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unknown - Communauté de communes - Vallée de l'Hérault - D20
unknown - Communauté de communes - Vallée de l'Hérault - 1127 Politique communautaire du logement social maintien provisoire du PLH
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Vallée de l'Hérault - 1127 Politique communautaire du logement social maintien provisoire du PLH)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Vieillesse,
République Française
Département de !'Hérault
COMMUNAUTÉ DE COMMUNES VALLÉE DE L'HÉRAUL T
DÉLIBÉRATION DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE· Réunion du: lundi 27 avril 2015
POLITIQUE COMMUNAUTAIRE DU LOGEMENT SOCIAL.
MAINTIEN PROVISOIRE DU PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT (PLH).
Le Conseil communautaire de la Communauté de communes Vallée de !'Hérault s'est réuni ce jour, lundi 27
avril 2015 à 18h00 à la Salle du Conseil communautaire, sous la présidence de M. Louis VILLARET, Président de
la communauté de communes.
£talent présents ou
représentés:
Procurations :
Excusés:
M. Philippe SALASC, M. Georges PIERRUGUES, M. Michel SAINTPIERRE, M. René GOMEZ. M. Claude
CARCELLER, Mme Marie-Agnès VAILHE-SIBERTIN-BLANC, M. louis VILLARET, Mme Martine BONNET, M.
Daniel REQUIRAND, Mme Agnès CONSTANT, M. Jean-Pierre BERTOLINI, Madame Chantal COMBACAL,
Monsieur Christian VILOING, Madame Viviane RUIZ, Monsieur Max ROUSSEL, Monsieur Christophe GAUX,
Madame Edwige GENIEYS, Monsieur Bernard SALLES, Mme Florence QUINONERO, Mme Nicole MORERE, M.
David CABLAT, Madame Evelyne GELLY, Monsieur Guy-Charles AGUILAR, Madame Michèle LAGACHERIE, Monsieur Jean-Luc DARMANIN, Mme Josette CUTANDA. Monsieur Alexis PESCHER. Madame Isabelle ALIAGA.
Madame Marle-Hélène SANCHEZ, Monsieur Olivier SERVEL, Madame Amélie MATEO, Monsieur Jean-François
SOTO, Monsieur Patrick LAMBOLEZ, Madame Béatrice NEGRIER, Madame Marie-Françoise NACHEZ -M. Daniel JAUDON suppléant de M. Jacky GALABRUN, M. Sébastien LAINE suppléant de Monsieur Jean-Claude CROS,
Monsieur Pascal THEVENIAUD suppléant de Monsieur Grégory BRO, Monsieur Yves KOSKAS suppléant de
Monsieur Stéphane SIMON
Madame Béatrice WILLOQUAUX à M. Claude CARCELLER, Monsieur Marcel CHRISTOL à Monsieur Jean-
François SOTO, M. Bernard GOUZIN à M. Louis VILLARET
M. Maurice DEJEAN, M. Gérard CABELLO, Monsieur Jean-André AGOSTINI, Madame Lucie TENA
Absents: Madame Véronique NEIL, M. Philippe MACH ETEL, M. Jean-Claude MARC
Quorum: 25 Présents : 39 ~otants : 42 Pour 42
entre 0
A.bstentlon O
Agissant conformément aux dispositions des articles du Code général des collectivités territoriales et en
particulier ses articles L 52 14-1
Agissant conformément aux dispositions de son règlement intérieur.
Vu la délibération du 18 février 2008 par laquelle la communauté de communes a approuvé son Programme Local de l'Habitat (PLH), outil d'anticipation et de programmation d'actions, qui permet d'articuler, dans le cadre d'un territoire intercommunal, les politiques d'aménagement urbain et d'habitat,
Vu que ce document s'articule autour de 5 enjeux majeurs :
Diversification de /'offre de logements: encourager la production de logements collectifs, intermédiaires, individuels groupés pouvant accueillir divers publics ;
Développement du parc locatif social : produire et réhabiliter des logements communaux, sociaux et en accession abordable à la propriété. Le PLH prévoit un objectif de production de 25 à 30% de ce type de logements dans toute opération de construction neuve de logements. Cet objectif varie se/on la typologie des villages (bourgs centres, communes intermédiaires ou archipels villageois) et l'effort de rattrapage qu'ils doivent effectuer. Les opérations de production de logements locatifs sociaux doivent comporter uniquement des PLUS et des PLA/ ;
Réhabilitation des centres anciens: face à l'état de dégradation des cœurs de village (espaces publics et bâtis), un Programme d'intérêt Général sera mis en place octobre 2012 sur /'ensemble du territoire afin de résorber /'habitat indigne, /utter contre la précarité énergétique et développer l'offre locative sociale privée. Ces aides aux propriétaires occupants et bailleurs seront majorées pour les interventions dans les ilots dégradés des centres anciens préalablement identifiés ;
Création de logements spécifiques : développer une offre de logements temporaires quasi-inexistante aujourd'hui et créer une aire d'accueil des gens du voyage conformément au schéma départemental;
Lutte contre /'étalement urbain : étudier en amont /es futures opérations d'urbanisme des communes afin de préserver les formes urbaines, densifier /'urbanisation, créer des espaces publics de qualité ...
Vu que le Programme Local de l'Habitat a pris fin en février 2014, Considérant qu'il s'avère nécessaire de le réviser afin de poursuivre et adapter la politique menée,
Considérant que le territoire approprié pour le lancement de cette démarche couvre, comme lors
de la précédente élaboration, les périmètres des Communautés de communes Vallée de l'H èrault et
du Clermontais ainsi que celui de la commune Saint-Felix-de-Lodez qui intègrerait en 2013 le
Clermontais,
Considérant que ce territoire, composé de 49 communes, forme une structure villageoise très
développée au dynamisme démographique soutenu, et aux problématiques d'urbanisme et d'habitat homogènes,
Considérant aussi, que la réalisation du PLH sur ce périmètre permettrait d'alimenter le volet habitat du futur Schéma de cohérence territoriale (ScoT) élaboré sur ce même périmètre, Considérant la nécessaire continuité de la politique communautaire en matière d'habitat,
Le Conseil communautaire de la communauté de communes Vallée de !'Hérault, APRES EN AVOIR DELIBERE,
Le quorum étant atteint
DÉCIDE
à l'unanimité des suffrages exprimés,
- de maintenir provisoirement les objectifs du PLH 2008-2013 et le règlement d'aides en découlant dans l'attente du nouveau PLH actuellement en cours d'élaboration.
ransmission au Représentant de l'Etat
N° 1127 le 30/04/15
otificatlon le
DÉLIBÉRATION CERTIFIÉE EXÉCUTOIRE
ignac, le
Identifiant de l'acte: 034-243400694-20150427-lmc 171573-DE-I-I
Le Président de la communauté de communes
igné : Louis VILLARET ~ / EDE ŒÉRAULT
~ r~ JMNAUTÉ DE COMMUNES
fêwi~, OICommun&uti dQ
~immunes V&UêQ dQ 1~Hêf&ult
Commun~utê dQ ~mmunQs
du Cie,monUli~
Programme Local de l'Habitat
COMMUNAUTE DE
COMMUNES DU
CLERMONTAIS
février 2008
Communauté de communes Vallée de l'Hérault
Parc d'Activités Calmacé
34 150 GIGNAC
Tel : 04 67 57 04 50
Fax : 04 67 57 04 51
Communauté de communes du Clermontais
20 Avenue Raymond Lacombe
34 800 CLERMONT L'HERAUL T
Tel : 04 67 88 95 50
Fax : 04 67 88 95 57 URBANIS
866, Avenue Maréchal Juin
30 900 NIMES
URBANiS
Tel : 04 66 29 97 03
Fax: 04 66 38 09 78
Mail : nimes@urbanis.fr
Chef de projet : Corinne SNABRE
corinne .snabre@urbanis.fr
François MOULONGUET
Claude JAMOT
Véronique FLANET
Marie MELETOPOULOS
www.urbanis.fr Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
lntrodu~tion
Les deux communautés de communes Clermontais et
Vallée de l'Hérault ont décidé de mener ensemble une
démarche de Programme Local de l'Habitat, dont
l'objectif est de définir leur politique future en matière
d'offre de logements.
Le document est la synthèse du diagnostic, des
orientations et du programme d'actions du PLH.
II été élaboré par le bureau d'étude Urbanis, dans le
cadre de la mission qui lui a été confiée par les deux
communautés de communes associées dans un
groupement de commande.
II est issu des discussions organisées lors de six ateliers
territoriaux et de deux ateliers thématiques avec les élus
et l'ensemble des partenaires institutionnels.
II a été réalisé avec le soutien financier et technique du
Conseil Général de l'Hérault et du Conseil Régional
Languedoc-Roussillon.
~ Dép ;irtement
Herault c •••• ,. o, •• , •.
I ,1)
1~).,.. la Région (1) (1) Languedoc
.,..,,, _....,, Roussillon .,..I,
3 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Sommaire
1 - Les éléments clés du diagnostic 7
1.1 - Un territoire structuré autour des bourgs centres
1.2 - Une croissance démographique soutenue, mais avec de
fortes disparités spatiales.
1.3 - Une précarité croissante
1.4 Un parc de logements marqué par une forte progression
et des évolutions structurelles
1.5 - Un parc locatif social insuffisant et inégalement réparti
1.6 Un parc privé conventionné limité, malgré les OPAH
successives.
1.7 Une demande sociale en progression et insatisfaite
1.8 - La construction neuve
1.9 - Les évolutions récentes et les tendances du marché du
logement
1.10 - La question de l'hébergement et du logement spécifique
7
7
10
11
18
22
22
24
26
28
2 - Objectifs du PLH 31
2.1 - Objectif 1 : une production de logements maîtrisée et
plus diversifiée
2.2 - Objectif 2 : une production de logements mieux
structurée à l'échelle du territoire, respectueuse des
principes d'économie d'espace et de qualité urbaine.
2.3 - Objectif 3 : poursuivre et étendre la réhabilitation du
parc privé ancien, lutter contre l'habitat indigne
2.4 - Objectif 4 : une offre adaptée en logements d'urgence,
logements d'insertion, logements intermédiaires.
31
32
32
33
4 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
3 - Les engagements de production 34
3.1 - Produire 800 logements par an sur le territoire des 2
communautés de communes 34
3.2 - Assurer la répartition de la production future en
logements sur l'ensemble du territoire
3.3 - Asseoir l'offre nouvelle sur les extensions urbaines
mais aussi sur la mobilisation du parc existant et le
réinvestissement urbain
3.4 - Adapter qualitativement l'offre à la demande et aux
contextes locaux
3.5
3.6
Accroître et rééquilibrer l'offre en logements sociaux
Développer la production de logements en accession à
la propriété à prix abordable
3.7 - Développer les modes de logement et d'hébergement
spécifiques
34
35
35
36
39
39
4 - Les axes du programme d'actions du PLH
4.1 - Axe 1: Diversifier l'offre de logements pour assurer et
fluidifier les parcours résidentiels des familles et des
jeunes actifs
4.2 - Axe 2 : Développer une offre adaptée au logement et à
l'hébergement des plus modestes
4.3 - Axe 3 : Améliorer les conditions d'habitation des
occupants en place.
46
46
51
53
5 - Les outils 54
5.1 - Mettre en œuvre une politique foncière
5.2 - S'appuyer sur les documents d'urbanisme pour favoriser
une production diversifiée de logements.
5.3 - Développer un aménagement concerté sur l'ensemble
du territoire
5.4 - Mobiliser les crédits publics et soutenir financièrement
la production de logements locatifs à loyer maîtrisé
54
57
58
60
5 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
6 - Le pilotage de la politique de l'habitat
6.1 - Le Pôle de ressources et de conseil
6.2 - Les conventions de partenariat
6.3 - Les outils de suivi-animation du PLH
62
62
62
63
7- Tableau financier 64
6 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1 .. Les éléments clés du diagnostic
1.1 - Un territoire structuré autour des bourgs centres
Le territoire composé par les deux Communautés de communes Vallée de l'Hérault et Clermontais
comptait au dernier recensement général de la population de Mars 1999, 42 516 habitants, soit 4,7%
de la population totale du département de l'Hérault,
Ce territoire est fortement structuré autour de six bourgs centres : Clermont l'Hérault et Paulhan
sur la Communauté de communes du Clermontais, Gignac, Aniane, Saint-André de Sangonis et
Montarnaud sur la Communauté de communes Vallée de l'Hérault, Ces six communes étaient en 1999,
les seules à dépasser le seuil des 2 000 habitants ; elles rassemblaient alors plus de la moitié de la
population totale du territoire.
Même si les dernières années 1990 ont été marquées par la croissance accélérée d'un certain nombre
de petites communes situées le long de l'A75, le poids démographique de ces six communes est resté
pratiquement stable. Elles ont concentré à elles seules 43% de la croissance démographique
enregistrée sur le territoire entre 1990 et 1999. Ce phénomène s'est encore confirmé au cours des
dernières années : les trois communes de Gignac, Saint-André de Sangonis et Paulhan représentent
47% de la croissance démographique des 24 communes recensées en 2004 et 2005 ..
1.2 - Une croissance démographique soutenue, mais avec de fortes disparités spatiales.
Le territoire d'étude enregistre depuis le début des années 1980 une croissance démographique
rapide, qui s'est encore accélérée au cours des dernières années.
Entre 1990 et 1999, le taux de croissance annuel moyen a atteint 1,42% ce qui représente plus de
5000 habitants supplémentaires en moyenne par an.
Population INSEE Solde Taux de croissance annuelI
moyen
1982 1990 1999 1982-1990 1990-1999 1982-1990 1990-1999
Cornrnunaut" de communes Vaire de 18157 21 615 25 496 3458 3881 2,20% 1,85% l'H'rault
communaut' de communes du 14 753 15 827 17 020 1074 1193 0,88% 0,81%
Clermontais
Ensemble du territoire 32 910 37 442 42 516 4532 5074 163,00% 1,42%
o·partement 706 499 794 603 896 441 88104 101838 1,48% 1,35%
7 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Cette croissance est exclusivement portée par un solde migratoire largement excédentaire (5 301
arrivées de plus que de départs), le solde naturel restant quant à lui négatif (227 décès de plus que de
naissances).
Cette évolution globale montre toutefois de fortes disparités entre Communautés de communes
et entre communes, en fonction de leur éloignement de l'agglomération montpelliéraine.
La Communauté de communes Vallée de !'Hérault, qui rassemble 60% de la population du
territoire d'étude, a enregistré entre 1990 et 1999 un taux de croissance nettement supérieur
à ceux de la Communauté de communes du Clermontais ; c'est elle qui tire le taux de
croissance global au-dessus de la moyenne départementale. A la différence de la Communauté de
communes du Clermontais, la Communauté de communes Vallée de l'Hérault enregistre sur cette
période 1990-1999 un solde naturel positif (120 habitants supplémentaires du fait de l'excédent de
naissances sur les décès), ce qui atteste d'un certain rajeunissement de la population.
Les gains de population les plus significatifs en valeur absolues continuent à être réalisés
sur les communes les plus importantes (661 habitants supplémentaires sur Montarnaud entre
1990 et 1999, , 373 à Aniane, 303 à Gignac, 310 à Saint-André de Sangonis, 491 à Clermont
l'Hérault), mais la croissance apparaît nettement influencé par la plus ou moins forte
proximité de l'agglomération montpelliéraine. A l'échelle de la Communauté de communes
Vallée de l'Hérault, les plus forts taux de croissance sont enregistrés sur les communes du canton
d'Aniane, et notamment sur Montarnaud et Argeliers. (plus de 3% de croissance annuelle
moyenne).
Les dernières années ont été marquées par une accélération de la croissance démographique du
territoire :
le taux de croissance annuel moyen des 9 communes recensées en 2004 est passé de + 0,90% sur
la période 1990-1999 à+ 3,57% sur la période 1999-2004;
le taux de croissance annuel moyen des 15 communes recensées en 2005 est passé de + 0,96%
sur la période 1990-1999 à+ 2,87% sur la période 1999-2005.
Cette croissance continue à se structurer autour des centres bourgs qui concentrent la moitié de
la croissance démographique du territoire, mais est également influencée par les infrastructures
routières majeures que sont l'A75 et l'A75:
Les trois communes de Gignac, Saint-André de Sangonis, et Paulhan concentrent 47% de la
croissance démographique des 24 communes recensées. Aniane na pas fait l'objet d'un
recensement, mais atteindrait 2 600 habitants, soit un taux de croissance annuel moyen de l'ordre
de 3, 1 % ; il en est de même de Clermont l'Hérault qui, avec 8 000 habitants, aurait enregistré un
taux de croissance proche de 3% par an.
Les communes les plus proches de l'A75 et de l'A750 sont celles qui ont enregistré les plus forts
taux de croissance démographique : Puilacher, Plaissan, Le Pouget, Ceyras et Gignac. Canet n'a
pas fait l'objet d'un recensement en 2004 / 2005, mais atteindrait les 2 900 habitants, soit un taux
de croissance record de près de 9% par an.
