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unknown - Communauté de communes - Vallée de l'Hérault - 3855 PLH 2e arret du PLH 2025 2031
Document publié le Lundi 16 juin 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Vallée de l'Hérault - 3855 PLH 2e arret du PLH 2025 2031)
Thèmes du document : Logement, Vieillesse, Aménagement du territoire,
Republique Francaise
Departement de l'Herault
COMMUNAUTE DE COMMUNESVALLEE DE L'HERAULT
DELIBERATION DU CONSEIL COMMUNAUTAIRE - Reunion du: lundi 16 juin 2025
PROGRAMME LOCAL DE L'HABITAT (PLH) DE LAVALLEE DE L'HERAULT 2E ARRET DU PROJET DE PLH 2025-2031.
Le Conseil communautaire de la Cornmunaute de communes Vallee de l'Herault s'est reuni ce jour, lundi 16 juin 2025 a 17h00 en Salle du Conseil communautaire, sous la presidence de Monsieur jean-Francois SOTO, President de la comrnunaute de communes. La convocation a ete adressee le 5 juin 2025.
Etaient presents ou
representes
Procurations
Excuses
Absents
M. [ean-Franc ors SOTO, M. Pluhp pe SALASC , Mme N ,cole MORERE, M. P,erre AMALOU, M. Jean-C laude CROS, M. Jean-P,er re PUGEN S, M.
Anthony GARCIA, Mme Veronique N EIL, M. Pasc al DELIEUZE, Mme Jocely ne KUZN IAK, M. Dav ,d CABLAT, M.Jean-P,er re GABAUDAN , Mme
Rox ane MARC , M. Yannic k VERN IERES, Mme Chantal DU MAS, M. Henry MARTIN EZ, Mme Chnsti ne SAN C HEZ, M. Yv es GUIRAUD , Mme
Mon,que GIBERT, M.Jose MARTIN EZ, Mme Mart,ne LABEUR, M. Ph,lippe LASSALVY, M. Marcel CH RISTOL, M. Chnsti an VILOIN G, M. Th,baut
BARRAL, Mme Valene BOUYSSOU, Mme Mane-Agnes SIBERTIN -BLAN C , M.Jean-Luc DARMAN IN , M.Jean-P,er re BERTOLIN I, Mme Florenc e
QU IN ON ERO - M. Ber nard PIN GAUD suppleant de Mme Beatnc e FERNAN D O, M.Jean-Louis RAN D ON suppleant de M. Ber nard GOUZIN ,
M. Pasc alTH EVEN IAUD suppleant de M. Gregory BRO, M. Ber nard CAUMEIL suppleant de M. Dan,el REQUIRAN D .
M. Ronny PON C E a M. P,er re AMALOU, M. Oliv ,er SERVEL a M. Marcel CHRISTOL, Mme Chnsti ne DEBEA UC E a Mme Marti ne LABEUR, Mme
Josette CUTANDA a M. Th1baut BARRAL, Mme Mane-Franc;:01se NACH EZ a Mme Florenc e QU IN ON ERO, M. Jean-Marc ISURE a M. Jose
MARTIN EZ, Mme Mane-H elene SAN C HEZ a M. Ph,lippe LASSALVY, M. Claude CARC ELLER a M. Jean-P,er re GABAUDAN , Mme Marti ne
BON N ET a M. Ph,lippe SALASC , M. Daniel JAUD ON a M. Pasc al DELIEUZE.
M. Robert SIEGEL.
M.Xav ,er PEY RAUD , M. N ,colas ROUSSARD, M. Laurent ILLUMIN ATI.
Quor um :25
Secreta1re de seance: MARCEL CHRISTOL
Presents : 34 Votants :44 Pour 44 Contre 0
Abstent1on 0
Ne prend pas part 0
Agissant conformement aux dispositions du Code general des collectivites territoriales et en particulier ses artic/es L 5214-/ et suivants et L 5211-6 alinea I.
Agissant conformement aux dispositions de son reglement interieur.
VU le code general des collectivites territoriales et en particulier ses artic/es L 5214-1 et suivants et L 5211-6 alinea I ; VU les artic/es L302-I et suivants et R.302-9 du code de la construction et de /'habitation ; VU /'arrete prefectoral n° 2023-/ 0-DRCL-0518 en date du I 0 octobre 2023 portant derniers statuts en vigueur de la Communaute de communes Vallee de /'Herault et en particulier sa competence en matiere de politique du logement; VU la deliberation du 18 fevrier 2008 par laquelle la CCVH a adopte son programme local de /'habitat (PLH) ; VU la deliberation du I 0 juillet 2017 par laquelle la Communaute de communes a approuve son second PLH et la deliberation du I 0 juillet 2023 portant prorogation de ce dernier,
VU la deliberation du 27 septembre 2021 par laquelle la Communaute de communes a engage la revision du PLH; VU la deliberation du 17 mars 2025 par laquelle la Communaute de communes a arrete le prajet de PLH; VU la deliberation du 13 mai 2025 du conseil municipal d'Aniane rendant un avis favorable au prajet de PLH; VU la deliberation du 6 mai 2025 du conseil municipal d'Aumelas rendant un avis defavorable au prcjet de PLH en raison de reserves emises sur le reperage foncier de la commune ;
Vu la deliberation du 15 avril 2025 du conseil municipal de Belarga rendant un avis favorable au prajet de PLH ; VU la deliberation du 22 mai 2025 du conseil municipal de la Boissiere rendant un avis favorable au prcjet de PLH ; VU la deliberation du 20 mai 2025 du conseil municipal de Campagnan rendant un avis defavorable au prajet de PLH motive par la capacite fonciere de la commune portee au PLH ;
VU la deliberation du 13 mai 2025 du conseil municipale Gignac rendant un avis favorable au prajet de PLH ; Vu la deliberation du 21 mai 2025 du conseil municipal de Jonquieres rendant un avis favorable au prajet de PLH; VU la deliberation du 28 avril 2025 du conseil municipal de Montarnaud rendant un avis favorable au prajet de PLH ; VU la deliberation du 22 mai 2025 du conseil municipal du Pouget rendant un avis favorable au prajet de PLH ; VU la deliberation du 15 avril 2025 du conseil municipal de Plaissan rendant un avis favorable au prajet de PLH; VU la deliberation du 13 mai 2025 du conseil municipal de Pouzols rendant un avis favorable au prcjet de PLH ; VU la deliberation du 22 mai 2025 du conseil municipal de Puilacher rendant un avis favorable au prajet de PLH avec des reserves emises sur le reperage foncier de la commune ;
VU la deliberation du 16 avril 2025 du conseil municipal de St Andre de Sangonis rendant un avis favorable au prajet de PLH;
VU la deliberation du 15 avril 2025 du conseil municipal de St Bauzille de la Sylve rendant un avis favorable au prcjet de PLH;
VU la deliberation du 22 mai 2025 du conseil municipal de St Guilhem le Desert rendant un avis favorable au prajet de PLH;
VU la deliberation du 23 mai 2025 du conseil municipal de Stjean de Fos rendant un avis favorable au prcjet de PLH; VU la deliberation du 23 mai 2025 du conseil municipal de Saint Pargoire rendant un avis favorable au prcjet de PLH ; VU la deliberation du 21 mai 2025 du conseil municipal de St Paul et Valmalle rendant un avis defavorable au prcjet de PLH;
VU la deliberation du 22 mai 2025 du conseil municipal de Saint Saturnin de Lucian rendant un avis favorable au prajet de PLH avec des reserves emises sur le reperage foncier de la commune ;
VU la deliberation du 20 mai 2025 du conseil municipal de Tressan ne rendant pas d'avis au prcjet de PLH; VU la deliberation du 3 juin 2025 du conseil municipal de Vendemian rendant un avis favorable au prajet; VU l'avis favorable du SYDEL Pays Creur d'Herault en date du 14 mai 2025;
CONSIDERANT que par deliberation en date du 17 mars 2025, le conseil communautaire a arrete le projet de Programme Local de l'Habitat (PLH) de la Vallee de l'Herault 2025-2031,
CONSIDERANT que le territoire de la Vallee de l'Herault est engage depuis 2008 dans une politique volontariste et globale de l'habitat notamment au regard de la production de logements pour les publics les plus defavorises a l'aide d'un partenariat tres integre de l'ensemble des acteurs et des communes, CONSIDERANT que le PLH deflnit pour une duree de 6 ans les objectifs et les principes d'une politique visant a repondre aux besoins en logements et en hebergernents, a favoriser le renouvellement urbain et la rnixite sociale et a arneliorer la performance energetique de l'habitat et l'accessibilite du cadre bati aux personnes porteuses d'un handicap,
CONSIDERANT que sur la base du travail partenarial rnene avec les 28 communes et avec les acteurs locaux de l'habitat a chaque etape de construction du PLH, la nouvelle politique Habitat s'organise autour de cinq orientations strategiques :
• Le projet de developpernent de l'habitat : raisonne, raisonnable et equillbre autour de son armature urbaine • Produire une offre en logements abordables a haute intensite : en reaffirrnant le developpernent du parc social comme une priorite absolue du territoire et en consolidant l'action engagee par un pacte de relance de la production
• Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements solidaires et inclusifs : poursuivre le developpement de l'habitat adapte pour les seniors et consolider la politique sociale de l'habitat • Poser les bases d'une politique fonciere volontariste de court et moyen terme : animer et consolider les politiques foncieres et se doter de nouvelles capacites de maitrise fonciere • Ameliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux : renforcer la qualite residentielle et urbaine en favorisant l'emergence de nouveaux modeles d'habiter et poursuivre la dynamique d'amelioration du parc ancien.
CONSIDERANT que les engagements financiers previsionnels de ce PLH sont a hauteur de 5 914 000 € pour la periode 2025-2031,
CONSIDERANT que conformement au code de la construction et de l'habitation, le projet de PLH arrete par le conseil communautaire a ete soumis pour avis aux 28 communes membres de la CCVH qui disposaient d'un delai de deux mois pour faire connaitre leur avis ainsi qu'a l'avis du SYDEL Pays Creur d'Herault en charge du SCOT Creur d'Herault, consulte en tant que personne publique associee,
CONSIDERANT que parmi les 28 communes, 21 communes ont transmis a la communaute de communes leur avis, formules par deliberations de leurs conseils municipaux, dont 15 comportant un avis favorable, dont 2 comportant un avis favorable avec reserves, dont une comportant un avis defavorable, dont 2 comportant un avis defavorable avec reserves et une comportant un avis neutre,
CONSIDERANT qu'en l'absence de deliberation, l'avis de la commune est repute favorable, CONSIDERANT que compte tenu de l'avis du SYDEL Creur d'Herault en charge du SCOT Creur d'Herault du 14 mai 2025, il est utile de constater qu'aucune observation n'affecte structurellement le projet de PLH arrete le 17 mars 2025,
CONSIDERANT que faisant ainsi suite aux 15 avis favorables et aux 7 avis reputes favorables et a l'avis favorable du SYDEL Pays Creur d'Herault, les observations des communes et du SYDEL Pays Creur d'Herault ont ete prises en compte,
CONSIDERANT que suite aux observations soulevees par les communes d'Aumelas, Saint Saturnin de Lucian et Puilacher, portant essentiellement sur des modifications de reperage parcellaire sur les cartes communales propres a chacune de ces communes, les rectifications demandees sont integrees aux fiches de ces communes, CONSIDERANT que s'agissant de l'observation formulee par la commune de Campagnan concernant l'enveloppe fonciere propre a la commune indiquee dans le diagnostic du PLH, la rectification demandee est portee au tableau page 100 du diagnostic,
CONSIDERANT que la remarque relevee par le SYDEL Creur d'Herault, au titre du SCOT, relative au volet foncier du PLH, permet d'introduire dans le document d'orientation, pour rappel, les objectifs du SCOT relatifs a la consommation d'espace par secteurs geographiques et la consommation des ENAF, CONSIDERANT que les remarques subsidiaires concernant l'habitat participatif et l'hebergement des travailleurs saisonniers n'appellent pas de modification en soi du PLH ; ces sujets pourront toutefois etre abordes dans la mise en application du programme lors de la conduite d'etudes urbaines ou en lien avec la production de logements abordables,
CONSIDERANT qu'il est propose d'arreter definitivement le projet de PLH, lequel sera transmis pour avis au Prefet de l'Herault et pour saisine du Comite regional de l'habitat et de l'hebergement (CRHH), CONSIDERANT qu'a l'issue de l'avis du representant de l'Etat qui dispose d'un delai de deux mois pour se prononcer, le conseil communautaire deliberera pour adopter le PLH,
Le Conseil communautaire de la Communaute de communes Vallee de l'Herault, APRES ENAVOIR DELIBERE,
Le quorum etant atteint
DECIDE
a l'unanimite des suffrages exprimes,
- de proceder a l'arret definitif du projet de Programme Local de l'Habitat de la Vallee de l'Herault 2025-2031, presente en annexe.
Transmission au Representant de l'Etat N° 3855
Publication le 17/06/2025
DELIBERATION CERTIFIEE EXECUTOIRE
Gignac, le 17/06/2025
ldentifiant de l'acte: 034-243400694-20250616-22027-DE-1-1
Auteur de l'acte :Jean-Fran~ois SOTO, President de la Communaute de
communes Vallee de l'Herault
Le President de la communaute de communes
Jean-Fran~ois SOTO
Secretaire de seance
n Marcel CHRISTOL Elaboration du 3eme Programme Local de
l'Habitat 2025-2031 pour la Comrnunaute
de communes de la Vallee de l'Herault
VAll~E DE rH'ERAUl T COMMUNAUT~ OE COMM tJNl:S
Bilan et diagnostic habitat
• ;.:. PLACE !- Cooperative Conseil PLURALITES Pfmvf mtion - lhtta ni.unr- Strm~ JANVIER 2024 SOMMAIRE
PARTIE 1
La Vallee de l'Herault,
un territoire accueillant et convoite p 3
1 - Une trajectoire dernoqraphique sous le signe de l'accueil.
2 - Des besoins en logement qui s'expriment a haute intensite et dans la diversite.
PARTIE 2
Un modele de developpernent de l'habitat extensif,
de plus en plus exclusif p 41
1 - Un rythme de construction toujours a haut niveau ... sur le rnodele pavillonnaire
2 - Envolee des prix: un territoire de plus en plus inaccessible
3 - Un territoire de proprietaires qui se diversifie tres progressivement
PARTIE 3
Des gisements immobiliers et fonciers
de plus en plus contraints p 84
1 - Vers la fin du delaissernent du parc ancien ?
2 - Le parc ancien au cceur des enjeux sociaux et environnementaux
3 - L'offre fonciere : des gisements qui se reduisent dans un contexte
d'instabilite tonciere
2 METHODE
Ce diagnostic a ete elabore a partir du
croisement d'elernents quantitatifs traites a partir
des donnees et de chiffres disponibles et
d'apports qualitatifs, recoltes sur le terrain aupres
des acteurs de l'habitat et elus de la Vallee de
l'Herault.
Cette rnethode a permis de dresser un etat des
lieux de la dynamique socio-dernoqraphique du
territoire et du rnarche du logement local et
d'identifier les gisements fonciers et les projets
portes par les communes en rnatiere d'habitat et
de logement
La mobilisation des donnees statistiques
La dynamique territoriale a pu etre apprehendee
grace a la mobilisation et le traitement de
sources consolidees afin d'elaborer un regard sur
les dynamiques socio-residentielles du territoire :
• INSEE 2020, RGP et fichiers details a l'individu
• Fichier foncier (MAJIC 2022) a la parcelle
• FILOCOM 2019
• HLM (SNE, RPLS, SISAL)
• CCVH (bilan, suivi parc prive, parc communal,
parc HLM)
Entretiens les acteurs de l'habitat
Afin d'expliquer et de donner du sens aux
chiffres, nous sommes alle a la rencontre des
acteurs du territoire pour mener avec eux des
entretiens qualitatifs afin de comprendre les
modalites de travail, cerner les attentes les
marges de progression ainsi que les nouveaux
enjeux du territoire :
• DDTM
• DDCSPP
• OPH Herault Logement
• Association Trait d'Union
• CLLAJ
Des entretiens dans chaque commune
La parole des elues a ete entendue et valorisee
dans le cadre d'entretiens individuels dans
chaque commune afin d'interroger les politiques
habitat au regard du terrain, mais aussi de
repertorier les prajets et les disponibilites
foncieres et immobilieres.
Une enquete aupres des habitants
Un questionnaire en ligne a ete largement diffuse
aupres des habitants de la CCVH afin de mieux
cerner leur perception du marche du logement,
leurs difficultes a se loger et leurs besoins et
attentes. Pres de 180 reponses recoltees ont
permis d'obtenir un panel representatif de la
diversite sociale de la Vallee de l'Herault.
Cartographie des gisements fonciers disponibles
Une premiere identification des gisements
fonciers strategiques a ete proposee a partir de la
photo aerienne et du cadastre numerise les plus
recents (sources: DGFIP / BD ORTHO). Cette
cartographie a ete soumise aux elus dans le cadre
d'entretiens menes dans chaque commune pour
verifier la concordance avec la realite de terrain,
mettre a jour les projets en cours et confirmer le
ciblage des fonciers strategiques a 6-10 ans.
Ce travail pour aboutir a un atlas foncier et
immobilier des gisements et prajets - notamment
les secteurs strategiques et une cartographie a la
parcelle des logements vacants depuis plus de 2
ans confirmes.
3 METHODE
Le diagnostic est alirnente d'elernents issus de
l'enquete en ligne aupres des habitants de la
CCVH. Cette enquete diffusee en novembre et
decernbre 2023 a recolte 177 reponses.
Ces reponses se repartissent comme suit:
6 Profils socio
Couples sans enfants actifs
Couples sans enfants retraites
Familles aisees
familles modestes
familles monoparentales
Personnes isolees
~ Profil occupation
30
26
51
32
15
15
Locataires en cceur de bourg 36
Locataires en lotissement / campagne 17
PO cceur de bourg 57
PO lotissement / campagne 58
4 ' il i~ .,~ ~ 7 '"'"fi ~ , -'i'. ....., 111 .....:1. ■IA...... tM IU
1 ~~!ill~~ k:..
-
PARTIE 1
La Vallee de l'Herault,
un territoire accueillant et convolte
1- Une trajectoire demographique sous le signe de l'accueil
2 - Des besoins en logement qui s'expriment a haute intenslte
et dans la diversite
5 1.1 Une trajectoire dernoqraphique sous le signe de l'accueil.
Une attractivite derno ra hi ue
touiours plus vive.
L'hyper-attractivite demcqraphique de la
comrnunaute de communes de la Vallee de
l'Herault est remarquable.
Le territoire ne cesse de gagner des habitants et
sa population depasse desorrnais les 40 000
habitants. En moins de 40 ans (de 1982 a 2020), ce
nombre a plus que double. La croissance
demcqraphique forte tient a la poursuite de
l'expansion de la rnetropole rnontpellieraine qui
repousse toujours plus loin ses limites. A un
deqre moindre, la dynamique s'alirnente aussi
des interactions avec l'arriere-pays biterrois.
Les consequences de cette position charniere se
font plus quejamais sentir: entre 2014 et 2020, la
Communaute de communes a gagne presque
800 habitants en moyenne chaque annee. Cette
derniere periode a pourtant donne lieu a un , \
inversement de tendance.
• <0% □ o a 1,s% □ > 1,5 %
Alors que pendant des annees, le puissant
desserrement urbain de la metropole de Montpellier
alimentait massivement la croissance
demographique des territoires associes, la periode
recente (2014-2020) a vu la metropole s'imposer de
loin comme le territoire privilegie du developpement
demographique de l'Herault: 61% de la croissance
demographique du departement s'est concentree
sur les communes de Montpellier Mediterranee
Metropole (contre 49% entre 2009 et 2014).
Taux de croissance
demographique 2014-2020
- <0 %
D o a1 ,s%
□ >1,5% Source : INSEE 2020
Departement de l'Herault - Evolution du nombre d'habitants par an.
Source: INSEE 2020
6 Taux annuel d'evolution de la population Evolution annuelle du nombre d'habitants
''Top 5"
2014-2020
cc Vallee de l'Herault +2.0"/o
Montpellier Mediterranee Metropole +1 8P/o
CC du Grand Pic Saint-Loup +1,~%
CA Herault-Mediterranee +1)1%
IVontpellier Mediterranee Metropole
CA de Beziers-Mediterranee
CA Herault-Mediterranee
CC Vallee de l'Herault
+8 285
+988
+880
+779
Taux annuel d'evolutlcn de la population Evolution annuelle du nombre d'habitants
''Top 5"
2009-2014
CC du Clermontais +2,2%
CC Les Avant-Monts +21%
CC Vallee de l'Herault +19%
CC La Domitienne +1 8P/o
Montpellier Mediterranee Metropole +1 ?i°/o
IVontpellier Mediterranee Metropole
CA de Beziers-Mediterranee
CA Sete Agglop6Ie Mediterranee
CA Herault-Mediterranee
CC Vallee de l'Herault
+7 373
+1 623
+1 304
+902
+664
Departement de l'Herault - Evolution du nombre d'habitants.
Source: INSEE 2020
Avec ce mouvement de repolarisation au
benefice de la metropole, la croissance s'est
ralentie dans le reste de l'Herault. Pour
illustration, dans le territoire voisin de la CC du
Clermontais, le taux de croissance, situe a 2,2%
l'an sur la periode precedente, a flechi a 0,9%
entre 2014 et 2020.
Toutefois, dans cette tendance recente au
ralentissement du developpement
demographique au profit du recentrage
metropolitain, la CC de la Vallee de l'Herault fait
exception:
• son taux de croissance de la population (+2%) a
ete le plus soutenu de l'ensemble des
intercommunalites de l'Herault entre 2014 et
2020;
• son gain annuel d'habitants ( + 779) la positionne
a la 4eme place (derriere la metropole et les deux
agglomerations de Herault-Mediterranee et de
Beziers-Mediterranee).
41 070
1982 1990
+431 /an
+1,9% /an
1999
+758 /an
+2,6% /an
2009
+664 /an
+1,9% /an
+779 /an
+2,0% /an
2020
Depuis 40 ans, une
croissance
demographique vive et
qui ne se dement pas.
+432 /an
+2,2% /an
2014
CC Vallee de l'Herault - Evolution de la population (1982-2020).
Source: INSEE 2020
7 <0%
1 a 1,5%
. >1 ,5%
CC Vallee de l'Herault - Evolution de la population (2009-2020)
Source: INSEE 2020
Depuis 40 ans, une
croissance
dernoqraphique vive et
qui ne se dernent pas.
Taux de croissance
demographique 2009-2020
Les principaux polesjouent un role structurant
dans la fixation de cette dynamique
dernoqraphique. Leur connexion aux axes routiers
ainsi que leur niveau etoffe d'equipernents et de
services font que les 3 p61es urbains majeurs ont
beneficie largement de la progression de la
population : entre 2009 et 2020, Gignac, Saint-
Andre-de-Sanqonis et surtout Montarnaud - en
position de "porte d'entree" par rapport au
desserrement rnontpellierain - ont enreqistre le
taux de croissance annuel le plus eleve entre
2009 et 2020 ( +2,5% pour la moyenne des 3
communes).
Ce rythme soutenu leur a permis de capter plus
de la moitie (52%) des gains de population
enregistres par la Communaute de communes au
cours de la periode. La contribution a l'accueil des
trois principaux poles a donc ete majeure et
meme majoree par rapport a leur poids
demographique (41 % de la population du
territoire). Leur fonction centrale dans la
structuration du territoire s'en trouve renforcee.
« Ce qui nous a attire c'est la
tarification attractive des terrains
a batir - Fiscalite (foncier) - sortir
des communes de la metropole
tout en ayant les commodites a
proximite (magasins. hopitaux.
autoroutes. etc.) »
Questionnaire « habiter en Vallee de
/'Herault », Cooperative Place
8 Avec moins d'ampleur, le rnerne constat vaut pour les
poles interrnediaires : en captant davantage
d'habitants (17% des gains) que leur poids
dernoqraphique (14% de la population), Plaissan,
Saint-Jean-de-Fos, Saint-Paul-et-Valmalle et
Montpeyroux ont tire parti de leur niveau
d'equipernent et de service pour prendre part
activement a la dynamique d'accueil. Leur
population a proqresse de 2,3% chaque annee entre
2009 et 2020.
C'est moins le cas des p61es secondaires: Le
Pouget, Saint-Pargoire et plus particulierernent
Aniane connaissent un developpernent plus
rnesure (1, 1 % par an entre 2009 et 2020) et
peinent davantage a capter la croissance
demoqraphique. S'ils en beneficient, c'est a un
niveau inferieur (11 % des gains) a leur rang
dernoqraphique (18% de la population). En
diffusant, la dynamique d'accueil tend pour
partie a les "enjarnber".
CC Vallee de l'Herault - Evolution de la population (2009-2020)
Source: INSEE 2020
nb d'habitants Evolution Poids Poidsdans
2009-2020 supplementair annuelle du demographique les gains de
es/an nombre 2020 population d'habitants 2009-2020
Poles urbains rnajeurs +376 +2,5% c=J 2% 5~%
Gignac +122 +2,1% 16% 17%
rv!ontarnaud +149 +4,7% 10% 20%
Saint-Andre-de-Sangonis +105 +1,9% 15% 15%
Poles secondaires +78 +1,1% □ 18% D 11%
Aniane +17 +0,6% 7% 2%
Le Pouget +26 +1,4% 5% 4%
Saint-Pargoire +35 +1,6% 6% 5%
Poles intermediaires +120 +2,3% □ 14% □ 17%
rv!ontpeyroux +15 +1,2% 7% 2%
Plaissan +53 +4,7% 5% 4%
Saint-Jean-de-Fos +20 +1,3% 6% 5%
Saint-Paul-et-Valmalle +32 +2,8%
Autres communes +153 +1,6% □ 26% □ 21%
9 La croissance dernoqraphique a haute intensite
que connait la Vallee de l'Herault, pose des
exigences fortes en rnatiere d'equipernents et de
services.
De rnaniere positive, l'armature des poles parvient
a structurer le developpernent residentiel : a peine
21 % de la croissance demcqraphique des 15
dernieres annees s'est operee dans les
communes avec peu ou pas de services, tandis
que les p61es majeurs beneficiaient de la rnoitie
des gains.
Mais la progression puissante de la population
(sur)sollicite les equipements et les services voire
les met en surchauffe. Les besoins d'adaptation
et de mise a niveau sont forts, en rnerne temps
qu'ils sont a satisfaire dans un contexte
budgetaire de plus en plus contraint.
« Notre population est de plus en
plus jeune : les effectifs de notre
ecole ont explose et I' offre de
services insuffisante. »
fvlairie de Saint-Paul-et-Va/maUe, Entretiens
co mmunes.
CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
La proximite des
services et
etablissements
scolaires est un
critere determinant
pour l'installation de
tous les profils de
menage. Personnes isolees
Familles monoparentales
Familles modestes
Familles aisees
Couples sans enfants retraites
Couples sans enfants actifs
0% 20% 40% 60%
-
80% 100%
■ Proximite des etablissements scolaires
■ Proximite commerces, services et equipements
Criteres juges « importants » ou « tres importants »
dans le choix du lieu de vie (commune) :
la proximite des commerces et services.
% des personnes qui jugent ce critere
important ou tres important
10 l.'arrivee d'habitants
impulse la
croissance
dernoqraphique.
700
600
500
400
300
200
100
0
··········-
-
··•••······•••···· +638 ..
+ 546
+ 141
2009-2014 2014-2020
■ Solde naturel ■ Solde migratoire
······· Evolution dernographique
CC vatlee de l'Herault - Evolution des soldes naturel et migratoire [2009- 2014] [2014-2020]. Source: INSEE 2020
Dans sa progression de population, la Vallee de
l'Herault associe attractivite residentielle et vitalite
dernoqraphique.
Avec un solde migratoire largement positif et qui
s'amplifie, la croissance demcqraphique se
nourrit tout d'abord de l'arrivee de nouveaux
habitants. L'accueil externe est de loin le principal
ressort du developpernent dernoqraphique
puissant de la vallee de l'Herault : plus de 80% des
gains de population sont lies aux arrivees bien
plus importantes que les departs.
Avec plus de naissances que de deces, le solde
naturel positif vient conforter la dynamique
demographique. Elle est aussi le signe de
l'attractivite du territoire pour lesjeunes familles avec
enfants.
En reposant sur un double ressort, la croissance
demographique alimente des besoins en logement
qui sont a la fois "internes" et "externes". Entre les
deux categories, les profils, les attentes ou encore les
capacites financieres ne sont pas toujours similaires
voire peuvent rentrer en concurrence.
11 Le desserrement metro olitain,
locomotive du puissant developpement dernoqraphique...
Au cours de l'annee 2020, les echanqes entre les
"entrants" et les "sortants" font apparaitre un
solde positif de 916 habitants qui representent
228 rnenaqes. En une seule annee, c'est
l'equivalent de plus de 2% de la population qui
s'est renouvelee.
Dans les mouvements de population, la vallee de
l'Herault sort gagnante a l'egard de pratiquement
tous les territoires, notamment avec les autres
territoires de l'Herault ( + 528 habitants). En etant
a l'origine de plus de la moitie du solde (58%), les
echanges internes au departement sont le
principal ressort des mobilites residentielles vers
la CCVH.
Le bilan positif vaut aussi vis-a-vis des regions
proches ou voisines (Provence-Alpes-C6te d'Azur
et Auvergne-Rh6ne-Alpes) et aux regions plus
lointaines, comme l'lle-de-France (+226).
3027
entrees
2111
sorties
•• = .. :.. ·- Annee 2020 CC Vallee de l'Herault - Mobilite residentielles Source: INSEE 2020
Ce n'est qu'avec l'Occitanie (hors Herault) que les
departs prennent le pas sur les arrivees, dans une
dynamique que porte le rayonnement de la capitale
regionale toulousaine.
CC Vallee de l'Herault - Mobilites residentielles (entrants / sortants - 2020).
Source: INSEE 2020
Region Parisienne
Occitanie
{hors Herault)
-293
... ,,
Herault
Autres regions
Etranger
-12,♦
Auvergne-
RhoneAlpes
Provence-
Alpes-Cote
-64
Des dynamiques
migratoires
largement
favorables a la
Vallee de l'Herault.
12 Entrants Sortants Solde
Les jeunes couples et
les familles "lnstallees"
quittent la rnetropole
de Montpellier pour la
Vallee de l'Herault
Eleve, etudiant 37 86 -49
Jeune 1er emploi 52 56 -4
Jeune couple 308 77 231
Famille lnstallea 162 31 132
Moins de 15 ans 297 48 249
Personne isolee en emploi 120 128 -8
Personne lsolee fragile 58 29 30
Retraite 30 27 3
Ensemble 1063 481 582
CC Vallee de l'Herault - Mobilites resldentielles (entrants et sortants)
CCVH avec Montpellier Medlterranee Metropole. Source: INSEE 2020
A l'echelle du departernent et pour l'annee 2020,
c'est bien la metropole de Montpellier qui porte
pour beaucoup la dynamique d'accueil de la
CCVH : plus d'un arrivant heraultais sur deux est
issu de la capitale du Languedoc. Avec leur
venue, le solde entrants / sortants permet au
territoire de gagner 582 habitants.
Lesjeunes couples et les familles installees
dominent parmi les habitants qui arrivent de la
metropole. Le ressort fortement "type" qui porte
aujourd'hui l'attractivite residentielle du territoire,
tient a un mecanisme plut6t classique : pour
devenir proprietaires - tout particulierement
d'une maison individuelle -, ces familles (ou
futures familles) sont amenees a s'eloigner de
Montpellier ou les tensions toujours plus vives du
marche du logement bloquent la concretisation
de leur prajet d'achat ou de construction. La
recherche d'un cadre de vie preserve motive aussi
leur venue.
« C'est un joli village calme avec
une bonne entente entre les
habitants. une epicerie. pas trop
loin de Montpellier ou nous
vivions »
Questionnaire « habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place
« Nous sommes venus pour le prix
de l'immobilier par rapport a
Montpellier. l'eloignement a
Montpellier et un environnement
sain pour mon fils»
Questionnaire « habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place
13 Dans des proportions qui n'ont rien de
comparable (solde d'une trentaine de
personnes), le merne effet de surchauffe et de
tensions alimente la venue de personnes isolees
en situation fragile. Elles aussi font le choix
(contraint ou voulu) de quitter la rnetropole
rncntpellieraine, pour esperer trouver des
conditions de vie davantage favorables (dont un
logement moins cher) et parfois aussi pour
enclencher un changement de vie.
Les jeunes en formation ou a la recherche d'un
premier emploi representent la seule cateqorie
deficitaire dans les echanqes de la vallee de
l'Herault avec Montpellier Mediterranee
Metropole. La possibilite de faire des etudes et/
les perspectives d'acces au rnarche du travail
qu'offre la capitale du Languedoc, expliquent
leurs departs, contre lesquels la CCVH a
structurellement du mal a lutter.
« Suite a une separation. j'ai surtout
cherche un bien dans mon budget en
faisant des concessions »
Questionnaire « habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place
Le cadre de vie, un
atout majeur de la
CCVH dans son
attractivite aupres
de tous les
menages.
CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Criteres juges « importants » ou « tres importants »
dans le choix du lieu de vie (commune) :
Le cadre de vie.
Tous menages confondus
Personnes isolees
Familles monoparentales
Familles modestes
Familles aisees
Couples sans enfants retraites
Couples sans enfants actifs
0% 20% 40% 60% 80% 100%
% des personnes qui jugent ce critere
important ou tres important
14 Face a la surchauffe,
Les effets de re ort sur le Clermontais
Autant la vallee de l'Herault est largement
attractive face aux territoires heraultais plus
distants (la rnetropole mais aussi les territoires
littoraux), autant elle perd legerement des
habitants dans son rapport aux territoires proches.
Le deficit vaut particulierernent avec
l'intercomrnunalite voisine: dans les echanqes
entrants / sortants de l'annee 2020, la CCVH a
perdu 138 habitants avec la Cornrnunaute de
communes du Clermontais.
Les profils concernes recouvrent deux grandes
cateqories : d'une part, les familles installees et de
l'autre, les personnes isolees (avec ou sans
emploi). Ces deux profils sont differents mais les
raisons a l'origine de leurs departs en direction
des territoires proches recouvrent un facteur
commun : la pression croissante sur les prix qui
englobe progressivement la vallee de l'Herault,
au fur et a mesure de la poursuite du
desserrement montpellierain. Les territoires un peu
plus en recul proposent des prix du foncier et du
logement encore preserves des effets de tension. 11s
jouent de plus en plus une fonction de report, non
seulement pour les habitants de la metropole mais
aussi desormais pour une partie de ceux de la vallee
de l'Herault, en quete d'un acces au logement au
co0t plus abordable pour leur permettre de derouler
leur parcours residentiel.
« Beaucoup de personnes de
Montpellier viennent s'installer
pour le confort. Gignac est devenu
beaucoup trop cher et les gignacois
n'ont plus de quoi acheter des
terrains. maisons... »
Questionnaire « habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place
L'amorce d'une
dynamique de report
d'une partie des
habitants de la Vallee
de l'Herault vers le
Clermontais ?
Entrants Sortants Solde
Eleve, etudiant 5 20 -15
Jeune 1 er emploi 40 31 9
Jeune couple 51 55 -4
Famille installee 10 30 -19
Moins de 15 ans 66 96 -30
Personne isolee en emploi 36 71 -35
Personne isolee fragile 20 60 -39
Retraite 25 30 -5
Ensemble 254 392 -138
CC Vallee de l'Herault - Mobilites residentielles (entrants et sortants)
CCVH avec la CC du Clermontais. Source: INSEE 2020
Le marche du logement de la vallee de l'Herault
impacte donc son attractivite, avec des
consequences paradoxales :
• d'un c6te, les prix plus abordables que dans la
metropole et sa 1ere couronne attirent les
familles qui souhaitent acceder a la propriete;
• de l'autre, leur progression commence a avoir des
effets bloquants qui amenent certains habitants
de la CCVH a se reporter vers les territoires
voisins, faute de pouvoir assurer "sur place" le
deroule de leurs parcours residentiels.
15 L' eloi nement de l'em loi
et la residentiallsation
Les reseaux de communication et tout
particulierernent l'A750 a l'acces gratuit favorisent
les installations residentielles a distance de son
lieu de travail. Cet elarqissernent des possibilites
d'installation a pour contrepartie de rallonger les
deplacernents domicile / travail.
Les actifs de la vallee de l'Herault sont nombreux
a s'accommoder de ces trajets quotidiens ou a
"faire avec": 65% d'entre eux (10 976) sont des
"navetteurs" qui quittent chaque matin la CCVH
pour aller travailler ailleurs. Montpellier
Mediterranee Metropole constitue de loin leur
principale destination: 40% des actifs de la CCVH
(6 881) font tous lesjours l'aller-retour entre leur
lieu de residence et la rnetropole. Le parcours
inverse (de Montpellier vers la vallee de l'Herault)
est dix fois moins frequent (677).
Les trajets domicile-travail s'operent davantage
en proximite pour :
• les 6 023 habitants de la CCVH qui vivent et
travaillent au sein du territoire (soit 35% de
I'ensemble des actifs) ;
• les 1 288 habitants de la vallee de l'Herault (soit
8% des actifs du territoire) qui travaillent dans
l'intercommunalite voisine du Clermontais. Les
mobilites professionnelles presentent un solde
favorable a la CCVH ( +468 actifs), contrairement
aux mobilites residentielles (-138 habitants). Les
deux constats sont coherents pour suggerer que
le Clermontais voisin joue de plus en plus une
fonction de report du "desserrement" de la CCVH.
« J'ai choisi Tressan car j'ai mon
activite professionnelle entre
Montpellier. Beziers et autres»
Questionnaire « habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place
CC Vallee de l'Herault - Mobilites professionnelles (lieu de travail / lieu de residence - 2020) . Source: INSEE 2020
Lieu de travail
des actifs occupes de la CC VH
Herault
IV1ontpellier Mediterranee Metropole
CC Vallee de l'Herault
CC du Clermontais
CAS8te AgglopOle Mediterranee
CAde s e21ers-Med1terranee
CA Herault-Mediterranee
CC LodElvois et Larzac
Nombre
6 881
6 023
1288
471
393
380
352
327
Repart1t1on
geographique
97%
c::::::Jo%
c:::::)35%
D 8%
1 3%
1 2 °/ o
1 2%
1 2%
1 2%
1
2 actifs sur 5 qui habitent la Vallee de
l'Herault, travaillent dans la metropole
de Montpellier.
16 Presque deux-
tiers des actifs
habitent la Vallee
de l'Herault sans
y travailler
Departement de l'Herault - Part des actifs occupes qui ne travaillent pas dans l'EPCI ou ils habitent (2020). Source: INSEE 2020
La fonction economique de la Vallee de l'Herault
est en retrait par rapport a sa vocation
residentielle, Le poids eleve des actifs qui habitent
la CCVH tout en travaillant dans la rnetropole
rncntpellieraine, souligne la position de
dependance economique dans laquelle se trouve
le territoire. La dissociation entre lieu d'emploi et
lieu de travail vaut pour tous les EPCI places dans
l'orbite de l'expansion rnetropolitaine. Elle
s'exprirne avec particulierernent d'intensite dans
la Vallee de l'Herault: son « taux d'evasion »
(part des actifs qui ne travaillent pas sur le territoire)
de 65% est l'un des plus importants du departement.
La CC de la Vallee de l'Herault s'est developpee
essentiellement sur le registre residentiel, en
accueillant bien plus d'actifs que son tissu
economique n'a cree d'emplois. Son ratio emploi /
actifs ressort comme le plus desequilibre de
l'ensemble des intercommunalites de l'Herault: le
territoire loge aujourd'hui deux fois plus d'actifs (16
885 actifs occupes) qu'il ne propose d'emplois (8
137).
Departement de l'Herault - Part ActifS occupes A:: tifs occupes Ernplois au des actifs occupes par EPCI. pour 1 emploi 15-64 ans l1eu de trava,I 2020 2020 Source: INSEE 2020 CA de Beziers-Mediterranee
- 0,8 39 034 51 851 Montpellier Mediterranee Metropole - 0,8 195 381 237 605 CC Grand Orb - 0,9 6 231 6 784 CA du Pays de l'Or 0,9 17 511 18 555 CC MLHL - 1,0 735 738 CA Herault-Mediterranee - 1,1 25 513 24 064 CC Lode;ois et Larzac - 1,1 5 182 4 598 CA Sete Agglopole Mediterranee
- 1,2 44 325 38 075 CC du Miner;ois au Caroux - 1,2 4 754 4 066 CC du Clermontais - 1,2 10 582 8 732 CC Cevennes Gangeoises et Sumeno,ses - 1,4 3 903 2 844 CC du Pays de Lunel 1,5 19 730 13606 CC Sud-Herault 1,5 6 364 4196 CC La Dom1t1enne 1,6 10 964 6 792 CC du Grand P1c Sa,nt-Loup 1,8 21 278 12 087
CC Les Avant-Monts
- 1,9 10 190 5 258 ... Herault - 1,0 438 561 447 987 CC Vallee de l'Herault - Evolution du nombre d'habitants et d'emplois (1982-2020). Source: INSEE 2020
Base 100
4 324
1982 1990 1999 2009 2014
41070
2020
La croissance de
population va
progressivement de
pair avec la creation
d'emplois.
