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unknown - Communauté d'agglomération - Douaisis - 20230209 31 Delib4etAnnexe
Document publié le Jeudi 9 février 2023
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Douaisis - 20230209 31 Delib4etAnnexe)
Thèmes du document : Eau et assainissement, Consommateurs, Aménagement du territoire,
EXTRAIT DU REGISTRE AUX DELIBERATIONS
DU BUREAU COMMUNAUTAIRE DU 09 FEVRIER 2023
09/02/2023 – 4
Date de la convocation : 03/02/2023. Nombre de membres en exercice : 16. Quorum : 9. Présents : 13
Le jeudi 09 février 2023 à 18 heures, le Bureau de DOUAISIS AGGLO s’est réuni à ARKEOS, 4401 Route de Tournai à Douai, sous la présidence de M. Christian POIRET, Président, avec pour Secrétaire de séance M. Jean-Jacques PEYRAUD
ETAIENT PRESENTS :
M. Christian POIRET, Président
M. Jean-Luc HALLE, 2ème Vice-Président
Mme Caroline SANCHEZ, 3ème Vice-Président
M. Jean-Jacques PEYRAUD, 4ème Vice-Président
Mme Marylise FENAIN, 5ème Vice-Président
Mme Annie GOUPIL, 7ème Vice-Président
M. Lionel BLASSEL, 8ème Vice-Président
M. Claude HEGO, 9ème Vice-Président
M. Jean-Paul FONTAINE, 10ème Vice-Président
M. Alain WALLART, 11ème Vice-Président
M. Bruno VANDEVILLE, 12ème Vice-Président
M. Freddy KACZMAREK, 13ème Vice-Président
Mme Edith BOUREL, 14ème Vice-Président
EXCUSES :
M. Christophe DUMONT, 1er Vice-Président
M. François GUIFFARD, 6ème Vice-Président
M. Christian DORDAIN, 15ème Vice-Président
ASSISTAIENT EGALEMENT A LA REUNION :
Mme Catherine BLOT, Directeur Général des Services, M. Guy GEVAERT, Directeur Juridique, M. François LAURENT, Directeur Général Adjoint pôle Pilotage et Solidarités, M. Franck FOURNIER, Directeur Général Adjoint pôle Aménagement du territoire et Transition écologique, M. Luc BERNARD, Directeur du pôle Equipements culturels et scientifiques, M. Thierry STAMP, Directeur Grands Projets, Mme Sandrine DANSETTE, Directrice du Développement Economique, M. Aurélien BEHAGUE, Directeur Cycle de l’Eau, M. Raphaël MATHIEU, Chargé de Communication, M. Marc GROBELNY, Directeur pôle Environnement, Mme Daisy VINCENT, Directrice pôle Aménagement, Mme Elisabeth DANIELEWSKI, Directrice Prospective et financements extérieurs, M. Cédric GILLERON, Directeur Service Technologies Information.
5 – EcoQuartier du Douaisis
5.1 – EcoQuartier du DOUAISIS – Modification du Cahier des charges de Cession de Terrain Habitat et Activité économique & création d’un Cahier de Prescriptions générales pour les lots libres Par délibération du Conseil Communautaire en date du 22 octobre 2010, le dossier de réalisation de la Zone d’Aménagement Concerté du Raquet a été approuvé.
Le dossier de réalisation de la ZAC comprenait deux cahiers des charges de Cession de Terrain accompagnés de leurs annexes (intitulé dossiers de prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales), l’un pour l’habitat, l’autre pour l’activité économique.
Ces dossiers de Prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales sont composés d’un Cahier des Prescriptions Générales (fiches thématiques et documents graphiques) et de la fiche de lot.
Afin de simplifier et de garantir la dynamique de commercialisation et permettre une simplification des démarches administratives, il vous est proposé :
- De supprimer :
→La fourniture d’une fiche de lot
→Le recours par Douaisis Agglo à un architecte conseil
→Certaines exigences environnementales, techniques, architecturales - D’établir un cahier de prescriptions générales pour les lots libres
1 – Cahier des Charges de Cessions de Terrain (CCCT)
L’article 18 des Cahiers des charges de cession de terrain, Habitat et Activité Economique reproduit ci- après :
« ARTICLE 18 : PRESCRIPTIONS TECHNIQUES, URBANISTIQUES, ARCHITECTURALES ET ENVIRONNEMENTALES
L’Acquéreur aura l’obligation de se conformer aux prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales établies par l’aménageur conformément à l’article L.311-6 du code de l’urbanisme et figurant au présent cahier des charges de cession de terrain dans son annexe intitulée « dossier de prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales ». Ce dossier est composé du Cahier des Prescriptions Générales (fiches thématiques et documents graphiques) et de la fiche de lot.
A portée réglementaire, l’ensemble de ces prescriptions devront être prises en compte par l’Acquéreur, son maître d’œuvre et ses constructeurs dans le cadre de l’élaboration du dossier de permis de construire et de la réalisation effective des constructions. La Communauté d’Agglomération du Douaisis, accompagnée de son architecte urbaniste conseil, veillera au respect et à la bonne prise en considération de ces prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales dans le cadre de l’agrément préalable qu’elle aura à donner, avant dépôt au service instructeur, sur le projet de permis de construire (Cf article 5 ci-dessus) ainsi que par des contrôles a posteriori et in situ lors de la phase chantier des constructions à réaliser. »
Est modifié comme suit :
« ARTICLE 18 : PRESCRIPTIONS TECHNIQUES, URBANISTIQUES, ARCHITECTURALES ET ENVIRONNEMENTALES
L’Acquéreur aura l’obligation de se conformer aux prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales établies par l’aménageur conformément à l’article L.311-6 du code de l’urbanisme et figurant au présent cahier des charges de cession de terrain dans son annexe intitulée « dossier de prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales ».
A portée réglementaire, l’ensemble de ces prescriptions devront être prises en compte par l’Acquéreur, son maître d’œuvre et ses constructeurs dans le cadre de l’élaboration du dossier de permis de construire et de la réalisation effective des constructions.
Douaisis Agglo veillera au respect et à la bonne prise en considération de ces prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales dans le cadre de l’agrément préalable qu’elle aura à donner, avant dépôt au service instructeur, sur le projet de permis de construire ainsi que par des contrôles a posteriori et in situ lors de la phase chantier des constructions à réaliser. »
2 – Cahier de prescriptions générales
Il vous est proposé de définir un Cahier de prescriptions générales supplémentaire pour les lots libres qui répondra mieux aux attentes des clients et de permettre des coûts de réalisation moins onéreux pour les habitations. Cela concernera notamment les prescriptions :
- Architecturales :
→Toitures plate, 1, 2, 4 pans
- Techniques
- Environnementales définissant les règles de cohérence relatives à : →La composition des façades (menuiseries, matériaux…),
→Le traitement des espaces extérieurs (clôtures et stationnement notamment), les essences végétales
→La performance énergétique : intégration de la RE2020 Le Cahier de prescriptions générales pour l’Habitat collectif et pour l’Activité économique reste inchangé.
Je vous demande :
- d’approuver la modification de l’article 18 des CCCT Habitat et Activité Economique,
- d’approuver le présent cahier de prescriptions générales s’appliquant aux lots libres de l’Ecoquartier du Douaisis, annexe du CCCT,
- de m’autoriser ou mon délégué à signer ce document et tous les actes nécessaires à l’exécution de la présente décision.