8 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Cette croissance démographique s'accompagne d'évolutions structurelles, imputables à la fois à
des phénomènes d'inertie démographique (évolution des populations d'origine) et au profil des
populations nouvelles installées sur le territoire.
Une diminution de la taille des ménages passée de 2,57 en 1990 à 2,44 en 1999. Cette
évolution est la conséquence de plusieurs facteurs : le vieillissement de la population et
l'augmentation de l'espérance de vie, la diminution du nombre de familles nombreuses, la
décohabitation des jeunes, la multiplication des divorces et séparations.
Même sil est difficile de préjuger de l'évolution des modes de vie dans les prochaines années et de
leur incidence sur la taille des ménages, les phénomènes d'inertie démographique (et en particulier
le vieillissement de la population en place) vont très probablement entraîner une poursuite du
desserrement. Ce phénomène devra être pris en compte dans l'évaluation des besoins en
logements tant en nombre qu'en type ; il faudra notamment veiller à répondre aux besoins des
personnes seules : personnes âgées, jeunes.
Une tendance au vieillissement : la population du territoire d'étude est globalement plus âgée que
celle du département de l'Hérault ; son indice de jeunesse (rapport des moins de 20 ans aux plus
de 60 ans) est de 0,90, contre 1 en moyenne sur le département.
0-19 ans 20-39 ans 40-59 ans 60-74 ans 75 ans et+
communaut" de communes du Clermontais 3824 3871 4302 3105 1947
communaut" de communes Vaire de l'H'rault 6341 6305 6618 3973 2280
HERAULT 206680 256259 227154 129187 77629
Mais là encore les deux Communautés de communes différent sensiblement. La population de
la Communauté de communes du Clermontais (indice de jeunesse de 0,75) est nettement plus
âgée que celle de la Communauté de communes Vallée de l'Hérault (indice de jeunesse de 1,01 ).
Le rajeunissement de la Vallée de l'Hérault est due à l'installation d'un nombre important de jeunes
ménages qui ont trouvé là une réponse à leur souhait de maison individuelle.
9 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1.3 - Une précarité croissante
• Plus de 2 600 allocataires de minima sociaux
Le territoire d'étude comptait au 31 décembre 2004, près de 2 650 allocataires de minima sociaux (RMI,
API, AAH, ASV, ASI et veuvage), répartis à parts égales entre les deux Communautés de communes.
Le taux de précarité, défini comme le nombre d'allocataires des minima sociaux rapporté à la
population, atteignait au 31 décembre 2004 :
7,9% sur la communauté de communes du Clermontais, de 1 point supérieur à la moyenne
départementale (6,9%); la commune de Clermont l'Hérault, avec 677 allocataires, concentre à elle
seule plus de la moitié du nombre d'allocataires de la Communauté de communes.
5,3% sur la Communauté de communes Vallée de l'Hérault ; près de la moitié du nombre total
d'allocataires de la Communauté de communes résident sur les trois communes de Gignac (20%),
Saint-André-de-Sangonis (18%) et Aniane (10%)
I Nombre d'allocataires I Nombre d'allocataires I Population couverte par I Population couverte par de minima sociaux au de minima sociaux au les minima sociaux au les minima sociaux au 31/12/2003 31/12/2004 31/12/2003 31/12/2004
Communauté de communes Clermontais
CANET I 1071 1191 1671 199 CLERMONT L'HERAULT I 6761 6771 11491 1135
PAULHAN I 1551 1651 2711 296
Communauté de communes vallée de !'Hérault
ANIANE I 1511 1421 2571 234
GIGNAC I 2731 2701 4711 453 SAINT ANDRE DE SANGONIS I 2331 2431 4131 438
On estime qu'en 2002, 64% des foyers de la Communauté de communes Vallée de l'Hérault pouvaient
prétendre à un logement social dont 16% à un logement très social.
• Plus de 900 dossiers reçus au titre du FSL en 2005, une centaine de dossiers
traités au titre de la Prévention des Expulsions Locatives.
Au titre de l'année 2005, le Département de l'Hérault - Direction Espace Logement Hérault - a reçu 908
dossiers au titre du Fonds Solidarité Logement (FSL) de la part de ménages résidant sur le territoire
d'études, dont 55% concernaient l'accès ou du maintien dans le logement.
En 2005, la Direction Espace Logement Hérault du Conseil Général a également traité 100 dossiers au
titre de sa politique de prévention des expulsions locatives, dont environ 40% sur la Communauté de
communes du Clermontais et 60% sur la Communauté de communes Vallée de !'Hérault.
10 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1.4 - Un parc de logements marqué par une forte progression et des évolutions structurelles
• Un parc de logements dominé par le résidentiel
Au t" Mars 1999, le parc de logement du territoire d'étude était composé de 21 384 logements
répartis de la façon suivante :
17 186 résidences principales, soit 80,4% du parc total
2 480 résidences secondaires, soit 11,6% du parc total
1 718 logements vacants, soit 8,0% du parc total
La structure du parc de logements est sensiblement la même sur les deux communautés de
communes.
Parc de Parc de Parc de Parc total de Taux de Taux de Taux de r=sldence s reidence s logements logements r=sldence s rstdence s vacance nrlncinal ·- -- , __ ..,. Ires vacants nrlnclnale s secondalre s
Communauté de communes Clermontais 7148 1035 703 8886 8044% 1165% 7 91%
Communauté de communes Vallée de !'Hérault 10038 1445 1015 12498 80 32% 11 56% 8 12%
Ensemble du territoire 17186 2480 1718 21384 80,37% 11,60% 8,03%
Le taux de résidences secondaires est par contre nettement supeneur à la moyenne sur un
certain nombre de communes que nous qualifierons de « touristiques » (taux de résidences
secondaires supérieur à 30%) ; il s'agit:
des communes de secteur du Salagou
des communes de la Haute Vallée de l'Hérault, autour de Saint-Guilhem le Désert.
11 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
• Un parc de logements en forte progression
Entre 190 et 1999, le parc de logements a enregistré une croissance de l'ordre de 2% en
moyenne par an, essentiellement alimentée par l'augmentation du nombre de résidences
principales. (+ 2 816 logements), le parc de résidences secondaires et de logements vacants restant
globalement stable.
Evolution du parc de logements 1990-1999 sur l'ensemble du territoire
200 00
18000 .... ï1iM
16000
14370
14000
12000
10000
800 0
600 0
400 0
200 0
Parc de rsro eoces
prmop ale s
Parc de rsrc ences
secondaires
Parc de logements
vacants
Une analyse plus fine de ces évolutions montre toutefois une nette différence entre les deux
Communautés de communes. Le nombre de résidences secondaires a ainsi diminué de 16,3% sur la
Communauté de communes Vallée de l'Hérault (- 281 logements) tandis qu'il a augmenté de 22,3% sur
la communauté de communes du Clermontais (+ 193 logements). La forte pression foncière pesant sur
la Vallée de l'Hérault a en effet entraîné une mobilisation du parc de résidences secondaires.
1990 1999
Parc de Parc de Parc de Parc total Parc de Parc de Parc de Parc total de résidences résidences logements de résidences résidences logements logements principales secondaires vacants logements principales secondaires vacants
Communauté de communes Clermontais 6241 842 851 7934 7148 1035 703 8886
Communauté de communes Vallée de !'Hérault 8129 1726 967 10822 10038 1445 1015 12498
Ensemble du territoire 14370 2568 1818 18756 17186 2480 1718 21384
1990 1999
Taux de Taux de Taux de Taux de Taux de Taux de résidences résidences résidences résidences principales secondaires vacance principales secondaires vacance
Communauté de communes Clermontais 78 66% 10 61% 10 73% 80 44% 1165% 7 91%
Communauté de communes Vallée de !'Hérault 75 12% 15 95% 8 94% 76 62% 13 69% 9 69%
Ensemble du territoire 76,62% 13,69% 9,69% 80,37% 11,60% 8,03%
12 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
La croissance du parc de résidences principales s'est encore accélérée au cours des dernières
années. Sur les 24 communes ayant fait l'objet d'un recensement en 2004 ou 2005, le nombre de
résidences principales a augmenté de 3 à 3,6 % en moyenne par an entre 1999 et 2004-2005.
Evolution du parc de logements 1999 • 2004/2005 sur les communes recens'es
12000~-----------------------~
10000+-------------------------------<
aooo+--~-~--
6000
4000
2000
8033
1183 1242
873 900
carc oe rsro eoce s
pnrcroaee
Parcders,dences
secondaires
Parc de logements
vacants
• Un parc de résidences principales relativement monolithique, mais en voie de
diversification
La typologie du parc de résidences principales du territoire d'études est très marquée
Une large majorité de propriétaires : au 1 °' Mars 1999, 67% des ménages du territoire d'étude
étaient propriétaires de leur logement, 70% sur la Communauté de communes Vallée de l'Hérault et
62% sur la communauté de communes du Clermontais.
Statut d'occupation du parc de résidences principales 1999
Locataires non HLM
20,4%
... ·- ' . . ·.
l
13 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Proprïtaires Locataires Locataires Locataires Log·s non HLM HLM meubls gratuitement
Communauté de communes Clermontais 4456 1596 581 89 426
Communauté de communes Vallée de !'Hérault 7011 1909 314 110 694
Ensemble du territoire 11467 3505 895 199 1120
On constate toutefois que le taux de propriétaires occupants est en régression par rapport à 1990, date
à laquelle il atteignait 69,3%.
Taux de propriétaires Taux de propriétaires
occupants en 1990 occupants en 1999
Communauté de communes Clermontais 64 40% 62 30%
Communauté de communes Vallée de !'Hérault 73 00% 69 80%
Ensemble du territoire 69,30% 66,70%
Un parc composé essentiellement de logements individuels, mais un début de
diversification: au 1°' Mars 1999, 84% du parc de résidences principales était constitué de
logements individuels. Cette typologie est encore plus affirmée sur la communauté de communes
Vallée de l'Hérault où pratiquement 9 logements sur 10 sont des logements individuels.
Typologie du parc de rstdences principales en 1999
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
■Autres
□ logements en collecüfs
■Logements 1nd1viduels
Communaut· de communes
C lermo nta 1s
Commooaur de communes Val"e de
l'H'rault
Ensembledutemto1re
14 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
On observe toutefois un début de diversification des formes urbaines, avec une augmentation
proportionnellement plus importante du nombre de logements produits chaque année en collectifs
et individuels groupés :
Le nombre de logements collectifs commencés en moyenne par an est passé de 13 sur la
période 1990-1997 à 64 sur la période 1998-2005
Le nombre de logements individuels groupés commencés en moyenne par an est passé de 18
sur la période 1990-1997 à 43 sur la période 1998-2005
La part de la maison individuelle pure a diminué de manière significative dans la production
neuve (même si comme nous l'avons vu, elle reste le produit phare): elle est passée de 90%
de la construction neuve sur la période 1990-1997 à 78% sur la période 1998-2005.
Evolution du nombre de logements comrrencs en moyenne annuelle par type
400~ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~ ~ - ~
350
300
250
200
150
100
50
64
43
268
Collectif lnd1v1duelgroup· lndrvrduel pur
■1990-1997 □ 1998-2005
• Un parc locatif privé en forte progression, mais encore largement insuffisant
Au 1er Mars 1999, 25,5% des ménages du territoire d'étude étaient locataires de leur logement, dont
80% dans le parc privé et 20% dans le parc HLM.
Entre 1990 et 1999, le parc locatif privé a enregistré une croissance importante :
1 106 logements locatifs supplémentaires ont été recensés en 1999, soit une progression de
46, 10% nettement plus rapide que celle du parc de propriétaires (+19,6%).
la part du parc locatif privé au sein du parc de résidences principales est passé de 16,7% à 20,4%
entre 1990 et 1999.
Cette augmentation s'observe sur la quasi-totalité des communes. Elle est spectaculaire, en valeurs
absolues, sur les bourgs centres (+ 135 logements à Clermont l'Hérault, + 118 à Gignac, + 113 à Saint
André de Sangonis) ; sur les deux communes de Gignac et de Saint-André de Sangonis, il s'est produit
plus de logements locatifs de logements en accession entre 1990 et 1999.
15 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Evolution du parc locatif priv- entre 1990 et 1999
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
1596
3505
............ --1909.
Comm.maul" de comm.mes Cferrrontars Communauf de communes Vaire de l'H'rault Enserrble du terntorre
D1990 ■199 9
Le parc locatif privé joue un rôle majeur sur le territoire, notamment, mais pas seulement, pour
les ménages les plus modestes : plus de la moitié des demandeurs de logements sociaux au t'"
janvier 2005 étaient ainsi locataires dans le parc privé.
Son développement témoigne de l'intérêt que portent désormais les investisseurs privés au
territoire, comme en attestent la multiplication des programmes immobiliers défiscalisés et le
réinvestissement récent des centres anciens (placement locatif).
Cette offre est toutefois loin de répondre à la demande ; le marché locatif est tendu et les niveaux
de loyers ont enregistré de fortes hausses au cours des dernières années (600 € pour un T3, 1 000 €
voire plus pour une villa). Faute de pouvoir devenir propriétaires, les ménages restent locataires avec
pour conséquence le développement de tensions sur le marché locatif pour lequel la demande reste
forte compte tenu de la croissance démographique et des phénomènes de décohabitation des jeunes.
Faute d'offre locative sociale suffisante, les populations les plus défavorisées sont contraintes
d'accepter des logements inconfortables, voire indécents, à des niveaux de loyers parfois élevés.
• Une vacance relativement importante, mais en voie de régression
La vacance est en régression régulière sur le territoire des deux Communautés de communes :
entre 1990 et 1999, le nombre de logements vacants a diminué de 100 unités et le taux de vacance
est passé de 9,6 à 8,0%.
sur les 24 communes ayant fait l'objet d'un recensement en 2004 ou 2005, le nombre de logements
vacants a légèrement augmenté, passant de 873 à 900 ; le taux de vacance a par contre diminué
d'un point, passant de 8,7 à 7,7%, du fait de la très forte progression du parc de résidences
principales.
16 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Le taux de logements vacants reste toutefois relativement élevé, ce qui s'explique au moins en
partie par l'importance du par ancien (43% des logements du territoire d'étude recensés en 1999
dataient d'avant 1948).
II semblerait donc qu'existe un gisement non négligeable de logements vacants à réhabiliter et à
remettre sur le marché du logement :
1 718 logements vacants recensés en 1999, dont 703 sur la Communauté de communes du
Clermontais et 1015 sur la Communauté de communes Vallée de l'Hérault.
Un nombre de logements vacants important sur les centres-bourgs, notamment Clermont l'Hérault
(228 logements vacants recensés en 1999), Gignac (166 logements vacants), Saint-André-de-
Sangonis (139 logements vacants), Paulhan (128 logements vacants) et Aniane (98 logements
vacants).
Le gisement potentiellement mobilisable est toutefois difficile à appréhender dans la mesure où à
la vacance « structurelle » vient s'ajouter une vacance dite « frictionnelle » faite de logements en attente
d'occupation, de relocations ou reventes, de logements neufs encore inoccupés. Par ailleurs, la
pression immobilière des dernières années a eu pour conséquence un réinvestissement massif des
centres anciens et la réhabilitation de nombreux logements vacants.
En tout état de cause, la mobilisation du parc vacant ne contribuera qu'à la marge aux besoins
de production de nouveaux logements. Les Opérations Programmées d'Amélioration de l'Habitat
déjà menées sur le territoire et le réinvestissement récent des centres anciens - qu'il soit résidentiel ou
spéculatif - ont d'ores et déjà remobilisé une partie du parc vacant, probablement le plus « facile » à
traiter. Restent le parc le plus difficile à réhabiliter (parc très vétuste ou nécessitant des restructurations
lourdes) et le parc figé (logiques patrimoniales familiales).
• Un parc privé potentiellement indigne important
Si la vacance a probablement fortement diminué au cours des dernières années, le problème de
la vétusté, de l'indécence voire de l'insalubrité de certains logements anciens reste entier,
notamment sur les centres bourgs (Clermont l'Hérault, Gignac, Paulhan, Aniane et Montarnaud
notamment).
Les données FILOCOM 2003, à manier certes avec prudence, mettent néanmoins en évidence
l'existence d'un véritable problème d'indignité et d'insalubrité sur le secteur. 3 459 logements seraient
potentiellement indignes, dont :
1 530 sur la Communauté de communes Vallée de l'Hérault, soit 21 % du parc privé.
1 928 sur la Communauté de communes du Clermontais, soit 18% du parc privé.
Près d'un quart des logements potentiellement indignes seraient situés sur les seules communes de
Clermont l'Hérault (450 logementsconcernés) et Gignac (300 logements concernés).
Plus de la moitié de ces logements potentiellement indignes sont occupés par leurs propriétaires.
