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Déliberation - DCM20231214 029 Approb CRAC 2022 ZAC Fayard
Document publié le Jeudi 14 décembre 2023 par la commune de Saint-André.
Lien du pdf (Déliberation - DCM20231214 029 Approb CRAC 2022 ZAC Fayard)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Investissement et développement économique,
REPUBLIQUE FRANÇAISE EXTRAIT DÜPROCES VERBAT
DEPARTEMENT DE LA REUNION DES DELIBERATIONS DU
À CONSEIL MUNICIPAL
ViLe De SÉANCE DU 14 DÉCEMBRE 2023
SAINT, ANDRÉ AO À DROIT DEVANT
COMMUNE DE SAINT-ANDRE
DCM20231214/029 ZAC FAYARD - APPROBATION DU CRAC 2022
Le Maire de Saint-André|L’an deux mille vingt-trois, le quatorze décembre, le conseil municipal de certifie que le compte-rendu | SAINT-ANDRE s’est réuni, après convocation légale, sous la présidence de de cette délibération a été | Monsieur Joé BEDIER, Maire de la commune.
affiché à la porte principale de
la mairie le 19 décembre 2023 | ETAIENT PRESENTS :
MM. BEDIER Joé, PEQUIN Jean-Marc, CONSTANT Jean-Paul, SOUPOU
Alexa, RAMIN Jean Yannick, POÏINY-TOPLAN Stéphanie, NAZE Gilles,
ASSICANON Jean Thierry, VIRAPIN KICHENIN Marie Linda,
Que la convocation a été faite| SABABADY Marie Josette, GOURAMA Jean-Pierre, MAZEAU Michel, le 8 décembre 2023. ALAMELE Maryse Brigitte, MOUTAMA RAMAYE Alain, PARVEDY
Georges, LARIVIERE Marie, GRONDIN Migline, SOUBAYA
PAJANIANDY Mickaël, BALBINE Valérie Larissa, CERVEAUX Adélaïde,
PERMACAONDINN Isabelle, BENOIT Sabrina, PRAUD Elodie, PERIANIN-
Le nombre de membres en |CARPIN Audrey, VIRAPOULLE Jean-Marie, CHANE TO Marie Lise, exercice étant de 45 : LATCHOUMY Rosange, FENELON Jean Claude, SOUPRAMANIEN
Stéphane
FISSQREE : 7 | ETAIENT REPRESENTES :
: , MM. RAMASSAMY Laurent, CEVAMY Primilla, PAPAYA Laurent,
Représentés : 32 ||PAYET Catherine Anne, MANGAR RAZEBASSIA Jimmye, GRONDIN
Jimmy, PERRIER Charles, SAID Moussa, RAMIN Odile, SINARETTY
Absents : ? |IRAMARETTY Alain Bernard, PAYET BEN HAMIDA Viviane, BARBE
Ludovic, SINAMA Sydney Total des votes : 42
ETAIENT ABSENTS :
MM. MAILLOT Serge René, DIJOUX Sabrina, NAUD CARPANIN Marie
Hélène
Pa
R
SECRETAIRE DE SEANCE :
Madame Audrey PERIANIN-CARPIN a été désignée et a accepté de remplir
cette fonction.
LE QUORUM ETANT ATTEINT, LE CONSEIL MUNICIPAL PEUT VALABLEMENT DELIBERER
Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 DCM20231214/029 -ZAC FAYARD - APPROBATION DU CRAC!2022.
e Vu le Code Général des Collectivités Territoriales,
ZAC FAYARD - APPROBATION DU CRAC 2022
Il est rappelé à l’assemblée délibérante que par délibération du conseil municipal du 27 Juin 2000, la Commune de Saint-André a confié à la SEDRE la réalisation d’une opération d’aménagement dénommée ZAC Fayard dans le cadre d’une concession d’aménagement signée le 27 juin 2000. La concession a été prorogée jusqu’au 31/12/2023.
Conformément à l’article 28 du traité de concession, le Compte Rendu Annuel au Concédant (CRAC) pour l’année 2022 est présenté au présent Conseil Municipal.
I. AVANCEMENT POUR 2022 ET PRÉVISIONNEL POUR 2023
L'année 2022 a été marquée, en dépenses, par plusieurs prestations de nettoyage de parcelles et, en recettes, par la poursuite de la commercialisation des parcelles libres du lotissement des 100 Gaulettes.
PERSPECTIVES
Pour l’année 2023, les actions porteront principalement :
- En dépenses,
* Sur la rémunération (dont rémunération de liquidation) de la SEDRE, - En recettes,
* Sur la vente des 5 dernières parcelles individuelles du lotissement des 100 Gaulettes, encore en
commercialisation.
IT. BILAN FINANCIER PREVISIONNEL ACTUALISE
BILAN CRAC
SR 2020 BILAN CRAC 2021 BILAN CRAC 2022 ECARTS
approuvé actualisé au 31.12.2021 actualisé au 31.12.2022
(euro HT) (euro HT)
DEPENSES
Intitulé Montant Montant Montant Montant %
1/ Etudes et 1 231 988 1 217 209 1 217 209 14 779 120% Honoraires divers
2/Terrains 4 030 260 4 035 310 4 035 310 5 050 0,13%
3/Travaux 11 206 689 11 235 494 11 234 355 27 665 0,25%
4/ Frais Financiers 1 477 428 1 499 742 1 499 742 22 314 1,51%
5/ Frais Généraux 1 903 537 1 938 466 1 938 333 34 796 1,83%
6/ Autres dépenses 1 128 022 1 114 554 1 114 501 -13 521 -1,20%
TOTAL DES : DEPENSES HT 20 977 925 21 040 776 21 039 450 61 525 0,29%
RECETTES
Intitulé Montant Montant Montant Montant %
1/.Cesstons dé 16 595 917 16 658 768 16 657 442 61 525 0,36% terrains
8/ Subyentions et 4 202 843 4 202 843 4 202 843 0 0,00% participations
A LACUGDATIONS 1 391 290 1 391 290 1 391 290 0 0,00% Collectivité
9/ Autres recettes 179 165 179 165 179 165 0 0,00%
TOTAL DES î 5 RECETTES HT 20 977 925 21 040 776 21 039 450 61 525 0.26%
Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 Dans le bilan du CRAC actualisé au 31/12/2022, la participation du concédant est de I
391 290 € HT. Elle était également de 1 391 290 € dans le dernier CRAC approuvé (CRAC 2020).
Pour rappel, la Commune, suite à sa demande, a versé la participation communale en novembre 2021.
Cette participation du concédant est la contrepartie à la remise d'ouvrages d’infrastructures au concédant lui permettant la régularisation de TVA sur le montant de participation, au titre du FCTVA.
TRESORERIE DE L’OPERATION
Au 31/12/2022, la trésorerie de l’opération est négative (à hauteur de — 130 562 €). Celle-ci ne devrait revenir à l’équilibre qu’en fin de concession, notamment à l’issue de la vente de l’ensemble des parcelles
restant à commercialiser.
Après en avoir délibéré, le conseil municipal, à l'unanimité des suffrages exprimés :
Article 1 :
- Approuve le CRAC 2022 de l’opération d’aménagement ZAC FAYARD Joint en annexe au
présent rapport ;
Article 2 :
- Approuve les éléments financiers s’y rapportant, notamment les dépenses et les recettes réalisées en 2022 et le prévisionnel de dépenses et recettes pour l’année 2023 (dernière année de la
concession);
Article 3 :
- Approuve l’avenant 10 à la concession d’aménagement du 27/06/2000 reprenant le bilan financier prévisionnel de l’opération sur la base du CRAC 2022 ;
Article 4 :
- Autorise Monsieur le Maire à signer tous les documents relatifs à cette affaire.
Le CRAC est consultable à la Direction Générale de la Mairie.
Conformément à la loi relative à l'engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique, la présente délibération fera l’objet d’une publication sur le site internet de la ville dans un délai de
huit jours suivant le conseil.
