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unknown - AR 2026 072 ZAC de la Gare Ecoquartier des Orfevres Adoption du CRACL 2025 Annexe1 1
Document publié le Samedi 11 juillet 2026 à 00h03 par la commune de Trévoux.
Lien du pdf (unknown - AR 2026 072 ZAC de la Gare Ecoquartier des Orfevres Adoption du CRACL 2025 Annexe1 1)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Investissement et développement économique,
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CONTACTS
Marjorie DUMONT Responsable d’affaires
06 60 50 05 13 m.dumont@groupe-serl.fr
Maëva BONNART Responsable Administratif et Financier
m.bonnart@groupe-serl.fr
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SOMMAIRE
CONTACTS .............................................................................................................................................................................. 1
PREAMBULE .................................................................................................................................................................... 3
A. DONNEES GENERALES DE L’OPERATION............................................................................................................................... 4
I. Contexte administratif .................................................................................................................................................... 4
II. Présentation de l’opération ............................................................................................................................................. 4
1. Périmètre de la ZAC ................................................................................................................................................... 5
2. PEP.......................................................................................................................................................................... 6
3. Programme des constructions ..................................................................................................................................... 7
B. NOTE DE CONJONCTURE 2025 ............................................................................................................................................. 8
I. Avancement opérationnel au 31/12/2025 .......................................................................................................................... 8
1. Procédures administratives et études ........................................................................................................................... 8
2. Foncier..................................................................................................................................................................... 8
3. Maitrise d’œuvre ....................................................................................................................................................... 9
4. Commercialisation ................................................................................................................................................... 10
5. Communication ........................................................................................................................................................ 11
II. Réalisation financière exercice 2025 ............................................................................................................................... 12
1. Dépenses ............................................................................................................................................................... 12
2. Recettes .................................................................................................................................................................. 13
3. Financement ........................................................................................................................................................... 14
4. Avancement Financier global au 31/12/2025 .................................................................................................................15
5. Suivi de contrat, Imprévus et surcoûts de l’exercice .......................................................................................................15
C. POURSUITE DE L’OPERATION (2026 et au-delà) ................................................................................................................... 16
I. Opérationnel ............................................................................................................................................................... 16
1. Etudes / administratif............................................................................................................................................... 16
2. Foncier................................................................................................................................................................... 16
3. Travaux .................................................................................................................................................................. 16
4. Commercialisation .................................................................................................................................................... 17
5. Frais divers / Rémunération de l’aménageur ................................................................................................................. 17
II. Evolution du bilan : prévisionnel dépenses/recettes ........................................................................................................... 17
III. Financement de l’opération et trésorerie ......................................................................................................................... 18
ANNEXES ................................................................................................................................................................................ 20
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PREAMBULE
Le présent compte rendu à la Collectivité est établi en application des dispositions de l’Article L1524-3 du Code Général des
Collectivités Territoriales et L300-5 du Code de l’Urbanisme reprises dans la concession d’aménagement liant la Commune de
Trévoux à la Société d’Equipement du Rhône et de Lyon (SERL).
Le CRACL a pour but de permettre à la Collectivité d’exercer son droit de contrôle comptable et financier sur l’opération, et à
l’aménageur de rendre compte annuellement des évolutions du projet, des engagements réalisés en dépenses et en recettes, et des
estimations financières restant à réaliser.
En outre, il permet de formaliser le compte rendu des actions conduites en cours de l’année écoulée ainsi que les démarches et
actions à mettre en œuvre à court et moyen termes.
Accusé de réception en préfecture
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A. DONNEES GENERALES DE L’OPERATION
I. Contexte administratif
• Approbation dossier de création de la ZAC : 11/12/2013
• Signature du traité de concession : 29/01/2016 pour une durée de 15 ans
• Approbation dossier de réalisation de la ZAC : 11/10/2016
• Signature avenant n°1 au traité de concession : 22/03/2017 (cristallisation du bilan)
• Obtention DUP : 28/01/2019
• Délibération de l’avenant n°2 au traité de concession le 15/05/2025.
II. Présentation de l’opération
Aux portes du centre-bourg, sur le parcours de la coulée verte, en bordure de la route de Reyrieux, l’Ecoquartier des Orfèvres doit
devenir le point d’articulation pour connecter les entités de ce secteur entre elles mais aussi aux atouts du territoire.
