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Compte-Rendu - 1. CRAC LES REINETTES 31 DECEMBRE 2024 tampon
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unknown - 12. plan denomination ZAC des Reinettes tampon
Arrêté - 3. Annexe 1
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Déliberation - 1. annexe Ville de Bouchemaine 2024 DM 3 scelle
Compte-Rendu - 1. annexe Crac LES Reinettes 31 DECEMBRE
Document publié le Dimanche 31 décembre 2023 par la commune de Bouchemaine.
Lien du pdf (Compte-Rendu - 1. annexe Crac LES Reinettes 31 DECEMBRE)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Logement,
BOUCHEMAINE La Maine, La Loire
Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024
Publié le S LO
ID : 049-214900359-20240704-CM04072024_1-DE
Les Reinettes
à Bouchemaine
Compte Rendu d'Activités à la Collectivité
Bilan au 31 décembre 2023 Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21
Publié le G
ID : 049-214900359-20240704-CM04072024_1-DE
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SOMMAIRE
1. PRESENTATION DE L'OPERATION 4
Situation géographique - Objectifs - Enjeux 4
Programme de l'opération 8
Documents d'urbanisme et procédures 9
Relations contractuelles avec la Collectivité 10
Plan d’ensemble de l’opération 11
2. AVANCEMENT PHYSIQUE DEPENSES & RECETTES 12
Foncier 12
Études 15
Travaux 16
Autres frais 17
Cessions 18
Autres produits 19
Autres participations 19
3. AVANCEMENT FINANCIER 20
Bilan prévisionnel révisé 20
Commentaires sur le bilan révisé 21
Comparatif prévision/réalisé 21
Échéancier prévisionnel et plan de trésorerie 21
Analyse dépenses & recettes prévisionnelles année 2024 sur la base des options connues 24
4. NOTE DE SYNTHESE 25
Situation de Trésorerie 25
Convention d’avance de trésorerie 25
Subventions 25
Participation du Concédant 25
5. PROPOSITIONS A LA COLLECTIVITE 26
ANNEXE : liste des acquisitions et cessions des années 2022-2023 27 Envoyé en oréfeciure le 68/07/2624
Reçu en préfecture le 08/07/2024
Fubiié je
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Le présent document, compte-rendu d'activité à la Collectivité au 31 décembre 2023, concerne
l'opération Les Reinettes à Bouchemaine que la Commune de Bouchemaine a confiée ALTER PUBLIC.
Il a été établi conformément aux lois du 7 juillet 1983 et 8 février 1995 et conformément au Traité de
Concession en date du 3 septembre 2020, selon la délibération du Conseil Municipal du 9 juillet 2020,
visée en Préfecture le 18 novembre 2020.
Il a pour objet de présenter à la Commune de Bouchemaine une description de l'avancement de
l'opération en termes physiques et financiers pour lui permettre de suivre en toute transparence le
déroulement de l'opération.
Le présent CRAC au 31 décembre 2023 comporte une révision du bilan financier prévisionnel au 31
décembre 2021. Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21
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‘à site s'adosse directement à la polarité
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1. PRESENTATION DE L'OPERATION
Situation géographique - Objectifs - Enjeux
1.1.1. Situation et délimitation
Le site des Reinettes est situé au sein du secteur de Pruniers. Il s’étend sur environ 5,9 hectares et est
délimité comme suit :
- Au Nord par les jardins privés des parcelles de maisons individuelles adressés sur la rue du
Petit Vivier,
- A l’Ouest, par le chemin du Vau qui dessert deux parcelles privées,
- Au Sud, par la rue des Reinettes, route au caractère rural, bordée de fossés,
- A l’Est, par le centre commercial de Pruniers et notamment l’accès piéton vers les commerces.
Terres agricoles au cœur d’un quartier résidentiel, le site s’adosse directement à la polarité commerciale
et de services du rond-point de Pruniers et au Nord de la rue des Reinettes. Le projet d’aménagement se Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21 G T7
Publié le ‘
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glisse dans un paysage remarquable, porteur de principes écologiques forts et d’une qualité de vie
résidentielle exceptionnelle. stratégique
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Publié le
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l'enveloppe urbaine de
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Le choix de ce secteur s’est justifié :
- Du fait de sa situation en continuité immédiate des espaces urbanisés, permettant un
développement en continuité d’urbanisation, et au regard des voies de communication avec une
desserte en transport en commun au droit du site.
- Du fait de sa proximité avec le centre commercial de Pruniers, et d’équipements sportifs et
scolaires. Cette proximité pouvant inciter aux déplacements doux, rendu possible grâce à la
présence d’un maillage riche en liaisons douces.