Pour extrait conforme
Fait à Saint-André le 2 6 DEC. 2023
Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 Saint-Denis, le 15 MARS 202)
Monsieur le Maire
HOTEL DE VILLE
Place du 2 Décembre
BP 505
SEDSE 97440 SAINT-ANDRE
A l'attention de M. LAM-YAM
LR/AR n° 2C 152 143 1404 1
d DASEN — DD/AVI/n°2023/ Lli SG .
Affaire suivie par A. VAN ISEGHEM
Tél. : 0262 94 76 33
OBJET : ZAC FAYARD
Concédant (CRAC 2022)
Monsieur le Maire,
Nous avons le plaisir de vous transmettre, ci-joint, le Compte-Rendu Annuel au Concédant (CRAC) 2022 de la ZAC FAYARD ainsi que la délibération correspondante incluant le projet d'avenant n°11 à la convention d'aménagement du 27/06/2000.
Nous vous serions donc reconnaissant de bien vouloir le présenter à votre prochain Conseil Municipal.
Nous sommes bien entendu à votre entière disposition pour toute précision qui vous serait nécessaire.
Nous vous prions de croire, Monsieur le Maire, à l'assurance de notre considération distinguée.
f Le Directeur Général
+
Yannick PAYET-FONTAINE
PJ: CRAC 2022
Projet de Délibération du Conseil Municipal et annexe (Projet d'avenant n°11 à la convention d'aménagement du 27/06/2000)
53 rue de Paris « BP 40172 + 97464 SAINT-DENIS CEDEX F ï
Tél. 02 62 94 76 OO «+ Fax : O2 62 21 55 70 + www.sedre.fr Ep
Société Anonyme d'Economie Mixte au capital de 2 600 245 Euros - R.C. Saint-Denis : 73 R 49 - Siret n° 310 863 378 00025 - Code APE 6820 A
Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 Commune de Saint-André
ZAC FAYARD
COMPTE-RENDU ANNUEL
AU CONCEDANT 2022
ou nie tail
PTIT
SEDRE
Concessionnaire d'Aménagement
Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
Table des matières
I — PRESENTATION DE L’OPERATION nn enrenerrerneesenrennennennenneeneenennneneeneenneeneeneennennennee 3 E.1 — Plan de situation et périmètre de la ZAC... nrrrrrennenrennsennrennneens ess nnssrennrenseneenennsnses 4 [2 — Programme de l’opération …...............nsesssssmmsususenminmnmsnanasdannsnsiaassan 4 I.2-1 — Note de présentation... À 1.2-2 — Programme des travaux VRD de la ZAC FAYARD nn rrrreerercneessennenreseenennenuses 6 1.2-3 — Opportunités foncières qui restaient à valoriser... 7 1.2-4 - Tableau des programmes sur la partie aménagée par 1a SEDRE 8 IT — SITUATION JURIDIQUE ET ADMINISTRATIVE DE L'OPERATION ere 9 IL.1— La convention de concession... ses 10 IL.2 — Le dossier de création... mmsssmenenenm“mmncansanneannmenssnamsconmenmus 11 IL3 — Le dossier de réalisation... masses cs Sn ne in Rene. 11 IL.4 — Déclaration d’utilité publique... sense 11 ITS — Le POSPLU..............sssnnisnnssensuneasneenne seins ses un sn GENE LS SEE ES ESS 11 III — ETAT D’AVANCEMENT DU PROGRAMME DE LA ZAC mnnnrnrrrrrenneenrenennrenennensensenenees 13 IL.1 — Le montage juridique et administratif... 14 I 2 — Les acquisitions foncièresssssssisnnsennédiesninniesnsennne needs sente 15 IIL.3 — Les études... isesenrensnrnrnenenenenenesenenneeneeeennennenenensnes 16 IIL.3-1 — Les études pré-opérationnelles …..ssesuunsinvennisnnnascnansssise 16 IL.3-2 — Les études opérationnelles sesminninsinnitiiemntnntnensse 16 IIL.4 — Les travaux... iiissnrenrrrnernenneneennenenneeenennennsennennnennennnennneenrenceneeeneennes 18 IIL.4.1. Les travaux VRD css 18 IIT.4.2. Les travaux d’alimentation électrique... 19 IIT.4.3. Les travaux de logements... 19 IIL.S — Les cessions miss SN Ses GS TENTE CERN RSC RENTE 21 IIT.6 — Les financements ts eieeenennnensnseeeseneeeeeneenneneeneenenses 23 IV — ETAT FINANCIER... sara Eten es eo Ross Gas 26 IV.1 — Présentation du bilan comptable en 2022... rrerrnrnrrrenennenrecnennenses 27 IV.2.1 — Le bilan comptable au 31 décembre 2022... rrrrrrnrnnrrnrnsrenrenneaeennrsnrerensnse 27 [V.2.2. Le bilan comptable de l’année 2022... rise 27 IV.2- Présentation du bilan financier prévisionnel au ler janvier 2023... 29 IV.2-1 — Le bilan financier prévisionnel au 1° janvier 2023 (Valeur en Euros HT)... 29 IV.2-2 — Prévisions en 2023ssisimimnnmamnnninenn add rinaassasanceiensen 29 DONNEES RS me oem nement oies rm 31
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Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
I - PRESENTATION DE L’OPERATION
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Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
L.1 — Plan de situation et périmètre de la ZAC
La ZAC FAYARD couvre une superficie d'environ 35 hectares répartie en deux zones : Environ 20 hectares acquis et gérés directement par la SEDRE ;
Le solde étant resté propriété de la Société Adrien Bélier, qui y a réalisé un lotissement d'habitat mais dont la desserte principale a été assurée dans le cadre de la ZAC.
[2 — Programme de l’opération
1.2-1 — Note de présentation
La ZAC FAYARD, créée en 2000, a eu pour objectif, à sa création, de répondre à la demande d'habitat de la Commune à travers une mixité des produits allant du social en collectif au libre en parcelles individuelles en passant par l'intermédiaire en maisons de ville. Toutefois, en 2005 à la faveur des mesures de défiscalisation, la ZAC FAYARD a connu une modification de son programme afin de répondre à l'apparition d’un marché du logement collectif intermédiaire et libre sur SAINT-ANDRE. Depuis cette modification, la ZAC n'intègre plus de participation communale dans le bilan financier présenté.
La fin de la défiscalisation et le contexte difficile du marché immobilier dans le secteur libre en résultant, ainsi que la volonté communale de favoriser la sortie d’opérations sociales ont conduit depuis le CRAC 2008 de nouveau à orienter le programme de la ZAC FAYARD vers davantage de logements sociaux, tout en veillant à conserver son équilibre budgétaire. Parallèlement, des opérations d'habitat intermédiaire ont été réalisées sur le secteur SAB. De nouveaux projets viendront compléter le programme de la ZAC :
- Une vingtaine de lots libres envisagés par la SCI ALLIANCE, - Un nouvel îlot social en face de l'opération CARRE FAYARD permettant de générer des recettes complémentaires, nécessaires au financement des équipements publics (Espace Intergénérationnel),
- La création de 3 lots libres telle qu’envisagées dans la CRAC 2015, mais ayant été retirée du CRAC 2016 pour une autre destination finalement abandonnée.
Le programme prévisionnel en découlant présente les caractéristiques suivantes : e Sur foncier aménagé par la SEDRE :
- Un programme global mixte habitat/ équipements / commerces ; - Un programme d’habitat mixte : 124 logements libres, 40 logements intermédiaires (PLS), 764 logements sociaux (LLS et LLTS), soit 888 logements au total ;
- Une typologie de bâti majoritairement en collectif, avec des gabarits homogènes en R+2 et R+3, associés à des équipements en R+0 ou R+1, ainsi qu'un îlot (B1) et son extension (ilot B2) comprend 44 logements individuels et individuels groupés en R et R+1. + Sur foncier aménagé par la SAB :
- Un lotissement de 185 parcelles individuelles de 400m° ;
- 62 maisons de ville individuelles groupées, sur des terrains de 200m? ; - 40 logements intermédiaires ;
- Des îlots destinés à la réalisation d'environ 140 logements collectifs en accession libre.