ADOPTÉ À L’UNANIMITÉ
Le Président de DOUAISIS AGGLO certifie sous sa
responsabilité le caractère exécutoire du présent acte. LE PRESIDENT,
Publié le 22/03/2023
Réceptionné en sous-préfecture le 22/03/2023
Identifiant de télétransmission
059-200044618-20230209-09-02-2023-4-DE Christian POIRET
Le Secrétaire de séance,
Jean-Jacques PEYRAUD
SIGNÉ Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 1
DÉPARTEMENT DU NORD
COMMUNES de DOUAI et SIN-LE-NOBLE
Z ZO ON NE E D D' 'A AM MÉ ÉN NA AG GE EM ME EN NT T C CO ON NC CE ER RT TÉ É E EC CO OQ QU UA AR RT TI IE ER R D DU U D DO OU UA AI IS SI IS S ( (Z ZA AC C d du u R RA AQ QU UE ET T) )
C CA AH HI IE ER R D DE ES S C CH HA AR RG GE ES S D DE E C CE ES SS SI IO ON N D DE E T TE ER RR RA AI IN N - - H HA AB BI IT TA AT T - -
Lot
PARCELLES N° :
CONTENANCE : m²
ACQUEREUR :
S.H.O.N octroyée : m² Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 2
SOMMAIRE
-=-=-=-=-=-=-=
PREAMBULE.................................................................................................................................................... 4
ARTICLE 1 : DISPOSITIONS GENERALES ............................................................................................... 4
1.1 APPELLATION ET OBJET DE LA ZAC ................................................................................................... 4 1.2 MAITRISE D’OUVRAGE ....................................................................................................................... 4
ARTICLE 2 : CAHIER DES CHARGES ....................................................................................................... 4
2.1 OBJET ................................................................................................................................................. 4 2.2 COMPOSITION ..................................................................................................................................... 5 2.3 CONTRACTUALISATION ...................................................................................................................... 5 2.4 ADAPTATIONS MINEURES ................................................................................................................... 6 2.5 DESIGNATIONS ................................................................................................................................... 6
TITRE I PRESCRIPTIONS IMPOSEES AUX ACQUEREURS, CONSTRUCTEURS, ET UTILISATEURS DES TERRAINS ............................................................................................... 7
ARTICLE 3 : OBJET DE LA CESSION ........................................................................................................ 7
ARTICLE 4 : DIVISION DES TERRAINS .................................................................................................... 7
ARTICLE 5 : DELAIS D’EXECUTION DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION.............................. 7
ARTICLE 6 : PROLONGATION EVENTUELLE DES DELAIS ............................................................... 8
ARTICLE 7 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’ACQUEREUR ................................................................. 8
7.1 DOMMAGES ET INTERETS ................................................................................................................... 9 7.2 RESOLUTION DE LA VENTE ................................................................................................................. 9 7.3 FRAIS................................................................................................................................................ 10 7.4 RESILIATION DES ACTES DE LOCATIONS ........................................................................................... 10
ARTICLE 8 : VENTES, PARTAGE ET ALIENATIONS SUCCESSIVES DES TERRAINS CEDES 10
ARTICLE 9 : LOCATION DES TERRAINS CEDES ................................................................................ 11
ARTICLE 10: OBLIGATION DE MAINTENIR L’AFFECTATION PREVUE APRES TRAVAUX .. 11
ARTICLE 11 : NULLITE ............................................................................................................................... 11
TITRE II DROITS ET OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR ET DE L’ACQUEREUR.................. 12
CHAPITRE 1 : TERRAINS DESTINES A ETRE INCORPORES
A LA VOIRIE OU AUX ESPACES LIBRES PUBLICS ........................................................... 12
ARTICLE 12 : OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR .............................................................................. 12
ARTICLE 13: IRRESPONSABILITE DU FAIT DES AMENAGEMENTS ............................................ 12
ARTICLE 14 : VOIES, PLACES ET ESPACES LIBRES PUBLICS ........................................................ 13
14.1 UTILISATION ............................................................................................................................................. 13 14.2 ENTRETIEN ....................................................................................................................................... 13
ARTICLE 15 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’AMENAGEUR ............................................................ 13
CHAPITRE 2 : TERRAINS CEDE OU LOUES ........................................................................................ 14
ARTICLE 16 : CHOIX DU LOT ................................................................................................................... 14
ARTICLE 17 : PRESCRIPTIONS D’URBANISME ................................................................................... 14
ARTICLE 18 : PRESCRIPTIONS TECHNIQUES, URBANISTIQUES, ARCHITECTURALES ET ENVIRONNEMENTALES .......................................................................................................... 14
ARTICLE 19 : BORNAGE – CLOTURES AUTORISEES ........................................................................ 14
19.1 BORNAGE ............................................................................................................................................... 14 Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 3
19.2 CLOTURES ........................................................................................................................................ 15
ARTICLE 20 : DESSERTE DES TERRAINS CEDES ............................................................................... 15
ARTICLE 21 : BRANCHEMENTS ET CANALISATIONS ...................................................................... 15
21.1 REGLEMENT SANITAIRE .................................................................................................................... 16 21.2 REJET DES EAUX USEES DOMESTIQUES ............................................................................................. 16 21.3 GESTION DES EAUX PLUVIALES ........................................................................................................ 16 21.4 ALIMENTATION EN EAU POTABLE ..................................................................................................... 17 21.5 BRANCHEMENT AU RESEAU ELECTRIQUE ......................................................................................... 17 21.6 BRANCHEMENT AU RESEAU GAZ ...................................................................................................... 17 21.7 RACCORDEMENT AU RESEAU DES TELECOMMUNICATIONS ............................................................... 18
ARTICLE 22 : ESPACES VERTS PRIVES ................................................................................................. 18
ARTICLE 23 : ETABLISSEMENT DES PROJETS – COORDINATION DES TRAVAUX ................. 18
ARTICLE 24 : ORGANISATION DU CHANTIER .................................................................................... 19
24.1 INSTALLATIONS CHANTIER, AIRES DE STOCKAGE, ACCES .......................................................................... 19 24.2 CLOTURE DE CHANTIER .................................................................................................................... 19 24.3 POLICE ET GARDIENNAGE .......................................................................................................................... 20 24.4 MOYENS DE SERVICE ................................................................................................................................. 20 24.5 ASSAINISSEMENT ET VOIRIE ...................................................................................................................... 20 24.6 SECURITE ET HYGIENE DU CHANTIER......................................................................................................... 20 24.7 LIMITATION DES NUISANCES ..................................................................................................................... 20 24.8 DEMARRAGE DES TRAVAUX – PLANNING .................................................................................................. 20 24.9 ACHEVEMENT DES TRAVAUX .................................................................................................................... 21 24.10 ENGAGEMENT VIS-A-VIS DES TIERS ......................................................................................................... 21 24.12 RESPECT DES REGLEMENTS ..................................................................................................................... 21
ARTICLE 25 : EXECUTION DES TRAVAUX PAR LES ENTREPRENEURS DE L’ACQUEREUR 21
ARTICLE 26 : RECEPTION ET CONFORMITE DES TRAVAUX ........................................................ 22
ARTICLE 27 : ENTRETIEN DES ESPACES VERTS PUBLICS ............................................................. 23
ARTICLE 28 : SERVITUDES - USAGE DES ESPACES LIBRES ......................................................... 23
ARTICLE 29 : TENUE GENERALE............................................................................................................ 23
ARTICLE 30 : ASSURANCES ...................................................................................................................... 24
ARTICLE 31 : MODIFICATIONS ............................................................................................................... 24
ARTICLE 32 : LITIGES – SUBROGATIONS ............................................................................................ 24 Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 4
PREAMBULE
ARTICLE 1 : DISPOSITIONS GENERALES
1.1 Appellation et objet de la ZAC
Au terme d’une délibération en date du 15 décembre 2006, le Conseil Communautaire de DOUAISIS AGGLO a procédé à la création de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) dite du « RAQUET » d’une superficie de 166 hectares environ et située sur les territoires des Villes de DOUAI et de SIN- LE-NOBLE.
A vocation mixte « habitat » et « activités économiques », la ZAC du RAQUET est vouée à l’accueil d’un projet de réalisation, sur 15 à 20 ans, d’un écoquartier d’environ 4000 logements pour 12 000 habitants à terme.
Le projet d’écoquartier RAQUET a fait l’objet de la part de l’Etat d’une déclaration d’utilité publique en date du 5 décembre 2008 reconnaissant l’intérêt général de l’opération et assurant la mise en compatibilité des documents d’urbanisme des Villes de DOUAI et de SIN-LE-NOBLE.
1.2 Maîtrise d’ouvrage
DOUAISIS AGGLO assure la maitrise d’ouvrage de l’opération de réalisation de l’écoquartier de la ZAC du RAQUET.
Conformément à ses statuts et aux dispositions des articles L.311-5 et R.311-6 1° du code de l’urbanisme et en sa qualité d’aménageur, DOUAISIS AGGLO a décidé d’opter pour un mode de réalisation en régie directe des aménagements et équipements de la ZAC.
L’Acquéreur se verra exonéré de plein droit du paiement de la Taxe Locale d’Equipement (TLE) conformément à l’article 317 quater de l’annexe II du code général des impôts et au dossier de création approuvé par DOUAISIS AGGLO.
ARTICLE 2 : CAHIER DES CHARGES
En qualité d’aménageur, DOUAISIS AGGLO a établi le présent cahier des charges de cession, de location ou de concession d'usage des terrains et immeubles bâtis situés à l'intérieur du périmètre de ZAC du RAQUET.
2.1 Objet
Le présent cahier des charges a pour objet de définir les stipulations, règlements et conditions régissant la mise en valeur des terrains de la ZAC du RAQUET plus spécialement au regard des modalités de vente, location ou concession d’usage.
Jusqu’à ce qu’il devienne caduc en application de l’article R.311-6 du code de l’urbanisme, il devra être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des biens immobiliers en faisant l’objet, par reproduction in extenso ou tout au moins, s’il s’agit de locations, par référence précise, qu’il s’agisse d’une première vente ou de revente ou de locations successives. L’omission de cette formalité engage la responsabilité de l’intéressé. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 5
2.2 Composition
Le présent cahier des charges est divisé en trois titres :
Le Titre I comprend des dispositions d'ordre général déterminant les prescriptions imposées aux constructeurs et aux utilisateurs des terrains pour satisfaire au respect de l'utilité publique ; elles précisent notamment : le but de la cession, les conditions générales dans lesquelles la cession, location ou concession d’usage sont consenties et résolues en cas d'inexécution des obligations. Il comporte notamment les clauses type approuvées par le décret n° 55.216 du 3 février 1955, en application des dispositions des articles L.21-3 et L 21.4 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.
Le Titre II définit les droits et obligations réciproques de DOUAISIS AGGLO et de l’Acquéreur, inclut leurs constructeurs, pendant toute la durée des travaux d'aménagement de la ZAC et des constructions projetées.
Il fixe notamment, de manière réglementaire, les prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales imposées aux Acquéreurs et constructeurs pendant toute la durée de la ZAC conformément aux dispositions de l’article L.311-6 du code de l’urbanisme.
Le Titre III fixe les règles et servitudes de droit privé imposées aux Acquéreurs, à leurs héritiers ou ayants cause, à quelque titre que ce soit, ainsi qu'aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au présent cahier des charges par voie de convention avec DOUAISIS AGGLO. Il détermine notamment les conditions de la gestion des biens communs et ouvrages collectifs.
Les titres I et II sont constitués de dispositions purement bilatérales entre DOUAISIS AGGLO et chaque contractant. Ces clauses ne comportent aucune stipulation pour autrui et ne pourront, en conséquence, ni être opposées aux autres contractants ou à des tiers en général, ni être invoquées par ceux-ci à l’encontre des contractants, conformément aux dispositions de l’article 1165 du code civil, sous réserve toutefois, en ce qui concerne le titre I, des prérogatives accordées au préfet par l’article L.21-3 al. 4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Il est rappelé néanmoins que l’approbation du présent cahier des charges par Monsieur le Président de DOUAISIS AGGLO, en qualité d’exécutif de ladite collectivité publique, confère un caractère réglementaire aux prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales incluses dans le Titre II et ses annexes.
Le Titre III s'impose à tous les propriétaires et plus généralement à tous les utilisateurs de terrains ou de constructions, ainsi qu'à leurs héritiers ou ayants cause à quelque titre que ce soit et ce, sans limitation de durée. Il s'impose également aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au cahier des charges par voie de convention avec DOUAISIS AGGLO. Chacun de ces assujettis aura le droit de se prévaloir des dispositions du Titre III à l'encontre des autres assujettis, DOUAISIS AGGLO déclarant à ce sujet, en tant que de besoin, stipuler au profit de chacun des assujettis.
2.3 Contractualisation
Tout promoteur, bailleur, particulier, etc. qui obtiendra directement ou indirectement de DOUAISIS AGGLO la disposition à un titre quelconque d'un lot sis ZAC du RAQUET se trouvera lié, sans restriction ni réserve, et soumis aux stipulations du présent cahier des charges de cession de terrain lesquelles s’imposeront non seulement aux Acquéreurs, mais également à leurs héritiers ou ayant droits à quelque titre que ce soit.