Neanrnoins l'assise economique se renforce, avec
le developpernent des services a la population.
Dans la vallee de l'Herault, l'econornie locale
fournit 8 400 emplois. En doublant entre 1982 et
2020, l'offre d'emplois a prcqresse de rnaniere
significative. En retrait jusqu' a la fin des annees
1990 par rapport a la dynamique
demcqraphique, la courbe d'evolution de
l'emploi suit desorrnais la rnerne tendance
haussiere que la croissance de la population.
Le parallele entre les deux courbes reflete l'effet
dopant que genere l'arrivee d'habitants sur la
creation d'emplois. L'economie locale se structure
et se developpe autour des commerces et des
services a la population. La sphere "presentielle", qui
couvre les activites de biens et de services a
destination des habitants du territoire, est bien le
moteur du developpement economique de la vallee
de l'Herault.
Ses effectifs ont progresse de 3 831 emplois entre
1982 et 2020, tandis que la sphere "productive"
peinait a les stabiliser ( +237). D'equilibre entre les 2
spheres il y a 40 ans, la structure de l'activite
economique locale est desormais dominee par les
services aux habitants (70% des emplois en 2020).
« On ne veut surtout pas devenir
un village dortoir. »
fvlairie de Sainte-BauziUe,
Entretien commune.
CC Vallee de l'Herault - Nombre et repartition des emplois par sphere d'activites (1982 et 2020) Source: INSEE 2020
PRESENTIELLE
Sphere
PRODUCTIVE
2020
1982
2072
2252
5903
• ••
•• 18 Les interdependances entre la vallee de l'Herault et la rnetropole rnontpellieraine sont
fortes: dans un processus classique, le cc:eur rnetropolitair joue le role de locomotive
economique, tandis que les territoires assocles sont rnobilises principalement dans
une fonction d'accueil du "desserrement" residentiel rnetroooitain.
Cette fonction residentie.le alimente progressivement l'activite econornique, a travers
la creation des commerces et des services qui sont necessaires pour couvrir les
besoins quotidiens des habitants. Si l'econornie 'presentielle" se developpe et
consolide la fonction economique de la Vallee de l'Herault, elle expose aussi a des
risques ou des fragilites:
- le risque de s'engager dans une sorte de "fuite en avant", qui consisterait a
accueillir toLjours plus d'habitants - et a ouvrir toLjours plus d'hectares a
l'urbanisation - pour financer la creation des services et equipements que necessite
l'afflux de population ;
- l'exposition a des conditions d'emploi precaires, en raison des niveaux de
remuneration modestes ou de la frequence des temps partiels dans le secteur des
commerces et des services.
Enfin, la fonction d'accueil du territoire pose des exigences fortes en matiere de
logement pour repondre aux besoins de tous les menages.
19 1.2 Des besoins en logement qui s'expriment a haute intensite et dans la diversite.
La trajectoire demcqraphique du territoire le met
au def pour repondre a cette demande accrue,
en rnatiere de services, de rnobilites mais aussi de
logements. En effet, le profil familial de la
dynamique d'accueil fac;onne les besoins en
logement, mais les evclutlons de la societe et des
modes de vie jouent aussi.
Dans sa dynamique dernoqraphique soutenue, la
CC Vallee de l'Herault « gagne » dans la diversite
des profils avec une augmentation de la quasi-
totalite des differents rnenaqes.
l.'attractivite residentlelle vaut particulierernent a
l'egard des familles. Le modele familial dit
"nucleaire" - constitue par les couples qui vivent
ensemble avec leur(s) enfant(s) - est toujours
dominant. Mais la montee des separations et des
divorces voit progresser les familles
monoparentales et leurs pendants (ex-conjoints).
Ces deux categories ont ete a l'origine de pres du
tiers (33%) de l'augmentation des menages
enregistree entre 2009 et 2020.
Jeune grace a sa dominante familiale, le territoire
n'echappe pas pour autant a la tendance generale
au vieillissement de la population : 12% des
menages sont constitues de retraites de plus de 65
ans qui vivent seuls dans leur logement.
Les couples augmentent aussi significativement. Les
uns sont dans la perspective de fonder une famille;
les autres, plus ages, ont vu leur(s) enfants quitter le
foyer parental.
L' attractivite residentielle vaut pour des profils
diversifies, en meme temps que les evolutions
societales recomposent la structure des menages. La
pluralite des besoins en logement qui en resulte,
pose l'exigence de structurer et d'orienter la
production de logements vers toujours plus de
diversite.
u
• • • • h
4 709 5 494 3 715 2 063 244 Mena ges en 2020 Fam1lles avec Fam 1lles Retra1tes seuls de Couples sansenfant Autres hors fam1lle enfant(s) mo noparentales et plus de 65 ans
conJ01nts separes
part 28% 32% 22% 12% 1%
Menages
suppl€menta1res 764 984 1208 639 -101
2009 2020
CC Vallee de l'Herault - Evolutions des menages.
Source: INSEE 2020
20 Avec l'amorce du vieillissement de la o ulation,
la pluralite des attentes et des besoins des seniors.
Nombre d'habitants
ages de plus de 75 ans
9495
(o)
Poids des habitants
ages de plus de 65 ans
- Moinsde9%
9a12%
- Plusde 12%
Le vieillissement
de la population
est moins
perceptible en
Vallee de l'Herault
que dans les
territoires du
littoral et de
l'arriere-pays.
CC Vallee de l'Herault - Nombre et poids de la population agee de plus de 65 ans (2020). Source: INSEE 2020
La population de la vallee de l'Herault est plut6t
jeune mais sans echapper a la tendance qenerale
au vieillissement de la population. Alirnentee par
une dominante familiale (couples avec enfant(s),
familles monoparentales ou recornposees ...), la
dynamique d'accueil de la vallee de l'Herault
renouvelle et rajeunit la population. Le territoire
reste jeune et s'en sort bien compare aux autres
territoires de l'Herault qui sont davantage
affectes par le vieillissement de leurs habitants.
En particulier, la difference est nette entre Gignac et
Saint-Andre-de-Sangonis ou moins de 9% de la
population est agee de plus de 75 ans, contre plus
de 12% dans de nombreux bourgs du departement
(Bedarieux, Lodeve, Ganges ...).
21 75 ans ou plus 3 393
Sans etre le seul
levier, le
vieillissement de
la population
alimente sa
croissance.
8 703
8 284
6 554
5 592 15-29 ans
60-74 ans ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~]
45-59 ans [~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~·
30-44 ans
CC Vallee de l'Herault - Evolution (2009-2020) de la pyramide des ages. Source: INSEE 2020
La dynamique de fond que represente le
vieillissement de la population, fait neanrnoins
sentir ses effets. La "soixantaine" est franchie
pour pres du quart de la population (24%). Les
plus de 60 ans sont de plus en plus nombreux au
sein du territoire: en representant la classe d'aqe
qui a le plus auqrnente durant les 10 dernieres
annees, ils ont contribue significativement a la
croissance de la population.
l.'avancee en age expose a des fraqilites sociales
et financieres. Ainsi, 37% des "65-79 ans" de la
Vallee de l'Herault vivent seul(es) dans leur
logement et leur proportion va jusqu'a atteindre
61% pour les habitants qui ont depasse les 80
ans.
Se retrouver dans son logement en etant age(e)
et veuf(ve) complique le quotidien, en signifiant
d'avoir a accomplir seul(e) les taches de la vie
courante (les courses, les repas, le menage...). Ces
situations sont exposees a un risque accru de
fragilisation des liens sociaux et de repli sur soi.
Enfin, l'eloignement geographique represente une
autre contrainte : 44% des personnes seules agees
d'au moins 65 ans vivent dans les communes du
territoire qui disposent le moins de commerces et de
services (celles situees en dehors des "p61es urbains
majeurs" et des "p61es secondaires").
La precarite des ressources peut representer un autre
facteur de fragilite. Apres avoir progresse de
maniere reguliere tout au long des carrieres
professionnelles, les ressources se stabilisent avec le
passage a la retraite pour ensuite diminuer au-dela
de 75 ans. Le revenu median baisse alors de presque
150 € par mois, compare a la classe d'age
precedente. La propriete de sa maison offre une
forme de securite mais les situations de pauvrete
atteignent un niveau significatif chez les personnes
agees de plus de 75 ans:
- un quart d'entre elles vivent avec moins de 1
318 € par mois;
- 15% ont des ressources inferieures au seuil de
pauvrete.
CC Vallee de l'Herault - Revenus disponibles (2020) par unite de consommation selon les classes d'age de la personne referente du menage; Source: INSEE 2020
moins de 30 de 40 de 50 de 60 75 ans
de 30 ans a 39 ans a 49 ans a 59 ans a 74 ans ou plus
1 707 €
1 791 €
1 904 € 1 949 €
1 808 €
1 513 € 22 LL'adaptation des logements a la rnobilite reduite
Les personnes agees sont attachees a leur
domicile mais ce dernier revele ses contraintes
au fur et a mesure de la rnontee des difficultes
cognitives et physiques qui accompagne
l'avancee en aqe, avec notamment:
• Le recours souvent obliqe a des
deplacernents en voiture,
• la sous-occupation (apres le depart des
enfants puis le deces du conjoint),
• le deficit d'accessibilite (chambres a l'etaqe,
marches d'acces a l'entree, baignoire...),
• les contraintes de menages et d'entretien
(jardin plus difficile a entretenir...),
• la difficulte a chauffer de grandes pieces.
Les personnes agees d'au moins 80 ans
occupent des logements :
• souvent de grande taille (au moins 5 pieces
pour 45% d'entre eux);
• plut6t anciens (avec plus de la moitie
construite avant la premiere reglementation
thermique de 1974)
.. - .. , Avant 1919
26%
De
1971 De
a 1990 1919 28% a 1970
24%
Les caracteristiques des logements occupes par
les seniors rappellent que leur maintien a
domicile n'est possible qu'a condition que leur
logement s'adapte ou anticipe la montee de la
dependance. Mais des limites financieres
peuvent se poser en cas de ressources
modestes. Les freins psychologiques alimentent
aussi les hesitations et reticences : certaines
personnes agees ne se sentent pas le courage
de faire face seules a la definition et a la
realisation des travaux d' adaptation ; d' autres
n'en perc,:oivent pas l'utilite dans l'immediat et
repoussent a plus tard.
« Avec l'age. les capacites
physiques declinent. Vivre dans -
et entretenir- une grande maison
avec escaliers. du terrain. dans un
village avec peu de transports
publics peut s·averer un jour
impossible.»
Question « Habiter en VaUee de /'Heraiult »,
Cooperative Place.
1 a 3
4
pieces
36%
CC Vallee de l'Herault - Periode de construction et typologie des residences principales des menages dont la personne de reference est agee de plus de 80 ans. Source: INSEE 2020
23 CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
L'adaptation du
logement, un
enjeu majeur pour
les retraites et les
seniors.
■ Tres important
■ lmportant
Assez important
Non concernete)
65%
Besoins:
Adapter mon logement a ma condition physique
(reponses des + de 65 ans).
Le Programme d'Interet General RENOVISSIME
de la CCVH s'attache a lever ces ecueils, Sur sa
derniere periode (2018-2023), les resultats ont
ete probants :
• 103 dossiers Autonomie etaient notifies fin
mars 2023 (soit le quart de l'ensemble des
dossiers) ;
• les objectifs fixes ont pratiquement ete
atteints (a hauteur de 82%) ;
• le montant moyen des travaux d'adaptation
s'est eleve a 10 740 €;
• les aides publiques ont permis de couvrir
85% du coOt. De l'ensemble des travaux, ceux
qui concernent l'autonomie, debouchent sur
le reste a charge le plus faible (1 635 € en
moyenne). Ce montant modeste est rendu
possible par la volonte de la CCVH de mettre
l'accent sur les aides en faveur des dossiers
Autonomie. La pertinence de ce choix est
confirmee par les resultats du questionnaire
adresse aux beneficiaires du PIG : ceux aides
pour les travaux d'adaptation de leur logement a
la perte d'autonomie ont tout particulierement
fait part de leur difficulte a constituer l'apport (8
sur 10, contre 4 sur 10 pour les dossiers Energie).
Ces elements de bilan soulignent les effets
benefiques de la prise en compte par le PIG des
enjeux d'adaptation du logement face a l'age
et/ou au handicap : le programme mobilise les
financements croises qui permettent de limiter le
coOt des travaux; il propose un soutien
personnalise, particulierement important pour a
la fois rassurer et convaincre les personnes
agees.
Coiit moyen des travaux: 10 739 €
Subventions
9104€
- '
Reste a charge
1635 €
15%
CC Vallee de l'Herault - PIG RENOVISSIME (2018-2023)- Financement des dossiers "Autonomie". Source2j??
CCVH, pole Habitat je presume LL'hebergement speclalise et medicalise
Nb de places Population
Nom bre de places d'hebergem ent pour personnes agees d'h ebergem ent Poids des
pour 100 habitants ages de "75 ans ou plus" pour personnes agee de "75 "75 ans ou plus"
agees ans ou plus"
CC l.odevois et Larzac 18 324 1 775 12°4
CC des Monts de Lacaune et de la Montagne du Haut Languedoc 17 55 326 15% 1
CC des Cevennes Gangeoises et Surnenoises 14 206 1 501 1 13% 1
CC La Domitienne 13 394 3122 L_____!_!j'/4
CC Sud-Herault 13 314 2 501 14% 1
CC du Clermontais 12 354 2 949 c=::]] %
CC Grand Orb 12 354 3 018 15% 1
CC du Grand Pic Sa1nt-Loup
- 10 453 4 469 i----7 % ~ - - . - 1 t:•, CC Les Avant-Monts - 9 286 3 094 c=::::ill', CC du Minervois au Caroux - 9 185 2 046 1 14% 1 Montpellier Mediterranee Metropole - 8 3 342 39780 ~8% CA de Bez1ers-Med1terranee - 8 1 296 15704 12°/d CA Herault-Med1terranee
- 8 865 10566 13%1 CC du Pays de Lunel - 8 378 4 658 C==1 % CA Sete Agglopole Mediterranee - 8 1 271 16097 13%1 CA du Pays de l'Or ■ 3 195 5 883 13%1 Herault 9 10 596
CC Vallee de l'Herault - Nombre de places d'hebergement pour personnes agees pour 100 habitants ages de 75 ans et plus. Source: ???
La montee des difficultes motrices et cognitives,
la perte d'autonomie peuvent finir par
compromettre le maintien au domicile. L'accueil
en hebergement specialise et medicalise devient
alors la solution. Dans le territoire de la vallee de
l'Herault, les structures d'hebergement des
personnes agees disposent de 324 places qui
offrent une capacite d'accueil de 10 places pour
100 habitants ages de 75 ans ou plus. Ce niveau
d'equipement se situe dans la moyenne
departementale. 11 est nettement inferieur a celui
des intercommunalites d'inscription rurale du
Nord de l'Herault et qui sont confrontees au
vieillissement accelere de leur population.
Mais la CCVH ressort plut6t bien dotee au regard du
poids encore modeste des seniors dans sa population
: pour un poids equivalent des "75 ans ou plus", son
ratio d'equipement offre par exemple 2 places de
plus que la metropole de Montpellier.
25 Les deux p61es majeurs concentrent les
etablissements a la capacite d'accueil la plus
elevee, mais d'autres p61es contribuent a mailler
le territoire par des structures de plus petite
taille. Le secteur "Plaine et vallee" ressort toutefois
comme la seule composante a ne pas disposer
d'EHPAD. Le fonctionnement de certains
etablissements est adapte a la prise en charge
des malades d' Alzheimer, soit en accueil de jour
(18 places), soit en heberqernent complet (12
places).
De nouveaux besoins s'affirment autour d'un «
mode d'habiter » qui favorise les liens sociaux et
propose un cadre de vie rassurant et convivial.
Avec larnelioration de leur etat de sante mais
aussi le desir de profiter pleinement et
activement de leur retraite, les seniors se
tournent vers des solutions lntermediaires entre
le domicile (qui devient trop contraignant) et
l'EHPAD (qui n'est envisage qu'en fin de vie, avec
la perte d'autonomie). Leurs attentes se portent
de plus en plus vers des solutions d'habitat
inclusif:
• qui offrent un veritable « chez soi »
(independant, ergonomique et fonctionnel) ;
• qui proposent un « mode d'habiter »
permettant a la fois de se sentir moins isole
(socialement et geographiquement), d'etre
soutenu si besoin dans les activites de la vie
courante, ou encore de beneficier de formes
d'entraide, de moments de convivialite...
Deux projets vont dans ce sens sur la CCVH, a
Montarnaud et a Pouzols.
CC Vallee de l'Herault - Capacite d'hebergement et d'accueil de
jour des personnes agees dependantes et des personnes atteintes
de la maladie d'Alzheimer. Source: INSEE 2020
La couverture
geographique du
territoire en
etablissement
d'hebergement et
d'accueil de jour des
personnes agees est
plutot bien assuree. AnIane
[ill@]~
S1-Bauzille-
LePougef ~
30.
! Hebergement complet ! Pers. agees dependantes
Pers. Alzheimer
Gccueil de jouu
e Pers. agees dependantes
26 Les freins oses ar le lo ement our accom a ner
les parcours de qualification
et d'insertion professionnelle des jeunes.
Le territoire peine a retenir lesjeunes: de
I'ensemble des classes d' aqe, celle des "15-29
ans" ressort comme la seule pour laquelle le solde
entre les entrants et les sortants en 2020 accuse
un leger deficit (-14). Le territoire accueille
pourtant un poids consequent de jeunes chaque
annee : 22% des entrants pour l'annee 2020
etaient ages de 15 a 29 ans, soit une proportion
superieure a leur poids dans la population (14%).
La difficulte est donc bien celle de les retenir.
Sans etre la seule de, le logement peut y
contribuer, a condition d'etre adapte aux besoins
et caracteristiques des jeunes.
La cateqorie de « jeunes » recouvre une diversite
de statuts et de situations sociales, qui renvoie a
des besoins en logement differencies. Cette
pluralite se retrouve parmi les "20-29 ans" qui
habitent la vallee de l'Herault.
L'acces au marche du travail est le premier motif
de presence des jeunes dans la Vallee de
l'Herault: 62% exercent une activite
professionnelle et 21 % sont en recherche
d'emploi.
CC Vallee de l'Herault - Repartition par classe d'age du solde entre
"entrants" et" sortants". Source: INSEE 2020
Compares aux
soldes
migratoires
largement positifs
pour les autres
classes d'age, les
"15-29 ans"
n'atteignent pas
l'equilibre.
~531
■ Sortants
1j131■ Entrants
675
662 15-29 ans
30-45 ans
Plus de 45
ans
Moins de 15
ans
27 Les premiers pas dans le rnarche du travail sont
rnarques d'allers-retours frequents entre
l'exercice d'une activite professionnelle et la
recherche d'un emploi: un quart desjeunes actifs
du territoire occupent un emploi dont la duree est
limitee (CDD, contrat court, saisonniers,
vacataires, interirn...), tandis que 8% sont en
parcours de formation-qualification en tant que
stagiaires ou apprentis. Pour ces jeunes, disposer
d'un logement autonome est essentiel mais son
coOt doit etre compatible avec des ressources
faibles et souvent volatiles. Leur besoin peut aussi
etre tourne vers des solutions temporaires (le
temps d'un CDD ou d'un travail en interirn) et
parfois sequencees (en cas d'alternance a deux
endroits differents entre les periodes en
entreprise et en formation).
59% desjeunes actifs du territoire disposent d'un
CDI (soit 37% de l'ensemble des "20-29 ans"). Leur
insertion sur le marche du travail leur ouvre la
perspective de developper leur projet de vie sur
le territoire, a condition que le marche du local
du logement - et plus particulierement celui de
l'accession a la propriete - leur donne la
possibilite de derouler sur place leur parcours
residentiel.
10% desjeunes du territoire sont lyceens ou
etudiants. Les lyceens continuent le plus souvent de
vivre chez leurs parents. Pour les etudiants en BTS
"Amenagements Paysagers" et "Metiers du vegetal",
le lycee agricole de la vallee de l'Herault a Gignac
dispose d'une residence qui regroupe 28 studios de
20 m2•
Enfin, l'inactivite de 5% desjeunes les place en
situation particulierement vulnerable. Ni au chomage,
ni en formation, pas loin de 150 jeunes de la CCVH
disposent de ressources precaires (au mieux le RSA).
Pour ces publics, les difficultes sont parfois cumulees
(sociales, psychologiques, de sante, manque de
qualification...). Certains ont des attaches sur le
territoire et d'autres s'inscrivent dans des parcours
de mobilite (errance, itinerance...). 11s trouvent tres
difficilement des solutions dans le parc de logement
ordinaire, a la fois en raison de la modicite de leurs
ressources et aussi de leur difficulte a construire des
parcours durables et reussis dans le logement sans
accompagnement adapte. 11s ont tendance a se
rabattre vers le secteur du mal-logement et des
solutions bricolees, qui ne favorisent pas leur
insertion voire contribue a accroltre leurs
vulnerabilites.
CC Vallee de l'Herault - Recensement de la population 2020
Source: INSEE 2020
3120 jeunes
de 20 a 29 ans
dans la CC de
la Vallee de l'Herault
Actifs ayant un emploi
1 940 jeunes
62% des jeunes de la
CCVH
Chomeurs
660jeunes
21% des jeunes de la
CCVH
Eleves, etudiants
316jeunes
10% des jeunes de la
CCVH
lnactifs
(ni en recherche d'emploi,
ni en parcours de formation)
142jeunes
5% des jeunes
de la CCVH
Femmes ou hommes
au foyer
61 jeunes
2% des jeunes
de la CCVH
Emplois sans limite de duree
(CDI, titulaire de la fonction publique...)
1146 jeunes
37% des jeunes de la CCVH
Emplois a duree limitee
(CDD, contrat court, saisonniers,
vacataires, interim...)
476jeunes
15% des jeunes de la CCVH
En insertion professionnelle
(apprentissage, stagiaires remuneres,
emplois aides...)
147jeunes
5% des jeunes de la CCVH
Non-salaries
(independants, employeurs...)
171 jeunes
5% des jeunes de la CCVH
28 LDes logements accessibles et de qualite, a la location et a la vente.
Derriere des profils varies, la faiblesse des
ressources constitue le trait commun a la plupart
des jeunes.
Cornpares a l'ensemble des habitants, les "moins
de 30 ans" sont davantage concernes par la
fraqilite financiere :
• leur revenu rnedian mensuel, situe a 1 513 €,
est inferieur de 300 € a celui de l'ensemble des
rnenaqes :
• un quart d'entre eux vit avec moins de 1 175 €
par mois;
• 22,7% ont des ressources inferieures au seuil de
pauvrete (contre 14,7% pour la population totale).
Les niveaux de ressources modestes ainsi que leur
caractere variable, en raison des changements
frequents de statut, posent un cadre de contraintes
fort pour remplir les conditions de solvabilite et de
garantie que posent les bailleurs a l'entree dans le
logement, puis pour acquitter les loyers sans
incident de paiement.
CC Vallee de l'Herault - Revenus disponibles par unite de consommation Source: lnsee-DGf/P-Cnaf-Cnav-CCMSA . fichier localise social et Hscal (202C)
Un quart
AU-DESSUS DE...
Revenu median
Un quart
EN-DESSOUS de ...
1 911 €/mois
2 338 €/mois
1 513 €/mois
1 813 €/mois
1 175 €/mois
1 339 €/mois
■ Moins de 30 ans
-----···--- ... -..ages
29 3120
jeunes
20-29 ans
Les parcours
residentiels des
jeunes de la Vallee
de l'Herault
s'organisent entre
le maintien (voulu
ou contraint) chez
les parents et
l'acces a son
propre logement
(d'abord dans le
secteur locatif).
• 1
42%
1325
habitent
chez leurs parents
1795
en logement
« autonome »
)
Regroupes au sein de
Locataire d'un meuble
1 .... . . • . . .
I ·.. . 1 Loge gratuitement CC Vallee de l'Herault - Situations desjeunes en rnatiere de logement
Source: INSEE - fichier detett - Recensement de la population 2020
Pour les jeunes, l'acces au premier logement est
synonyme de prise d'autonomie et
d'ernancipation. Ce pas est franchi par 58% des
"20-29 ans" de la Vallee de l'Herault qui
representent 810 rnenaqes. Avoir son logement
"a soi" est logiquement moins frequent chez les
plus jeunes : seul le tiers des "20-25 ans" sont
dans ce cas. Continuer de vivre chez ses parents
peut correspondre a un choix mais la situation
peut aussi etre vecue comme davantage
contrainte quand elle renvoie a l'impossibilite de
decohabiter du foyer parental pour des raisons
financieres notamment.
Au regard de son poids modeste dans le
territoire (5% des residences principales), le parc
HLM contribue significativement a accompagner
les jeunes dans les premieres marches de leur
parcours residentiel (7% sont locataires d'un
bailleur social).
Mais c'est bien le parc locatif prive quijoue un role
essentiel dans l'acces a un logement autonome des
jeunes: presque la moitie d'entre eux sont locataires
d'un logement locatif prive loue vide et 6% occupent
un meuble. Le parc locatif prive remplit une fonction
strategique pour favoriser l'installation ou la venue
des jeunes mais l'offre est globalement etroite (21 %
des residences principales) et de surcroit, elle n'est
que peu orientee vers les petites surfaces que
privilegient les jeunes (8% de T1 et 17% de T2, soit
700 logements). A ces donnees structurelles,
s' ajoutent les craintes et reticences des bailleurs de
louer leur bien a des publics jeunes qu'ils
considerent souvent "a risques" (faible solvabilite,
exposition a des nuisances sonores pour le
voisinage, mauvais entretien du logement voire
degradation du bien, mobilite plus forte qui oblige a
rechercher un nouveau locataire...).
30 Le passage a l'accession a la propriete intervient
avec la stabilisation de la vie personnelle (mise
en couple, naissance du 1 er enfant...) et les
perspectives de progression des carrieres
professionnelles : 29% des rnenaqes de 20-29
ans ont franchi ce cap dans la Vallee de
l'Herault. La proportion des proprietaires est
logiquement plus importante chez les "25-29
ans" (34%).
Pour "s'ancrer" sur le territoire, l'aspiration des
jeunes a devenir proprietaire est forte mais elle
est de plus en plus freinee par le durcissement
des conditions posees par le rnarche local.
Dans la partie 2.3 (Envolee des prix: un territoire de
plus en plus inaccessible), les taux d'effort pour
acheter qui sont evalues pour differents profils de
rnenaqe, pointent le caractere particulierernent
selectif que represente la perspective de devenir
proprietaire pour les jeunes actifs ou encore les
couples avec enfants. Le risque est de voir ces
categories de menages quitter la Vallee de l'Herault
et se reporter plus loin pour concretiser leur prajet.
CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Besoins:
Devenir proprietaire
(reponses des - de 20 ans).
Devenir
proprietaire, une
priorite pour les
jeunes du
territoire.
70%
■ Tres i m porta nt
■ lmportant
Peu important
Non concerne(e)
31 LL'accompagnement des jeunes vers le logement.
Les difficultes rencontrees par les jeunes pour se
loger mais aussi pour se reperer dans les aides
qu'ils peuvent mobiliser ou encore pour connaitre
le vocabulaire de l'immobilier font que la CCVH
soutient depuis plusieurs annees le Cornite local
pour le logement autonome des jeunes du Pays
Cceur d'Herault. Le CLLAJ propose en proxirnite
(dans le cadre de permanences reparties sur les 3
EPCI de son territoire d'intervention) une aide aux
jeunes de 18 a 25 ans dans leurs dernarches
administratives liees au logement mais aussi un
accompagnement dans leurs recherches ainsi que
des adresses utiles dans les secteurs prives ou
publics.
En plus de sa fonction d'appui-conseil, la
structure dispose de son propre "portefeuille" de
solutions, sous la forme de logements rneubles et
equipes qui sont adaptes a la situation
socioprofessionnelle des jeunes et a la
composition de leur foyer avec des baux de trois
mois renouvelables, ainsi que plusieurs
appartements du studio au T4 qui peuvent etre
proposes sous la forme de bail glissant.
Dans ce cadre, le CLLAJ assure la gestion de la
residence Jeunes Marguerite Yourcenar ouverte a
Gignac en 2021. Laquelle propose 6
appartements (de 26 a 36 m2) , tous meubles et
comprenant tout le necessaire : lit, rangement,
plaque cuisson, refrigerateur, canape, table... Des
espaces communs (petit salon, terrasse
tropezienne, laverie...) sont proposes pour
permettre aux jeunes residents d' asseoir leur
autonomie dans l'entraide. En combinant la mise
a disposition de solutions d'hebergement a coOt
abordable avec des activites et espaces qui
accompagnent les jeunes dans l'apprentissage de
l'autonomie, ce type de reponse en direction des
jeunes invite a etre developpee sur le territoire.
L'operation constitue aussi un bel exemple de
rehabilitation-reconversion d'un immeuble
degrade du centre-bourg de Gignac.
« C'est dans la Vallee de l'Herault
que les jeunes ont le plus de mal a
se loger. Aujourd'hui. nous
accompagnons 4 jeunes en SYPLO
pour les T2 mais pour eux je n'ai
aucune solution ... »
Entretien CLAJJ, Cooperative Place.
La faiblesse structurelle de l'offre locative (privee et
publique) et les tensions croissantes du marche
locatif local (en location comme en accession)
pesent sur la capacite des jeunes de la Vallee de
l'Herault a trouver le logement ou l'hebergement qui
accompagne leur insertion sociale et professionnelle
mais aussi qui leur permet de rester sur le territoire
ou de s'y installer. Face a ces limites, la residence
Jeunes Marguerite Yourcenar, recemment ouverte,
marque une avancee qui invite a etre reproduite.
32 Une demande locative sociale qui s'exprime a haute intensite,
recouvre des profils diversifies et n'est que faiblement satisfaite
Fin 2022, 600 rnenaqes de la Vallee de l'Herault
sont en attente d'un logement HLM:
- 2 sur 10 sont deja locataires HLM et veulent
changer de logement (mutation)
- surtout, 80% souhaitent entrer dans le parc
HLM (contre 73% en moyenne departernentale)
- 33 rnenaqes pour 1 000 sont demandeurs d'un
logement social.
Cornpare a fin 2015, la demande locative sociale a
auqrnente significativement (de plus d'une
centaine de rnenaqes), soit un rythme de
progression ( +2,9% par an) que n'explique pas la
seule croissance demcqraphique ( + 2,2% par an
pour l'ensemble des rnenaqes entre 2014 et
2020).
Sans surprise, la demande s'exprirne
essentiellement la ou le parc HLM existe: les trois
principaux p61es urbains - et en tout premier lieu
Gignac qui accueille plus de 4 logements HLM
sur 10 - concentrent l'essentiel des demandes (a
hauteur de 72%). Mais les autres communes qui
ne proposent pas ou peu de logement social
(21 % du parc), sont aussi concernees, en
recueillant 28% des demandes. C'est significatif
de la tendance a la diffusion geographique de la
demande locative sociale.
La demande est concentree
dans les 3 communes qui
proposent l'essentiel de
l'offre, mais elle se repere
aussi ailleurs.
Autres
communes
Montarnaud
Saint-Andre-
de Sangonis
CC Vallee de l'Herault
Repartition geographique de la demande et du parc HLM
Sources: lnfocentre NUNJQUE 2022
RPLS 2022
33 Les tensions croissantes du rnarche du logement
eenouvellent et elarqissent les profils des demandeurs
Les tendances qenerales qui traversent la
demande locative sociale, se retrouvent parmi les
caracteristiques des rnenaqes qui sont en attente
d'un logement HLM dans la Vallee de l'Herault.
La pauperisation de la demande, qui vaut partout,
est perceptible dans le territoire : plus des trois-
quarts des rnenaqes demandeurs disposent de
ressources inferieures a 60% des plafonds HLM et
sont donc eliqibles a la production HLM "tres
sociale" (financee en PLA-I).
Sous l'effet des evolutions demcqraphiques et
societales (vieillissement, entree plus tardive dans
la vie en couple, divorces ...), la reduction de la
taille des menages en attente d'un logement
social, se repere aussi : presque 2 demandeurs
sur 5 est une personne seule. En parallele, les
couples (maries ou pacses) sont en recul et
representent desormais a peine 15% des
menages en attente d'un logement social.
Des besoins en logement locatif social alimentes et fac;onnes
par les difficultes economiques et les evolutions societales
Poids des menages demandeurs aux
ressources inferieures a 60% des plafonds HLM
Evolution 2015-2022
Poids des personnes seules
parmi les menages demandeurs
Evolution 2015-2022
Herault CCVH
ol
Herault
77%
CCVH
Evolution (2015-22)
des
caracteristiques de
la demande HLM
CC de la Vallee de
l'Herault
Departement de
l'Herault
Source: lnf ocentre
NUNIQUE 2022
2015 2022 2015 2022 2015 2022 2015 2022
Poids des couples maries ou pacses
parmi les menages demandeurs
Evolution 2015-2022
CCVH Herault
811 27% 11
1■ 1 ?01S ?O?? ?01S ?O??
34 La demande HLM du territoire suit des
tendances qenerales mais lattractivite du
rnarche et les tensions qui l'accompagnent,
donnent une tonalite plus locale aux profils des
demandeurs de la CCVH.
Le parc HLM est de plus en plus sollicite comme
solution de recours face a un rnarche du
logement dont lattractivite le rend actif (les
reprises des logements par leur proprietaire ont
prcqresse pour atteindre 7% des motifs de
recherche) mais aussi et surtout dont les prix
sont de plus en plus eleves (la cherte du
logement actuel motive pas loin du quart des
demandes).
Ces tensions sont de plus en plus difficiles a
supporter financierernent par les rnenaqes deja
loqes dans le secteur prive qui ont tendance a se
tourner vers les solutions plus abordables que
propose l'offre HLM (les deux-tiers des rnenaqes
demandeurs sont desorrnais locataires du parc
prive, contre 57% en 2015).
Avec l'effet de report vers le parc HLM, les profils
des demandeurs, tout en restant rnarques par le
sceau de la precarite financiere, ont tendance a se
diversifier vers le "haut" ou du moins, les plus
fragiles (ch6meurs, beneficiaires du RSA...) sont
moins presents proportionnellement en 2020 que
7 ans en arriere.
« Manque de logements sociaux
malheureusement. Et de plus en
plus de monde y ont acces et droit
au vue de la conjoncture... »
Question « Habiter en VaUee de /'Heraiult »,
Cooperative Place.
CC de la Vallee de l'Herault - Departement de l'Herault. Evolution (2015-22) des caracteristiques de la demande HLM Source: lnf ocentre NUNIQUE 2022
Poids des demandeurs qui motivent leur
demande par un logement actuel trop cher
Evolution 2015-2022
Poids des locataires du parc prive
parmi les menages demandeurs
Evolution 2015-2022
CCVH
Bm
11 2015 2022
Herault
19% 11
1 2015 2022
CCVH
2015 2022
Herault
54%
2015 2022
Poids des chomeurs
parmi les menages demandeurs
Evolution 2015-2022
Poids des beneficiaires du RSA
parmi les menages demandeurs
Evolution 2015-2022
CCVH Herault CCVH Herault
B■ 18% 11 ~- 17% 11
11 1 •• ■ ?015 ?0?? ?015 ?0?? 2015 2022 2015 2022
35 i_La pression exercee sur le parc HLM n'ajamais ete aussi vive.
-Demandes -Attributions ----lndice de tension ...
Evolution (2015-22)
des demandes et
des attributions
CCValleede
l'Herault
Source: lnf ocentre
NUNIQUE
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
La capacite de reponse du parc HLM est
aujourd'hui nettement sous pression.
D'un cote, le parc HLM est de plus en plus
sollicite face aux tensions du rnarche local du
logement. De l'autre. sa presence modeste et son
developpernent "au ralenti" sur les dernieres
annees mais aussi sa faible de rotation, avec le
blocage des parcours residentiels, se conjuguent
pour durcir et retrecir son acces.
CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE
« HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Besoins:
Avoir un logement moins cher
(reponses des locataires).
6% 2%
■ Tres i m porta nt
■ lmportant
Sous l'effet de la progression des demandes et de
la diminution des attributions, la pression exercee
sur le parc HLM s'est intensifiee au fil des annees,
pour atteindre un niveau de tension record : en
2022, pendant qu'une demande etait satisfaite,
14,5 sont restees en attente ! La CCVH arrive en
seconde position des EPCI de l'Herault ou l'acces
au parc HLM est le plus tendu.
« Cela fait plus de 5 ans que je suis
sur liste d'attente HLM »
« Le temps d'attribution HLM est
trop long (+ de 3 ans) »
Question « Habiter en VaUee de /'Heraiult »,
Cooperative Place.
Assez important
Peu important
30%
51%
36 lndice de tension Demandes Attnbutrons
(demandes / attributions) 2022 2022
CC Sud-Herault 175 10
CC Vallee de l'Herault
CC du Pays de Lunel 13,3 1 612 121
CC des Cevennes Gangeoises et Sumenolses ==::J 11,7 164 14
CA du Pays de l'Or c=J 10,0 1 755 176
Montpellier Medlterranee Metropole c=J 9,2 30 857 3 345
CC Les Avant-Monts c::::J 7,8 225 29
CC l.odevois et Larzac c::::J 7,7 263 34
CA Sete Aqqlopole Medlterranee CJ 7,7 5 258 687
CC La Domitienne D 6,7 540 81
CA Herault-Medlterranee :::::J 5,8 2 674 462
CA de Bezlers-Mediterranee =:J 5,7 5 208 913
CC du Clermontais D 5,0 620 123
CC du Grand Pic Saint-Loup □ 4,6 702 154
CC Grand Orb □ 4,4 250 57
CC du Minervois au Caroux =:J 3,9 101 26
CC des Monts de Lacaune et de la Montagne du Haut Languedoc ::J 3,6 18 5
Herault I_J 8,1 51 021 6 278
CC Vallee de l'Herault lndice de tension du parc HLM pour l'annee 2022 EPCI de l'Herault
Source: lnf ocentre NUNIQUE
La vocation traditionnellement familiale du parc
HLM impacte sa typologie qui propose
essentiellement des moyennes et grandes
surfaces (37% de T3 comme de T4 et plus). En
face, les evolutions demographiques et les
transformations societales concourent a reduire
la taille des menages : 37% des demandeurs (soit
224 menages) recherchent des T1 -T2.
Avec ce decalage entre la structure de l'offre et la
typologie de la demande, la pression exercee sur
les T1-T2 est encore plus forte que pour le reste
du parc: 22 demandes pour une attribution.
Autrement dit, pour les petites surfaces, le parc
HLM ne parvient a couvrir qu'a peine 4% des
besoins.
«En attente d'un appartement
HLM depuis plus de 6 ans. seule
avec un loyer consequent pour un
salaire bas »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
Repartition de
la typologie du
parc HLM, des
demandeset
des attributions
CC de la Vallee
de l'Herault
Sources:
lnf ocentre
NUNIQUE 2022
RPLS2022
- - 111
-
Parc HLM
■ 37%
37%
1
Demandes
37%
38%
Attributions Pression
24%
- 41% ■ 20% ■
15%
f
La tension est encore plus forte
sur les petites surfaces
37 La pression de la demande leqitime l'existence du BAL...
Mais les tensions sur l'offre limitent sa portee.
Depuis 2012, la CCVH a pris l'initiative d'animer le
Bureau d'acces au logement (BAL). Cette instance
partenariale qui reunit acteurs sociaux et acteurs
du logement, a pour objectif de faciliter l'acces au
logement des habitants du territoire (ou leur
maintien dans les lieux en cas de logement
vetuste), Son intervention se centre sur les
rnenaqes dont la situation sociale et financiere
et/ou au regard du logement (insalubrite, menace
d'expulsion...) justifie qu'ils beneficient d'une
attention particuliere et renforcee. L'enjeu est
notamment d'eviter que leurs difficultes ne se
deqradent davantage.
Depuis sa creation, l'activite du BAL est montee
en puissance : de 36 demandes en 2014 a 88
suivis en 2022. Les difficultes croissantes
rencontrees pour se loger expliquent que le BAL
ait trouve sa place et son interet. Mais les memes
tensions du marche sont a l'origine de la difficulte
croissante du dispositif a trouver des solutions : le
taux de relogement a diminue, en passant du plus
du tiers des situations (36%) en 2014 a moins du
quart (24%) en 2022.
La portee du dispositif est aujourd'hui contrainte
par la pression vive du marche. Mais
paradoxalement, c'est bien cette derniere qui
justifie l'existence du BAL: dans un marche de
plus en plus selectif, les plus en difficulte sont
aussi les plus exposes et ont besoin d'etre
soutenus.
Situations
SUIVIES
- Situations
RELOGEES
-+- Taux de
RELOGEMENT
88
Situations suivies /
relogees et taux de
relogement du BAL
(2014 et 2022)
Source : bt!an
d 'activite du BAL
- CCI/H
36
13
CI 2014
Les tensions du marche contraignent
la capacite de reponse du BAL.
'.
21
n 2022
38 es so utions ' ebergement et de logement tem oraire utiles
et e plus en plus necessaires.
Les acteurs associatifs ou institutionnels mais
aussi les elus peuvent etre confrontes a des
situations de vulnerabilite - certaines
passaqeres et pour d'autres plus complexes
- qui necessitent de trouver des solutions de
"rnise a l'abri" et/ou pour lesquelles l'acces a
un logement de droit commun n'est pas
toujours possible dans l'irnrnediat.