SEDRE SAB TOTAL
Lots libres 34 247 281
Collectifs Libres 90 140 230
Collectifs sociaux 724 724 Collectifs intermédiaires 40 40 133 Total 888 427 1368
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Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
Au total la ZAC FAYARD prévoit donc 1 368 logements, dont 53 % de logements sociaux (LLS et LLTS), 9,5 % de logements intermédiaires (PLS), et 37,5 % de logements libres.
Parallèlement, la ZAC FAYARD s'est dotée de nombreux équipements publics (mairie annexe, crèche, écoles, équipements sportifs, coulée verte...).
La finalisation de l’aménagement de la ZAC Fayard est donc l’objectif majeur avant clôture de la concession d'aménagement. A cet égard, les enjeux portent sur les commercialisations foncières restant à finaliser.
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Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
L2-2 — Programme des travaux VRD de la ZAC FAYARD
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TRAVAUX REALISES
"” tranche : réseaux
primaires voie A
mm tranche 2 : viabilisation
école Fayard
em tranche 3 voiries aval
em tranche 4 voiries amont
Em tranche 4 Rouloff
es tranche 4 rue du collège
et Coulée Verte
em tranche 5 : ilot 81
et place Valliiamé
tranche 6 : secteur central
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Accusé de réception en préfecture
974-219740099-20231226-DCM20231214-029-DE
Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
L.2-3 — Opportunités foncières qui restaient à valoriser
Pour mémoire, des propositions de valorisation de ces terrains (cf. tableau ci-dessous), avaient été soumises à la Commune, sur lesquelles seul le projet de jardin collectif sur la parcelle AL 2018 a été mis en œuvre.
FONCIER POTENTIELLEMENT VALORISABLE PROPOSITIONS DE
n° | Réf. Surface (m°) sur = Proor. PROJETS plan | Cad. | Totale | Exploitable ce 9P
ES 8 675 8 675 à 5 330 UB Commune
1 D 2 732 2 732 à 2 140 L Commune Lots d'habitat individuel
Total: |11 407 à 7 470
: 5 2 550 2 170 UB SEDRE Jardins partagés
AL SCI Fleur 4 1964 8 100 8 100 UB de Canne -
AL 14 000 5 1527 Parties UB SEDRE Espace Intergénérationnel
AK 804
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Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 sJenpaIpui
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II — SITUATION JURIDIQUE ET ADMINISTRATIVE DE
L’OPERATION
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Les études préalables à la signature de la convention de concession ont été réalisées sous maîtrise d'ouvrage communale.
II.1 — La convention de concession
Le traité et le cahier des charges de concession ont été :
-_ Approuvés par le Conseil Municipal du 27 juin 2000,
- _ Signés le 27 juin 2000,
- Arrivés en sous-préfecture le 2 novembre 2000.
Un avenant n° 1 au traité de concession et au cahier des charges de concession a été présenté par la SEDRE à la Commune pour mettre en conformité la concession d'aménagement avec les dispositions des articles L 300-4 et L 300-5 du Code de l'Urbanisme issus de la loi SRU. Celui-ci a notamment pour objet de remplacer les expressions « traité de concession » par « cahier des charges de concession » et « concession d'aménagement » par « Convention Publique d'Aménagement » :
- Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 13/12/2002, déposé en préfecture le 29/01/2003,
- Signé le 24/02/2003.
L’avenant n°2 est venu modifier certaines terminologies employées pour se mettre en conformité avec la loi SRU et la loi sur les concessions d'aménagement, ainsi que pour faire évoluer les principes de conventions de participation.
- Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 21/12/05, déposé en préfecture le 06/01/06,
- Signé le 27/01/2006.
L’avenant n°3 a été signé pour proroger la durée de concession jusqu’au 31 décembre 2012, afin de permettre la mise en place d’un prêt bancaire :
- Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 27/03/06, déposé en préfecture le 04/04/06,
- Signé le 24/05/06.
L’avenant n°4 a été signé pour proroger la durée de concession jusqu’au 31 décembre 2016, afin de permettre la mise en place d’un prêt bancaire :
- Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 30/03/2011, déposé en préfecture le 13/04/11,
- Signé le 02/05/11.
L’avenant n°5 a été signé pour acter l’évolution du programme de logements de la ZAC : - _ Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 04/11/11, déposé en préfecture le 22/11/10,
- Signé le 12/12/11.
L’avenant n°6 a été signé pour proroger la durée de concession jusqu'au 31 décembre 2020 (Délibération du Conseil Municipal du 22 novembre 2016) afin de, notamment, finaliser la réalisation des équipements publics prévus et la commercialisation des dernières parcelles libres.
- __ Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 22/10/2016, déposé en préfecture le 20/12/2016,
- Signé et déposé en préfecture le 02/10/2018.
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L’avenant n°7, destiné à proroger la durée de concession jusqu'au 31 décembre 2021 (Délibération du Conseil Municipal du 18 décembre 2020) a été signé par la SEDRE et transmis à la Ville de Saint-André. Cette prorogation doit permettre de finaliser la réalisation des équipements publics prévus, la commercialisation des dernières parcelles libres et l'affectation des dernières opportunités foncières de la ZAC.
- Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 18/12/2020.
L’avenant n°8 a été signé pour modifier le bilan prévisionnel du CRAC 2020 et proroger la durée de concession jusqu’au 31 décembre 2022
- Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 10/11/2021 ; - Signé et déposé en préfecture le 08/03/2022.
L'avenant n°9 a été signé pour proroger la durée de concession jusqu’au 31 décembre 2023.
- _ Approuvé par délibération du Conseil Municipal du 26/10/2022 ; - Signé et déposé en préfecture le 02/11/2022.
Cette prorogation doit permettre de finaliser, la commercialisation des dernières parcelles libres.
Un projet d’avenant n°10 a été transmis à la Commune le 16 février 2023. Ce dernier a pour objet d'approuver le bilan prévisionnel du CRAC 2021.
Le dernier CRAC approuvé par le concédant est le CRAC 2020, par Délibération du Conseil Municipal du 10 novembre 2020, déposé en préfecture le 08/03/2022.
IL.2 — Le dossier de création
- Délibération du Conseil Municipal du 12 avril 2001
IL.3 — Le dossier de réalisation
- Délibération du Conseil Municipal du 13 décembre 2002 ;
- Délibération du Conseil Municipal du 27 mars 2006 pour le dossier de réalisation modificatif de la ZAC ; celui-ci prévoit d'équilibrer le bilan financier de la ZAC FAYARD en augmentant la part de logements libres.
IL.4 — Déclaration d'utilité publique
Par arrêté préfectoral du 29 juillet 2003, les acquisitions et travaux nécessaires au projet d'aménagement de la ZAC FAYARD ont été déclarés d'utilité publique. Le 21 mars 2008, cet arrêté a fait l’objet d’une prorogation de 5 ans.
ILS — Le POS/PLU
- Modification du POS approuvée par délibération du Conseil Municipal du 5/09/2001 portant sur le classement du terrain FAYARD en zone NAU ;
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Modification du POS/PLU approuvée par délibération du Conseil Municipal du 28/06/2002 portant notamment sur le règlement de la zone de ZAC FAYARD et les emplacements réservés à l'opération ;
Modification du POS/PLU approuvée par délibération du Conseil Municipal du 21/12/2005 portant sur une simplification du règlement de la zone avec 2 sous-secteurs et un ajustement des surfaces d'emplacement réservé ;
Un PLU a été approuvé en septembre 2006, appliqué, puis annulé en septembre 2007. C'est donc la modification de POS/PLU approuvée au Conseil Municipal de décembre 2005, conforme au programme de la ZAC FAYARD, qui s'applique ;
Pour mémoire une révision simplifiée du PLU avait été engagée pour reprendre des règles sur la ZAC FAYARD mal transcrites dans le PLU. Cette procédure n'a pas été menée à terme du fait de l'annulation du PLU ;
En décembre 2008, une modification du POS de SAINT-ANDRE a permis de modifier le COS applicable sur l'îlot B1 de la ZAC FAYARD.