- Du fait de l’intérêt que peut représenter l’aménagement de cette zone, constitué d’un paysage
de bocage de qualité, offrant un contexte favorable pour un projet de quartier où la présence
végétale apportera un cadre de vie idéal pour les futurs résidents.
- Du fait que le secteur soit identifié par le Plan Local d’Urbanisme intercommunal d’Angers Loire
Métropole comme un secteur de développement urbain (1AU et UC), qui identifie l’urbanisation
de ce site afin de conforter le quartier de Pruniers, et renforcer sa centralité.
Le site des Reinettes bénéficie ainsi d’une situation stratégique en continuité du bâti existant et des
réseaux de transport permettant de conserver une cohérence et une lisibilité de l’enveloppe urbaine de
Bouchemaine.
Le site est composé principalement de prairies de fauche (parcelles 76 et 75), d’une parcelle cultivée
(céréales) (parcelle 73), d’une prairie enroncée (parcelle 72) et d’un pré accueillant des chevaux
(parcelle 74).
La commune bénéficie de la topographie particulière du coteau ouest de la Maine et le relief accentué
du bord de Maine en fait un cadre privilégié avec des vues dégagées sur la rivière et le coteau opposé.
Le site est situé sur un coteau, dans la pente, orienté vers le Sud. La pente moyenne est de l’ordre de
5%.
Des vues se dégagent depuis le site des Reinettes vers le coteau de la Piverdière. Elles sont cependant
partiellement masquées par la haie bocagère située le long de la rue des Reinettes.
A l’échelle du territoire, le site des Reinettes contribue à la liaison entre deux spots de biodiversité : le
bois de Guinezert et La Maine, même s’il existe des ruptures physiques fortes avec notamment la route
départementale D102.
Le site est traversé par le chemin creux des Reinettes et est bordé à l’Ouest par le chemin du Vau.
1.1.2. Objectifs et enjeux
Objectifs
Intégrer le futur quartier dans son environnement immédiat
Le site bénéficie d’un emplacement privilégié, en continuité du tissu urbain existant à proximité
immédiate du centre commercial de Pruniers, et ses différents services à la personne. Il bénéficie
également d’une desserte aisée à partir d’infrastructures routières structurantes.
Cette position en frange urbaine, dans le prolongement direct de secteurs déjà urbanisés, permet de
réaliser une « greffe » urbaine de qualité au travers d’un développement en continuité directe du tissu Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 LI 0 FT
Publié le '
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existant. Avec un parti d’aménagement axé sur la préservation de la valeur paysagère et
environnementale du site, avec en outre, la non urbanisation d’une parcelle recelant des zones humides,
la préservation de l’ensemble de la trame bocagère et des arbres remarquables ou encore le maintien
de corridors écologiques entre la Maine et les espaces bocagers, le quartier s’insère parfaitement dans
son environnement.
Conforter la création de nouveaux logements avec une offre attractive et diversifiée
Avec un potentiel de 130 logements, le quartier des Reinettes contribuera aux objectifs de production de
logements précédemment mentionnés, à l’échelle du pôle métropolitain.
Le projet comporte une diversité de l’offre de logements tant sur les formes urbaines que sur les
typologies d’habitat (accession, locatif…) qui permet à l’ensemble des ménages actuels et futurs de
trouver un logement adapté à leurs aspirations et leurs besoins et de pouvoir changer selon les étapes
de la vie. Cet apport de population doit contribuer à assurer la pérennité des équipements publics,
voire leur confortement. Il contribue de par son programme à conforter la vie économique, sociale et les
relations intergénérationnelles.
Limiter la consommation foncière par une gestion rationnelle de l’espace et ce, afin de limiter l’étalement
urbain
Le projet est concentré au cœur d’un site déjà urbanisé, bénéficiant d’équipements et de services à
proximité, et situé dans un secteur ouvert à l’urbanisation (1AU) au PLUi d’Angers Loire Métropole.
Envisagé dès le document d’urbanisme, le projet des Reinettes permet de limiter l’étalement urbain et de
répondre aux objectifs de production de nouveaux logements fixés sur le territoire de Bouchemaine.
Au regard des éléments développés ci-dessus, il s’avère que le secteur des Reinettes est la dernière zone
d’urbanisation à court et moyen terme sur le territoire communal ; les autres secteurs étant déjà
aménagés ou en cours d’aménagement.