17 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1.5 - Un parc locatif social insuffisant et inégalement réparti
• Un taux d'équipement nettement inférieur à la moyenne nationale
Le parc locatif social public des deux Communautés de communes Vallée de l'Hérault et
Clermontais était constitué au t'" janvier 2005 de 1 071 logements, soit moins de 5% du parc de
résidences principales (contre 17% en moyenne nationale et 10,4% en moyenne départementale
Parc HLM Parc de rsidences Taux d'"quipement principales 1999
Communaut" de communes Clermontais 703 7148 9,83%
Communaut" de communes Vaire de l'H'rault 368 10038 3,67%
Ensemble du territoire 1071 17186 6,23%
Ce parc se caractérise par :
Son caractère récent: 81% du parc HLM du territoire d'étude a été construit après 1970, 26%
après 1990.Le parc de la Communauté de communes du Clermontais est nettement plus âgé que
celui de la Communauté de communes Vallée de l'Hérault : 20,6% du parc social du Clermontais a
été produit après 1990 contre 36,4% pour la Vallée de l'Hérault, Ce constat traduit le retard pris par
la Communauté de communes Vallée de l'Hérault dans la production de logements sociaux et
l'effort de rattrapage récent.
Avant1949 1950-1969 1970-1989 Apr,s 1990 Parc total
Communaut" de communes du
Clermontais 1,85% 19,63% 57,89% 20,63% 703
Communaut" de communes Vaire de
l'H"rault 0,00% 14,13% 49,46% 36,41% 368
Ensemble du territoire 1,21% 17,74% 55,00% 26,05% 1071
La forte proportion de logements de taille intermédiaire: au t'" janvier 2005, 78% des
logements HLM du territoire d'étude étaient des T3 - T4. II en résulte une insuffisance du nombre
de logements de petite taille (les T1 et T2 ne représentant que 9,4% du parc HLM), face à une
demande croissante émanant notamment de jeunes célibataires ou de jeunes couples en phase de
décohabitation.
18 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Une majorité de logements collectifs, même si on assiste depuis déjà plusieurs années à une
diversification de la production avec notamment un nombre de plus en plus important de logements
individuels groupés de type maisons de ville. Cette évolution est particulièrement visible sur la
Communauté de communes vallée de l'Hérault, dont le parc HLM, plus récent (86% des logements
datent de moins de 35 ans), est réparti à parts égales entre logements collectifs et logements
individuels.
Rtpartltlon du parc locatif social public par type de construction
700~ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - ~
600
500
400
300
200 ·
100 ·
Commmaur de comm.mes crerrroruars Comrrunaur de comm.mes Vaire de l't-frault Enserrble du terntorre
□ lndrvrd uël e conecm
Le parc HLM du territoire d'étude est réparti entre 5 bailleurs sociaux, dont 3 détiennent à eux
seuls près de 95% des logements.
Hérault Habitat (ancien Office Départemental HLM) possède ainsi 605 logements, soit 56,5% du parc
HLM. II est suivi d'ACM (OPAC de !'Agglomération de Montpellier - 246 logements soit 23% du parc) et
de la SA HLM FDI Habitat (161 logements, soit 15% du parc).
Hérault Habitat s'affirme ainsi comme l'acteur central du logement social sur le territoire. II est est
Maître d'Ouvrage de 62% des 59 logements financés sur 2003-2005 (hors l'EHPAD d'Aspiran) et de
73% des 142 logements programmés sur 2006 (dont la totalité des logements sociaux en accession
sociale).
• Une répartition spatiale très inégale
La Communauté de communes du Clermontais comptait au f " janvier 2005, 703 logements HLM,
soit près des deux tiers du parc locatif social public du territoire d'étude. Son taux d'équipement
atteignait ainsi 9,8%, inférieur de 2 points seulement à la moyenne départementale.
À l'inverse, la Communauté de communes Vallée de !'Hérault ne comptait au f " janvier 2005 que
368 logements HLM, soit un tiers du parc locatif social total (pour 60% de la population du
territoire d'étude) et un taux d'équipement de 3,7% seulement.
19 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Ce déséquilibre est la conséquence des retards accumulés au cours des années 1950 à 1990, années
durant lesquelles la Communauté de communes Vallée de l'Hérault a systématiquement produit deux
fois moins de logements sociaux par an que sa voisine du Clermontais.
R~partition du parc locatif social public par Comrnunaut" de communes
Source : EPLS 2005
Comm.maur de comm.mes
Vall"e de l'tfrault
34,4%
.....
Comm.maur de comm.mes
Clerrrontars
65,6%
Clermont !'Hérault et Gignac, avec respectivement 507 et 200 logements locatifs sociaux, sont
les deux seules communes du périmètre d'étude à dépasser le taux d'équipement moyen du
département de !'Hérault : 18, 1 % pour Clermont l'Hérault et 12,6% pour Gignac. Ces deux communes
concentrent à elles seules les deux tiers du parc locatif social de l'ensemble du territoire d'étude.
À l'inverse, 30 des 47 communes du périmètre d'étude ne comptent aucun logement social.
• Une offre très sociale nettement insuffisante
Au total, le territoire d'études ne compte que 4 logements PLAI s'adressant à des personnes et familles
confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d'insertion sociale et de ce fait exclues
des filières classiques d'attribution de logement.
Cette offre très sociale est très insuffisante au regard de la présence sur le territoire d'une population en
situation de précarité relativement importante.
20 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
• Une relance récente de la production.
La programmation 2005 marque une relance de la production du logement social avec :
142 logements financés, contre une vingtaine en moyenne par an sur la période 1999-2005.
Une offre plus diversifiée : locatif mais aussi premières opérations de location accession, financées
par le nouveau Prêt Social Location-Accession (PSLA) mis en place par les pouvoirs publics en
2004.
Des formes d'habitat plus diversifiées (collectifs, maisons de ville ... )
Une composante très sociale plus affirmée : 16% des 93 logements locatifs sociaux programmés
sont de logements PLAI (contre 13% entre 2003 et 2005 et pratiquement aucun auparavant).
Nombre de logements locatifs sociaux programm··s entre 2003 et 2006
160- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -
140
120
100
80
60
40
142
47
20 18 .
25
2003 200 4 2006
Cette est confirmée par les bailleurs sociaux et notamment par le premier d'entre eux, Hérault
Habitat, qui prévoit la réalisation à court et moyen terme de quelques 200 logements sur l'ensemble des
deux Communautés de communes.
• De nouvelles pratiques de production du logement social
Le manque de logement sociaux, la tension croissance du marché locatif conduisent à la mise
en œuvre de nouvelles pratiques opérationnelles sur certaines communes du territoire. La
recherche de foncier à un coût abordable, indispensable à l'équilibre financier des opérations, repose de
plus en plus sur le soutien et l'implication des collectivités locales ; cette implication peut prendre
plusieurs formes : apport direct de terrain par la commune ou vente à un prix préférentiel ; portage
foncier à court terme pour le compte de l'opérateur social ; péréquation foncière dans le cadre de Zones
d'Aménagement Concerté ; négociations avec les lotisseurs et aménageurs privés pour la réservation
de macro-lots à destination de logement social au sien des lotissements.
21 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1.6 - Un parc privé conventionné limité, malgré les OPAH successives.
Plusieurs Opérations Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) ont été menées au cours
des dernières années sur le territoire d'étude, ouvrant la possibilité de conventionnement aux
propriétaires privés s'engageant à louer leur bien à des personnes aux ressources limitées :
OPAH Moyenne Vallée de l'Hérault sur 8 communes en 1985
OPAH sur le centre ville de Clermont l'Hérault en 1988
OPAH Gorges et Vallées de l'Hérault sur 12 communes en 1989
OPAH sur le District clermontais entre 1995 et 1999
OPAH Moyenne Vallée de l'Hérault sur 15 communes en 1999
Parallèlement à ces OPAH, le Programme Sociale Thématique (PST) départemental, mis en place en
1992 dans le cadre du Plan Départemental d'Action pour le logement des Personnes Défavorisées
(PDALPD) et régulièrement reconduit depuis, joue un rôle essentiel dans la production de logements
locatifs privés à destination des personnes aux revenus les plus modestes.
Ont ainsi été produits au t" juin 2006 :
sur la Communauté de communes du Clermontais : 63 logements conventionnés ANAH + 23
logements PST
sur la Communauté de communes Vallée de l'Hérault : 41 logements conventionnés ANAH + 31
logements PST
Ce parc privé conventionné reste limité au regard des besoins locaux.
1. 7 - Une demande sociale en progression et insatisfaite
L'analyse de la demande locative sociale est basée sur l'exploitation des données de l'Observatoire de
la Demande Locative Sociale (ODELOS) de la DOE de l'Hérault, qui recense les demandes déposées
ou renouvelées auprès des différents organismes HLM présents sur le département au cours d'une
année, en l'occurrence 2004. Une grande prudence doit toutefois être portée à l'analyse de ces
données, dans la mesure où l'inégale répartition du parc locatif social fait que la demande est de fait
sous-estimée sur les communes non dotée de logements sociaux et donc de façon globale à l'échelle
du territoire.
Plus de 500 demandes ont été enregistrées au cours de l'année 2004 dont :
Deux tiers portent sur des communes de la Communauté de communes du Clermontais, un tiers
sur des communes de la Communauté de communes Vallée de l'Hérault.
Deux tiers concernent les communes de Clermont l'Hérault et Gignac, les mieux équipées en
logements sociaux; le CCAS de Clermont l'Hérault fait quant à lui état de 144 demandes en 2005,
celui de Gignac d'une centaine de demandes en instance, celui d'Aniane de 50 à 70 dossiers
déposés en 2005 ..
22 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Commune Nbre Demandeurs Nbre Demandeurs habitant d-i□ la commune Ville centre : GIGNAC 94 62 Reste Communaur 82 47 Total Comrnunaut" de communes Vaire de IOWrault 176 109
Commune Nbre Demandeurs Nbre Demandeurs habitant d-i□ la commune Ville centre : CLERMONT-L'HERAUL T 232 133 Reste Communaur 104 52 Total Cornmunaut" de communes du Clermontais 336 185
La demande a fortement augmenté au cours des dernières années (+30% entre 2001 et 2004),
alors que dans le même temps le parc locatif HLM n'a progressé que de 9%. Cette augmentation est
particulièrement sensible sur les communes du Clermontais où le nombre de dossiers déposés ou
renouvelés a enregistré une progression de 41 % entre 2001 et 2004.
Cette demande a un caractère social affirmé :
Le niveau de solvabilisation des ménages est particulièrement faible : 9 demandeurs sur 10 ont des
ressources inférieures à 60% des plafonds HLM
Ce faible niveau de solvabilisation va de pair avec une forte précarité des ménages demandeurs :
pratiquement 1 demandeur sur 2 est en situation précaire, tout particulièrement à Clermont l'Hérault
où ce pourcentage atteint 55% ..
Ce constat est de fait confirmé par les CCAS. Sur les 144 demandes reçues en 2005 par le CCAS de
Clermont l'Hérault, 38% émanaient de personnes n'ayant pour seul revenu que les minimas sociaux
(RMI, API, AAH) et 28% de personnes isolées avec enfants.
Le profil type du demandeur reçu en CCAS est celui d'une personne en difficulté : personnes seules
avec enfants, jeunes en rupture familiale et sans revenus, mais aussi personnes âgées confrontées à
une expulsion. De façon générale, les CCAS constatent une précarisation de plus en plus forte du public
demandeur et l'émergence de profils qui ne sont pas pris en compte aujourd'hui par les dispositifs
d'accès au logement sur le territoire (ieunes en rupture familiale).
30 à 40% des demandes sont motivées par la perte ou l'absence de logement (en lien avec des
situations de séparation, perte d'emploi, mutation professionnelle notamment).
Face à cette demande croissante et du fait de l'insuffisance d'offre sociale sur le territoire, le
marché est fortement tendu :
Un taux de mobilité faible : le CCAS de Gignac fait état d'une centaine de demandes en instance
pour un logement libéré tous les trois mois en moyenne ; le CCAS de Clermont l'Hérault a quant à
lui enregistré 144 demandes de logements HLM en 2005, alors que 18 logements seulement se
sont libérés sur la même période, soit un taux de satisfaction de la demande de 7% seulement.
Un délai médian d'attente de 7 mois, qui conduit une partie des demandeurs à chercher une
solution dans le parc locatif privé, quantitativement plus important mais dont les niveaux de loyers
ont enregistré au cours des dernières années des hausses importantes, mettant en difficulté toute
une partie des ménages disposant de ressources limitées.
23 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1.8 - La construction neuve
• Une accélération de la construction neuve depuis 1998
Entre 1990 et 2005, près de 6 300 logements ont été commencés et 7 600 autorisés sur le
territoire d'étude dont 60% sur la Communauté de communes vallée de !'Hérault et 40% sur la
Communauté de communes du Clermontais, respectant en cela les poids démographiques des
deux Communautés.
L'année 1998 marque une véritable rupture avec une forte accélération de la construction neuve :
le nombre moyen de logements autorisés chaque année est passé de 345 entre 1990 et 1997 à 600
entre 1998 et 2005. Depuis 1998, le nombre de logements autorisés n'est jamais passé en dessous
de la barre des 500 logements, avec même un pic de 724 logements autorisés en 2005.
le nombre moyen de logements commencés chaque année est passé de 300 entre 1990 et 1997 à
490 entre 1998 et 2005.
Evolution du nombre de logements autcnes entre 1990 et 2005 Evolution du nomb
800~------------------~
602 598
o+------------------------' "" 0+-------------------~ ------------------
La construction a fortement augmenté sur la quasi-totalité des communes du territoire, et
notamment sur les bourgs centres et les communes situées le long de l'axe A75 : le nombre
d'autorisations de construire délivrées a triplé ou plus que triplé sur Canet et Paulhan, a doublé ou
pratiquement doublé sur Saint-André de Sangonis, Gignac, Clermont l'Hérault,
Elle s'est par contre stabilisée voire même a diminué sur les communes situées en première
couronne de l'agglomération montpelliéraine et qui ont connu dans les années 1990 une forte
croissance, consommant une grande partie du foncier disponible.
24 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Les trois quarts de cette construction neuve se sont faits sous forme d'habitat individuel,
entraînant une forte consommation d'espace . Le nombre de maisons individuelles construites
chaque année continue d'augmenter, passant de 268 en moyenne sur la période 1990-1997 à 379 sur
la période 1998-2005.
L'observation des formes urbaines construites récemment dans les villages permet de constater que les
densités ne dépassent pratiquement jamais les 15 logements à l'hectare, voire 10 logements sur les
communes ayant privilégié (au travers notamment de leur règlement de POS) des parcelles de grandes
tailles.
L'augmentation du prix du foncier, la prise de conscience du coût de l'étalement urbain et de son
impact sur l'image des villages ont conduit au cours des dernières années à un début de
diversification :
Le nombre moyen de logements collectifs commencés chaque année est passé de 13 sur la
période 1990-1997 à 64 sur la période 1998-2005; il représente désormais 13% de la construction
neuve. Ces programmes de logements collectifs sont essentiellement localisés sur les bourgs
centres (Clermont l'Hérault et Gignac notamment).
Le nombre moyen de logements individuels groupés commencés chaque année est passé de 18
sur la période 1990-1997 à 43 sur la période 1998-2005; il représente désormais 9% de la
construction neuve.
Les projections de production faites par les Elus et le recensement des projets communaux
vont dans le sens d'une accélération du rythme de construction neuve dans les prochaines
années. Les Elus du territoire prévoit ainsi la construction de quelques 860 à 920 logements
supplémentaires par an sur la durée du PLH, dont près de 40% sur les bourgs centres.
C'est logiquement là qu sont localisés les projets les plus importants en matière de Zones
d'Aménagement Concerté (ZAC de Fontenay sur Clermont l'Hérault, ZAC Nord et Sud de Saint-André
de Sangonis, ZAC La Croix sur Gignac) et de programmes immobiliers (programmes PRAGMA et
AMETYS de 120 et 100 logements sur Clermont l'Hérault, lotissements Les Terrasses de !'Esplanade et
Les Norias d'une soixantaine de logements chacun sur Gignac ... ).
Montarnaud, avec le projet de ZAC du Pradas, tire la production du secteur des garrigues ; tandis que
sur la vallée de l'Hérault, la production future se structure autour de Paulhan (550 logements prévus sur
la ZAC de la Gare) et du cœur secondaire formé par les communes de Canet (150 lots d'ici 5 ans),
Brignac (115 lots à produire sur prochaines années) et Aspiran.