L’Ecoquartier des Orfèvres, porté par la commune de Trévoux, repose sur des principes ambitieux et des convictions fortes:
• Développer un nouveau quartier mixte exemplaire alliant renouvellement urbain et urbanisation nouvelle permettant
d’accueillir plusieurs équipements d’envergure ;
• Maîtriser l’urbanisation du territoire communal ;
• Relever le défi d’une urbanisation durable, innovante et exemplaire ;
• S’inscrire dans une démarche globale de développement durable en lien avec l’Agenda 21 ;
• Se rapprocher de l’objectif « Zéro Energie » ;
• Mettre les habitants au cœur de la réalisation du projet.
Une série d’objectifs fondamentaux guide ainsi la définition du projet d’Ecoquartier des Orfèvres. Il s’agit d’en faire un quartier :
• Construit avec les habitants,
• Proposant une densité raisonnée et des coutures fortes avec le tissu urbain existant,
• Instaurant une forme urbaine et une diversité de l’habitat garantes de la qualité de vie du quartier et du bien vivre
ensemble,
• Doté d’espaces et d’équipements publics qualitatifs,
• Accessible aux modes doux et transports en commun et qui limite, voire exclut les voitures du cœur du quartier,
• Mixte socialement et fonctionnellement,
• Limitant son impact sur l’environnement par le recours aux énergies renouvelables (solaire, géothermies, bois, etc.) et à
l’architecture bioclimatique.
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1. Périmètre de la ZAC
ANNEXE 1.1 : Plan de composition
L’opération est délimitée :
Au Nord par la frange bâtie le long de route de Reyrieux (RD 6) ;
A l’Est par le chemin des Orfèvres ;
Au Sud par la Route de Lyon et la rue Antoine Millan qui longe le talus de la voie ferrée (sans intégrer celui-ci, sauf dans sa
partie la plus à l’Ouest destinée à l’aménagement d’une possible place de la gare) ;
A l’Ouest par la Montée d’Ars (RD 28F).
La superficie du secteur à aménager est d’environ 9,85 hectares. Le foncier est principalement constitué d’un tissu déjà urbanisé.
L’opération est phasée en 5 tranches, dont les 3 premières concédées à la SERL (confère annexe 1.3 plan de phasage).
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2. PEP
Données du dossier de réalisation
La maîtrise d’ouvrage a été concédée à la SERL, aménageur de la ZAC.
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3. Programme des constructions
Les grandes orientations du programme de l’Ecoquartier des Orfèvres de Trévoux sont les suivantes :
Logements
Le projet prévoit la construction de logements collectifs R+3 à R+5 et de logements intermédiaires R+1 à R+3, la démolition/reconstruction
de certains logements sociaux existants et la réhabilitation des autres logements sociaux existants.
Logements créés : environ 380 logements principalement en accession à la propriété, Soit au total environ 27 960 m² de SDP dont environ 22 260 m² en accession libre et sur le lot 3 Dynacité environ 2 850 m² en accession sociale, 2 130 m² en locatif libre et 720 m² en locatif social.
Programmation équipements publics (hors financement ZAC)
- Un groupe scolaire : 15 classes, salle polyvalente - 2 934 m²
Le programme des constructions total est d’environ 31 000 m² (surface de plancher).
ANNEXE 1.4 : Repérage des lots à commercialiser
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B. NOTE DE CONJONCTURE 2025
I. Avancement opérationnel au 31/12/2025
1. Procédures administratives et études
Objet Statut Observations
Dossier de création
(yc étude d’impact)
Approuvé par délibération de la Ville le
11/12/2013
MàJ de l’étude d’impact Été 2016 Accord tacite DREAL
Dossier de réalisation Approuvé par délibération de la Ville le 11
octobre 2016
Dossier Loi sur l’Eau Obtenu le 21/12/2018
Etudes archi en chef / CPAUEP FAIT
MOE études PEP FAIT
Label Ecoquartier Charte signée.