Enjeux
La commune de Bouchemaine souhaite poursuivre son développement résidentiel dans le respect des
orientations développées à l’échelle du département du Maine-et-Loire et d’Angers Loire Métropole, en
apportant une offre de logements attractive et diversifiée pour faciliter le parcours résidentiel sur la
commune.
Constitué d’un paysage de bocage de qualité, le site offre un contexte favorable pour développer un
projet de quartier où la présence végétale apportera un cadre de vie de qualité pour les futurs résidents.
Cette valeur végétale sera également porteuse de valeur environnementale à l’échelle du grand
territoire.
La phase diagnostic a montré avec évidence la nécessité d’engager un parti délicat et précautionneux
du contexte dans lequel il s’inscrit. Le site, dent creuse agricole dans un quartier résidentiel, constitue
une réserve de biodiversité au cœur du tissu urbanisé et bénéficie d’une grande proximité avec les
équipements, les services et les commerces.
Le projet engage une stratégie croisée de programmation des usages au regard de la capacité du site à
les accueillir. Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21
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renouvellement d'usage, de l'agricole à
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Les enjeux que le projet relève se déclinent selon la stratégie suivante :
- Densifier tout en préservant l’intensité végétale.
- Valoriser le paysage au service du projet de vie.
- Préserver la valeur environnementale au-delà de la valeur végétale.
- Inscrire le quartier dans une vision de la ville des courtes distances avec la proximité des
équipements et des commerces.
L’aménagement portera une continuité de paysage dans un renouvellement d’usage, de l’agricole à
l’habitat.
Programme de l'opération
Le parti d’aménagement du projet se décline sous la forme d’invariants issus du diagnostic qui ont servi
de base pour élaborer des hypothèses d’aménagement soumises à concertation et répondent aux enjeux
de préservation de la valeur paysagère et environnementale du site :
- La trame bocagère du site, haies et arbres remarquables, sera préservée. Pour se faire, une
emprise correspondant au système racinaire des arbres a été identifiée et aucune construction
ne sera autorisée dans cette emprise. Des chemins piétons publics pourront cependant être
réalisés dans cette emprise du système racinaire.
- La rue des Reinettes sera légèrement redimensionnée pour intégrer le passage des bus à vitesse
réduite (tout en lui conservant une ruralité), la création de bassins de gestion des eaux pluviales,
ainsi que la création d’un cheminement piétons et cycles ou d’une voie verte.
- Un espace public piéton sera aménagé à l’angle du centre commercial, afin de créer un
cheminement confortable entre le chemin des Reinettes, le centre commercial et les nouveaux
logements. Le carrefour entre la rue des Reinettes et la rue Merveille sera également traité.
- Le site sera desservi par une voie partagée entre piétons, cycles et voitures. Elle sera connectée
à la rue des Reinettes au droit de l’amorce du chemin du Vau où une entrée de champ existe
déjà, et, près du centre commercial. Les voies partagées auront une largeur d’environ 8m avec
des pincements de largeur lors de la traversée des haies bocagères afin de minimiser l’impact.
- La parcelle 72 sera préservée de toute urbanisation.
- La parcelle 73, au nord du chemin des Reinettes accueillera un programme de maisons
individuelles uniquement permettant ainsi une meilleure cohabitation avec le quartier existant et
une plus faible circulation limitant les traversées véhicules sur le chemin des Reinettes.
La ZAC des Reinettes, à dominante résidentielle, prévoit d’accueillir à terme :
- Environ 130 logements, dont minimum 40 % collectifs et intermédiaires
- La construction de logements à destination des seniors qui occuperont un peu plus du tiers des
logements
- Une diversité de l’offre en logement compatible avec l’Orientation d’Aménagement et de
Programmation Habitat, à savoir :
o 35 % de logements locatifs sociaux (PLUS, PLAIS),
o 15 % d’accession aidée. on de Z
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À mai 2023
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6 mars 2023
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La réalisation de logements seniors et l’installation de familles sur ce site est adapté à la situation proche
d’un centre commercial comprenant des services à la personne (médecins, infirmiers, pharmacie,
dentiste, kinésithérapeute...) et d’équipements scolaires et sportifs. La présence d’un maillage riche en
liaisons douces est également un atout à consolider dans le projet.