Nombre de logements supplémentaires par an
BOURGS CENTRES 360 à 380
GARRIGUES 110à 120
VALLEE 1 260 à 290
VALLEE 2 110
COTEAUX 30
SALAGOU + SAINT GUILHEM LE DESERT 30
TOTAL PERIMETRE PLH 900 à 960
25 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1.9 - Les évolutions récentes et les tendances du marché du logement
• Une hausse de longue durée des prix de l'immobilier sur le territoire du Clermontais et de la Vallée de l'Hérault
La période 2000-2005 se caractérise par une forte progression des valeurs foncières sur
l'ensemble des segments du marché des transactions, évolution qui concerne les deux
Communautés de Communes :
doublement du prix des maisons de village, villas et appartements dont les prix médians s'élèvent
respectivement à 130.000€ (1.600€/m2), 250.000€ (2.100€ / m2) et 1.400€/ m2 en 2005.
quasi triplement du coût moyen du terrain à bâtir dont la valeur moyenne s'établit en 2005 à 110€
par m2 contre 40€ en 2007.
La question de la fin d'un cycle de hausse du marché immobilier amorcé en 1997 est maintenant
posée par les professionnels locaux et confirmée par certains indicateurs statistiques (D.R.E).
Elle est sensible sur le marché de l'ancien avec :
un ralentissement du rythme de ventes et un allongement des délais d'écoulement des biens, en
particulier pour les villas ;
des transactions moins nombreuses mais qui s'établissent encore à un niveau élevé de prix,
première étape avant une baisse éventuelle des prix.
Dans le secteur du terrain à bâtir, la pression immobilière reste très forte sur le secteur de la Vallée de
l'Hérault où on note une accélération des prix depuis 2003 ; le Clermontais connaît une situation plus
contrastée avec une relative stabilisation du coût du foncier depuis 2003. On constate toutefois un effet
seuil pour les lots de grande dimension (supérieure à 1000 m2) qui trouvent de plus en difficilement
preneur.
En parallèle, le niveau des loyers a connu une évolution plus modérée mais cependant très significative
de la tension du marché local : + 20% à + 35%, selon le type de logement sur la période 2000/2005.
• Les évolutions préoccupantes du marché immobilier
La faiblesse structurelle du volume de l'offre locative disponible. La production neuve
privilégiant de longue date la propriété, le parc locatif reste largement sous développé sur le
territoire, à l'exclusion de Clermont l'Hérault,
Les besoins en logements des jeunes décohabitants et des familles à revenus modestes ou
modérés trouvent très difficilement satisfaction sur le territoire.
La mise sur le marché récente de quelques opérations immobilières collectives (Clermont l'Hérault,
Gignac) ou de maisons individuelles (Saint-André de André de Sangonis) achetées par les
investisseurs dans le cadre de la défiscalisation De Robien ne constitue pas une réponse suffisante
en volume et surtout en terme de prix (2.500/2.800 /m2 vendu, 9/10€ /m2 loué).
26 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Une fragilisation des candidats à l'accession. Le poids du foncier est de plus important dans le
coût global de l'accession et représente désormais près de la moitié de l'investissement total
(150/200.000€ foncier plus travaux).
À revenus constants (de l'ordre 2.000/2.500€ mensuel), l'accession impose une diminution de la
taille des lots à bâtir (300/400 m2), l'allongement de la durée de remboursement des prêts
bancaires (20 ans et plus), l'éloignement de plus en plus important du lieu de travail. Avec pour
conséquence l'insolvabilité d'un nombre croissant de ménages accédants du fait d'un
investissement à la hausse, et de dépenses non budgétisés initialement (déplacements en
particulier).
Des modes opératoires qui se réalisent parfois au détriment de la qualité résidentielle et
urbaine des nouveaux quartiers. La diminution de la taille des lots à bâtir se traduit généralement
par une qualité urbaine et résidentielle moins satisfaisante, dans la mesure où la réflexion préalable
sur les formes urbaines et bâties n'a pas été menée.
La forte valorisation foncière de ces dernières années amène par ailleurs certains propriétaires
fonciers à réaliser eux-mêmes l'équipement et la commercialisation de lots à bâtir sur des petites
opérations (partages familiaux). II en résulte, faute de négociation avec les partenaires publics, une
mauvaise ou une faible qualité des aménagements induits : réseaux et dessertes insuffisants, voirie
traitée à minima, maîtrise du ruissellement inadaptée .....
Des politiques publiques d'aménagement et de négociation comme éléments correcteurs du
marché immobilier. La mise en œuvre de Zones d'Aménagement Concerté constitue une réponse
publique aux effets inflationnistes du marché immobilier. Ce mode opératoire permet, par la maîtrise
de la programmation et par le jeu de la péréquation foncière, de produire du logement accessible en
terme de prix de vente et de niveau de loyer. II permet une meilleure prise en compte du
financement des équipements lourds liés au développement résidentiel.
La négociation avec les aménageurs privés sur le contenu des futurs programmes immobiliers
(dans le cadre de lotissements ou de PAE.) permet également une diversification de la
production : petits collectifs privés permettant le développement d'une nouvelle offre locative ou à
destination d'accédants âgés ; petits programmes de logements sociaux en habitat individuel,
groupé ou collectif ; programmes de logements en accession ciblés sur les jeunes ménages locaux
à des conditions économiques préférentielles (150.000€).
27 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
1 .10 - La question de l'hébergement et du logement spécifique
La prise en compte de l'hébergement dit « spécifique » dans les PLH a été renforcée par la Loi du 13
Août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales , puis, plu récemment par le décret du 4 avril
2005 relatif aux programmes locaux de l'habitat.
Désormais, les PLH doivent recenser les besoins répertoriés dans le cadre du PDALPD, les besoins en
places d'hébergement, les besoins liés au logement des étudiants (sans objet dans le cas présent) et
les besoins liés à certaines catégories de populations, en particulier en matière d'accessibilité et de
logements adaptés (personnes âgées, personnes handicapées).
• L'hébergement et le logement des personnes défavorisées (public PDALPD)
L'Etat et le Conseil Général en sont les deux principaux coordinateurs de la politique d'hébergement et
de logement des personnes défavorisées, au travers :
du 2ème Schéma départemental de l'accueil, de l'hébergement et de l'insertion (Etat - DDASS) établi
pour la période 2001-2005, mais non actualisé à ce jour;
le 4ème plan Départemental d'Action pour le Logement des personnes Défavorisées (PDALPD) du
Département de l'Hérault (Etat - DOE / Conseil Général de l'Hérault) établi pour la période 2005-
2009.
Le bilan du 3ème PDALPD a conduit à cibler le 4ème Plan sur les publics les plus en difficultés : ces
publics prioritaires sont « les familles nombreuses, monoparentales, femmes victimes de violences,
jeunes en situation de précarité, personnes isolées ou délocalisées, populations étrangères ou d'origine
étrangère, gens du voyage, population cumulant différents handicaps et présentant de plus en plus de
troubles du comportements ». II prend également en compte l'accès au logement « des personnes
hébergées ou logées temporairement dans des établissements ou logements de transition » (Loi de
cohésion sociale du 18 janvier 2005).
Le 4ème PDALP s'articule autour de quatre objectifs majeurs :
Objectif 1 : Améliorer la connaissance des publics prioritaires du Plan. II est notamment prévu que
le Plan se dote d'un observatoire départemental, intégrant des données quantitatives et qualitatives,
actualisées régulièrement de manière dynamique et partenariale. Les Communautés de communes
Vallée de l'Hérautl et Clermontais appartiennent à l'instance locale baptisée Cœur d'Hérault.
Objectif 2 : Développer une offre diversifiée en logement et en hébergement adapté aux besoins
des publics spécifiques du Plan.II s'agit notamment de créer une offre nouvelle en logements
adaptés (appartements relais, baux glissants, logements tiroirs) et en habitat collectif ou semi-
collectif de type résidences sociales, hôtels sociaux, maisons-relais.
Objectif 3 : Solvabiliser et accompagner les ménages les plus en difficulté.
Objectif 4 : Améliorer le fonctionnement du Plan par le développement de la communication et la
territorialisation.
28 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Quatre groupes thématiques, correspondant aux quatre objectifs du PDALPD, ont été mis en place
courant avril 2006. II semble important que les Communautés de communes prennent part aux travaux
de ces groupes dans la mesure où le PDALPD est, en complément du PLH, l'outil de coordination en
matière de recensement des besoins, mais aussi de définition des objectifs de création et d'amélioration
de l'offre en logements pour les personnes en difficulté sur le territoire.
Le constat est que l'offre d'hébergement spécifique - hébergement d'urgence, logement
temporaire et d'insertion - est très nettement insuffisante sur le territoire d'étude puisque :
II n'existe aujourd'hui aucune place d'hébergement d'urgence ni aucune place dans le cadre
du Dispositif Hivernal d'Urgence qui a pourtant été renforcé en 2005-2006 (219 places
supplémentaires contre 108 fonctionnant à l'année). Néanmoins, Le CCAS de Clermont l'Hérault a
ouvert en 2005 un lieu d'accueil d'urgence afin d'y accueillir pendant la période hivernale et pour
une durée limitée (une nuit renouvelable deux fois) les personnes sans domicile fixe de passage ;
deux personnes - SDF depuis plusieurs années - y ont été accueillies.
II n'existe non plus aucune place en Centre d'Hébergement et de Réinsertion Sociale,
Résidence sociale ou Maison-relais. L'essentiel de l'offre est concentrée sur l'agglomération
montpelliéraine : 335 places en CHRS, 23 places en Maison-relais, 58 studios en Résidence
Sociale et 171 places en Foyers de Jeunes Travailleurs. Cette offre d'hébergement, vers laquelle
est de fait renvoyée la population en difficulté du territoire, est insuffisante au regard des seuls
besoins de l'agglomération et surtout elle est « engorgée » du fait de l'insuffisance des logements
de sortie très sociaux, publics (PLAI) ou privés (PST).
Enfin, l'offre adaptée se limite à 9 logements (sur les 556 que compte le département de
l'Hérault). II s'agit pour l'essentiel de logements de petites tailles (studios et T1 ), gérés par
l'Association Trait d'Union (ATU). Le public hébergé est pour l'essentiel composé de femmes seules
avec enfants disposant des seuls minima sociaux (pour les T3 et T2) et de célibataires sans
revenus (pour les studios)
La réflexion sur la problématique du logement des jeunes a abouti à la création fin 2005, d'un Comité
Local pour le Logement Autonome des Jeunes ; cette structure a pour objectif de développer des
actions en faveur de l'accès des jeunes au logement.
• L'hébergement des personnes âgées
L'évolution récente de l'action gérontologique met l'accent sur la mise en œuvre d'une véritable politique
du maintien à domicile des personnes âgées. La création de la Prestation Spécifique Dépendance en
1997 et surtout la mise en place de l'Allocation Personnalisée d'Autonomie relèvent de cette volonté
politique. En matière de logement, le maintien à domicile nécessite :
l'adaptation de l'habitat individuel
mais aussi de développement de formules alternatives de logement pour les personnes âgées
fragilisées, au travers d'opérations d'habitat adaptées (notamment social), sans service collectif sur
place (mais en lien avec un EHPAD ou un service d'aides à domicile).
29 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Parallèlement au maintien à domicile des personnes âgées, le Schéma gérontologique départemental
2003-2007 prévoit le développement et l'adaptation de l'offre d'hébergement en établissements, en
tenant compte :
d'une part des déséquilibres géographique (rattrapage des bassins dont le taux d'équipement est
inférieur à la moyenne départementale 2002, à savoir 118,8 lits pour 1 000 habitants de 75 ans et
plus).
D'autre part en anticipant sur les évolutions démographiques et sur le vieillissement de la
population.
Au t'" janvier 2007, le territoire d'étude comptait 523 places en établissement d'hébergement, soit
un taux d'équipement (nombre de lits pour 1 000 habitants de 75 ans et plus) de 100, inférieur à
l'objectif de 118,8 lits fixé par le Schéma gérontologique départemental, mais supérieur au taux
d'équipement moyen du département de l'Hérault au t'" janvier 2005 (98,05).
Pour atteindre l'objectif fixé par le Schéma gérontologique du département de l'Hérault, il faudrait créer
quelques 90 places supplémentaires.La Maison de retraite d'Aspiran, récemment construite et non prise
en compte au t" janvier 2007 (60 lits) et le projet de création d'une Maison de retraite à Aniane (45 lits)
répondent à ces besoins.
• L'accueil des gens du Voyage
Conformément au Schéma départemental des Gens du Voyage, une aire d'accueil est en cours
d'aménagement sur la commune de Clermont l'Hérault,
Elle ne pourra suffire aux besoins réels et devra à court-moyen terme être complétée par un second site
d'accueil à localiser sur le territoire de la Communauté de communes Vallée de l'Hérault.
30 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
2 ... Objectifs du PLH
2.1 - Objectif 1 : une production de logements maîtrisée et plus diversifiée
L'objectif de production à retenir dans le cadre du PLH doit répondre à un double enjeu : être
suffisant pour répondre aux besoins, être maîtrisé pour éviter une croissance démesurée des
communes, lourde de conséquences en termes de fonctionnement (insuffisance des équipements
structurants) et d'image (forte consommation d'espace, banalisation des formes urbaines, perte
d'identité).
Au-delà d'un objectif quantitatif de production, le PLH doit favoriser une diversification de l'offre
de logements de façon à corriger les déséquilibres structurels actuels et de coller au plus près
de la demande. Le diagnostic du PLH a ainsi mis en évidence :
La faiblesse de l'offre locative, tant sociale que privée.
La tension du marché locatif qui s'est traduite par une forte hausse des niveaux de loyers au cours
des dernières années et par la difficulté pour les ménages les plus modestes à accéder à un
logement décent.
La fragilisation des candidats à l'accession, confrontés à une forte hausse des prix du foncier et des
logements.
Cet enjeu général de diversification de l'offre de logements se décline en trois orientations
majeures:
Produire une offre de logements adaptée par sa quantité, sa qualité, ses prix aux attentes et
capacités des classes moyennes et des jeunes ménages. II s'agit d'agir sur les différentes
étapes de leur parcours résidentiel : logements locatifs sociaux et intermédiaires, logements locatifs
privés, mais aussi accession à la propriété, de façon d'une part à satisfaire la demande des
ménages, d'autre part à améliorer la fluidité du marché locatif.
Développer et rééquilibrer l'offre de logements social. Le diagnostic a souligné la faiblesse de
l'offre locative sociale et sa concentration sur les centres bourgs (Clermont l'Hérault et Gignac). Si
la programmation 2006 est volontairement ambitieuse, elle ne répond qu'à la marge à la demande
« très sociale » émanant des familles disposant de faibles ressources et rencontrant des difficultés
sociales (15 logements PLAi sur les 142 logements programmés en 2006). II s'agit donc de
confirmer et prolonger les objectifs ambitieux de production affichés pour 2006, de veiller à ce que
la production sociale soit répartie de façon plus harmonieuse sur le territoire, et d'affirmer
davantage la composante très sociale de cette production ..
Apporter une réponse à la demande de logement des jeunes travailleurs, confrontés à
l'absence d'offre adaptée tant en taille de logements qu'en niveau de loyers.
31 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
2.2 - Objectif 2 : une production de logements mieux structurée à l'échelle du territoire, respectueuse des principes d'économie d'espace et de qualité urbaine.
Un des enjeux majeurs du PLH est d'inscrire la politique du logement dans une vision
stratégique plus large du territoire, intégrant l'accès aux équipements structurants (éducation, santé,
loisirs ... ) et aux services de proximité (commerces, services publics ... ), l'accessibilité et la desserte par
les réseaux de transports collectifs, la préservation des espaces agricoles, la protection du patrimoine
naturel et paysager.
En ce sens, une réflexion doit être menée sur la répartition spatiale de la production de
logements, permettant :
De limiter la consommation d'espace et de maîtriser les déplacements ;
De protéger l'environnement et les paysages;
D'optimiser les équipements publics structurants.
Elle devra également porter sur la qualité urbaine, architecturale et paysagère des opérations
d'urbanisme.
2.3 - Objectif 3 : poursuivre et étendre la réhabilitation du parc privé ancien, lutter contre l'habitat indigne
Un certain nombre de ménages vivent dans des conditions d'inconfort voire d'insalubrité, et ceci non
seulement dans les centres anciens les plus importants (Gignac, Clermont !'Hérault...) mais aussi dans
bon nombre de villages. Cette situation est d'autant plus préoccupante que la faible mobilité au sein du
parc social public, combinée à la cherté croissante du parc privé, n'ouvre quasiment aucune alternative
aux ménages les plus mal logés.
Les politiques de requalification de l'habitat ancien doivent intégrer cette lutte contre l'habitat
indigne au travers :
du repérage géographique des ménages concernés par ces situations de précarité,
d'une politique urbaine ambitieuse visant à recomposer les îlots les plus dégradés et impropres à
l'habitation,
de la mise en place d'outils coercitifs en direction des bailleurs indélicats,
de la mise en place de solutions de relogement provisoire ou définitif des plus mal logés,
d'actions de soutien aux bailleurs privés (OPAH/PST) souhaitant réhabiliter leur patrimoine.
32 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
2.4 - Objectif 4 : une offre adaptée en logements d'urgence, logements d'insertion, logements intermédiaires.
