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unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 34 3 Annexe Avis domaine Minotz
Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Pays Basque - OJ 34 3 Annexe Avis domaine Minotz)
Thèmes du document : Justice et droit, Eau et assainissement, Données personnelles,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques
Pôle d’évaluation domaniale de PAU
8 place d’Espagne 64 000 PAU
Courriel : ddfip64.ppole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 22/01/2024
Le Directeur départemental
des Finances publiques des Pyrénées-Atlantiques
à
Monsieur le Directeur
de l’EPFL PAYS BASQUE
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Alix JUNGER
Courriel : alix.junger@dgfip.finances.gouv.fr
Tel : 06 12 32 44 11
Ref DS : 14994285
Réf OSE : 2023-64256-88043
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : TERRAIN A BATIR
Adresse du bien : Route de Minhotz à Hasparren (64240)
Valeur : 377 000 € assortie d’une marge d’appréciation de 10%
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Affaire suivie par : DURGUE Benjamin
2 - DATES
de consultation : 14/11/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis: 26/01/2024
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Suite à demande de portage de la part de la CAPB, l’EPFL Pays basque a acquis le 04/10/2022 le terrain constitué de 3 parcelles qui font l’objet d’une rétrocession devant permettre la création d’une zone d’activité économique. Le début des travaux est prévu en octobre 2024
Le consultant précise que La vente se fera au même prix que l’acquisition (373 000 €).
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Parcelles situées sur la commune d’Hasparren
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Périmètre de l’OAP , extension de la ZA de Minhotz 4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
HASPARREN
D 964
Route de Minhotz
Lieu-dit IHINTZIA
10 470 m²
Terrain D 965 3 430 m²
D 2077 19 895 m²
4.4. Descriptif
Le consultant précise que la parcelle de 33 795 m² est actuellement exploitée par un agriculteur de manière temporaire.
Le bien présente une légère déclivité et un cours d'eau est situé en limite Est. L’accès est aisé car possible depuis la route départementale qu’il jouxte.
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
EPFL Pays Basque
5.2. Conditions d’occupation
libre
6 - URBANISME
Les parcelles D 964, 965 et 2077 sont situées en zones 1AUy qui correspond à l’extension de la zone urbaine à vocation d’activités Minhotz (PLUi avril 2022).
Les parcelles sont situées dans un secteur soumis à OAP : secteur de la ZA de MINHOTZ située à l’Est de la commune d’Hasparren, en limite avec la commune d’Ayherre, le long de la RD20. Un petit cours d’eau borde le site au Sud. L’accès au site a été aménagé lors de la création de la station d’épuration, par le chemin de Minhotz. 7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode par comparaison
Évaluation du terrain par zones, compte tenu de la profondeur du terrain.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Critères de recherche retenus dans le logiciel Estimer Un Bien : mutations intervenues depuis janvier 2020 de biens de superficie de même nature situés dans un périmètre large compte tenu de l’absence de terme à proximité du bien à évaluer. 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Base retenue : 17,93 €/m² à rapprocher de la valeur moyenne arrondie à 18 €/m².
Il est retenu 3 zones à partir d’une profondeur estimée à 50m – largeur de 250 m pour les zones 1 et 2, car il s’agit ici d’un terrain en zone d’activités (profondeur jugée nécessaire pour assurer un terrain d’assiette plus important pour assurer l’activité) (soit 3 zones de 12 500 m², 12 500 m² et 8 795 m²)
- Pour la 1 zone de 12 ʳᵉ 500 m² : 18 €/m² * 12 500 m² = 225.000 €
- Pour la 2 zone de 12 ᵉ 500 m² : 18 €/m² *0,5 × 12 500 m² m² = 112 500 €
- Pour la 3 zone de 8 ᵉ 795 m² : 18 €/m² *0,25 × 8 795 m² = 39 577,5 €
La valeur vénale s’élève à 377 077,5 € arrondie à 377 000 € 9- DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 377.000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10% portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 339 300€.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols. 12- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances Publiques
Et par délégation,
Alix JUNGER
Inspectrice des Finances Publiques
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.