Sous peine de nullité, le présent cahier des charges sera obligatoirement annexé à tous les actes intéressant les terrains en cause par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente qu'ils soient translatifs de propriété ou locatifs des terrains ou des constructions, qu'il s'agisse soit d'une première cession ou location, soit de cessions ou locations successives. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 6
2.4 Adaptations mineures
DOUAISIS AGGLO se réserve le droit d'accepter, à titre exceptionnel, les adaptations mineures qu'elle jugerait compatibles tant avec les lois et règlements en vigueur qu'avec l'intérêt général.
2.5 Désignations
Par mesure de simplicité et pour la clarté du texte :
On désignera sous le vocable "d'Acquéreur" l’ensemble des bénéficiaires assujettis au présent cahier des charges, qu'ils soient Acquéreurs, bénéficiaires d'apport, copartageants, constructeurs, locataires, cessionnaires d'usage, etc.
On désignera sous le vocable général "d'acte de cession", tout acte transférant l’usage d'un terrain ou immeuble situé dans le périmètre d'application du présent cahier des charges, que ce soit une vente, un apport, un partage, une donation, etc., et par "location" ou "bail" tout acte conférant la jouissance temporaire de l'un desdits biens, que ce soit un bail à construction, une concession immobilière, un bail emphytéotique, etc.
Cela exposé, DOUAISIS AGGLO entend céder les terrains de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET dans les conditions prévues ci-après : Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 7
TITRE I PRESCRIPTIONS IMPOSEES AUX ACQUEREURS,
CONSTRUCTEURS, ET UTILISATEURS DES TERRAINS
ARTICLE 3 : OBJET DE LA CESSION
La présente cession ou location est consentie en vue de la réalisation d’un programme de construction de bâtiment(s) à usage principal d’habitation lié à la vocation de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET et défini dans l’acte de cession ou de location.
Ce programme de construction devra être réalisé conformément aux dispositions du document d’urbanisme opposable à la ZAC du RAQUET et aux prescriptions du Titre II du présent cahier des charges ainsi que de ses annexes. Il sera, en outre, agréé par DOUAISIS AGGLO dans les conditions définies ci-après.
Le lot cédé ou loué, d’une contenance de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ m², est constitué de la ou les parcelles suivantes :
parcelle cadastrée section _ _ n° _ _ _ _
Le nombre total de mètres carrés de Surface Hors Œuvre Nette (SHON) dont la construction est autorisée sur le lot cédé ou loué est de :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ m² SHON
ARTICLE 4 : DIVISION DES TERRAINS
L’ensemble des terrains de la ZAC du RAQUET ont fait l'objet d'une division préalable entre, d'une part, ceux voués à l’accueil des équipements publics destinés à être incorporés dans le Domaine Public des Collectivités, et d'autre part ceux destinés à être cédés aux constructeurs publics ou privés désignés ci-après par le terme "Acquéreur".
Les terrains destinés aux Acquéreurs seront eux-mêmes divisés en lots distincts.
Conformément aux dispositions de l’article R.442-1 du code de l’urbanisme, cette division foncière échappe au champ d’application des formalités de la procédure de lotissement.
ARTICLE 5 : DELAIS D’EXECUTION DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION
L’Acquéreur s’engage à :
5.1 - Commencer sans délai les études de la totalité du programme de construction autorisé par le présent cahier des charges sur le terrain cédé ou loué, à associer DOUAISIS AGGLO au fur et à mesure de l’avancement de son projet et à lui communiquer, pour agrément, son projet définitif de construction deux mois au moins avant le dépôt administratif de sa demande de permis de construire auprès des services compétents.
Le cas échéant, présenter en même temps à l’approbation de DOUAISIS AGGLO un programme échelonné de réalisation par tranches successives mentionnant la date ultime de commencement des travaux pour chacune des tranches et faisant apparaître le périmètre des terrains nécessaires à la réalisation de chaque tranche.
La première tranche devra comporter la réalisation d’au moins 50 % de la SHON totale telle que définie ci-dessus.
L’agrément de DOUAISIS AGGLO sera réputé acquis s’il n’est pas exprimé à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le dépôt du projet définitif de construction. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 8
DOUAISIS AGGLO conservera un exemplaire dudit permis de construire et donnera au préalable son agrément, le cas échéant, sur les permis de construire modificatifs à intervenir.
5.2 – Déposer sa demande de permis de construire dans un délai de trois mois à dater de la délibération autorisant l’opération.
En cas de réalisation par tranches, la demande de permis de construire afférente à toute tranche autre que la première devra être déposée au plus tard dans les trois mois suivant la signature de l’acte authentique de vente du terrain de la tranche précédente.
5.3 – Entreprendre les travaux de construction dans un délai de trois mois à compter de la délivrance du permis de construire ou dans le délai fixé par le programme échelonné de réalisation.
5.4 – En tout état de cause, l’Acquéreur s’engage à ce que le projet de construction soit mené à son terme et à présenter la déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) dans un délai de deux ans à dater de la délivrance du permis de construire définitif. A défaut, DOUAISIS AGGLO se verra contrainte de mettre l’Acquéreur en demeure de les réaliser, en une ou plusieurs tranches, dans les délais qui lui seront imposés, sous peine de résolution de la cession des terrains non encore utilisés à cette date.
Des délais différents pourront être stipulés dans l'acte de cession ou de location et DOUAISIS AGGLO pourra de même accorder des dérogations dans des cas exceptionnels et justifiés.
Si l’Acquéreur refuse de souscrire à cet engagement, il sera mis en demeure de rétrocéder immédiatement les terrains non encore utilisés à DOUAISIS AGGLO ou à les vendre à un Acquéreur qui lui sera désigné par elle ; le prix de rétrocession ou le prix de vente étant fixé dans les conditions prévues à l’article 7 ci-dessous.
ARTICLE 6 : PROLONGATION EVENTUELLE DES DELAIS
6.1 - Les délais d’exécution prévus au présent cahier des charges seront, si leur inobservation est due à un cas de force majeure, prolongés d’une durée égale à celle durant laquelle l’Acquéreur aura été dans l’impossibilité de réaliser ses obligations.
La preuve de la force majeure et de la durée de l’empêchement sont à la charge de l’Acquéreur.
6.2 – Les difficultés de financement ne sont pas considérées comme constituant un cas de force majeure.
Toutefois, seront considérés, pour l’application du présent article, comme constituant des cas de force majeure, les retards non imputables à l’Acquéreur dans l’octroi des prêts aidés par l’Etat en matière de logement et d’aide à la construction. Dans ce cas précis, l’Acquéreur ne sera pas dispensé du paiement des intérêts de retard sur la partie du prix de cession qu’il n’aura pas réglée aux échéances fixées.
Des dérogations à ces délais pourront être accordées par DOUAISIS AGGLO à titre tout à fait exceptionnel.
ARTICLE 7 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’ACQUEREUR
En cas d’inobservation des obligations mises à la charge de l’Acquéreur par le présent cahier des charges, l’acte de vente ou leurs annexes, DOUAISIS AGGLO pourra, selon la nature des inobservations imputables à l’Acquéreur, et à son choix, obtenir des dommages et intérêts ou résoudre la vente, et le cas échéant cumulativement, dans les conditions suivantes : Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 9
7.1 Dommages et intérêts
Si l’Acquéreur n’a pas respecté les délais prévus à l’article 5 ci-dessus, DOUAISIS AGGLO le mettra en demeure, par simple lettre recommandée avec accusé de réception, de satisfaire à ses obligations dans le délai d’un mois.
Si, passé ce délai, l’Acquéreur n’a pas donné suite aux prescriptions de la mise en demeure, DOUAISIS AGGLO pourra résoudre la vente dans les conditions fixées ci-après à moins qu’elle ne préfère recevoir une indemnité dont le montant mensuel est fixé à 1/12ème du prix de la cession hors taxes par mois de retard avec un maximum de 1/6ème du prix de la cession hors taxe nonobstant la possibilité de tous les autres dommages et intérêts à raison du préjudice subi.
Lorsque le montant de l’indemnité due pour le retard aura atteint les 1/6ème du prix de la cession hors taxe, DOUAISIS AGGLO pourra prononcer la résolution de la vente dans les conditions prévues ci- après.
7.2 Résolution de la vente
La cession pourra être résolue de plein droit par décision unilatérale de DOUAISIS AGGLO, notifiée par exploit d’huissier, en cas d’inobservation d’un des délais fixés à l’article 5 ci-dessus.
La cession pourra également être résolue de plein droit par décision unilatérale de DOUAISIS AGGLO , notifiée par exploit d’huissier, en cas de non paiement de l’une quelconque des fractions du prix à son échéance, et ce, un mois après une mise en demeure de payer restée sans effet, et plus généralement en cas d’inexécution de l’une des obligations du présent cahier des charges de cession, de l’acte de cession ou de leurs annexes.
L’Acquéreur aura doit, en contrepartie, a une indemnité de résolution qui sera calculée ainsi qu’il suit :
Si la résolution intervient avant le commencement de tous travaux, l’indemnité sera égale au prix de cession, ou le cas échéant à la partie du prix effectivement payée, déduction faite du montant du préjudice subi par DOUAISIS AGGLO lequel sera réputé ne pas être inférieur à 10 % du prix de cession hors taxe à titre de dommages et intérêts forfaitaires. Ce prix, en cas d’indexation, sera réputé égal à la somme des versements déjà effectués à la date de résolution, augmenté d’une somme égale au solde restant dû après application à ce dernier du dernier indice connu 15 jours avant la date de la résolution.
Si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité ci-dessus est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée aux terrains par les travaux régulièrement réalisés par l’Acquéreur sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre utilisée. Le cas échéant, l'indemnité sera diminuée de la moins-value due aux travaux exécutés.
La plus-value, ou la moins-value, sera fixée par voie d'expertise contradictoire, basée sur les factures certifiées correspondant aux travaux effectués par l'Acquéreur, l'Expert de DOUAISIS AGGLO étant l'Administration des Domaines, celui de l'Acquéreur pouvant, s'il ne pourvoit pas à sa désignation, être désigné d'office par le Président du Tribunal de Grande Instance sur la requête de DOUAISIS AGGLO .
En cas de désaccord entre les experts, un tiers arbitre sera désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance de Douai à la requête du plus diligent des experts ou des parties.
En cas de réalisation des constructions par tranches, faite avec l'accord de DOUAISIS AGGLO, conformément à l'article 5.4 ci-dessus la résolution de la vente pourra ne porter, au choix de DOUAISIS AGGLO, que sur les parties de terrain non utilisées dans les délais fixés. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 10
7.3 Frais
Tous les frais seront à la charge de l'Acquéreur.