L'absence de logements d'urgence et de logements temporaires (de type résidence sociale ou centre
d'hébergement), le déficit important de logements adaptés permettant de construire des parcours
d'insertion (appartements relais, logements en sous-location ou à bail glissant) conduisent à une
situation particulièrement difficile pour les personnes et ménages en plus grande difficulté.
En plus du renforcement, indispensable, de l'offre publique, une action devra être mise en place en
direction des bailleurs privés afin de sécuriser la démarche d'insertion :
accompagnement à l'accès (accompagnement administratif, recherche du logement, médiation ... ),
accompagnement dans l'occupation du logement (bon usage, bon voisinage, relation au
propriétaire ... ).
33 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
3 ... Les engagements de production
3.1 - Produire 800 logements par an sur le territoire des 2 communautés de communes
Le Programme Local de l'Habitat s'inscrit dans un objectif de maîtrise de la croissance démographique
et urbaine du territoire : la population est fixée à 62.500 habitants à échéance du P.L.H en 2012, ce qui
correspond à une croissance de la population des deux communautés de communes de 1.750 habitants
par an, soit un rythme de progression de 3, 17%, proche de celui enregistré au cours des dernières
années.
Cette croissance démographique correspond à une production annuelle de 800 logements
supplémentaires, chiffre nettement inférieur aux intentions de constructions enregistrées auprès des
communes (de 900 à 960 logements par an). À ce chiffre s'ajoutent les besoins en hébergement
spécifique : logement pour jeunes travailleurs, hébergement pour personnes âgées, aire d'accueil des
gens du voyage.
3.2 - Assurer la répartition de la production future en logements sur l'ensemble du territoire
Le travail d'élaboration du PLH a permis de fixer des objectifs de production pour chacun des secteurs
géographiques, objectifs globalement cohérents avec les projections de construction des principales
communes:
Bourgs centres : Aniane, Clermont l'Héraut, Gignac, Saint-André de Sangonis,
Garrigues : Argelliers, Aumelas, La Boissière, Montarnaud, Saint-Paul-et-Valmalle,
Vallée 1 (communes les plus importantes sur le plan démographique): Aspiran, Canet, Ceyras, Le
Pouget, Nébian, Paulhan, Plaissan, Saint-Bauzille de la Sylve, Saint-Pargoire, Vendémian.
Vallée 2 (communes les moins peuplées) : Bélarga, Brignac, Campagnan, Fontès, Lieuran
Cabrières, Péret, Puilacher, Popian, Pouzols, Tressan, Usclas d'Hérault.
Coteaux : Arboras, Jonquières, Lagamas, Montpeyroux, Puéchabon, Saint Guiraud, Saint Jean de
Fos, Saint Saturnin de Lucian.
Salagou : Cabrières, Liausson, Mérifons, Mourèze, Octon, Saint-Guilhem le Désert, Salasc,
Valmascle, Villeneuvette.
34 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Objectif production % de la production
annuel P.L.H.
Bourgs centres 320 40%
Garrigues 100 12,5%
Vallée 1 240 30%
Vallée 2 90 11,3%
Coteaux 25 3,1%
Salagou I St Guilhem 25 3,1%
Total périmètre 800 100%
Rappel chiffre %de la
production production
2000/2005
214 37%
45 8%
197 34%
58 10%
40 7%
23 4%
577 100%
Communauté de communes Objectif de production annuel PLH % production totale
Clermontais 353 44%
Vallée de !'Hérault 447 56%
Total périmètre 800 100%
3.3 - Asseoir l'offre nouvelle sur les extensions urbaines mais aussi sur la mobilisation du parc existant et le réinvestissement urbain
L'essentiel de la production future se réalisera sous forme d'extensions urbaines.
Cependant dans un souci d'économie d'espace, une partie des besoins en logement peut être couverte
par le réinvestissement des tissus urbains existants (friches urbaines, emprises résiduelles au sein des
tissus bâtis) et la remise sur le marché de logements vacants ou insalubres.
La part issue d'opérations de réinvestissement urbain et de réhabilitation restera toutefois faible, compte
tenu des OPAH déjà menées et du réinvestissement récent des centres anciens : elle a été estimée à
une soixantaine de logements par an sur le territoire.
3.4 - Adapter qualitativement l'offre à la demande et aux contextes locaux
Le diagnostic a mis en évidence des décalages dans la typologie et la nature des logements, entre
l'offre produite et la demande. À travers leur rôle de conseil et de financeur, les deux Communautés de
communes, avec l'appui de ses partenaires institutionnels (Région, Département), auront pour objectif,
chaque fois que cela sera nécessaire, d'infléchir qualitativement les programmes pour mieux les adapter
à la demande locale.
35 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
3.5 - Accroître et rééquilibrer l'offre en logements sociaux
• Le développement et le rééquilibrage spatial de l'offre
Avec 5% du parc des résidences principales, le logement social sur le territoire reste largement sous
représenté par rapport à la moyenne départementale (11,6%) et aux besoins locaux.
Le parc social est par ailleurs très concentré sur les bourgs centre et absent des deux tiers des
communes du territoire.
C'est pourquoi le PLH propose un rythme soutenu de production de logements sociaux, de l'ordre de
220 logements par an (tous types confondus : logements HLM, logements conventionnés privés,
logements communaux à occupation sociale), associé à un rééquilibrage de l'offre sur l'ensemble du
territoire. Les objectifs de production prennent toutefois en compte des particularismes locaux (taille des
communes, présence ou non d'une offre en logement social, dynamique des marchés locaux, niveau
des besoins recensés, etc ... ).
Les principes de production du P.L.H. en matière de logement social
Typologie des communes Objectif Niveau de production
Bourgs centres bien équipés : Gignac, Clermont l'Hérault
Bourgs centre ayant 5% de logements sociaux ou plus :
Aniane, Paulhan
Bourgs ou communes importantes ou en développement
ayant moins de 5% de logements sociaux : Aspiran,
Brignac, Canet, Ceyras, Fontès, Nébian, Péret, Usclas
d'Hérault,
Argelliers, Campagnan, La Boissière, Le Pouget,
Montarnaud, Montpeyroux, Plaissan, Pouzols, Saint André
de Sangonis, Saint Bauzille de la Sylve, Saint Jean de
Fos, Saint Pargoire, Saint Paul et Valmalle, Tressan.
Vendémian.
Petites communes rurales ou touristiques : Liausson,
Lieuran Cabrières, Mérifons, Mourèze, Salasc, Valmascle,
Villeneuvette,
Arboras, Lagamas, Saint Guiraud, Saint Guilhem le
Désert.
Communes rurales plus importantes : Cabrières, Octon,
Aumelas, Bélarga, Jonquières, Popian, Saint Saturnin de
Lucian, Puéchabon, Puilacher, Saint Saturnin de Lucian
Maintien et confortement
Confortement
Rattrapage
Réponse aux besoins
locaux
25% de l'offre nouvelle
25% de l'offre nouvelle
30% de l'offre nouvelle
Production unitaire selon
opportunités
25% de l'offre nouvelle
36 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
L'application de ces principes de production amène la répartition suivante de la future offre en logement
social (hors hébergement collectif spécifique) :
Secteurs géographiques Total logements sociaux par an % production nouvelle
Bourgs centres 84 26,4%
Garrigues 29 28,7%
Communes Vallée 1 68 28,3%
Communes vallée 2 27 29,8%
Coteaux 7 27,0%
Salagou / St Guilhem 5 19,3%
Total périmètre 220 27,5%
Soit par communauté de communes :
Communauté de communes Total logements sociaux par an % production nouvelle
Clermontais 94 26,6%
Vallée de l'Hérault 126 28,2%
Total périmètre 220 27,5%%
Ces objectifs de production auront pour effet d'accroître significativement le parc de logements sociaux
et leur proportion au sein des résidences principales à l'horizon 2012 ; on comptera alors 2 389
logements locatifs conventionnés, soit 7,9% du parc immobilier.
Ils permettront également d'amorcer un rééquilibrage entre les bourgs centres de Gignac et Clermont
l'Hérault et les autres communes du territoire (en particulier les secteurs les plus dynamiques : secteur
de garrigues et communes desservies par les axes autoroutiers), dont le taux moyen de logements
sociaux devrait dépasser les 5% du parc immobilier en 2012
Secteurs géographiques Nbre logements sociaux Taux 2005/ parc Nbre logements Taux 2012/ parc
2006 (HLM) logement sociaux en 2012 logement
selon objectif PLH (estimation)
Bourgs centres 844 10% 1 351 13,4%
Garrigues 18 1% 190 6,8%
Communes Vallée 1 168 2% 576 6,9%
Communes vallée 2 17 < 1% 178 6,0%
Coteaux 0 0% 41 1,7%
Salagou / St Guilhem 24 2% 53 3,8%
Total périmètre 1 071 4,2% 2 389 7,9%
37 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Soit par communauté de communes :
Communautés de Nbre logements sociaux Taux 2005/ parc Nbre logements Taux 2012/ parc
communes 2006 (HLM) logement sociaux en 2012 logement
selon objectif PLH (estimation)
Clermontais 703 7% 1 267 9,9%
Vallée de l'Hérault 368 3% 1 122 6,5%
Total périmètre 1 071 4,2% 2 389 7,9%
• Le rééquilibrage de la production par produit
L'étude du PLH a montré par ailleurs qu'il était nécessaire d'infléchir la répartition des logements locatifs
sociaux par type de financement afin de mieux répondre au profil des demandeurs et prendre en
compte la précarité croissante des ménages.
C'est pourquoi le PLH fixe la répartition suivante par produits tenant compte des clientèles visées par le
parc social public et privé.
1 - Logement social 2 - Logement social 3 - Logement très social
intermédaire
Cibles locataires Accessible aux ménages Accessible aux ménages Accessible aux ménages
dont les revenus n'excédent dont les revenus n'excédent dont les revenus sont
pas 1130% des plafonds pas les plafonds HLM inférieurs à 60% des
HLM plafonds HLM
Les produits financiers à mobiliser
Opérateurs publics/ privés 10% P.L.S. (privé/public) 70% P.L.U.S. (public) 20% P.L.A.I. (public)
Opérateurs privés habitat 10% Anah intermédiaire 70% Anah social 20% Anah très social
ancien
L'objectif est de privilégier clairement le logement social familial (1 et 2, soit 80% du futur parc social) en
intégrant une part significative de logements pour les ménages les plus démunis (20% de PLA.I.)
En contrepartie, la proportion des logements financés en PLS se limite à un maximum de 10%
(n'intégrant pas la réalisation des EHPAD qui sont comptabilisés par ailleurs).
Un effort sera porté sur la production de logements T1 et T2 dans le parc public dont le diagnostic a mis
en évidence l'insuffisance.
38 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
3.6 - Développer la production de logements en accession à la propriété à prix abordable
L'objectif du PLH est de promouvoir une offre diversifiée en termes de types de logements et de
gammes de prix, depuis l'accession sociale jusqu'au logement de standing, en passant par plusieurs
gammes de produits intermédiaires.
Les prix de référence de l'accession abordable se situeront 25% à 30% en dessous des prix du marché,
soit en valeur un prix global d'acquisition (foncier+ construction) inférieur à 150.000€ (à moduler selon
les secteurs géographiques).
La production de logements en accession sociale (PSLA) ou accession abordable représentera 20% de
la production globale soit 160 logements par an.
3. 7 - Développer les modes de logement et d'hébergement spécifiques
Le PLH a pour objectif de répondre aux besoins de logement et d'hébergement spécifiques
• Les logements et les hébergements spécifiques pour les personnes défavorisées
Le diagnostic du PLH a montré :
L'absence totale d'hébergement d'urgence sur le territoire,
L'absence totale d'hébergement temporaire, de type Centre d'Hébergement et de Réinsertion
Sociale (CHRS) ou de Résidence Sociale (dont Foyer de jeunes travailleurs)
La faiblesse de l'offre de logement d'insertion, qui se limite à 8 logements adaptés (4 appartements
relais, 3 logements tiroirs et 1 sous-location en bail glissant).
En complément du rééquilibrage proposé en faveur du PLAI, le PLH prévoit de développer
Des places d'hébergement d'urgence : la production est fixée entre 10 et 15 logements, sur la base
de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (article 2) quand bien même celle-
ci ne s'applique pas aux communes du territoire (ration d'une place minimum par tranche de 2 000
habitants pour les communes membres d'un établissement public de coopération intercommunale
dont la population est supérieure à 50 000 habitants).
Des places d'hébergement temporaire sous forme de résidence sociale et foyer de jeunes
travailleurs « éclaté » en logements autonomes
39 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
• Le logement des personnes âgées
Pour atteindre l'objectif fixé par le Schéma gérontologique du département de l'Hérault, il faudrait créer
quelques 90 places supplémentaires. La Maison de retraite d'Aspiran, récemment construite et non
prise en compte au t" janvier 2006 (60 lits) et le projet de création d'une Maison de retraite à Aniane
(45 lits) répondent à ces besoins.
À échéance du PLH (2012), c'est 124 lits supplémentaires qu'il faudra créer pour répondre aux besoins
du territoire (sur la base d'une population de 62 500 habitants, dont 10% de personnes âgées de 75 ans
et plus). Le futur Schéma gérontologique départemental devra intégrer ces besoins nouveaux.
Outre l'augmentation de la capacité d'accueil en EHPAD, il convient de favoriser le développement
d'une offre adaptée au logement des personnes âgées au sein des programmes immobiliers tant privés
que publics ; il s'agit en cela de favoriser une mixité de générations au sein des communes.
• L'accueil des Gens du voyage
II s'agit de compléter l'aire d'accueil en cours d'aménagement sur Clermont l'Hérault par un second
équipement à localiser sur la Communauté de communes Vallée de l'Hérault.
40 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Les objectifs de production du P.L.H. par type de logements
Nomore ae
logements l'an
1 - Logements neufs (extension/ dents creuses) 740 92,5%
1 - 1 locatif à loyer maîtrisé 180
- dont PLAI (très social) 36 - dont PLUS (social) 126 - dont PLS (intermédiaire) 18
1 - 2 Logement privé 560
- locatif privé (De Ro bien, Borloo populaire) 150 - Access ion à la propriété 410 dont access ion abordable 160
2 - Logements vacants réaffectés 60 7,5%
2 - 1 locatif à loyer maîtrisé public 20
(acquisition/ amélioration)
- dont PLAl (très social) 2 - dont PLUS (social) 8 - dont Palulos commune 10
2 - 2 Logement conventionné privé (Anah) 20
- dont Anah intermédaire 2 - dont Anah social 15 - dont Anah très social 3
2 - 3 Loyer I accession libre 20
TOTAL PRODUCTION (1+2) 800 100% - dont locatif à loyer maîtrisé 220 28%
41 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Communauté de Communes du Clermontais
Nomore ae
logements l'an
1 - Logements neufs (extension/ dents creuses) 326 92,4%
1 - 1 locatif à loyer maîtrisé 76
- dont PLAI (très social) 15 - dont PLUS (social) 53 - dont PLS (intermédiaire) 8
1 - 2 Logement privé 250
- locatif privé (De Robien, Borloo populaire) 67 - Access ion à la propriété 183 dont accession abordable 71
2 - Logements vacants réaffectés 27 7,6%
2 - 1 locatif à loyer maîtrisé public 9
(acquisition/ amélioration)
- dont PLAI (très social) 1 - dont PLUS (social) 4 - dont Palulos commune 5
2 - 2 Logement conventionné privé (Anah) 9
- dont Anah intermédaire 1 - dont Anah social 7 - dont Anah très social 1
2 - 3 Loyer / accession libre 8
TOTAL PRODUCTION (1+2) 353 100% - dont locatif à loyer maîtrisé 94 27%
42 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Communauté de Communes Vallée de !'Hérault
Nomore ae
logements l'an
1 - Logements neufs (extension/ dents creuses) 414 92,6%
1 - 1 locatif à loyer maîtrisé 104
- dont PLAI (très social) 21 - dont PLUS (social) 73 - dont PLS (intermédiaire) 10
1 - 2 Logement privé 310
- locatif privé (De Ro bien, Borloo populaire) 83 -Accession à la propriété 227 dont accession abordable 89
2 - Logements vacants réaffectés 33 7,4%
2 - 1 locatif à loyer maîtrisé public 11
(acquisition/ amélioration)
- dont PLAI (très social) 1 - dont PLUS (social) 4 - dont Palulos commune 6
2 - 2 Logement conventionné privé (Anah) 11
- dont Anah intermédaire 1 - dont Anah social 8 - dont Anah très social 2
2 - 3 Loyer I accession libre 11
TOTAL PRODUCTION (1+2) 447 100%
- dont locatif à loyer maîtrisé 126 28%
43 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Objectifs de production logeme nt social parc public / parc privé par secteur géographique
Bourgs Garrigues Vallée 1 Vallée 2 Coteaux Salagou I St centre Guilhem
1 - Logements neufs publics ( extension/ dents
creuses) hors renouvelleme nt urbain 70 23 56 21 6 4
- dont PLAJ (très social) 14 5 11 4 1 1 - dont PLUS (social) 49 16 39 15 4 3 - dont PLS (intermédiaire) 7 2 6 2 1 0
2 • Logements vacants réaffectés 14 6 12 6 1 1
2 - 1 locatif à loyer maîtrisé public 7 3 6 3 <1 <1
2 - 2 Logement conventionné privé (ANAH) OPAH 7 3 6 3 <1 <1
TOTAL PRODUCTION L'AN (1+2) 84 29 68 27 7 5
Total
180
36
126
18
40
20
20
220
44 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Communauté de
communes Clermontais
Programmation PLH 2008-2013
Total Total Logements logements sur % logements /an 6 ans sociaux
Aspiran 40 240 72 30% Brignac 25 150 45 30% Cabrières 8 48 12 25% Canet 30 180 54 30% Ceyras 15 90 27 30% Clermont !'Hérault 110 660 165 25% Fontes 5 30 9 30% Liausson 2 12 2 ponctuel Lieuran Cabrières 2 12 4 30% Mérifons 1 6 1 ponctuel Mourèze 3 18 2 ponctuel Nébian 10 60 18 30% Octon 5 30 8 25% Paulhan 80 480 120 25% Péret 8 48 14 30% Salasc 3 18 2 ponctuel Usclas d'Hérault 4 24 7 30% Valmascle 1 6 1 ponctuel Villeneuvette 6 1 ponctuel
TOTAL 352 2118 564 27%
Communauté de
communes vallée de
!'Hérault
Programmation PLH 2008-2013
Total Total Logements logements sur % logements /an 6 ans sociaux
Aniane 30 180 45 25% Arboras 1 6 1 ponctuel Argelliers 6 36 9 25% Aumelas 5 30 8 25% Belarga 10 60 18 30% Campagnan 9 54 16 30% Gignac 90 540 135 25% Jonquières 3 18 5 25% La Boissière 6 36 9 25% Lagamas 1 6 1 ponctuel Le Pouget 25 150 45 30% Montarnaud 70 420 126 30% Montpeyroux 3 18 5 30% Plaissan 5 30 9 30% Popian 4 24 7 30% Pouzols 10 60 18 30% Puéchabon 3 18 5 25% Puilacher 8 48 14 30% Saint-André-de-Sangonis 90 540 162 30% Saint-Bauzille-de-la-Sylve 3 18 5 30% Saint Guilhem le Désert 1 6 1 ponctuel Saint-Guiraud 1 6 1 ponctuel Saint Jean de Fos 11 66 20 30% Saint Pargoire 20 120 36 30% Saint Paul et Valamalle 13 78 20 25% Saint Saturnin de Lucian 2 12 3 25% Tressan 5 30 9 30% Vendémian 12 72 22 30%
TOTAL 447 2682 754 28%
45 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
4 ... Les axes du programme d~actions du PLH
Le diagnostic du Programme Local de l'Habitat, les ateliers d'échange territoriaux et thématiques ont
conduit à la définition des trois grands axes d'orientations qui constituent le cadre général d'intervention
du PLH
4.1 - Axe 1: Diversifier l'offre de logements pour assurer et fluidifier les parcours résidentiels des familles et des jeunes actifs
L'objectif est de répondre aux besoins de la population majoritairement représentée, à savoir les jeunes
ménages et les classes moyennes, dont l'accueil et le maintien est un des facteurs essentiels de
l'équilibre démographique et socio-économique du territoire.