Etape 1 : obtenue
Etape 2 : obtenue
DUP valant modification du PLU
/ EP
Obtenue le 28/01/2019 Expropriations réalisées – en 2024 clôture des
procédures de fixation de prix au judiciaire.
2. Foncier
ANNEXE 1.2 : Maîtrise foncière
Le poste « foncier » comprend les acquisitions des terrains nécessaires à la réalisation des travaux et à la commercialisation des fonciers
à bâtir. Il est prévu des acquisitions auprès de 3 types d’acteurs : les propriétaires privés, la commune de Trévoux et l’Etablissement
Public Foncier de l’Ain.
L’ensemble du foncier nécessaire à l’opération est maîtrisé et l’ensemble des contentieux liés à l’expropriation ont été réglés.
ANNEXE 2 : FONCIER Liste des acquisitions
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3. Maitrise d’œuvre
La mission de maître d’œuvre s’est portée en 2025 sur la finalisation du marché de travaux des espaces publics qui s’est clôturé et en
particulier sur les levées des réserves consécutives à la réception des espaces publics de décembre 2024 (phase 2 du parc et les abords
de l’îlot 4).
En parallèle, le dossier de consultations des entreprises pour l’attribution d’un nouveau marché de travaux portant sur la finalisation
de la ZAC a été établi après validation lors du cotech du 21 janvier 2025 et du Copil du 28 octobre 2025 des derniers aménagements à
prévoir (abords de l’ilot 5, emprise des garages Logidia et route de Reyrieux).
L’appel d’offres a été publié le 4 décembre 2025 pour un retour des offres le 19 janvier 2026.
Travaux
Objet Statut Observation
Déconstruction Tranche 1 biens EPF /
VILLE / SERL
Décembre 2017 à mars 2018 FAIT
PEP Réalisation du PRO FAIT
PEP DCE et appel d’offres FAIT
Déconstruction Tranche 2 Travaux réalisés sur le T3 2018 FAIT
Déconstruction Tranche 3 Démolition
secteur CHAZELLE et collectif Dynacité A.
Millan
Travaux réalisés, terminés février 2020 FAIT
Déconstruction Tranche 4 Désamiantage et
démolition villas route de Reyrieux
Travaux réalisés en 2021 FAIT
PEP phase 1 – avenue GUIGUE Livré FAIT
PEP phase 2 – Av Dct Clavez, rue P.P. Sevin
Parc
Livré et remise d’ouvrage réalisée en
décembre 2023
Tranche 1 Parc : livrée en mai
2021
Rue P.P. Sevin réceptionnée en
août 2022
Av du Dct Clavez (Dorsale)
réceptionnée en décembre 2022
PEP – raccordement RD Réceptionné, livré en 2022 FAIT
PEP phase 3 – rue Suzanne Delain Réseaux réalisés Livrés en décembre 2024 remise d’ouvrage à prévoir
PEP Phase 4 – Requalification de la rue
Milan Est et abords du lot 6
Réalisés Remise d’ouvrage réalisée en
2024
PEP -Phase 5 – Rue Antoine Millan Ouest -
Parc phase 2 – Rue Suzanne Delain- abords
de l’ilot 4.
Réalisés Livré en décembre 2024 –
remise d’ouvrage à prévoir
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PEP Phase – 6 Les abords de l’ilots 5 et
finitions avenue Guigue
Avril 2026 Date recalée en fonction de la
livraison de l’ilot 5.
4. Commercialisation
A la demande de la Collectivité, un historique complet de la commercialisation est retracé dans ce chapitre.
Îlot 6 : Pour rappel, le groupement FONTANEL / EXNDO a été retenu en 2018 pour développer le programme immobilier de l’îlot 6
(4250m² de SDP / 53 logements) de l’Ecoquartier.
Le PC a été obtenu en août 2020 et la vente a pu être signée en décembre 2020.
Les travaux de construction ont démarré au 1ᵉʳ trimestre 2021, et la livraison des deux premiers bâtiments de la tranche 1 de 35 logements est intervenue en mars 2023.
La tranche 2 (18 logements) a fait l’objet d’un recours contre le permis de construire qui a été soldé avant l’achèvement de la procédure contentieuse par un accord avec le riverain dans le cadre d’un protocole spécifique. Les logements de la phase 2 qui avaient déjà été
construits, ont été commercialisés. Début 2025, il restait 9 logements à vendre sur le programme, essentiellement les T4, T5 et le T6, ils n’ont pas tous encore trouvé preneur.