Les privilèges et hypothèques ayant grevé l'immeuble ou le bail du chef du cessionnaire défaillant seront reportés sur l'indemnité de résolution ou de résiliation dans les conditions fixées à l'article L 21- 3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
7.4 Résiliation des actes de locations
En cas de location, les conditions de la résiliation seront fixées dans l’acte de location.
ARTICLE 8 : VENTES, PARTAGE ET ALIENATIONS SUCCESSIVES DES TERRAINS CEDES
Il est interdit à l’Acquéreur de mettre en vente les terrains qui lui sont cédés avant le parfait achèvement de la totalité des travaux d’aménagement et de constructions prévus au permis de construire afférent, sans en avoir, au moins trois mois à l’avance, avisé le représentant qualifié de DOUAISIS AGGLO par lettre recommandée avec accusé de réception lui faisant connaître l’Acquéreur au profit duquel la vente est envisagée et le prix demandé.
DOUAISIS AGGLO pourra exiger soit que les terrains lui soient rétrocédés, soit qu’ils soient vendus à un Acquéreur agréé ou désigné par lui.
Lorsqu’il est prévu que le programme de construction soit effectué en plusieurs tranches de travaux, tout morcellement, quelle qu’en soit la cause, des terrains cédés est interdit, même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation spéciale et expresse accordée par DOUAISIS AGGLO, et ce, sans préjudice, s’il y a lieu, de l’application des dispositions législatives et réglementaires relatives aux lotissements.
Toutefois l’Acquéreur, après réalisation de la première tranche de travaux prévus, pourra vendre la partie des terrains non utilisés par lui à condition d’en avoir avisé le représentant qualifié de DOUAISIS AGGLO six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. DOUAISIS AGGLO pourra jusqu’à l’expiration de ce délai exiger que ces terrains lui soient rétrocédés ou soient vendus à un Acquéreur agréé ou désigné par lui.
Si la cession a été effectuée de gré à gré, alors en cas de rétrocession, le prix de rétrocession sera calculé dans les conditions prévues pour l’indemnité de résolution, sans qu‘il y ait lieu à une déduction de 10%.
En cas de vente à un Acquéreur désigné ou agréé par DOUAISIS AGGLO, celui-ci pourra exiger que le prix de vente soit fixé dans les mêmes conditions.
Aucune location des terrains cédés ne pourra être consentie tant qu’ils n’auront pas reçus l’affectation prévue.
Les actes de vente, de location ou de partage qui seraient consentis par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent article seraient nuls et de nul effet en application de la réglementation en vigueur.
En cas de cessions successives, les Acquéreurs successifs seront tenus par les dispositions du présent article jusqu'à ce qu’il soit procédé à l’achèvement de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET conformément à l’article L.311-6 du code de l’urbanisme.
L'Acquéreur est autorisé néanmoins à céder le terrain à un organisme de crédit-bail, après information préalable de DOUAISIS AGGLO, à la condition expresse que celui-ci consente le crédit-bail au profit de l'Acquéreur lui-même.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables en cas de mise en copropriété des locaux dans les termes de la loi du 10 juillet 1965, ni en cas de vente d’immeuble à construire. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 11
ARTICLE 9 : LOCATION DES TERRAINS CEDES
Sauf recours au crédit-bail, et tant qu'il n'aura pas réalisé le programme prévu au projet définitif de construction, l'Acquéreur s'engage à ne consentir à qui que ce soit aucune location, ni aucun droit, même précaire, sur le terrain sans avoir, au préalable, obtenu l'accord expresse de DOUAISIS AGGLO.
Tout locataire sera tenu aux obligations du présent Cahier des Charges au même titre que le propriétaire.
ARTICLE 10: OBLIGATION DE MAINTENIR L’AFFECTATION PREVUE APRES TRAVAUX
Lorsque la cession est consentie spécialement en vue de l’exercice par le cessionnaire d’une activité déterminée présentant un intérêt particulier, soit pour la vie économique et sociale de la localité ou de la région, soit pour celle des habitants d’un groupe d’habitations ou d’un lotissement, alors après achèvement des travaux, l’Acquéreur sera tenu de ne pas modifier l’affectation du bâtiment sans en avoir avisé le représentant qualifié de DOUAISIS AGGLO au moins deux mois à l’avance.
DOUAISIS AGGLO pourra, jusqu’à l’expiration de ce délai, exiger que le changement d’affectation soit différé pour une durée six mois et ne soit effectué que si, durant ce dernier délai, il n’aura pu être trouvé un Acquéreur pour l’ensemble du fonds s’engageant à maintenir l’affectation, le prix d’acquisition étant fixé, à défaut d’accord amiable, par voie d’expertise contradictoire. L’expert de l’Acquéreur, si ce dernier ne pourvoit pas à sa désignation, pourra être désigné d’office par le président du tribunal civil à la requête de DOUAISIS AGGLO.
Dans tous les autres cas, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception provisoire des bâtiments, l'Acquéreur sera tenu de ne pas modifier l'affectation de ceux-ci sans l'avis de DOUAISIS AGGLO. Celui-ci sera réputé favorable s'il n'est pas exprimé dans un délai d'un mois.
ARTICLE 11 : NULLITE
Les actes de vente, de partage, de location ou de concession d’usage, etc., qui seraient consentis par l’Acquéreur ou ses ayants-cause en méconnaissance des interdictions, restrictions ou obligations stipulées dans le titre I du présent cahier des charges seraient nuls et de nul effet conformément aux dispositions de l’article L.21-3 du code de l’expropriation.
Cette nullité pourra être invoquée, en vertu de ces mêmes dispositions, pendant un délai de cinq ans à compter de l’acte par DOUAISIS AGGLO ou à défaut par le Préfet, sans préjudice, le cas échéant, des réparations civiles.
Mention expresse sera en outre portée aux dits actes de cession ou de location que le nouvel Acquéreur, locataire ou sous-locataire aura préalablement pris connaissance des droits et obligations résultant du présent cahier des charges de cession de terrain, qu’il s’engage à en respecter purement et simplement les termes.
Tout acte passé en méconnaissance des dispositions prévues au présent article sera inopposable à DOUAISIS AGGLO.
L’officier ministériel ou l’Acquéreur qui procéderait à la passation de tout acte de vente, ou de location, en méconnaissance du présent article engagerait sa propre responsabilité à l’égard des nouveaux Acquéreurs, locataires ou sous-locataires. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 12
TITRE II DROITS ET OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR
ET DE L’ACQUEREUR
CHAPITRE 1 : Terrains destinés à être incorporés
à la voirie ou aux espaces libres publics
ARTICLE 12 : OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR
DOUAISIS AGGLO s’engage à exécuter, conformément au document d’urbanisme opposable, au dossier de réalisation de la ZAC du RAQUET et à leurs éventuelles modifications, tous les ouvrages de voirie, d’aménagement des espaces libres et de réseaux des terrains destinés à être incorporés aux domaines des collectivités ou aux organismes concessionnaires et desservant les lots cédés ou loués.
Sous réserve que d’autres délais ne soient pas fixés dans l’acte de cession ou dans ses annexes, DOUAISIS AGGLO s’engage à exécuter :
Dans les trois mois de la cession de chaque lot, d’une part, et si nécessaire, une voirie provisoire afin de permettre l’accès au lot cédé, et d’autre part, à assurer une alimentation suffisante dudit lot en eau et en électricité pendant la durée des travaux de construction du programme de bâtiment.
Tous les travaux et aménagement de réseaux à sa charge dans les délais nécessaires pour assurer la desserte des parcelles vendues ou louées au fur et à mesure de leur mise en service, sous la réserve expresse que soient respectées les dispositions du document d’urbanisme communal opposable et les prescriptions en vigueur dans la ZAC notamment celles issues du présent cahier des charges et de ses annexes.
Ces amenés de voiries et de réseaux divers par DOUAISIS AGGLO ou ses prestataires s’effectuent jusqu’en limite du lot cédé ou loué, à charge pour l’Acquéreur de s’y brancher. Les demandes de branchement-raccordement ainsi que les frais y afférents seront à la charge exclusive de l’Acquéreur.
La voirie définitive dans un délai de 12 mois suivant la date où tous les bâtiments prévus dans le programme de construction seront terminés et occupés.
Toutefois, lorsque l’aménagement de la zone fera l’objet d’un programme échelonné de réalisation par tranches, ce délai s’appliquera au périmètre concerné par la tranche considérée.
Les délais prévus ci-dessus ne sauraient être opposés à l’Aménageur si les travaux étaient rendus irréalisables du fait de la saison ou des intempéries.
ARTICLE 13 : IRRESPONSABILITE DU FAIT DES AMENAGEMENTS
Aucun recours ne pourra être exercé par un Acquéreur ou autre utilisateur à l'encontre tant de DOUAISIS AGGLO que de la Commune, des Services Publics ou des Collectivités ayant participé, à quelque titre que ce soit, à l'aménagement de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET, en cas de difficultés rencontrées du fait des équipements, soit au cours de son installation, soit au cours de son exploitation.
Notamment l'Acquéreur prendra le terrain dans l'état où il se trouve, sans que DOUAISIS AGGLO puisse être inquiétée, à quelque titre que ce soit. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 13
ARTICLE 14 : VOIES, PLACES ET ESPACES LIBRES PUBLICS
14.1 Utilisation
Les voiries (voiries proprement dites, places et espaces libres) desservant les différents lots de la ZAC du RAQUET, ont le caractère de voiries publiques et sont de droit soumises aux règlements concernant les voies communales.
Jusqu’à leur remise à la collectivité intéressée, DOUAISIS AGGLO pourra interdire au public et notamment aux constructeurs, la circulation et le stationnement sur tout ou partie des voies et places qu’elle aura réalisées.
L'Acquéreur aura sur ces voies publiques, un droit de jour, vues et issues. Il aura les mêmes droits de circulation sur toutes les voies publiques sans distinction, que son terrain y ait ou non directement accès.
Les voiries internes aux lots cédés seront réalisées par l’Acquéreur et ses constructeurs conformément au présent cahier des charges de cession de terrain et de ses annexes (DPPAUE). Dès réception, ces voiries internes seront rétrocédées sans délai à la collectivité intéressée.
Dès leur ouverture au public, la police des voiries y sera assurée par le Maire conformément aux textes en vigueur.