L'accueil et le parcours résidentiel de cette population passe par le développement coordonné et
équilibré de produits complémentaires : logement locatif social et intermédiaire, logement locatif privé,
accession sociale et accession abordable, mais aussi petits logements (types T1 et T2 pour les jeunes
décohabitants). Le développement de cette offre contribuera à améliorer la fluidité du marché en
permettant des sorties du logement social « par le haut». (amélioration des possibilités de parcours
résidentiel d'un plus grand nombre de locataires du parc social, actuellement «captifs» du fait du
manque d'offre de sortie adaptée).
Un partenariat avec les opérateurs HLM doit être établi pour développer et diversifier l'offre existante sur
la base des objectifs de production définis par le PLH. Le développement de cette offre passe à la fois
par la réalisation de petites opérations en greffe sur les cœurs de communes rurales (quelques
logements en neuf ou acquisition-réhabilitation) et par des opérations plus importantes sur les secteurs
d'extension (ZAC notamment).
La politique foncière (voir 5 - les Outils) devrait permettre une mobilisation plus efficace du foncier et
une maîtrise des prix de sortie.
Un autre levier d'action (voir 5 - les Outils} sera l'intégration - imposée par le biais du PLU ou négociée
avec les opérateurs publics ou privés - d'un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux et/ou
de logements en accession sociale dans l'ensemble des programmes immobiliers et des opérations
d'aménagement d'une certaine ampleur.
46 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Action 1 Développer et améliorer l'offre de logements locatifs sociaux et
intermédiaires
Objectifs • Favoriser le développement d'une offre locative abordable
• Soutenir les opérateurs sociaux dans la production de logements
locatifs sociaux adaptés à la demande (taille, confort, typologie), dans
le respect des objectifs du PLH.
• Encourager les opérations d'acquisition-réhabilitation en bâti ancien
par les bailleurs sociaux.
Contenu • Définir et mettre en œuvre une politique foncière en faveur du
logement locatif social : mise à disposition de foncier à prix accessible
pour les opérateurs HLM.
• Développer le partenariat avec les opérateurs publics et privés pour
intégrer aux programmes immobiliers et opérations d'aménagement
d'une certaine ampleur, une proportion suffisante de logements locatifs
sociaux, par le biais notamment de la péréquation (ZAC, macro-lot en
lotissement)
• Favoriser voire imposer la production de logements sociaux au travers
des documents d'urbanisme : pourcentage minimum de logements
locatifs sur les secteurs à enjeux ; emplacements réservés en vue
d'une offre de logements respectant les objectifs de mixité sociale ;
règles de densité, hauteur, implantation adaptées à une production
diversifiée
• Mobiliser les moyens financiers disponibles en faveur du logement
social.
• Développer la concertation entre communes et bailleurs sociaux
concernant les règles d'attribution des logements concernés en tenant
compte des priorités locales.
Porteur de projet Communautés de communes (aide financière aux acquisitions foncières,
aide financière et technique aux études urbaines préalables sur les
secteurs à enjeux, aide financière à la production de logements sociaux en
bâti ancien par les bailleurs sociaux, assistance technique à la révision des
documents d'urbanisme)
Communes
Bailleurs sociaux
Investisseurs privés dans le cadre de programmes De Robien ou Borlo
populaire
Partenaires Etat/ Département/ EPF Régional
Coût Voir outils fonciers et outils financiers
Echéancier 2008/2013
47 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Action 2 Soutenir la production de logements sociaux dans le bâti communal
Objectifs • Favoriser l'acquisition par la commune de locaux vacants
• Favoriser la réhabilitation et la transformation de locaux communaux
en logements locatifs sociaux
Contenu • Recenser les bâtis communaux vides ou en voie de mutation
(ancienne école, Poste ... )
• Mener, en partenariat avec les communes, les études de faisabilité
technique, juridique et financière.
• Mobiliser les moyens financiers disponibles en faveur du logement
social (PALULOS) et créer un fonds d'abondement des Communautés
de communes à destination des communes.
• Recensement des biens vacants sans maître et mise en œuvre des
procédures d'acquisition.
Porteur de projet Communautés de communes
Communes
Partenaires Département
Coût Voir outils financiers
Echéancier 2008 : repérage opportunités communales (cadre étude OPAH)
2009/ 2013 : montage des projets
48 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Action 3 Favoriser le développement de l'offre de logements locatifs
conventionnés dans le parc privé
Objectifs • Maintenir et développer la fonction sociale du parc locatif privé.
• Développer une offre adaptée aux besoins locaux (ieunes, familles)
• Contribuer à l'amélioration du parc locatif privé (lutte contre l'habitat
indigne).
• Lutter contre la vacance
Contenu • Etude pré-opérationnelle d'OPAH à inscrire dans la politique régionale
des OPAH revitalisation rurale; identification du potentiel réel de
remise sur le marché de logements vacants ainsi que des conditions
de cette mobilisation (problématique des réhabilitations horizontales) ;
définition du périmètre d'intervention.
• Articulation avec les dispositifs existants (PST) .
• Abondement aux propriétaires privés pour la réalisation des travaux .
• Actions d'accompagnement : revitalisation des cœurs de villages par
l'aménagement des espaces publics, le développement des
équipements publics, l'amélioration de l'accessibilité. Aide financière
aux travaux engagés dans le cadre de l'OPAH.
• Accompagnement juridique et suivi des locataires de logements
indécents (conventionnement entre le Conseil Général et des
Associations spécialisées)
Porteur de projet Communautés de communes
Communes
Partenaires Etat / ANAH/ propriétaires privés
Coût • Ingénierie
0 Etude pré-opérationnelle : 100.000€
0 Suivi-animation: 120.000€/an
• Financement travaux parc privé : voir outils financiers
• Actions d'accompagnement : voir outils financiers
Echéancier 2008 : Etude pré-opérationnelle d'OPAH
2009 et au delà : Phase de réalisation / Suivi Animation
49 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Action 4 Proposer des produits ciblés en accession: accession sociale et
accession abordable
Objectifs • Permettre l'accession à la propriété des jeunes actifs et des familles
aujourd'hui exclus du marché immobilier classique.
• Développer l'accession sociale pour les primo-accédants aux revenus
modestes.
• Développer l'accession abordable (de 25 à 50% en dessous des prix
du marché) pour les ménages aux revenus moyens.
• Accompagner les ménages dans l'accession sociale à la propriété .
Contenu • Définir et mettre en œuvre une politique foncière en faveur de
l'accession sociale : mise à disposition de foncier à prix accessible.
• Développer le partenariat avec les opérateurs publics et privés pour
intégrer aux programmes immobiliers et opérations d'aménagement
d'une certaine ampleur, une proportion de logements en accession
sociale et accession abordable.
• Mobiliser les dispositifs existants au plan national et les mesures
récentes de relance de l'accession sociale à la propriété : PSLA,
PASS Foncier, nouveaux prêts à taux zéro ... Instaurer une aide
financière des Communautés de communes à la production de
logement abordable, ouvrant droit à la majoration du montant du prêt à
taux zéro tel que prévue par la Loi ENL.
• Définir les conditions d'accession au logement abordable : prix de
référence, plafond de ressource des acquéreurs, clauses anti-
spéculatives pour encadrer la revente (idem pour l'accession sociale).
• Mettre en place un dispositif d'accompagnement et d'information des
ménages candidats à l'accession sociale ou abordable.
Porteur de projet Communautés de communes
Communes
Partenaires Etat/ Collectivités locales/ Bailleurs sociaux et opérateurs privés
Coût Voir outils fonciers et financiers
Echéancier 2008 I 2013
50 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
4.2 - Axe 2 : Développer une offre adaptée au logement et à l'hébergement des plus modestes
Action 5 Produire une offre locative très sociale
Objectifs • Répondre à la demande des ménages en situation de précarité dans
le parc public (PLAI) et le parc privé (PST)
• Eviter l'engorgement des structures d'accueil temporaires et d'insertion
en restaurant les possibilités de parcours résidentiel.
Contenu • Prévoir, dans le cadre de la programmation de logements sociaux, la
production d'un pourcentage de logements à loyer « très social »
bénéficiant des financements PLA et accessibles aux ménages dont
les revenus sont inférieurs à 60% des plafonds HLM.
• Soutenir le Programme Social Thématique du Département de
l'Hérault (relais d'animation)
Porteur de projet Communautés de communes
Communes
Bailleurs sociaux
Partenaires Etat/ DépartemenUANAH
Coût Voir outils financiers + Pôle de ressources
Echéancier 2008 I 2013
Action 6 Accroître la capacité d'accueil des gens du voyage
Objectifs ■ Améliorer les conditions de stationnement actuelles
■ Equilibrer l'offre d'accueil des gens du voyage à l'échelle du territoire
Contenu ■ Aménager une aire de passage d'une dizaine de places sur le territoire
de la Communauté de communes Vallée de l'Hérault, en complément
de l'aire en cours de réalisation sur Clermont l'Hérault.
Porteur de projet Communautés de communes
Communes
Partenaires Etat / Département
Coût
Echéancier 2010
51 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Action 7 Développer l'hébergement temporaire
Objectifs • Développer l'offre d'hébergement temporaire sur le territoire, en
cohérence avec le Plan Départemental pour le Logement des
Personnes Défavorisées (PDALPD) et les dispositions de la Loi sur le
droit au logement opposable.
• Développer une offre de logement temporaire spécifique, en direction
des personnes isolées avec enfants, des jeunes travailleurs et des
femmes victimes de violences conjugales.
Contenu • Etudier la faisabilité d'une structure d'hébergement temporaire
«éclatée» composée d'une quinzaine de places, localisées
prioritairement sur les bourgs centres.
• Mettre à disposition le foncier nécessaire à cette structure .
• Développer l'offre de logement temporaire au travers notamment de
l'offre adaptée (appartements relais, logements-tiroirs, baux glissants)
financée par le Conseil Général de l'Hérault,
• Sécuriser les bailleurs grâce aux dispositifs déjà existants : Fonds de
Solidarité pour le Logement (FSL), loca-pass, baux glissants.
• Renforcer le parc de logements de sortie, PLAI et PST, afin d'éviter
l'engorgement des structures d'accueil temporaires et le blocage du
circuit normal d'insertion par le logement.
Porteur de projet Communautés de communes
Communes
Partenaires Etat / Collectivités locales / Associations (C.L..L.A.J., Association Trait
d'Union).
Coût Voir étude préalable URFJT
Echéancier 2008 / 2013
52 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
4.3 - Axe 3 : Améliorer les conditions d'habitation des occupants en place.
Action 8 Lutter contre l'habitat indigne
Objectifs • Favoriser la rénovation de logements insalubres, par la combinaison
d'actions incitatives (aides financières aux travaux) et d'actions
coercitives (injonction de travaux).
Contenu • Repérage des situations d'habitat indigne en lien avec les services et
les travailleurs sociaux
• Promotion des droits et devoirs des locataires propriétaires et
accompagnement des locataires en situation d'habitat indigne.
• Elaboration d'un diagnostic social et technique en amont.
• Incitation aux travaux dans le cadre de l'OPAH (majoration
subventions dans le cadre de la lutte contre l'insalubrité et le
saturnisme)
• Définition et mise en œuvre des procédures coercitives avec les
partenaires publics DDASS (insalubrité, règlement sanitaire
départemental, décret décence, saturnisme, .. ).
• Gestion du relogement ( définitif ou provisoire) en lien avec les
structures d'hébergement temporaires à développer sur le territoire.
Définition des missions des différents intervenants en la matière et
coordination : Bureau d'Aide au Logement, C.L.L.A.J., Pôle Solidarité
Départemental CCAS.
• Objectif de réhabilitation de 20% des logements .
Porteur de projet Communautés de communes
Articulation du volet insalubrité dans le cadre de l'OPAH
Appui à la MOUS Indécence menée par le Département.
Partenaires Etat / DépartemenU Associations jouant un rôle de médiation locataire-
propriétaire.
Coût Pas de coût direct - Intégré dans volets OPAH et MOUS
Action 9 Favoriser l'auto-réhabiltation par les occupants les plus modestes
Objectifs • Permettre la réalisation de travaux prioritaires à moindre coût
directement par les locataires
Contenu • Développer et accompagner les expérimentations en cours dans
l'Hérault à l'initiative du Conseil Général
• Réalisation de diagnostic technique et accompagnement des
occupants dans leur programme de travaux (convention)
• Mobilisation des aides publique (Anah)
Porteur de projet Conseil Général
Partenaires Anah I Services sociaux / Association GEFOSAT (établissement de
diagnostics techniques en vue de la réalisation d'économies d'énergie
dans les logements).
Coût Pas de coût direct - Intégré dans le dispositif existant
53 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
S .. les outUs
La mise en œuvre du programme d'actions du PLH suppose le recours à un certain nombre d'outils
fonciers, réglementaires, incitatifs.
5.1 - Mettre en œuvre une politique foncière
La politique foncière à mettre en place est à double détente :
Sur le long terme, il s'agit de constituer des réserves foncières permettant de maîtriser les prix de
sortie des logements et de diversifier l'offre ; cette politique devra être cohérente avec les
orientations du Schéma de Cohérence Territorial à venir et sera réalisée dans un cadre partenarial
avec le Département et !'Etablissement Public Foncier en cours de constitution sur la région
Languedoc Roussillon.
Sur le court terme, l'intervention foncière a pour objet de faire émerger rapidement des opérations
d'habitat cohérentes avec les préconisations du PLH, notamment en matière de mixité sociale, de
maîtrise de la consommation d'espace et de qualité des formes urbaines. Pour ces opérations, la
commune paraît la mieux à même d'assurer le portage foncier ; les Communautés de communes et
les partenaires institutionnels, notamment le Département, pourront l'assister financièrement et
techniquement, à condition que l'opération projetée respecte effectivement les objectifs du PLH.