Le PLU de la Commune a été approuvé le 23 février 2017. Les modifications envisagées concernent une partie de la ZAC FAYARD, avec une demande de la Commune de déclasser quelques parcelles 1NAUtf en UC destinées à du petit parcellaire dans la continuité du lotissement Cent Gaulettes. L'aménagement de ces parcelles est inscrit dans les prévisions du bilan financier de l'opération.
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III — ETAT D’AVANCEMENT DU PROGRAMME DE LA ZAC
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L'état d'avancement de la ZAC est présenté au regard de 7 domaines d'intervention :
- le montage juridique et administratif ;
- les acquisitions foncières ;
- les études;
- les travaux;
- les cessions ;
- les financements ;
les actions potentielles restant à réaliser avant la réalisation de l'aménagement de la ZAC Fayard.
IL.1 — Le montage juridique et administratif
Il n’y a pas de modification du montage juridique et administratif de la ZAC FAYARD par rapport au CRAC antérieur.
La dernière modification de programme demandée par la Commune en 2005 a engendré :
Une modification du dossier de réalisation de la ZAC menée dans le cadre juridique de la CPA, approuvée par Délibération du Conseil Municipal du 27 Mars 2006. Si la réorientation vers davantage de logements sociaux affichée depuis le CRAC 2008 modifie ce programme de 2005, il ne remet pas en cause l'économie générale du projet, car il n'implique pas de participation communale. || n’est donc pas nécessaire de modifier à nouveau le dossier de réalisation ;
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- Une modification du PLU sous la responsabilité de la Commune de Saint-André, approuvée par Délibération du Conseil Municipal du 23 février 2017. Cette modification a permis de ne pas revenir sur un document pénalisant pour l'avancement opérationnel de la ZAC FAYARD.
Un avenant de prorogation de la convention d'aménagement jusqu’au 31 décembre 2023 a été autorisé par le Conseil Municipal du 26 octobre 2022 afin de finaliser la commercialisation des parcelles individuelles des ilots B1 et B2 afin de clôturer la concession. Il a été signé par la Ville de Saint-André le 20 janvier 2023.
IIL.2 — Les acquisitions foncières
La SEDRE a acquis par acte notarié du 27 février 2004, les parcelles suivantes auprès de la Société Adrien Bélier : AL 57, 620, 621, 623, 626, 1303, 1305, 1523, 1525, 1527, 1529, AK 804, pour une superficie de 17 ha 03 a 17 ca. Le paiement de ce terrain s’est effectué « par compensation », la SEDRE réalisant des travaux pour le compte de SAB. Un acte notarié est venu constater leur réalisation en mars 2009. Dans le bilan, cette transaction se traduit dans une dépense de « terrain », compensée par une recette équivalente dans le chapitre « participations ».
Le périmètre de la ZAC intègre également des parcelles appartenant à la famille PASCAL (6 propriétaires) : AL 705p, 704p, 730p, 1302, 1301p, 1299, 1298p, 1296p, pour une superficie de 1 ha 49 a 56 ca.
L’acquisition de ces terrains s’est concrétisée par une procédure d’expropriation. La prise de possession est intervenue en août 20009.
Enfin, la ZAC intègre 2 parcelles communales (école FAYARD): AL 1306, 1307 pour une superficie de 1 ha 75 a 80 ca restant propriété communale.
Terrain Vendeur Surface Date de l'acte | Prix de l’acquisition
(m°) (€ HT)
ACQUISITIONS
Terrain SAB SAB 170317 8/02/04 1 720 000
Terrains Famille
PASCAL PASCAL 17580 10/03/09 1 978 000
La liquidation du groupe APAVOU et de ses « antennes » (SCCV...) entraîne la mutation de l’îlot A10, acquis en 2009 par la SCCV Fleur de canne. Il convient donc, pour la Commune et la SEDRE, de s'assurer de la destination future du terrain. Le liquidateur de la SCCV Fleur de Canne a prévu de mettre en vente ce foncier auprès de promoteurs locaux. Au 31/12/2020, nous ne disposons pas du retour du liquidateur.
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IIL.3 — Les études
Les études de la ZAC se décomposent selon les études pré-opérationnelles et les études opérationnelles.
IIL.3-1 — Les études pré-opérationnelles
Ces études pré-opérationnelles ont initialement porté sur :
e Les études de définition du projet ayant fait intervenir :
- Géomètres (levés topographiques, bornages),
- Bureaux d’études techniques à travers l'étude d'impact, les analyses et tests de faisabilité VRD, le schéma d'aménagement et d'équipement du programme, l’analyse du marché, l'élaboration d’un Plan Lumière,
- Prestataires divers (reproduction, panneaux de communication). e Les dossiers réglementaires de réalisation sur lesquels sont intervenus : - Urbaniste,
- _BET (APS VROD, dossier Loi sur l'eau),
- Prestataires divers (reproduction, communication).
La Commune a décidé d'engager la réalisation de deux équipements majeurs sur la ZAC dont les études de programmation ont été réalisées en 2017 :
- Un Espace Intergénérationnel, qui a fait l’objet d'une étude de programmation réalisée par CP&O,
- Un Espace Socio-culturel, dont l'étude confiée à CP&O n'a pas été engagée à la demande de la Commune.
En 2019, une étude de potentiel et d'expertise commerciale a été confiée à IMPLANT'ACTION. Cette dernière a conclu à l'opportunité de l'implantation d’une surface commerciale à moyen terme (10 à 15 ans).
D'autre part, pour répondre aux dysfonctionnements existants sur le réseau Eclairage Public de la ZAC, une étude diagnostic éclairage public a été lancée avec SOCETEM et BET REUNION, qui a conclu à un programme d'intervention et un chiffrage des travaux à réaliser. Les études de conception ont été réalisées en 2018, débouchant sur une consultation de travaux et la signature, en 2019, d'un marché de travaux dont l'exécution et s'est terminée début 2020.
IIL.3-2 — Les études opérationnelles
Les études opérationnelles lancées en 2003 ont concerné la tranche 1 de la ZAC, c'est à dire les voies A, B, C, D et les réseaux correspondants. L'appel d'offres, lancé fin décembre 2004 pour l'attribution de la tranche 1, a débouché sur le choix du groupement SOCETEM / CONCEPT. L'étude a permis un démarrage des travaux en mai 2005.
Fin 2005, la collectivité de Saint-André a souhaité la construction d’une nouvelle école dans la
ZAC FAYARD. Afin d'assurer la desserte de celle-ci, une seconde tranche d’études VRD a été
lancée fin 2005 pour un démarrage des travaux en septembre 2006 (SOCETEM maître d'œuvre).
Afin d'achever le traitement des voies C et D de la partie Nord du quartier, permettant la desserte du lotissement « La Faineraie », une 3° tranche d'études de Maîtrise d'œuvre VRD et Paysage a été lancée en juillet 2006 et attribuée à SODEXI.
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En 2008 ont été soldés les marchés de Maîtrise d'œuvre de ces trois premières tranches de travaux d'infrastructures. Ces prestations de Maîtrise d'œuvre se sont accompagnées de prestations de CSPS (tranche 1 : VERITAS, tranches 2 et 3 : SOCOTEC).
L'étude de Maîtrise d'œuvre / tranche 4, dernière tranche d'étude correspondant à la finition de
toutes les voiries et à la réalisation de tous les espaces publics et de la Coulée Verte, a été attribuée en mars 2007 au groupement SOCETEM / ZONE UP. Les études se sont poursuivies en 2010 et 2011, le suivi étant assuré jusqu’à l'achèvement des travaux en 2013.
L'évolution du programme sur l’îlot B1, les reprises de conception en fonction de l'évolution opérationnelle du projet global, ainsi que la multiplication des phases de travaux (nécessaire pour une meilleure maîtrise de la trésorerie globale), ont nécessité en 2011 la signature d’un avenant à la mission de maîtrise d'œuvre du groupement SOCETEM / ZONE UP pour intégrer ces tâches complémentaires à sa mission de base.