14.2 Entretien
Les Acquéreurs ou ayant droits ne devront faire sur les voies et places, et d'une façon générale sur les terrains ne leur appartenant pas, aucun dépôt de matériaux, produits, décharge ou autre, même à titre temporaire, de tels faits se verront sanctionner par une astreinte financière journalière prenant effet à compter de l’expiration du délai défini par une mise en demeure préalable enjoignant de remettre les lieux en leur état initial.
Jusqu'à leur remise à la collectivité intéressée, chaque constructeur sera tenu de contribuer à l'entretien des voies, espaces libres, réseaux divers et le cas échéant, aux frais d'éclairage, d'arrosage, d'enlèvement des boues et neiges, etc. ainsi qu'au paiement des taxes et impôts y afférent.
Dès la remise des voies à la collectivité publique intéressée celle-ci en assurera l'entretien.
ARTICLE 15 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’AMENAGEUR
En cas d’inexécution par DOUAISIS AGGLO des travaux qui lui incombent, dans les délais prévus, et sauf dispositions particulières inscrites à l’acte de cession ou ses annexes, l’Acquéreur est en droit, après mise en demeure restée sans effet dans le délai de trois mois, de réclamer à DOUAISIS AGGLO une indemnité pour le préjudice direct, matériel et certain qui aura pu lui être causé du fait de sa défaillance. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 14
CHAPITRE 2 : Terrains cédé ou loués
ARTICLE 16 : CHOIX DU LOT
La société _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ se porte Acquéreur du lot n° _ _ constitué des parcelles cadastrées
section _ _ n° _ _ _ sises ZAC du RAQUET sur le territoire de la Ville de _ _ _ _ _ _ _ .
ARTICLE 17 : PRESCRIPTIONS D’URBANISME
L’Acquéreur et DOUAISIS AGGLO s’engagent à respecter les dispositions du règlement d’urbanisme opposable sur la ZAC du RAQUET dans toutes leurs dispositions ainsi que pour toutes les modifications qui y seraient apportées par l’Administration.
En aucun cas la responsabilité de DOUAISIS AGGLO ne pourra être engagée en raison des modifications que l’Administration lui apporterait à l’avenir.
De plus, il est précisé que le plan d’aménagement figurant au dossier de réalisation de la ZAC ne décrivant que les éléments principaux et structurants de l’écoquartier du RAQUET, la position et la nature des voies et réseaux non définis pourront être précisées dans l'acte de cession à la demande de l'Acquéreur ou de DOUAISIS AGGLO.
ARTICLE 18 : PRESCRIPTIONS TECHNIQUES, URBANISTIQUES, ARCHITECTURALES ET ENVIRONNEMENTALES
L’Acquéreur aura l’obligation de se conformer aux prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales établies par l’aménageur conformément à l’article L.311-6 du code de l’urbanisme et figurant au présent cahier des charges de cession de terrain dans son annexe intitulée « dossier de prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales ».
A portée réglementaire, l’ensemble de ces prescriptions devront être prises en compte par l’Acquéreur, son maître d’œuvre et ses constructeurs dans le cadre de l’élaboration du dossier de permis de construire et de la réalisation effective des constructions.
Douaisis Agglo veillera au respect et à la bonne prise en considération de ces prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales dans le cadre de l’agrément préalable qu’elle aura à donner, avant dépôt au service instructeur, sur le projet de permis de construire ainsi que par des contrôles a posteriori et in situ lors de la phase chantier des constructions à réaliser.
ARTICLE 19 : BORNAGE – CLOTURES AUTORISEES
19.1 Bornage
Conformément à l’article L.111-5-3 du code de l’urbanisme, DOUAISIS AGGLO procédera, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente ou de location, au bornage du terrain par le géomètre de son choix.
Les frais de bornage seront facturés à l'Acquéreur qui pourra désigner un géomètre agréé afin de dresser contradictoirement acte de cette opération. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 15
19.2 Clôtures
La pose des clôtures sur les lots cédés ou loués s’établira conformément aux dispositions du règlement d’urbanisme opposable et des prescriptions du présent cahier des charges et de ses annexes.
Tout Acquéreur d'une parcelle contiguë à des lots non encore cédés par DOUAISIS AGGLO ne peut, en aucun cas, réclamer à celle-ci la moitié du coût d'établissement de la clôture.
Par contre, tout Acquéreur d'une parcelle bénéficiant d'une clôture déjà existante, a l'obligation de rembourser au propriétaire mitoyen qui aura supporté les frais d'établissement de cette clôture, la moitié de la dépense engagée dans les conditions de droit commun en matière de mitoyenneté.
Il est ici précisé qu'aucune enseigne ou signalisation spécifique à l'Acquéreur ne devra être installée à l'extérieur de la parcelle ni sur la clôture elle-même.
ARTICLE 20 : DESSERTE DES TERRAINS CEDES
La desserte des lots cédés ou loués s’établira conformément aux dispositions du règlement d’urbanisme opposable et des prescriptions du présent cahier des charges de cession de terrain et de ses annexes.
Les ouvrages à la charge de l’aménageur seront réalisés par celui-ci conformément aux prescriptions du document d’urbanisme opposable et du dossier de réalisation de la ZAC du RAQUET.
Si l’Acquéreur désire une modification de la desserte de son lot alors déjà effectuée par l’aménageur, les travaux correspondants seront entièrement exécutés aux frais exclusifs de l’Acquéreur.
ARTICLE 21 : BRANCHEMENTS ET CANALISATIONS
L'Acquéreur devra, suivant le planning des travaux et conformément aux dispositions des plans joints au permis de construire ou à la déclaration préalable, se brancher à ses frais sur les réseaux établis par DOUAISIS AGGLO conformément aux avant-projets généraux approuvés (assainissement, eau, électricité, gaz, télécommunications, etc.).
Il aura le droit d'ouvrir des tranchées dans les voies créées, pour l'exécution de ces branchements, après obtention des autorisations nécessaires.
L'Acquéreur fera son affaire de la remise en état des sols et revêtements à l'identique après exécution des travaux, ainsi que, éventuellement, du versement des taxes et indemnités de branchement au réseau public de collecte des eaux usées susceptibles de lui être réclamées par la Ville ou le Service Public gestionnaire du réseau.
Les branchements, ainsi que les installations intérieures correspondantes, devront respecter les lois et règlements qui leur sont applicables et que l'Acquéreur est réputé connaître.
Il fera son affaire personnelle de tous contrats et abonnements à passer avec les Services Publics en charges.
Les Acquéreurs qui auront des besoins spécifiques seront tenus de supporter la charge du surdimensionnement des ouvrages de transport ou de traitement.
Après remise des ouvrages, ceux-ci seront soumis au règlement applicable à chacun des réseaux. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 16
21.1 Règlement sanitaire
L'ensemble du secteur est soumis, en tout ou partie, aux prescriptions du règlement sanitaire départemental en sus du règlement d'assainissement de la Collectivité ayant compétence du service public d'assainissement.
Il est également soumis aux dispositions applicables aux établissements classés pour la protection de l'environnement (ICPE) selon la ou les catégories concernées.
En ce qui concerne la pollution et les nuisances de toute nature (bruits, odeurs, rejets atmosphériques), l'Acquéreur sera tenu a minima aux obligations réglementaires, auxquelles s'ajoutent les obligations issues du présent cahier des charges de cession de terrain.
21.2 Rejet des eaux usées domestiques
Toute construction ou installation générant des eaux usées domestiques (eaux vannes, ménagères, sanitaires) doit obligatoirement évacuer celles-ci, sans aucune stagnation, par des canalisations souterraines au réseau public de collecte de la ZAC du RAQUET.
Les ouvrages d'évacuation des eaux usées domestiques sont siphonnés à l'intérieur des immeubles. Le recours aux broyeurs est interdit.
Le cas échéant, la mise en place d'une installation de relèvement ou de refoulement peut être nécessaire pour assurer le rejet au réseau public de collecte. Le coût correspondant est à charge de l'Acquéreur.
Le branchement particulier sur le réseau public de collecte est à la charge de l'Acquéreur.
21.3 Gestion des eaux pluviales
Les eaux pluviales issues des surfaces imperméabilisées sont gérées en application des règlements nationaux et locaux et, lorsqu'elle existe, en application de l'autorisation délivrée par arrêté préfectoral au titre de l'article L 214 - 1 à 6du Code de l'Environnement (ex loi sur l'eau de 1992).
Les eaux pluviales sont réparties en trois catégories selon la nature des surfaces imperméabilisées qui les reçoivent :
- les eaux pluviales de toiture,
- les eaux pluviales des voiries légères et parkings VL,
- les eaux pluviales des voiries lourdes et parkings PL.
Le recours aux techniques alternatives est privilégié dans la conception du projet immobilier de l'Acquéreur en limitant les surfaces imperméables et en gérant les eaux pluviales au plus près de leur point de chute.
Toutes dispositions sont prises pour assurer leur prétraitement éventuel nécessaire afin d’assurer une qualité compatible avec les objectifs du système de gestion auquel elles sont destinées (réseau pluvial, réseau unitaire, rejet au milieu naturel superficiel ou infiltration).
L'Acquéreur est tenu d'assurer ou de faire assurer une exploitation et un entretien permanents et efficaces des ouvrages de prétraitement qui ont été prescrits, et ce, à ses frais. Il atteste régulièrement de cet entretien en communiquant les justificatifs et les bordereaux de suivi de déchets.
La ZAC de l’écoquartier du RAQUET est dotée d'un réseau public de collecte et de gestion des eaux pluviales de type séparatif. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 17
Les eaux pluviales réparties en trois catégories comme ci-dessus pourront y être rejetées par l'Acquéreur. Toutefois, celui-ci privilégie dans son projet de construction :
- les surfaces non imperméabilisées (espaces verts, espaces minéralisés perméables)
- l'infiltration directe des eaux pluviales de toitures, après avoir vérifié la qualité de celles-ci vis-à- vis des objectifs de protection du milieu naturel (sous-sol, nappe phréatique).
Les eaux pluviales issues du ruissellement sur voiries lourdes privées font l'objet d'un traitement approprié avant rejet au réseau public (bouches d'égout avec filtre type ADOPTA et décantation 240 litres ou tout autre moyen tel que séparateur à hydrocarbures). Les eaux pluviales issues des autres surfaces imperméabilisées sont raccordées sur le réseau privatif à l'aval des ouvrages de traitement de ces eaux pluviales issues des voiries lourdes privées.
Le branchement particulier sur le réseau public de collecte est à charge de l'Acquéreur.