54 URBAN IS - février 2008 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Outil 1 Créer et animer un dispositif de veille et d'acquisition foncière à long
terme
Objectifs • Constituer des réserves foncières permettant la mise en œuvre des
objectifs de production du PLH.
• Anticiper la maîtrise foncière publique en amont de l'aménagement et
de l'urbanisation.
• Peser sur les prix par la remise sur le marché des biens au moment
opportun.
Contenu • Engager les études foncières permettant de repérer les zones à
enjeux (étude engagée sur la Communauté de communes Vallée de
l'Hérault, à élargir à la Communauté de communes du Clermontais).
• Définir les modalités de veille et de négociation foncière : définition
d'un prix de référence compatible avec les objectifs de production de
logement social et d'accession abordable.
• Mettre en place, sur les zones à enjeux identifiées, les outils
d'intervention permettant la constitution de réserves foncières:
délimitation de périmètres de Zones d'Aménagement Différé sur les
zones agricoles ou naturelles
• Mise en place d'une convention cadre avec le Département et
!'Etablissement Publics Foncier Régional sur le volet achat, portage et
gestion du foncier ; cette convention cadre sera ensuite déclinée en
conventions spécifiques par opérations, fixant notamment la durée du
portage foncier.
• Mobilisation des aides financières du Département et de la Région (en
attente de l'EPF)
• Mise en place d'un outil d'observation et de suivi du foncier .
Porteur de projet Communautés de communes I communes
Partenaires Département/ Région et à terme EPF
Coût • Etude foncière Communauté de Communes du Clermontais : 50.000€
Echéancier • Etude foncière du Clermontais : 2008
• Convention cadre E.P.F: 2009
• Acquisitions foncières stratégiques : 2010/2013
55 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Outil 2 Mobiliser les opportunités foncières à court terme
Objectifs • Produire rapidement du logement diversifié dans les secteurs urbains
ou d'extension urbaine d'ores et déjà identifiés.
Contenu • Recourir au Droit de Préemption Urbain (DPU) pour toute opportunité
foncière permettant la production de logement diversifié - Possibilité
de délégation du DPU aux Communautés de communes.
• Mobiliser les moyens financiers nécessaires aux acquisitions
foncières: Département, Région, Communautés de communes au
travers d'une ligne budgétaire spécifique communautaire ciblée sur les
dents creuses en tissu urbain et le curetage d'îlots, sous réserve d'une
étude urbaine et architecturale préalable ou concomitante.
• Inciter à la vente du foncier en zone urbaine par la mise en place des
outils fiscaux dissuadant la rétention (majoration de la Taxe sur le
Foncier Non Bâti).
• Mobiliser les emprises publiques (Etat, RFF hors voies ferrées ... ) et
profiter des conditions de cession préférentielles mises en place par la
Loi ENL
Porteur de projet Communautés de communes/ Communes
Partenaires Département
Coût • Acquisitions foncières stratégiques : 1.000.000€ / an sur chacune des
deux Communautés de communes - Budget global 12.000.000€ sur 6
ans.
Echéancier 2008/2013
56 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
5.2 - S'appuyer sur les documents d'urbanisme pour favoriser une production diversifiée de logements.
Les Plans Locaux d'Urbanisme sont les outils privilégiés de mise en œuvre du PLH au niveau de
chaque commune ; la Loi SRU stipule qu'ils doivent être compatibles avec le PLH. Les PLU doivent
donc prévoir des capacités de construction suffisantes au regard des objectifs quantitatifs fixés par le
PLH. Ils doivent aussi répondre aux principes de diversité, de mixité et de qualité du PLH et notamment
créer les conditions pour atteindre les objectifs de production de logements sociaux.
Outil 3 Traduire les orientations du PLH dans les Plans Locaux d'Urbanisme
Objectifs • Répondre aux objectifs quantitatifs et qualitatifs du PLH
• S'appuyer pour cela sur un document opposable (PLU) .
Contenu ■ Evaluer les capacités de production des PLU tant en zones urbaines
qu'en zones d'extension urbaine. Dans le cas du suivi du PLH,
procéder à l'actualisation régulière du potentiel foncier en zones
urbaines et zones d'extension urbaine.
■ Prévoir, le cas échéant, de nouvelles zones à vocation d'habitat
répondant aux objectifs de production et notamment de production de
logements sociaux fixés par le PLH ; il pourra ainsi être nécessaire
d'engager la révision d'un certain nombre de PLU aujourd'hui
insuffisants ou inadaptés à la production envisagée. En tant que
personne publique associée, les Communautés de communes auront
pour mission de veiller à la compatibilité de ces PLU avec le PLH, au
niveau des capacités des zones d'urbanisation future, de l'échéancier
de leur ouverture à l'urbanisation, mais aussi des dispositions
réglementaires propres à chaque zone qui devront permettre la
réalisation effective de programmes de logements diversifiés.
■ Favoriser la diversité de l'habitat et la mixité sociale au travers :
- du PADD, qui rappellera les objectifs de production et les zones auxquels ils s'appliqueront.
- des orientations particulières d'aménagement des secteurs concernés. - du règlement (hauteur, règles d'implantation, COS) de façon à favoriser d'autres formes d'habitat que l'individuel pur.
- des servitudes d'urbanisme prévues par l'article L. 123-2 du Code de l'Urbanisme : délimitation de secteurs dans lesquels, en cas de
réalisation d'un programme de logements, un pourcentage de ce
programme devra être affecté à des catégories de logements locatifs ;
création d'emplacements réservés en vue de la réalisation de
programmes de logements dans le respect des objectifs de mixité
sociale.
Porteur de projet Communes / Communautés de communes
Partenaires Etat
Coût Voir coût de fonctionnement du Pôle de ressources
Echéancier 2008/2013
57 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
5.3 - Développer un aménagement concerté sur l'ensemble du territoire
L'aménagement concerté est la démarche la mieux adaptée pour maîtriser la qualité urbaine des
projets, promouvoir la mixité et la diversité de l'habitat, et garantir une prise en charge équitable du coût
des équipements publics.
Cette démarche suppose de recourir à des procédures spécifiques, notamment la Zone
d'Aménagement Concerté, pour les projets à fort enjeux. En tout état de cause, elle nécessite la mise
en place d'un partenariat solide entre collectivités locales et opérateurs.
Outil 4 Favoriser et développer le recours à la procédure ZAC
Objectifs • Permettre, à travers la maîtrise publique de l'opération, la définition
d'un programme favorisant la mixité et la diversité de l'habitat, la
qualité urbaine, l'intégration paysagère.
• Garantir la prise en charge par l'aménageur, des coûts
d'aménagement et d'équipement induits.
Contenu Favoriser le recours à l'outil ZAC pour l'urbanisation des secteurs à enjeux
dans la mesure où il permet :
- La définition d'un programme répondant aux objectifs de mixité sociale
et urbaine (possibilité d'imposer un taux de logements à loyers
maîtrisés).
- La péréquation des charges foncières, en faveur de la diversité de l'habitat.
- Le financement de tout ou partie des équipements par l'aménageur. - L'acquisition des terrains par voie d'expropriation.
Le recours à la procédure ZAC, publique ou aménagée par un opérateur
privé, sera privilégié sur les secteurs stratégique, de manière à garantir les
objectifs de production du PLH.
Porteur de projet Communes / Communautés de communes
Partenaires Aménageurs privés et publics
Coût Voir coût de fonctionnement du Pôle de ressources
Echéancier 2008 I 2013
58 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Outil 5 Développer le partenariat avec les opérateurs publics et privés
Objectifs • Mieux maîtriser le processus de production en fonction des objectifs
de la collectivité, notamment en matière de diversité de l'habitat, de
qualité urbaine et de coûts de sortie.
• Améliorer, par un dialogue amont, le programme et la qualité des
projets.
Contenu ■ Instaurer des moments d'échange et de concertation en amont des
projets, avec les opérateurs publics ou privés (échanges sur la forme
urbaine, le nombre et le type de logements, le statut d'occupation, le
cadrage du prix de sortie, le traitement des espaces publics ou semi-
publics ... ) ... )
■ Développer la négociation pour la mise à disposition, dans le cas de
lotissements, de macro-lots destinés à accueillir du logement social,
ou pour la vente en l'état futur d'achèvement d'une partie d'une
opération privée à un bailleur social.
Porteur de projet Communes / Communautés de communes
Partenaires Lotisseurs et aménageurs privés et publics
Coût Voir coût fonctionnement du Pôle de ressources
Echéancier 2008 / 2013
Outil 6 Assurer la qualité des opérations urbaines
Objectifs • Développer une approche permettant de concilier densification des
formes urbaines, intégration paysagère et architecturale, qualité de vie
des résidents.
Contenu ■ Sensibiliser les Elus aux formes urbaines alternatives au tout
pavillonnaire
■ Sensibiliser les Elus et les concepteurs aux démarches de
développement durable dans la conception urbaine (notion d'éco-
quartiers : limitation de l'imperméabilisation, récupération des eaux de
pluie, circulations douces ... ) et l'habitat (maîtrise des besoins
énergétiques, bioclimatisme et énergies renouvelables, maîtrise des
consommations d'eau, matériaux écologiques ... )
■ Réaliser les études urbaines nécessaires sur les secteurs à enjeux
identifiés, avec le soutien technique et financier des Communautés de
communes.
Porteur de projet Communes / Communautés de communes
Partenaires
Coût Etude urbaines : aide de 15.000€ I étude - 10 études par an réparties à
égalité sur chacune des deux Communautés de communes - Budget
global 6 ans : 900.000€
+ Coût de fonctionnement du Pôle de ressources
Echéancier 2008 I 2013
59 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
5.4 - Mobiliser les crédits publics et soutenir financièrement la production de logements locatifs à loyer maîtrisé
Le Département dispose par convention avec l'Etat, de la délégation des aides à la pierre sur une large
part de l'Hérault, dont le territoire des deux Communautés de communes du Clermontais et de la Vallée
de l'Hérault :
crédits destinés au logement social public, PLAI, PLUS, PLS
crédits destinés à la réhabilitation du parc privé, ANAH
Les Communautés de communes peuvent participer financièrement au montage des opérations en
complément des autres partenaires publics (Région, Département). Pour des raisons d'efficacité, il a été
décidé de cibler ces aides sur la production de logements locatifs sociaux en habitat ancien et tissu
existant, les bénéficiaires pouvant être les communes, les bailleurs sociaux mais aussi les propriétaires
privés dans le cadre de l'OPAH programmée.
Outil 7 Participer financièrement à la réalisation des opérations de logement
locatif social public
Objectifs • Permettre l'équilibre financier des opérations de production de
logement locatif social en tissu existant (hors zones d'extension) :
dents creuses, bâti ancien.
Contenu • Aide aux logements communaux PALULOS avec financement de
30% (50% si HQE) du déficit (plafonné à 80 000 €) si l'opération n'est
pas équilibrée sur 20 ans ; financement de la maîtrise d'œuvre
plafonnée à 20 000 €.
• Aide aux bailleurs sociaux : aide au financement PLUS / PLAI en
réhabilitation de bâtiments anciens à hauteur de 30% (50% si HQE) du
déficit (plafonné à 80 000 €).
• Objectif global de production de 20 logements par an répartis à égalité
entre communes et bailleurs sociaux.
Porteur de projet Communes / Communautés de communes
Partenaires Etat
Coût • Opérations communales : 250 000 € / an sur chacune des deux
Communautés de communes soit un budget global de 3 000 000 € /an
• Opérations de bailleurs sociaux : 80 000 € / an sur chacune des deux
Communautés de communes soit un budget global de 960 000 € /an
Echéancier Selon programmation
60 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Outil 8 Participer financièrement à la réalisation des opérations de logement
locatif social privé
Objectifs • Inciter les propriétaires privés à mobiliser le parc ancien en faveur du
logement locatif conventionné
Contenu • Subvention complémentaire à la subvention l'ANAH, à hauteur de
10% de la dépense subventionnable (logement social et très social)
• Objectif de production de 20 logements conventionnés par an .
Porteur de projet Communes / Communautés de communes
Partenaires ANAH, CG 34, Région.
Coût 3.000€ en moyenne par logement, soit 60.000€ l'an - Budget 6 ans :
360.000€
Echéancier 2009 I 2013
Outil 9 Participer financièrement à la production de logements en accession
abordable
Objectifs • Faciliter l'accession à la propriété des primo-accédants à des
conditions économiques privilégiées
Contenu • Entraîner une majoration du montant du prêt à taux zéro de 10.000 à
15.000€ par une participation financière des Communautés de
communes ( nouvelle disposition loi ENL)
• Objectif de production de 80 logements par an sur l'ensemble des
deux Communautés de communes, soit 480 logements sur 6 ans.
Porteur de projet Communautés de communes
Partenaires Organismes financiers
Coût • 3.000€ par logement en accession abordable (majorée si projet HQE)
• 300.000€ par an sur l'ensemble des deux Communautés de
communes - Budget 6 ans : 1.800.000€
Echéancier 2009 I 2013
61 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
6 ... le pilotage de la politique de rhabitat
6.1 - Le Pôle de ressources et de conseil
Dans la mise en œuvre de la politique de l'habitat définie par le PLH, les Communautés de communes
auront un double rôle :
• Partenaires financiers dans le cadre
De l'aide financière aux études urbaines et aux acquisitions foncières en vue de la production
de logement social.
Du soutien financier à la production de logements locatifs sociaux publics et privés en bâti
ancien.
• Partenaires techniques au travers de la mise en place d'un Pôle de ressource et de conseil chargé
d'animer la mise en œuvre du PLH et d'assister les communes dans la définition et le pilotage de
leurs projets ; ce Pôle de ressources aura pour missions de :
Aider les communes dans la définition de leurs projets d'aménagement et immobiliers, dans le
respect des objectifs de mixité sociale, de densité, de qualité urbaine et architecturale ;
Assister les communes dans la révision de leurs documents d'urbanisme de façon à veiller à la
prise en compte effective des objectifs de production quantitatifs et qualitatifs du PLH ;
Assister les communes dans leurs négociations avec les opérateurs publics (organismes HLM)
et privés (aménageurs, lotisseurs, promoteurs) ;
Aider au montage opérationnel des opérations d'urbanisme (ZAC, PAE ... );
Soutenir et suivre les opérations exemplaires et expérimentales (restructuration urbaine,
nouvelle formes urbaines, HOE ... );
Assurer la coordination avec les acteurs du logement : Etat, Département, Etablissement Public
Foncier Régional ;
Organiser le suivi du PLH.
Evaluation du coût fonctionnement supplémentaire du Pôle de ressources : 2 postes équivalent plein
temps (1 par Communauté de communes), soit 60 000 €/ an, à adapter en fonction de la teneur des
missions effectuées.
6.2 - Les conventions de partenariat
Le partenariat est un des leviers majeurs de la mise en œuvre des actions du PLH : partenariat entre les
Communautés de communes et les communes d'une part, mais aussi partenariat avec leurs partenaires
financiers (Etat, Département, Région ... ) et techniques (organismes HLM, aménageurs et lotisseurs
privés .... ).
62 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
Ces partenariats seront, autant que de besoin, formalisés par des conventions qui devront faire
explicitement référence aux objectifs et au plan d'actions du PLH tel qu'approuvé par les Communautés
de communes : conventions d'application avec les communes, convention d'application avec les
opérateurs HLM contractualisant les objectifs et les moyens de production de l'offre sociale par type de
produit, convention avec !'Etablissement Public Foncier régional en cours de constitution.
6.3 - Les outils de suivi-animation du PLH
• Le tableau de bord
Le tableau de bord, décliné par secteur géographique et par commune, doit permettre d'appréhender le
taux de réalisation des objectifs fixés par le PLH. Ce tableau porte non seulement sur les programmes
de logements réalisés, mais également sur le suivi des disponibilités foncières de chaque commune.
• L'observatoire de l'habitat
L'Observatoire de l'habitat doit permettre :
De réajuster les objectifs en fonction des évolutions du contexte (pression démographique,
évolution des publics, marché foncier ... );
D'identifier les effets induits des politiques qui auront été mises en œuvre localement et des
inflexions données à l'échelon national
L'Observatoire de l'habitat comportera entres autres :
L'analyse du marché immobilier (délais d'écoulement des différents produit, suivi du prix du foncier
et des produits de sortie ... ).
L'analyse des tendances de la construction neuve.
Le suivi de l'occupation et de la demande du parc social.
Le recensement de l'habitat précaire.