Synthèse :
Surface totale ZAC – DUP : 5,9 ha environ
Nombre de logements attendus : environ 130
Tranches d’aménagement : 1
Documents d'urbanisme et procédures
- Par courrier en date du 22 juillet 2020, la DRAC a informé que le projet Les Reinettes donnerait
lieu à une prescription de diagnostic archéologique
- Approbation du bilan de mise à disposition au public du dossier de création de la Zone
d’Aménagement Concerté (ZAC) par délibération du Conseil Municipal en date du 7 octobre
2021
- Approbation du dossier de création de Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) par délibération
du Conseil Municipal en date du 7 octobre 2021
- Sollicitation du Préfet de Maine-et-Loire pour l’ouverture de l’enquête publique préalable à la
Déclaration d’Utilité Publique (DUP) de la ZAC Les Reinettes et d’une enquête parcellaire par
délibération du Conseil Municipal en date du 7 octobre 2021
- Sollicitation d’une enquête pour l’instauration d’une Servitude d’Utilité Publique (SUP) pour la
pose sur fond privé d’une canalisation d’écoulement des eaux pluviales par délibération du
Conseil Municipal du 31 mars 2022
- Approbation de la déclaration de projet et sollicitation du Préfet de Maine-et-Loire que soit
déclaré d’utilité publique la ZAC Les Reinettes par délibération du Conseil Municipal en date du
15 décembre 2022
- Sollicitation du Préfet de Maine-et-Loire pour l’instauration d’une Servitude d’Utilité Publique
pour la pose d’une canalisation d’eaux pluviales par délibération du Conseil Municipal en date
du 2 février 2023
- Arrêté Préfectoral déclarant d’utilité publique la ZAC des Reinettes en date du 6 février 2023
- Arrêté Préfectoral portant création d’une Servitude d’Utilité Publique (SUP) pour une canalisation
d’eaux pluviales en date du 17 février 2023
- Arrêté préfectoral portant prescription d’un diagnostic archéologique en date du 6 mars 2023
puis nouvel Arrêté en date du 4 mai 2023 (correction périmètre DRAC) Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21
Publié le O7
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Programme des Equipements Publics
‘te du 9 juillet
fiant à ALTER
rtier d'habitation Les Reinettes sur une durée de
au 31/12/2021
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Au 31/12/2023, il reste à engager les procédures suivantes :
- Approbation du dossier de réalisation de la ZAC et du Programme des Equipements Publics
(PEP)
- Dossier au titre de la Loi sur l’Eau.
Relations contractuelles avec la Collectivité
1.4.1. Conventions
- Traité de concession d’Aménagement approuvé par le Conseil Municipal en date du 9 juillet
2020, signé le 3 septembre 2020 et visé en Préfecture le 18 novembre 2020, passé avec la
Commune de Bouchemaine et confiant à ALTER PUBLIC les études opérationnelles et la
réalisation de l’aménagement du quartier d’habitation Les Reinettes sur une durée de 15 ans.
1.4.2. Comptes rendus d’activités et bilans prévisionnels
- Présent compte rendu à la Collectivité (CRAC) arrêté au 31/12/2021
- CRAC au 31/12/2021 approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 20
octobre 2022
- CRAC au 31/12/2020 approuvé par délibération du Conseil Municipal en date du 7 octobre
2021
Bilan financier prévisionnel de l’opération arrêté au 30 juin 2020 annexé au Traité de Concession
approuvé par délibération du Conseil Municipal du 3 septembre 2020. r
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Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Publié le
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Alter Public – 27/02/2023
Plan d’ensemble de l’opération Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21
Publié le G
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2. AVANCEMENT PHYSIQUE DEPENSES & RECETTES
Foncier
2.1.1. Acquisitions
Le programme prévisionnel des acquisitions révisé prévoit l'acquisition partielle de l’emprise, soit un
nombre de parcelles (ou partie de parcelles) à acquérir de l'ordre de 9, correspondant à 7 unités
foncières.
Le tableau ci-après détaille l’état d’avancement des acquisitions à ce jour, illustré par le plan joint page
suivante, qui met par ailleurs en évidence la maîtrise foncière au 31/12/2023 :
Propriétaires Référence cadastrale
Surface
totale
en m²
Surface à
acquérir
en m²
Date de l’acte
Syndicat des copropriétaires du centre commercial de
Pruniers
(ancienne parcelle AC 57 de 5214 m²)
AC 271 47 47 -
Syndicat des copropriétaires du centre commercial du
Petit Vivier
(ancienne parcelle AC 167 de 716 m²)
AC 269 158 158 -
Mme BAILLIOU Nicole, veuve MACAUX /Mme
MACAUX Florence, épouse AUBRUN /M. MACAUX
Frédéric
AC 69
AC 72
363
7 215
363
7215 -
M. MIGNOT Jacques / Mme MIGNOT Monique
épouse PARENT AC 74 14 467 14467 -
Mme ROBERT Geneviève, épouse MARTIN / M.