21.4 Alimentation en eau potable
Dans tous les cas, l'Acquéreur aura à sa charge de se raccorder au réseau de distribution d'eau potable créé sur la ZAC du RAQUET, aux conditions générales établies par le service public gestionnaire du réseau de distribution d'eau potable.
21.5 Branchement au réseau électrique
L'Acquéreur aura à sa charge les frais de branchement sur les câbles MT ou BT installés sous les accotements de la voirie interne de la ZAC du RAQUET en limite de propriété ou sur le côté opposé, frais comprenant notamment la fourniture et pose des boîtes de dérivation, câbles de bouclage du raccordement et, si besoin est, l'installation et l'entretien du poste de transformation à édifier en bordure des voies de desserte.
Un poste d'abonné pourra éventuellement être jumelé avec un poste de distribution publique ou l'alimentation de l'éclairage public.
Lorsque des postes de transformation E.D.F. seront prévus sur leur lot cédé ou loué et même dans le cas où ces équipements desserviraient plusieurs propriétaires, les Acquéreurs devront mettre gratuitement à la disposition des Services Publics intéressés, les surfaces nécessaires, conformément aux spécifications qui leur seront notifiées.
21.6 Branchement au réseau Gaz
L’Acquéreur a la possibilité de se raccorder au réseau de gaz naturel présent sur la ZAC du RAQUET.
Il aura à sa charge :
- les branchements individuels et les prestations de raccordement complémentaires ou décidées après la pose des ouvrages à l’intérieur de la ZAC du RAQUET et faisant l’objet d’un devis ou d’un contrat de raccordement sur la base du tarif en vigueur au moment de leur réalisation et aux conditions fixées dans le catalogue des prestations du distributeur Gaz de France,
- les charges liées, le cas échéant, au poste de livraison conformément au contrat relatif aux conditions de livraison du gaz naturel sur le réseau de distribution,
- la réalisation des installations intérieures.
Toute construction est interdite dans une bande de 2 mètres de part et d’autre du réseau Gaz de France.
Toute plantation d’arbres à proximité du réseau devra être conforme à la Norme NF P 98 – 332 de février 2005, intitulée « Règle de distance entre les réseaux enterrées et règles de voisinage entre les réseaux et les végétaux ». Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 18
Gaz de France en tant que concessionnaire du réseau de distribution publique a vocation à incorporer dans la concession des communes de DOUAI et SIN-LE-NOBLE, à l’issue de la remise d’ouvrage, tous les Ouvrages de la ZAC du RAQUET jusqu’à l’amont des compteurs, afin d’en assurer l’exploitation et l’entretien.
Tous les compteurs seront implantés en limite des terrains pour assurer un libre accès aux collaborateurs qualifiés de Gaz de France ou de ceux des entreprises dûment habilitées par Gaz de France.
21.7 Raccordement au réseau des télécommunications
L'Acquéreur assurera à ses frais le raccordement de ses installations de télécommunications au réseau de la ZAC du RAQUET, à partir de la chambre de tirage la plus proche de son terrain, sous l'accotement en limite de propriété ou opposé.
ARTICLE 22 : ESPACES VERTS PRIVES
L’Acquéreur devra se conformer au document d’urbanisme opposable sur la ZAC du RAQUET d’une part, et au CPG et à la fiche de lot annexés d’autre part.
ARTICLE 23 : ETABLISSEMENT DES PROJETS – COORDINATION DES TRAVAUX
L’Acquéreur devra établir son projet de programme de constructions en concertation étroite avec DOUAISIS AGGLO.
Dès le début des négociations, et au plus tard lors de la passation de l'acte de vente, l'Acquéreur devra obtenir l'accord de DOUAISIS AGGLO sur la puissance électrique installée, les débits d'eau qui lui seront nécessaires et les débits des effluents à rejeter dans le réseau public de collecte des eaux usées et qui ne devront pas en principe dépasser les puissances et les débits moyens ayant servi au calcul des avant-projets de réseaux.
Il s'engage à ne pas dépasser ces puissances et débits donnés en annexe de l'acte de vente, sauf accord préalable de DOUAISIS AGGLO et, dans ce cas à supporter le sur dimensionnement des réseaux conformément aux prescriptions des différents alinéas de l'article 19 ci-dessus.
Le raccordement aux voies et réseaux pourra être refusé si les ouvrages ne sont pas compatibles ou si les règlements n'ont pas été observés.
Le dossier de permis de construire reprenant le projet de programme de constructions de l’Acquéreur devra obtenir l’agrément de l’urbaniste conseil de l’opération et à cette fin, il sera remis à DOUAISIS AGGLO par l’Acquéreur au moins deux mois avant le dépôt du permis de construire au service instructeur (cf. article 5.1).
Ce projet de programme de constructions devra comprendre notamment :
- un plan de masse de l’opération envisagée faisant apparaître clairement le parti d’implantation des constructions et le respect de servitudes d’urbanisme,
- les plans et coupes permettant de juger du respect du programme fixé dans l’acte de cession,
- une esquisse des façades et, si nécessaire, tout document permettant d’apprécier le projet (vues perspectives, silhouettes d’ensemble, etc.).
DOUAISIS AGGLO s'assurera que les travaux projetés soient compatibles avec les ouvrages mis à sa charge, qu'ils permettent une circulation normale et non dangereuse, une bonne desserte et d'assurer aisément la sécurité publique (éclairage). Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 19
DOUAISIS AGGLO pourra vérifier que l'architecture du projet est compatible avec l'environnement général et la vocation de l'opération et pourra subordonner son accord aux modifications qui s'avèreraient nécessaires de ce chef.
L'examen du dossier de permis de construire par DOUAISIS AGGLO ne saurait engager sa responsabilité, l'Acquéreur restant seul responsable de ses études, de ses choix comme du respect de ses obligations.
En aucun cas DOUAISIS AGGLO ne pourra être tenue d'apporter des modifications aux ouvrages qui lui incombent ou d'en modifier les plans.
ARTICLE 24 : ORGANISATION DU CHANTIER
24.1 Installations chantier, aires de stockage, accès
Sauf accord particulier de l’Aménageur, l’Acquéreur et ses constructeurs ne pourront utiliser d’autres terrains que celui ou ceux faisant l’objet du présent cahier des charges de cession de terrain.
Dans le cadre d’un accord particulier, les représentants de DOUAISIS AGGLO détermineront avec l’Acquéreur ou les techniciens travaillant pour son compte, les emprises au sol temporairement mises à la disposition du constructeur pour ses installations de chantier, les aires de stockage et éventuellement les bureaux de vente ou de location. Cette mise à disposition sera effectuée en tenant compte des nécessités du chantier et des possibilités de l’Aménageur ; elle pourra s’effectuer à titre onéreux.
Des plans d’installation de chantier, de fonctionnement des grues et de circulation des camions seront présentés par chaque constructeur à l’Aménageur et à la Ville concernée par le chantier lesquels les valideront préalablement à toute installation par l’Acquéreur sur son lot.
Les terrains seront mis à disposition dans l’état où ils se trouveront sans que l’Aménageur soit tenu d’effectuer quelques travaux que ce soit pour les rendre propres à leur utilisation par l’Acquéreur.
Le constructeur devra restituer les terrains mis à disposition par l’Aménageur dans les délais qui seront fixés dans chaque cas particulier afin de ne pas entraver les travaux que celui-ci pourrait avoir à y faire, en particulier ceux concernant les branchements de l’opération, les réseaux situés sur les accotements ainsi que les revêtements de ces accotements.
Ces terrains devront être restitués libres de tout dépôt, construction, installation, massif d’ancrage ou de scellement dont le maintien n’aurait pas reçu l’accord express de DOUAISIS AGGLO, et sans avoir reçu de modification de nivellement autres que celles qui auraient pu être demandées ou autorisées par elle.
Les constructeurs devront emprunter exclusivement les voies qui leur auront été indiquées par DOUAISIS AGGLO et la Ville concernée par le chantier, et ce afin de ne pas créer de nuisances en matière de circulation publique.
24.2 Clôture de chantier
Le constructeur devra procéder, dès la prise de possession de son terrain, à la clôture de son chantier et prendre toute disposition de sécurité relative à cette clôture.
Les clôtures devront être conservées par le constructeur en parfait état d’entretien dès la prise de possession des terrains et de façon continue jusqu’à l’achèvement des travaux. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 20
24.3 Police et gardiennage
Le constructeur sera responsable de la police de son chantier et devra faire poser un nombre suffisant de panneaux interdisant l’accès au chantier. Il lui appartiendra en outre d’en assurer ou de faire assurer le gardiennage.
24.4 Moyens de service
Le constructeur aura à sa charge financière l’alimentation de son chantier en moyens de service et définira en temps utile auprès des services intéressés les besoins en eau, assainissement, électricité M.T ou éventuellement B.T, lignes téléphoniques, etc. nécessaires à la bonne marche du chantier.
Copies de ces demandes seront adressées à DOUAISIS AGGLO laquelle pourra le cas échéant grouper les distributions de certains moyens de service.
24.5 Assainissement et voirie
L’évacuation des eaux de remontées de la nappe phréatique et des eaux pluviales ou usées du chantier incombera au constructeur. Cet assainissement devra être effectué dans les conditions réglementaires.
Les dispositions techniques de l’assainissement devront être soumises à l’agrément de DOUAISIS AGGLO et du service public en cause pour tout rejet sur le réseau existant classé dans le domaine public ou dans un réseau spécifique si celui-ci existe.
Le constructeur devra faire prendre par ses entreprises toutes les dispositions utiles pour éviter l’écoulement et la stagnation de l’eau hors de l’emprise de son chantier.
Les tampons de regard, y compris ceux des bouches d’égout, seront protégés contre les chocs.
24.6 Sécurité et hygiène du chantier
Le constructeur veillera à ce que les entreprises travaillant pour son compte observent toutes les dispositions nécessaires à la sécurité du chantier. Il devra veiller à la sécurité des fouilles et excavations en particulier quand celles-ci seront contiguës à des ouvrages existants ou en cours d’exécution.
Le constructeur devra, sans préjudices des dispositions réglementaires en vigueur en la matière, prendre toutes les dispositions utiles pour prévenir tout trouble sur les ouvrages du domaine public.
24.7 Limitation des nuisances
Le constructeur devra veiller à ce que la propreté la plus grande règne à l’intérieur de son chantier et à ce que soient prises toutes les précautions pour limiter, dans la mesure du possible, la gêne occasionnée aux occupants des immeubles voisins (bruits, vibrations, projections, etc.). Le chantier devra d’autre part être conduit de sorte qu’aucun trouble ne soit apporté à la tenue des bâtiments et ouvrages voisins.
