unknown - Métropole - Européenne de Lille - 23 C 0068

Documents similaires

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 19 C 0068

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 25 B 0068

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 20 C 0068

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 16 C 0068

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 23 B 0068

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 20 B 0068

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 23 C 0397

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 23 C 0373

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 21 B 0068

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 23 C 0415

unknown - Métropole - Européenne de Lille - 23 C 0068 Document publié le Lundi 17 avril 2023 Lien du pdf (unknown - Métropole - Européenne de Lille - 23 C 0068)Thèmes du document : Aménagement du territoire, Investissement et développement économique, Consommateurs, Pour rendu exécutoire

#signature#

(97672) / lundi 17 avril 2023 à 08:14 1 / 6 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

23-C-0068

Séance du vendredi 14 avril 2023

DELIBERATION DU CONSEIL

LILLE -

ZAC FIVES CAIL BABCOCK - CONCESSION D'AMENAGEMENT - AVENANT N° 4 AU TRAITE DE CONCESSION - AVENANT N° 1 A LA CONVENTION TRIPARTITE

I. Rappel du contexte

Situé à la rencontre entre Lille-Fives et Hellemmes, les anciennes usines Fives Cail Babcock ont connu, sur 10 ha environ, une première métamorphose urbaine d'ampleur. Marquée par la réalisation d'espaces publics majeurs (passage de l'Internationale, cours Jean-François-Cail et cours Est), l'implantation du Lycée international hôtelier lillois (LHIL) et le réinvestissement d'une partie du patrimoine bâti par de nouveaux usages, le développement de programmes neufs de logements et d'activité ; d'une offre de service et de restauration, cette première étape opérationnelle a doté la métropole d'un nouveau quartier habité singulier et emblématique des capacités du territoire pour la reconversion des friches.

La mise à jour des ambitions du projet sur le périmètre des 15 ha de la phase 2 propose de prolonger et renforcer ses fondamentaux en :

 amplifiant le parc métropolitain pour donner davantage de place à la nature (augmentation de sa surface de 3,5 ha à 5ha). Son entrée sera marquée à l'ouest par la structure de la halle Saint-Louis, conservée et végétalisée. La piscine mutualisée Lille-Hellemmes viendra conforter l'attractivité du cœur du quadrilatère historique de l'usine. Les espaces publics seront poursuivis en accentuant leur caractère piéton (suppression de la voie circulée est-ouest au profit d'une promenade bordant le parc) et leur ouverture sur le grand parc ;

 concentrant au cœur des halles, dans le quadrilatère historique, pour en renforcer la centralité et l'attractivité, des équipements et des programmes de services/tertiaires/activités et en développant au sud des programmes résidentiels bénéficiant d'une implantation en bord à parc (plus de 1 000 logements à terme, dont 500 sont déjà habités). Un parking silo répondant aux besoins des usagers du secteur et à ceux des nouveaux résidents sera également réalisé.

L'actualisation du plan directeur propose un nouveau plan résilient, traduisant les ambitions bas carbone du territoire. Il offre des souplesses pour accueillir des évolutions programmatiques ou assurer la réversibilité de certains espaces.(97672) / lundi 17 avril 2023 à 08:14 2 / 6 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

La phase 2 du projet sera marquée notamment par la réalisation de nouveaux lieux de vie pour les Métropolitains et les Lillois : un parc, une piscine et la réalisation de nouveaux programmes de développement immobiliers résidentiels, d'activités et de services entourés d'espaces publics requalifiés.

Par délibération n° 11 C 0701 du 8 décembre 2011, la MEL a concédé à la SAEM SORELI la réalisation de l’opération d’aménagement Fives Cail Babcock. Le traité de concession a été notifié au concessionnaire le 29 décembre 2011 pour une durée de 12 ans.

Le traité de concession a fait l'objet de 3 avenants :

 l'avenant n° 1, notifié le 15 avril 2014, a eu pour objet d'acter la valeur de l'apport en nature accordé par le concédant ;

 l'avenant n° 2, notifié le 2 novembre 2015, a eu pour objet d'étendre la clause de revoyure prévue au traité de concession à l'ensemble des études et travaux nécessaires au traitement de la pollution des sols, des bâtiments (amiante et plomb notamment), de l'eau et de l'air ;

 l'avenant n° 3, notifié le 22 mars 2018, a eu pour objet la réduction de la jauge du parking à réaliser, l'intégration d'un poste de "réhabilitation d'espaces capables" pour les halles et la mise à jour du planning opérationnel. Le bilan d'aménagement a intégré le montant des études et travaux actualisé et le montant de la rémunération de l'aménageur adapté à ces évolutions.

Certains équipements publics relèvent de la compétence de la Ville de Lille et doivent lui être remis conformément au programme des équipements publics de la ZAC et au montage de la concession d'aménagement.