Pour y repondre, les efforts conjoints des
institutions et des operateurs (I'Association
Trait D'union - ATU ainsi que le CLLAJ) ont
progressivement permis de mailler le
territoire du Pays Cceur de l'Herault de
differentes solutions d'heberqernent d'urgence
et de logement temporaire. S'agissant de la
Vallee de l'Herault, cette offre est composee
de la fac,:on suivante :
■ Hebergement d'urgence
5 places (dont 1 logement Famille) + 3 places
et un logement isole (2 places), localises a
Gignac.
■ Appartement Relais (Allocation de logement
temporaire)
2 logements (2 places) et 1 T2 (2 a 3 places)
geres par l'ATU + 1 logement (2 places) gere
par le CLLAJ, tous situes a Gignac
■ lntermediation locative {IML)
Pour le CLLAJ: 4 logements (7 places) a
Gignac + 2 logements (4 places) a Saint-
And re-de-Sa ngon is)
Pour l'ATU: 1 logement (2 places) a Gignac.
■ Sous-location bail glissant
Pour l'ATU: 1 logement (1 place) a Pouzols +
1 logement (1 place) a Saint-Pargoire
Pour le CLLAJ: 1 logement (3 places) a
Gignac.
■ Residence sociale Jeunes
6 logements (8 places) geres par le CLLAJ a
Gignac
Ces solutions presentent un double avantage :
- elles evitent de renvoyer la prise en charge des
situations de fragilite financiere et/ou sociale
vers les structures d'hebergement
montpellieraines, par ailleurs largement
saturees;
- elles proposent des reponses "en proximite" a
des publics rarement motorises et surtout qui
ont leurs reperes et leurs attaches sur le
territoire.
Le developpement des solutions d'hebergement
et de logement temporaire s'est appuye sur la
reactivite avec laquelle les operateurs locaux ont
su se saisir des differentes possibilites de reponse,
elles-memes adossees a differentes categories de
financement, dont chacune pose des durees de
sejour-hebergement, definit ses publics cibles ou
encore etablit la nature et le montant des
prestations financees. Cette capacite a mobiliser
differents registres de reponse a joue un role cle
dans l'elargissement progressif des reponses. En
contrepartie, le developpement de l'offre par
strates successives de priorite (et de financement)
genere une certaine rigidite et des formes de
cloisonnement, qui peuvent mal s'accorder a la
souplesse de reponse qu'appelle la construction
des parcours a leur propre rythme.
39 Pic Saint
Loup
Bassin de
Thau
• Pays de Lunei Montpellier Metropole
• Grand Biterrois .
Ouest Herault
Nombre de places
d'heberqernent
d'urgence 2022
Source: S1AO
Le CCEur d'Herault compte 38 heberqernents
d'urgence, dont 5 a Gignac et seulement un h6tel
a disposition pour de la mise a l'abris dans la
Vallee de l'Herault. l.'hotel reste par ailleurs une
solution peu satisfaisante puisque non
mobilisable en haute saison. Malqre un nouveau
partenariat entre l'Association Trait d'Union
(principal operateur du territoire) et le bailleur
social Herault Logement permettant de mobiliser
des logements du parc HLM, le nombre de places
d'urgence dans la CCVH peine a se developper
d'avantage.
Sur le CCEur de l'Herault, seules 21% des
demandes de mise a l'abris ont ete pourvues en
2022 (Source: S1AO). La pression de la demande
sur l'offre relativement reduite d'heberqernent
d'urgence est accentuee par l'allongement des
sejours et l'engorgement des dispositifs, lies au
manque de solutions de sortie.
Pourtant, les hebergement d'urgence et de mise a
l'abris repondent a un reel besoin, comme etape
necessaire avant le retour vers le logement de
droit commun ou vers le logement temporaire.
Ce sont des dispositifs particulierement
pertinents face a certaines situations comme
les violences conjugales qui exigent des
reponses rapidement mobilisables.
En effet, il existe un vrai besoin de mise a
l'abris des femmes victimes de violences sur le
territoire mais les reponses adaptees sont
trop rares, malgre la signature recente d'un
protocole par tous les acteurs concernes
(travailleurs sociaux, gendarmeries,
collectivites ...).
Seul un h6tel a Gignac est mobilisable pour ce
public tandis qu'une offre a disparue avec le
retrait d'un h6tel de Saint-Andre-de-Sangonis
du protocole.
« L'urgence est le dispositif le plus
simple a mobiliser pour les
personnes. »
Entretien ATU, Cooperative Place.
40 Exceptee la residence Marguerite Yourcenar
destinee aux jeunes a Gignac, les solutions
temporaires (1 M L, ALT, bail glissant...)
proposees dans la Vallee de l'Herault sont
construites dans des logements diffus, captes
au sein du parc locatif prive. En reposant sur
la cohabitation de differents rnenaqes au sein
d'un rnerne logement, ce mode de
fonctionnement a l'avantage d'autoriser une
certaine mixite d'occupation et ainsi d'eviter
de s'adresser a une seule typologie de
"publics" (isoles ou familles par exemple).
Mais la cohabitation est exigeante en termes
de requlation de la vie collective. Elle
necessite aussi de proceder avec doigte dans
le choix des menages a faire vivre sous le
meme toit. Enfin, cette forme d'organisation
ne garantit pas toujours l'intimite necessaire
pour reprendre pied et se poser, par exemple
et notamment en cas de violences conjugales.
Autre limite, les tensions du marche questionnent
la capacite a poursuivre le developpement "en
diffus" des reponses. La captation de reponses par
les operateurs est rendue complexe par la montee
du montant des loyers et par la possibilite de
choix-selection qu'offre aux bailleurs le vivier
important des demandeurs. Dans un marche
tendu, c'est aussi la fluidite des sorties qui est de
moins en moins assuree, au risque d'allonger les
durees d'hebergement et d'engorger les reponses.
L'equation devient ainsi complexe: les tensions du
marche limitent la capacite a capter de nouvelles
reponses, en meme temps qu'elles exposent de
plus en plus d'habitants aux fragilites et ruptures
qui peuvent les conduire a avoir besoin de
reponses d'hebergement-logement temporaire.
« En partant de zero. on se dit que
c'est pas mal d'etre arrive la ou l'on
en est ! Mais on a aussi le sentiment
que ~a devient plus complique au
moment ou I' on va avoir besoin de
plus en plus de reponses... »
Entretien ATU, Cooperative Place.
41 Les besoins des gens du voyage :
entre la poursuite de l'itlnerance et la volonte de s'ancrer
Depuis le 1 er janvier 2017, la CCVH est
cornpetente en rnatiere de creation,
d'arnenaqement et de gestion des
equipernents pour l'accueil des gens du
voyage. Approuve en 2019, pour une duree
de 6 ans, le scherna departernental d'accueil et
d'habitat des gens du voyage (SDAHGV)
preconlsait pour la Vallee de l'Herault la
realisation d'une aire permanente d'accueil de
16 places, tout en laissant la possibilite de
convertir, au regard des besoins des gens du
voyage, cet equipernent en terrain familial ou
en habitat adapte.
La Cornrnunaute de communes de la Vallee
de l'Herault a souhaite connaitre plus
precisement les situations des gens du
voyage presents, de maniere ponctuelle ou
plus reguliere, sur son territoire, pour definir
en consequence les solutions les plus
adaptees a la realite des besoins locaux. Cette
demarche volontaire, soutenue par l'Etat, a
donne lieu a la realisation en 2021 d'une
etude de maitrise d'c:euvre urbaine et sociale
(MOUS) confiee au bureau d'etudes GIE
CATHS. Ses apports ont permis d'obtenir une
connaissance precise et territorialisee de la
problematique de l'accueil et de l'habitat des
gens du voyage sur l'EPCI.
Du diagnostic affine des situations ont emerge
deux propositions operationnelles :
- la creation d'une reponse de type terrains
familiaux locatifs publics pour les menages qui
sont sur Gignac une grande partie de l'annee
sans encore franchir le pas vers une
sedentarisation definitive sur la CCVH ;
- l'amenagement d'un site mobilisable pour
l'accueil d'un petit passage occasionnel qui
permette de s'inscrire de fac,:on plus pertinente
dans les besoins locaux sans generer
d'implantations de familles autres que celles
frequentant deja le territoire" (extrait du
rapport de la MOUS).
Saisis de cette proposition en fevrier 2022, les
membres de la Commission consultative des gens
du voyage ont emis un avis favorable a la
conversion de l'obligation initiale de creation
d'une aire permanente d'accueil de 16 places, en
la realisation :
- d'un terrain familial locatif de 8 places ou un
habitat adapte de 4 places;
- d'une aire de petit passage.
Aujourd'hui la CCVH est en capacite d'engager la
programmation des terrains familiaux locatifs sur
un site pressenti a cet objet. Les approches sur les
besoins en organisation du petit passage restent a
localiser et a valider.
42 La vallee de l'Herault fait face a une croissance de sa population qui a fort a voir
avec sa position geographique privileqiee, aux portes de la metropole
rrontpelieraine, une desserte qui la relie a des bassins d'emplois et de vie mejeurs.
un cadre de vie qualitatif et des arnenites tres recherchees (ambiance de village, vie
de proxirnite, calme ... ) et des prix de l'immobilier attractifs, en comparaison de ceux
pratiques dans la rnetropole ou sur la cote.
Cette dynamique dernoqraphique a des consequences en termes d'emplois
(ornnipresence des navetteurs, mutation du rnodele economique de plus en plus
centree vers le presentiel), d'acces aux services qui ont ici et la du mal a suivre,
voire meme d'acces a l'eau puisque plusieurs secteurs de la Vallee de l'Herault
souffrent de probleme d'approvisionnement qui viennent questionner directement
cette fonction d'accueil du territoire.
Enfin, c'est la question du logement qui se pose avec cette croissance
demographique galopante et constante qui genere une pression sur un parc qui
semble aLjourd'hui avoir atteint un certain nombre de blocages remettant en
cause sa capacite a repondre aux besoins de l'ensemble des menages : familles
nucleaires, familles monoparentales, retraites, seniors, jeunes, familles modestes...
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PARTIE 2
Un rnodele de developpernent de
l'habitat toujours extensif et exclusif
1- Un rythme de construction toujours a haut niveau ... sur le
rnodele pavillonnaire
2 - l.envolee des prix: un territoire de plus en plus inaccessible
3 - Un territoire de proprietaires qui se diversifie tres
progressivement
44 2.1 Un rythme de production du logement qui se maintient a haut niveau. Pour repondre a la forte demande d'installation a
laquelle fait face le territoire, la production de
logements (construction neuve et remise sur le
rnarche de logements vacants) s'est deployee sur
un rythme soutenu ces dernieres annees. Si l'on
remonte au debut des annees 2000, la Vallee de
l'Herault a produit en moyenne entre 270 et 350
nouveaux logements par an.
Certaines periodes ont ete particulierernent
intenses de ce point de vue, souvent en lien avec
des conjonctures nationales encourageant les
nouvelles productions de logement, comme en
2007 et en 2013 (Pret a Taux Zero, lois de
defiscalisation De Robien et Scellier). Elles
correspondent a des pics de productions souvent
suivis de periode de ralentissement permettant
un retour a des niveaux de production situes
dans la moyenne locale.
Cette alternance de periodes de forte production
(2006-2009 et 2012-2018) et de ralentissement de
l'activite (2000-2006 et 2009-2012) se conclut sur la
periode recente par un fort ralentissement avec une
moyenne descendue aux alentours de 250 nouveaux
logements par an depuis 2018. C'est d'ailleurs une
des orientations du SCoT qui pose un cadre fort
pour la production de residences principales : entre
290 par an jusqu' en 2030 et 230 entre 2030 et 2040.
Au-dela du SCoT, la crise de la covid et crise
immobiliere actuelle marquee par le durcissement
de l'acces au credit est une realite qui marquera la
production a venir. Sur un autre registre, les tensions
autour de la ressource en eau, les objectifs de
reduction de l'artificialisation des sols (ZAN) ainsi
que la reduction significative du parc vacant (cf.
Partie 3), sont autant de facteurs qui vont durcir les
conditions de production de logement tant sur le
plan quantitatif que sur le plan qualitatif.
Une production de logements soutenue, qui
marque le pas ces dernieres annees.
344 logt/ an
189
253
logt/ an
'11
1
1
1
374 :
l 1
1
~----- 4-----• : 1 292
1 1
- ! ---------- ! - 23~ :
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
T T
1 1
1 1
1 1
272
logt/ an
364
logt/ an
- - - - -. 1 1 1 1 1 1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
1 1
' ' 1 1 1 1 1 1
271 logt/ an
450
400
350
300
250
200
150
100
50
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
CC Vallee de l'Herault - Production de logements par an depuis 2000.
Source: MAJIC 2022
45 Grand Site
2012 - 2016: 165 log (10%)
2017 - 2021 : 146 log (11%)
Production de
logements par zone
geographique depuis
2012.
Source: MAJIC 2022
Plaine et Vallee
2012 - 2016: 606 log (36%)
2017 - 2021 : 476 log (34%)
Objectifs SCoT : 39%
Coteau agricole sensible
2012 - 2016 : 369 log (22%)
2017 - 2021 : 467 log (34%)
Objectifs SCoT : 25%
roux
St Jean de Fos
tiJ Aniane .,
, d
ignac
Garrigue et Boisement
2012 - 2016 : 550 log (33%)
2017 - 2021 : 298 log (21%)
Objectifs SCoT : 18%
La production de logement largement portee par la
composante « Plaine et Vallee ».
Si l'on regarde la production de logement par
composante territoriale, force est de constater
que le reequilibraqe territorial attendu par le
SCoT a l'echelle de la CCVH sera une marche
importante a franchir.
En effet, alors que depuis 2021 les communes de
la Plaine et Vallee structurees autour de Saint-
Andre-de-Sanqonis et Gignac pesent de moins en
moins dans le developpernent de l'habitat, le
SCoT entend construire un recentrage de la
construction de logements autour de ce secteur
et de son bipole urbain (39% de la construction
des residences principales).
A l'inverse, alors que les communes du « coteau
agricole sensible » sont de plus en plus sollicitees et
portent de plus en plus le developpernent de l'habitat
du territoire (un tiers de la construction), le SCoT
entend rnaitriser ce developpernent et contenir les
contributions de ce territoire a hauteur de 25% de
construction des logements de la CCVH.
Apres une phase de sur-sollicitation, les communes a
l'est, situees en proximite de la Metropole, semblent
marquer une pause et tendre vers les objectifs du
SCoT (18%).
La contribution des communes situees dans le
perimetre de la zone des « Grands Sites » du pays
CCEur Herault reste en dec,:a des objectifs qui leur sont
assignes.
46 Le rnodele avillonnaire
dominant et persistant
La production de logements qui a accornpaqne la
forte croissance demcqraphique de la CCVH s'est
traduite par l'expansion et l'etalernent urbain autour
du rnodele pavillonnaire sur l'ensemble du territoire.
De fait, au sein de la Vallee de l'Herault, plus de 8
logements sur 10 sont des maisons individuelles.
l.'uniforrnite de la production de logements pose
aujourd'hui la question du rnodele de
developpernent de l'habitat du territoire. En effet, le
rncdele pavillonnaire de la villa avec une maison et
une piscine au milieu d'un terrain a batir donne a voir
certaines limites et pose la question des densites, de
l'optimisation de l'espace dans un espace lirnite et de
plus en plus contraint. (cfpartie .3)
Or aujourd'hui, les logements collectifs et les formes
urbaines plus denses se concentrent sur 4
communes. Ainsi, Gignac, Saint-Andre-de-Sanqonis,
Aniane et Montarnaud rassemblent a elles seules
2850 logements collectifs, soit 66% du parc de la
Vallee de l'Herault, alors qu'elles ne representent que
42% du total des residences principales.
Face a la demande sociale qui evolue et aux enjeux
de maitrise de l'etalement, de nouveaux modeles
d'habiter sans doute plus compacts mais aussi plus
propices au lien social sont a promouvoir.
« On ne veut surtout pas faire du
pavillonnaire. 11 y en a deja trop.
on ne veut pas devenir un village
dortoir. »
Entretien commune.
Le modele dominant
de la maison individuelle.
« Aujourd'hui ce qui se construit sur
notre commune sont des maisons
individuelles de lotissement avec piscine
et climatisation qui sont des aberrations
par rapport a I' evolution du climat. de la
demographie. etc. [... ] 11 faut chercher
des promoteurs qui proposent des
solutions adaptees au changement
climatique (les piscines pourraient etre
partagees a l'echelle d'un lotissement par
exemple). »
Question « Habiter en Va[/ee de /'Herault »,
Cooperative Place.
■ Collectif ■ lndividuel
Logement Part dans la
collectif CCVH
Gignac 755 27%
Saint-Andre-de-Sangonis 542 19%
Aniane 298 11%
Montarnaud 273 10%
Ensemble 2830 100%
CC Vallee de l'Herault - Typologie du parc /
repartition des logements collectifs
Source: FILOCOM 2019
47 Le developpernent residentiel continue aujourd'hui
de s'appuyer largement sur le rnodele de la
maison pavillonnaire. Les maisons individuelles
representent toujours 78% des constructions
neuves sur les 5 dernieres annees.
La rarefaction des terrains constructibles
conjuque a la hausse des prix favorisent une
forme de densification. Elle se traduit en effet par
un mouvement dit de « division parcellaire » qui
est largement engage dans les communes du
territoire. Non accornpaqnee, cette forme de
reponse du rnarche du logement a la nouvelle
donne fonciere du territoire peut poser de
nombreuses difficultes (cohabitation subie,
conflits de voisinage, pression accentuee sur les
reseaux ...).
« J'aimerai avoir un petit jardin. »
« Avoir un jardin et une place de
parking. »
Avoir une maison de plain-pied
avec jardin ».
Question « Habiter en valiee de /'Herault »,
Cooperative Place.
Le developpement de logements collectifs est
neanmoins en progression depuis le debut des
annees 2010, meme si la diversification de l'offre
reste tres relative : 15,8% de logements collectifs en
2013, 16,8% du parc en 2019..
Cette hausse a ete portee par l'avenement de
nouveaux modes d'urbanisation et notamment au
travers de deux projets de ZAC. 11s ont permis une
production « importante » de logements collectifs au
debut des annees 2010:
• La ZAC du Pradas sur la commune de
Montarnaud, dont les premiers logements ont
ete mis en chantier en 2012-2013.
• La ZAC Nord de Saint-Andre-de-Sangonis dont
les logements ont ete mis en chantier en 2014.
Mais le phasage et parfois l'inertie technique et/ou
commerciale de ce type d'operation dans un
territoire de tradition rurale, n'a pas encore permis
de reequilibrer la balance et d'imposer de nouveaux
modes de faire.
CC Vallee de l'Herault - Logements « commences » par an (construction neuve) Source : S17ADEL 2022
250
200
150
100
50
0
154
Une production
toujours tournee
vers le
pavillonnaire.
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
~ individuel pur ~ individuel groupe ~ collectif / residence
48 CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Aspirations :
Si vous deviez dernenaqer, ce serait pour...
Total des repondants
■ Maison de
bourg/village
■ Maison en
lotissement
■ Maison isolee
Appartement en
coeur de village
Par statut d' occupation
45%
70%
60%
50%
40%
1 30% 1 20% 10% 0% - Locataires en coeur Locataires en de bourg lotissement / campagne
■ Maison de bourg/village
■ Maison isolee
PO coeur de bourg PO lotissement /
campagne
■ Maison en lotissement
Appartement en coeur de village
Habiter une maison de bourg ou en lotissement reste
une aspiration forte des habitants,
qu'ils soient locataires ou proprietaires ....
49 Un mouvement vers davanta e de com acite
arnorce mais qui peine a se qeneraliser
densite
rythme annuel
de construction
rythme annuel
consommation
fonciere (ha)
taille moyenne moyenne des
parcelle habitat operations
(m2 /logements) (logements/ha)
Plaine et vallee 108 4, 7 433 23
Ville centre (Gignac)
Pole secondaire (Saint-Andre-de-Sangonis)
Villages
45
38
26
1,8
1,5
1,4
396
390
563
25
26
18
Coteau agricole sensible 84 4,8 572 17
Poles relais
Le Pouget
Saint-Pargoire
Villages
30
16
14
28
1,5
0,7
0,7
3,3
498
472
527
614
20
21
19
16
Garrigue et boisement 85 5,0 594 17
Pole secondaire (Montarnaud)
Pole de proxlmite (St Paul et V.)
Villages
54
11
20
2,4
0,7
2,0
444
613
981
23
16
10
Grand Site 31 2,1 667 15
Poles relais 9 0,5 549 18
Aniane 9 0,5 549 18
Poles de proxlrnlte 20 1,3 670 15
Montpeyroux 8 0,6 741 13
Saint-Jean-de-Fos 12 0,8 627 16
Villages 2 0,2 1150 9
CC Vallee de l'Herault 308 16,6 539 19
CC Vallee de l'Herault - Modele de developpement de l'habitat des 1 0 dernieres annees (2012-2021). Source: MAJIC 2022
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J1>.\ ;S' ,. - . i .,. '"'':J-~c -' · 1 . . .
Le pendant de la production de logement est la
consommation fonciere qu'elle engendre. Etant
donnee la place dominante de la maison
individuelle dans le parc recent, il n'est pas
etonnant de constater que la consommation
fonciere rapportee au rythme des constructions
nouvelles est particulierement elevee en Vallee
de l'Herault.
Ainsi ces 10 dernieres annees, pour 300
logements construits en moyenne, 16,6 hectares
ont ete mobilises chaque annee, soit une
densite moyenne de 19 logements par hectare
mobilise pour le developpement de l'habitat.
Autrement dit c'est l'equivalent d'un village
comme Popian qui est urbanise chaque annee
pour le developpement de l'habitat.
50 Coteau agr cole
sensible
Boisement
Sutftice habitat
consommee entre 2012
et 2021
~ 23,lha
U---- 1,2ha . >20% . is s 20% 0 10a 1s% 0 >10%
La marche a
franchir pour
atteindre les
objectifs du
SCoT.
Part de la surface habitat consomrnee
recernment (2012- 2021) sur la
surface habitat totale
CC Vallee de l'Herault - Consommation fonciere sur les dix dernieres annees, Source: McJis 2022
La carte ci-dessus permet de faire le point sur la
consommation fonciere recente : par commune,
on y voit le nombre d'hectares consornrnes ces
dix dernieres annees ainsi que le pourcentage
que cela represente, rapporte a la surface totale
dediee a l'habitat sur la commune en question.
Elle met en evidence le fait que les communes de
la composante « Garrigue et boisement » ont
connu un developpement qui a engendre une
consommation d'espace particulierement
importante depuis le debut des annees 2010.
Ainsi, sur ces dix dernieres annees, ses principales
communes ont augmente leurs surfaces habitees
de plus de 20% chacune.
Les communes situees au sud du territoire ont
connu elles aussi une augmentation importante
de la consommation fonciere avec parfois jusqu'a
20% d'augmentation depuis 2012, voire plus.
Plus en retrait, le secteur « Grand Site » a connu
une croissance davantage maitrisee et qui s'est
maintenue partout en dessous de 15%
d'augmentation de la surface consommee.
51 CC Vallee de l'Herault - Consommation fonciere et compacite de la production de logements. Source : MAJIC 2022
L'uniformisation
des modes de
developpernent
400
350
300
250
200
150
100
50
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
- cornpacite - Nb de logements construits - surface consomrnee (ha)
25
20
15
10
5
0
Evolution des densites (logement / hectare)
2012-2013 2014-2015 2016-2017 2018-2019 2020-2021
Ville centre 30 38 29 20 24 P61es secondaires 20 28 25 25 19 P61es relais et de proxlrnite 17 15 20 17 19 Villages 13 7 16 15 18 CCVH 18 19 21 17 19
La baisse de l'activite de construction sur la
periode recente a enqendre rnecaniquernent un
ralentissement de la consommation fonciere
jusqu'a atteindre 14,5 hectares consomrnes par
an en moyenne entre 2018 et 2021, soit 3,5
hectares de moins que sur la periode 2012-2017.
Mais cette baisse ne s'accompagne pas d'une
meilleure optimisation de l'espace puisque la
densite reste faible, autour de 17 a 20 logements
pas hectare.
S'il y a eu des periodes ou les nouvelles
constructions ont permis de gagner en compacite
sur les p61es de l'armature territoriale, force est
de constater qu'aujourd'hui toutes les strates du
maillage de la Vallee de l'Herault se rejoignent
autour de formes similaires, situees autour d'une
vingtaine de logements par hectare.
Ainsi, apres une periode de meilleure
optimisation de l'espace au milieu des annees
2010 dans la ville centre, la compacite du bati a
de nouveau baisse. 11 en va de meme dans les
p61es secondaires, alors que ce sont bien ces
communes, avec leurs fonctions de centralites et
de concentration des services, qui devraient
connaitre de plus grandes densites, tout en
restant a des echelles correspondant a la
tradition rurale du territoire.
Malgre les efforts pour reduire les surfaces de
habitations et des parcelles, la notion de strates et
de maillage territorial s'efface donc lorsqu'on
regarde la compacite du bati face a la
predominance de la maison individuelle.
52 Ville centre (Gignac)
P61es secondaires
densite moyenne
des operations
(logts/ha)
densite des
operations
preconlsees par le
SCoT (logts/ha)
P61es relais
Le Pouget
Saint-Pargoire
Aniane
P61es de Proximite
Sa i nt-Jea n-De-Fos
Sa i nt-Pa u 1-Et-Va I ma lle
Montpeyroux
25
21
18
19
16
13
25
25
25
20
20
20
La marche a
franchir pour
atteindre les
objectifs du
SCoT.
CC Vallee de l'Herault - Consommation fonciere et compacite de la
production de logements. Source: MAJIC 2022
Avec cette convergence des densites et
l'uniformisation des formes baties, les poles relais
et les poles de proxirnite se rapprochent des
objectifs que le SCoT fixe respectivement a 25 et
20 logements par hectare.
Au contraire, la ville centre et les poles
secondaires sont encore trop consommatrices
d'espace par rapport aux objectifs fixe
respectivement a 35 et 30 logements par hectare.
53 Le developperrent du parc de logement dans la vallee de l'Herault s'est construit
en reponse a sa forte attractivite autour d'un rrodele extensif et qui se maintient
acjourd'rt.i a un haut niveau de production.
Pour repondre a sa nouvelle fonction residentie.le de « troisierne couronne »
rrontpelieraine, le territoire a deoloye son parc autour du rrodele de la maison
individuelle, de tacon relativement uniforme dans toutes ses composantes
territoriales. Si la faible der site proposee participe en partie de la qual.te de vie
revendiquee par les habitants et d'une certaine forme d'attractivite du territoire, elle
arrive aLjourd'hui sans doute a un point de basculement de l'urbanisation du
territoi re.
Face aux erjeux d'economie fonciere, de preservation des terres agricoles et de
reduction de l'artificialisation des sols, il s'agit de concevoir differemment le
developpement de l'habitat et de revoir fondamentalement les formes du lot a
batir. La stagnation de la compacite autour de 20 logements par hectare depuis
plus de 10 ans invite en effet a reconsiderer le modele pavillonnaire, sans doute
arrive au maximum de ses capacites en termes d'optimisation de l'espace.
54 2.2 L'envolee des prix : un territoire de plus en plus inaccessible.
1~3
14
~ 9
15
1~5
1~3
1~9
1~7 1
1~4
20
~ 7
Revenu Rapport Tx pauvrete
Departernent disponible Departernent interdecile seuil 60%
rnedian (€/mois) (9• decile/1., decile)
Haute-Garonne 1978 Haute-Garonne 3,4
Gers 1 785 Aveyron 2,8
Lot 1776 Lot 3
Aveyron 1 772 Lozere 2,8 Gers 3
Tarn 1 757 Tarn 3
Hautes-Pvrenees 1 749 Hautes-Pvrenees 2,9
Lozere 1 745 Tarn-et-Garonne 3
Tarn-et-Garonne 1 738 Ariege 3,1
Gard 1728 R&,
Ariege 1 703 Gard 3,3
Pvrenees-Orienta les 1673 Aude 3,1
Aude 1665 Pvrenees-Orienta les 3,3
Region Occitanie - Revenus et taux de pauvrete a l'echelle departernentale. Source: FILOSOfl 2020 (INSEt.)
Un
departernent
caracterise
par de fortes
disparites de
ressou rces.
Le revenu median des heraultais se situe a
hauteur de 1 761 euros par mois. A ce titre, le
departement de l'Herault fait partie des territoires
les plus riches de la region Occitanie, derriere la
Haute-Garonne, le Gers, le Lot et l'Aveyron.
Mais cette realite du revenu median cache des
inegalites importantes au sein de la population
departementale, comme en temoigne un rapport
interdeciles qui se situe a 3,5 points, soit celui le
plus eleve de la region. En d'autres termes, l'ecart
de ressources qui separe les 10% des menages
les plus riches du departement des 10% les plus
pauvres est plus important dans l'Herault que
dans tous les autres departements occitans.
Au final, 18,7% des habitants de l'Herault vivent
sous le seuil de pauvrete, lequel correspond a
60% du revenu median. 11 s'agit d'un des taux les
plus eleves de l'Occitanie, juste apres le Gard,
l'Aude et les Pyrenees-Orientales.
55 Departement de l'Herault - Taux de pauvrete par EPCI Revenu disponible median des menaqes Source: INSEE f/LOSOfl 2020
Si l'on zoome davantage et que l'on regarde
dans le detail des EPCI du departernent de
l'Herault, la Vallee de l'Herault si situe dans une
situation plutot privileqiee avec un taux de
pauvrete en dessous des 15%, c' est-a-dire bien
en dessous de la moyenne departernentale
(18, 7%). Le revenu rnedian moyen y est quant a
lui relativement eleve avec 1 800 euros par
mois.
56 Si cette moyenne laisse percevoir de moindres
difficultes des rnenaqes de la CCVH, elle cache
donc en realite une diversite de situations qu'il
ne faut pas neqliqer :
- d'une part, l'effet d'exclusion du rnarche local
du logement des rnenaqes qui sont en incapacite
de deployer leur parcours residentiel sur place
faute de ressources suffisantes. La hierarchie des
communes selon le revenu rnedian cartoqraphie
ci-dessous montre cet effet d'exclusion graduel
selon les communes de la CCVH.
« 11 n'y a pas de location. tres
difficile pour demenager alors que
je vis dans un logement
indecent. »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
- la presence de menages fragiles et tres fragiles
financierement dont les choix de logement
peuvent etre reduits entre se contenter de son
logement actuel alors que la situation exigerait un
demenagement et trouver une mauvaise solution
dans le mal logement (taux d'effort trop
important, sur-occupation, habitat degrade)
« Nous voulions acheter mais les
prix ont malheureusement trop
augmente. Nous etions en
appartement Herault logement
mais apres beaucoup de soucis
nous avons trouve un logement
mieux mais plus cher en loyer. »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
\st Paul et
V~mall
Revenus disponib/es medians
des menages en 2020
0 < 20000€
Q 20 ooo a 21 Goo €
. 21100a 24000€
. >24000€
CC Vallee de l'Herault- Revenus disponibles medians des menages ..
Source: ???
JNSEE 2G20 lilosoli 57 En effet, la Vallee de l'Herault continue d'abriter
des rnenaqes modestes et fragiles. lci comme
ailleurs, certaines cateqories de rnenaqes sont
particulierernent touchees par la pauvrete et
necessite une attention particuliere des
politiques publiques, notamment sur la question
de l'acces au logement.
Ainsi, a l'echelle de la CCVH, 29% des familles
monoparentales et 25% des personnes seules
sont sous le seuil de pauvrete,
De rnerne, avec des carrieres qui debutent
parfois toutjuste, les moins de 30 ans sont
particulierernent vulnerables face a l'acces et au
maintien dans le logement avec un taux de
pauvrete situe aux alentours de 23%
« Les loyers sont tres chers. Etant
une maman seule. c'est impossible
avec mon salaire de pouvoir
trouver un logement avec au
moins une deuxieme chambre
pour mes enfants. J'ai du faire un
choix. celui de rester a St Jean
pour le cote convivial. pratique
pour les deplacements. et je n'ai
qu'une chambre pour nous 3. »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
CC Vallee de l'Herault - Revenu median disponible des foyers fiscaux et taux de pauvrete a 60%. Source: INSEE 2020 t1losot7
Des menages
inegaux face
a la precarite.
Famille monoparentale
Moins de 30 ans
Personne seule
Plus de 75 ans
Ensemble
Couple avec enfant
Couple sans enfant
0€
1408€
1513 €
1548€
1808€
1813€
1858€
2068€
500 € 1000 € 1500 € 2 000 €
B1111
58 CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Criteres de choix du logement et satisfaction par
rapport au logement actuel :
Le prix du logement
(loyer ou prix de vente)
Par profil de rnenaqes
120%
100%
80%
60%
1 1 1 40% 1 1 1 1 1 20% 1 1 0% 2; C 2; C 2; C 2; C 2; C 2; C C 0 C 0 C 0 C 0 C 0 C 0 ~ ..., ~ ..., ~ ..., ~ ..., ~ ..., ~ ..., u u u u u u ro ro ro ro ro ro ro - ro - ro - ro - ro - ro - V) V) V) V) V) V) ~ ·.;:::; ~ ·.;:::; ~ ·.;:::; ~ ·.;:::; ~ ·.;:::; ~ ·.;:::; ro ro ro ro ro ro 0 V) 0 V) 0 V) 0 V) 0 V) 0 V) - ~ - ~ - ~ - ~ - ~ - ~ 0 0 0 0 0 0 - - - - - - Couples sans Couples sans familles aisees enfants actifs enfants retraites
Par statut d'occupation
Familles Familles Personnes
modestes monoparentales isolees
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0% 1 1 1 1 1 1 1
forte forte forte forte forte forte forte forte
attente satisfaction attente satisfaction attente satisfaction attente satisfaction
Locataires cceur de
bourg
Locataire
lotissement/campagne
PO cceur de bourg PO
lotissement/campagne
■ ■ Pourcentage des personnes pour qui le prix (loyer ou prix d'achat) etait un critere « important » ou « tres important » dans le choix du logement. Pourcentage des personnes qui sont satisfaites ou tres satisfaites du prix (loyer ou prix d'achat) de leur logement.
59 Des prix du logement qui augmentent
sur tous les segments et dans tous les territoires
La CCVH est un territoire tres attractif et qui attire
notamment de nombreux rnontpellierains, attires
par des prix de l'immobiliers plus interessants
qu'au sein de la rnetropole et/ou un cadre de vie
plus aqreable (cf. partie 1). Souvent, ces
personnes ont des revenus confortables,
correspondant au niveau de vie (et aux loyers)
rnetropolitains. 11 est eqalernent frequent qu'ils
arrivent sur le territoire avec un apport lie a la
vente d'un bien dans l'aqqlomeration
rnontpellieraine ou ailleurs.
Avec ce role de « troisierne couronne » de
l'aqqlorneration de Montpellier, la CC Vallee de
l'Herault est donc exposee a une pression
croissante sur son parc qui induit mecaniquement
une augmentation des prix de l'immobilier, que ce
soit sur le marche locatif ou de l'accession a la
propriete.
L'attractivite du territoire l'expose donc a des
risques de tensions et de selectivite croissante. Et
si l'on met cette hausse des prix au regard des
taux de pauvrete de la population locale, on
comprend que le territoire est de moins en moins
en mesure de repondre aux besoins de sa
population.
«Prix des loyers tres eleves et
accessibilite a la propriete quasi
impossible. »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
Departement de l'Herault - Prix moyens au m2
Source: Logic-immo 2023
\Dorm~Lo&jc.lmmoaoul.2023)
Estimation immobiliere
Herault
Prix de l'immobilier au m2
Gignac 1Do~ loelc-l- .aoiit:.-02ll
Des prix de
l'immobilier en
hausse face a la
poussee
metropolitaine. Prix moyen au m'
Prix bas: 2 537 f
3 383€
Prix haut: 5 075 €
Prix moyen au m1
Prix bas :1199 t
2976€
PriK haut: 4 506 €
•
+ Beziers / sete
Agde -
© Mapbox © OpenStreetMap lmprov e th1s ma
60
Bi'dar1eu11
Saint Affrique
U caune 1400 €/m2
1600 €/m2
1 700 €/m2
« J'ai eu du mal a trouver mon
logement a l'achat du fait de mon
petit budget et du peu de bien »
« Loyers inaccessibles. peu de
logements prives disponibles. »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
300
250
200
100
50
0 1200 €/m2
2011-2014 2015-2018 2019-2022
pour les appartements et 21 % pour les maisons.
lndexe sur le produit « maisons » puisque les
maisons representent 90% des ventes qui ont
eu lieu sur la derniere periode dans la CCVH.
dizaine d'annees, les prix ont augmente de 19% 150
L'augmentation du nombre de transactions et la
hausse des prix de l'immobilier liees a
l'attractivite de la CCVH se retrouvent sur tous
les segments du rnarche immobilier, que ce soit
sur le rnarche locatif ou sur le rnarche de l'acces
a la propriete. Ainsi, le rnarche de l'immobilier
en Vallee de l'Herault est a la fois :
De plus en plus actif sur les dernieres annees
avec un nombre de transactions qui a double
pour les appartements (de 1 290 ventes a 2 370
ventes sur la derniere pericde) et quasiment
double eqalernent pour les maisons (1 167
transactions en 2011-2014 et 2 122 transactions
entre 2019 et 2022).
De plus en plus selectif avec des prix qui
augmentent de fac,:on exponentielle depuis le
debut des annees 2020 et atteignent desormais
en moyenne 1 700 € / m2 pour un appartement
et 243 000 € pour une maison. Ainsi, depuis une
- Nb de vente d'appartements
~ Prix moyen au m2
« Beaucoup de biens en vente
mais trop chers pour les
prestations. »
« Peu d'offres de maisons a des
prix accessibles sur la Vallee de
l'Herault. »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
2 500
2 000
1500
1000
500
0 1
• 243 248 € 250 000 € 230 000 € 210 000 € 190 000 € 170 000 €
150 000 €
130 000 €
2011-2014 2015-2018 2019-2022
- Nb de vente maisons ~ Prix moyen
Un marche de l'immobilier
tres dynamique mais de
moins en moins accessible.
CC Vallee de l'Herault - Transactions des
appartements et maisons entre 2011 et 2022.
Source: D1/F 2022
61 Prix des maisons en vente 2019 - 2022
0 <200000€
Q 200 ooo a 220 ooo €
. 220 ooo a 300 ooo €
. >300000€
Nb de maisons en vente
19- 22
~ 330
~ 2 5
CC Vallee de l'Herault - Prix des maisons a la vente entre 2019 et 2022 Source: D1/F 2023
Toutes les composantes territoriales ne sont pas
eqales face a ce phenornene. Plus precisernent,
ce sont les communes situees le long de l'axe
autoroutier reliant l.odeve a Montpellier qui ont
vu leur rnarche immobilier exploser ces dernieres
annees, dans le sillage de la diffusion
metropolitaine.
Avec l'augmentation du nombre de transactions,
les prix atteignent aujourd'hui des niveaux
moyens situes au-dela des 250 000 euros, voire
des 300 000 euros pour les communes les plus
proches de la Metropole. A ces niveaux de prix le
rnarche est particulierement selectif et
inaccessible pour plus de 70% de la population.
« Je n'ai pas reussi a trouver un
logement sur Gignac. commune dans
laquelle je residais jusque-la. a cause
de la tres forte augmentation des
loyers et du peu d'offres (locataire
parc prive) »
« Prix trop eleves pour une ville
comme Gignac. »
« Gignac est devenu beaucoup trop
cher et les gignacois n'ont plus de
quoi acheter des terrains maisons. »
Question « Habiter en Va[/ee de /'Herault »,
Cooperative Ptag1 Dans une moindre mesure mais de fac,:on tout
aussi flagrante, les communes du sud-est du
territoire situees a proxirnite de l'autoroute en
direction de Bezier et de Pezenas ont eqalernent
vu le rythme des ventes s' accelerer et le prix des
biens augmenter.
Seules quelques communes du nord de l'EPCI
restent pour l'instant relativement a I' ecart de
ce phenornene.
CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Avez-vous rencontre des difficultes a trouver votre
logement?
Locataires
26%
74%
■ Plut6t non
■ Plut6t oui
Proprietaires Occupants
39%
61%
Combien de temps avez-vous mis pour trouver
votre logement ?
100%
80%
60%
___J 40% 20% 1■11■ ■1111 ••1•• 0% Locataires en cceur Locataires en PO cceur de bourg PO lotissement / de bourg lotissement / campagne campagne
■ Moins d'un mois ■ Entre 1 mois et 3 mois ■ Entre 3 et 6 mois
■ Entre 6 mois et 1 an ■ Plus d'un an
Des locataires ont mis plus de
3 mois a trouver leur logement
(51 % ont mis + de 6 mois)
• Des proprietaires ont mis plus de 6 mois a trouver leur logement 63 Le constat de la flarnbee des prix doit etre
neanrnoins pondere dans le sens ou il ne doit
pas donner l'impression qu'il n'existe plus de
biens abordables dans la CCVH. Ces biens
existent toujours, mais les prix moyens ont ete
largement tires vers le haut du fait de
l'augmentation du nombre des biens haut de
gamme (villa avec jardin, souvent piscine... voire
terrain de tennis !), tres recherches et
particulierernent onereux,
Si l'on compare les periodes 2015-2018 et 2019-
2022, on constate que le nombre des ventes de
biens « haut de gamme » (plus de 400 000 €) est
passe de 4% du nombre total des ventes a 10%. 11
a donc plus que double. De rnerne, la part des
biens a plus de 300 000 € a largement
auqrnente. Aujourd'hui, pres d'un tiers des biens
vendus sont hors de portee des habitant du
territoire.