24.8 Démarrage des travaux – Planning
DOUAISIS AGGLO indiquera dans l’acte de cession ou location les contraintes particulières que le constructeur devra prendre en compte concernant son opération.
Pour chaque chantier et avant tout début d’exécution, un planning de réalisation sera soumis par le constructeur à DOUAISIS AGGLO tenant compte notamment de ces contraintes et des ouvrages et travaux à exécuter aux environs du bâtiment.
Le constructeur devra adresser copie à DOUAISIS AGGLO de la Déclaration d’Ouverture de Chantier dont l’orignal sera adressé à la Mairie concernée. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 21
24.9 Achèvement des travaux
Avant l’achèvement des travaux, le constructeur devra faire libérer et nettoyer les emplacements (en particulier ceux éventuellement accordés en dehors du terrain sur les futures emprises publiques) nécessaires à la réalisation par DOUAISIS AGGLO des travaux de viabilisation et d’aménagement extérieurs dans les délais prévus.
24.10 Engagement vis-à-vis des tiers
Le constructeur sera tenu de porter à la connaissance des tiers avec lesquels il sera appelé à traiter (homme de l’art, entrepreneurs, commettants, chargés d’études de direction et d’exécution des travaux, etc.) les obligations, sujétions et servitudes contenues dans le présent cahier des charges de cession de terrain et éventuellement l’acte de vente.
24.12 Respect des règlements
D’une manière générale, le constructeur devra se conformer à l’ensemble des prescriptions réglementaires s’appliquant à la zone dans laquelle il sera amené à construire.
ARTICLE 25 : EXECUTION DES TRAVAUX PAR LES ENTREPRENEURS DE L’ACQUEREUR
Les entrepreneurs de l'Acquéreur, chargés de la construction des immeubles, pourront utiliser les voies et ouvrages construits par DOUAISIS AGGLO sous réserve de toutes les mesures de police réglant l’utilisation de ceux-ci.
Ils auront la charge des réparations des dégâts causés par eux aux ouvrages de voiries, de réseaux divers et d’aménagement en général exécutés par DOUAISIS AGGLO.
L'Acquéreur devra imposer ces obligations et charges aux entrepreneurs participant à la construction de ses bâtiments par l'insertion des clauses nécessaires dans leurs marchés.
En cas de défaillance des entrepreneurs, pour le paiement, dans les trois mois, des sommes qui lui seraient réclamées par DOUAISIS AGGLO pour la réparation de dommages, celle-ci pourra se retourner contre l’Acquéreur qui sera tenu solidairement responsable des dégâts occasionnés par ses entrepreneurs, indépendamment des mesures prévues à l'article 7 du présent cahier des charges.
Dans le cas où l'auteur des dégâts n'aurait pu être identifié, le montant de la réparation sera réparti entre les Acquéreurs ayant des chantiers en cours d'exécution à l'époque où les dégâts auront été constatés, et ce, au prorata de la surface de terrain acquise par chacun d'eux.
Pendant la durée de la construction, les matériaux pourront, en cas de nécessité absolue et dûment constatée, être déposés sur des terrains destinés à être incorporés au domaine public fixés en accord avec DOUAISIS AGGLO.
Dès l'achèvement de la construction d'un bâtiment ou d'un groupe de bâtiments, l'Acquéreur devra faire libérer par ses entrepreneurs les emplacements ci-dessus pour permettre à DOUAISIS AGGLO de réaliser les travaux d'équipement à sa charge.
Si ces emplacements ne sont pas libérés, DOUAISIS AGGLO, après mise en demeure adressée à l'Acquéreur restée sans effet pendant un mois ne sera pas tenu par les délais fixés à l'article 11 et pourra demander à l'Acquéreur des dommages et intérêts prévus à l'article 7 ci-dessus. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 22
En outre :
Aucun arbre ne sera abattu sans l'autorisation écrite de DOUAISIS AGGLO, l'Acquéreur devra faire son affaire de la protection des arbres maintenus pendant la durée des travaux.
Les terres excédentaires seront évacuées aux emplacements définis par écrit par DOUAISIS AGGLO. Tout dépôt non autorisé sera évacué par l'Acquéreur ou à ses frais après mise en demeure restée sans effet,
Toute borne déplacée ou enlevée sera rétablie à la charge de l'Acquéreur.
ARTICLE 26 : RECEPTION ET CONFORMITE DES TRAVAUX
Le constructeur devra adresser à DOUAISIS AGGLO, en même temps qu’il en fera dépôt auprès des services administratifs compétents, une copie de la déclaration attestant de l’’achèvement et de la conformité des travaux qu’il est tenu de souscrire en vertu de la réglementation relative au permis de construire.
Le constructeur devra informer DOUAISIS AGGLO de la date de visite de conformité des bâtiments et des ouvrages pour lui permettre d’y assister éventuellement. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 23
TITRE III REGLES ET SERVITUDES D’INTERET GENERAL
ARTICLE 27 : ENTRETIEN DES ESPACES VERTS PUBLICS
DOUAISIS AGGLO, la Ville de DOUAI et la Ville de SIN-LE-NOBLE, chacun pour leur part, se chargeront de l’entretien des espaces verts publics créés sur l’écoquartier du RAQUET. Ces espaces verts publics seront gérés de manière différenciée.
Nonobstant, tout Acquéreur aura la charge de faire remplacer, à ses frais, les arbres et la reconstitution éventuelle des espaces verts détruits de son fait.
ARTICLE 28 : SERVITUDES - USAGE DES ESPACES LIBRES
L'Acquéreur sera tenu de subir, sans indemnité, toutes servitudes existantes sur la ZAC du RAQUET et connue à la signature de l'acte nécessitées par le passage sur son terrain, et éventuellement dans les immeubles bâtis, des canalisations publiques d'eau, d'électricité, de gaz, télécommunication, éclairage public, assainissement, etc., ou telles qu'elles seront réalisées par DOUAISIS AGGLO, les Collectivités ou pour leur compte.
L'Acquéreur sera tenu d'autoriser l'accès des ouvrages aux services gestionnaires des réseaux divers et d'y tolérer tous travaux d'entretien et de grosses réparations, et ceci sans indemnité ou redevance de leur part.
Si la construction qu'il édifie nécessite le déplacement ou la modification de ces réseaux, les dépenses correspondantes seront à sa charge, et les travaux ne pourront être entrepris qu'après accord de DOUAISIS AGGLO et du service public intéressé et sous leur contrôle.
Les lots sont frappés d'une servitude de passage piéton pour ce qui concerne les parties non construites ou non clôturées. Toute disposition contraire ne saurait revêtir qu'un caractère exceptionnel dû aux conditions spécifiques de l'activité à exercer et devrait être insérée dans l'acte de cession.
ARTICLE 29 : TENUE GENERALE
Il ne pourra être établi, sur les façades des bâtiments ni sur les terrains, rien qui ne puisse nuire à la propreté, au bon respect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants et usagers de l’écoquartier du RAQUET. Il ne pourra notamment être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l’aspect ou la fonction, tels qu’ils ont été prévus dans le permis de construire devenu définitif.
Les immeubles collectifs devront obligatoirement être équipés d’antennes collectives, avec un maximum d’une antenne par cage d’escalier, les antennes individuelles étant formellement prohibées. Aucun dispositif extérieur de réception ne sera admis lorsque les immeubles seront reliés à une antenne collective.
La publicité, sous toutes ses formes, devra suivre les dispositions réglementaires en vigueur et recueillir en amont l’accord écrit de l’aménageur.
Il est interdit, à tout propriétaire ou locataire, de céder pour publicité ou affichage ou d’employer soi- même à cet effet tout ou partie du terrain ou des constructions autres que ceux affectés à usage commercial. DOUAISIS AGGLO pourra toutefois accorder des dérogations et en fixer les conditions. Pole Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - Habitat – Janvier 2023 24
ARTICLE 30 : ASSURANCES
L’Acquéreur devra faire assurer les constructions élevées sur son terrain par une compagnie solvable et pour leur valeur réelle.
Les risques couverts par l’assurance souscrite seront notamment ceux-ci : « dommage ouvrage », « responsabilité décennale constructeur non réalisateur », « responsabilité civile », « police tous risques chantier », clause spécifique contre le recours des voisins.
Une copie de cette police d’assurance sera remise à DOUAISIS AGGLO.
Tant que le prix d’acquisition n’aura pas été entièrement payé par l’Acquéreur à DOUAISIS AGGLO, cette dernière aura privilège sur l’indemnité due en cas d’incendie des constructions élevées sur le lot cédé.
L’Acquéreur devra par ailleurs se garantir pour sa propre responsabilité civile qui pourrait être mise en cause du fait des particularités de présent cahier des charges de cession de terrain.
ARTICLE 31 : MODIFICATIONS
Les dispositions contenues dans le Titre III du présent cahier des charges de cession de terrain, à l’exception de celles relatives aux servitudes, pourront être modifiées dans les conditions de majorité prévues par la loi en matière de modification des documents d’un lotissement, sous la réserve que la majorité en superficie soit calculée, pour l’application du présent article, d’après le nombre de mètre carré de SHON que chaque Acquéreur est autorisé à construire.
Toutefois les modifications qui intéressent les services publics distributeurs ou d’énergie devront, en outre, recevoir l’accord préalable du service concerné.
ARTICLE 32 : LITIGES – SUBROGATIONS
Les dispositions contenues dans le titre III du présent cahier des charges de cession de terrain feront loi tant entre DOUAISIS AGGLO et l'Acquéreur qu'entre les différents Acquéreurs successifs.
DOUAISIS AGGLO subroge l'Acquéreur, en tant que de besoin, dans tous ses droits ou actions, de façon que tout Acquéreur puisse exiger des autres l'exécution des conditions imposées par les dispositions en cause.