Îlot 3 : Pour mémoire, un protocole tripartite avait été signé avec DYNACITE, la Ville et la SERL en vue de la revente de droits à construire sur une partie de l’îlot 3 de la ZAC, afin de développer 3 626 m² de SDP de logements en accession sociale. Des négociations complémentaires menées en 2021 ont abouti à la possibilité également de réaliser du logement locatif intermédiaire et social, pour un total de 5 582 m² SdP (80 logements), intégrant une reconfiguration de cet îlot liée à l’acquisition par l’EPF/Ville de la parcelle AH166 (hors périmètre de ZAC mais qui formait une « dent creuse » sur ce lot). La promesse de vente au bénéfice de Dynacité a été signée en décembre 2021. La maîtrise d’œuvre a été désignée mi-2022 (AA Group), et la conception phase Esquisses a été remise fin 2022.
Le permis de construire a été obtenu en septembre 2023.
La cession du terrain au profit de Dynacité a été signée en décembre 2023.
Les travaux devaient débuter mi-2025, cependant une réorganisation interne à Dynacité a conduit à reporter cette date. La commercialisation des logements en accession sociale est en cours mais reste relativement atone. Un démarrage des travaux reste envisageable mi-2026.
Îlot 4 : L’équipe REI Promotion et Icade Promotion, adossé à l’architecte en chef de ZAC, a été retenue de gré à gré pour le développement d’un programme de logements démonstrateurs dans l’usage de structures bois. Le permis de construire fait l’objet d’une requête en annulation auprès du tribunal administratif, engagée par un riverain, M. Goncalves, en décembre 2021. En 2022, une
résolution à l’amiable a été trouvée. La réitération est intervenue en septembre 2022, et les travaux ont démarré en octobre 2022 et se sont achevés en décembre 2024.
Le programme compte 83 logements. 9 logements ont été cédés début 2025 à Batigère. Qui le met à la location sous le régime des baux locatifs intermédiaires, encore marginal sur le périmètre de la commune. En sus, l’opérateur a réalisé une chambre d’hôte meublée qui a été rétrocédée à la SERL le 24 avril 2025 pour bénéficier à l’ensemble des habitants de la ZAC. Ce programme est un démonstrateur de l’Ecoquartier, il a obtenu le label HQE très performant et la certification E3C2 sur l’ensemble des bâtiments.
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Îlot 5 : Le projet d’habitat participatif souhaité sur l’ilot 5 a été lancé fin 2019. Finançant un AMO spécialisé pour le montage jusqu’au permis de construire (Habitat et Partage), la Ville et la SERL rencontrent périodiquement le groupe de personnes qui s’est constitué (18 foyers fin 2025). Le montage juridique de type coopératif a été retenu par le groupe d’habitants, qui a également désigné la foncière d’Habitat & Partage pour la réalisation du programme immobilier.
Ce lot devrait également accueillir une microcrèche privée de 12 berceaux. L’opérateur Thuri’Mômes, choisi pour être le gestionnaire de l’équipement par le collectif d’habitants fin 2023, rencontre actuellement des difficultés à obtenir son financement. Habitat et
Partage recherche un autre opérateur.
La promesse de vente a été signée en septembre 2021 (pour 2 000 m² de SdP, y compris la micro-crèche). En 2022, le permis de
construire a été obtenu et les études de conception se sont poursuivies. L’appel d’offres travaux a été lancé en octobre 2023 et l’acte de vente a été réitéré en mai 2024. Les travaux ont débuté immédiatement après la signature de l’acte.
La livraison est prévue pour mars 2026.
Îlots 1 & 2 : La commercialisation groupée des deux derniers lots nᵒ 1 et 2 (10 100 m² SdP) a été lancée en octobre 2022, sous la forme
tout d’abord d’un appel à candidature Opérateurs-Concepteurs. 30 dossiers de candidatures ont été reçus et analysés fin 2022.