Parallelement, la part des ventes de biens
abordables (prix inferieur a 200 000 €) a
diminue significativement : elle est passee de
48% des ventes a 39% des ventes.
On le voit bien, progressivement le marche des
villas du territoire glisse d'un marche de report,
plutot accessible vers un marche selectif, en
decalage avec les capacites contributives des
menages du territoire.
CC Vallee de l'Herault - Evolution des segments du marche des maisons. Source: D1/F 2023
Les biens haut de
gamme gagnent 900 . ' '
du terrain au
■ detriment des 800 ~ : 1 . biens abordables. 700 ' 600
500
■ 400 ' 300 ■ ' ' 200
■1 100 ~ 0 ([ijJ < 200 000 € 200 ooo a 300 ooo € 300 ooo a 400 ooo € > 400 000 €
■ 2015-2018 ■ 2019-2022
64 Un rnarche des
appartements tres
limite et concentre
sur quelques
communes.
Prix au m2 des appartements en
vente 2019 - 2022
0 1 250 a 1 500 € / m2 . 1 500 €a 1 800 € / m2
. 1800€a 2400€/m2
Nb d'appartements en vente
19 - 22 (plus de 5 ventes)
Departement de l'Herault= Prix des appartements la vente entre 2019 et 2022 (si plus de 5 ventes). Source: D1/F 2023
Tandis que les maisons pavillonnaires et villas sont
plebiscitees par les acheteurs de la Vallee de
l'Herault, le rnarche des appartements reste a la
marge sur le territoire puisqu'il represente
seulement 10% de l'ensemble des transactions de la
CCVH.
11 est par ailleurs orqanise principalement autour
des trois communes centres : Saint-Andre-de-
Sangonis, Gignac et Montarnaud, qui concentrent a
elles seules 56% des transactions des appartements
sur la periode recente (2019 - 2022). Ailleurs, le
rnarche des appartements est quasi inexistant.
En moyenne, les valeurs irnrnobilieres restent
assez basses rnerne si on retrouve une
graduation des prix en fonction des communes.
Une fois encore, les prix moyens ne refletent pas
les realites du marche des appartements. 11 faut
a minima distinguer les appartements des
centres anciens et la promotion neuve.
65 Prix moyen:
1658 €/m2
~
Ancien
Prix moyen:
1600 €/m2
lndeterrnlne
■ nb de ventes
Prix moyen:
2 424 €/m2
[ffll
Rec;:ent ou neuf
En plus d'etre reduit et ineqalernent reparti sur
le territoire, le rnarche des appartements patlt du
fait qu'il concerne principalement le parc ancien.
Ainsi, lors de la periode recente 2019-2022, 63%
des ventes d'appartements ont ete conclues au
sein du parc ancien, tandis que seulement 5%
des biens s'echanqent sur le parc neuf.
Si ces donnees doivent etre prises avec
precaution du fait d'une marge d'erreur
importante (33% des appartements vendus pour
lesquels nous ne connaissons pas la date de
construction), force est de constater qu'il existe
un desequilibre qui se traduit egalement dans
les prix de vente pratiques.
CC Vallee de l'Herault - Epoque de construction
des appartements a la vente entre 2019 et 2022.
Source: DVF 2023
En effet, le marche des appartements est tout
d'abord celui des appartements des centres
anciens. Sur ce segment les prix restent
modestes (autour de 1 650 €/m2), mais l'on peut
s'interroger sur la qualite des prestations
proposees.
Les prix dans I'ancien peuvent paraitre attractifs
comparativement avec ceux des appartements
recents, situes aux alentours de 2 500 €/m2• Mais
ces biens necessitent bien souvent des travaux,
pouvant aller du « rafraichissement » a la
restructuration lourde, en passant par des
travaux de renovation thermique plus classiques.
Le montant de ces travaux peut varier de 500 €
pour du rafraichissement a 1 500 €/ m2 pour des
travaux lourds, faisant monter a 3 000 €/m2 le
prix du prajet d'achat et rehabilitation.
Le marche des appartements qui
fonctionne principalement autour
du parc ancien, peu onereux mais
parfois peu qualitatif.
Sur le territoire, la promotion immobiliere
porteuse d'une nouvelle offre d'appartements
neufs est balbutiante. De fait aujourd'hui le
marche des appartements neufs reste tres etroit
si ce n' est confidentiel. Les ventes realisees
recemment donnent a voir les contours des prix
de ces produits que les acquereurs ont consenti
a payer. 11 se situe autour de 2500€ du m2 ce qui
peut poser un cadre de reference pour les
equilibres d'operation a venir.
« Les biens dans notre budget etaient
miserables. totalement a refaire pour
des prix exorbitants. »
Question « Habiter en Va[/ee de /'Herault »,
Cooperative Place.
66 CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Criteres de choix du logement et satisfaction par
rapport au logement actuel :
90%
80%
70%
60%
50%
40%
1 30% 1 20% 10% 0% 1 .1 e} o .::.. v
■ ■
■ forte attente ■ forte satisfaction
Pourcentage des personnes pour qui le critere en question etait « important » ou « tres important » dans le choix du logement.
Pourcentage des personnes qui sont satisfaites ou tres satisfaites de leur logement du point de vue du critere en question.
Taux de satisfaction par rapport au logement
actuel.
13% 11%
,-6%
, . Locataires
Proprietaires 48%
46%
■ Tres satisfait(e)
■ Plut6t satisait(e)
■ Pas du tout
satisa it( e)
■ Peu satisait(e)
4%
Ensemble des
repondants
67 Des rnenaqes qui font face
aux difficultes d'accession ou de location
Avec la hausse des prix de l'immobilier, un
rnarche des biens abordables qui se reduit
progressivement sur le territoire et un rnarche
locatif qui ne parvient plus a remplir ses
fonctions, la politique de l'habitat de la CCVH est
face a un enjeu strateqique qui se durcit: celui du
logement pour tous. Pour ceux qui viennent
s'installer mais aussi et surtout pour ceux qui y
habitent et qui souhaitent y rester.
Pour evaluer la capacite des rnenaqes a se loger,
il est necessaire de mettre en regard les
ressources avec les prix du rnarche local du
logement en accession ou a la location. Quatre
profils de rnenaqes sont mis en exergue, pour
lesquels la question du logement peut poser
problerne du point de vue de leurs revenus :
• Les couples sans enfants ;
• Les familles avec enfants ;
• Les jeunes travailleurs vivant seuls;
• Les familles monoparentales.
Pour chaque profil, trois simulations de leurs
capacites contributives sont evaluees en prenant
en compte differents niveaux de revenus :
• Les classes « populaires » comprennent les
30 % des rnenaqes aux plus bas revenus ;
• Les classes « moyennes » incluent ceux dont
les revenus se situent entre les 30 % les plus
bas et les 20 % les plus eleves ;
• Les classes « aisees », les 20 % aux revenus
superieurs.
Pour les trois premiers profils de menages
(couples sans enfants, familles avec enfants ou
personnes seules), nous avons regarde leur
capacite a acceder a la propriete. Pour effectuer
cet achat, nous avons estime que chaque
menage possedait a minima un apport de 10%.
Les prix utilises pour les simulations sont les
suivants:
• Un appartement : 2 500 €/m2, correspondant
a un appartement neuf ou a un appartement
ancien a rehabiliter (1 600 €/m2 + 900 €/m2
de travaux)
• Une maison : 250 000 € pour une petite
maison (2 chambres) et 380 000 € pour une
« villa » avec 4 chambres.
Pour le profil des familles monoparentales, le
choix a ete fait de regarder leur capacite a louer
un bien, en tenant compte du fait que pour la
plupart de ces menages l'acces a l'emprunt est
tres difficile.
A chaque fois, nous avons calcule le taux
d'effort que la location ou l'achat d'un bien
repondant a leur besoin en termes de typologie
leur demanderait. Autrement dit, quelle part de
leur revenu serait devolue a couvrir le co0t de
leur logement (hors charges). Le taux d'effort
maximal acceptable pour un menage est de
30%.
68 Les couples sans enfants
Profil socio-dernographlque
« Recherche longue. peu de bien.
tarifs eleves. »
Question « Habiter en valiee de l'Herault »,
Cooperative Place.
Bien propose a l'accession
Nombre de
menages en 2020
Part
Menages supplementaires
2009-2020
Taux de
pauvrete 60%
4 709
Couples sans enfant
28%
764
7,8%
Maison 3 pieces 70 m2
3 P,eces · 70 m2 · Giqnac 34150
Neuf
258000 ~ 3686-Um'
lii1 Calculer mes mens:ualitE!s:
Simulation de l'accession
Maison
75 m2
Appartement
T3
Prix d'achat
Remboursement mensuel
(pret 20 ans, taux 4,3% assurance comprise)
250 000 € 162 500 €
984 €/mois 641 €/mois
revenu mensuel taux d'effort
disponible
classe populaire 2 524 € 25%
classe moyenne 3 103 € 21%
classe aisee 4 245 € 15%
• Les couples sans enfants representent plus d'un menage sur 4 sur le territoire.
• 11s possedent un pouvoir d'achat plus eleve que la moyenne des menages.
• Seule la classe aisee (20% des plus riches) est en capacite d'acheter une maison.
• Sous condition de prix d'achat maitrise ( < 2 500 /m2), d'avoir un apport et d'avoir acces
au pret, tous les couples sans enfants peuvent acheter un appartement de type 3.
69 Les couples avec enfants
Profil socio-dernographlque
0
« Non correspondance entre le
budget et le projet immobilier +
hausse des taux ! »
Question « Habiter en valiee de l'Herault »,
Cooperative Place.
Bien propose a l'accession
Nombre de
menages en 2020
Part
Menages supplementaires
2009-2020
Taux de
pauvrete 60%
5494
Familles avec
enfant(s)
32%
984
12%
Maison 4 pieces 115 m2
4 P1eces · 115 m' · Arnane 34150
390000 € 3391€/m'
il Calculer mes mens ualit es
Simulation de l'accession
« Villa » Maison de ville
Prix d'achat
Remboursement mensuel
(pret 20 ans, taux 4,3% assurance comprise)
classe populaire
classe moyenne
classe aisee
revenu mensuel
disponible
2 524 €
3 103 €
4 245 €
380 000 € 275 000 €
1 498 €/mois 1 084 €/mois
47%
38%
• Les couples sans enfants representent plus d'un rnenaqe sur 3 sur le territoire.
• Seule la classe aisee (20% des plus riches) est en capacite d'acheter une « villa » (maison
pavillonnaire avec grandjardin, terrasse, piscine), produit de plus en plus present sur le
territoire.
• Les familles avec enfants situees dans la classe moyenne peuvent quant a elles acheter des
plus petites maisons, souvent situees en ville, sous condition d'avoir acces au pret et de
trouver un bien sans trop de travaux. 70 Les jeunes travailleurs
vivant seuls
Profil socio-dernographlque
« Le tarif de l'immobilier dans la
Vallee de l'Herault m'a oblige a revoir
mes exigences »
Question « Habiter en valiee de l'Herault »,
Cooperative Place.
Bien propose a l'accession
Nombre de
menages en 2020
Part
Menages supplementaires
2009-2020
Taux de
pauvrete 60%
(moins de 30 ans)
681 Personnes seules 20
39 ans
4%
96
22,7%
Appartement ancien a rehabiliter
Appartement 2 pieces 50 m2
2 Pieces · 50 m2 · Gignac 34150
85000 € 1700(/m'
i Calculer mes mensua.Lites
Simulation de l'accession
T2
(2 500 €/m2)
T2
(3 500 €/m2)
Prix d'achat
Remboursement mensuel
(pret 20 ans, taux 4,3% assurance comprise)
125 000 € 175 000 €
493 €/mois 690 €/mois
classe populaire
classe moyenne
classe aisee
revenu mensuel
disponible
1252 €
1513 €
2 038 €
taux d'effort
47% 55%
38% 46%
29% 1 ~-
• Les jeunes travailleurs vivants seuls sont peu nombreux sur le territoire mais ils representent
un des profils les plus fragiles economiquement avec un taux de pauvrete de 22,7% pour les moins de 30 ans.
• L'accession a la propriete est possible pour les 20% les plus aises, sous condition de prix
d'achat abordable (2 500 €/m2). Les prix des appartements neufs, pouvant sortir dans le
cadre d'operation d'ensemble en ZAC, ne permettent pas toujours a ces menages d'acceder
a la propriete (si plus de 3 500 €/m2). 71 Les familles
monoparentales
Profil socio-dernographlque
0
« Notre logement etait trop petit : un t2 pour 4
nous avons du demander au conseil departemental
pour trouver un logement adapte. »
Question « Habiter en valiee de l'Herault »,
Cooperative Place.
Bien propose a la location
Nombre de
menages en 2020
Part
Menages supplementaires
2009-2020
Taux de
pauvrete 60%
5494
Familles avec
enfant(s)
32%
984
29,3%
Appartement 3 pieces 103 m2
3 Pieces • 103 m2 - Gignac 34150
770 € Charges comprises
Simulation taux effort loyer
Locatif libre
T3
Locatif social
T3
Prix de location
classe populaire
classe moyenne
classe aisee
1476 €
1830 €
2 590 €
• C'est le profil qui augmente le plus sur le territoire et dont les fragilites financieres sont les
plus importantes: presque un menage sur 3 est sous le seuil de pauvrete.
• Avec des prix de loyers eleves, meme les classes aisees ont un taux d'effort important (32%)
pour des logements en locatif libre.
• Pour avoir un taux d'effort convenable pour plus de 70% des familles monoparentales,
l'acces au logement ne peut se faire qu'exclusivement a travers le logement locatif social. 72 Sous pression, le rnarche du logement en vallee de l'Herau.t voit ses prix s'envoler
et les disporubilites a la vente comme a la location se resserrer sur un parc de plus
en plus reduit, soit « haut de gamme » (la maison individuelle, souvent avecjardin
et piscine qui est donc le bien le plus repandu sur le secteur), soit plus accessible a
l'achat mais necessitant des travaux d'arnelioration voire de rehablitation.
Dans les deux cas, ce marche ne repord qu'a une partie de la demande. Si la
plupart des habitants aspirent a vivre dans une « villa », ou au moins une maison
avec un petit exterieur. la realite des situations economiques des dftererts profils
de menaqes rappellent que ce type de bien reste inaccessible pour beaucoup.
Avec l'envolee des prix, c'est toute une partie des menaqes locaux et des nouveaux
menages qui risque de se retrouver exclue du marche, avec l'acceleration des effets
de report vers les territoires voisins, comme c'est dEja le cas en direction du
Clermontais. Sans inversion de cette tendance, c'est donc la fonction d'accueil du
territoire aupres de toute la population et sa capacite a loger l'ensemble des
menages dans des conditions decentes qui est enjeu.
73 2.3 Un territoire de proprietaires qui se diversifie tres progressivement
Le fait ro rietaire touiours maioritaire.
taux de PO
CCVH 71%
A l'echelle de la comrnunaute de communes,
71 % des rnenaqes sont proprietaires de leur
logement. Le rnodele pavillonnaire ultra
dominant autour de la construction des villas est
porte par le choix de devenir proprietaire. De fait,
quelques soient les composantes du territoire, le
statut de proprietaire-occupant est largement
majoritaire. Seule la commune de Gignac offre
une reelle diversite de statut.
Le developpernent recent reste dans ces
equilibres 70/30. La construction de logement
est toujours fondamentalement portee par la
construction de maison individuelle pour les
proprietaire-occupants (69% de la production de
logements entre 2009 et 2019)
Ville centre 59%
Poles secondaires 72%
Poles relais 70%
Poles de Proximite 71%
Village 75%
CC Vallee de l'Herault - Taux de proprietaires
occupants. Source: INSEE 2020
Si ce developpement repond a un besoin reel,
ancre a un ideal partage par beaucoup de
pouvoir devenir proprietaire de sa maison, il
laisse peu de place aux autres statuts
d'occupation d'un logement alors que les besoins
se sont largement diversifies.
+ 3 323
residences
principales
2009- 2019
Proprietaires
occupants
65% de la production
Proprietaires occupants
3,6% de la production
Locataires parc prive
11% de la production
Locataires parc prive
8,8% de la production
Locataires H LM
8% de la production
69%
de
proprietaires
31%
de
locataires
Log collectifs
21% de la production
Log individuels
79% de la production
CC Vallee de l'Herault - Repartition des residences principales entre 2009 et 2019
Source: FILOCOM 2019 74 Le parc locatif: un secteur strateqique,
et un develo ement ui eine a combler un retard structurel
Etre proprietaire-occupant est le mode
d'occupation des logements qui domine
largement en Vallee de l'Herault. A l'oppose,
avec 26,9% de locataires (prive et public), le
territoire de la comrnunaute de communes de
la Vallee de l'Herault se trouve dans une
situation de retard et de deficit. C'est un des
EPCI du departernent ou le niveau de diversite
du rnarche de l'habitat est le plus bas.
Dans ce jeu-Ia, seule la ville centre (Gignac)
propose une reelle diversite de l'offre : avec un
taux de 38% de locataires, elle se rapproche
d'avantage de la moyenne departementale
(44,5%).
De 25 a 30%
- De30a35%
- De35a42%
Un des taux de
locataires les plus bas
du Departement.
A l'echelle de la CCVH, il apparait clairement
que le marche du locatif se concentre sur les
deux villes du territoire: 41 % du parc locatif se
trouve a Gignac (23% du parc locatif de la
CCVH) et a Saint-Andre-de-Sangonis (16% du
parc locatif de la CCVH) alors que ces deux
communes ne regroupent que 31% des
residences principales. D'autres communes,
comme Aniane, disposent aussi d'un parc locatif
significatif, mais majoritairement les communes
de l'armature urbaine et de service disposent de
peu de logements a la location. Saint-Andre-
de-Sangonis est elle aussi dans cette situation
(28% des residences principales seulement)
alors qu'elle est dans une position de centralite
importante pour le territoire.
Departement de l'Herault - Part des locataires dans les
residences principales. Source: INSEE 2020
- De35a42%
CC Vallee de l'Herault - Part des locataires dans les
residences principales. Source: INSEE 2020 7 CC Vallee de l'Herault - Taux de locataires et poids du secteur locatifs dans les RP Source: INSEE 2020
taux de
locataires
2020
augmentation
annuelle (14-
20) du nb de
RP
augmentation
annuelle (14-20)
du nb de
locataires
poids du secteur
locatif dans la
production de RP
(14-20)
CCVH / SCoT 26,9% 348 104 30%
Ville centre 38% 50 22 44%
Poles secondaires 26% 117 31 26%
Poles relais 27% 35 10 29%
Poles de Proximite 26% 29 9 30%
Villages 22% 118 32 27%
L'investissement locatif dans le territoire est
pourtant loin d'etre negligeable. Selon les
donnees de l'INSEE, il se developpe a hauteur
d'une centaine de logements par an,
correspondant a 30% de l'augmentation des
residences principales sur le territoire. De fait,
avec cette croissance de 100 logements locatifs
par an, la diversite progresse (taux de locataires
en 2009 : 25,5% / en 2014: 26,4% / en 2020:
26,9%) ... tres progressivement.
Si Gignac est une commune ou l'investissement
locatif est important (pres de la rnoitie de
l'augmentation des residences principales), les
investisseurs proprietaires bailleurs ne se
limitent pas a cette seule polarite.
L'augmentation du parc locatif s'organise dans
tout le territoire et y compris dans les villages.
CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
• Des locataires ont rencontre des difficultes pour se loger sur la CCVH "
• • 1 1
■ Moins d'un mois
■ Entre 1 mois et 3
mois
■ Entre 3 et 6 mois
■ Entre 6 mois et 1
an
■ Plus d'un an
76
Delais pour trouver un logement
locatif (prive et public confondus) Si ce rnarche est encore faible, il est loin d'etre
atone et de nombreux investissements et
desinvestissernents (vente de bien qui entraient en
location vers d'autres usages) l'alimentent et le
structurent en permanence.
Les donnees des services fiscaux donnent un bon
apercu de ce marche constamment en
mouvement et montrent que le developpernent
du parc locatif prive s'orqanise sous l'impulsion
de plusieurs moteurs.
Le premier d'entre eux est celui d'une remise sur
le rnarche de logements vacants a hauteur de 210
logements par an en moyenne. 11 y a la un
potentiel, une cible importante des dispositifs
d'arnelioration de l'habitat. Les proprietaires
bailleurs investisseurs permettent de reconquerir
du logement vacant. En revanche, le mouvement
inverse est aussi vrai et rnerne leqerernent plus
puissant. 11 y a la aussi une vigilance a avoir
puisque de nombreux logements prives a
vocation locative sortent du rnarche au moins
temporairement. S'il peut s'agir d'une vacance de
rotation dite « de marche », elle peut aussi etre
liee a l'etat du logement ou encore a un
desengagement du proprietaire-bailleur.
Le second levier de production est bien la
construction neuve. Elle a permis de livrer 90
logements locatifs prives par an entre 2017 et
2019. Dans un territoire de tradition rurale, c'est
un fait notable. Le territoire, bien que situe en
zone C et ne beneficiant donc pas des
mecanismes de la defiscalisation, reste attractif
pour les constructeurs et promoteurs. 11 attire des
investisseurs dans un marche complementaire
et/ou de report de l'aire metropolitaine
montpellieraine. La ZAC du Puech a Saint-Andre-
de-Sangonis, portee par Herault Logement avec
un macro-lot d'une cinquantaine de logements
dedies a un promoteur, confirme ce
positionnement malgre les difficultes de
commercialisation rencontrees aujourd'hui.
Enfin, sans doute porte par la pression de la
demande locative et l'amelioration des
rendements locatifs, on observe un mouvement
non negligeable de transformation de residences
secondaires en locatif prive permanent.
CC Vallee de l'Herault - Evolutions du marche locatif entre 2017 et 2019. Source: ftlocom 2019
Un marche
locatif en
constante
evolution.
+802
nouveaux
logements
locatifs
_.----+ 424 / 126
~ -446~ -39
En 2019
3042
logements
locatifs prives
Entre
2017 et
2019
-675
logements
locatifs qui
changent de
statut
+ 177
/
logements
neufs
+ 75
/
PO Res. Second. Logements
vacants
77 Ce manque de logements locatifs sur le
territoire de la CCVH est de plus en plus
problematique. En effet, avec la diversification
des besoins y joue une fonction essentielle
dans les parcours residentiels des rnenaqes : la
rnoitie des rnobilltes residentielles du territoire
s'effectuent dans le parc locatif.
Le parc locatif permet de repondre a la rnoitie
des besoins d'installation des rnenaqes sur le
territoire. Sur les 1 187 rnenaqes qui sont venus
s'installer, 597 ont ernrnenaqe dans les parcs
locatifs (53%) :
• pour repondre a des offres d'emplois (65%
d' entre eux)
• sont a la recherche d'un emploi (21%)
• ou sont a la recherche d'un nouveau cadre
de vie (10% de retraites)
11 permet aussi de construire un parcours
residentiel sur place en fonction de l'evolution
du positionnement social et familial des
rnenaqes. Sur les 851 menages qui ont
demenages au sein de la CCVH et qui y
habitaient deja, 459 (54%) ont choisi le parc
locatif. Le parc locatif a ete mobilise par :
• Les jeunes du territoire qui s'installent en
couple (33% des mobilites residentielles
interne)
• Les personnes actives seuls souvent dans le
cadre de separation (38%)
• Les retraites qui se rapprochent des
amenites des centres-bourgs (11 %)
CC Vallee de l'Herault - Les menages en
mobilite residentielle. Source: INSEE 2020
« Trop de monde en recherche de
logement face a peu d ·offre de
logement. »
Proprietaires-occupants
Locataire prive
Locataire meuble
Locataire HLM
392 46%
322 38%
46 5%
51 6%
560
479
103
15
47%
40%
9%
1%
« 11 y a trop de candidats. jusqu'a 30
visites pour un meme bien et donc
tres peu de chance d'etre retenu. »
« Peu de logements disponibles et
des demandes de documents en
agence de plus en plus complique en
depit des temps qui courent !
Accessibilite tres difficile. »
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
1187
S'installent
dans la CCVH
78 La production H LM
en dessous des objectifs.
Malqre le r61e majeur du parc locatif dans le
parcours residentiel des rnenaqes et l'existence
de reelles opportunites pour developper ce parc,
la CCVH peine encore a proposer une offre
locative accessible et de qualite suffisante pour
repondre aux besoins de ses habitants. Dans ce
contexte, le parc locatif social joue un r61e de
puisqu'il garantit l'acces au logement aux
rnenaqes les plus modestes.
En Vallee de l'Herault, il y avait 740 logements
locatifs sociaux en 2022, soit seulement 4,6% du
parc total (16 969 residences principales en tout).
11 s'aqit donc de l'un des territoires du
departernent qui dispose du niveau
d'equipernent le plus faible en rnatiere de
logements sociaux.
Le constat pose dans le cadre du PLH 2016-2021
d'un deficit d'offre perdure donc et se pose avec
d'autant plus d'acuite en 2023, alors que le
territoire confirme son positionnement
residentiel, dans le sillon du desserrement
metropolitain. La livraison effective de 110
logements HLM entre 2017 et 2022 (5% de la
production de residences principales) n'a en effet
pas permis de rattraper le sous-equipement deja
souligne il y a 7 ans.
Dans ce contexte, la CC de la Vallee de l'Herault
reste en devoir et en responsabilite de pouvoir
proposer une offre locative accessible de qualite.
CC Departement de l'Herault - Nombre et taux de HLM par EPCI.
Source: INSEE 2020
CA Herault
Mediterranee
2 726 HLM
7,1%
12,2%
d Plc
CC du Pays de
CA du pays de l'or 1
1017HLM ,__
4,5%
Taux de HLM 2020
(INSEE 2020)
. <5%
□ s:i10% □ 10:i 12%
. >12%
Une offre de
logement social
qui reste
insuffisante.
79 Outre le volume d'equipernent en logements
sociaux a l'echelle de la CCVH, c'est la question
de sa repartition et de l'equitable couverture du
territoire qui est en question dans le cadre du
PLH. C'est ce maillage coherent et equilibre qui
permettra de repondre aux besoins reels des
habitants.
Aujourd'hui, seules 8 communes sur 28
disposent de logements HLM :
- 43% du parc HLM se concentre sur la seule ville
de Gignac, alors qu'elle ne represente que 16%
des residences principales. C'est la seule
commune qui dispose d'une reelle offre en
logements HLM permettant de repondre en
partie a la demande.
- Ailleurs, y compris dans les p61es secondaires,
le parc HLM reste extrernernent modeste. La
rarete de ce parc entraine une rotation des
logements tres lirnitee qui ne permet pas de
satisfaire les nouveaux besoins.
En outre, trois bourgs de l'armature urbaine et
de service (tel que defini par le SCoT) n'ont
aucun logement HLM: Saint-Paul-et-Valmalle,
Montpeyroux et Saint-Jean-de-Fos.
CC Vallee de l'Herault- Repartition du parc HLM.
Source: INSEE 2020 /RPLS 2022
•·
• • •
• <5% □ 5 a 10% □ 10 a 12%
• > 12% CC Vallee de l'Herault - Taux de HLM par commune. Source: INSEE 2020
« 11 n'y a pas de logements sociaux en
campagne ! »
Question « Habiter en Va[/ee de /'Herault »,
Cooperative Place.
repartition des
resid. princ. en HLM 2022
2020
repartition TAUX HLM
du parc HLM 2022
Plaine et vallee 39% 486 66% 7,3% Gignac (Ville centre)
Saint-Andre-de-Sangonis (P61e secondaire)
Jonquieres (Village)
16%
15%
1%
316
143
7
43%
19%
1%
11,6%
5,5%
3,0%
Coteau agricole sensible 25% 63 9% 1,5% Le Pouget (P61e relais)
Saint-Pargoire (P61e relais)
Plaissan (Village)
5%
6%
4%
26
15
19
4%
2%
3%
2,8%
1,6%
3,1%
Garrigue et boisement 18% 125 17% 4,1% Montarnaud (P61e secondaire) 9% 125 17% 8,5% Saint-Paul-et-Valmalle (P61e de Proximite) 3% 0 0% 0,0%
Grand Site 18% 66 9% 2,2% Aniane (P61e relais) 8% 66 9% 5,1% Montpeyroux (P61e de Proximite) 3% 0 0% 0,9% Saint-Jean-de-Fos (P61e de Proximite) 4% 0 0% 0,0%
CCVH 740 4,4% 80 800
700
600
500
400
300
200
100
0
- Production HLM
curnulee
11 Avant 1980 1981-1999 2000-2005 2005-2010 2011-2016 2017-2022
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
La production
HLM qui marque
le pas sur la
periode recente.
CC Vallee de l'Herault- Le developpernent du parc HLM.
Source : RPLS 2022
C'est dans cette perspective d'arnelioration de
l'offre locative sociale que la comrnunaute de
communes s'est orqanisee pour soutenir
volontairement la production HLM. Ainsi, la mise
en place du premier PLH puis du second avec un
budget dedie n'est pas restee sans effets. Alors
que les rythmes de production de logements
HLM etaient reduits a une dizaine de logements
par an jusqu' en 2010, ces livraisons se sont
largement lntensifiees depuis:
• Entre 2011 et 2016 (pericde du premier PLH)
les organismes HLM ont livre pres d'une
quarantaine de logements par an ;
• Entre 2017 et 2022 (periode du dernier PLH)
ces livraisons ont ete divisees par deux, ce qui
n'a pas permis d'atteindre de l'objectif de 80
logements par an fixe par le PLH. Le rythme
d'une vingtaine de logements sociaux par an a
neanmoins permis de maintenir un niveau
d'equipement a minima.
Le bilan du PLH (2016-2023) reste, a ce titre,
mitige. 126 logements ont ete livres et 71 autres
sont en cours de realisation.
source CCVH - 2024 Bilan PLH Logements Logements
livres non-livres
GIGNAC 53
JONQUIERES 7
LE POUGET 6
ST ANDRE DE S. 45 19
ST PARGOIRE 15
ANIANE 4
MONTARNAUD 28
PLAISSAN 8
POUZOLS 12
CCVH 126 71 197
Sans cette volonte de la communaute de
communes et son soutien technique a travers la
sensibilisation des communes, la traduction des
objectifs de diversite dans les PLU, la construction
de partenariats porteurs comme celui avec l'EPFO
et le soutien financier direct de la CCVH aux
equilibres d'operation (676 000€ entre 2016 et
2023), cette production n'aurait sans doute pas
ete au rendez-vous et le taux d'equipement en
logement HLM se serait effondre.
De ce point de vue, la chute de la production sur
la derniere periode interroge. Le troisieme PLH
devra adapter et ajuster les conditions pour une
production renouvelee.
81 Plaine et vallee
Gignac (Ville centre)
Saint-Andre-de-Sangonis (P61es secondaire)
Jonquieres (Village)
RP evol, HLM Objectifs Production Livraisons Part dans
annuelle 2022 PLH LLS attendue HLM dvpt. RP
2014-2020 2016-2021 du PLH 2017-2022
@m 1
50 316 30% 90 61 20%
59 143 30% 106 27 8%
10 7 10% 6 7 12%
Coteau agricole sensible 63
Le Pouget (P61es relais)
Saint-Pargoire (P61es relais)
Plaissan (Village)
19
12
29
26
15
19
30%
30%
20%
33
22
35
0
15
0
0%
20%
0%
Garrigue et boisement 125
Montarnaud (P61es secondaire) 58 125 30% 105 0 0%
Saint-Paul-et-Valmalle (P61es de Proximite) 15 0 20% 19 0 0%
l Aniane (P61es relais) 4 66 20% 4 0 0%
Montpeyroux (P61es de Proximite) 3 0 20% 4 0 0%
Saint-Jean-de-Fos (P61es de Proximite) 10 0 20% 12 0 0%
kcva 348 740 483 110 5,3% 1
CC Vallee de l'Herault - Production du parc HLM par commune.
Source: INSEE 2020 /RPLS 2022
La qeoqraphie de la production du parc HLM
pose aussi question si l'on considere les
ambitions du PLH 2016-2022. Sur cette periode
seules 5 communes ont developpe une nouvelle
offre en logement HLM et 4 autres communes
travaillent sur de nouvelles reallsations, alors qu'il
etait appele a se deployer dans toutes les
communes de la CCVH.
De fait, pres de la rnoitie des livraisons recentes
ont beneficie a la commune de Gignac. Dans la
ville centre, les organismes HLM ont contribue a
hauteur de 20% du developpement des
residences principales, se rapprochant ainsi des
objectifs du PLH fixes a 30%.
Pour les autres p61es de l'armature, l'absence de
projet et de livraisons renforce encore l'effet de
concentration du parc sur la ville centre et n'ont
pas permis de traduire les objectifs de diffusion
d'une nouvelle offre de logements HLM au sein
des villages du territoire. Sans services etoffes
et/ou sans strategie fonciere reconnue, le
delegataire ni les organismes HLM n'ont ete en
mesure de relayer cette ambition.
Ce constat souleve de nombreuses questions qui
renvoient d'une part a un travail sur les objectifs
eux-memes et d'autre part aux conditions
politiques, techniques et economiques de la
realisation de ces objectifs.
82 Total 231 110
Total logements 740
Malqre les difficultes a faire ernerqer les projets de
logements sociaux sur le territoire, la production
n'est pas au point mort. En tout, cinq operateurs
sont presents sur le territoire, meme si c'est bien
l'OPH de l'Herault qui porte et detient l'essentiel du
parc HLM du territoire: 570 logements sur les 740,
soit 77% du parc HLM.
Avec 128 logements, FDI detient 17% du parc social,
ce qui en fait le second operateur HLM du territoire.
Toujours actif, il continue de construire et de
deployer une offre nouvelle en complementarite
avec l'OPH de l'Herault. Ainsi sur la derniere
periode, alors que l'OPH reduisait singulierement la
voilure en recentrant sa production sur le p61e
urbain de Gignac / Saint-Andre-de-Sangonis, FDI
Habitat renforc_:ait sa presence selon une strategie
de maillage progressif du territoire.
Enfin, trois organismes detiennent trois
programmes de maisons individuelles construites il
y a plus de 20 ans. 11s proposent 42 logements soit
6% du parc du territoire. Ce sont ces programmes
qui sont cibles dans la vente HLM. Dans un
territoire ou les deficits sont criants, la question de
la reconstitution de ce parc est une question non
negligeable. 18 39 Rythme annuel
OPH de l'Herault 209 60
Montarnaud 106
Saint-Andre-de-
Sangonis 40 27
Gignac 36 26
Plaissan 17
Belarga 10
Jonquieres 7
SA HLM F.D.I. Habitat 22 50
Gignac 35
Saint-Pargoire 15
Le Pouget 12
Pouzols 10
OPH de l'Herault 570 77% 53%
SA HLM F.D.I. Habitat 128 17% 44%
SA HLM Franc;:aise des
habitations 24 3% 100%
Economiques
SA HLM ICF Sud-Est 12 2% 100%
Mediterranee
CDC Habitat 6 1% 100%
CC Vallee de l'Herault- Repartition parc HLM par
bailleur et par commune. Source: RPLS 2022
O.P.H. DE L'HERAULT 40
Aniane 4
Montarnaud 28
Plaissan 8
S.A. FDI HABITAT 31
Saint-Andre-de-Sangonis 19
Pouzols 12
CC Vallee de l'Herault - Logements HLM finances
et lances en 2023. Source: CCI/H
Des projets continuent d'emerger sur le territoire,
portes par les deux principaux bailleurs. En tout, 71
logements repartis dans 5 residences sur 5
communes differentes sont en cours de realisation et
seront livres prochainement. Le territoire compte
aussi sur l'arrivee d'un nouvel organisme HLM, Un
toit pour tous, qui vient de lancer son premier
programme sur la CCVH a travers un habitat inclusif
a Pouzols.
L'enjeu de ce nouveau PLH est donc de conforter la
position de ces bailleurs et d'encourager de
nouveaux projets en proposant une programmation
coherente et partagee avec les operateurs actifs du
territoire.
83 CC Vallee de l'Herault - Logements HLM livres,
Source : RPLS 2022
CC Vallee de l'Herault+Aqrements HLM 2017-
2022 (151 logements). Source: SJSAL
Avant de de de 1931 a 2000 a 2011 a
1980 1999 2010 2016
Collectif 65 147 45 183
lndividuel 40 42 60 48
Total logements 105 189 105 231
part des log. 38% 22% 57% 21%
individuel
Collectif
73%
Si la production de logements HLM a baisse ces
dernieres annees bien en deca des objectifs du
PLH, la programmation repond neanrnoins aux
enjeux de diversification de l'offre et
d'optimisation des assises foncieres,
Le logement HLM de la CCVH a en effet surtout
ernerqe sous la forme de logements collectifs qui
representent aujourd'hui 73% du parc social. Ainsi,
le logement social marque sa difference dans un
territoire ou le rncdele pavillonnaire (les villas)
domine encore largement (cf. partie 2. .3).
Si les organismes HLM ont eu tendance a vouloir
s'aligner sur la demande de maisons individuelles
dans les annees 2000, aujourd'hui le rncdele de
production HLM s'est definitivement detourne de
ce produit: entre 2017 et 2022, 94% des livraisons
de logements HLM s'organisait au sein de
■ Collectif ■ lndividuel Mixte
residences collectives. Avec seulement 17% de
logements individuels, les derniers agrements
confirment cette tendance et contribuent a
reequilibrer l'offre.
Un reequilibrage de l'offre HLM en matiere de
typologie de logements est aussi a l'reuvre. En
effet, si le parc HLM du territoire est
structurellement compose de grands logements
(46% de T4 et plus), la production recente s'est
recentree sur les plus petites typologies. Entre
2017 et 2022, 38% de la production HLM a en
effet ete dediee aux petites typologies (T1-T2).
Avec 41 % de petits logements, agrees en 2017-
2022, cette tendance se confirme pour proposer
une reponse plus adaptee aux evolutions de la
demande.
de de de
Avant 1981 a 2000 a 2011 a
1980 1999 2010 2016
Tl-T2 5 18 4 53
T3 13 70 41 91
T4 60 85 50 72
T5 et plus 27 16 10 15
Total logements 105 189 41 231
part des Tl-T2 5% 10% 10% 23%
Total
logements
122 16%
273 37%
277 37%
68 9%
740
CC Vallee de l'Herault - Logements HLM livres.
Source : RPLS 2022
■ T1 ■ T2 ■ T3 ■ T4 TS+
CC Vallee de l'Herault-Agrements HLM 2017-
2022 (151 logements). Source : SJSAL
84 une offre qui permet de completer a la marge
Lo ement Logement
g 1communal communa .
en proJet
Poles relais (Aniane)
Poles de Proximite 4
Montpeyroux 4 4
Sa int-Jea n-de-Fos
Village 4
Puechabon 4 2
Sa int-G ui lhem-le-Desert
2
6
2
1
1
2
Ville centre (Gignac)
Poles secondaire (Saint-Andre-de-
Sangonis)
Village
Belarga
Campagnan
Jonquieres
Lagamas
Pouzols
Saint-Guiraud
Coteau agricole sensible
Grand Site
Poles relais 2
Le Pouget
Saint-Pargoire 2
Village 7
Arboras
Plaissan
Popian
Puilacher
Sa int-Ba uzille-de-la-Sylve 5
Sa 1nt-Saturn1n-de-Luc1a n 2
Tressan
Vendemian
Garrigue et boisement
Poles secondaire (Montarnaud)
Poles de Proximite (Saint-Paul-et-
Valmalle) 2
Village 0
Argelliers
Aumelas
La B01ss1ere
ICCVH /SCOT
Ville centre (Gignac) 2 0
Poles secondaires (Saint-Andre-de-
Sangonis) 0 0
Poles relais 2 0
Poles de Proximite 6 4
Villages 17 2
IPlaine et vallee
le arc locatif accessible.
Logement communal :
Afin de cornpleter l'offre locative accessible et
de qualite proposee par les organismes HLM,
certaines communes montent des prajets de
logements communaux conventionnes. A ce
jour, on denornbre 27 logements communaux
sur la CCVH, dont 21 conventionnes et 6
logements en projet a Montpeyroux (4) et
Puechabon (2). Cela correspond a 3% de l'offre
locative a loyer rnaitrise.
La mobilisation des financements PALULOS,
avec le conventionnement des logements,
permet de creer cette offre alternative au parc
HLM, au sein notamment des villages du
territoire ou les offices HLM ont plus de mal a
trouver un equilibre financier du fait de la taille
trop reduite des operations.
Les subventions de la CCVH sont aussi des
puissants leviers pour encourager ce type de
prajets:
• 243 000€ de subvention d'equilibre ou d'aide
direct a la MO ou au portage foncier
• pour 19 logements communaux, soit pres de
13 000€ par logement.
Aujourd'hui, beaucoup de communes sont
desireuses de continuer a arneliorer leur parc
existant voire de le cornpleter afin de se donner
les moyens de repondre a une forte demande
malgre l'absence de rotation des locataires en
place.
Elle vient aussi completer le parc communal non
conventionne mais dont la qualite et la gestion
sont parfois incertaines.
Le logement
communal, un pilier
de l'offre locative.