Par délibération n° 12 C 0015 du 3 février 2012, le Conseil métropolitain a autorisé la signature de la convention tripartite de financement entre la MEL, la Ville de Lille et SORELI, prévoyant le versement d'une participation de la Ville de Lille. Cette convention a été approuvée par délibération du conseil municipal de Lille en date du 17 décembre 2012.

II. Objet de la délibération

Le projet et la programmation de la phase 2 ont été réinterrogés par le concédant. Le plan guide de phase 2 du projet d'aménagement a ainsi été mis à jour et validé en décembre 2021 par la Ville de Lille et la MEL.

La concession d'aménagement actuelle arrive à son terme le 28 décembre 2023, délai insuffisant pour finaliser l'ensemble de la phase 2. Pour sécuriser la poursuite opérationnelle du projet, il est proposé de conclure un avenant n° 4 au traité de concession ayant pour objet :

 la prolongation de la durée de 4,5 ans ;

 la réduction de la jauge du parking de 792 places à environ 600 places ;(97672) / lundi 17 avril 2023 à 08:14 3 / 6 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

 la modification des participations MEL et la conversion des inscriptions en euros constants en date de valeur décembre 2021 ;

 la reprise de la rémunération de SORELI en ses différents volets en conséquence des modifications opérationnelles et contractuelles ;

 la valorisation des biens de reprise en cas de rachat consécutif à l'extinction de la concession.

De façon à être cohérent avec l'avenant n° 4 au traité de concession, il est également proposé de conclure un avenant n° 1 à la convention tripartite.

Les principales évolutions du contrat de concession :

La durée de la concession :

Au cours de la phase 1, la réalisation du projet a achoppé sur des problématiques inhérentes à la fois à un ancien site industriel et à un projet de renouvellement urbain :

 le coût et le délai de traitement d'anciens sols et halles industriels (pollution et amiante)

 le coût et le délai pour la commercialisation des lots sur la phase 1 résultant : o du déficit de notoriété et d'attractivité du quartier ;

o d'une équation économique compliquée pour les programmes à intégrer dans les anciennes halles ;

o de la complexité de gestion du risque incendie pour les halles accolées situées en cœur de projet ;

o de la covid : impact sur les chantiers en cours de réalisation (suspension des travaux de mars à juin 2020) et sur l'engagement des preneurs pour des projets en cours de commercialisation.

Une prolongation de la concession d'une durée de 4,5 ans, jusqu'au 28 juin 2028, année de clôture comprise, est nécessaire pour finaliser la phase 2.

L'ajustement de la jauge du parking :

Le traité initial identifiait la réalisation d'équipements mutualisés, dont des parkings. L'approfondissement des questions relatives à la jauge et au montage du parking comportant les places affectées au public conduit désormais à la fixation de la jauge à environ 600 places (792 à l'avenant n° 3).

Les dispositions financières :

Les dépenses et les recettes du bilan augmentent de 11 M€ par rapport au CRAC 2021 et passent de 144,1 M€ à 155,1 M€, soit 8 % d'augmentation.

Les dépenses diminuent d'une part de 17,7 M€ (principalement lié à la baisse du nombre de places de parking public), mais il y a d'autre part des dépenses nouvelles(97672) / lundi 17 avril 2023 à 08:14 4 / 6 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

(+ 28,7 M€) liées à la prolongation de la concession, à la prise en compte des postes sur lesquels des surcoûts ont été constatés (pollution, démolition des halles) et à la traduction financière du nouveau plan guide dont principalement :

 + 3,5 M€ (+ 12 %) liés au surcoût relatif à la gestion patrimoniale des anciennes halles, qui a pour conséquence l'augmentation des frais de maintenance, de sécurité et des frais d'assurance et impôts fonciers ;

 + 10,6 M€ (+ 37 %) liées à la modification du programme de travaux : o augmentation de la surface d'espaces publics de 17 %, ajout de la réhabilitation de la halle Saint-Louis et de la cheminée ;

o réhabilitation des halles E pour accompagner leur commercialisation ;

 + 7,1 M€ (+ 25 %) sur les postes dépollution et démolition suite à la découverte d'une pollution plus conséquente et de dalles nécessitant des purges importantes ;

 + 6,8 M€ (+ 23,5 %) de dépenses d'ingénierie dont + 5 M€ de rémunération forfaitaire de l'aménageur, liés à des missions complémentaires à réaliser. Au traité initial, la part forfaitaire représente 14,8 % des dépenses d'investissement ; à l'avenant n° 4, cette part est de 14,6 % ;

 + 0,7 M€ (+ 2,5 %) d'études d'urbanisme et de développement durable, dont les études de réemploi des matériaux.