En 2023, quatre groupements d’architectes/promoteurs ont participé à la phase 2 du concours. L’équipe lauréate (M&A Promotion,
Green City, Perrodin et Marie&Girin Architecture) a été retenue par le jury du 26 juin 2023.
La signature du compromis n’a pas pu aboutir et la candidature de M&A et Green City a été rejetée en mars 2024 du fait de modifications
substantielles des conditions de réalisation du projet a posteriori (granulométrie, charge foncière, matérialité du projet) et du souhait du promoteur de changer d’architecte, pourtant co-lauréat de la consultation.
Lors d’un COPIL le 25 juin 2024, le second au classement du concours, le Groupe Lamotte, a été désigné comme nouveau lauréat. Les membres du COPIL ont également validé les adaptations sollicitées par l’opérateur pour permettre la réalisation du projet dans le contexte économique de 2024 moins favorable que celui de 2023 (date du rendu de concours), à savoir : une simplification architecturale et une rationalisation des espaces verts, une modification de la granulométrie à la hausse et des adaptations des modalités de cession.
Fin décembre 2024, l’opérateur est revenu une nouvelle fois vers l’aménageur et la Ville pour solliciter de nouvelles adaptations. Ces dernières, constituant des modifications substantielles au projet, ont été jugées inacceptables par le comité de pilotage réuni le 18 janvier 2025. Le rejet de l’offre du groupement leur a donc été notifié le 17 février 2025.
Par courrier du 7 mars 2025, l’opérateur a fait une nouvelle proposition qui a été acceptée par la Ville et la SERL en avril 2025.
Un travail itératif entre les équipes de maîtrise d’œuvre a été engagé et a permis d’aboutir à un projet qualitatif. Une séance de présentation de pré-PC est programmée en janvier 2026 ainsi que la signature de la promesse de vente.
Sur ce point, il est précisé que la promesse porte sur l’ensemble du programme mais que la réitération se réalisera par deux actes successifs.
5. Communication
En complément de la lettre info réalisée depuis 8 ans et distribuée à l’ensemble de la commune, la SERL a organisé en juin 2025
l’inauguration des espaces et équipements publics de l’Ecoquartier.
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II. Réalisation financière exercice 2025
1. Dépenses
Les dépenses réalisées sur l’exercice 2025 ont été inférieures (-186K€) par rapport aux prévisions du CRAC 2024. Le principal écart
provient du poste travaux.
a. Etudes
Les principales dépenses d’études (20 K€) ont été partagées entre :
- La mission d’architecte-urbaniste-paysagiste- ECO BET confiée au groupement AXE- SAONE (13 K€),
- Des études divers d’AMO (2,3K€),
- La labélisation Ecoquartier (4,5K€).
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b. Foncier/acquisitions
Les dépenses réalisées sur le foncier se composent de:
- 167k€ liés au versement 2025 à la Ville de Trévoux à la suite de l’acquisition de plusieurs immeubles,
- 60K€ d’acquisition de la salle commune de l’îlot 6,
- 4K€ de frais de notaires.
c. Travaux / MOE
Les réalisations financières en travaux de l’année 2025 concernent principalement :
- Des travaux de voiries-réseaux et de paysage pour 273 K€ en lien avec le règlement des situations des travaux (achevés en
décembre 2024),
- Des travaux d’aménagement de salle commune de l’îlot 6 (49K€),
- Des honoraires de MOE et CSPS pour 13 K€ comprenant le suivi des travaux.
d. Frais de gestion, rémunération de l’aménageur et frais financiers
Les dépenses constatées en frais généraux pour l’exercice 2025 se montent à 36 K€ au titre :
- De la sécurisation et de la gestion de site (travaux d’entretien et de voiries) pour 11,6 K€,
- Des taxes et impôts (taxes foncières) pour 4.2K€,
- De frais de communication (reportage photos, lettres d’informations) et frais divers (frais juridiques, assurances) pour 15,1K€,
- De frais divers (SAGI-ter, régularisation de constat) pour 5,9K€.
Les frais financiers se sont élevés sur l’exercice à 91,3K€.
La rémunération de l’aménageur s’élève à 75,3k€.