CC Vallee de l'Herault - Logements communaux.
Source : entretiens communes.
85 Total LLS conventionnes Part LP conv / total LLS LP
CCVH / SCOT 841 74 9%
Ville centre (Gignac) 330 12 4%
Le parc prive Poles secondaires (Saint-Andre-de-Sangonis) 277 9 3% Poles relais 124 15 12%
conventionne, Poles de Proximite 13 7 54% un levier a Villages 97 31 32% conforter.
CC Vallee de l'Herault - Logements HLM livres.
Source : RPLS 2022
Avec les logements sociaux et communaux, les
operations d'amelioration de l'habitat prive sont
un autre levier important de production d'une
offre de logements locatifs accessibles et de
qualite. Et, bien que les rythmes de production
soient significativement inferieurs aux objectifs
du PIG 2018-2023 (45 realises / objectif de 85
logements prives conventionnes), le territoire
parvient par l'intermediaire de ces programmes
animes a conventionner 9 logements locatifs
prives par an en moyenne. C'est l'equivalent de la
moitie de la production HLM ces dernieres
annees.
Aujourd'hui, le territoire denombre 74 logements
locatifs prives conventionnes, ce qui correspond a
9% du parc locatif a loyer maitrise. Ce parc est
particulierement important dans les p61es relais
et les villages de la CCVH.
Si ces chiffres sont satisfaisants, la vigilance est
de mise pour eviter que ces logements -
notamment ceux qui sont conventionnes de
longue date - ne sortent du conventionnement.
Ce point de vigilance renvoie a deux exigences :
- Assurer une gestion locative sans heurt pour les
proprietaires qui font confiance a l'AIVS ou a un
operateur de l'IML (bonne gestion des difficultes
eventuelles, sans consequence pour le
proprietaire-bailleur) et cela afin de « fideliser » le
proprietaire.
- Consolider voire de renforcer une animation
pro-active envers les investisseurs du territoire
afin de les encourager a conventionner leurs
logements locatifs.
86 l~~ID
~ ~~ ~[rui]~L@~ ~ ~
C!J@ [:il~ @Iru [:il~ ~flrnm
1- Vers la fin du delaissernent du parc ancien ?
2 - Le parc ancien au cceur des enjeux sociaux et
environnementaux
3 - Les gisements fonciers face au ZAN et a la contrainte
environnementale : priorisation et cornpacite
87 3.1 Vers la fin du delaissernent du parc ancien ?
Taux de vacance en 2020
(INSEE 2020)
- <6% D 6a9% D g a 11% - > 11%
Des territoires ineqaux face a la vacance.
• : .
• • • •
• • • •
Sal'nt-(iely-du- . •
sc •
•
• •
• •
•
• • • • • • •• • • •
. . ·• . • ••• ••• • • • • • • •
•
Departernent de l'Herault - Taux de vacance en 2020.
Source: INSEE 2020
Le recensement et le calcul des taux de vacance de
logements par l'INSEE est un indicateur qui permet
d'apprehender les niveaux d'equilibre et de
desequilibre des rnarches, de se comparer entre
territoires et d'observer les evolutions dans le temps.
Le recensement comme les donnees fiscales (LOVAC,
FILOCOM) sur les logements vacants englobe tous les
types de vacance possibles : celle liee a la vacance de
rnarche (en attente d'un acquereur - vente ou a la
location), celle lie aux temps d'une succession et celle
liee a l'etat du logement impropre a l'occupation.
Ces mesures different largement quand on observe et
recense sur le terrain la seule vacance liee a l'etat du
logement suppose impropre a son occupation.
A ce stade et au regard des statistiques de
l'INSEE, la presence de logements vacants est tres
inegalement repartie dans le Departement entre :
- les communes du littoral et de l'est du
departement qui connaissent des taux de
vacance plut6t faibles, bien souvent en
dessous des 10%
- et l'arriere-pays et l'ouest du departement
beaucoup plus sujet a ce phenomene.
Au carrefour de ces situations, la Vallee de
l'Herault connait elle-meme une diversite de
situations qui se joue a la commune, meme si le
corridor forme autour de l'axe autoroutier semble
le moins touche. 88 CC Vallee de l'Herault - Evolution de la vacance 2009-22023.
Source: INSEE 2020
Taux de VACANCE Evolution poids VACANCE Des territoires
2014 2020 2009-2017 2014-2023
ineqaux face a
Gignac / ville centre 9,4% 8,5% 1,7 L -0,9 ] la vacance.
Poles de l'armature 8,4% 8,3% 0,8 0,0
Montarnaud 5,3% 1 7,8% 1 1,1
~
2,5
--1 Sa i nt-Andre-de-Sa ngon is 9,8% 8,6% 0,7 -1,2 Aniane 10,1% 10,4% -0,3 0,3
Le Pouget 10,5% 9,9% 4,4 L -0,6 _J
Saint-Pargoire 12,0% 13,1% 1,3 1,1
Montpeyroux 8,2% 12,4% 1,5 4,3
Saint-Jean-de-Fos 8,6% 14,1% 0,2 5,6
Sa i nt-Pa u l-et-Va I ma lle 5,7% 5,0% 0,4 -0,7
Villages 8,9% 9,3% 0,8 0,4
CCVH 9,1% 9,5% 1,0 0,4
FIMIF FIMl·I
Taux de vacance en 2020
(INSEE 2020)
- <6% D 6a9% D 9 a 11% - > 11%
Dans un contexte ou la presence des logements
vacants n'evolue pas a l'echelle de la CCVH, le
recensement de l'INSEE donne a voir un
mouvement inverse ou :
- les communes du p61e urbain (Gignac et
Saint-Andre-de-Sanqonis) ont vu leur parc
vacant fortement diminuer. Avec les
communes de l'est du territoire, elles
forment un axe ou la vacance se situe autour
de 8%, refletant des rnarches en tension ou
qui se tendent;
- les communes au nord et au sud de la
CCVH ont des taux de vacance important et
en progression. Pour ces communes, qui ont
par ailleurs beaucoup construit de
logements neufs, la periode recente a ete
synonyme de delaissement probablement
temporaire du parc ancien.
89 Les donnees des services fiscaux permettent de
preciser ce qui se joue autour de la vacance.
Selon FILOCOM, il y avait 1 653 logements
vacants sur le territoire en 2019 et 755
logements vacants depuis plus de 2 ans. Entre
2017 et 2019, ce stock a dirninue de 130
logements donnant a voir une dynamique de
reinvestissernent dans le parc ancien (FILOCOM
2019 - suivi du parc 2017-2019).
Outre une partie de vacance structurelle, une
rnajorite de ce parc est tres volatile et evolue
constamment au qre du jeu des departs de
locataires, des delais de vente ou des
successions qui peuvent rendre impossible
temporairement son occupation ...
Ainsi, entre 2017 et 2019, pendant que 870 logements
devenaient vacants, 1 000 autres logements ont ete
remis sur le rnarche :
• 424 dans le rnarche locatif dont une partie de
nouveaux investisseurs ;
• 281 dans le cadre d'accession a la propriete :
• 180 pour des residences secondaires ;
• 66 dans le cadre de restructuration,
rearnenaqernent voire de destruction de logements
en ruine.
CC Vallee de l'Herault - Evolution de la vacance 2009-22023.
Source: ft!ocom 2019
90
1001
logements
remis sur le
marche ou
restructures
-
Disparition
restructur
ation
Logements
recents
En 2019
1653 logements
locatifs prives
dont 755 de
vacance
structurelle
'\ Res.
Second.
~ v I
+
Logements r:,:-24
+ 424-. locatifs k-
prive ",, 'b (:J
✓'
+870
nouveaux
logements
vacants
Entre 2017 et
2019
Les moteurs
de la
resorption du
parc vacants Si l'on met de cote ces biens en transition L'enjeu d'identification des situations les plus
(rotation de locataires, vente d'un bien, problernatiques et les plus strateqiques (cceur de
succession...), vacants de fac,:on temporaire, il bourg, dents creuses, valeur patrimoniale...) est
reste tout de rnerne une vacance dite structurelle donc majeur pour se donner les moyens de
(de plus de 2 ans) qui se situe en Vallee de remettre sur le rnarche ces biens, a l'heure ou la
l'Herault a hauteur de 755 logements, soit un taux construction neuve pourrait marquer le pas.
de vacance problernatique de 3,8%.
Dans le detail :
- 20% de ces logements (305 logements prives)
correspondent a des situations enkystees de
longue date (biens vides depuis plus de 5 ans).
- 20% (300 logements prives) sont en passe de
devenir durablement problernatiques (entre 2 et
4 ans de vacance).
Ces situations posent d'autant plus de problernes
que ce sont pour beaucoup des biens qui
relevent du parc ancien : plus de la moitie ont ete
construits avant-guerre, ce qui pose question sur
leur qualite, leur confort et leur prestation en
matiere de consommation d'energie. De fait ce
sont donc des logements qui necessitent pour
beaucoup d'importants travaux, souvent difficiles
a assumer pour les proprietaires ou de potentiels
acheteurs. Ce sont aussi majoritairement des
biens de grandes tailles superieures a 75 m2 qui
necessiteront des divisions si les proprietaires
s'orientent vers de l'investissement locatif.
En effet, il s' agit de verifier les situations de
vacance pour voir s'il s'agit de situations
temporaires ou de vacance structurelle.
La communaute de communes a deja engage ce
travail de terrain qui permet un diagnostic
detaille, necessaire comme prealable a l'action.
Deux enquetes poussees ont en effet ete menees
a Montarnaud et Aniane avec l'accompagnement
d'URBANIS. Par ailleurs dans le cadre de
l'elaboration du nouveau PLH, le parc vacant
depuis plus de deux ans a ete cartographie a la
parcelle et verifie par les communes dans le
cadre d'entretiens avec chacune d'entre elles.
91 3.2 Le parc ancien au coeur des enjeux sociaux et environnementaux
La fonction sociale du arc locatif,
une realite a accompagner
Du fait de la structure des parcs de logement de
la CCVH et notamment de la realite des parcs
locatifs rnarques par le deficit d'offre publique, le
parc locatif prive endosse un r61e social
predorninant : un tiers du parc locatif prive joue
de fait une fonction d'accueil des menaqes
modestes (1 314 menaqes), 12% habitant dans le
parc locatif public (407 menaqes).
Ainsi, le parc locatif social et le parc communal
concentrent les situations de pauvrete avec
respectivement 55% et 43% des locataires sous
le seuil de pauvrete : ces deux parcs jouent donc
bien leur r61e dans l'accueil des rnenaqes les
plus modestes. Mais le volume du parc public ne
leur permet de loger que 12% des pauvres d u
territoire. Lorsqu'ils ne sont pas proprietaires, les
autres rnenaqes modestes se tournent vers le
parc prive, conventionne ou libre.
Ainsi, si seulement 23% des menages du
territoire habitent au sein du parc prive, ce
chiffre monte a 40% si l'on ne regarde que les
menages les plus pauvres.
Cet etat de fait n'est pas un probleme en soi,
mais on peut legitimement se questionner sur la
qualite de ces logements quand on sait que la
plupart releve du parc ancien (cf. partie 2.2), que
ces logements ne sont pour majorite pas
conventionnes et qu'ils se louent a pas cher a
des menages modestes parfois captifs du fait de
l'absence de solutions alternatives.
Dans un contexte de tension sur le logement
locatif social et sans reel choix, on peut donc
craindre que les locataires les plus fragiles se
contentent d'une offre « bas de gamme » au
sein du parc prive ou s'accommodent de
conditions qui ne correspondent pas a leurs
besoins, voire de mal logement.
« Comme pour les precedentes annees. les
demandeurs de logements sociaux sont
essentiellement loges dans le parc prive
(90%). Sur 88 menages. 10 logements
peuvent etre consideres comme
potentiellement indignes. ».
Bilan du BAL 2022
CC Vallee de l'Herault - Pauvrete des menages en fonction
de leur statut d'occupation. Source: ft!ocom 2019
Le report des
ou se logent 1 seuil Taux de ou se logent menages Total
les menages pauvrete pauvrete les pauvres ?
modestes sur le Proprietaires Occupants 11803 70% 1507 13% 45%
parc prive, faute Locataire du parc prive 3 905 23% 1314 34%
de solutions au Locataires HLM 675 4% 372 55%
sein du parc Locataires parc communal 81 0% 35 43% 1%
public. Autres 347 2% 94 27% 3% Total RP 16 811 100% 3 322 20% lOO'?g,2 ...et de nombreuses situations de mal-logement
chez les ro rietaires occu ants
PO Fonction enjeux P t t. 1 enjeux de 1950- confort d'ameliorati o en 1e
eligible a avant du parc sans . 1 b lutte contre 1949 1974 confort partiel on des msa u re 1
l'ANAH ancien (TH 7 8) ma logements - logement
PO Tres modestes 2573 1192 318 59% 143 1137 50% 339 13%
PO Modestes 1218 396 113 42% 59 418 39% 102 8%
Locataires de
logements construits 2647 1588 276 70% 155 1148 49% 410 15%
il v plus de 15 ans
CC Vallee de l'Herault - Situation du mal logement.
Source: ft!ocom 2019
Le parc locatif ne concentre toutefois pas toutes
les problernatiques sociales du territoire. Nous
l'avons vu, le fait d'etre proprietaire est
largement dominant dans la Vallee de l'Herault
avec 70% de rnenaqes qui possedent leur
logement. Mais ce chiffre regroupe des rapports
a son lieu de vie tres disparates et le fait d' etre
proprietaire de son logement ne signifie pas
qu'un menage est a l'abri des enjeux de
precarite, encore moins de mal logement.
Les donnees issues des declarations fiscales qui
permettent de qualifier et quantifier les cibles de
l'ANAH donnent un bon aperc,:u de ce
phenomene. En classant les menages
« modestes » et « tres modestes » en fonction
de la qualite de leur logementjusqu'au niveau le
plus grave d'inconfort (classe 7 et 8 de la taxe
d'habitation) qui designe des logements
potentiellement insalubres.
Ces donnees montrent que 13% des
proprietaires de la CCVH sont pauvres et que ces
menages representent 45% des menages
modestes du territoire. Pour eux, la propriete
peut constituer un vrai defi au quotidien,
notamment pour entretenir leur bien et
maintenir une qualite d'habiter et un confort, en
particulier sur le plan energetique. Ceci est
d'autant plus vrai que beaucoup de ces
menages sont proprietaires de biens anciens,
necessitant pour beaucoup des travaux
importants de renovation. C'est aussi un enjeu
d'adaptation de son logement, par exemple
lorsque les personnes vieillissent et qu'elles
n'ont pas les moyens de faire les travaux
necessaires pour accompagner leur avancee en
age.
93 Ensemble des residences principales
Nombre de
resid, Princip. *
16 969
Proprietaires occupants
1' . 1697
% de log
energivore (D,E)
55%
Estimation
residences
principales
energivores
9 333
o / d
1
• Estimation residences
/0 e og tres . .
1
•
, . (F G) pnncipa es tres energ1vore , , . energivores
Nombre de resid,
Princip. *
11975
% de log tres
energivore (F,G)
10%
Estimation
residences
principales tres
energivores
1198
% de log
energivore (D,E)
55%
Estimation
residences
principales
energivores
6 586
Locataires du parc prive
Nombre de resid.
Princip. *
4 557
Estimation
% de log tres residences
energivore (F,G) principales tres
ener ivores
10% 456
% de log
energivore (D,E)
55%
Estimation residences
principales
energivores
2 506
CC Vallee de l'Herault - Estimation du nombre de logements energivores.
Source : ADEME - DPE 2023
Ainsi, ces chiffres donnent a voir que 50% des
logements de proprietaires tres modestes
necessitent des travaux d'amelioration, ce qui
represente 1 280 logements. De plus, plus de
440 logements occupes par leurs proprietaires
sont potentiellement insalubres.
Au final, le taux d'effort (credits, charges,
entretien, coOt de l'energie, taxes ... ) pour ces
proprietaires peut s' averer tres eleve et
repousser encore la possibilite de renover, ou
meme de demenager.
Le risque de mal logement pour ces menages
est d'ailleurs une des cibles de la politique de la
CCVH qui traite cette question dans le cadre de
son PIG. Toutefois, sur un objectif de 42 dossiers
Proprietaires Occupants - Lutte contre l'habitat
indigne dans le dernier PIG (2018- 2023),
seulement 7 dossiers ont ete engages. Cela
represente seulement 16% des objectifs et
montre bien la difficulte de toucher ce public,
parfois age, ayant « toujours vecu » dans des
conditions de logement degrades, qui peinent
a sortir du mal-logement.
CE QUE NOUS DIT L'ENQUETE « HABITER EN VALLEE DE L'HERAULT »
Etes-vous satisfait de votre logement sur le plan du confort et de l'isolation?
Locataires
17% 38%
0
25%
■ Pas satisfait
■ Peu satisfait
■ Satisfait
■ Tres satisfait
Proprietaires
35% 26%
• 94 Copro fragiles ~ 15 ll!a
PB sans
- 15 ... travaux ■ 7
42 IIH5!IIII PO LHI ■
7
PB avec 70 llllffiRII
travaux 36
PO Autonomie 125 IIIEtD 103
PO 200
Renovation ... 253
-- 0 50 100 150 200 250 300 ■ Objectifs ■ Dossiers traites CC Vallee de l'Herault - PIG Renovissime 2018 - 2023. Resultats et objectifs.
Source: Bt!an OfAH - Urbanis
Cette realite represente un def pour le territoire
car elle a des consequences directes sur sa
contribution a la reduction des gaz a effet de
serre et la capacites des rnenaqes a bien se loger :
• budgets supplernentaires pour les rnenaqes
qui souhaitent rehabiliter leur logement;
• precarite enerqetique pour les locataires ou les
proprietaires occupants qui n'ont pas les
moyens d'effectuer les travaux necessaires;
• lnterdiction de mettre a la location les
passoires energetiques a l'horizon 2025
(etiquettes G) et 2028 (etiquettes F) .
Bien consciente de la necessite d'agir sur ce parc
ancien, la CCVH s' est lance a partir de 2012 avec
ses partenaires (ANAH, Conseil Departemental,
Fondation Abbe Pierre, Action Logement et
CARSAT) dans un Programme d'lnteret General
« Renovissime », afin d'intervenir sur 4 volets :
• La lutte contre l'habitat indigne;
• L'amelioration energetique des logements;
• L'adaptation des logements a la perte
d'autonomie;
• La production de logements conventionnes.
Le PIG, reconduit en 2018 pour 5 ans
supplementaires, a couvert l'ensemble des
communes de la CCVH tout en ciblant les
centres anciens puisque 10 d'entre eux
beneficiaient d'aides majorees.
Une evaluation du dispositif conduite par le
cabinet Atema montre que sur la periode
recente (2018-2023), 441 dossiers ont pu etre
aides grace au PIG, a un rythme relativement
constant d'environ 90 par an. Cela correspond a
1 dossier aide pour 9 dossiers eligibles (3800
menages eligibles en Vallee de l'Herault).
« Je pense que c'est important de
proposer des incitations pour renover et
valoriser le parc de logements existants de
type maison de village par rapport a la
construction neuve. Ces logements
repondent a de nombreux enjeux
(accession a la propriete. location.
ecologie. animation des villages. vie de
quartier. logement de charme•••). ».
Question « Habiter en VaUee de /'Herault »,
Cooperative Place.
* Pour les propneta1res ba1lleurs, 11 est 1mposs1ble de d1ssoc1er les a1des l1ees a des renovat1ons energet1ques des autres a1des del1vrees dans le cadre du 95 PIG car les travaux f1nances concernent des prcJets globaux « La question de la renovation des vieux
logements me semble cruciale afin de
limiter la consommation d'energie. de
limiter les nouvelles constructions. avoir
des logements dignes...Tout comme les
logements vacants dans nos villages ».
Question « Habiter en vaiiee de l'Herauit »,
Cooperative Place.
Globalement, les objectifs qui avaient ete fixes
ont donc ete atteints, notamment sur le volet de
la renovation enerqetique, le nombre de dossiers
atteignant 126% des objectifs preconises de 200
proprietaires occupants aides" (environ 15% des
residences principales occupes par des
proprietaires occupants estimes comme tres
energivores).
Les aides financieres, mais aussi les permanences
a Gignac et decentralisees permettant un
accompagnement au plus proche des prajets de
renovation, ont donc permis les succes de ce
dispositif, qui a pu couvrir l'ensemble du
territoire, que ce soit les villes centre, les bourgs
intermediaires ou les communes rurales.
L'effet levier du dispositif n'est donc plus a
prouver. Une enquete evaluative aupres des
beneficiaires a en effet montre que la plupart des
proprietaires n' auraient pas effectues de tels
travaux, voire pas de travaux du tout sans cet
accompagnement propose par Urbanis. Pour les
PB, c'est 100% des beneficiaires qui n'auraient
effectues aucun travaux sans le PIG.
« S'il n'y avait pas eu quelqu'un
pour nous aider. nous aurions jete
l'eponge »
Enquete satisfaction du PIG,
Atema
Face a ce succes, la CCVH a decide de reconduire
le dispositif en 2024. Cette reconduction
permettra de compenser la sortie du
conventionnement de certains logements (une
trentaine de sorties theoriques rien que pour
2025) et d'augmenter le volume de logements
accessibles et de qualite.
Notons toutefois que l'efficacite du programme
se heurte a la difficulte de beaucoup de
proprietaires de fournir l'avance pour les travaux
par manque d'un apport suffisant. Ainsi, 1
beneficiaire sur 2 a rencontre des difficultes pour
financer les acomptes. On peut estimer qu'une
partie des personnes qui prennent contact avec
Renovissime (soit 4 contacts pour 1 dossier
accompagne) decident de ne pas s'engager dans
le programme par crainte de ne pouvoir fournir
l'avance necessaire aux travaux.
« 11 faudrait faire en sorte que
I' amelioration de l'isolation et des
performances energetiques soient
reellement accessible au foyer ayant
des revenus modestes. avec zero
reste a charge ! »
« J'aimerais avoir des aides a la
renovation et je ne trouve pas
d'organisme qui aide a faire les
demarches facilement et sans avance
des frais dont je ne dispose pas. »
Questionnaire en ligne '/'Habitat dans /a CCVH »,
Cooperative Place.
Par ailleurs les volets LHI et Conventionnement
locatif prive du PIG restent en dec,:a des
objectifs. Ce sont effectivement des points durs
des politiques de soutien a l'amelioration du
parc prive. Trouver les moyens, les mecanismes,
les methodes pour ameliorer l'efficacite de ce
dispositif est un des objectifs de la politique
habitat. Les demarches « d' allers vers » les
proprietaires de logements vacants et la mise
en CEuvre coordonnee du permis de louer sont
des actions qui permettront de travailler plus
avant ces questions. D'autres pistes sans doute
a explorer.
96 3.3 L'offre fonciere : des gisements qui se reduisent dans un contexte d'instabilite fonciere L'ouverture fonciere du territoire
Un travail d'identification a la arcelle
Dans le cadre de l'elaboration de ce troisierne
PLH il s'est avere indispensable de poser un
diagnostic foncier precis a la parcelle pour:
- ldentifier les intentions des communes en
rnatiere de developpernent residentiel mais aussi
disposer d'une vision d'ensemble des prajets de
production de logements en cours et a venir
- Reperer et caracteriser les disponibilites
foncieres (en extension et au sein du tissu urbain
existant) et evaluer les potentialites et les jeux de
contraintes lies a la mobilisation des gisements
les plus strategiques.
- Fonder la programmation du PLH et sa
geographie preferentielle sur des bases solides et
realistes.
Le second temps s'est organisee avec chacune
des 28 communes autour d'un temps dedie en
mairie. Ce temps de 1 a 2 heures a permis de
poursuivre la "demarche d'entonnoir": lors des
echanges, les secteurs et sites mutables pre-
identifies ont ete valides, supprimes et pour
d'autres ajoutes. Ainsi avec ce diagnostic
foncier on est passe d'un gisement foncier
"brut" de 220 hectares avant la concertation a
un gisement « net » de 139 hectares. Le travail
avec les communes a par ailleurs permis de
valider, ajuster les secteurs strategiques definis
comme ceux pouvant porter des operations
structurantes, notamment avec le
developpement du parc HLM.
Dans cette perspective, deux temps
methodologiques ont ete deployes.
Le premier s'est organise autour d'un travail
technique de croisement des bases de donnees
SIG (document d'urbanisme, fichier foncier de la
DGI et photo-interpretation). 11 a permis
d'identifie les parcelles non ou faiblement baties
situees dans les zones constructibles des
documents d'urbanisme en vigueur ou
prochainement approuves. Sur cette base un
travail de « nettoyage » des parcelles
difficilement ou non constructibles / densifiables
suite a une photo-interpretation (surface de
l'unite fonciere trop faible, presence d'une
piscine enterree, parcelle enclavee, espaces
publics, aire de stationnements, bassin de
retention, etc.), ainsi que les parcelles concernees
par des prescriptions reglementaires les rendant
de fait inconstructibles (Emplacement Reserve,
Espace Boise Classe, Element de Paysage
ldentifie, Servitudes d'Utilite Publique dont les
Plans de Prevention des Risques).
97 Aujourd'hui la CCVH dispose d'un atlas foncier qui sera annexe au PLH. 11 sera un socle de
l'animation du 3eme PLH et pourra etre une des pieces de l'observatoire de l'habitat et du foncier
avec la possibilite de proposer des entrees differentes telles que :
1) L'identification des
parcelles non ou
faiblement baties
situees dans les
zones
constructibles
(zones U et AU)
des documents
d'urbanisme en
vigueur (pas de
prise en compte
des documents en
cours de revision)
et de batirnents
existants pouvant
muter (secteur de
projet des
documents
d'urbanisme).
2) La qualification des gisements fonciers
identifies selon 4 grandes cateqories :
✓ Les secteurs de renouvellement urbain
(cperation de dernolition-reconstruction
ou rehabilitation de batirnents existants)
✓ Les dents creuses: parcelle ou ensemble
parcellaire situe dans le tissu urbain et
permettant la realisation d'une ou deux
constructions (eventuellement par division
parcellaire).
✓ Les espaces interstitiels: tenement foncier
situe dans l'enveloppe urbaine avec une
surface constructible suffisante pour
accueillir une operation d'amenagement
de plusieurs logements (un sewl variable
selon les communes, generalement entre
2500 et 4000 m2 minimurr.).
✓ Les extensions urbaines: secteur
constructible situe au-dela de l'enveloppe
urbaine existante engendrant
potentiellement de la consommation
fonciere d'espaces agricole, naturel ou
forestier.
3) L'identification des
secteurs faisant
l'objet d'une
obligation de
realisation de
logements sociaux,
que ce soit a travers
des Orientations
d' Amenagement et
de Programmation
(OAP), des
Servitudes de Mixite
Sociale (SMS) ou
encore des
Emplacements
Reserves (ER).
VOLET FON CIER OU PLH • IDENTIFICATION DU
GISEMENT FON CIER BRUT
COMMUNE D'ANfANE
Giiement fonc:lar brut ldentffi@ l.i WriRerj
- Glsem11nt fon\;iEf polenl:kllement mobrlls.ible
DlvhlDl1 pw,:elJal~ potent1elle
? llli■rrv ptfvrl wr lill 1;.in:ttructlblliUi lflllle
Secteur st:r:it~ lque- ld,entlfM Logenumt:i alstanti- SO 100 m
D Seetewavec0~llc11tilln de ltil!lem~,11, ~h11u1e ■ Lo1,em11ntprfrri dkl;m! YK iK1t- HI '-~: lOVA
~ Autre 50rul l.W IStr.lteclqwe ldentiM (:11 ccnlrtmtrl . LG~m!n!.BYe~ ~ M ptltna d"i~ en~I! 1~011rce: CCV'H • l.Gl21
P4rifM!I~ de ~ci-nvenUCn -11\ilt!! t l'EPI= Oc:~iQ.,,i1111 - l.oi.e:mi:int;N•~ PJtsomQtlon d1nnlubrfll [K!Uru : CC\IH • J:0121 L'ouverture fonciere du territoire
Une offre contenue
Ce travail est riche d'enseignements. 11 permet
d'identifier et de qualifier 139 ha potentiellement
mobilisables en appliquant une reqle dite de
« retention fonciere' ". Au sein de ce stock foncier
a usage habitat, il faut aussi distinguer zones a
urbaniser ferrnees en extension urbaine, qui ne
sont plus en janvier 2024 reellernent constructibles
puisque beaucoup de PLU ont ete approuves il y a
plus de 9 ans (a l'exception de Pouzols en 2016). ln
fine, et a l'instant T, l'offre fonciere reellernent
mobilisable en zone U et AU s'etablit autour de 110
hectares.
Deux bornes nous permettent d'evaluer ce stock
foncier dans son volet quantitatif.
- Celle du « fil de l'eau » apprehendee avec le
nombre de logements construit en moyenne
chaque annee (310 logements par an entre 2012
et 2021) et les densites reelles des logements
construits (19 logements par hectare en
moyenne). Dans cette hypothese le stock foncier
serait consomrne les 7 prochaines annees
- Celle d'un developpernent qui s'inscrit dans les
prescriptions du SCoT et qui prone un rythme de
construction sur sa premiere periode de 290
logements par an avec des densites de logement
par hectare variables en fonction de l'armature
urbaine. Dans cette hypothese aux formes
urbaines plus compactes, ce meme stock foncier
serait consomme en 8 annees d'urbanisation .
139 ha
de foncier
potentiellement
mobilisable
1 f.ypothese proposee:
75% de retention sur /es
aivisions parcellaires que!
que soient /es zones/lype
d'espaces, et 50% des
dents creuses
50,5 ha
Dans les espaces
interstitiels
gisement foncier pondere)
36% du stock
63,4 ha
En extenslon urbalne
~ ~
35,4 ha en
zones U
et AU ouvertes
28 ha en zones
AU fermees
110 ha
de foncier
reellement
mobilisable
en janvier
2024
17% du stock
24,2 ha
En dent creuse
(gisement foncier pondere)
De fait, ces gisements fonciers reels apparaissent
relativement limites, juste suffisant pour la
prochaine periode du 3eme PLH. Au vu de cette
realite, des objectifs accordes par le SCoT et de
l'application du ZAN, la revision de nombreux
documents d'urbanisme2 en cours (10 communes
sur 28) devrait remettre en scene (ouverture /
modification) certaines de ces zones a urbaniser
fermee. Quoiqu'il en soit, il est important de
souligner, qu'aujourd'hui un tiers de l'offre
fonciere (50,5 ha) se situe dans des espaces
interstitiels et 26% en extension urbaine ouverte
(35,4 ha). Ce sont bien ces emprises foncieres qui
pourront permettre :
- D'une part, d'asseoir en priorite le
developpement de l'habitat du territoire
- Et d' autre part, de travailler a la qualite et a la
diversite de l'habitat qui y sera propose. Ce sont
des secteurs strategiques pour realiser des
operations d'amenagement d'ensemble.
99 La distribution de ce stock a batir varie beaucoup
selon les communes, leur niveau recent
d'urbanisation liee a l'habitat et leur actualite au
regard des documents d'urbanisme. Certaines
communes ont un stock qenereux alors que
d'autres ont une capacite de developpernent
fortement reduite.
La consolidation de cette analyse a l'echelle de
l'armature portee par le SCoT souligne
neanrnoins les desequilibres et les enjeux
d'adaptation des documents d'urbanisme a la
nouvelle donne fonciere de la CCVH balise par le
SCoT et la Loi Climat et Resilience.
Avec une ville centre et des p61es secondaires
qui seront vite sous pression
Des p61es de proxirnite qui seront arnenes a
phaser leur developpement
Des p61es relais proposant une ouverture
relativement ajustee
Des villages qui pour beaucoup devront se
mettre en conformite
COMMUNE DOCUMENT DATE D'URBANISME APPROBATION PROCED URE EN COURS
nb annees de nb annees de
Dens 1te de ou,verture construct1on de construct1on. de.
construc tion de Ou,v erture fonc 1ere Janv 1er lo ements file de logements obJect1
1 2012 ObJect1f SCOT fonc 1ere Janv 1er 2024 hors g 1, scot ogement - 2024 extens1on AU eau (dens1te et
2021 fermee (rythm e et equ11ibre densite actuelle) temtorial
Ville centre
P61es secondaires
P61es de Proximite
28 log/ha 35 log/ha
23 log/ha 30 log/ha
26 log/ha 30 log/ha
9 ha 6 7
1 ha 1 2
8 ha 5 5
Montpeyroux
Saint-Paul-et-Valmalle
Saint-Jean-de-Fos
P61es rela1s
PLU
PLU
PLU
juin-10
fevr.-15
fevr.-11 Revision en cours (depuis 2016)
13 log/ha 20 log/ha
16 log/ha 20 log/ha
16 log/ha 20 log/ha
9 ha
6 ha
12 ha
9 ha
6 ha
11 ha
15
9
14
17
14
17
Aniane
Le Pouget
Saint-Pargoire
1llages
PLU
PLU
RNU
nov.-08 18 log/ha 25 log/ha
dec.-03 21 log/ha 25 log/ha
PLU en elaboration (depuis 2010) 19 log/ha 25 log/ha
9 ha
15 ha
6 ha
4 ha
6 ha
6 ha
8
7
8
5
9
9
Argelliers RNU PLU en elaboration (depuis 2009) 141og/ha 151og/ha 5 ha 5 ha 11 11
Aumelas PLU nov.-04 111og/ha 151og/ha 4 ha 4 ha 8 16
Belarga PLU mars-15 201og/ha 151og/ha 2 ha 2 ha 5 7
Campagnan RNU PLU en elaboration (depuis 2015) 201og/ha 151og/ha 1 ha 1 ha 20 11
Jonquieres PLU fevr.-09 161og/ha 151og/ha 0 ha 0 ha 1 2
La Boissiere PLU avr.-15 81og/ha 151og/ha 2 ha 2 ha 2 3
Lagamas RNU PLU en elaboration (depuis 2015) 71og/ha 101og/ha 1 ha 1 ha 18 9
Plaissan PLU juil.-04 20 log/ha 15 log/ha 8 ha 8 ha 6 12
Popian PLU oct.-14 10 log/ha 15 log/ha 1 ha 1 ha 5 4
Pouzols PLU juin-16 201og/ha 151og/ha 3 ha 3 ha 10 7
Puechabon PLU 61og/ha 151og/ha 1 ha 1 ha 6 5
Puilacher PLU avr.-08 121og/ha 151og/ha 2 ha 1 ha 2 6
Saint-Bauzille-de-la-Sylve PLU fevr.-11 121og/ha 151og/ha 5 ha 5 ha 8 11
Saint-Guiraud PLU janv.-17 121og/ha 151og/ha 2 ha 2 ha 36 18
Saint-Saturnin-de-Lucian RNU PLU en elaboration (depuis 2015) 201og/ha 151og/ha 1 ha 1 ha 18 7
Tressan PLU sept.-02 Revision en cours (depuis 2016) 161og/ha 151og/ha 7 ha 7 ha 21 22
Vendemian PLU juil.-15 191og/ha 151og/ha 3 ha 2 ha 9 4
Arboras RNU aucun gisement retenu /
Saint-Guilhem-le-Desert RNU PLU en elaboration (depuis 2015) entretien commune
108 ha 6,8 8,0
100 L'ouverture fonciere du territoire
Une offre dediee aux HLM reelle
mais peu lisible ou operante pour les OLS
10 ha
commune
MAITRISE FONCIERE
PUBLIQUE
247 ha
de foncier public
disponible
Soit 14% des gisements
bruts
PROPRIETAIRE A
VOCATION IMMOBILIERE
247 ha
de foncier public
disponible
Soit 14% des gisements
bruts
3,5 ha
CCVH
3,3 ha
CD34
0,6 ha
EPFO
1,8 ha
OLS
6,1 ha
Arnenageur /
promoteur / SCI
FONCIER MAITRISE
20 ha
de foncier disponible
Soit 14% des gisements
FONCIER NEGOCIE
6,1 ha
de foncier disponible
des proprletalres
professionnels
Soit 4,4% des gisements
PERSONNE PHYSIQUE
110 ha
de foncier public
disponible
Soit 79% des gisements
bruts
CC Vallee de l'Herault - Analyse fonciere. Source: mc;ic 2022
Dans les communes de la Vallee de l'Herault, le
foncier a batir appartient en grande rnajorite au
secteur prive (84%). 11 est rnerne fondamentalement
la propriete de particuliers (70%).
L' anticipation fonciere des professionnels
arnenaqeurs reste a la marge. 11s detiennent 6
hectares sur le territoire, meme si ces derniers
achetent aux proprietaires fonciers le plus tard
possible pour eviter les charges de portage.
lnversement, avec 20 ha, soit 14% des terrains
constructibles, la maltrise fonciere « publique » est
non negligeable. Elle est largement portee par les
communes. L'EPFO et les OLS disposent quant a eux
8 hectares. Ces portefeuilles fonciers sont en
capacite d'asseoir une partie de la programmation
publique (HLM, accession sociale). C'est une reelle
opportunite qu'il semble interessant de mobiliser et
sans doute meme de perenniser dans le cadre, par
exemple, de baux emphyteotiques avec les
organismes de logements sociaux tant la rarefaction
du foncier a venir le rendra rare et precieux. 101 Les communes ont aussi mis en place des
dispositions reglementaires qui imposent un
niveau de mixite sociale.
Les secteurs avec obligation de realisation de
logements sociaux au sein des documents
d'urbanisme (Orientation dAmeneqement et de
Programmation, Servitude de Mixite Sociele,
Emplacement Reserve). Les secteurs de projet
identlfies par les documents d'urbanisme (OAP
« Renouvellement urbain », etc.) ont ete
deploye dans la rnajorite des communes suite
au PLH en cours.
L'ensemble de ces secteurs propose un
potentiel theorique de construction de
logement sociaux autour de 430 logements.
C'est un vivier sur lequel pourra se construire la
programmation HLM.
Pour autant, la realite du montage des
operations comme des priorites des acteurs de
la production de logements sociaux n'a pas
permis de construire dans toutes les communes
tel que cela avait ete envisaqe. Seules 5
communes ont developpe une nouvelle offre en
logement sociaux pendant le dernier PLH.
Or, aujourd'hui encore, les secteurs porteur HLM
sont tres diffus (25% dans les villages) autour de
quotas qui renvoient a de tres petites
operations peu compatibles avec l'intervention
des OLS si on les considere une a une.
Au-dela de la mise en compatibilite du PLH avec
les PLU, c'est bien la question du realisme et de
l'operationnalite de la programmation HLM qui
sera au cc:Eur de ce 3eme PLH.
NOMBRE DE LOGEMENTS
SOCIAUX PREVUS repartition (en %}
(REGLEMENT, OAP, PROJET)
Ville centre GIGNAC 80 19
Poles secondaires 69 16
MONTARNAUD
SAINT-ANDRE-DE-SANGONIS
22
47
5
11
Poles de Proximite 87 20
MONTPEYROUX
SAINT-JEAN-DE-FOS
SAINT-PAUL-ET-VALMALLE
22
47
18
5
11
4
Poles relais 87 20
ANIANE
SAINT-PARGOIRE
LE POUGET
55
32
entretien a venir
13
7
Villages 108 25
ARGELLIERS 6 1
AUMELAS 6 1
BELARGA 8 2
CAMPAGNAN 16 4
LA BOISSIERE 5 1
PLAISSAN 29 7
POPIAN 1 0
POUZOLS 3 1
PUECHABON 6 1
SAINT-BAUZILLE-DE-LA-SYLVE 19 4
TRESSAN 3 1
VENDEMIAN 6 1
TOTAL 431 100
CC Vallee de l'Herault - Analyse fonciere. Source : Entretiens communes 102 Elaboration du 3eme Programme Local de l'Habitat 2023-2029
Bilan et diagnostic habitat - janvier 2024
VAt.l.~E' DE l'HERAULT COMMU.NAUf~ OE COM'M UNES
• +• PLACE !- Cooperative Conseil 05 56 31 29 28 Begles / Toulouse www.place~reflex.org e ptace-cooperalive-conseil
PLURALITES
(9 06 24 69 lZ 08 0 @ph .1ro/itt:$
{;) yoo nn.sullout!JtJmail com e pluro liteJi,fr
10.3 Elaboration du 3eme Programme Local de
l'Habitat 2025-2031 pour la Comrnunaute
de communes de la Vallee de l'Herault
LES ORIENTATIONS et les ACTIONS
VALLlE' DE rHERAULT COMMUNAUT~ OE COMMUNES
• ;;:. PLACE ~ Cooperative Conseil PLURALITES PlaNficouon - Utba~Str at~ JANVI ER 2025 SOMMAIRE
Les ORIENTATIONS•••••••••••••••••••••••••p3
A - Les axes strategiques
Moderation, soiidarite, qualite et anticipation
B - La mise en oeuvre d'une politique habitat en mode projet
Renforcer la gouvernance habitat et son animation
C - La territorialisation detalllee des objectifs du PLH
Atterrir et impliquer: la feuille de route des communes
Les ACTIONS•••••••••••••••••••••••••••••••••••p74
Le Plan de FINANCEMENT•••••••••••••••••p101
2 Les ORIENTATIONS
Passer d'un accompagnement bienveillant a une animation pro-active des enjeux habitat
Forte de ses deux precedents Programmes Locaux de l'Habitat (PLH) et des retours
d'experience issus de nombreux prajets qui se sont developpes localement, la comrnunaute
de communes de la Vallee de l'Herault arrive desorrnais a rnaturite et souhaite affirmer son
r61e de requlation et de facilitation en endossant pleinement sa cornpetence Habitat.