La variation des recettes (+ 11 M€) résulte de la diminution des recettes de charges foncières et de cession de parking (– 8,7 M€) compensée d'une part par la perception de nouvelles recettes à hauteur de 3,8 M€ (mise à jour du montant de subvention suite à la signature fin 2022 de la convention FEDER ITI) et l'augmentation des participations d'autre part.

L'augmentation des participations MEL et Ville de Lille de 15,9 M€ :

La part des participations de la MEL et de la Ville représente 76 % des recettes du bilan. Au CRAC 2021, cette part était de 70 %.

 Total des participations de la MEL : 83 028 133 € HT (+ 13,9 M€) en date de valeur décembre 2021 ;

 Total des participations de la Ville sur les ouvrages relevant de sa compétence : 34 270 830 € HT (+ 2 M€) en date de valeur décembre 2021.

Pour ce qui concerne la MEL, la participation se décompose avec :

 La participation globale de la MEL : 5 531 363 € (soit - 10,1 M€) : o – 13,3 M€ : participation globale au parc de stationnement qui diminue avec la diminution du nombre de places de parkings ;(97672) / lundi 17 avril 2023 à 08:14 5 / 6 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

o + 3,2 M€ : participation d'équilibre au titre du déficit foncier (la cession des charges foncières ne couvre pas entièrement les coûts de libération des terrains).

 Les participations aux ouvrages : 65 165 711 € HT pour la MEL. Ces participations financent le coût total de réalisation des espaces publics. 25 251 502 € HT ont déjà été versés (à fin 2022) et 39 914 209 € HT constants date de valeur décembre 2021 sont à inscrire sur la période 2023 à 2028.

L'augmentation de la participation aux ouvrages est due à l'augmentation des dépenses (+ 17 % d'espaces publics, davantage de pollution à traiter, la réhabilitation de la Halle Saint-Louis et de la cheminée, et 4,5 années supplémentaires d'impôts et assurances) et à des recettes insuffisantes pour participer au financement des ouvrages.

 Les autres participations de la MEL : – 0,6 M€. Ces participations comprennent les apports en nature des terrains (8 907 549 € HT), qui varient légèrement (– 0,6 M€), et le complément de prix LHIL (3 423 510 € HT), déjà versé et qui demeure inchangé.

Les conséquences financières et juridiques pour l'avenir de l'expiration du contrat (articles 31 et 32) :

 La modification des conditions de rachat des biens de reprise, non plus à la valeur vénale, mais à un prix librement négocié, qui ne saurait excéder le prix de revient.

Par ailleurs, les annexes 12 à 18 sont mises à jour en conséquence.

Les principales évolutions de la convention tripartite entre la Ville de Lille, la MEL et SORELI :

Les évolutions du contrat de concession impactent les engagements de la Ville de Lille. Il convient donc de les acter par avenant à la convention tripartite.

L'avenant n° 1 a pour objet :

 d'actualiser le montant des participations de la Ville de Lille (34 270 830 € HT constants, date de valeur décembre 2021), ainsi que leur nouvel échéancier de versement ;

 d'étendre la date de fin de concession jusqu'au 28 juin 2028 ;

 de supprimer les engagements de la Ville de Lille sur les stationnements pour la bourse du travail et la piscine, les autres engagements de la Ville de Lille restant inchangés.

Par conséquent, la commission principale Aménagement, Habitat, Politique de la ville, Foncier, Urba., GDV consultée, le Conseil de la Métropole décide :(97672) / lundi 17 avril 2023 à 08:14 6 / 6 PLANIFICATION, AMENAGEMENT ET HABITAT - URBANISME, AMENAGEMENT ET VILLE -AMENAGEMENT

1) d'approuver l'avenant n° 4 au traité de concession de l'opération Fives Cail Babcock avec la SAEM SORELI ;

2) d'autoriser Monsieur le Président ou son représentant délégué à signer l'avenant n° 4 au traité de concession ;

3) d'approuver l'avenant n° 1 à la convention tripartite entre la ville de Lille, la MEL et SORELI ;

4) d'autoriser Monsieur le Président ou son représentant délégué à signer l'avenant n° 1 à la convention tripartite ;

5) d'imputer les dépenses d'un montant correspondant aux avances sur participation aux ouvrages de 47 897 051 € TTC aux crédits inscrits au budget général en section investissement ;

6) d'exécuter les mouvements comptables inhérents à la mise en œuvre de l'avenant.

Résultat du vote : ADOPTÉ À L'UNANIMITÉ DES SUFFRAGES EXPRIMÉS Mmes Anissa BADERI, Elisabeth MASSE et Estelle RODES ainsi que MM. Michel COLIN, Stanislas DENDIEVEL, Alexandre GARCIN et Roger VICOT n'ayant pas pris part au débat ni au vote.