Annexe 5 : Rémunération aménageur
2. Recettes
a. Commercialisation
La recette de cessions, pour un montant de 629 K€, est liée à la cession de l’îlot 6 à la SCCV CHUEL Les Orfèvres ( FONTANEL). Le
règlement, initialement reporté en raison d’un contentieux sur le permis de construire, a pu intervenir suite à la résolution de celui-ci.
b. Participations – Subvention
La participation de la Ville au titre des équipements publics (foncier + travaux) d’un montant annuel de 544K€ a été versée sur l’exercice
2025. Il reste encore 4 échéances de paiement pour solder cette participation d’un montant total de 4 354 000€.
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3. Financement
a. Avances
Il n’est pas prévu le versement d’avance au financement de l’opération.
b. Emprunts
Le projet était financé par deux emprunts bancaires :
Un prêt de 3 000 000€ souscrit en 2018 auprès du Crédit Coopératif. Ce prêt est garanti à 75% soit 2 250 000€, par la ville de Trévoux, ce qui a permis à l’opération de bénéficier de conditions très intéressantes pour ce financement (taux fixe à 0.7%). Le remboursement total du prêt est contractuellement prévu pour 2026.
Un prêt de 4 000 000€ souscrit en 2020 auprès de la CDC (Caisse des Dépôts et Consignations). Ce prêt sur 5 ans a fait l’objet de difficultés de mise en place liées à la garantie de la collectivité qui ne rentrait pas dans les critères de ratios Loi Galland imposés par
l’établissement bancaire. Le taux d’intérêt du prêt a donc été légèrement bonifié tout en restant dans les conditions du bilan 2019 (1 %, à taux fixe). Ce prêt est arrivé à son terme le 15/08/2025.
Une nouvelle consultation bancaire a été menée en 2025 et a permis l’attribution d’un nouveau financement à la Caisse d’Épargne au taux fixe de 2,99 % sur 24 mois avec un remboursement du capital intégral à la dernière échéance (18/07/2027). Ce prêt a été octroyé sans garantie de la Ville, cette dernière ayant été jugée comme non applicable en vertu des ratios Loi Galand auxquels sont soumises les collectivités.
Le déficit de trésorerie de l’opération est pris en compte par des frais de découvert (agios), constatés à l’avancement au taux en vigueur (indice européen €STR) conformément au contrat de concession.
ANNEXE 7 : Tableau d’amortissements
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4. Avancement Financier global au 31/12/2025
Au 31/12/2025, les dépenses et recettes réalisées du projet représentent :
87% d’avancement pour les dépenses (soit 1 point de plus qu’en 2024),
55% d’avancement pour les recettes (soit 5 points de plus qu’en 2024),
5. Suivi de contrat, Imprévus et surcoûts de l’exercice
Études :
Le poste étude est augmenté de 13 K€, dont 10 K€ fléchés sur les frais de géomètre en lien avec les régularisations foncières.
Foncier :
Les principales acquisitions foncières sont réalisées désormais en totalité. À noter que le paiement de l’acquisition avec la Commune de Trévoux est échelonné jusqu’en 2029 (ce qui explique l’avancement financier du tableau ci-dessus à 91 % du total des acquisitions).
Le budget du CRAC 2025 intègre le rachat des garages Logidia à 15 K€ auxquels s’ajoute le terrain de 303 m² situé à l’est du parc qui n’avait pas été régularisé depuis 2021 pour un montant de 20 K€.
Travaux :
Le budget du CRAC 2025 intègre également :
· Les dernières estimations de travaux à réaliser pour finaliser les espaces publics.
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· les honoraires de maîtrise d’œuvre et de CSPS complémentaires afin de terminer les travaux d’aménagement de la ZAC à hauteur de 39 K€ (abords de l’îlot 5 non prévus dans le marché initial de la maîtrise d’œuvre, les finitions de l’avenue Guigue et les aménagements de la route de Reyrieux).
C. POURSUITE DE L’OPERATION (2026 et au-delà)
Pour 2026, les prévisions se montent à :
- En dépenses : 811 K€ dont 203 K€ de travaux
- En recettes : 753 K€ uniquement au titre de participations publiques, les prochaines recettes de cessions sont attendues
pour 2027.
