPF Plan SIG Séance du vendredi 13 juin 2025 Rapport n° 25/3-039
OBJET Cession de terrain
CD1027 partie (lot 3) / Monsieur David MAILLOT et Madame Périne BERNARD- FLOYD / 37 chemin des Poinsétias - Montagne
Dans le cadre de sa politique en matière de logement, la ville de Saint-Denis poursuit ses actions et souhaite donner la possibilité aux familles occupantes et conventionnées de terrains communaux d’accéder à la pleine propriété en leur cédant les emprises de terrains bâtis par leurs soins.
Locataires de la parcelle CD 1027 partie (lot 3), située au 37 chemin des Poinsétias à la Montagne, sur laquelle ils ont édifié leur maison d’habitation, Monsieur David MAILLOT et Madame Périne BERNARD FLOYD souhaitent acquérir le terrain communal afin d’en devenir pleinement propriétaires.
Vu l’absence de projet urbain sur ce terrain, il semble opportun de donner une suite favorable à cette demande.
Je vous propose donc :
1° de vous prononcer sur la cession amiable du terrain communal désigné ci-dessus, aux conditions particulières et suspensives mentionnées dans le tableau annexé ;
2° en cas d’accord, de m’autoriser à :
. signer l’acte de vente correspondant et/ou les avant-contrats nécessaires ;
. procéder au versement des honoraires correspondants aux notaires chargés de la rédaction des actes. COMMUNE DE SAINT-DENIS CONSEIL MUNICIPAL Séance du vendredi 13 juin 2025
Délibération n° 25/3-039
OBJET Cession de terrain
CD1027 partie (lot 3) / Monsieur David MAILLOT et Madame Périne BERNARD- FLOYD / 37 chemin des Poinsétias - Montagne
LE CONSEIL MUNICIPAL
Vu la Loi n° 82-213 du 2 mars 1982 relative aux droits et libertés des Communes, Départements et Régions, modifiée ;
Vu le Code Général des Collectivités Territoriales ;
Vu le Code Général de la Propriété des Personnes Publiques ;
Vu le RAPPORT N° 25/3-039 du MAIRE ;
Vu le rapport présenté par Monsieur Jean-François HOAREAU - 1er adjoint au nom des commissions « Ville Ecologique » et « Ville Durable » ;
Sur l'avis favorable des dites commissions ;
APRES EN AVOIR DELIBERE
A L'UNANIMITE DES VOTANTS
ARTICLE 1
Approuve la cession du terrain communal cadastré CD 1027 partie, selon les caractéristiques principales mentionnées dans tableau joint en annexe.
Réf.
cad.
Superficie
cadastrale
Adresse Acquéreurs Prix Motivation
CD
1027 p
Lot 3
Zone Uh
au PLU
546 m²
environ
étant entendu
que la superficie
définitive
à acquérir
sera précisée
par un document
d’arpentage
restant à établir
37 chemin
des Poinsétias
97417
Montagne
Monsieur David
MAILLOT
et Madame Périne
BERNARD
FLOYD
(ou
toute société civile
immobilière
créée par eux)
109 820,70 €
établi sur la base
de l’avis
financier
n° 2024-97411-
19493 de France
Domaine
daté du
09/07/2024
Monsieur David MAILLOT et Madame Périne BERNARD
FLOYD, locataires de la ville, à jour de leurs loyers,
souhaitent devenir propriétaires de ladite parcelle sur
laquelle ils ont édifié leur maison d’habitation principale.
Aucun projet d’aménagement urbain n’étant prévu, il
semble opportun de répondre favorablement à leur
demande.
Le prix et les conditions ont été acceptés par Monsieur
David MAILLOT et Madame Périne BERNARD FLOYD.
Les conditions principales de la vente sont les suivantes :
1° signature d’une promesse de vente sous les conditions suspensives particulières autorisées suivantes : - délivrance d’un prêt bancaire ;
- interdiction de revente du terrain dans un délai de cinq ans à compter de la signature de l’acte définitif ; 2° signature de l’acte authentique définitif de vente dans un délai maximal de dix-huit mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente délibération.
ARTICLE 2
Autorise la maire ou son (sa) représentant(e) à intervenir dans les actes correspondants. Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de la Réunion
Pôle d’évaluation domaniale de la Réunion
7 Avenue André Malraux
97 705 SAINT DENIS MESSAG CEDX 9
Courriel : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 09/07/2024
Le Directeur régional des Finances publiques de
la Réunion
à
Mairie de Saint Denis
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nathalie FESTIN-PAYET
Courriel : nathalie.festin@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 0692 05 47 10
Réf DS: 16779369
Réf OSE : 2024-97411-19493
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Lot n° 3 sur la parcelle cadastrée CD 1027
Adresse du bien : 37 chemin des Poinsétias – La Montagne – Saint Denis
Valeur : 110 930 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Jocelyne PARMENTIER
2 - DATES
de consultation : 12/03/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: néant
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 21/05/2024
du dossier complet : 08/07/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de vente de la parcelle communale aux actuels occupants qui y ont construit leur maison.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Parcelle située en zone résidentielle, à proximité de commerces, d’écoles et d’administrations, sur la Montagne.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La parcelle dispose de tous les réseaux et est accessible par le chemin des Poinsétias.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie totale Superficie de l’emprise à évaluer
CD 1027 37 chemin des Poinsétias – La Montagne 5 201 m² 459 m²
TOTAL 5 201 m² 459 m²
4.4. Descriptif
Emprise de parcelle, pentue, d’une superficie de 459 m² sur laquelle le futur acquéreur a déjà construit sa maison.