MARTIN Jean-Yves / M. ROBERT Jean Yves / Mme
BEGUIN Marie-Bernadette, épouse ROBERT J. / Mme
ROUAULT Geneviève, épouse ROBERT R.
AC 75
AC 76
8 085
5 284
8085
5284 -
Société Civile Immobilière (SCI) de Pruniers AC 73 16 589 16589 -
M. MONCOURTOIS Vincent
(ancienne parcelle AN 177 de 3033 m²) AN 312 28 28 25 octobre 2023
TOTAL 52 236 Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21 Or
Publié le !
ID : 049-214900359-20240704-CM04072024 1-DE
en date du 6 février 2023.
tif de Nantes a été saisi.
nter les intérêts d’Alter Public.
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Alter Public – 27/02/2023
Les propriétés communales (domaine privée de la Commune ou domaine public) restent propriétés de la
Commune :
COMMUNE DE BOUCHEMAINE
AN 260
AN DPp
AB DPp
AC DPp
3 550
/
/
/
6 761
2.1.2. Éviction de locataires
Seule la parcelle 74 fait l’objet d’une exploitation (pâturage de chevaux), par l’Ecurie des As dont le
siège est à Dauloge à Bouchemaine, à 1,3km au Sud-Ouest du site de la ZAC.
2.1.3. Points particuliers sur le foncier
Un dossier de déclaration d’Utilité Publique a été approuvé par le Conseil Municipal du 7 octobre 2021.
Le périmètre de DUP est identique à celui du périmètre de la ZAC. Un Arrêté Préfectoral déclarant d’utilité
publique la ZAC des Reinettes a été pris en date du 6 février 2023.
Contentieux :
- une requête en annulation contre la délibération du 07 octobre 2021 approuvant le dossier de
création de ZAC et créant la ZAC Les Reinettes a été reçue par courrier en Mairie de Bouchemaine
le 16 décembre 2021. Le tribunal administratif de Nantes a été saisi. Maître Aurélie BLIN, du
Cabinet Lex Publica a été sollicitée pour représenter les intérêts de la commune et d’Alter Public.
- une requête en annulation contre l’Arrêté Préfectoral déclarant d’utilité publique la ZAC des
Reinettes pris en date du 6 février 2023 au profit d’Alter Public a été reçue par courrier à Alter
Public le 13 avril 2023. Le tribunal administratif de Nantes a été saisi. Maître Aurélie BLIN, du
Cabinet Lex Publica a été sollicitée pour représenter les intérêts d’Alter Public.
2.1.4. Plan des acquisitions Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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Publié le O7
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Études
Pour mener à bien ces études pré-opérationnelles, Alter Public a constitué et piloté, en collaboration
avec la commune une équipe pluridisciplinaire composée de :
- Architecte-Urbaniste-Paysagiste : Agence Johanne SAN et Landscape U Need
- Géomètre, topographie et inventaire parcellaire : Cabinet Chauveau-Roussel-Langlois
- Maîtrise d’œuvre VRD : Pragma Ingenierie
- Bureau d’études techniques hydrauliques : Noème Environnement
- Bureau d’études techniques environnement : Théma Environnement
2.2.1. Études de faisabilité pré-opérationnelles
Les études préalables menées avant attribution de la concession sont les suivantes :
- Levé et plan topographique
- Etat et plan parcellaire
- Diagnostic technique, architectural, urbain et paysager
- Diagnostic environnemental 4 saisons et diagnostic zones humides
- Etude des potentiels en énergie renouvelable
- Tests d’infiltrations
- Etudes hydrauliques préliminaires
- Esquisses d’aménagements
L’ensemble de ces études avant concession ne sont pas reprises dans le bilan de l’opération.