I. Opérationnel
1. Etudes / administratif
En 2026, se poursuivront les études d’Architecte en Chef et AMO QE relatives à la commercialisation des lots 1&2 avec pour objectif
un dépôt de permis de construire en février 2026.
Des honoraires complémentaires de géomètre ont été provisionnés afin de permettre les régularisations foncières préalables à la
réalisation des derniers travaux d’espaces publics et de clarifier les limites du domaine public par rapport au domaine privé des
bailleurs LOGIDIA et DYNACITE.
2. Foncier
L’acquisition des garages LOGIDIA a été validée par le COPIL de janvier 2025 sera réalisée en même temps que les régularisations
foncières qui sont en cours de négociations et estimées à ce jour à 35 K€.
Le règlement différé des acquisitions par la SERL auprès de la Ville se poursuit jusqu’en 2029.
3. Travaux
Les travaux de viabilisation et d’espaces publics se poursuivront, avec :
Les abords de l’ilot 5 en avril 2026.
La démolition des garages Logidia en mai 2026.
Les finitions de l’avenue Guigue en mai 2026.
L’aménagement de la route de Reyrieux en 2028.
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4. Commercialisation
Le lot 5 d’habitat participatif sera livré en mars 2026.
Les travaux du lot 3 cédé à Dynacité devraient débuter au 3ème trimestre 2026 pour une livraison en 2028.
Pour les lots 1&2 (groupés), la promesse de vente sera signée en janvier 2026.
5. Frais divers / Rémunération de l’aménageur
L’essentiel des frais divers sera consacré aux frais de gestion de site (parcelles propriétés de la SERL), à des actions de communication
(lettre info) et à la mise en œuvre de l’Association Syndicale Libre (ASL) pour la gestion des locaux communs à l’échelle du quartier.
II. Evolution du bilan : prévisionnel dépenses/recettes
Le bilan a été réajusté sur la base de l’actualisation des données opérationnelles et financières arrêtées au 31 décembre 2025. Malgré
l’adoption, par avenant n°2, d’une participation complémentaire de la Collectivité, le bilan fait apparaître à ce jour un déficit
prévisionnel à terme d’environ 416 K€, pour lequel aucune piste d’optimisation n’a pu être identifiée à ce stade.
Pour mémoire, le bilan du CRAC 2024 avait été construit sur les bases de l’avenant n°2.
ANNEXE 6 : Bilan Financier prévisionnel
Bilan Bilan
Intitulé CRAC 2024 CRAC 2025 Ecart
DEPENSES 16 207 537 16 628 043 420 506
Etudes 536 086 540 840 4 754
Acquisitions 7 041 125 7 062 916 21 791
Travaux 5 753 686 5 882 735 129 049
Frais Généraux 457 305 467 433 10 128
Rémunérations 1 097 233 1 124 757 27 524
Agios 633 094 651 054 17 960
Intérêts sur Emprunts 259 008 468 308 209 300
Marge pour risque 430 000 430 000 0 -
RECETTES 16 211 141 16 211 141 0 -
Cessions 10 607 931 10 607 931 0
Participations 5 575 000 5 575 000 0 -
Produits Divers 28 210 28 210 0 -
RESULTAT D'EXPLOITATION 3 604 416 902 - 420 506 -
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DEPENSES
• Le total des dépenses de l’opération a été réévalué à la hausse de 420 K€ dans le présent bilan annexé au CRAC 2025, en
raison des éléments suivants :
o L’intégration de coûts significatifs liés aux régularisations foncières (frais de géomètre), incluant notamment
l’acquisition complémentaire de garages Logidia ;
o L’intégration, au sein des coûts de travaux, des dépenses relatives au lot 6, au parking Sud du lot 5, ainsi qu’à
l’avenant de maîtrise d’œuvre ;
o L’augmentation de la rémunération de l’aménageur, en lien avec les actes supplémentaires à régulariser et
l’indexation contractuelle de cette rémunération ;
o L’augmentation des frais financiers, liée à un contexte de financement plus coûteux que celui initialement projeté
(taux d’emprunt du prêt souscrit en 2025 à 2,99 % contre 2,5 % anticipés), ainsi qu’à une trésorerie demeurant
déficitaire sur les prochains exercices.