La mission CSPS relative à cette tranche 4 a été assurée par VERITAS jusqu'aux travaux de la Coulée Verte. APAVE s'est quant à lui vu confier la mission de CSPS pour le suivi des travaux des tranches 5 et 6 ainsi que de la future station de relevage des eaux usées.
Enfin, une étude de Maîtrise d'œuvre pour le renforcement de la station de relevage des eaux usées du Colosse a été attribuée en 2009 à SAFEGE. Le DCE a été terminé en 2012, pour un lancement des travaux en 2013 et une réception en 2015.
En 2015, les dépenses sur le poste des honoraires concernent les travaux de géomètre, notamment pour le bornage des parcelles de l'îlot B1, ainsi que les rétrocessions foncières à la Commune.
Elles concernent également les études opérationnelles de division parcellaire et de définition des travaux de viabilisation qui ont été engagées par SOCETEM / DUTEILH PERRAU sur l'ilot B2, situé dans le prolongement de l'ilot B1. Il s'agit de 5 parcelles pour lesquels les travaux en aménagement ont été réalisés en 2016/2017.
L'aménagement de 3 petites parcelles supplémentaires situées dans le prolongement de l’ilot B1, prévu dans le CRAC 2015, abandonné dans le CRAC 2016 au profit de stationnements pour l'Espace Intergénérationnel, a été réintégré dans le CRAC 2017 pour générer des recettes complémentaires pour la ZAC.
Concernant l'Espace Intergénérationnel, une consultation Conception-Réalisation a été lancée en 2017 et les offres remises en novembre 2017.
L’APS a été établi en 2018/2019.
La Commune a, par courrier du 11 février 2019, demandé à la SEDRE de ne pas donner suite au projet au-delà du dossier PROJET. La phase étude (PRO & DPC) a été finalisée en septembre 2019.
À noter que, dans le cadre du lancement de l'Espace Intergénérationnel en Conception- Réalisation, une mission d'ATMO a été confiée au groupement INCOM/ALAVOINE/ATEA. Depuis, la Commune a décidé de ne pas donner suite au projet d'Espace Intergénérationnel.
Enfin, parallèlement, et suite au diagnostic éclairage public, des études opérationnelles ont été lancées, après consultation de maitrise d'œuvre (contrat signé avec SOCETEM) et se sont déroulées de fin 2017 à fin 2018.
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III.4 — Les travaux
III.4.1. Les travaux VRD
Les travaux de la tranche 1, réalisés par l’entreprise GTOI, ont débuté en mai 2005 et ont été réceptionnés en mai 2006.
La seconde tranche de travaux permettant la desserte de la future école FAYARD a débuté en septembre 2006 et a été réceptionnée fin janvier 2007. C'est l’entreprise GTOI qui a réalisé cette phase de travaux.
La troisième tranche de travaux a débuté fin janvier 2007 et a été livrée en avril 2007. Elle s'est composée de trois lots :
- Lot 1 / VRD : entreprise GTOI ;
- Lot 2/ éclairage public : entreprise EER ;
- Lot 3 / espaces verts : entreprise EVE ;
Les travaux des voiries internes du lotissement, réalisés par la SCI ALLIANCE, lotisseur, sont
achevés. Le lotisseur SAB a réalisé en janvier 2009 l'ensemble des terrassements de la Coulée Verte. La tranche 4 de travaux a été, pour des raisons d'avancement opérationnel, scindée en plusieurs phases :
- La réalisation des voies ; les travaux ont été effectués de juillet 2008 à août 2009 par les entreprises PICO (VRD) et EER (Eclairage Public) ;
- La place ROULOFF, porte d'entrée de la ZAC FAYARD, a été réalisée entre août et septembre 2009 ;
- Les travaux pour la requalification de la Coulée Verte, de la rue du collège, et des finitions de voiries ont été attribués à BUFFI SATP (VRD), CENERGI (Eclairage Public) et SAPEF (Espaces Verts) et ont été réalisés en 2010 et 2011.
La cinquième tranche de travaux a été lancée fin 2011 pour la réalisation du lotissement 100 Gaulettes et de la place Valliamé, dont la livraison a eu lieu en septembre 2012. Les entreprises retenues sont PICO (lot VRD), BOURBON LUMIERE (Eclairage Public et Basse Tension), et LA MARE (Espaces Verts).
La dernière tranche de travaux, la tranche 6, a été lancée en 2013 pour une livraison en 2015 et concerne la place centrale et ses abords. Les travaux du poste de refoulement du Colosse (le PR6) ont démarré fin 2013 pour une réception en 2015.
En 2016, des travaux de reprises des équipements (voiries) ont été réalisés et ont été réceptionnés. Ont également été réalisés les travaux d'infrastructures pour la création des 5 parcelles supplémentaires dans l’îlot B1.
En 2018 ont été engagés des travaux de sécurisation des locaux commerciaux sur la place ROULOFF, les améliorations des voiries et réseaux existants.
En 2019 ont été engagés les travaux pour la réalisation de kiosques sur la Place centrale (réalisés mi-2019), ainsi que la rénovation du réseau d’Eclairage Public dont le démarrage a été engagé au second semestre 2019 et qui s’est terminée en 2020.
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IIL.4.2. Les travaux d’alimentation électrique
Une convention d'alimentation électrique HTA de la ZAC FAYARD a été signée entre EDF et la SEDRE en mai 2006. Suite à l'augmentation du bilan de puissance de la ZAC FAYARD, une seconde Convention a été signée en juin 2007.
La Convention définit la réalisation par EDF d’une série de travaux d'alimentation électrique HTA, à l'intérieur et en dehors du périmètre de ZAC, préfinancée par le budget de la ZAC FAYARD. Les travaux relatifs à l'acheminement extérieur à la ZAC sont ensuite remboursés par EDF au fur et à mesure des demandes de branchement enregistrées par EDF sur le périmètre.
La participation de la ZAC FAYARD a été soldée par la SEDRE en juillet 2008, pour un montant total de participation s'élevant à 753 k€ HT. La mise sous tension des postes HTA par EDF a été achevée en 2009. Le remboursement (cf. recettes), exigible depuis 2010, représente 673 k€ HT ; un premier remboursement de 262 k € HT a été enregistré en 2010, puis un second de 102 k€ HT en 2011 et enfin un troisième de 148 K€ HT en 2013 et enfin, 23 605 € HT a été fait en 2014.
IIL.4.3. Les travaux de logements
Bien que « l'aménageur SEDRE » ne conduise pas les différentes opérations de constructions de logements sur le quartier (même si la « SEDRE constructeur » intervient sur 5 îlots), il est important de faire le point sur l’état d'avancement des diverses opérations de logements de la ZAC FAYARD.
Sur la partie nord de la ZAC, toutes les constructions individuelles et groupées sont achevées, avec l'opération de 48 logements portée par la SODIAC, qui a démarré en 2014 et a été livrée en avril 2015.
Sur la partie sud du quartier :
-_ L'lot A8 a été livré en 2013 ;
- Les flots A11, A12, A13, et A7 (« Carré Fayard ») ont été livrés mi-2014 ; - Les chantiers des îlots A1, A3 (« Ylang Ylang ») ont été achevés en 2015 ;
- Seul le chantier de l’îlot A10 n'a pas démarré. A cet égard, le propriétaire (groupe Apavou) a été interpellé par la SEDRE sur les suites à donner à l'engagement pris dans le cadre du Cahier des Charges de Cession de Terrain pour réaliser le programme envisagé de logements collectifs. La liquidation du Groupe APAVOU et de ses filiales dont la SCCV Fleur de Canne devrait déboucher sur une revente du foncier par le liquidateur.
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ZAC FAYARD
REALISATION DES OPERATIONS DE LOGEMENTS COLLECTIFS
En cours
d'étude
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Date de réception préfecture : 26/12/2023 III.S — Les cessions
ZAC FAYARD- CRAC 2022
Le tableau ci-dessous détaille les différentes cessions réalisées ou à réaliser dans le cadre de la ZAC
FAYARD.