Ce r61e de pilotage est incarne notamment par la creation et la rnontee en cornpetence de
son service Habitat, reaffirrne dans le cadre de ce troisierne PLH, ainsi que par la volonte de la
communaute de communes de completer cette ingenierie d'un socle d'aides financieres
renforce, a la hauteur des enjeux.
A travers ce nouveau PLH, la communaute de commune souhaite aller au-dela d'un simple
document programmatique. S'il fixe des objectifs clairs et realistes en terme de production
de logements, ce PLH se dote donc egalement d'un volet d'animation et de pilotage pour
s'assurer que les acteurs du territoire disposent des relais et des moyens pour concretiser
leurs prajets et atteindre ces objectifs programmatiques.
Grace a sa montee en competence, la CCVH peut en effet pleinement assumer ce r61e
d'appui operationnel au montage de projet, de mise en musique du cadre partenarial et de
deblocage des difficultes eventuelles. Elle entend ainsi se placer en cheffe de file et animatrice
d'un collectif reunissant les acteurs locaux de l'habitat et les elus, dans lequel chacun
contribue a l'emergence de prajets coherents et coordonnes a l'echelle intercommunale, a
travers des engagements reciproques et une responsabilite partagee.
3 Une rnethode d'elaboration construite avec l'ensemble des parties-prenantes
Ce travail d'animation du partenariat local a comrnence des l'elaboration de ce troisierne
PLH, dont la rnethode a permis d'impliquer toutes les parties-prenantes :
- Les habitants ont ete associes a travers un questionnaire en ligne diffuse en novembre et
decernbre 2023, afin de sonder les repondants sur leur situation de logement actuelle,
leurs aspirations et leurs besoins en terme de parcours residentiel et leur point de vue sur
le rnarche de logements de la Vallee de l'Herault. Ce questionnaire a permis de recolter
178 formulaires remplis par des rnenaqes presentant une variete de profils representative
de la socio-demographie de la CCVH. Des entretiens telephoniques ont ete menes en
parallele afin d'approfondir certaines thematiques avec un panel de citoyens volontaires.
- Les elus ont egalement largement ete consultes puisqu'ils ont ete impliques
individuellement et collectivement a trois reprises afin d'ancrer pleinement la demarche
dans la vie communale. Ces rencontres ont notamment permis d'identifier et de
caracteriser les projets en cours ou prajetes ainsi que des gisements, afin d'en etablir la
cartographie precise a la parcelle. Des ateliers collectifs ont permis aux elus de partager
leurs difficultes, mais egalement de reaffirmer l'importance de l'echelle intercommunale
et de federer autour d'orientations partagees par tous.
- Enfin, l'ensemble des « faiseurs » a ete reuni a l'occasion d'ateliers d'orientations
permettant de faire converger des strategies communes, de se fixer des lignes d'action et
un positionnement partage par tous.
Ce travail de co-construction, impliquant le plus largement possible les acteurs de l'habitat
de la Vallee de l'Herault a ete l'occasion de travailler l'adhesion de toutes les parties
prenantes qui sont les chevilles ouvrieres du PLH qui se veut le plus operationnel possible.
Pour cela, il est necessaire que les orientations qu'il fixe puissent etre connues et reconnues
de tous et de federer les acteurs de l'action publique en faveur d'un habitat de qualite,
accessible a tous et a la hauteur des defis environnementaux de notre epoque.
4 A / Les axes strateglques de la politique habitat
Moderation, solidarite, qualite et anticipation
B / La mise en oeuvre d'une politique habitat en mode projet
Renforcer /a gouvernance habitat et son animation
C / La territorialisation detalllee des objectifs du PLH
Atterrir et impliquer: /a feuille de route des communes
5 \ . ·•.
;-
1
A - Les axes strategiques
tvtoderotion. solidarite, qualite et anticipation
1. Ma1triser son developpernent autour d'un projet d'accueil equllibre, raisonne
et raisonnable
2. Produire une offre en logements abordables a haute intensite
3. Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements solidaires et/ou inclusifs
4. Poser les bases d'une politique fonciere volontariste de court et moyen terme
5. Arneliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux 6 1 Le projet de developpernent de l'habitat 2025-2031
Synthese du diagnostic
lnscrite pleinement dans l'orbite du rayonnement rnetropolitain
rnontpellierain, la CCVH a accueilli plus de 8 000 habitants en une dizaine
d'annees. Cette dynamique ne faiblit pas. Bien au contraire, le rythme
d'accueil de nouveaux habitants augmente chaque annee.
Ce developpernent a ete porteur de richesse. l.'econornie presentielle s'est
restructuree et l'offre de services aux publics s'est considerablernent
etoffee.
Mais ce qui etait considere alors comme une richesse est aujourd'hui percu
comme un facteur de vulnerabilite. Les risques d'une fuite en avant sont
averes. Le departement est toujours en pleine croissance et sa locomotive
metropolitaine s'est emballee, notamment autour d'un marche du
logement devenu non seulement inaccessible mais aussi de moins en
moins desirable pour une partie grandissante de la population. Dans ce
systeme imbrique autour d'un reseau de mobilites modernise et renforce, la
vallee de l'Herault est idealement positionnee pour etre le receptacle d'une
partie toujours plus grande de la croissance heraultaise.
Les effets indesirables de saturation se font d'ores et deja sentir. Les
questions du cadre de vie (environnement, equipements ...) tout autant que
celles liees aux enjeux de solidarite et de cohesion sociale posent la
question du modele de developpement de la CCVH. L'habitat est au cc:Eur
de ce modele alors que les marches du logement deregules, ne permettent
plus de repondre de fac,:on satisfaisante aux besoins des habitants du
territoire.
41 070
1982 1990
+431 /an
+1,9% /an
1999
+758 ian
+2,6% /an
2009
+664 /an
+1,9% /an
+779 /an
+2,0% /an
2020
Depuis 40 ans, une
croissance
demographique vive et
qui ne se dement pas.
+432 /an
+2,2% /an
2014
CC Vallee de l'Herault - Evolution de la population (1982-2020).
Source: INSEE 2020
7 Les orientations
1.1 / Un developpernent plus raisonne et plus raisonnable
Aussi pour accueillir les 625 habitants supplementaires
annuels, les travaux du SCOT ont estime qu'il fallait
produire 287 residences principales par an pour une
premiere periode allant jusqu' a 2030 et de 230
logements par an entre 2030 et 2040. Dans le
prolongement de ces travaux et notamment au regard
des projets communaux et de la capacite reelle
d'accueil et de developpement des communes, le
3eme PLH vise une production de 1 600 logements,
soit un rythme de plus 260 de logements par an.
- le dynamisme demographique du departement qui
ne cesse de se renforcer et mettre sous pression les
territoires d'accueil de cette croissance. Si la CCVH est
solidaire de ce developpement et entend prendre sa
part, le Pays Creur de l'Herault et tout
particulierement les territoires en premiere ligne du
report de la croissance metropolitaine montpellieraine
souhaitent ajuster ce developpement.
- la qualite de l'accueil et la capacite du territoire a
proposer un modele territorial ou l'offre de services
est ajustee aux besoins des habitants et ou les
mobilites sont plus compatibles avec les enjeux de la
transition energetique
- la maitrise des impacts notamment sur les
ressources naturelles: celle de l'approvisionnement en
eau qui s'impose comme une realite puissante de
regulation du developpement du territoire mais aussi
celle de la protection des terres agricoles et naturelles
- La volonte des communes et le pragmatisme
autour du futur engage. Si progressivement les
documents de planification territoriale (SCOT, PLH)
deviennent les cadres de l'action municipale, ils sont
aussi issus de chacune des realites communales (etat
des documents d'urbanisme, niveau d'ouverture
fonciere, avancement des projets d'habitat et
d'urbanisme mais aussi capacite des equipements, des
reseaux ... ). D'ailleurs le 3eme PLH revendique cette
marque de fabrique de la politique habitat qui s'est
attachee a associer tres etroitement les
acteurs/faiseurs de l'habitat et notamment les
communes.
Mais la question climatique n'est pas le seul
fondement a la strategie d'adaptation et de
regulation. Des le projet d'amenagement et de
developpement durable, les elus et acteurs de la
vallee de l'Herault ont marque leur volonte de
voir le territoire franchir un nouveau cap et de
penser autrement son evolution. L'intention est
de faire evoluer progressivement les parametres
du developpement de la CCVH pour concilier :
Produire 1 600 logements soit un rythme
de plus 260 de logements par an
Le Berne PLH de la CCVH s'inscrit pleinement
dans les orientations du SCOT. 11 repose sur le
scenario de developpernent territorial acte par le
SCOT en juillet 2023 et traduit dans le DOO. Celui
-ci marque la volonte de ralentir les rythmes de
developpernent qui, a bien des eqards. mettent
sous tension le territoire. Que ce soit pour des
enjeux environnementaux (ressource en eau ...),
de cohesion sociale ou de capacite des
equipernents (offre educative ... ) il est devenu
indispensable de mieux rnaitriser cette croissance
(2%/an) pour mieux travailler la qualite de
l'accueil.
Aussi, pour la periode 2018-2030, le SCOT et
donc aujourd'hui le 3eme PLH entendent guider
le developpement de la CCVH autour d'une
croissance demographique de 1,5%/an pour les 6
prochaines annees soit un rythme d'accueil de
625 habitants supplementaires par an.
Le cadrage est quantitatif mais sa portee va bien
au-dela : elle traduit l'ambition d'asseoir un
developpement de l'habitat qui accompagne la
volonte de la CCVH d'affirmer sa capacite de
promouvoir un developpement plus mesure et
plus equilibre. Cette volonte d'anticiper, de reagir
et de s'adapter, pour se developper durablement,
est devenue incontournable des lors qu'il s'est
agit de faire face aux graves periodes de
secheresse qui touchent structurellement le
territoire.
Accueillir 625 habitants
supplementaires par an
8 1.2 Un developpernent plus equilibre autour de son armature urbaine
Au-dela du rythme de developpernent le 3eme PLH cible et hierarchise les sites de developpernent
de l'habitat dans le droit fil des prescriptions du SCOT.
PLH3 2025-2031
Objectifs de production de resldences principales selon armature SCOT
Ville centre (Gignac)
Poles secondaires (Saint-Andre-de-Sangonis, Montarnaud)
Poles relais (Aniane, Le Pouget, Saint-Pargoire)
Poles de Proximite (Montpeyroux, St-Jean-de-Fos, St-Paul-et-Valmalle)
Villages
Cornmunaute de Communes de la Vallee de l'Herault
48
65
56
32
86
287
17%
23%
20%
11%
30%
PLH3
(2025-2031)
objectifs
onnuel 6ons repartitiori
47 280 18%
54 325 21%
48 288 18%
35 210 13%
78 470 30%
262 1573 100%
SCOT
(perlode 2018-2030)
objectif
annuel repartition
La programmation du 3eme PLH est orientee en faveur de la consolidation des polarites qui maillent le
territoire. Cet objectif vise a optimiser le lien entre habitat, emploi, services et deplacements, tout en
respectant les enjeux de qualite urbaine et paysagere, et en repondant aux defis de la sobriete energetique
et fonciere. Dans cette optique, le PLH promeut le developpement de l'habitat autour de quatre priorites :
Renforcer la fonction du pole urbain constitue par la
ville centre de Gignac et le p6Ie secondaire de Saint-
Andre-de-Sangonis. Ce secteur central doit asseoir
son attractivite residentielle et jouer une fonction
structurante en offrant aux habitants des logements
diversifies, abordables et de qualite. 11 accueillera 31
% du developpement de l'habitat attendu.
Maitriser et structurer le pole urbain emergent de
Montarnaud et de Saint-Paul-et-Valmalle, qui font
figure de porte d'entree du territoire. lci, la maltrise
du developpement doit permettre d'anticiper et
d'encadrer la pression metropolitaine, avec une
production de logements limitee a 200 logements,
soit 13 % du developpement de la CCVH.
Organiser la dynamique d'accueil autour des autres
poles relais et poles secondaires. Cela concerne le
nord (Montpeyroux, Saint-Jean-de-Fos et Aniane) et
le sud, dans la vallee (Le Pouget et Saint-Pargoire).
Ces polarites structurent I'offre de services,
d'equipements et de commerces. Le developpement
maltrise de l'habitat dans ces communes doit tirer
benefice de la proximite des services qu'elles
proposent et, en retour, renforcer ces services par
une diversification de l'offre de logements. IIs
accueilleront 27 % du developpement de l'habitat
de la CCVH. Les communes de Plaissan et de
Belarga, bien que non identifiees comme telles par
le SCOT, participeront a cette structuration de
l'habitat autour des p6Ies de services de la vallee.
Soutenir le developpement mesure des villages
pour preserver une ruralite vivante et animee,
et valoriser les fonctions de proximite offertes
aux habitants, notamment autour des ecoles.
Ces 19 villages accueilleront 30 % du
developpement de l'habitat attendu.
Partant de ces grandes lignes de prajet
d'amenagement du territoire, de ces grandes
orientations quantitatives du developpement
de l'habitat, le 3eme PLH s'est efforce de les
territorialiser a l'echelle fine. Un travail de
terrain effectue avec chacune des communes a
permis de reperer les capacites de
developpement, d'identifier et de hierarchiser
les assises foncieres et immobilieres qui
porteront le developpement du territoire pour
les 6 prochaines annees.
Le prajet du 3eme PLH est aujourd'hui
territorialise a la parcelle au sein d'un atlas
foncier exhaustif de chaque commune (cf.
partie « C - La territorialisation detaillee des
objectifs du PLH »). Pour chacune d'entre elles,
il constitue une feuille de route en reference au
prajet communautaire.
Une feuille de route
pour chaque commune 1
territorialisee a la parcelle
9 Ce developpernent de l'habitat sera compatible avec les orientations du SCOT notament
en terme de consommation fonciere. Dans ce sens, le PLH reprend les objectifs du SCOT
en terme de consommation d'espace par secteurs qeoqraphiques et part de la
consommation des ENAF. (cf. tableau ci-apres)
D0CUMENT D'O RIENTATI0NS
ET D'O BJECTIFS
SCoTPAYS
C CEUR D'H ERAULT
Tableau 15: Objectifs chiffre s de c.onsom mationd'espace par secteurs gl!!ographiques {dt!Coupage territorial) et part de la consom mation des ENAF
Ccnsommanon d'espace a vocenon Conscmmaticn d'espace d ed re aux Consommc1t1on Pc11rt.d~1.""spc1t".es Decoupage t erritona! d'habrtat a l'honzon 2040 act1v Ites economIques et taunsbques 1nfrastructures et Consommat1on d'espace totale 2040 naturels, agncoles a l'honzon 20 o e u1 ements et forest1ers sur la
Espaces naturels, Espaces natu.-e ls, Espaces naturels, Espa ces naturels, t".onsommatl!Jn ag11coles et Dens1ficat1on ag.-1c oles et agncoles et Dens1ficat1on ag ncoleset globale forest1ers dansles EUE fore,gll."'r!. forest1ets dans les EUE fores ti ers
Cor11>osantes ~ res structur.intes
Plaine de l'Herault et vallee de la Lergue 90,9 128 ,1 9,0 119 ,9 5 2 ,5 100 301 7 5%
Coteaux agrJColes sensibles 50,1 94,9 0 ,0 15 ,5 15 ,1 5 0 12 5 71%
Grands Srtes 39 ,6 56,6 0 ,4 22 ,3 12 ,0 40 9 1 69%
Garngu es et bo1sements 18 ,8 24 ,0 0,6 13,2 6 ,0 19 4 3 69%
CC du Clenn ontais 62,8 97,2 7,0 61,1 40,5 70 198,8 7 4 "
Ville centre (P1) 11,2 27,6 5,0 19 ,7 15 ,0 16 6 2 ,3 7 9%
Poles sec:onda Ires (P2} 2 1,4 11,6 2,0 21 ,5 12 ,0 23 4 5 ,1 6 6 %
Poles re-la1s (P3) 2,1 3,1 0 ,0 6 ,0 0 ,7 2 9 ,8 8 2%
Poles de p.-0X1mrte (P4) 7,4 15 ,1 8 ,6 4 ,3 7 28 ,0 7 9%
Villages 20 ,7 39 ,8 0,0 5 ,3 8 ,5 2 1 5 3 ,6 72%
CC du Lod l! v ois et La rzac 30,4 82, 0 0,4 39,6 9 ,6 31 131,1 81"
Ville cenrre-(P1) 13,3 9 ,1 0 ,0 3 ,0 13 12,1 48%
Poles se-conda1res (P2) 1,3 2,1 0,4 8 ,3 1,0 2 11,3 8 7%
Polesrelais (PJ) 2,0 12,0 0,0 22 ,3 1,7 2 36 ,0 9 5%
Poles de proX1mit e (P4) 4 ,3 11,7 0,0 3,0 1,3 4 16 ,0 7 9%
Villages 9 ,5 4 7 ,1 6 ,0 2,6 9 5 5 ,7 8 5%
CC de 1a Valleede l'Hlrault 106,2 124,5 2,6 70,2 35,5 109 230,2 68%
Ville centre (P1) 11,0 12 ,4 0 ,0 15 ,0 4 ,4 11 3 1 ,8 7 4 %
POles seconda1res (P2) 14 ,9 21 ,9 2,6 4 1 ,2 6 ,7 18 6 9 ,9 80%
Polesrela, (P3) 2 1,0 15,4 0 ,0 12 ,0 7,7 21 3 5 ,1 6 3%
P61es de pt~x 1m11e (P4) 18 ,1 9 ,5 0 ,0 0 ,0 5 ,2 18 14 ,7 4 5%
V11la9es 4 1,1 65,3 2 ,0 11,5 4 1 78,8 6 6 %
Toral SCoT PCH 19 9 ,4 303 ,6 10 ,0 17 0 ,9 8 5 ,6 2 0 9 ,4 5 60,1 7 3%
10 Le projet de developpement de l'habitat
porte par le 3eme PLH (2025-2031) :
Produire 1 600 residences principales
sur le territoire de la Communaute de
communes de la Vallee de l'Heraut:
6 log .
•
Ville centre
Poles secondaires
Poles relais I proxirnite
Villages
Q
8 •
Arboras
Montpeyroux
• 12109. 2 Produire une offre en logements abordables a haute intensite
Synthese du diagnostic
- Attributions
- Demandes
Le deficit en locatif est aujourd'hui particulierement
accuse : le parc locatif represente seulement 31 % du
parc des residences principales. Le parc locatif
conventionne se situe quant a lui en dec;:a des 5 %. 11 ne
connait pas de vacance et la mobilite residentielle y est
tres faible. Cette situation ne permet pas de repondre
aux demandes locatives. Les parcours residentiels de
nombreux menages du territoire se trouvent ainsi
bloques ou rendus tres difficiles : decohabitation des
jeunes, rapprochement des personnes agees des
bourgs, mobilite des menages actifs ... Bref, la tension du
systeme est a son comble : 74 % des locataires
eprouvent des difficultes pour se loger et une demande
de logement social sur 14 aboutit, faisant de la CCVH le
territoire le plus tendu du Departement.
Mais aujourd'hui, les tensions ne se resument plus au
seul marche locatif. Le blocage de l'accession a la
propriete devient un fait a prendre en compte. Dans ce
contexte de hausse des prix immobiliers et fonciers,
mais aussi face au quasi-monopole des lotissements et
de la production de « villas », les menages a revenus
modestes et moyens, notamment les menages issus du
territoire qui souhaitent y rester et construire leur
parcours residentiel au sein de la Vallee de l'Herault,
eprouvent de plus en plus de difficultes a concretiser un
prajet d'accession a la propriete sur le territoire: 40 %
des menages interroges expriment cette difficulte.
2022 2021 2020 2019
---lndice de tension
(demandes / attributions)
La capacite de reponse du
parc HLM est aujourd'hui
nettement sous pression.
D'ores et deja souliqnee dans les deux
precedents PLH, la question du developpernent
du parc a couts abordables est plus que jamais
d'actualite. De nombreux facteurs se sont
conjuques. et les difficultes d'acces au logement
n'ont cesse de s'accroitre ces dernieres annees.
Tout d'abord, les besoins en logement se sont
largement diversifies. D'un territoire
historiquement oriente vers l'accueil des familles,
celles-ci ne representent aujourd'hui qu'un tiers
des menages et 27 % des besoins en logement.
Les besoins sont aujourd'hui majoritairement
alimentes par les separations (34 % des besoins),
les decohabitations (22 % des besoins) et
l'avancee en age (17 % des besoins). Les revenus
des menages illustrent aussi cette diversite des
besoins : 59 % des menages du territoire sont
eligibles au logement HLM. Parmi les locataires,
c'est pres de 80% des menages qui peuvent
pretendre au parc social. D'ailleurs, la demande
en logement social a explose ces dernieres
annees, avec 600 demandes en attente.
Face a cette demande, le marche s'est durci (prix
en augmentation, rarete de l'offre et pratiques
des proprietaires bailleurs de plus en plus
exigeantes quant au risque locatif et parfois
indelicates quand ils proposent des logements
de tres faible qualite).
De son cote, la production de logements a couts
abordables est restee trop modeste et largement
en dec;:a des objectifs de la CCVH, avec
seulement 110 logements HLM livres entre 2017
et 2022, soit 5 % de la production de residences
principales.
Evolution (2019-22)des demandes et des attributions
CC Vallee de l'Herault
Sowce · /nfocentre NUNIQUE
12 Les orientations
2.1 / Reaffirmer le developpernent
du parc social comme la priorite
absolue du territoire
Produire a minima 500
Jogements a coiits abordab/es
Face a ces realites, la volonte de la cornrnunaute de communes a ete reaffirrnee et l'objectif de production
de logements sociaux du 3eme PLH est fixe a 30% des objectifs de developpernent de l'habitat. 11 vise la
production d'au moins 460 logements a co0ts abordables sur la duree du PLH 2025-2031.
Ces objectifs pourront s'appuyer sur la construction neuve de logements sociaux HLM par les bailleurs
sociaux (A), en zones d'extension ou par reinvestissernent urbain (transformation d'usage, construction en
dents creuses ....), la production ou la rehabilitation de logements communaux conventionnes (B),
notamment sur les plus petites communes rurales et la production d'une offre locative sociale privee via le
programme « Renovissime » en cours (C).
Comme dans le precedent PLH, cette offre locative sociale nouvelle devra prioritairement prendre en
compte la demande des menages les plus modestes eligibles au logement tres social (PLAi) et au
logement locatif social classique (PLUS) ; la production de type PLS sera en consequence marginale (20%
maximum) et pourra notamment etre mobilisee dans les cas ou elle permettrait d'assurer l'equilibre des
programmes (notamment sur les plus petites operations ou les operations en reinvestissement urbain qui
sont financierement plus difficiles a equilibrer).
+
80% de LLS
{320 logt.)
+
+
* Sainte-Bauzille
A/ la production
attendues des OLS
8/ 26 logements
communaux
C/ 74 logements
conventionnes prives
dans le cadre du
programme
Renovissime
L'analyse des besoins, croisee avec celle de la demande sociale commande aussi de produire une diversite
de types de logements. Les petites typologies (T1 -T2) sont predominantes, elles porteront au moins 30%
de la programmation. Les T3, plus ajustables a la diversite des besoins et aux evolutions societales
resteront au cc:Eur de la programmation (50% de la production attendue). Pour repondre aux fragilites des
familles, les plus grands logements (T4-T5) representeront 20% de la production. 13 L'animation du deuxierne PLH aura ete une periode de de sensibilisation des communes. Elle aura
permis de traduire cette ambition collective et de faire ernerqer des prajets ancres dans la realite de
chacune d'entres elles (prajet urbain, OAP, convention EPFo, SMS...). D'ailleurs, le reperaqe exhaustif
des prajets plus ou moins matures donne a voir cette prise de conscience collective. Aujourd'hui, on
recense plus d'une quarantaine de projets regroupant un potentiel de plus de 500 logements sociaux
livrables avant 2031, soit une production correspondant a 33% du developpernent de l'habitat attendu
pour les 6 prochaines annees.
~,, . ,
PLH3 (2025-2031)
otiecu] nb logement contribution au
residences developpement sein
proncipales conventionnes de laCCVH
280 140 50% 27%
325 121 37% 24%
288 68 24% 13%
210 72 34% 14%
470 112 24% 22%
Ville centre (Gignac)
Poles secondaires (Saint-Andre-de-Sangonis, Montarnaud)
Poles relais (Aniane, Le Pouget, Saint-Pargoire)
Poles de Proximite (Montpeyroux, St-Jean-de-Fos, St-Paul-et-Valmalle)
Villages
Projets logements abordables / PLH3
(intention sans OLS designe/ ooperatlon en cours negociation avec OLS /
une operation engagee]
Communaute de Communes de la Vallee de l'Herault 1573 513 33% 100%
Faire vivre ces prajets jusqu'a leur livraison reste neanmoins un defi pour la CCVH et ses communes.
En effet, les difficultes du dernier PLH montrent bien cette complexite d'operationnaliser une
programmation ambitieuse dans un territoire d'essence rurale, non reconnu comme tendu ou
prioritaire par les mecanismes de financement du logement social.
La nature du projet de developpement du parc social, bien qu'adapte a son organisation multipolaire
ou chaque composantes de l'armature est en mesure de contribuer a son echelle a la politique de
cohesion de la CCVH, constitue sans doute une difficulte supplementaire. Le prajet de
developpement du parc social est en effet porte par 18 communes, autour d'une quarantaine de
projets extremement contrastes.
Taille des operations nombre d'operations nombre de logements
plus de 50 logt. 2 5% 144 28% de 20 a 40 logt. 5 13% 143 27% de 10 a 19 logt. 10 25% 120 23%
de 5 a 9 logt. 11 28% 74 14% moins de 5 logt. 12 30% 42 8%
Total des projets 40 100% 523 100%
- 7 prajets de 20 a 70 logements s'inscrivent dans des operations d'ensemble. IIs portent 55% de la
programmation souhaitee du 3eme PLH. S'ils sont tres structurants pour la reussite du PLH, celui-ci
ne se reduit pas a ces grandes operations.
- Une vingtaine de prajets de 5 a 20 logements permettront de livrer pres de 200 logements
sociaux supplementaires dans 13 communes du territoire. Ces operations seront aussi le gage de la
reussite du PLH. Elles porteront 37% des realisations de logements sociaux.
- Enfin, 11 communes de toutes tailles envisagent des operations de logements de tres petites
tailles. Ce sont des immeubles ou des fonciers nus de centre bourgs, des macro-lots qui sont mis a
disposition des OLS. Ces petites operations permettront de proposer une quarantaine de logements
sociaux dans la finesse des tissus urbains du territoire.
14 Une quarantaine d'operations LLS envisaqees avec OLS
Plus de 500 logements potentiels
Aumelas
•
Montarnaud
Nombre de logements sociaux
prevus au PLH3
15 2.2 / Le pacte pour la relance de la
production du logement abordable
La volonte du territoire, point de depart de cette nouvelle mobilisation, ne suffira
pourtant pas a elle seule a faire aboutir ces creations de logements sociaux. Consciente
de ces obstacles, la CCVH entend proposer a ses partenaires (financeurs et operateurs)
une strateqie ensernbliere autour d'un pacte local pour la relance de la production du
logements desirables et abordables. Ce pacte, permettra de traduire la strateqie du PLH
en engagements et constituera ainsi la pierre angulaire de la strateqie d'intervention et
de requlation du developpernent de l'habitat de la CCVH.
Faire reconnaitre les besoins et mobiliser les grands prescripteurs du logement social (Etat, CD34, Action Logement) pour retrouver une programmation a haut niveau.
Elaborer des conventions de partenariat et d'objectifs avec les autres bailleurs sociaux. Dans cette perspective, la CCVH entend contractualiser avec les acteurs de la production de logements sociaux (OLS, EPFO) autour d'engagements reciprcques.
Mettre en place un cornite de suivi de la programmation sociale.
2.3 / Consolider la strateqie d'action enqaqee
Le 3eme PLH doit creer les conditions de reussite de cette ambition renouvelee. Avec
la volonte des communes, la reconnaissance du prajet communautaire et les
engagements des partenaires, la CCVH entend continuer a prendre toute sa part pour
proposer un modele de production credible et :
Renforcer sa capacite de soutien aux equilibres d'operations dans leur diversite (neuf, acquisition-amelioration, programme d'ensemble, operation isolee...).
Revisiter le reglement d'intervention de la CCVH pour accompagner cette montee en puissance de la production et favoriser les operations d'interet communautaire (operation de reinvestissement urbain, de cc:Eurs de bourgs, en proximite des services, les logements PLAi ou ceux favorables aux publics les plus fragiles ...).
lnitier un plan d'action foncier (Cf axe 4) pour rendre possible les operations de court terme (3eme PLH) et anticiper le developpement de plus long terme (apres 2031 ).
Renforcer le soutien aux communes avec une capacite d'animation « en mode projet » consolidee (Cf partie B - La mise en CEuvre d'une politique habitat)
Poursuivre le soutien au developpement du logement communal conventionne dans les villages.
Poursuivre la production d'une offre locative privee conventionnee via les programmes d'aide a la rehabilitation.
16 3 Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements solidaire et/ou inclusifs
Synthese du diagnostic
l.'etroitesse du parc locatif tres social et la faible
rnobilite de ses locataires engendrent des blocages
particulierernent problernatiques pour certains publics
en difficulte.
D'ailleurs, le bureau d'acces au logement (BAL), instance
locale reconnue et investie par les partenaires sociaux
pour trouver des solutions de relogement et definir
l'accompagnement social necessaire des rnenaqes en
grande difficulte (separations, violences conjugales, sur-
occupation problernatique, logement indigne, fin de
droit, etc.), ne parvient plus a faire face aux demandes
de relogement qui ne cessent de croitre. Les tensions du
rnarche contraignent la capacite de reponse du BAL, qui
ne pourra plus remplir ses missions sans la relance de la
production de logements locatifs a tres bas niveau de
quittancement.
- Le manque de reactivite face aux ruptures sociales est
accentue par la penurie de logements d'urgence et
temporaires, avec seulement 43 places d'hebergement
disponibles sur le territoire (CLLAJ et ATU).
- La mobilite desjeunes au sein du territoire se heurte
elle aussi a la penurie et a l'inadaptation du parc, mais
aussi aux criteres de plus en plus selectifs concernant
l'acces au logement pour les publics a ressources faibles
et instables (cautions, dep6t de garantie, etc.).
Face au vieillissement d'une partie de la
population, les enjeux habitat des seniors
varient sensiblement selon leur situation.
- L'offre d'hebergement en Maison de
Retraite (10 places pour 1000 personnes
agees de plus de 75 ans) se situe au niveau
de la moyenne Departementale. Mais Le
territoire trouverait avantage a completer
ce maillage d'une offre specialisee.
- La rarete des offres - adaptees et
accessibles - ne permet pas non plus de
repondre a des projets de rapprochement
au sein des bourgs et des villages des
personnes agees alors que cette demande
est identifiee de maniere recurrente par les
communes.
- Mais avant meme de penser a des
solutions adaptees, le principal enjeux reste
celui du maintien a domicile dans les
meilleures conditions possibles. C'est un
des piliers du PIG RENOVISSIME.
Situations
SUIVIES
- Situations
RELOGEES
---- Taux de
RELOGEMENT
88
Situations su ivies /
relogees et taux de
relogement du BAL
(2014 et 2022)
Source : bt!an
d'activite du ML
- CCI/H
36
13
CII 2014
Les tensions du marche contraignent
la capacite de reponse du BAL
'.
21
n 2022
17 Les orientations
3.1 / Poursuite du developpernent de
l'habitat adapte pour les seniors
• Le developpernent de solutions innovantes pour les seniors a d'ores et deja ete irnpulsee. l.'ernerqence de ces nouvelles solutions, comme celle qui sera livree a Montarnaud au second semestre 2025, contribuent a la promotion d'une gamme variee de reponses logement. Dans le « bourg du quart d'heure a pied » et necessairernent a proxirnite des services et des equipernents, ce sont des produits habitat qui permettent de mieux repondre aux besoins lies a l'avancee en age. La CCVH entend soutenir et deployer le developpement de ces solutions intermediaires compatibles avec les capacites financieres des menages. 3 autres programmes (Gignac, Saint-Jean-de-Fos et Saint Pargoire) viendront completer cette nouvelle offre dediee.
• A Saint-Bauzille, c'est une residence service de 24 places (type MARPA) qui sera construite pendant la periode du PLH
3.2 / Consolider la politique sociale de l'habitat
• Redonner des marges de manreuvre au BAL notamment avec la montee en puissance de la production de PLAi
• Experimenter un dispositif d'accueil d'urgence pour les menages du territoire. Elle pourrait se construire avec la mutualisation / mise en reseau des logements communaux mais aussi de l'offre d'hebergement actuelle et celle a venir, en inscrivant le BAL comme un partenaire a part entiere du SIAO, un relais reconnu du 115. Creer entre 5 et 10 de places supplementaires pour les personnes en situation d'urgence (notamment pour les personnes victimes de violences ou de tres grande precarite dans le cadre de separation) permettrait de mieux repondre aux menages du territoire et participer a la solidarite departementale.
• Dans le contexte d'un marche du logement qui s'est largement tendu et qui est caracterise par une offre de petits logements en cc:Eur de ville a la qualite incertaine, il s'agit de valoriser l'offre des services du CLLAJ permettant d'assurer une meilleure articulation entre offre et demande afin de securiser les parcours residentiels des jeunes.
• Promouvoir une meilleure articulation entre les responsables de la gestion sociale, des attributions et du peuplement et ceux lies a la production de logement. Directement au prise avec la demande et la gestion sociale, les acteurs du BAL ont une connaissance fine des demandeurs dans la diversite de leurs situations. Avec ces capacites d'observation, les partenaires du BAL doivent pouvoir alimenter et orienter la programmation des operations.
18 4 Poser les bases d'une politique fonciere volontariste de court et moyen terme
Synthese du diagnostic
De nombreux PLU sont en cours de revision
(10 communes). 11s devront decliner les
orientations du SCOT et etre compatibles avec
ses prescriptions. Le PLH, avec son travail de
formalisation et de precision du prajet
Habitat, est un document pivot, central, en
mesure de modeler un projet communautaire
et de guider le developpernent de chacune de
ses communes.
De fait, le volet foncier du 3eme PLH est
largement etoffe. 11 s'est appuye sur la
mobilisation des communes autour d'une
analyse des gisements fonciers pour chacune
d'entre elles a l'echelle des parcelles. Cette
analyse a permis d'identifier et de hierarchiser
les gisements en fonction d'une typologie des
espaces. 11 en ressort :
Une capacite de developpernent au sein des
gisements fonciers ouverts evaluee entre 6 et
8 ans de developpement de l'habitat, selon
que l'on se base sur les densites actuelles
ou celles preconisees par le SCOT.
Une maitrise publique autour de :
• 3 operations d'amenagement d'ensemble
(ZAC de Gignac, Saint-Andre-de-Sangonis
et Montarnaud).
• 20 hectares de foncier appartenant a des
institutions publiques ou parapubliques.
• Des dispositions reglementaires qui
permettent theoriquement de construire
plus de 500 logements sociaux (LLS), mais
des regles qui sont souvent insuffisantes
pour declencher les operations.
139 ha
de foncier
potentiellement
mobilisable
17% du stock
50,5 ha
Dans les espaces
interstitiels
gisement foncier pondere)
36% du stock
110 ha
de foncier
reellement
mobilisable
en janvier
2024
24,2 ha
En dent creuse
(gisement foncier pondere)
1 f.ypothese proposee:
75% de retention sur /es
divisions parcellaires que!
que soient /es zones/iype
d'espaces, et 50% des
dents creuses
63,4 ha
En extenslon urbalne
35,4 ha en
zones U
et AU ouvertes
28 ha en zones
AU fermees
19 Mais les blocages qui freinent la
production de logements abordables
sont autres. 11s relevent souvent d'une
inadequation entre le foncier disponible
et la realite des rnarches de la
production et du logement social :
delais operationnels (programmation,
mobilisation, recours), situations
urbaines (localisation), taille des fonciers
(trop petits pour atteindre une densite
permettant l'equilibre econornique),
coOt du foncier (charge fonciere trop
elevee pour les bilans).
Les orientations
L'absence de politique d'anticipation, alors
que la question fonciere se durcit
considerablement et se durcira encore a
l'avenir est eqalernent problernatique. La
reqlernentation du ZAN tend a exclure les
fonciers non urbanises des gisements, la
disponibilite fonciere en recyclage ou
rehabilitation de l'existant complexifie
encore davantage le travail sur
l'operationnalisation du foncier.
11 s'agit donc d'avancer progressivement vers une strategie fonciere integree autour des
services de l'urbanisation et de l'habitat de la CCVH. En effet, sans politique fonciere
anticipatrice, la politique de l'habitat du territoire est non seulement soumise a un
effet d' «accordeon» peu compatible avec une programmation regulee du
developpement de l'habitat, mais elle sera aussi de plus en plus tendue,
necessairement plus coOteuse pour la collectivite et inflationniste sur les prix du
marche. Face a cette perspective annoncee, la CCVH entend, avec ses communes et
ses partenaires, renforcer sa strategie fonciere autour de deux axes :
4.1 / Animer et consolider les politiques
foncieres du territoire au quotidien
• Poursuivre la bonne articulation du PLH et des PLU pour reserver du foncier « social »
a bon escient, c'est-a-dire en fonction du prajet de developpement, de la
programmation souhaitee, des gisements fonciers et immobiliers priorises et des
contraintes des operateurs de la promotion privee et publique. L'elaboration et la vie
des PLU sont les moments cles pour mobiliser ou ajuster les outils fonciers et
reglementaires dedies (SMS, ER et OAP). Cela necessite d'approfondir cette
articulation entre la commune, le maltre d'ouvrage de son PLU, et la CCVH, garante de
la vision communautaire.
• Amener une ingenierie fonciere aux communes. Que ce soit pour definir des projets
urbains, etudier des faisabilites ou la definition d'une programmation ajustee dans le
cadre d'etudes urbaines (diagnostic urbain, scenario d'amenagement, outil et
procedure...) ou un appui aux negociations entre les partenaires d'une operation
urbaine, la CCVH entend consolider son expertise au service des communes. La faible
acceptabilite sociale de la densite et la multiplication des recours sont aussi des
obstacles auxquels sont confronte les communes. L'ingenierie fonciere sera aussi celle
de la pedagogie, de la concertation ou parfois de la co-constuction avec les habitants.
20 • Faciliter l'intervention fonciere directe des bailleurs sociaux sur les fonciers de prajets cibles par le PLH comme dans le cadre d'opportunites foncieres nouvelles.
• Developper le volet foncier d'un observatoire de l'habitat. C'est une des conditions
prealables de l'adaptation, l'anticipation et la reactivite de l'action fonciere. 11 devra
permettre de suivre la feuille de route de chacune des communes pour les guider et
les soutenir. 11 permettra de suivre les rnarches fonciers et de proposer une veille
autour des secteurs de prajet. Enfin, il permettra de partager la connaissance des
actions et rnaitrises foncieres deja constituees, de creer des temps d'echanqes entre
techniciens des communes de la CCVH et acteurs du foncier.
4.2 / Anticiper et de se doter de nouvelles capacites
de maitrise fonciere
• Afin de prendre en compte les enjeux fonciers et notamment ceux propices a la
production de logements sociaux, il est indispensable de se projeter des
maintenant au-dela des 6 prochaines annees du 3eme PLH. Au moins deux raisons
president a cette anticipation :
- d'une part, le diagnostic foncier montre un tarissement de ces gisements dans
moins de 8 ans.
- D'autre part, pour une large partie de la production immobiliere, les moyens
d'intervention et les modeles economiques du logement social s'inscrivent
encore largement dans une demarche d'extension urbaine. Le modele
economique du renouvellement urbain n'est pas adapte au logement social
(typologies, coOts, structures de gestion des parcours residentiels) et les outils
sont peu mobilises (baux emphyteotiques, OPAH-RU, acquisition-amelioration).
Dans cette perspective, une etude prospective sur les fonciers du PLH 4 et ses
modalites de mobilisation sera menee par la CCVH. Elle permettra egalement
d'engager et d'anticiper une reflexion sur l'evolution des modeles a court, moyen
et long termes pour adapter la production aux nouveaux imperatifs.
• Avec ce 3eme PLH et ces perspectives de plus long terme, il s'agira de consolider
les liens entre la CCVH et l'Etablissement Public Foncier d'Occitanie (EPFO).
S'entendre sur un plan d'action foncier (PAF) pluriannuel et renforcer l'animation
et le suivi de l'intervention de l'EPFO seront de nature a mieux accompagner les
communes.
• Dans le cadre de partenariats renforces avec les OLS (orientation 2.2 et partie C
sur la gouvernance du PLH), la CCVH entend enfin impulser des collaborations
actives qui permettront de faire valoir les besoins de la CCVH dans les documents
cadres des bailleurs (PSP, CUS). Elles permettront egalement de co-construire des
strategies foncieres coordonnees et partagees.