RECETTES
• Le total des recettes ne fait pas l’objet de réévaluation dans le cadre du présent CRAC et reste porté à hauteur de 16 211
141€ soit sans évolution par rapport à 2024.
III. Financement de l’opération et trésorerie
Au 31 décembre 2025, la trésorerie de l’opération s’établit à –1 319 405 €, soit une amélioration de 2 548 K€ de trésorerie par rapport
à 2024.
Cette évolution favorable s’explique principalement par la souscription d’un nouveau financement bancaire de 3,5 M€ le 18 juillet 2025
auprès de la Caisse d’Épargne Rhône-Alpes. Ce prêt, contracté pour une durée de deux ans à taux fixe de 2,99 %, ne bénéficie pas de la
garantie de la Collectivité, celle-ci ayant été jugée insuffisante au regard du respect des ratios de la loi Galland.
Néanmoins, les trois prochaines années devraient voir s’accentuer le déficit de trésorerie, entraînant des frais financiers significatifs.
Cette situation pourrait nécessiter le recours à un financement complémentaire ou une optimisation du calendrier des versements de
la Collectivité, actuellement positionnés en fin de concession. Cette option devra être étudiée afin d’améliorer l’équilibre financier
global de l’opération.
Fin 2024 2025 2026 2027 2028 2029
Intitulé Année Année Année Année Année Année
DEPENSES 13 309 027 814 430 811 878 427 536 447 923 817 249
RECETTES 7 709 680 1 173 659 753 738 2 032 994 1 523 400 3 017 670
RESULTAT D'EXPLOITATION 5 599 347 - 359 229 58 140 - 1 605 458 1 075 477 2 200 421 EMPRUNT_Amortissements 5 238 969 1 323 439 437 592 3 500 000 - -
EMPRUNT_Mobilisation 7 000 000 3 500 000 - - - -
FINANCEMENT 1 761 031 2 176 561 437 592 - 3 500 000 - - -
Régul TVA 13 097 16 879
TRESORERIE 3 868 292 - 1 319 405 - 1 798 259 - 3 692 800 - 2 617 323 - 416 902 -
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Faits marquants de l’année
- Délibération de l’avenant n° 2 au traité de concession ;
- Début des travaux de réhabilitation de Dynacité ;
- Confirmation du groupe LAMOTTE sur les îlots 1 et 2 et travail sur le futur permis de construire ;
- Inauguration des espaces publics en juin 2025
- Lancement du marché de travaux de fin de ZAC.
Réajustement du bilan final
Bilan présentant un déficit de 416K€ HT couvert par la marge pour risque et sans piste d’amélioration à ce jour.
En chiffres
- Nombre d’arbres plantés à fin 2025 : 233 sur 237 à terme (0 arbre planté en 2025).
- Espaces verts publics réalisés à fin 2025 : 17 030 m² sur 18 525 m² à terme (0 m² réalisé en 2025).
– Réemploi et recyclage :
6 000 m³ de terres fertilisées in situ
92 % des matériaux de déconstruction réemployés in situ
355 m² de trottoirs en béton recyclé
– Matériaux biosourcés et géosourcés :
935 ml de conduites d’assainissement en grès
– Projets dont l’ambition est supérieure à la RE2020 :
Lot 6 Fontanel
Lot 4 Icade et REI
Lot 5 Habitat&Partage
Lot 3 Dynacité
Lots 1 et 2 à venir
– Heures d’insertion économique par l’emploi :
Lot 4 Icade et REI : 8 054 h sur 7 280 prévues
Lot 5 Habitat et Partage : 601 h sur 4 134 prévues (chiffres définitifs en attente)
FICHE DE SYNTHESE
CRAC 2025
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ANNEXES
ANNEXE 1/ PLANS
1.1 Plan de composition
1.2 Maîtrise foncière
1.3 Plan de phasage opérationnel
1.4 Lots à céder
ANNEXE 2/ FONCIER Liste des parcelles acquises
ANNEXE 3/ CESSIONS Liste des parcelles cédées
ANNEXE 4/ Suivi de contrat
ANNEXE 5/ Rémunération aménageur
ANNEXE 6/ Bilan Financier prévisionnel
ANNEXE 7/ Tableau d’amortissements des prêts bancaires
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