Terrain Acquéreur Surface Date de Prix de cession Référence (m°) l'acte (HT) cadastrale
CESSIONS
A1 / A3 SEDRE 10 128 06/12/12 1 935 000 AL 1948-1950 A2 LBB 6 995 19/09/08 1 399 000 AL 1957-1973 A4 SHLMR 5 878 05/12/08 530 000 AL 1955 A5 ALOGIA 7 745 12/06/09 1 477 560 AL 1951-1976 A6 SHLMR 5 223 05/12/08 530 000 AL 1953-1975 AL 1952-1962-
A7 ALOGIA 8 691 31/12/11 1 699 530 1977 A8 ALOGIA 2 707 30/11/11 533 400 AL 1965 A9 SHLMR 4 628 18/12/08 710000| AL 1966-1982 A0 ALOGIA 8 100 15/07/09 1 498 980 AL 1964 AL 1967-1980-
1984-2014-1983-
A11/A12/A13 SEDRE 9 951 12/09/11 2 160 000 2015 A14 SIDR 5 802 24/11/08 778 000 ALe017 AL 1985-1994-
A15 SIDR 7 159 27/12/07 660 000 2012 Commune de SAINT- AL 1969-1978-
A16 DANONE 2800| 22/12/2014 417 900 1879
à ; date de Prix de cession | Référence 2 terrain acquéreur surface (m°) l'acte (HT) Éndistalé
CESSIONS
| (2013- Cf. ci- B1 TOTAL : 7715 2021) 1 607 242€ re
; AL 2146 + Parcelle n°4 FURIA 226 21/01/2013 67 200 € As
Parcelle n°5 ANCEL 227 07/03/2013 67 200 € AL 2147
Parcelle n°6 MAILLOT Sébastien 297 15/03/2013 67 200 € AL 2148
Parcelle n°7 MAILLOT Alain 226 15/03/2013 67 200 € AL 2149
Parcelle n°10 DALAPA 247 25/09/2013 75 000 € AL 2132
Parcelle n°13 ROBERT NOLHEN 270 20/02/2013 81 000 € AL 2135
Parcelle n°17 HOARAU/PALONIER 229 21/01/2013 68 700 € AL 2155
Parcelle n°18 LEOCADIE 229 21/01/2013 68 400 € AL 2156
CRESCENCE / Parcelle n°24 297 19/07/2013 90 000 € AL 2159 MOUTIEN
Parcelle n°26 JEAN JACQUES 299 08/03/2013 90 000 € AL 2161
Parcelle n°30 DALLEAU Clara 274 05/11/2013 82 200 € ee.
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Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
28/10/2014 Parcelle n°1 BINGUENO 224 67 200 € AL 2129
Parcelle n°8 ROBERT/AUDIFAX 224 17/02/2014 67 200 € AL 2150
Parcelle n°11 DIEUDONNE 220 14/08/2014 66 000 € AL 2133
Parcelle n°15 PARVEDY 222 14/10/2014 66 300 € AL 2153
Parcelle n°16 LEOCADIE 227 25/09/2014 68 100 € AL 2154
Parcelle n°27 SISTERON 240 04/07/2014 72 000 € e. /
Parcelle n°28 RIVIERE 255 04/07/2014 76 200 € AL 2168
Parcelle n°2 GABOU 224 17/07/2015 67 200 € AL 2130
Parcelle n°3 ANCEL 224 11/02/2015 67 200 € AT
Parcelle 14 DESIREE 234 10/07/2015 70 199 € re -
Parcelle 23 LANG 299 31/12/2019 84 906 € AL 2158
Parcelle 22 CELERINE 298 02/02/2021 80 100 € - és -
Parcelle 21 RATENOM 298 02/02/2021 80 100 € à” EL -
Parcelle 25 | HOAREAU/PIGNOLET 300 13/08/2021 84 906 € AL 2160
Parcelle 20 | GERBANDIER/DROLE 300 04/11/2021 84 906 € nn
Parcelle n°12 |[LOVELACE/SOULANGE 303 23/02/2022| 85755,06 AL 2134
Parcelle n°9 BASQUAISE/LEBON 285 11/07/2022 7981164 A “
Parcelle n°19 BRADEL/BARAKA 338 22/07/2022 96792,84 À WA
Parcelle n°31 RAFION/ABDILLAHI 249 28/1 D 79182 AL D 7 7 TOTA ZZZZZ]) 7115 LL 160722€ Y/// Parcelles restantes à 5 parcelles 1326 404 706,13
commercialiser
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Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
La commercialisation des îlots de logements collectifs sur la ZAC FAYARD a débuté fin 2006 par le lancement d’une consultation de promoteurs privés.
La première cession a été effectuée en décembre 2007, pour l'îlot A15 correspondant à un projet de 66 logements très sociaux portés par la SIDR. Cinq cessions ont ensuite été enregistrées en 2008 :
- ilot A2 vendu aux Bâtisseurs de Bourbon (LBB) pour une opération de promotion ; -__ llots sociaux A4, A6 et A9 cédés à la SHLMR ;
-__llot A14 cédé à la SIDR pour une opération de promotion.
Hormis sur lîlot A2 correspondant à un produit libre en défiscalisation, les cessions enregistrées en 2008 sont liées à des opérations de logement social. En effet, la conjoncture immobilière s’est durcie en 2009, obligeant plusieurs promoteurs de logements libres à chercher à céder leurs opérations à des opérateurs sociaux. Deux cessions ont été réalisées en 2009 : les îlots A5 et A10 ont été cédés à ALOGIA et BATIPRO PROMOTION (groupe APAVOU). À noter que l’flot A10 n'a toujours pas fait l'objet d'une réalisation immobilière. Des discussions ont été engagées depuis 2016 par la Commune avec le propriétaire pour trouver des solutions permettant la réalisation d’une opération immobilière, mais n'ont pas, pour l'instant abouti. La liquidation du groupe APAVOU et de la SCCV qui a acquis l'flot A10 devrait trouver son issue par la vente du foncier par le liquidateur.
Des difficultés dans la mise en place des nouveaux modes de financement du logement social de type « LBU+défiscalisation » ont freiné le montage et le financement des opérations à vocation sociale. Ainsi en 2010 aucune cession n’a été enregistrée. Plusieurs cessions ont été réalisées en 2011 :
-__ lots A11, A12, et A13, où la SEDRE réalise l'opération CARRE FAYARD. - _llots A7 et A8, cédés à ALOGIA.
Fin 2012, la SEDRE a acquis les flots A1 et A3, dans le cadre de l'opération YLANG YLANG.
Les premières signatures d'actes de vente de l’îlot B1, regroupant une trentaine de parcelles destinées à l'habitat individuel, sont intervenues début 2013 et ont porté sur 21 ventes au 31/12/2015. Cinq parcelles supplémentaires ont été créées courant 2016 (ilot B2). Pour rappel, une nouvelle vente (lot n°23) a eu lieu fin 2019. Cette année 2021 a vu la signature de quatre nouveaux actes de vente ainsi que la signature de deux (2) nouveaux compromis.
Rue Voltaire : la cession de 140 m? de foncier à ORANGE en 2013 a permis l'installation d'un poste NRA (nœud de raccordement des abonnés) permettant d'apporter le très haut débit sur le quartier.
llot A16 : cet îlot accueille une nouvelle école réalisée en 2012 afin de compenser les besoins du quartier. Il est valorisé à hauteur de 417 900 € HT dans le bilan et a été réglé en 2014.
IIL.6 — Les financements
Le décalage entre les recettes liées aux cessions de terrains et les dépenses antérieures liées à la réalisation des travaux d'’infrastructures, a engendré une trésorerie négative qui a été comblée jusqu'à mi-2007 avec la contractualisation d’un prêt GAIA de la CDC (2006 — 2010) d'un montant de 4 500 000 €.
Les retards de commercialisation non prévus, imputables à l'annulation du PLU, au retard de mise aux normes de la STEP en 2007, et surtout à la morosité du marché immobilier dans le
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secteur libre depuis 2008, ont pénalisé la trésorerie à partir de mi-2007, la Commune demandant parallèlement à l'aménageur de poursuivre le rythme des travaux.