2.2.2. Études opérationnelles
Sont réalisées au 31 décembre 2023 :
- L’étude d’impact
- Le dossier de création de ZAC
- Le dossier de Déclaration d’Utilité Publique
- Le bornage périmétral de la ZAC
- Le dossier de Servitude d’Utilité Publique
- Les études géotechniques d’infiltrations complémentaires (G5) dit tests Porcher
Les études en cours ou restant à réaliser portent sur :
- L’étude géotechnique (G1 pour les constructions
- Le dossier au titre de la Loi sur l’eau
- Le dossier de réalisation de ZAC
- Les études réalisées par le géomètre : établissement des documents d’arpentage, bornages des
lots et ilots et implantations des voiries lors de la phase chantier
- L’élaboration des prescriptions architecturales, urbaines, paysagères et environnementales
- Le suivi urbanistique des permis par l’architecte-urbaniste
- Les publications légales Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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2.2.3. Honoraires maîtrise d'œuvre/prestataires
Sont réalisées au 31 décembre 2023 :
- Les plans AVP de l’ensemble de la ZAC
- Les investigations complémentaires des réseaux à l’extérieur du périmètre
Les études en cours ou restant à réaliser portent sur les :
- Le Plan Général de Coordination Santé Sécurité
- Les plans PRO, le lancement de la consultation (DCE), la passation des Marchés et suivi de
chantier
Travaux
2.3.1. Libération des sols
Diagnostic & fouilles archéologiques préventives
Par courrier en date du 22 juillet 2020, la DRAC a informé que le projet Les Reinettes donnera lieu à
une prescription de diagnostic archéologique. En ce sens, le bilan prévisionnel prévoit une dépense
afférente.
Démolitions/Réhabilitation des terres
Sans objet
Dépose, déplacement, effacement de réseau
Le projet prévoit la dépose des lignes aériennes le long de la rue des Reinettes.
Il est demandé l’intégration de la dépose des lignes aériennes basse tension, éclairage public, génie
civil télécom au niveau du carrefour avec la rue Merveille et du tronçon de la rue Merveilles sur lequel
seront créés les stationnements.
Le coût des travaux est intégré au poste travaux d’aménagement connexes.
2.3.2. Travaux connexes
Les travaux nécessaires à l'opération mais dont l'intérêt dépasse le strict besoin de celle-ci sont le
réaménagement de la rue des Reinettes et la réalisation d’un exutoire pluvial.
Reconfiguration de voies externes
La rue des Reinettes, au droit du périmètre de ZAC, actuellement d’environ 4m50 de large, sera portée
à 6 mètres pour permettre le passage des bus. Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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Exutoire eau pluviale
Le projet prévoit de créer un nouvel exutoire à ce quartier afin de ne pas aggraver les
dysfonctionnements actuels. Cet exutoire, où transiteront les débits régulés et surverses des bassins à
créer, sera canalisé de la rue des Reinettes jusqu’à une parcelle en prairie située au sud de la rue
Merveille pour rejoindre le fossé constituant l’axe principal du bassin versant.
2.3.3. Travaux d'aménagement
Voirie, réseaux, espaces verts et mobilier
La viabilisation du site comprend la réalisation de l’ensemble des travaux de voirie, réseaux, bassins de
rétentions, d’espaces verts et installations diverses à réaliser pour répondre aux besoins des futurs
habitants et usagers à l’intérieur de l’opération.
Une première phase correspond à la pose de l'ensemble des réseaux et à l'exécution des bassins de
rétention et d'une voirie provisoire. Une seconde phase interviendra après la réalisation des
constructions et comprendra la pose des bordures et des candélabres, les revêtements définitifs des
chaussées et des trottoirs, l’aménagement définitif des espaces verts. Le cas échéant, modification/ajout
par rapport au dernier bilan approuvé.
2.3.4. Gestion et Entretien
Les coûts de gestion et d'entretien sont ressortis en un poste spécifique incluant les frais durant la
convention d'entretien des espaces cessibles invendus et des espaces verts publics non remis, des
interventions sur voiries (nids de poule/accotements en phase provisoire), des consommations
électriques et eau des équipements avant remise, ainsi que les frais divers d'évacuation de dépôts
sauvages ou d'expulsions d'occupations sans titre.
2.3.5. Divers & imprévus
Le bilan prévoit un poste divers et imprévus pour faire face aux situations imprévues.
Autres frais
2.4.1. Communication/promotion projet
Ce poste regroupe l'ensemble des frais engagés pour la promotion du projet, tant auprès de la
population qu'à l'attention des acquéreurs potentiels.
Le présent bilan révisé inclut à ce titre des provisions pour :
- La réalisation d’une vue de synthèse du projet,
- l'affichage sur le site des Reinettes (panneaux),
- les publications (ponctuelles/régulières), est
Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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- la plaquette de commercialisation,
- des altireportages réguliers permettant le suivi de la construction des parcelles vendues,
- la mise en place d'une signalétique.
Cessions
2.5.1. Avancement des cessions de charges foncières
Lots libres de constructeurs :
Une phase de pré-commercialisation est mise en place avant le démarrage de la commercialisation (liste
d’attente). La commercialisation des terrains (signature de compromis de vente) pourra être engagée
lorsque les travaux de viabilisation seront finalisés (réalisation des plans de vente par le géomètre à
partir des plans de récolement).