21 5 Arneliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux Synthese du diagnostic
Positionnee comme la troisierne couronne
rnontpellieraine, la vallee de l'Herault a connu un
developpement largement construit autour de la
puissance du modele pavillonnaire : la « villa ». Si la
faible densite proposee participe en partie a la
qualite de vie revendiquee par les habitants, ce
rnodele d'urbanisation arrive aujourd'hui sans doute
a un point de basculement. Concevoir
differemment le developpernent de l'habitat et
revisiter les formes du lot a batir sont des
exigences plus que jamais d'actualite, Avec
l'explosion des prix, les terrains se sont reduits mais
le modele est reste le meme : celui de la villa au
centre de la parcelle - avec piscine. L'acceleration des
divisions parcellaires organise aussi une densite subie
de plus en plus conflictuelle qui invite a reconsiderer
le modele pavillonnaire devenu incompatible avec les
enjeux sociaux et environnementaux. Aller vers un
modele de sobriete fonciere favorable a la
preservation de la ressource en eau, a la reduction
de l'artificialisation des sols, s'impose comme une
nouvelle exigence: celle de la compacite. Pour
autant, construire plus dense dans un territoire
d'essence rurale fac;:onne par le lotissement ou le
detachement de parcelle (8 logements sur 10) ne va
pas de soi. Cela s'accompagne de la recherche d'une
nouvelle definition de la qualite d'habiter autour des
questions de confort thermique, d'espaces publics
favorables au lien social, a la sante, a la proximite des
services, de la mobilite active, etc. Des lors, c'est toute
la chaine de production de l'habitat qui doit evoluer.
La CCVH, en tant que chef de file de la politique
habitat, doit guider ce changement attendu.
Le parc ancien doit aussi prendre toute sa part dans
ce projet. Les centres-bourgs sont au creur de la
vitalite du territoire. 11s peuvent proposer une offre
de logement desirable adaptee aux nouvelles
exigences societales. Aujourd'hui, le parc de
logements vacants constitue un gisement a la marge
pour optimiser la production de logements. En effet,
depuis une dizaine d'annee le mouvement de reprise
du parc ancien est puissant: il ne resterait qu'un
maximum de 700 logements vacants depuis plus de
2 ans, soit une vacance problematique de 3,8 %.
Pour autant, la qualite de ce gisement reste aleatoire
: un tiers des proprietaires et les deux tiers des
locataires ne sont pas satisfaits du confort de leur
logement. Le confort d'hiver tout autant que le
confort d'ete sont des problematiques qui pesent
lourdement dans cette insatisfaction. D'ailleurs, selon
les donnees de l'ADEME, 10 % des logements de la
CCVH ont de tres faibles performances energetiques
(F, G), soit 1700 passoires energetiques.
L'amelioration du parc ancien est de fait au creur de
la politique de la CCVH. Elle a reconduit des
operations programmees depuis 2012 lui permettant
de structurer et proposer un soutien sur le long
terme garant de la dynamique de reinvestissement.
Les projets de revitalisation des bourgs (espace
public, equipement...) dans le cadre du programme
PVD de Gignac et Saint-Andre de Sangonis ou dans
le cadre d'operations plus ciblees participent
pleinement a cette dynamique. 11s doivent etre
poursuivis.
Etes-vous satisfait de votre logement
sur le plan du confort et de l'isolation?
Locataires Proprietaires
CE QUE NOUS DIT
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VALLEE DE L'HERAULT »
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■ Satisfait
■ Tres satisfait
35% 26%
31%
22
25% Les orientations
5.1 / Renforcer la qualite residentielle et
urbaine en favorisant l'ernerqence de
nouveaux rnodeles d'habiter
• Sensibiliser la chaine d'acteurs sur les enjeux de sobriete hydrique et impulser de nouveaux
modes de faire favorables a la preservation de la ressource en eau.
• Accompagner le desir de villes et de villages en apportant une offre en logements
nouvelle, diversifiee et parfaitement inteqree au tissu urbain existant.
Cela necessitera :
• de conduire des reflexions a une echelle plus large que la construction a la parcelle ou la
seule rehabilitation des immeubles deqrades, pour aller vers des operations de construction
neuve dans les dents creuses plus rnaitrisees publiquement, de restructurations d'ilots mal
confiqures et d'arnelioration de l'espace public, pour proposer une offre competitive (en
forme et en prix) face a l'offre de maisons individuelles en lotissement;
• de soutenir des operations a haute valeur environnementale et patrimoniale (materiaux
biosources, confort d'ete et d'hiver et sante) et/ ou de nouvelles formes d'habiter (habitat
intergenerationnel, participatif).
• plus generalement, de favoriser une densification avec des formes intermediaires (entre le
collectif et l'individuel) permettant le developpement de solutions collectives de mobilite, de
collecte des dechets, et de mutualisation des usages ...
C'est bien dans cette perspective que la CCVH pourra accompagner les communes dans ces
reflexions en realisant un referentiel des formes urbaines desirables a vocation pedagogique
permettant de donner a voir concretement les possibilites de densification des differents
tissus urbains.
23 Les orientations
5.2 / Poursuivre la dynamique
d'arnelioration du parc ancien
Au cote de la production de logements neufs, notamment sociaux, la rehabilitation du parc de logements existants constitue un autre axe fort et prioritaire de la CCVH pour le prochain PLH.
Elle est en effet au carrefour de plusieurs enjeux majeurs :
- la lutte contre la precarite enerqetique, et plus qeneralernent la rehabilitation enerqetique
du parc existant;
- la production d'une offre confortable, financierernent accessible et non consommatrice
d'espace via la mobilisation du bati vacant present dans les centres villes et centres bourgs;
- l'adaptation des logements anciens pour permettre le maintien a domicile des personnes
ages et l'acces aux personnes handicapees :
- l'accompagnement des coproprietes qui presentent des signes de fraqilite
(organisationnelle, de gestion, d'entretien, etc) afin de resoudre les difficultes et d'eviter leur
devalorisation ;
- la lutte contre les conditions d'habitat indigne;
- Et plus globalement la revitalisation des centre-bourgs
Pour repondre pleinement a tous ces enjeux, la CCVH deploiera ou amplifiera son action :
• Dans le cadre de la nouvelle reforme de l'ANAH, elle assurera un meilleur
accompagnement de tous sur l'ensemble des questions relatives au logement, autour de ce
qui pourrait etre une « Maison de l'habitat et de la renovation energetique ». Celle-ci,
pensee a l'echelle de la CCVH ou du Pays, constituera un point d'accueil unique plus lisible
pour les menages et plus efficace en termes de conseils et d'accompagnement sur toutes
les questions relatives a l'amelioration de l'habitat (techniques, juridiques, administratives et
financieres).
• elle maintiendra son programme d'interet general (RENOVISSIME) sur tout le territoire,
integrant 3 volets :
- la renovation energetique des logements, en visant le parc de maisons individuelles et le
parc collectif;
- l'adaptation des logements aux besoins lies a l'age, pour permettre aux personnes agees
de continuer a vivre dans un logement autonome le plus longtemps possible;
- le traitement de l'habitat degrade, de fac,:on a accompagner toutes les communes dans
leur politique de lutte contre l'habitat indigne.
• Elle poursuivra son soutien a la confortation de l'armature urbaine en s'appuyant sur:
les dispositifs existants de revitalisation des cc:Eurs de bourgs ou de villes : operation de
Revitalisation des Territoires, nouveaux dispositifs « petites villes demain », « village
d'avenir », notamment sur le volet de leur developpement residentiel;
- la consolidation des prajets urbains des communes concernees, ce qui pourra prendre la
forme de « plans guide » de l'action urbaine a court, moyen et long termes.
24 B / La mise en ceuvre une
politique habitat en mode projet
Renforcer /a gouvernance habitat et son animation La CCVH est aujourd'hui explicitement desiqnee par le leqislateur comme
l'instance principale responsable du pilotage et de la coordination des
strateqies en rnatiere d'habitat. Le Programme Local de l'Habitat (PLH)
constitue le socle de cette mission. Cependant, sa mise en ceuvre ne peut se
faire efficacement qu'a travers une dynamique partenariale forte et anirnee.
Pour renforcer cette dynamique, la CCVH peut s'appuyer sur un reseau
d'acteurs et de professionnels de l'habitat qui sont non seulement actifs mais
aussi profondernent investis.
La mise en ceuvre du PLH necessite en tout premier lieu une synergie entre
les politiques communales et intercommunales. L'ancrage operationnel du
PLH depend en grande partie de l'adhesion et de l'engagement des communes.
Ces dernieres doivent non seulement relayer les objectifs du PLH mais aussi y
trouver les appuis necessaires pour concretiser leurs propres projets et
ambitions en rnatiere d'habitat. Le succes du PLH repose donc sur une
cooperation etroite ou les communes et la Communaute de communes se
soutiennent mutuellement.
Atteindre les objectifs du PLH implique d'activer des leviers qui vont au-
dela des simples mesures en faveur du logement. La reussite du PLH est
intrinsequement liee a une action integree, qui favorise les interactions et les
convergences avec d'autres outils et leviers strategiques du Projet de territoire.
Cela inclut notamment le Schema de Coherence Territoriale (SCoT), le plan
mobilite, le plan climat et le PCAET mais aussi le plan d'actions pour moderniser
et securiser l'approvisionnement en eau potable.... Ces synergies sont
essentielles pour maximiser l'efficacite et l'impact des actions menees.
L'animation et le suivi du PLH: l'essence meme du PLH. Les nouvelles
ambitions que porte ce nouveau PLH auront besoin d'etre orientees autant que
soutenues, coordonnees autant qu'evaluees. Si la CCVH entend jouer
pleinement son role de « chef de file » en matiere d'amenagement et d'habitat,
elle ne pourra pas tout faire a elle seule. Les conditions de reussite du PLH
passeront par l'animation d'un partenariat fort, qui associe les acteurs et
operateurs du logement, l'Etat et les collectivites departementales et regionales
autour de l'affirmation de nouveaux modes d'action.
26 1
Trois priorites guideront l'animation partenariale du PLH:
1. La consolidation du couple CCVH-commune en responsabilite autour d'une vision partaqee et d'un suivi requlier des dynamiques, des
difficultes et des avancees du PLH;
2. La construction de partenariats forrnalises avec les partenaires de la CCVH (OLS, EPFO, ATU ... ) autour d'engagements, de contreparties et d'instances de requlatlon :
3. La mise en place d'une conference intercommunale de l'habitat comme l'instance de suivi du projet habitat et PLH.
Autour de ces axes d'animation, la CCVH sera en mesure de coordonner les
actions mais aussi de s'assurer de la mobilisation et de l'implication de tous
les acteurs concernes. Cette approche partenariale, soutenue par des outils
de suivi efficaces (un observatoire de l'habitat), sera la cle pour atteindre les
objectifs ambitieux du PLH.
Consolider le couple CCVH-communes
autour d'une vision partaqee
La mise en ceuvre des objectifs d'ensemble du PLH et leur declinaison dans
chacune des communes demande de conjuguer des initiatives multiples et surtout,
de les inscrire dans une dernarche coordonnee.
En premier lieu, l'effort de production a conduire commande une forte
mobilisation des collectivites locales. Cela pour faire face aux enjeux lies a l'action
fonciere, la conduite de la negociation avec les proprietaires ou les operateurs,
l'elaboration de projets habitat, la constitution de partenariats, la sensibilisation
des habitants et des acteurs locaux ... La mobilisation des communes autour des
objectifs du PLH est ainsi indispensable.
Mais, elle ne paralt pas suffisante. Pour se developper efficacement, elle suppose
d'etre soutenue par une fonction de conseil, d'appui et d'animation que la CCVH est
en mesure de lui apporter. Celle-ci pouvant se decliner autour de plusieurs
registres : identification des opportunites foncieres et immobilieres, veille et action
fonciere, appui technique a l'animation de la negociation autour des projets
habitat et des programmes de logements, connaissance et prise en compte des
demandes de logement, appui aux demarches d'information et de concertation ....
27 2 Construire des engagements reciproques avec les partenaires L'animation de la politique de l'habitat necessite aussi une attention particuliere
envers les divers acteurs du logement. Une dernarche d'appui et de mise en
relation doit etre initiee aupres des intervenants et des structures du territoire
afin d'assurer la prise en compte des besoins en logement et d'encourager
l'ernerqence de nouvelles initiatives. Cela concerne particulierernent certains
publics specifiques : les personnes agees, lesjeunes, les populations vulnerables
ou en situation de precarite face au logement.
11 est surtout necessaire d'assurer la mobilisation efficace des operateurs du
logement au premier rang desquels les organismes HLM qui sont appeles a
porter l'effort de production. 11 s'agit de faire conna1tre « les reqles du jeu » en
rnatiere de promotion de la diversite de l'habitat et d'accompagner la faisabilite
des projets et des operations.
11 s'agit egalement d'initier un mode de cooperation renforce autour de feuilles
de route contractualisees entre la CCVH et les OLS. En effet, les specificites du
projet de developpement du logement social fait d'une diversite d'operations,
comme les difficultes des OLS a prendre en compte ces besoins au coup par
coup, ont conduit la CCVH a changer d'echelle et a proposer a ses partenaires /
operateurs une demarche de contractualisation gagnante/gagnante.
Pour les OLS, cette contractualisation represente:
- Un levier pour s'inscrire durablement comme acteurs du territoire.
- Un moyen de consolider leur modele economique grace a des subventions,
des garanties d'emprunts et un acces privilegie au foncier.
- Une meilleure lisibilite de leur programmation et une mobilisation optimisee
de leur appareil productif.
Pour la CCVH et ses communes, cela permet de:
- Assurer et certifier une production de logements repondant aux besoins du
territoi re.
- Developper une offre de logement social sur l'ensemble des territoires,
contribuant ainsi aux equilibres territoriaux.
- Beneficier d'une ingenierie et de services grace a un partenariat de confiance.
Avec son 3eme PLH, la CCVH proposera a ses partenaires de s'engager dans
cette contractualisation bilaterale. Cette approche permettra de definir librement
les objectifs et les actions a entreprendre. Source d'engagements operationnels
et de contreparties, ces contractualisations feront l'objet d'un reporting regulier
et rigoureux garantissant leur mise en oeuvre.
28 3 Mettre en place une conference intercommunale de l'habitat Les ateliers de travail orqanises tout au long de l'elaboration du PLH ont
revele le besoin de disposer d'espaces d'echanqe pour confronter les
pratiques, donner de la visibilite aux interventions des operateurs, mieux
comprendre les initiatives des autres parties prenantes. Ce suivi du PLH et
cette coordination sont essentielles pour faire le point, ajuster ou reorienter
l'action.
La mise en place d'une conference lntercommunale de l'habitat sera de
nature a repondre ces besoins tout autant que de mobiliser dans la duree
l'ensemble des acteurs et partenaires publics et prives de la politique habitat.
Elle sera donc un espace de concertation et de coordination qui
s'attachera a suivre et ajuster la politique locale de l'habitat de la CCVH:
• Conforter et elarqir les partenariats existants.
• Faire ernerqer de nouvelles initiatives.
• Apporter de la lisibilite a l'action menee dans le cadre du PLH.
• Faciliter les echanqes d'informations et d'experiences entre les differents
acteurs.
Avec cette instance de suivi, la CCVH entend s'appuyer sur un
observatoire de l'habitat et du foncier. Cet observatoire sera en mesure
d'apporter une connaissance objectivee sur deux volets:
• Proposer un suivi des principaux indicateurs de reussite du PLH (bilans
quantitatifs et qualitatifs de la production et de la rehabilitation de
logements, ... )
• Mettre en exergue les nouvelles problematiques et evolutions du
contexte (mesure des evolutions demographiques, sociales et de
marche immobilier, consommation de l'espace et suivi des gisements ... ).
29 C / La territorialisation detaillee
des objectifs du PLH
Atterrir et impliquer : /a feuil/e de route des communes
30 Feuille de route communale
Deux points de precautions et d'attention
Les assises foncieres lndiquees dans les cartographies ci-apres correspondent a
des projets prevus ou envisages par les communes pour la periode du PLH (2025-
2031). Elles identifient notamment les secteurs porteurs de la construction de
logements sociaux.
1 - L.'identification de ces assises ne presage pas de leur constructibilite a terme,
notamment celles situees en extension urbaine, dans le cadre de la mise en
cornpatibllite des documents d'urbanisme communaux avec la loi Climat &
Resilience et le SCoT du Pays Cceur d'Herault.
2 - Dans la mesure de leur compatibillte avec les documents de rang superieur,
les documents d'urbanisme devront integrer des outils et des regles (ER, SMS,
OAP) garantissant la realisation a minima des objectifs de logements sociaux
inscrit dans le PLH.
31 Le plan d'ACTIONS
du programme local de l'habitat
32 ORIENTATION 1 p
Produire une offre en logements abordables a haute lntenslte age
action 3 •Renforcer sa capacite de soutien aux equiltbres d'operations HLM
Contractualiser un pacte pour la action 1
relance de la production du
logement abordable action 2
• Signer avec les acteurs de la production de logements sociaux une feuille de route
pluriannuelle
• Mettre en place un comite de suivi de la programmation sociale
75
76
77
Soutenir le developpement du
parc locatif conventionne
action 4
action 5
•Revisiter le reqlement d'intervention de la CCVH
•Poursuivre le soutien au developpement du logement communal conventtonne dans
Jes villages
78
79
action 6 •Poursuivre la production d'une ojfre locative privee conventionnee 80
Anticiper et soutenir le
developpernent de l'habitat
adapte pour la diversite des
publics
action 7
action 8
action 9
• Le developpement de solutions innovantes pour les seniors
• Experimenter pour creer entre 5 et 10 de places pour les personnes en situation
d'urgence
• creation d'un terrain familial pour accompagner la sedentarisation des gens du
voyage
81
82
83
action 10 • Redonner des marges de manceuvre au BAL avec la montee en puissance du PLAi 84
Consolider la politique sociale de action 11 • Soutenir l'oJfre des services du CLLAJ 85
l'habitat action
12 • Promouvoir une meilleure articulation entre les responsables de /a gestion sociale, des attributions et du peuplement et ceux lies a la production de logement. 86
ORIENTATION 3
Poser les bases d'une politique fonciere volontariste de court et moyen terme
action 13 87
88
89
90
91
• Faciliter l'intervention fonciere directe des bailleurs sociaux
• Une etude prospective sur les fonciers du PLH 4
• Developper une capacite d'acquisition fonciere et immobiliere en complement de
l'intervention de l'EPFO
• Amener une ingenierie fonciere aux communes
• Poursuivre la bonne articulation du PLH et des PLU
action 17
action 15
action 16
action 14
politiques foncieres communales
Coordonner et renforcer les
Anticiper et de se doter de
nouvelles capacites de maTtrise
fonciere
ORIENTATION 4
Ameliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux / changement climatique
93
92
• Encourager le developpement d'un habitat desirable autour d'une urbanisation plus
sobre en foncier action 19
l'emergence de nouveaux
modeles d'habiter
Renforcer la qualite residentielle • Sensibiliser la chaine d'acteurs sur les enjeux de sobriete hydrique et impulser de et urbaine en favorisant action 18 nouveaux modes de faire favorables a la preservation de la ressource en eau, au confort d'hiver et d'ete
Poursuivre la dynamique
d'amelioration du parc ancien
action 20 • Une « Maison de l'habitat et de la renovation energetique » a l'echelle de ta CCVH ou
du Pays
action 21 • Poursuite du programme d'interet general d'amelioration de l'habitat (RENOVISSIME}
94
95
action 22
Soutien a l'attractivite des bourgs
action 23
• Accompagner toutes les communes dans leur politique de lutte contre l'habitat
indigne.
• Renforcer la strategie LHI avec le permis de louer
96
97
ORIENTATION 5
La consolidation de l'animation et de la gouvernance du PLH
• Renforcer la capacite d'animation technique pour une mise en ceuvre operationnelle action 25 du PLH
Consolider le couple CCVH-
communes autour d'une vision action 24 • Renforcer le suivi et le pilotage du PLH autour des engagements de tous
partagee
Renforcer la capacite
d'animation pour une mise en
CEuvre effective du PLH 33
98
99 ORIEN1ATION 1 - Produire une ojfre en logements abordables a haute intensite
Contractualiser un pacte pour la relance de la production du logement abordable
CTION 1 : Signer avec les acteurs de la production de logements sociaux (OLS, EPFO)
une feuille de route pluriannuelle
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
La production de logements HLM rencontre des difflcultes a atteindre les
objectifs fixes par le PLH. Plusieurs facteurs compliquent la situation : le
territoire, classe en zone loyer C, fragilise les equilibres financiers des
operations HLM; plus de la moitie des projets concernent moins de dix
logements (la aussi ces petites operations sont plus dures a equilibrer, elle
mobilisent par ailleurs une maitrise d'ouvrage qui ne sont pas toujours en
capacite de demultiplier les operations pour un nombre limite de logements);
la maitrise fonciere n'est pas svstematiquement garantie; enfin, les choix des
communes ne sont pas toujours affirmes .
> Construire une cooperation durable autour d'un veritable partenariat et
d'une feuille de route partagee avec chaque operateur HLM pour depasser les
obstacles a la production de logements sur le territoire. Sur la base des
travaux du PLH3, ces conventions de partenariat et d'objectifs definiront les
engagements et les contreparties de chacun (CCVH, communes, OLS, EPFO).
1 - Poursuivre le travail de programmation partagee de fac;:on a
optimiser/mutualiser l'intervention des OLS dans les territoires et dans le
temps
2 - Ecrire et signer la convention-cadre :
- modalites de mise en CEuvre
- modalite de fonctionnement
- gouvernance
3 - Decliner des conventions d'application annuelles qui permettront de
preciser les engagements des parties prenantes :
- Communes: un acces facilite au foncier
- CCVH : une subvention d'equilibre au regard d'un bilan mutualise sur
plusieurs operations et garanties emprunts
- OLS: la mobilisation de l'outil de production
- EPFO : l'acquisition et le portage foncier
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS : -
CCVH
Communes / Herault Logement / FDI / Un toit pour Tous et tout autre OLS
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de conventions-cadre et d'applications signees
> lndicateurs d'evaluation - Nombre d'operations recensees dans les conventions cadre et nombre de logements a produire
34 ORIEN1ATION 1 - Produire une ojfre en logements abordables a haute intensite
Contractualiser un pacte pour la relance de la production du logement abordable
CTION 2 : Mettre en place un cornite de suivi de la programmation sociale
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
Les projets de construction de logements sociaux font souvent face a de
nombreuses inerties ou blocages qui se declinent tout au long du process
(decislon, programmation operationnelle, conception, PC, construction,
commercialisation ... ). lls necessitent d'etre partages pour adapter la strategie
d'action et pour que chacune des parties prenantes puissent ajuster ses
interventions. Cette connaissance eclairee de la vie de chacun des projets engage
une animation a une double echelle : celles des projets et celle du suivi global de
la programmation. Elle doit pouvoir permettre :
- le renforcement, avec les communes, les bailleurs sociaux, l'EPF et les
promoteurs, des espaces d'echanges, de bilan et retours d'experiences, de suivi
de la production de logements sociaux et de l'occupation de ce parc, et visant a
preparer les programmations annuelles;
- l'etablissernent d'un programme d'action territcrialise annuel pour le
developpernent du parc social.
> Assurer avec la fluidite le dialogue avec les services du CD34 et de l'Etat et gerer une programmation des projets "en flux continu".
> Developper avec les bailleurs sociaux un partenariat operationnel visant a l'atteinte des objectifs du PLH.
Une animation pro-active par le service habitat des projets de logements sociaux
du PLH autour:
- d'un outil cartographique partage de reporting et de suivi des operations qui doit
permettre de connaTtre en continu l'etat d'avancement (etapes a franchir, les
difficultes a lever, ... ). Cet outil permettra d'echanger individuellement avec les
bailleurs sociaux et les communes sur les operations envisagees (de l'agrement a
leur livraison);
- d'un comite de suivi de la programmation qui se reunira 2 fois par an pour "faire
le point" regulierement et ajuster si necessaire la programmation.
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: financement d'une des declinaisons de l'observatoire de
l'habitat et du foncier de la CCVH
> Maitrise d'ouvrage de CCVH
l'action
> Partenaires Communes / CD34 / DDTM / Herault Logement / FDI / Un toit pour Tous / Tout autre OLS
> Calendrier de mise en Tout au long de la duree du PLH
ceuvre
> lndicateurs
d'evaluation
- Nombre de comite de suivi organises
- Nombre de rencontres individualisees (communes, OLS)
- Bilans annuels et retours d'experiences avec les communes, les bailleurs sociaux
et les promoteurs
35 ORIEN1ATION 1 - Produire une ctfre en logements abordables a haute intensite
Soutenir le developpernent du parc locatif conventionne
CTION 3 : Renforcer sa capacite de soutien aux equillbres d'operations porte par les OLS
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
reuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
reuvre
> lndicateurs d'evaluation
Le parc locatif conventionne est rare, en deca des 5 % des residences principales.
59 % des menages du territoire sont eligibles au logement HLM. Parmi les
locataires, c'est pres de 80% des menages qui peuvent pretendre au parc social. La
demande en logement social a explose ces dernieres annees, avec 600 demandes
en attente. 74 % des locataires eprouvent des difficultes pour se loger et une
demande de logement social sur 14 aboutit, faisant de la CCVH le territoire le plus
tendu du Departement.
Les tensions ne se resument plus au seul marche locatif. Le blocage de l'accession a
la propriete devient un fait a prendre en compte.
> L'objectif de production de logements sociaux du 3eme PLH est fixe a 30% des objectifs de developpement de l'habitat. 11 vise la production d'au moins 400 logements:
- 320 LLS (50% PLUS, 30% PLAI, 20% PLS)
- 80 en accession sociale (PSLA, BRS)
1 - Maintenir les subventions a la realisation de logements sociaux, accroitre
l'enveloppe budgetaire dediee pour s'ajuster aux nouveaux objectifs du PLH.
2 - Adapter le reglement d'intervention des aides a la pierre en modulant
davantage les subventions en fonction des equilibres d'operation et des jeux de
mutualisation permise dans le cadre des conventions avec chaque OLS.
Ces subventions pourront etre majorees :
- dans le cadre d'operations publiques d'acquisition/amelioration de logements
prives vacants et/ou degrades dans les secteurs strategiques des centres-bourgs,
compte tenu des surcouts des operations et de l'importance des batisses
concernees pour les projets urbains;
- pour soutenir les operations a haute valeur environnementale et patrimoniale
(materiaux biosources, confort d'hiver et d'ete, econome en eau, etc.).
MOYENS FINANCIERS : 1 408 000 € pour construire 256 LLS PLUS et PLAi
CCVH
Communes / CD34 / DDTM
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de logements locatifs sociaux finances, ventilation par produits (PLAI,
PLUS, PLS) et repartition geographique
- Typologie des logements produits
36 ORIEN1ATION 1 - Produire une ojfre en logements abordables a haute intensite
Soutenir le developpernent du parc locatif conventionne
CTION 4 : Revisiter le reglernent d'intervention de la CCVH dans ses regles de
ubvention aux OLS
Le 3eme PLH consolide son soutien a la production de logement sociaux avec un
budget de 1,4 million d' euros pour les 6 prochaines annees, Cela correspond a
une subvention moyenne de 5 500€ par logement.
La derniere modification du reglernent d'intervention, signee en 2021,
> Contexte et enjeux introduisait et posait la question de l'optimisation des subventions de la CCVH en fonction de l'equilibre financier des operations et de l'interet
communautaire de ces operations. De leur cote, les OLS ont besoin de lisibilite
pour etablir leur plan de financement (negociation fonciere, mobilisation des
fonds propre, etc.) et valider leurs engagements.
> Optimiser les aides de la CCVH pour repondre a l'ensemble du projet de
developpement du parc social
> Securiser l'intervention des OLS
> Objectifs Le nouveau reglement d'intervention pour le financement du locatif social HLM posera des principes simples et transparents: la mutualisation d'une
diversite d'operations.
Son application pourra etre negociee et ajustee dans le cadre des comites de
suivi de la programmation (cf action 2) et des conventions d'application
annuelles (cf action 1).
Partant des travaux du 3eme PLH (objectifs de production territorialises,
implication differenciee des OLS, analyse des equilibres des operations), la
CCVH proposera des adaptations du reglement d'intervention.
> Modalites de mise en Dans la poursuite de l'esprit de co-construction qui a preside a l'elaboration du ceuvre 3eme PLH, la CCVH proposera des nouveaux temps de partage et d'echange avec les operateurs.
L'annee 2025-2026 permettra d'experimenter cette nouvelle gouvernance de
la production LLS.
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
> Moyens et cout
MOYENS FINANCIERS: -
> Maitrise d'ouvrage de CCVH
l'action
> Partenaires OLS / communes
> Calendrier de mise en 202512026
ceuvre
37 ORIEN1ATION 1 - Produire une ctfre en logements abordables a haute intensite
Soutenir le developpernent du parc locatif conventionne
CTION 5 : Poursuivre le soutien au developpernent du logement communal conventionne
ans les villages
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
La plupart des communes du territoire possede encore du patrimoine inoccupe et
vetuste, souvent en coeur de village. lls ont ete ldentifies dans le cadre du diagnostic
des gisements fonciers et immobiliers. lls representent une opportunite pour
developper le parc locatif social dans la diversite des territoires, notamment dans les
communes ou le parc locatif est particulierernent absent.
Les subventions de l'Etat, consolidees par celle du Conseil departernental, permettent
de financer les travaux de ce parc communal. Des aides financieres peuvent egalement
etre mobilisees aupres de la Region Occitanie. Cependant, malgre les differentes aides,
ces operations sont difficiles a equilibrer. Dans la continuite de sa politique de soutien a
la production de logements locatifs sociaux, la CCVH maintient son soutien a ces
operations de logements communaux.
> Aider a la production de 26 logements conventionnes
(subvention moyenne : 8 000€/logt)
La Communaute de Communes propose d'intervenir a trois niveaux :
1 - Accompagnement lors de la phase de montage du projet : elaboration des tableaux
financiers previsionnels, demande de subventions aupres des organismes financeurs,
evaluation des couts de fonctionnement, evaluation de la demande locative sociale
locale, etude de proposition de candidatures de locataires par le bureau d'acces au
logement intercommunal
2 - Prise en charge des frais de maTtrise d'CEuvre. Cette aide comprend la prise en
charge des frais de l'etude de faisabilite technique. Celle-ci correspond a
l'etablissement d'un descriptif sommaire des travaux a realiser, d'un plan de principe
de realisation, de l'estimation des couts et du plan de financement previsionnel et
d'equilibre.
3 - Subvention d'equilibre du projet financier de l'operation. La Communaute de
Communes propose de financer si le bilan financier n'est pas equilibre.
Le nouveau reglement d'intervention fixera les modalites d'intervention financiere de
ces soutiens.
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: 208 000 €
Communes
CCVH / DDTM /CD34 / Region Occitanie
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de logements communaux finances > lndicateurs d'evaluation
- Typologies des logements et niveaux de loyers
38 ORIEN1ATION 1 - Produire une ctfre en logements abordables a haute intensite
Soutenir le developpernent du parc locatif conventionne
CTION 6 : Poursuivre la production d'une offre locative privee conventlonnee
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs
d'evaluation
L'action menee en faveur de l'investissement locatif dans le parc prive ancien est difficile
mais essentielle. Elle doit etre reconduite et renforcee pour repondre a de nombreuses
situations que I' on retrouve dans toutes les communes du territoire :
- La resorption de la vacante, merne si l'analyse des gisements fonciers donne a voir
une realite qui s'est significativement reduite
- L'amelioration des conditions d'habiter des locataires du parc ancien (les deux tiers
manifestent leur mecontentement face a la degradation de leur logement).
D'ailleurs, de nombreuses situations sont reperees dans le cadre de l'action lutte
contre l'habitat indigne (LHI).
- L'amelioration du confort thermique du parc locatif ancien qui pourrait etre retire du
marche s'il devait ne pas repondre aux nouvelles exigences minimum de
performance energetique.
> Mobiliser les proprietaires investisseurs prives sur ce segment du parc locatif a loyer abordable.
> Aider a la production de 80 logements prives conventionnes occupes ou en reprise de vacance.
> Assurer la promotion de l'intermediation locative (IML) dans les dispositifs d'amelioration de l'habitat deployes.
1- Une subvention aux travaux, complementaire aux aides de l'ANAH, dans le cadre des
conventionnements locAvantage :
- a hauteur moyenne de 5 500€/logement
2 - En complement, la Communaute de Communes s'engagera dans:
- un accompagnement des proprietaires bailleurs dans la recherche de locataires, en lien
avec le Bureau d' Acces au Logement (BAL) et avec le Comite Local pour le Logement
Autonome des Jeunes du Pays CCEur d'Herault (concernant notamment les petits
logements bien adaptes a la demande des jeunes adultes);
- un suivi des proprietaires bailleurs sur la periode de 6 ans de location et au-dela
(objectif de maintien d'une offre locative sociale au-dela de la periode de
conventionnement).
MOYENS HUMAINS: ingenierie du programme RENOVISSIME
MOYENS FINANCIERS: 445 000 €
CCVH
ANAH / ATU / CCLAJ / CD 34 / Habitat et Humanisme
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de logements locatifs prives conventionnes avec ou sans subvention
- Nombre de logements sortis de vacance
- Nombre de logements locatifs prives confies a l'ATU dans le cadre de l'intermediation
locative
Ces donnees seront integrees a l'observatoire habitat etferont l'objet d'un suivi
cartographique.
39 ORIEN1ATION 2 - Reoondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements
solidaires et/ou tncius.ts
Anticiper et soutenir le developpernent de l'habitat adapte
CTION 7 : Le developpernent de solutions innovantes pour les seniors et d'une residence
ervices pour seniors
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
Le vieillissement de la population et l'augmentation du nombre de seniors sont
significatifs.
Pour repondre aux besoins de ce public, le territoire dispose d'un niveau
d'equipernent en EPHAD qui se situe au niveau de la moyenne departernentale. Le
PIG Renovissime permet de travailler sur le maintien a domicile des personnes. La
creation d'une offre nouvelle a Montarnaud contribue quant a elle a repondre a
l'enjeu du relogement mais reste trop modeste au regard des besoins reels,
11 s'agit donc de continuer a proposer aux seniors des solutions innovantes et variees,
permettant de repondre a la diversite de leurs besoins, en matiere de logement mais
aussi matiere de situation geographique.
> Soutenir et deployer le developpement de ces solutions intermediaires repondant au parcours residentiel des seniors allant de l'aide au maintien a domicile, passant par des logements autonomes adaptes, de l'habitat inclusif et des places en EHPAD: 120 logements aides
> Des solutions en logements compatibles avec les capacites financieres des menages, notamment a travers 4 programmes dedies aux seniors a loyers abordables et qui debuteront ou seront livres dans la duree du PLH :
- Une residence type MARPA de 24 places;
- Trois autres programmes permettant de developper environ 68 logements.
Les projets seront reconnus dans les conventions de partenariat signees avec les OLS
et soutenus a travers les subventions a la realisation de logements sociaux.
Ces projets seront articules et organises avec le Contrat Local de Sante de la CCVH
notamment sur les enjeux du bien-vieillir.
MOYENS HUMAINS: cf action 1
MOYENS FINANCIERS: cf action 3
Bailleurs sociaux
CLS / CD34 / Bailleurs sociaux / communes-CCAS
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de logements finances pour les travaux d'amelioration et montant des
1 d. d', 1 • aides dans le cadre de Renovissime accordees aux proprietaires > n 1cateurs eva uat1on b d 1 , 1. , d 'd", , • d I d d I d · d - Nom re e ogements rea 1ses, e 1es aux sen1ors ans e ca re e a pro uct1on e
logements a loyers encadres par les OLS
40 ORIEN1ATION 2 - Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements solidaires
et/ou tncius.ts
Anticiper et soutenir le developpement de l'habitat adapte
CTION 8 : Experimenter pour creer entre 5 et 10 de places pour les personnes en situation
'urgence
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
Les acteurs locaux font remonter une hausse des demandes de personnes victimes de
violences intrafamiliales qui souhaitent quitter leur domicile, mais qui ne trouvent pas
forcement de reponse adaptee a leur besoin sur le territoire.
Le fait de quitter son foyer constitue deja une epreuve, voire un traumatisme et le risque du
retour au domicile faute de logement adapte et perenne est reel, Les solutions d'urgence, si
elles permettent de mettre a l'abri provisoirement, ne sont donc pas adaptees a ces
situations car les personnes preferent souvent rester ou retourner chez elles, surtout
lorsqu'elles ont des enfants a charge. Au contraire, ce public a besoin de lieux dedies,
perennes et proches des services et mobilites (travail, ecole des enfants, etc.) afin de
pouvoir souffler et reflechir a un nouveau projet, ce qui peut prendre plusieurs mois.
Deux grands profils doivent etre pris en compte : les femmes qui ont besoin d'un
accompagnement social pousse, car elles cumulent les difficultes, sont eloignees de
l'emploi ... et les femmes qui sont autonomes et inserees et qui ont pour seul besoin de
pouvoir se poser dans un logement decent le temps de la decompensation.
Proportionnellement, c'est plut6t ce deuxieme profil que l'on rencontre sur le territoire de la
CCVH.
> Production d'une pension de famille intergenerationnelle avec des logements dedies aux seniors et aux femmes victimes de violences (5 a 10 places) qui presentent un fort besoin en accompagnement social.
> Creation de logements en IML pour les femmes victimes de violences autonomes qui n'ont pas de besoins specifiques en matiere d'accompagnement social en reservant (sous- location) des logements LLS dedies dans les operations neuves.
1- Realiser un diagnostic « flash » pour preciser quantitativement et qualitativement les
situations
2- Reactiver le protocole territorial de mise a l'abri
3- Pension de famille: se rapprocher d'Habitat & Humanisme pour travailler un projet
intergenerationnel avec des places dediees aux femmes victimes de violences et un
accompagnement specifique.
4- lntermediation locative :
- Mobiliser l'operateur ANAH pour trouver des proprietaires bailleurs volontaires parmi les
beneficiaires du programme Renovissime.
- Mobiliser les logements conventionnes communaux.
- Engager une discussion avec les bailleurs sociaux pour que certains logements
d'operations neuves soient dedies aux femmes victimes de violence.
- Travailler leur priorisation pour l'acces au parc HLM
MOYENS FINANCIERS : 50 000€
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
CCVH
Conseil Departement / Habitat & Humanisme / DDETSPP / Reseau Via Voltaire / ANAH /
SIAO / Reseau interprofessionnel VIF CCEur d'Herault / CCAS-MDS / OLS / Communes
Tout au long de la duree du PLH
> lndicateurs d'evaluation
- Realisation d'un diagnostic
- Nombre de places dediees pour les personnes victimes de violence
- Nombre de personnes victimes de violences relogees selon les dispositifs
- Validation du protocole de mise a l'abri 41 ORIEN1ATION 2 - Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements
solidaires et/ou inclus1fs
Anticiper et soutenir le developpernent de l'habitat adapte
CTION 9 : creation d'un terrain familial pour accompagner la sedentarisation des gens du
oyage
> Contexte et
enjeux
> Objectifs
Approuve en 2019, pour une duree de 6 ans, le scherna departernental d'accueil et
d'habitat des gens du voyage (SDAHGV) preconisait pour la Vallee de l'Herault la
realisation d'une aire permanente d'accueil de 16 places, tout en laissant la possibilite de
convertir, au regard des besoins des gens du voyage, cet equipernent en terrain familial
ou en habitat adapte,
La CCVH a souhaite connaitre plus precisement les situations des gens du voyage
presents, de maniere ponctuelle ou plus reguliere, sur son territoire, pour definir en
consequence les solutions les plus adaptees a la realite des besoins locaux. Cette
demarche volontaire, soutenue par l'Etat, a donne lieu a la realisation en 2021 d'une
etude de maTtrise d'CEuvre urbaine et sociale (MOUS) confiee au bureau d'etudes GIE
CATHS. Ses apports ont permis d'obtenir une connaissance precise et territorialisee de la
problematique de l'accueil et de l'habitat des gens du voyage sur l'EPCI.
Elle a aussi abouti a une proposition de creation d'une reponse de type terrains familiaux
locatifs publics pour les menages qui sont sur Gignac une grande partie de l'annee sans
encore franchir le pas vers une sedentarisation definitive sur la CCVH.
Saisis de cette proposition en fevrier 2022, les membres de la Commission consultative
des gens du voyage ont emis un avis favorable a la conversion de I' obligation initiale de
creation d'une aire permanente d'accueil de 16 places, en la realisation d'un terrain
familial locatif de 8 places ou un habitat adapte de 4 places.
> Creation d'un terrain familial locatif de 8 places.
> Modalites de mise , , , . 1- Demarrage de l'etude de ma1tnse d'CEuvre au second semestre 2025. en ceuvre
> Moyens et cout A determiner
> Maitrise
d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
CCVH
Commune de Gignac / DDTM
> Calendrier de mise 2027
en ceuvre
> lndicateurs
d'evaluation
- Realisation du terrain familial
- Evaluation de son fonctionnement en fin de PLH
42 ORIEN1ATION 2 - Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements
solidaires et/ou inclus1fs
Consolider la politique sociale de l'habitat
CTION 10 : Redonner des marges de manoeuvre au BAL
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
Le Bureau d'Acces au Logement (BAL), anime par la CCVH depuis 2012 pour faciliter
l'acces au logement aux menages les plus fragiles, se heurte aux tensions que connait
le marche du logement et au manque de solutions adaptees et accessibles. Le BAL
reunit chaque semestre les travailleurs sociaux des CCAS et MDS, l'ATU, le CLLAJ,
l'ADIL, Urbanis, Habitat et Humanisme et les communes qui ont fait remonter des
besoins. Le Departement, l'ANAH et la DDT sont egalernent invites aux reunions,
Malgre un travail partenarial qui fonctionne et a fait ses preuves, le BAL se heurte
desormais a plusieurs ecueils qui limitent ses capacites d'action. 11 s'agit en premier
lieu de l'etroitesse de l'offre tres sociale qui fait que la BAL dispose de peu de
solutions a proposer aux menages dont elle examine les dossiers. Mais il existe
egalement des enjeux d'elargissement et de consolidation du cadre partenarial afin de
renforcer sa capacite a agir, notamment dans la gestion des situations urgentes que
les reunions semestrielles ne permettent pas de couvrir.