Un nouveau prêt PPU de la CDC (3 000 000 €), mis en place en 2011 a permis d'envisager de conserver une trésorerie positive, tout en poursuivant le rythme des travaux.
Le CRAC 2016 prévoyait également pour le portage financier de l'Espace Intergénérationnel de mettre en place un Découvert Individualisé auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations. Dans l'attente de la mobilisation du Découvert Individualisé de la CDC, et afin de pallier une trésorerie négative, la Commune devait verser sa participation dédiée à l'Espace Intergénérationnel, début 2018, soit un montant de 869 969 € HT, permettant à l'opération de s'appuyer sur une trésorerie positive pour engager les travaux de l'Espace Intergénérationnel.
Dans le CRAC 2017, la stratégie financière de la Commune a fait évoluer ce schéma, pour le schéma suivant, inscrit dans le bilan financier prévisionnel présenté au CRAC 2017 :
- La Commune sollicite directement les subventions FEDER, REGION, ETAT afin
d'optimiser le remboursement de la TVA au FCTVA,
- Elle les reverse, ainsi que sa participation complémentaire, à la SEDRE sous forme de participations destinées à financer des équipements revenant dans le patrimoine communal à l'issue de leurs réalisations, d’une part pour l'Espace Intergénérationnel, d'autre part, pour les équipements complémentaires (travaux de reprise d'infrastructures et de l'éclairage public, sécurisation des locaux commerciaux sur la place Rouloff.….).
- Dans cette attente, la Commune accorde une avance de trésorerie à la SEDRE versées sur deux exercices (2018 et 2019), selon un échéancier arrêté dans la convention d'avance de trésorerie validée par le Conseil Municipal. Cette avance de trésorerie serait remboursée par la SEDRE au fur et à mesure du versement des participations correspondantes par la Commune.
- La commune verse une participation complémentaire à la SEDRE en contrepartie de l'acquisition à l'euro symbolique du terrain d'assiette de l'Espace Socio Culturel.
Des appels d'avance ont donc été transmis à la Commune, conformément à la convention :
- Pour l'Espace Intergénérationnel, cinq avances mensuelles (de septembre à décembre 2018) de 100 000 € chacune,
- Pour les autres actions (Rénovation Eclairage Public, Sécurisation des Commerces...), une avance de 200 000 € demandée en juillet 2018.
La Commune de SAINT-ANDRE a versé à la SEDRE les avances suivantes : - Pour l'Espace Intergénérationnel, deux avances de 100 000 € chacune, reçues le 30/10/2018, soit 200 000 €,
- Pour les autres actions (Rénovation Eclairage Public, Sécurisation des Commerces...) une avance de 200 000 € reçue le 19/09/2018.
Or, par courrier du 29 avril 2019, la Commune a demandé à la SEDRE de finaliser la phase conception (tranche ferme) de l'Espace Intergénérationnel et de ne pas affermir la phase travaux (tranche optionnelle). Dès lors, les trois avances non réglées par la Commune pour l'Espace Intergénérationnel ont été annulées. La SEDRE a donc transmis le 12/09/2019 un nouvel appel d'avance d’un montant de 244 341 €, conformément à la convention d'avance, devant permettre d'assurer la seule trésorerie des actions engagées (finalisation tranche ferme de l'Espace Intergénérationnel, rénovation de l'Eclairage Public, sécurisation des Commerces, réalisation des kiosques...) qui a été versé par la Commune le 27/12/2019.
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En novembre 2021, suite à sa demande, la Commune a versé la participation communale au titre de la remise d’ouvrage destinés à rester définitivement dans le patrimoine du concédant pour un montant total de 1 391 290 € HT correspondant au montant de la participation communale dans le bilan prévisionnel du CRAC 2020 validé.
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IV —- ETAT FINANCIER
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Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
IV.1 — Présentation du bilan comptable en 2022
1V.2.1 - Le bilan comptable au 31 décembre 2022
(Valeur en Euros HT)
DEPENSES RECETTES
Intitulé Montant % Intitulé Montant %
1/ Etudes et Honoraires divers 1216 023| 5,82% | 7/ Cessions de terrains 16 251 836 | 78,76%
2/Terrains 4 032 910 | 19,31% | 8/ Subventions et participations 4202843 |20,37%
3/Travaux 11 220 801 | 53,71% | - Subventions 537 832 | 2,61%
4/ Frais Financiers 1 488 742 | 7,13% | - Participations Collectivité 1 391 290 | 6.74%
5/ Frais Généraux 1 832 849 | 8,77% | - Autres participations 2273722 |11,02%
6/ Autres dépenses 1 098 277 | 5,26% | 9/ Autres recettes 179 165 0,87%
TOTAL DES DEPENSES HT 20 889 603 TOTAL DES RECETTES HT 20 633 844
0,00%
0,00%
TVA DEBITEUR 8 189 | 0.04% | COMPTE DE TIERS (FOURNISSEURS) 69 729 0,33%
COMPTE DE TIERS (CLIENTS) 17 772| 0,08% | TVA CREDITEUR 81 429 0,39%
- LIAISON 130 562 0,62%
TOTAL € 20 915 564 TOTAL € 20 915 564
Les dépenses réalisées au 31/12/2022 représentent 99% du bilan financier prévisionnel de l'opération.
Les recettes réalisées au 31/12/2022 représentent 98% du bilan financier prévisionnel de l'opération.
IV.2.2. Le bilan comptable de l’année 2022
a) Approche globale
Les dépenses réalisées en 2022 s'élèvent à 49 641 € HT.
L'année 2022 a été marquée par plusieurs prestations de nettoyage de parcelles.
Les recettes réalisées en 2022 s'é lèvent à 341 542 € HT.
Elles sont issues du versement de la vente de quatre parcelles individuelles.
Le Directeur Général
Ÿ. PAYET FONTAINE
LE SOCIETE D'EQUPEMENT DU ARE T DT rer 0262 21 55 70 DIRECTION AMENAGEMENT SUD . EST. NOR | EC DU DEPARTEME FE COCIETE D'EQUIPEMEN
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Date de télétransmission : 26/12/2023
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b) Analyse détaillée de l’année 2022.
. EN DEPENSES
1 —- Etudes et honoraires
Ce poste de dépenses s'élève à 1 910 € HT, correspondant à une prestation du géomètre pour la vérification de bornes et la modification de limites séparatives au niveau du lotissement des 100 Gaulettes.
2 — Foncier
Ces dépenses couvrent les taxes foncières réglées en 2022, pour un montant de 2 550 € HT.
3 — Travaux
Ce poste de dépenses s'élève à 17 896 € HT. Les dépenses de travaux ont porté sur : - Le nettoyage de parcelles à hauteur de 17 570 € HT ;
- Un branchement au réseau d'eau potable de la CISE suite à des dégradations au hauteur de 326 € HT.
4 — Frais financiers
Les frais financiers sont liés à la trésorerie négative de l'opération, pour un montant de 10 754 € HT.
5 — Frais généraux
Il s'agit des honoraires de la SEDRE, conformément à la convention de concession (missions de réalisation, de suivi technique et administration, ainsi que de commercialisation). La somme des rémunérations est de 12 050 €.
6 — Autres dépenses
Ce poste de dépenses s'élève à 4482 € HT correspondant aux honoraires de l’agence immobilière pour la vente du lot n°31 (100 Gaulettes).
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Date de réception préfecture : 26/12/2023 ZAC FAYARD- CRAC 2022
. EN RECETTES
Commercialisations
Quatre (4) actes de vente de parcelles situées dans le lotissement « 100 Gaulettes » ont eu lieu en 2022, pour un montant de 341 542 € HT.
. EN TRESORERIE
Le résultat de l’année 2022 est de 291 900 €.
La trésorerie cumulée prévisionnelle au 31/12/2022 est de — 255 759 €.
IV.2- Présentation du bilan financier prévisionnel au 1er janvier 2023
IV.2-1 — Le bilan financier prévisionnel au 1° janvier 2023 (Valeur en Euros HT)
Le bilan financier prévisionnel est situé en annexe du présent CRAC et s'élève en dépenses et en recettes à 21 039 450 € HT, contre 20 977 925 € HT dans le dernier CRAC approuvé (CRAC 2020), soit une augmentation de 61 525 € HT (0,3 ), principalement due : - En Recettes : à un réajustement du montant final des commercialisations ; - En Dépenses : à une répartition entre travaux, frais généraux et frais financiers.