Programmes groupés :
Au 31 décembre 2023, l’office publique Angers Loire Habitat a été retenue pour réaliser l’ensemble des
logements sociaux (locatif social, accession sociale) comprenant une part de logement sénior ; aucun
opérateur immobilier privé n’a été retenu.
2.5.2. Prix de cession d'équilibre
Le prix de cession d'équilibre proposé au présent bilan, est modifié par rapport au bilan précédent
annexé au Traité de Concession d’Aménagement.
Le prix des lots libres de constructeur est en hausse afin d’intégrer les prestations réalisées par Alter
Public relatives aux dispositifs d’infiltrations à la parcelle localisés sous les emprises des accès aux
parcelles (sous les stationnements aériens). Le prix de cession d’équilibre est désormais de 310 € HT/m²
de surface soit environ 370 € TTC/m².
Les autres charges foncières sont inchangées.
2.5.3. Action de promotion et de commercialisation
L'action d’Alter Public se traduit par le suivi, et l’accompagnement, notamment aux plans administratifs
(rédaction des compromis, cahier des charges de cessions, cahier des prescriptions techniques
particulières, suivi du projet d'acte) et technique (insertion technique du projet compte tenu des
caractéristiques de la viabilisation, interface avec les concessionnaires des réseaux, …).
Les actions de communication et de promotion prises en compte au présent bilan révisé sont précisées à
l'article précédent.
L’agence commerciale d’Alter assure la vente des terrains des lots libres de constructeurs. Des supports
de communication (panneau, plaquette) sont prévus afin de communiquer sur le projet. Alter est présent
au salon de l’Habitat d’Angers afin de mettre en avant les quartiers d’habitats. Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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Autres produits
Sans objet
Autres participations
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BILAN PREVISIONNEL REVISE AU 31/12/2023 en k€ HT DEPENSES Bilan Approuvé || Avancement financier : réglements | Bilan actualisé au 31/12/2021 au 31/12/2023 Prévu au-delà au 31/12/2023
FONCIER
Acquisitions & Frais d'actes 505 0 494 495
Impôts & autres charges foncières 70 19 61 80
Total 1 575 19 556 575
ETUDES
Etudes opérationnelles 200 65 155 220
Honoraires maîtrise d'oeuvre/prestataire 225 46 162 208
Total 2 425 111 317 428 TRAVAUX
Libération des sols 30 0 30 30 Travaux connexes 650 0 660 660 Travaux Aménagement 2 190 0 2 330 2 330
Gestion et Entretien 20 0 20 20 Divers & imprévus 185 0 170 170
Total 3 3 075 0 3 210 3 210
FRAIS FINANCIERS 434 1 433 434
CONDUITE DE PROJET 606 33 605 638
AUTRES FRAIS 15 0 15 15
TOTAL DEPENSES 5 130 165 5 135 5 300
RECETTES Bilan Approuvé || Avancement financier : réglements | Bilan actualisé au 31/12/2021 au 31/12/2023 Prévu au-delà au 31/12/2023
CESSIONS
Terrains/charges foncières 5 130 0 5 300 5 300
TOTAL 5 130 0 5 300 5 300
TOTAL RECETTES 5 130 0 5 300 5 300
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3. AVANCEMENT FINANCIER
Bilan prévisionnel révisé
Le bilan prévisionnel révisé ci-après a été établi sur les bases de l’avancement physique décrit ci-avant
en tenant compte des dépenses et recettes réalisées au 31 décembre 2023 et de celles restant à
réaliser, conformément à l’échéancier prévisionnel et au plan de trésorerie correspondants joints ci-
après.
Ce document est présenté en K €uros HT. en raison, d'une
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Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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Alter Public – 27/02/2023
Commentaires sur le bilan révisé
La comparaison par rapport au bilan précédent en date du 31 décembre 2021 permet de situer les
écarts entre les prévisions à l’époque et les prévisions actualisées :
3.2.1. En dépenses
Au 31 décembre 2023 le montant prévisionnel des dépenses s'élève à 5 300 K€ HT, dont 165 K€ HT
ont été réglés et 5 135 K€ HT restent à régler.
Par rapport au précédent bilan en date du 31 décembre 2021, les dépenses totales sont en hausse. Le
poste travaux correspond aux estimations de travaux réactualisées sur la base des plans PRO (PROJET)
établis en janvier 2024 par l’équipe de maîtrise d’œuvre et envoyés pour avis aux concessionnaires.