> Elargir le cadre partenarial du BAL afin de disposer d'avantage de solutions a proposer aux menages en besoin de relogement, notamment en ouvrant davantage aux acteurs de l'habitat prive.
> Proposer de nouvelles modalites de travail partenarial afin notamment de mieux repondre aux situations urgentes.
> Produire du logement "tres social" : l'objectif de production de logements sociaux en PLAI du J"me PLH est fixe a 30% des objectifs de developpement des LLS, soit 96 logements sur la duree du PLH.
1- Elargir le BAL aux agences immobilieres du territoire.
2- Maintenir et renforcer le travail de priorisation des demandes mises en discussion
au sein du BAL.
3- Faire monter en puissance le PLAi dans le cadre de la programmation (cf action3)
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH.
MOYENS FINANCIERS: -
CCVH
CCAS / MDS / ATU / CLLAJ / ADIL / Urbanis / Habitat et Humanisme / communes /
ANAH / DDETSPP / CD34 /OLS / Agences immobilieres
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de reunions du BAL
- Nombre de demandes examinees par profils > lndicateurs d'evaluation
- Nombre de menages reloges dans le cadre du BAL dans le parc public et le parc prive
conventionne
43 ORIEN1ATION 2 - Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements
solidaires et/ou inclus1fs
Consolider la politique sociale de l'habitat
CTION 11 : Soutenir de l'offre des services du CLLAJ
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
Les jeunes du territoire, qu'ils travaillent ou non, presentent des fragilites
(economiques ou autres) qui peuvent constituer un frein dans leur acces a un
logement autonome.
L'enjeu est a la fois d'aider ces jeunes a trouver un logement adapte a leurs besoins,
mais aussi de pouvoir mobiliser les aides qui leurs sont dediees, En ce sens, la CCVH
soutient depuis plusieurs annee l'action du CLLAJ dans le cadre d'un accord-cadre a
l'echel!e de 3 EPCI. L'action du CLLAJ passe par:
- des permanences d'aide aux jeunes entre 18 et 25 ans dans la recherche de
logement et les dernarches administratives liees au logement;
- une offre de services (IML, organisation de serninaires... );
- la participation du CLLAJ aux instances locales telles que le BAL;
- la gestion d'une residence sociale jeunes a Gignac.
Dans un contexte de marche qui s'est fortement tendu, le CLLAJ est confronte a trois
difflcultes pour deplover son action :
- l'absence d'un parc locatif de bonne qualite a bas niveau de quittancement;
- la tres faible qualite des logements plus abordables qui induit des charges
energetiques prohibitives pour ces jeunes;
- l'inadaptation des hebergements d'urgence du fait de la cohabitation avec
d'autres publics.
La CCVH souhaite donc poursuivre et renforcer son soutien en permettant au CLLAJ
de diversifier son offre de logements.
> Continuer a soutenir financierement l'action du CLLAJ en direction des jeunes du territoire.
> Faciliter la mise a disposition de logements conventionnes au benefice du CLLAJ dans les secteurs publics et prives.
> lmpulser une reflexion sur la mise en place d'hebergement d'urgence adaptes aux jeunes.
1- Maintenir la subvention dans le cadre du protocole en place avec le CLLAJ et les
deux autres EPCI du CCEur d'Herault
2- Engager une discussion avec les bailleurs sociaux pour que certains logements
d'operations neuves soient dedies aux jeunes.
3- Mobiliser l'operateur ANAH pour trouver des proprietaires bailleurs volontaires
parmi les beneficiaires du programme Renovissime pour faire de l'IML.
MOYENS FINANCIERS : 42 000 €
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
CLLAJ
CCVH / ATU / CD34 / ANAH / OLS
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de jeunes accompagnes dans le cadre des permanences du CLLAJ
- Nombre de jeunes qui ont trouve un logement grace a l'accompagnement du CLLAJ
- Nombre de jeunes loges dans les logements geres par le CLLAJ
44 ORIEN1ATION 2 - Repondre aux besoins des plus fragiles, via la promotion de logements
solidaires et/ou inclus1fs
Consolider la politique sociale de l'habitat
CTION 12 : Promouvoir une meilleure articulation entre les responsables de la gestion
ociale, des attributions et du peuplement et ceux lies a la production de logement
> Contexte et enjeux
> Objectifs
11 s'agit de se donner les moyens d'une production HLM qui se deploie au plus
proche des besoins reels des habitants de la CCVH, notamment les plus fragiles.
Pour ce faire, les partenaires presents au sein du BAL, qui sont en prerniere ligne
face aux demandeurs et ont de fait une connaissance fine des besoins et des
situations rencontrees sur le territoire, sont un relais important. Leur expertise
pourrait etre mise a profit pour guider voire orienter la production de LLS sur le
territoire, afin que celle-ci reponde au plus pres des besoins reels, notamment en
termes de typologie.
> Faire remonter les besoins constates par les partenaires du BAL aupres des acteurs de la programmation et de la production de logements.
> Engager un travail de coordination entre la CCVH et le delegataire des aides a la pierre sur les agrernents pour elaborer une programmation partagee au plus proche des besoins du territoire.
1- Organiser une reunion annuelle du BAL et des acteurs de la programmation et
de la production de logement afin de faire remonter les grands constats et
besoins du territoire en matiere de logement des menages les plus fragiles.
> Modalites de mise en ceuvre
2- Dans la suite de ces reunions, organiser un temps de travail partenarial entre
financeurs pour anticiper la production de logements HLM sur le CCVH, issue
notamment des recommandations du BAL.
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
CCVH
Delegataire des aides a la pierre et les financeurs de la production de logements
sociaux
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de rencontres avec le delegataire
- Nombre de PLAi et PLAi-A
45 ORIEN1ATION 3 - Poser les bases d'une politique jonciere volontariste de court et moyen
terme
Coordonner et renforcer les politiques foncleres communales
CTION 13 : Poursuivre la bonne articulation du PLH et des PLU (SMS, ER et OAP)
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
Les documents d'urbanisme sont la pierre angulaire de la transcription
reglernentaire des objectifs de production du PLH.
La CCVH dispose de documents d'urbanisme communaux tres disparates
(PLU/Carte Communale), avec des dates d'approbation majoritairement
anterieures aux lois Climat & Resilience, ALUR, ELAN voire Grenelle; certaines
communes sont actuellement soumises au Reglement National d'Urbanisme
(par choix ou suite a l'annulation de leur document).
La mise en cornpatibilite des documents d'urbanisme avec le SRADDET
Occitanie et le SCoT Pays CCEur d'Herault devrait engendrer en 2026-2027 la
multiplication de procedures de modification voire de revision generale a
l'echel!e communale.
En l'absence de l'elaboration d'un PLU intercommunal, ce temps d'evolution
des documents d'urbanisme communaux sera une occasion de s'assurer d'une
vision d'ensemble des objectifs chiffres de production de logements mais
egalernent l'identification des lieux et la mobilisation des outils les plus
appropries (Servitude de Mixite Sociale, Emplacement Reserve pour du
logement, Orientation d'Amenagement et de Programmation) pour la
production de logements abordables
> Assurer une transcription appropriee et pragmatique des objectifs de
production de logements, dont abordables, dans les documents d'urbanisme
communaux.
> En l'absence de PLUi, assurer une vision communautaire de la
territorialisation des objectifs de production avec l'appui du service Habitat.
> Mobiliser, le cas echeant, les bailleurs sociaux pour s'assurer de l'utilisation du (des) outil(s) reglementaire(s) le(s) plus adapte(s) (faisabilite technique et financiere), et eviter le blocage des futures operations par des regles non
adaptees (localisation du macro-lot social, nombre minimum de logements a
produire, etc.).
1 - Tenir informe le service Habitat du lancement des procedures de
modification, revision allegee, revision generale des documents d'urbanisme
2 - Presence du service Habitat lors des reunions strategiques d'evolution des
documents d'urbanisme sur le reglement ecrit/graphique et les OAP.
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH, estimation
20"/an
MOYENS FINANCIERS : cf action 14 (realisation d'etudes urbaines)
CCVH
Communes / bailleurs sociaux / bureau d'etudes en charge des documents
d'urbanisme
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de logements sociaux realises sur des secteurs fleches dans les
documents d'urbanisme
- Nombre d'OAP et Emplacement Reserves dedie au LLS
- Surface consommee pour l'habitat social 46 ORIEN1ATION 3 - Poser les bases d'une politique jonciere volontariste de court et moyen
terme
Coordonner et renforcer les politiques foncleres communales
CTION 14 : Amener une lngenierie fonclere aux communes
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
Les entretiens communaux realises en phase Diagnostic du PLH ont revele un
deficit d'ingenierie en interne pour la grande majorite des communes sur la
question fonciere, ainsi que des difflcultes pour negocier pied a pied avec les
prornoteurs/amenageurs en amont du depot d'autorisation d'urbanisme.
La cornplexite du droit de l'urbanisme, notamment des differentes procedures
ou outils d'acquisition (acquisition de biens sans maitre, Droit de Preernption
Urbain, expropriation pour cause d'utilite publique, etc.), ainsi que la non-
connaissance d'outils de negociation avec les porteurs de projet, peuvent
freiner les elus locaux a s'engager dans des demarches d'acquisitions
foncieres publiques ou de dialogue constructif.
> Avoir une meilleure connaissance des gisements fonciers mobilisables et strategiques pour asseoir les objectifs de production de logements du PLH
> Securiser les acquisitions foncieres strategiques de la collectivite (commune, EPCI)
> Accompagner les communes dans la negociation avec les porteurs de projet (compatibilite avec les intentions initiales des OAP, analyse de bilan
d'amenagement, sectorisation de la taxe d'amenagement ou creation d'un
PUP, etc.)
1 - Realisation d'etudes urbaines de capacite, faisabilite et de programmation
sur les secteurs les plus strategiques (secteurs d'OAP, Tlot des tissus anciens
reperes dans le cadre de l'etude de resorption d'Tlot degrade ou autre,
negociations foncieres prevues ou en cours, blocage foncier, etc.).
2 - Realiser une etude sur la densification douce / maTtrise-valorisation des
divisions parcellaires (scenarisation de densification douce / demolition-
reconstruction sur certains quartiers-test, accompagnement de certains
secteurs dans une demarche BIMBY).
3 - Mise en place au cas par cas de conventionnements avec l'EPFO, avec une
delegation du DPU pour une meilleure reactivite. L'EPFO est egalement un
interlocuteur indispensable pour les negociations foncieres, la securisation
des actes notaries, et le cas echeant la demolition/mise en securite de
batiments existants.
4 - Accompagnement juridique de la commune sur l'utilisation du Droit de
Preemption Urbain (justification du motif d'interet general, deliberation du
conseil municipal, affichage/publicite) pour limiter les risques de contentieux.
5 - Accompagnement de la CCVH lors des discussions avec les amenageurs /
promoteurs / bailleurs sociaux (analyse de bilan d'amenagement, simulation
sur la TA majoree ou la mise en place d'un PUP).
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS : 108 000 € (2 a 3 grandes etudes urbaines, ou une
dizaine d'etudes-flash notamment dans le cadre des OAP)
CCVH
EPFO (financement jusqu'a 50% des etudes urbaines, avec plafonnement)
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de conventionnement avec l'EPFO / Nombre de procedure de DPU /
- Nombre d'etudes financees / Nombre de projets accompagnes (discussions / 47
negociations avec promoteurs / bailleurs) ORIEN1ATION 3 - Poser les bases d'une politique jonciere volontariste de court et moyen
terme
Coordonner et renforcer les politiques foncleres communales
CTION 15 : Faciliter l'intervention fonciere directe des bailleurs sociaux
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
Malgre les difficultes a faire ernerger les projets de logements sociaux sur le
territoire, la production n'est pas au point mort. En tout, deux operateurs
sont actuellement presents sur le territoire et un nouvel organisme HLM, Un
toit pour tous, vient de lancer son premier programme sur la CCVH a Pouzols.
L'enjeu de ce nouveau PLH est de conforter la position de ces bailleurs et
d'encourager de nouveaux projets en proposant une programmation
coherente et partagee entre les operateurs actifs du territoire et avec les elus
locaux.
> ldentifier le plus en amont possible les secteurs les plus appropries pour la realisation de programmes de logement abordable et s'assurer de la
faisabilite technique et econornique
> Accelerer les delais de realisation des operations a vocation sociale
> Mobiliser de fac;:on appropriee les reserves foncieres publiques
1 - Association des bailleurs sociaux lors de l'elaboration/revision des
documents d'urbanisme, sur les secteurs d'OAP au sein desquels il est prevu la
production de logements abordables, ainsi que lors de l'etude fonciere
prospective du futur PLH4 (voir action n °16)
2 - Reflexion sur les perequations possibles entre les operations d'un meme
bailleur social, sur une meme commune ou communes limitrophes: cela
permettrait potentiellement d'equilibrer financierement certaines operations
plus complexes (en centre ancien par exemple) a l'aide d'operations realisees
sur terrain nu ou du foncier public, ainsi que de realiser des operations a plus
petite echelle (moins de 8 / 10 logements) tout en facilitant la gestion locative
du bailleur concerne. Cette recherche de perequation pourrait etre facilitee
dans le cadre d'une societe fonciere publique (cf action 17}.
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: mise a disposition de fonciers publics ou mobilisation
du dispositif de minoration fonciere par l'EPFO
CCVH
Communes / EPFO / bailleurs sociaux
Tout au long de la duree du PLH
- Surface totale de reserve fonciere publique mobilisee pour la production de > lndicateurs d'evaluation
logements abordables
48 ORIEN1ATION 3 - Poser les bases d'une politique fonciere volontariste de court et moyen terme
Anticiper et de se doter de nouvelles capacttes de maitrise fonciere
CTION 16 : Une etude prospective sur les fonciers du PLH 4
L'analyse des gisements fonciers potentiellement mobilisables au sein des documents
d'urbanisme actuellement en vigueur revele un stock foncier de l'ordre de 110 ha,
representant environ 8 annees maximum d'urbanisation. Meme si cette offre fonciere
s'avere suffisante pour repondre aux objectifs de production de logements du PLH 3, cela
interroge forcernent sur les assises foncieres qui resteront mobilisables pour le PLH 4.
En parallele, l'application de la loi Climat & Resilience et notamment la trajectoire du Zero
Artificialisation Nette a l'horizon 2050 connait actuellement quelques soubresauts, ce qui
> Contexte et enjeux ne facilite pas la lisibilite en la matiere pour les elus locaux. Malgre tout, la question de la sobriete fonciere reste un enjeu fort pour le territoire de la CCVH, lui-meme concerne par les objectifs en la matiere du SCoT Pays Coeur d'Herault.
Ainsi, il s'avere indispensable pour la puissance publique d'identifier et de "securiser" les
secteurs strategiques mobilisables au-dela de 2031, et de mettre en place des aujourd'hui
les outils pour conserver une maTtrise, qu'elle soit fonciere ou reglementaire, de ses
assises foncieres. Cela doit egalement interroger les modes de faire de la production de
logements, et notamment la densite et les formes urbaines adaptees.
> Objectifs
> Modalites de mise
en ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage
de l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise
en ceuvre
> lndicateurs
d'evaluation
> ldentifier et qualifier en amont les secteurs strategiques qui pourront etre mobilises dans le cadre du PLH 4
> Realiser des acquisitions foncieres strategiques en vue du PLH 4 et mettre en place des outils adaptes pour limiter la speculation fonciere et la sous-densification dans un contexte de rarefaction de l'offre fonciere constructible.
> Mettre en relation la politique de l'habitat avec les autres politiques de la CCVH (economie, mobilites, agriculture, environnement), notamment sur la question de la compensation ecologique.
1 - Realiser une etude prospective sur les fonciers strategiques a securiser (secteur bati /
non bati, consommation d'ENAF ou non, etude de capacite / programmation / faisabilite
technique et economique, proposition d'outils de maTtrise reglementaire et/ou fonciere).
2 - ldentifier les secteurs agricoles ou naturels qui pourraient servir de compensation
ecologique a des projets consommant des espaces naturels, agricoles ou forestiers (dit
ENAF), et ce dans le cadre du respect de la trajectoire ZAN.
3 - Mettre en place des secteurs de veille fonciere, en lien si besoin avec l'EPFO, avec un
suivi etroit des Declaration d'lntention d'Aliener (lien necessaire entre les communes, le
service ADS et le service Habitat de la CCVH)
MOYENS HUMAINS: ingenierie des services Habitat - Foncier de la CCVH, Urbanisme,
Economie, Direction de l'Eau
MOYENS FINANCIERS: 50 000€ pour l'etude de prospective fonciere, y compris l'etude sur
les secteurs potentiels de compensation ecologique
CCVH
EPFO (financement jusqu'a 50%, avec plafonnement)
2026-2027
- Nombre d'acquisitions de secteurs strategiques identifies dans le cadre de l'etude
prospective
49 ORIEN1ATION 3 - Poser les bases d'une politique jonciere volontariste de court et moyen
terme
Anticiper et de se doter de nouvelles capacites de maitrise fonclere
CTION 17 : Developper une capaclte d'acquisition fonclere et immobiliere en
ornplernent de l'intervention de l'EPFO
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
L'EPF Occitanie a actuellement conventionne avec 5 communes de la CCVH.
Meme si les conventionnements devraient logiquement se multiplier dans les
annees a venir, l'EPFO ne pourra intervenir de fac;:on exhaustive sur
l'ensemble du territoire, et devra dans tous les cas respecter son cadre
d'intervention inscrit dans son PPI 2024-2028.
Ainsi, la CCVH peut intervenir comme un partenaire essentiel aux communes
demandeuses, en cornplernent ou en prolongement de l'EPFO, pour des
acquisitions foncieres et imrnobilieres strategiques. Cela peut notamment
etre le cas sur des opportunites foncieres situees en dehors des perimetres de
conventionnement de l'EPFO, ou encore pour des reserves foncieres a tres
long terme (convention operationnelle d'une duree de 8 ans maximum de
l'EPFO).
> Accompagner les communes lorsque cela n'est pas possible ou prevu avec l'EPFO (hors perimetre de conventionnement notamment)
> (Re)constituer des reserves foncieres a plus long terme (PLH 5), en
prolongement du portage foncier realise par l'EPFO (8 ans maximum) ou sur
des terrains qui ne constituent pas la priorite d'action de l'EPFO (extension
urbaine, curetage en centre ancien sans creation de logements, secteur de
compensation ecologique, etc.).
1 - Prevoir un budget fleche sur des acquisitions foncieres a vocation habitat
2 - Mettre en place, au cas par cas, des conventionnements tripartites
3 - Reflechir a la mise en place d'une societe fonciere publique
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat / foncier de la CCVH
MOYENS FINANCIERS : 1 200 000 €
CCVH
Communes/Banque des Territoires (Pret Ga'i"a Habitat Social, Pret Ga'i"a
Territorial)
Tout au long de la duree du PLH
- Consommation du budget annuel alloue aux acquisitions foncieres de la > lndicateurs d'evaluation
CCVH
50 ORIEN1ATION 4 - Ameliorer la ouotite d'habiter autour des enjeux environnementaux / du
changement climatique
Renforcer la qualite residentielle et urbaine en favorisant l'ernergence de nouveaux modeles
d'habiter
CTION 18 : Sensibiliser la chaine d'acteurs sur les enjeux de sobrlete hydrique et impulser de
nouveaux modes de faire favorables a la preservation de la ressource en eau, au confort d'hiver
t d'ete
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en ceuvre
> Moyens et cout
Le bassin mediterraneen est particulierernent vulnerable face au dereglernent
climatique et se rechauffe 20% plus vite que le reste du territoire national. Deja, les
tensions autour de la ressource en eau se font ressentir tres concreternent sur la
CCVH (epuisernent des nappes phreatiques qui ont entraine des moratoires sur les
permis de construire, fragilisation des fondations de batiments du fait du
retrait/gonflement des argiles, etc.).
Malgre les investissements puissants pour securiser la ressource en eau, les aleas
climatiques ne vont faire que se rapprocher dans les annees a venir.
Cette nouvelle donne oblige les acteurs du logement a (re)mettre la question de
l'eau au cCEur de leurs preoccupations, notamment en plac;:ant le vegetal au centre
des nouveaux projets, en favorisant la pleine terre, le reemploi des eaux et leur
renvoi vers les espaces naturels.
En meme temps, les divers acteurs appellent a la mefiance par rapport a la mise en
place de regles qui peuvent avoir des effets contreproductifs en creant des
injonctions paradoxales qui bloquent les projets et les marges de manCEuvre pour
l'experimentation de nouveaux modes de faire.
> Construire un referentiel de l'habitat durable de la Vallee de l'Herault pour mieux prendre en compte les enjeux de sobriete hydrique, du confort d'hiver et d'ete.
Sur la base de referentiels metier existants, comme les cahiers « Batiment Durable
Occitanie », se faire accompagner d'un bureau d'etudes specialise pour decliner ces
referentiels aux enjeux du territoire. Ce temps de travail sera l'occasion d'explorer
les pistes d'actions et de solutions evoquees dans le cadre du PLH et de poser un
cadre pour le developpement d'un habitat durable :
- les fac;:ades et toitures vegetalisees;
- la mise en place de noues aeriennes et de bassins de retention dans les projets
urbain;
- la renaturation des espaces;
- les etudes pluviales complementaires systematiques pour les projets
d'amenagement;
- l'accompagnement des particuliers sur la decarbonation de leur logement.
MOYENS FINANCIERS: 5 000 euros
> Maitrise d'ouvrage de l'action CCVH / DDTM
> Partenaires Communes /ADEME / DDTM / CEREMA / OLS
> 2025 : Ecriture du cahier des charges
> 1er semestre 2026: recrutement du BE et lancement de sa mission
> 3eme semestre 2026 : tenue de l'atelier des solutions > Calendrier de mise en ceuvre > Debut 2027 : redaction d'un cahier pedagogique de l'habitat durable de la Vallee de l'Herault
> lndicateurs d'evaluation - Livraison du cahier pedagogique '.>l ORIENT ATION 4 - Ameliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux /
changement climatique
Renforcer la qualite residentielle et urbaine en favorisant l'ernergence de nouveaux
modeles d'habiter
CTION 19 : Encourager le developpernent d'un habitat desirable autour d'une
urbanisation plus sobre en foncier
> Contexte et enjeux
> Objectifs
L'habitat dans la CCVH s'est tres largement developpe jusqu'a present autour du
modele de la "villa".
Si la faible densite proposee participe en partie a la qualite de vie revendiquee
par les habitants, ce rnodele d'urbanisation se confronte aujourd'hui aux enjeux
climatiques, a la necessite de reduire l'artificialisation des sols et la reduction des
reserves foncieres qui obligent a penser de nouvelles modalites de
developpement de l'habitat.
11 s'agit de penser des modeles plus sobres et plus compacts tout en conservant
la qualite de vie et d'habiter necessaires au bien vivre ensemble, mais aussi de
redonner aux acteurs du logement les capacites a faire et a experimenter de
nouvelles solutions en levant certains obstacles lies a des reglementations
parfois contradictoires ou inadaptees au contexte.
> Deployer d'une strategie de communication autour des outils existants et des operations exemplaires.
1- Relayer la diffusion des outils deja existants proposes notamment par le CAUE
(plaquette "habiter sans s'etaler").
2- Communiquer aupres du grand public pour valoriser l'impact positif des
> Modalites de mise en ceuvreoperations exemplaires
3- Organiser des visites collectives pour sensibiliser les elus aux questions de
sobriete fonciere a travers des partages d'experiences, d'exemples positifs et
d'outils mobilisables.
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
CCVH
CAUE / Architecte conseil du Plan paysage Grand site de France / Amenageurs
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de visites collectives de sensibilisation
52 ORIENT ATION 4 - Ameliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux /
changement climatique
Poursuivre la dynamique d'arnelioration du parc ancien
CTION 20 : Une « Maison de l'habitat et de la renovation energetlque » a l'echelle de la
CVH ou du Pays
> Contexte et enjeux
> Objectifs
Le territoire de la Vallee de l'Herault compte de plus en plus d'habitants a la
recherche d'un logement confortable, econorne en energie, ecologique et
repondant a leur capacite financiere.
Veritable service de proximite, la maison de l'habitat et de la renovation
energetique donnerait plus de visibilite aux partenaires locaux qui informent et
conseillent les usagers (ADIL, CLLAJ ) et aux operateurs des programmes
intercommunaux d'amelioration de l'habitat.
Lieu unique d'accueil qui regrouperait l'expertise necessaire pour repondre aux
questionnements sur le logement autour des volets juridiques, financiers et
techniques.
Outre l'interet d'accompagner les habitants, ce lieu pourrait egalement recevoir
des expositions relatives aux projets innovants, exemplaires pouvant etre portes
sur la Vallee de l'Herault (eco quartier, concours d'idee sur le reinvestissement
d'Tlots degrades... ) afin de les rendre accessibles au grand public.
> Rapprocher les services, les acteurs de l'habitat et les habitant dans un lieu
unique (Guichet Unique avec la mise en CEuvre du nouveau Pacte Territorial)
> Accompagner a la renovation energetique des logements anciens en
permettant aux menages plus de confort dans le logement face au changement
climatique et de reduire leurs depenses liees a l'energie et accompagner les
proprietaires bailleurs a respecter la reglementation thermique pour les mises
en location et ainsi participer a la renovation energetique du parc ancien de
logement.
>Elargir le conseil autour de ce lieu unique avec les permanences de I' ADIL, du
CLLAJ, de l'operateur des programmes d'aides a la renovation des logements.
Les OLS pourraient egalement etre associes pour communiquer sur les projets
habitat du territoire
1- La creation d'un lieu pour une permanence des OLS et des partenaires et
operateurs
> Modalites de mise en ceuvre2- La mise en place d'une convention partenariale du PIG pluriannuelle avec
ANAH/CD34/CAF Herault
3 - Une communication sur les projets habitat du territoire
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: budget PIG de 30 000€/an soit 180 000€ sur 6 ans
CCVH
ANAH / CD34/ADIL/CLLAJ
Tout au long de la duree du PLH
Nom de menages conseilles par le guichet France Renov
Nombre de permanences des partenaires associes et nombre de menages
conseilles
Nombre et qualite des evenements organises au sein de la maison de l'habitat 3 ORIENT ATION 4 - Ameliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux /
changement climatique
Poursuivre la dynamique d'arnelioration du parc ancien
CTION 21 : Poursuivre le programme d'interet general (RENOVISSIME)
> Contexte et enjeux
> Objectifs
Engagee depuis 2012 dans le traitement du parc prive ancien, ce sont trois
programmes d'aide a l'arnelioration de l'habitat qui se sont succedes sur le
territoire de la CCVH.
Ces programmes ont permis la rehabilitation de pres de 850 logements entre
2012 et 2023. Le nouveau PIG, reconduit en 2024, affiche des objectifs de 321 logements rehabilites sur la periode 2024-2027.
Le succes du PIG demeure et le besoin est encore grand concernant la
renovation energetique des logements en centre ancien et l'aide au maintien a
domicile des personnes en perte d'autonomie.
> Volet immobilier: la production de logements diverslfies et la lutte contre la vacance residentielle
> Volet lutte contre l'habitat indigne et degrade
> Volet renovation energetique et lutte contre la precarite energetique
> Volet travaux pour l'autonomie de la personne dans l'habitat : aider au
parcours residentiel des seniors
> Volet social: accompagner financierement les menages modestes et inciter a la production de logements a loyers encadres dans le parc prive
> Volet patrimonial et environnemental : favoriser l'attractivite des centres anciens
> Volet economique et developpement local : mettre en avant le tissu
economique local de l'artisanat et du batiment.
1- Suivi et animation du programme
> Modalites de mise en ceuvre2 . , ·t· (C b' · d · 1 - Partenanats spec1 1ques ompagnons at1sseurs, Fon at1on pour e
Logement des Defavorises, etc.)
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: 780 000€ sur 6 ans dont les moyens sont repartis dans
diverses fiches actions (produire logements conventionnes, rehabilitation
energetique du parc ancien .. )
Subvention de 36 000€ dedie aux Compagnons Batisseur
CCVH
ANAH /CD34 / CAF de l'Herault
Tout au long de la duree du PLH
- Nombre de logements rehabilites et montant des travaux
- Montant des financements des partenaires du PIG mobilises
- Evolution du dispositif (nombre de contacts/visites/dossiers deposes)
- Programmation du plan de communication: nombre d'ateliers realises,
diffusion d'information aupres du public, nouveaux canaux de diffusion
54 ORIENT ATION 4 - Ameliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux /
changement climatique
Soutien a l'attractivite des bourgs
CTION 22 : Accompagner toutes les communes dans leur politique de lutte contre
l'habitat indigne
La llutte contre l'habitat indigne releve parfois des pouvoirs de police du maire,
notamment dans le traitement des immeubles menac;:ant de peril ou lors
d'infractions constatees au reglernent departernental sanitaire.
Les services municipaux ne sont pas forcernent calibres pour pouvoir assumer
ces actions et le service habitat de la CCVH est regulierernent sollicite pour un
accompagnement dans le suivi juridique des procedures et la redaction des
actes administratifs.
> Contexte et enjeux
> Objectifs
Quant au volet coercitif, c' est-a-dire le traitement des immeubles degrades voir
menac;:ant ruine, la CCVH peut venir en soutien des communes afin de mettre en
place les mesures coercitives mobilisables au titre de la resorption de l'habitat
insalubre. A ce titre, une etude de reperage d'ilots degrades est conduite, dans
le cadre du programme Petites villes de demain, sur les communes de Gignac et
Saint Andre de Sangonis. Les actions decoulant de cette etude pourraient etre
de l'ordre de la RHI/ORI/THIRORI.
► Etudier la necessite d'une mobilisation de l'intercommunalite en soutien aux communes avec diverses hypotheses d'accompagnement :
- le transfert des pouvoirs de police des maires
- la mise en place d'un service mutualise
- l'accompagnement dans un groupement de commande pour les expertises
techniques et juridiques
► Accompagner les communes a engager les actions de traitement de l'habitat insalubre (outils coercitifs) sur ilots degrades reperes.
1- Debat en Conference des maires sur l'accompagnement de la CCVH
M d 1. , d . 2- Reunions de travail avec les communes souhaitant mettre en CEuvre des > o a 1tes e m1se en ceuvre , . d , . d l'h b" · 1 b 1· 1 · operat1ons e resorpt1on e a 1tat insa u re, en 1en avec es partena1res
financiers.
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: -
CCVH
Communes
2026 et tout au long du programme
- Nombre de signalements suivis par la CCVH en accompagnement des
communes
- Nombre et qualite des procedures engagees au titre du traitement de la
resorption de l'habitat insalubre
55 ORIENT ATION 4 - Ameliorer la qualite d'habiter autour des enjeux environnementaux /
changement climatique
Soutien a l'attractivite des bourgs
CTION 23 : Renforcer la strategle LHI avec le permis de louer
> Contexte et enjeux
> Objectifs
Depuis 2012, la CCVH par son programme Renovissime accompagne les
signalements de mal-logement.
Un cornite local de l'habitat degrade a ete mis en place pour favoriser le suivi des
signalements en coordonnant les actions de la CAF, de l'ARS et des maires dans
le cas des actions de traitement de la non-decence, de l'insalubrite et du peril
des logements.
En moyenne par an, une vingtaine de nouveaux signalements nous arrivent.
La CCVH a souhaite renforcer son action de lutte contre l'habitat indigne par le
recrutement d'une chargee de mission specifique.
La mise en place du permis de louer permettrait de disposer d'une action
coercitive supplernentaire pour inciter a la mise en conforrnite des logements.
> Une etude pre-operatlonnelle permettra de definir le champ d'actions de ce nouvel outil. Elle permettra un temps d'echanges avec les elus communaux pour determiner l'opportunite des perimetres d'intervention et les modalites.
L'incitation aux travaux pourra s'appuyer sur l'offre du programme Renovissime
d'aides financieres aux travaux.
1- Lancement d'une etude pre-operationnelle avec calibrage
M d 1• , d . 2- Mise en place du dispositif > o a 1tes e m1se en ceuvre3 1 d . . , 1 bl I d · d 1 · ' - P an e commun1cat1on prea a e au ancement u perm1s e ouer v1sant a
sensibiliser les proprietaires bailleurs aux normes d'habitabilite des logements
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
> lndicateurs d'evaluation
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: -
CCVH
Communes
Etude pre-operationnelle: 2025-2026
Mise en CEuvre : 2° semestre 2026
- Nombre de demandes de permis de louer
- Nombre de visites de conformite apres travaux
- Nombre d'autorisations/refus/accord sous reserve
- Nombre de demandes d'autorisation ayant entraine une procedure
administrative
- Evolution de la vacance residentielle
- Nombre de dossiers mis en parallele avec le PIG Renovissime
- Nombre d'amendes
56 ORIEN1ATION 5 - La consolidation de l'animation et de la gouvernance du PLH
Consolider le couple CCVH-communes autour d'une vision partagee
CTION 24 : Renforcer le suivi et le pilotage du PLH autour de engagements de tous
> Contexte et enjeux
Le 3eme PLH fixe des objectifs quantitatifs et qualitatifs nombreux et ambitieux,
portes par la Cornmunaute de Communes de la Vallee de l'Herault et ses
communes, tout en impliquant de nombreux acteurs partenaires.
Son ambition est de mettre en ceuvre cette politique publique de fac;:on eclalree,
d'en assurer la coherence d'ensemble, en tenant compte des retours de terrain,
en particulier des elus et des partenaires.
11 est par consequent primordial de rendre compte de son avancement aupres de
ces elus et partenaires, et de decider des ajustements et reorientations
necessa i res.
> Objectifs > Disposer d'outils de suivi et d'instances d'echanges et de pilotage efficients.
1- Gouvernance:
- Reconduction de la Commission Habitat (elus en charge de l'habitat et du
foncier)
- Creation d'une conference intercommunale de l'habitat (une fois par an)
associant les grands partenaires de la politique habitat (Etat, CD34, OLS, SCOT,
associations) : cette conference fonctionnera comme un comite de pilotage de
> Modalites de mise en suivi du PLH. Elle permettra d'echanger collectivement sur les avancees du PLH, ceuvre ses difficultes, ses reussites. Elle permettra aussi de valider et/ou d'ajuster la programmation, de valider les objectifs annuels du PLH.
2- lngenierie :
- Creation d'un observatoire de suivi du developpement de l'habitat en
complement de celui sur les gisements fonciers et immobiliers a l'echelle de la
CCVH.
> Moyens et cout
> Maitrise d'ouvrage de
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en
ceuvre
MOYENS HUMAINS: ingenierie du service habitat de la CCVH
MOYENS FINANCIERS: adhesion a l'observatoire departemental de l'habitat et du
foncier du CD34 (18 000€)
CCVH
CD34 / OLS / Co-financement europeen a rechercher
Mise en place de l'observatoire en 2026
- Mise en place effective de l'observatoire de l'habitat et du foncier
> lndicateurs d'evaluation - Nombre de rencontres individuelles avec les communes - Nombre de Commissions Habitat reunies
57 ORIEN1ATION 5 - La consolidation de l'animation et de la gouvernance du PLH
Renforcer la capaclte d'animation pour une mise en ceuvre effective du PLH
CTION 25 : Renforcer la capaclte d'animation technique pour une mise en ceuvre
peratlonnelle du PLH
> Contexte et enjeux
> Objectifs
> Modalites de mise en
ceuvre
> Moyens et cout
Si le pilotage, base sur le suivi des engagements des partenaires du PLH, est
essentiel pour asseoir un PLH investi, son animation technique est tout aussi
fondamentale pour:
- Faire valoir les objectifs du PLH dans les autres politiques publiques de la CCVH
tout autant que dans celles de ses partenaires et s'assurer de leur mobilisation en
posant des jalons;
- Apporter les conseils techniques aux communes en manque d'ingenierie ;
- lnvestir la fonction de "coordination" des operations habitat du PLH.
Elle demande a la fois d'incarner une vision d'ensemble de la strategie du PLH et de
ses actions pour s'assurer de sa bonne realisation, de mobiliser en continu les
acteurs du PLH en mode AMO, de leur apporter un conseil ou l'expertise
necessaire,
> Suivre et animer les actions du PLH au quotidien
> Renforcer les fonctions de conseil, d'appui et d'animation aupres des communes
> Developper une capacite operationnelle d'accompagnement des projets habitat
1- Renforcer le service Habitat pour soutenir les communes dans le cadre de leurs
projets habitat et a l'occasion de l'evolution de leur document d'urbanisme.
2- Animer des temps de travail prevus avec les bailleurs sociaux pour construire
l'agenda partage de la programmation HLM (cf Fiche Action 2).
3- Reinvestir le BAL comme l'instance de suivi des menages en difficulte mais en lui
donnant des fonctions d'appuis et d'echanges pour les projets habitat a vocation
tres social (experimentation hebergement d'urgence, attribution PLAi, etc.).
4- Communiquer sur les succes de la politique habitat (lettre du PLH tous les 2 ans
par exemple)
5- Developper les temps de sensibilisation et de participation avec les habitants sur
les operations d'envergure
MOYENS HUMAINS: Recrutement d'un ETP (240 000€ sur 6 ans)
> Maitrise d'ouvrage de CCVH
l'action
> Partenaires
> Calendrier de mise en Tout au long de la duree du PLH
ceuvre Apres 2026 pour le recrutement d'un 1 ETP
> lndicateurs
d'evaluation
- Nombre de temps de sensibilisation et de participation avec les habitants
- Frequence de supports de communication sur les actions du PLH
58 Le cout pr8visionnel
du programme local de l'habitat
Investissement ("aide a la pierre")
1.1 / Production LLS
»soutien aux equilibres d'operations HLM (256 PLUS/PIAI)
»Soutien a /a production d'une cJfre /ocative ptivee conventionnee
{RENOV/SSIME)
:•soutien au developpement du /ogement communa!
·• Experimenterpour creer des p!aces pour/es personnes en situation d'urqence
1.2 / Aide a I'amelioration parc ancien
•Subvention aux propnetoires occupants (RENOVISSIME)
_•Subvention renovotion facade (Faites /e Mur)
sous-tota!
Acquisition fonciere
obj cout CCVH (6 ans)
2 006 200€ 34%
256 1408 000 € 24%
81 340 200 € 6%
26 208 000 € 4%
5 50 000 € 1%
1039800€ 18%
420 439 800 € 7%
144 600 000 € 10%
3 046 000€ 34%
1200 000€ 20%
Fonctionnement externalise (soutien aux acteurs) cout CCVH (6 ans) 1 • Poursuivre /e soutien au CLIAJ
• Poursuivre /e soutien l'ADIL
• Poursuivre animation Faites /e Mur
.• Poursuivre animation programme d'interet genera/ (RENOVISSIME)
," Compagnon Batisseur
sous-total
hors subv ANAH
42 000 €
27 000 €
450 000 €
780 000 €
36 000 €
1335 000€
1%
<1%
8%
13%
23%
Etudes - expertises nb cout CCVH (6 ans) 1 • pudes urbaines, deprcjets urbains, de « plansguide » .._. 4 108 000 € 2% • Une etude prospective sur/es fonciers du PLH 4 co-fi EPFO (50%) 25 000 € <1% • Bilan mi-parcours 1 10 000 € <1% • Bilan eva!uation -e/aboration PLH 4 1 70 000 € 1% sous-total 213 000 € 4%
nb cout CCVH (6 ans)
Conseil, d'appui et d'animation aupres des communes
_Construire des engagements reciproques avec les partenaires
Mettre en place et animer une conjerence intercommunale de l'habitat
_Developpement un observatoire de l'habitat et du foncier
Sensibiliser/ mobiliser les habitants de la CCVH
lE TP 120 000 € 2%
cout previsionnel
du 3eme PLH
lnvestissement ("aide a /a pierre")
Acquistions foncieres
Fonctionnement externa!ise (soutien aux acteurs)
Etudes - expertises
Fonctionnement interne {Conso/idation du po/e habitatfoncier = 1 ETP)
Tota! budget 3eme PLH {6 ans)
budqet annuel moven du 3eme PLH
repartition de
l'effort
3 046 000€ 52%
1200 000€ 20%
1335 000€ 23%
213 000 € 4%
120000 € 2%
5 914 000€
985 667 €
59 BUDGET PREVISIONNEL
DU PLH 2026-2031
1270 k€
1200 k€
1261 k€
786 k€
709 k€ 687 k€
■ Acquisition fonciere
■ Fonctionnement interne (Consolidation du
pole habitat foncier)
■ Etudes - expertises
■ Fonctionnement externallse (soutien aux
acteurs)
■ lnvestissement ("aide a la pierre")
2025/2026 2026/2027 2027/2028 2028/2029 2029/2030 2030/2031
60 Elaboration du 3eme Programme Local de l'Habitat 2023-2029
Les orientations / action - mars 2025
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