[V.2-2 — Prévisions en 2023
L'ensemble des actions réalisées durant cette année portera principalement : - En recettes, sur un poste fortement impactant sur le plan financier: la vente des cinq (5) parcelles individuelles du lotissement 100 Gaulettes, encore en commercialisation.
- En dépenses, sur les rémunérations correspondantes.
. EN DEPENSES
Le montant des dépenses prévisionnelles de l’année 2023 s'élève à 149 848 € HT, portant sur les postes suivants :
1-Etudes et honoraires
Ce poste de dépenses s'élève à un montant de 1 186 € HT correspondant au Décompte Général Définitif de SAFEGE.
2 — Foncier
Les taxes foncières pour un montant de 2 400 € HT.
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3 — Travaux
Ce poste de dépense s'élève à un montant de 13 553 € HT répartis comme suit : - Réserve en vue d'entretien (nettoyage, débroussaillage...) de terrains à hauteur de 11308 € AT ;
- Reprise de coffrets techniques au niveau de parcelles en cours de commercialisation dans le lotissement des 100 Gaulettes suite à des actes de vandalisme à hauteur de 2 245 € HT.
4 — Frais financiers
Les frais financiers sont liés à la trésorerie négative de l'opération. Ils s'élèvent prévisionnellement à 11 000 €.
5 — Frais généraux
Ce poste de dépense s'élève à un montant de 105 484 €. || comprend :
- Les honoraires de la SEDRE, conformément à la convention de concession (missions de réalisation, de suivi technique et administratif) pour un montant de 10 000 €; - Les rémunérations sur les commercialisations pour un montant de 29 886 €. Ce montant est calculé sur la base de la vente de l'ensemble des terrains restant à commercialiser dans la ZAC (10 parcelles du lotissement 100 Gaulettes). Dans l'hypothèse où ces cessions ne seraient pas réalisées à la fin de la concession d'aménagement, ces biens seraient rétrocédés au concédant à leur valeur inscrite dans le présent CRAC ou à défaut compensés par une participation du concédant équivalente.
- La rémunération de liquidation de la concession pour un montant de 65 598 €, conformément à la convention de concession.
6 — Autres dépenses
Les autres dépenses regroupent les frais d'agence dus pour la commercialisation de cinq (5) parcelles du lotissement 100 Gaulettes, pour un montant de 16 224 € HT.
. EN RECETTES
Le montant des recettes prévisionnelles s'élève à 405 606 € HT, portant sur la cession des cinq (5) derniers terrains du lotissement 100 Gaulettes.
Au 31/12/2022, l’état des commercialisations était le suivant :
- lot 29 : compromis de vente signé le 15/11/2022 ;
- lot 32 : compromis de vente signé le 10/11/2022 ;
- lot 33 : libre ;
- lot 34 : compromis de vente signé le 10/11/2022 ;
- lot 35 : compromis de vente signé le 03/10/2022.
. EN TRESORERIE
Le résultat prévisionnel de l’année 2023 est de + 255 759 €.
La trésorerie cumulée prévisionnelle au 31/12/2023 est de 0 €.
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ANNEXES
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ANNEXE
BILAN FINANCIER PREVISIONNEL
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Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 COMMUNE DE
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COMMUNE DE SAINT-ANDRE
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AVENANT N° 10
AUX TRAITE ET CAHIER DES CHARGES
DE CONCESSION EN DATE DU 27 JUIN 2000
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 2
Entre :
La Commune de Saint-André, représenté par son Maire Joé BEDIER, habilité en vertu d’une délibération en date du 18 décembre 2020 désigné ci-après par le terme « la Commune »,
D’une part,
Et :
La Société d'Equipement du Département de la Réunion, Société Anonyme d'Economie Mixte au capital de 2 400 000 €, dont le siège est 53 rue de Paris à Saint-Denis, inscrite au Registre du Commerce sous le numéro 73 B 49, représentée par Monsieur Philippe LAPIERRE, Directeur Général, en vertu des pouvoirs qui lui ont été délégués par le Conseil d'Administration, dans sa séance du 26 août 2020,
Désigné ci-après par le terme la « SEDRE »,
D’autre part,
---------------------
EXPOSE
Par délibération du Conseil Municipal du 27 juin 2000, la Commune de Saint-André a confié l’aménagement et l’équipement de la ZAC FAYARD à la SEDRE par le biais d’un traité et d’un cahier des charges de concession, modifiés par avenant n° 1 au 24 février 2003, conformément à la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (loi SRU).
L’avenant n° 2 du 21 décembre 2005 est venu modifier d’une part le terme de convention publique d’aménagement en concession d’aménagement et d’autre part le montant de la participation due par les constructeurs qui n’ont pas acquis leur terrain de l’aménageur.
L’avenant n°3 du 18 mai 2006 est venu proroger la validité de la concession d’aménagement de la ZAC jusqu’au 31 décembre 2012.
L’avenant n°4 du 13 avril 2011 est venu proroger la validité de la concession d’aménagement de la ZAC jusqu’au 31 décembre 2016.
L’avenant n°5 du 22 novembre 2011 est venu modifier la programmation du nombre de logements prévus sur la ZAC ainsi que leur répartition. Le bilan financier a également été modifié en conséquence de cette nouvelle programmation.
L’avenant n°6 du 21 octobre 2018 est venu proroger la durée de la convention d’aménagement de la ZAC jusqu’au 31 décembre 2020.
L’avenant n°7 du 18/12/2020 (approbation par le Conseil Municipal) est venu proroger la durée de la convention d’aménagement de la ZAC jusqu’au 31 décembre 2021.
L’avenant n°8, approuvé par délibération du conseil municipal du 10/11/2021, est venu modifier le bilan financier prévisionnel du CRAC 2020 et proroger la validité de la convention de concession d’aménagement de la ZAC jusqu’au 31 décembre 2022.
L’avenant n°9, approuvé par délibération du conseil municipal du 26/10/2022, est venu proroger la durée de la convention d’aménagement de la ZAC jusqu’au 31 décembre 2023.
Le projet d’avenant n°10, ayant pour objet de modifier le bilan prévisionnel du dernier CRAC approuvé (2020), a été transmis à la Commune le 16/11/2023
Le présent avenant a pour objet de modifier le bilan financier prévisionnel joint à la convention de concession.
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023 3
CECI EXPOSE, IL EST CONVENU ET CE QUI SUIT :
ARTICLE 1 : MODIFICATION DU BILAN FINANCIER PREVISIONNEL
L’annexe 2 de la convention d’aménagement de la ZAC Fayard, modifié par l’avenant n°9, est modifié comme suit :
DEPENSES 21 039 450 €
1 ETUDES 425 325 €
2 ACQUISITIONS 4 035 310 €
3 TRAVAUX 11 234 355 €
4 HONORAIRES 791 884 €
5 FRAIS 1 499 742 €
6 REMUNERATIONS 1 938 333 €
8 DIVERS 1 114 501 €
RECETTES 21 039 450 €
1 VENTES 16 657 442 €
2 PARTICIPATIONS 3 665 012 €
3 LOYERS 0 €
4 SUBVENTIONS 537 832 €
5 PRODUITS 20 578 €
6 DIVERS 158 587 €
ARTICLE 2
Toutes les autres clauses et conditions générales de la convention initiale demeurent applicables tant qu’elles ne sont pas contraires aux nouvelles dispositions contenues dans le présent avenant.
Fait en trois exemplaires à Saint-Denis, le
LE CONCESSIONNAIRE, LE CONCEDANT,
Le Directeur Général de la SEDRE, Le Maire de la Commune de Saint-André,
Yannick PAYET-FONTAINE J. BEDIER
Accusé de réception en préfecture
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Date de télétransmission : 26/12/2023
Date de réception préfecture : 26/12/2023