La réalisation d'un tableau de bord par communes (et regroupés par secteurs géographiques)
faisant le point sur les opérations immobilières en cours et en projet permettant ainsi de vérifier /
comparer avec les objectifs de production qualitatif et quantitatif fixés par le PLH
Coût prévisionnel annuel de l'observatoire de l'habitat : 40.000€ par an
Concrètement, la présentation du tableau et de l'Observatoire de l'habitat au Comité technique réuni
chaque année devra permettre :
De faire le bilan de l'état d'avancement du PLH au regard des objectifs quantitatifs et qualitatifs
fixés ;
De faire les ajustements nécessaires au regard des évolutions du territoire, mais aussi des
nouveaux outils financiers ou législatifs disponibles.
63 URBAN IS - Juin 2007 Communautés de communes Vallée de /'Hérault et Clermontais
Programme Local de l'Habitat
7 ... Tableaux financiers
Cadrage budq'taire du programmme d'actions (estimation selon la r·glme ntation en vigueur)
Secteur Communaut" de communes du Clermontais
C. Communes
Communes
C.G34
DT aides Etat aides directes
Co t total 6 ans Co t total 6 ans
R- ion L.R.
Ob1ecbf /an Ob1ect1f 6 ans Co t total 6 ans Co t total 6 ans
1 - Diversification de l'offre en logements
Offre locative oubliaue
- Aides aux communes logements communaux
- Aide aux bailleurs sociaux PLUS /PLAI en ancien
- Production logement locatif social (tous types)
. Logements PLS
Logements PLUS
. Logements PLAI
Offre locative prlv'e dans parc ancien
- Etude prt-op'rauonne!e OPAH *
- Suvr op'ratrcnnel (sur 5 ans)*
-Arde aux travaux bailleurs pnvs
Accession abordable {majoration PTZ)
Aire d'accueil gens du voyage
- hvesnssement
- Fonctionnement*
I
Wbergement sp'clûque (Etude pralable}
- R'sldence sociale 'clat'e
- Loaements temoora1res
5 logts / an 30 logts
5 logts / an 30 logts
8 logts I an 48 logts
61 logts / an 366 logts
12 logts/an 72 logts
9 logts / an 54 logts
35 logts I an 210 logts
1500000 Û
480 000 û
50 000 û
300 000 û
162000 Û
787 500 Û
700 000 û
360 000 û
78 000 Û
240 000 0
1464000 û
1152 000 û
810000Û
213 000 0
1900000
A p(c1ser
A or-c1ser
180 000 Û 90 000 û
1200000 140 000 û
19 800 0
915 000 û 1 281 000 0
504 000 û 504 000 û
11500 a 15000 a
105 ooo a 30000 a
162 000 Û 130000 Û
610000
90 ooo a
A p(c1ser
A or-ciser
2 - Politique fonctre
- Etude fonc1.re
- Etudes urbaines
- Ac u1s1t1ons fonci res
5 -tudes /an 30 -tudes
50 000 û
450 000 û
6 000 000 û Porta e foncier de 50 □ 100% CJ
3- P™le de ressources Appui et conseils techniques
aupr,s des communes (1 ETP) 180000 ûl
120000 ül
ICOUT TOTAL 6 ans
COUT TOTAL l'an
11139500 U
1 856 583 0
4147 000 U 2 174 300 U
691167 0 1994300 0
3 234 000 U
539 000 0
COUT TOTAL 6 ans avec subventions(en vert dans le tableau) COUT TOTAL ar an avec subvention en vert dans le tableau 10 418 000 U
1736333 Ü
64 COUT TOTAL par an section de fonctionnement COUT TOTAL ar an section d'investissement 579 083 u 1 1157 250 (i URBAN IS - Juin 2007 Com m unautés de com m unes Vallée de /'Hérault et Clerm ontais
Program m e Local de l'Habitat
Cadrage budqtaire du programmme d'actions (estimation selon la r·glementation en vigueur)
Secteur Cornmunaut" de communes Vaire H·rault
Ob1ectif /an Object,f 6 ans I
C. Communes
Co t total 6 ans
1 - Diversification de l'offre en logements
Offre locative publique
- Aides aux communes : logements communaux 6 logts / an 36 logts - Aide aux bailleurs sociaux PLUS /PLAI en ancien 5 logts I an 30 logts - Production logement locatif social (tous types)
Logements PLS 10Iogts/an 60 logts . Logements PLUS 82 logts / an 492 logts . Logements PLAI 17 logts / an 102 logts
Offre locative pnv'e dans parc ancien
- Etude pr'-op'rauonnefe OPAH *
- Suvr oprationnel (sur 5 ans) '
- Aide aux travaux bailleurs prlv's 11 logts / an 66 logts
Accession abordable (majoration PTZ) 45 logts / an 270 logts
Aire d'accueil gens du voyage
- Investissement*
- Fonctionnement*
Wbergement spcifi que (Etude prala ble]
- R'srdence sociale ·cIat·e
- Lonements temnoraIres
C.G34
DT aides Etat aides directes
Co t total 6 ans Co t total 6 ans
R- ion L.R.
Co t total 6 ans
1800000 0
480 000 0
50 000 0
300 000 0
198 000 0
1012500 0
700 000 0
360 000 0
93 600 0 2160000 108 000 0
240 000 0 1200000 140 000 0
24 750 0
1968000 0 1230000 0 1722000 0
1632000 0 7140000 714 000 0
11500 o 15 ooo o
1050000 30 ooo o
990 000 0 1980000 157 800 0
213 ooo o
1900000
A pr·cIser
A n(ciser
61 ooo o
90 ooo o
A pr·c1ser
A n(ciser
2 - Politique fonctre
- Etudes urbames
- Ac U1sItIons foncI res
5 ·tudes /an 30 ludes 450 000 0
6 000 000 0
3 - P™le de ressources Appui et conseils techniques
aupr.s des communes (1 ETP) 180000 ol
Porta e foncier de 50 □ 100%
120 ooo o I
COUT TOTAL 6 ans hors subventions
COUT TOTAL ar an hors subventions
11650 500 U
1 941 750 0
5 326 600 U 2 776 250 U
887 767 0 2 560 250 0
3 234 000 U
539 000 0
COUT TOTAL 6 ans avec subventions(en vert dans le tableau) COUT TOTAL ar an avec subvention en vert dans le tableau 10 929 000 U
1 821 500 0
COUT TOTAL par an section de fonctionnement
COUT TOTAL ar an section d'investissement
672 583 u
1 11489170
65 URBAN IS - Juin 2007 REGLEMENT D'AIDES RELATIF AU PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT COMMUNAUTE DE COMMUNES VALLEE DE L'HERAUL T
A/ PREAMBULE
Le 18 février 2008, la Communauté de communes Vallée de l'Hérault a adopté par délibération son Programme Local de l'Habitat. Ce document, modifié par délibération du 27 septembre 20 I 0, résulte d'une démarche concertée avec l'ensemble des communes et des partenaires institutionnels qui a permis de mettre en exergue les problématiques d'habitat sur le territoire dont notamment :
un manque de diversité dans l'offre de logements qui se traduit par la production quasi exclusive de maisons en accession individuelle et des locations à prix élevé ne permettant pas aux jeunes des villages de se loger décemment;
une dégradation de l'habitat dans certains centres villageois qui pose des problèmes d'indécence et d'insalubrité;
un manque d'anticipation et de maîtrise de l'urbanisation pour faire face à la croissance
démographique.
Afin de répondre à ces problématiques, la Communauté de communes propose de mettre à disposition des communes et des organismes HLM les moyens nécessaires qui permettront d'atteindre les objectifs du programme. Ces moyens prendront la forme d'un accompagnement technique pour définir et piloter les projets d'habitat. Des aides financières incitatives sont également prévues dans le programme d'action.
B/ LE DISPOSITIF D'AIDES
Ces aides sont déclinées dans le présent règlement en fonction de différentes thématiques :
I. L'aide à la réhabilitation des logements communaux
2. L'aide aux bailleurs sociaux pour la réhabilitation de bâtis vacants et la construction de logements neufs
3. L'aide à l'acquisition de foncier à vocation d'habitat social
4. L'aide aux études de programmation urbaine I. L'aide à la réhabilitation de logements communaux
La plupart des communes du territoire possède des logements inoccupés et vétustes, souvent en cœur de village. Ces logements, aujourd'hui délaissés du fait d'un changement de mode de vie et du coût d'une éventuelle restauration, permettraient pourtant de satisfaire une demande croissante de la part de résidents des communes en difficulté pour se loger décemment à moindre coût.
Le Conseil Général via la délégation des aides à la pierre propose un financement spécifique pour ces opérations ; il s'agit du prêt à l'amélioration de l'habitat à usage locatif et à occupation sociale (PALULOS) qui propose des subventions spécifiques de l'Etat et du Conseil Général ainsi qu'un prêt avantageux pour les travaux.
Cependant, malgré les différentes aides, ces opérations sont difficiles à équilibrer et représentent souvent pour les communes un coût non négligeable.
La Communauté de communes propose d'intervenir à trois niveaux :
Accompagnement lors de la phase de montage du projet : élaboration des tableaux financiers prévisionnels, demande de subventions auprès des organismes financeurs et aide technique relative aux procédures de marché,
Prise en charge des frais de maîtrise d'œuvre. Cette aide comprend la prise en charge des frais d'architecte ou de bureaux d'études techniques pour la réalisation du projet de réhabilitation. Le montant de cette aide est plafonné à 20 000€,
Subvention d'équilibre du projet financier de l'opération. La Communauté de communes propose de financer si le bilan financier n'est pas équilibré, 30% du déficit initial de l'opération (ou 50% dans le cas d'opérations présentant l'obtention d'un label correspondant à un dépassement des performances énergétiques et/ou des qualités environnementales prévues par la législation en vigueur). Cette subvention est plafonnée à I 5 000 € par logement et 80 000 € par opération. Bilan de raide
- Montage du projet et accompagnement technique de la Communauté de commune tout au long de la démarche
- Prise en charge de la maîtrise d'œuvre jusqu'à 20 000 €
- Subvention d'équilibre correspondant à 30% de déficit initial de l'opération (ou 50% en cas de présence d'une certaine qualité environnementale) plafonnée à 15 000 €/logement et 80 000 €/opération
2. L'aide aux bailleurs sociaux pour la réhabilitation de bâtis vacants et la construction de logements neufs
La production de logements sociaux par les organismes HLM, est très souvent difficile à équilibrer financièrement, aussi bien pour la réhabilitation de bâtis anciens (coûts de restauration importants), que pour la construction neuve (obligation de respecter des normes techniques et environnementales).
Afin de favoriser la construction de logements neufs sur des terrains nus appartenant à la Communauté de communes ou à une commune, et de mobiliser le foncier bâti ancien afin de le remettre sur la marché avec des loyers plafonnés, la Communauté de communes propose d'accorder, si le bilan financier n'est pas équilibré, une subvention équivalente à 30% du déficit initial de l'opération (ou 50% dans le cas d'opérations présentant l'obtention d'un label correspondant à un dépassement des performances énergétiques et/ou des qualités environnementales prévues par la législation en vigueur). Cette subvention est plafonnée à 15 000 € par logement et 80 000 € par opération.
Bilan de raide
- Subvention d'équilibre jusqu'à 15 000 €/logement et 80 000 €/opération (30% du déficit ou 50% en cas de présence d'une certaine qualité environnementale) 3. L'aide pour les acquisitions de foncier à vocation de logement social
Le Programme Local de l'Habitat prévoit de mettre en place une politique foncière afin de faire émerger rapidement des opérations en adéquation avec les objectifs du programme (mixité sociale, densification, qualité des formes urbaines ... ).
Cette politique foncière prendra la forme d'acquisition sur les secteurs considérés comme stratégiques du fait de leur situation et permettra de débloquer des projets d'habitat difficiles à lancer pour les communes en raison du prix élevé du foncier. Ces acquisitions permettront également d'anticiper l'urbanisation de certains secteurs en mettant en œuvre des programmes d'aménagement d'ensemble sur lesquels une réflexion préalable sera engagée.
La Communauté de communes pourra intervenir sur :
I. Des terrains nus en dents creuses ou proche du centre villageois. Pour ce type d'acquisition, la Communauté de communes pourra prendre en charge la totalité du prix des terrains sur la base de l'estimation des domaines. La mise en œuvre et le montage du projet d'habitat seront considérés au cas par cas en fonction des objectifs communaux et des enjeux d'urbanisation.
2. Le foncier bâti à restaurer en cœur de village et à remettre sur le marché avec des loyers plafonnés. Les opérations de réhabilitation de bâti ancien sont plus coûteuses que des projets d'habitat sur des terrains nus en raison des coûts importants de restauration. Afin de garantir l'équilibre financier de ce type de projet, la Communauté de communes interviendra à hauteur de SO % du prix du bâti sur la base de l'estimation des domaines et le complément sera pris en charge par la commune.
Sur chacune des opérations, la commune s'engage à respecter les objectifs de diversification du logement du Programme Local de l'Habitat soit :
une densité au moins égale à 30 logements/ha,
une part de logements sociaux correspondant aux critères indiqués dans le programme (25 à 30%).
Bilan de l'aide
- Condition d'intervention : compatibilité du projet avec les objectifs du PLH
- Participation de la Communauté de communes :
- I 00 % sur le foncier non bâti
- SO % sur le foncier bâti
- Participation de la commune : SO % sur le foncier bâti 4. L'aide aux études de programmation urbaine
Le diagnostic du PLH a mis en exergue l'offre quasi exclusive de maisons individuelles en accession sur de grandes parcelles (supérieures à I 000 m2), excluant de fait une large partie de la population pour accéder à la propriété, notamment les jeunes ménages. Afin de rompre ce modèle dominant sur le territoire et diversifier ainsi l'offre de logements, il est nécessaire de réfléchir à d'autres formes d'urbanisation plus denses, plus respectueuses des paysages et proposant des habitations à loyer plafonnés et de l'accession abordable.
De plus, face aux enjeux majeurs de la protection de l'environnement, il est essentiel d'intégrer le développement durable dans la conception urbaine (notion d'éco-quartiers: limitation de l'imperméabilisation, récupération des eaux de pluie, circulations douces ... ) et l'habitat (maîtrise des besoins énergétiques, bioclimatisme et énergies renouvelables, maîtrise des consommations d'eau, matériaux écologiques ... )
Ce travail demande une adaptation des règles d'urbanisme en vigueur dans les POS ou PLU ainsi qu'une réflexion préalable dans le cadre de programmes d'aménagement d'ensemble.
En décembre 2006, la Communauté de communes a délibéré en faveur d'une aide de I O 000€ pour financer des études de programmation urbaine préalables à la révision (ou la création) d'un document d'urbanisme ou à la réalisation d'un programme d'urbanisation. Cette aide prend la forme d'une prise en charge par la Communauté de communes de l'intervention d'un professionnel qui proposera des scénarios de programmation urbaine cohérents en fonction des caractéristiques des villages et des objectifs du PLH. Plusieurs communes ont déjà bénéficié de cette aide dans le cadre d'élaboration de documents de programmation.
Le personnel de la Communauté de communes assure le suivi et la coordination des études.
Le programme d'action du PLH reprend cette aide et la majore à hauteur de I 5 000€ maximum par commune et pour une période de trois ans.
Cette participation est accordée pour toute commune de la communauté souhaitant mettre en œuvre un programme urbain compatible avec les objectifs du PLH. Une convention est signée préalablement à chaque intervention de la communauté de communes, définissant le montant du projet et les conditions de sa réalisation.
Bilan de l'aide
- Montant de la participation : I 5 000 € maximum pour une étude de programmation urbaine par commune et limitée par période de 3 ans.
-Participation au suivi et à la coordination des études. Tableau récapitulatif des aides apportées par la Communauté de communes pour la mise en œuvre du Programme Local de l'Habitat
Types d'intervention
Aide à la réhabilitation des
logements communaux
- Montage du projet et accompagnement technique de la
Communauté de commune tout au long de la démarche
- Prise en charge de la maîtrise d'œuvre jusqu'à 20 000 €
- Subvention d'équilibre correspondant à 30% de déficit initial de
l'opération (ou 50% en cas de présence d'une certaine qualité
environnementale) plafonnée à 15 000 €/logement et 80 000
€/opération
Aide aux bailleurs sociaux
pour la réhabilitation de bâtis
vacants ou la construction de
logements neufs
- Subvention d'équilibre jusqu'à 15 000 €/logement et 80 000
€/opération (30% du déficit ou 50% en cas de présence d'une certaine qualité environnementale)
Aide à l'acquisition de foncier
à vocation de projet d'habitat
social
(si compatibilité du projet avec les
objectifs du PLH)
Sur chacune des opérations, la commune doit s'engager à respecter les objectifs de diversification du PLH, soit
>une densité au moins égale à 30 logements/ha,
>une part de logements sociaux correspondant aux critères indiqués dans le programme (25 à 30%).
- Participation de la Communauté de communes :
- I 00 % sur le foncier non bâti
- 50 % sur le foncier bâti
- Participation de la commune : 50 % sur le foncier bâti
Aide aux études de
programmation urbaine
- Montant de la participation : 15 000€ maximum pour une étude de programmation urbaine par commune et limitée par période de 3 ans
-Participation au suivi et à la coordination des études