4.5. Surfaces du bâti
Sans objet, le futur acquéreur étant propriétaire de la construction.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Saint Denis
5.2. Conditions d’occupation
Louée par les futurs potentiels acquéreurs
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
Zone Uh au PLU de Saint Denis de Novembre 2018
3 6.2.Date de référence et règles applicables
Réglementation de la zone Uh au PLU de Saint Denis de novembre 2018 :
C’est une zone urbaine de densité très modérée des écarts de Domenjod, la Bretagne, Moufia, Saint-François, Bellepierre, Brûlé et la Montagne. A vocation dominante d’habitat individuel issu de lotissements ou de partages familiaux, elle est partiellement équipée.
Sa constructibilité, limitée, est tributaire de la nécessité de préserver le caractère paysager du site,
son aspect verdoyant ainsi que le caractère identitaire de cette zone des hauts.
Par ailleurs, l’absence de réseau public d’assainissement implique d’imposer, pour la constructibilité
des terrains, une surface minimale apte à recevoir un système autonome d’épuration.
L’emprise au sol des constructions est limitée à 30% de la superficie de l’unité foncière.
La hauteur des constructions n’excédera pas 7 m pour la hauteur maximale.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
8.1.1.a : Recherche du prix au m² de terrains non bâtis avec l’outil PATRIM :
Ventes de terrains nus relevées sous Patrim entre 2021 et 2024 dans un rayon de 1km autour du bien à évaluer
4
Données retraitées après lecture des actes
Ref. Cadastrales Commune Adresse Date mutation Surface terrain (m²) Prix total Prix/m² PLU Observations Groupe
11//CD/1480// SAINT DENIS 10/02/2022 104 240,38 Uh Non bâti Sol
11//CD/274// SAINT DENIS 03/08/2022 438 205,47 Uh Pentue (+ de 40%) Non bâti Sol
11//CD/1493// SAINT DENIS 21/11/2022 345 (surface utile) 250,71 Uh Non bâti Sol
11//CD/1492// SAINT DENIS 23/12/2022 356 242,97 Uh Non bâti Sol
Nature de bien
(Nature1)
71 RTE DES
BOUGAINVILLEES
LA MT
25 000
l’acquéreur est
propriétaire de la
parcelle voisine
(pentue + de 30%)
18 RTE DES
GOYAVIERS LA
MTA
90 000
18 CHE DES
POINSETTIAS 86 496 pentue (entre 30 et
40%)
18 CHE DES
POINSETTIAS 86 496 pentue (plus de
30%)
Estimer un bien - Résultat de la recherche
Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Adresse 33bis Chemin des Poinsetias, 97417, Saint-Denis correspondant à la référence cadastrale : 97 411 / 000 CD 1027
Périmètre géographique : 1000 m autour
Période de recherche
De 05/2021 a 05/2024
Caractéristiques du bien
Non bâti
Surface du terrain : de 100 à 3000 m² 8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Néant
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
4 ventes récentes de parcelles nues ont été relevées dans un rayon de 1km autour de CD 1027 en zone Uh
Moyenne des termes : 234,88 €/m²
Médiane des termes : 241,67 €/m²
Les termes étant disparates, la valeur médiane sera préférée à la valeur moyenne pour valoriser CD 1027, soit : 241,67 €/m².
Les termes étant en pente, tout comme le bien à évaluer, aucun abattement ne sera appliqué à cette valeur.
Calcul : 241,67 €/m² x 459 m² = 110 926,53 € arrondis à 110 930 €
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 110 930 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 99 837 €.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
5 En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant (superficies, PLU, PPR, …) et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional des Finances
publiques
et par délégation,
Nathalie FESTIN-PAYET
Inspectrice des Finances Publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques. ANNEXE UNIQUE
Cession de terrain communal
Réf.
Cad.
Superficie
cadastrale
Adresse Acquéreurs Prix Motivation
CD
1027 p
Lot 3
Zone
Uh au
PLU
546 m²
Environ
étant entendu
que la
superficie
définitive à
acquérir sera
précisée par
un document
d’arpentage
restant à
établir
37, Chemin
des Poinsétias
97417
LA
MONTAGNE
Monsieur
MAILLOT David
et Madame
BERNARD
FLOYD Périne
(Ou
toute société civile
immobilière créée par
eux)
109 820.70 €
(Cent neuf
mille huit
cent-vingt
euros et
soixante-dix
cents)
établi sur la base
de l’avis
financier n°
2024-97411-
19493 de France
Domaine daté du
9/07/2024
Monsieur MAILLOT David et Madame BERNARD FLOYD
Périne, locataires de la Ville, à jour de leurs loyers,
souhaitent devenir propriétaires de ladite parcelle sur
laquelle ils ont édifié leur maison d’habitation principale.
Aucun projet d’aménagement urbain n’étant prévu, il
semble opportun de répondre favorablement à leur
demande.
Le prix et les conditions ont été acceptés par Monsieur
MAILLOT David et Madame BERNARD FLOYD Périne.
Les conditions principales de la vente sont les suivantes :
1° signature d’une promesse de vente sous les conditions suspensives particulières autorisées suivantes : - Délivrance d’un prêt bancaire
- Interdiction de revente du terrain dans un délai de 5 ans à compter de la signature de l’acte définitif 2° signature de l’acte authentique définitif de vente dans un délai maximal de dix-huit (18) mois à compter de l’entrée en vigueur de la présente délibération.