L’estimation des travaux est à la hausse en raison, d’une part, de l’envolée des prix de certaines
matières premières (inflation) et d’autre part, suite à l’intégration de prestations complémentaires sur les
31 lots libres (dispositifs d’infiltration des eaux pluviales sous les emprises de stationnement)
conformément aux attentes de la Direction de l’Eau et de l’Assainissement d’Angers Loire Métropole
ainsi qu’au niveau de l’enfouissement de certains réseaux au niveau de la rue Merveille. Cette hausse a
entrainé une baisse du montant du poste divers et imprévus de 185 K€ HT à 170 K€ HT.
3.2.2. En recettes
Au 31 décembre 2023 le montant prévisionnel des recettes s’élève à 5 300 K€ HT, dont la totalité reste
à encaisser, et dont le montant total est en hausse par rapport au précédent bilan en date du 31
décembre 2021. Cette hausse correspond à la réintégration des coûts des dispositifs d’infiltration des
eaux pluviales dans la charge foncière des lots libres de constructeurs ainsi qu’à l’optimisation des
surfaces des emprises cessibles permettant une augmentation des recettes.
Comparatif prévision/réalisé
Sans objet
Échéancier prévisionnel et plan de trésorerie
Sont exposés pages suivantes :
- l’échéancier prévisionnel révisé des dépenses et des recettes,
- le plan de trésorerie prévisionnel de l'opération. Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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Analyse dépenses & recettes prévisionnelles année 2024 sur la base des options
connues
Dépenses prévisionnelles pour l’année 2024 :
- Foncier :
o Acquisition des terrains
o Frais de procédure et frais liés au foncier
- Etudes :
o Constitution du dossier au titre de la Loi sur l’Eau
o Constitution du dossier de réalisation de ZAC
o Etudes de PRO-DCE et Santé Sécurité Prévention (SPS), procédure de consultation des
entreprise et début du suivi des travaux
o Etudes des prescriptions architecturales urbaines paysagères et environnementales /
bioclimatiques
- Travaux :
o Diagnostic d’archéologie préventive engendrant le paiement de la redevance
d’archéologie préventive
o Démarrage des travaux
Recettes prévisionnelles pour l’année 2024
- Cessions : aucune cession n’est prévue sur l’année 2024 Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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4. NOTE DE SYNTHESE
Situation de Trésorerie
Au 31/12/2023 la situation de trésorerie de l’opération est négative à – 166 K€.
4.1.1. Financements mis en place
Sans objet
4.1.2. Financements à mettre en place
Au vu du plan de trésorerie actualisé et afin d’assurer l’équilibre de la trésorerie pour honorer les
dépenses d’acquisition du foncier, d’études et de démarrage des travaux, il sera sollicité auprès du
concédant l'autorisation de mettre en place un financement à hauteur de 1 700 000 € en 2024. Les
modalités du (des) financement(s) seront définies après consultation des organismes bancaires et seront
soumises à l’approbation de la collectivité par une délibération spécifique.
Au regard du plan de trésorerie qui fait apparaitre un déficit de trésorerie important en 2025 (à la fin
des travaux et avant l’encaissement des recettes de cessions), il conviendra de mettre en place un
financement complémentaire.
La mobilisation de ce besoin pourra faire l’objet de financements séparés, à savoir, avance de
trésorerie, ligne de trésorerie, etc. Les modalités du (des) financement(s) seront définies après
consultation des organismes bancaires et seront soumises à l’approbation de la collectivité par une
délibération spécifique.
Convention d’avance de trésorerie
Sans objet
Subventions
Sans objet
Participation du Concédant
Sans objet Envoyé en préfecture le 08/07/2024
Reçu en préfecture le 08/07/2024 21
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Alter Public – 27/02/24
5. PROPOSITIONS A LA COLLECTIVITE
Il est proposé à Madame Le Maire de soumettre ce dossier au Conseil Municipal afin qu’il :
- Approuve le présent bilan prévisionnel révisé au 31 décembre 2023 portant les dépenses et les
recettes de l’opération à hauteur de 5 300 000 € HT
- Approuve le tableau des acquisitions de l’année 2023
- Approuve le principe de mise en place d’un emprunt de 1 700 000 € en 2024 par Alter Public Envoyé en préfecture le 08/07/2024
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cessions
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Page 27 Les Reinettes - Commune de Bouchemaine
Alter Public – 27/02/24
ANNEXE : liste des acquisitions et cessions des années 2022-2023
Liste des acquisitions :
Nom du propriétaire Référence cadastrale Superficie Date de l’acte
Moncourtois AN 312 28 m² 25 octobre 2023
Liste des cessions :
Sans objet