Etabli par DOUAISIS AGGLO
A Douai, le
Pour l’Aménageur :
Le Président de DOUAISIS AGGLO,
Christian POIRET Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 1
DÉPARTEMENT DU NORD
COMMUNES de DOUAI et SIN-LE-NOBLE
ZONE D'AMÉNAGEMENT CONCERTÉ
ECOQUARTIER DU DOUAISIS (ZAC du RAQUET)
CAHIER DES CHARGES DE CESSION DE TERRAIN
- ACTIVITE -
Lot
PARCELLES N°:
CONTENANCE : m²
ACQUEREUR :
Surface de Plancher octroyée : m² Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 2
SOMMAIRE
-=-=-=-=-=-=-=
PREAMBULE ...................................................................................................................................................... 4
ARTICLE 1 : DISPOSITIONS GENERALES....................................................................................................... 4
1.1 APPELLATION ET OBJET DE LA ZAC ..................................................................................................... 4 1.2 MAITRISE D’OUVRAGE ........................................................................................................................ 4
ARTICLE 2 : CAHIER DES CHARGES .............................................................................................................. 4
2.1 OBJET .............................................................................................................................................. 4 2.2 COMPOSITION ................................................................................................................................... 4 2.3 CONTRACTUALISATION ....................................................................................................................... 5 2.4 ADAPTATIONS MINEURES .................................................................................................................... 5 2.5 DESIGNATIONS .................................................................................................................................. 6
TITRE I PRESCRIPTIONS IMPOSEES AUX ACQUEREURS, CONSTRUCTEURS, ET UTILISATEURS DES TERRAINS ................................................................................................................................ 7
ARTICLE 3 : OBJET DE LA CESSION............................................................................................................... 7
ARTICLE 4 : DIVISION DES TERRAINS ............................................................................................................ 7
ARTICLE 5 : DELAIS D’EXECUTION DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION .............................................. 7
ARTICLE 6 : PROLONGATION EVENTUELLE DES DELAIS ........................................................................... 8
ARTICLE 7 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’ACQUEREUR ............................................................................ 8
7.1 DOMMAGES ET INTERETS.................................................................................................................... 8 7.2 RESOLUTION DE LA VENTE .................................................................................................................. 9 7.3 FRAIS ............................................................................................................................................ 9 7.4 RESILIATION DES ACTES DE LOCATIONS ................................................................................................ 9
ARTICLE 8 : VENTES, PARTAGE ET ALIENATIONS SUCCESSIVES DES TERRAINS CEDES ................. 10
ARTICLE 9 : LOCATION DES TERRAINS CEDES .......................................................................................... 10
ARTICLE 10: OBLIGATION DE MAINTENIR L’AFFECTATION PREVUE APRES TRAVAUX ...................... 10
ARTICLE 11 : NULLITE .................................................................................................................................... 11
TITRE II DROITS ET OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR ET DE L’ACQUEREUR.................................... 12
CHAPITRE 1 : TERRAINS DESTINES A ETRE INCORPORES A LA VOIRIE OU AUX ESPACES LIBRES PUBLICS . 12
ARTICLE 12 : OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR ......................................................................................... 12
ARTICLE 13: IRRESPONSABILITE DU FAIT DES AMENAGEMENTS ......................................................... 12
ARTICLE 14 : VOIES, PLACES ET ESPACES LIBRES PUBLICS ................................................................. 13
14.1 UTILISATION .................................................................................................................................... 13 14.2 ENTRETIEN ..................................................................................................................................... 13
ARTICLE 15 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’AMENAGEUR ........................................................................ 13
CHAPITRE 2 : TERRAINS CEDE OU LOUES ................................................................................................ 14
ARTICLE 16 : CHOIX DU LOT.......................................................................................................................... 14
ARTICLE 17 : PRESCRIPTIONS D’URBANISME ............................................................................................ 14
ARTICLE 18 : PRESCRIPTIONS TECHNIQUES URBANISTIQUES ARCHITECTURALES ENVIRONNEMENTALES .... 14 Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 3
ARTICLE 19 : BORNAGE – CLOTURES AUTORISEES ................................................................................. 14
19.1 BORNAGE ....................................................................................................................................... 14 19.2 CLOTURES ...................................................................................................................................... 14
ARTICLE 20 : DESSERTE DES TERRAINS CEDES ....................................................................................... 15
ARTICLE 21 : BRANCHEMENTS ET CANALISATIONS ................................................................................. 15
21.1 REGLEMENT SANITAIRE .................................................................................................................... 16 21.2 REJET DES EAUX USEES DOMESTIQUES .............................................................................................. 16 21.3 REJET DES EAUX INDUSTRIELLES ....................................................................................................... 16 21.4 GESTION DES EAUX PLUVIALES .......................................................................................................... 17 21.5 ALIMENTATION EN EAU POTABLE ........................................................................................................ 17 21.6 BRANCHEMENT AU RESEAU ELECTRIQUE ............................................................................................ 18 21.7 BRANCHEMENT AU RESEAU GAZ........................................................................................................ 18 21.8 RACCORDEMENT AU RESEAU DES TELECOMMUNICATIONS .................................................................... 18
ARTICLE 22: ESPACES VERTS PRIVES ........................................................................................................ 18
ARTICLE 23: ETABLISSEMENT DES PROJETS – COORDINATION DES TRAVAUX ................................. 19
ARTICLE 24 : ORGANISATION DU CHANTIER .............................................................................................. 19
24.1 INSTALLATIONS CHANTIER, AIRES DE STOCKAGE, ACCES ...................................................................... 19 24.2 CLOTURE DE CHANTIER .................................................................................................................... 20 24.3 POLICE ET GARDIENNAGE ................................................................................................................. 20 24.4 MOYENS DE SERVICE ....................................................................................................................... 20 24.5 ASSAINISSEMENT ET VOIRIE .............................................................................................................. 20 24.6 SECURITE ET HYGIENE DU CHANTIER.................................................................................................. 21 24.7 LIMITATION DES NUISANCES .............................................................................................................. 21 24.8 DEMARRAGE DES TRAVAUX – PLANNING ............................................................................................ 21 24.9 ACHEVEMENT DES TRAVAUX ............................................................................................................. 21 24.10 ENGAGEMENT VIS-A-VIS DES TIERS .................................................................................................... 21 24.11 RESPECT DES REGLEMENTS ............................................................................................................. 21
ARTICLE 25 : EXECUTION DES TRAVAUX PAR LES ENTREPRENEURS DE L’ACQUEREUR ................. 21
ARTICLE 26 : RECEPTION ET CONFORMITE DES TRAVAUX ..................................................................... 22
TITRE III : REGLES ET SERVITUDES D'INTERET GENERAL 24
ARTICLE 27 : ENTRETIEN DES ESPACES VERTS PUBLICS ....................................................................... 23
ARTICLE 28 : SERVITUDES - USAGE DES ESPACES LIBRES .................................................................. 23
ARTICLE 29 : TENUE GENERALE .................................................................................................................. 23
ARTICLE 30 : ASSURANCES .......................................................................................................................... 23
ARTICLE 31 : MODIFICATIONS ....................................................................................................................... 24
ARTICLE 32 : LITIGES – SUBROGATIONS .................................................................................................... 24 Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 4
PREAMBULE
ARTICLE 1 : DISPOSITIONS GENERALES
1.1 Appellation et objet de la ZAC
Au terme d’une délibération en date du 15 décembre 2006, le Conseil Communautaire de DOUAISIS AGGLO a procédé à la création de la Zone d’Aménagement Concerté (ZAC) dite du « RAQUET » d’une superficie de 166 hectares environ et située sur les territoires des Villes de DOUAI et de SIN-LE-NOBLE.
A vocation mixte « habitat » et « activités économiques», la ZAC du RAQUET est vouée à l’accueil d’un projet de réalisation, sur 15 à 20 ans, d’un écoquartier d’environ 4000 logements pour 12 000 habitants à terme.
Le projet d’écoquartier RAQUET a fait l’objet de la part de l’Etat d’une déclaration d’utilité publique en date du 5 décembre 2008 reconnaissant l’intérêt général de l’opération et assurant la mise en compatibilité des documents d’urbanisme des Villes de DOUAI et de SIN-LE-NOBLE.
1.2 Maîtrise d’ouvrage
DOUAISIS AGGLO assure la maitrise d’ouvrage de l’opération de réalisation de l’écoquartier de la ZAC du RAQUET.
Conformément à ses statuts et aux dispositions des articles L.311-5 et R.311-6 1° du code de l’urbanisme et en sa qualité d’aménageur, DOUAISIS AGGLO a décidé d’opter pour un mode de réalisation en régie directe des aménagements et équipements de la ZAC.
L’Acquéreur se verra exonéré de plein droit du paiement de la Taxe Locale d’Equipement (TLE) conformément à l’article 317 quater de l’annexe II du code général des impôts et au dossier de création approuvé par DOUAISIS AGGLO.
ARTICLE 2 : CAHIER DES CHARGES
En qualité d’aménageur, DOUAISIS AGGLO a établi le présent cahier des charges de cession, de location ou de concession d'usage des terrains et immeubles bâtis situés à l'intérieur du périmètre de la ZAC du RAQUET.
2.1 Objet
Le présent cahier des charges a pour objet de définir les stipulations, règlements et conditions régissant la mise en valeur des terrains de la ZAC du RAQUET plus spécialement au regard des modalités de vente, location ou concession d’usage.
Jusqu’à ce qu’il devienne caduc en application de l’article R.311-6 du code de l’urbanisme, il devra être rappelé dans tout acte translatif ou locatif des biens immobiliers en faisant l’objet, par reproduction in extenso ou tout au moins, s’il s’agit de locations, par référence précise, qu’il s’agisse d’une première vente ou de revente ou de locations successives. L’omission de cette formalité engage la responsabilité de l’intéressé.
2.2 Composition
Le présent cahier des charges est divisé en trois titres : Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 5
Le Titre I comprend des dispositions d'ordre général déterminant les prescriptions imposées aux constructeurs et aux utilisateurs des terrains pour satisfaire au respect de l'utilité publique ; elles précisent notamment : le but de la cession, les conditions générales dans lesquelles la cession, location ou concession d’usage sont consenties et résolues en cas d'inexécution des obligations. Il comporte notamment les clauses type approuvées par le décret n° 55.216 du 3 février 1955, en application des dispositions des articles L.21-3 et L 21.4 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique.
le Titre II définit les droits et obligations réciproques de DOUAISIS AGGLO et de l’Acquéreur, inclut leurs constructeurs, pendant toute la durée des travaux d'aménagement de la ZAC et des constructions projetées.
Il fixe notamment, de manière réglementaire, les prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales imposées aux Acquéreurs et constructeurs pendant toute la durée de la ZAC conformément aux dispositions de l’article L.311-6 du code de l’urbanisme.
le Titre III fixe les règles et servitudes de droit privé imposées aux Acquéreurs, à leurs héritiers ou ayants cause, à quelque titre que ce soit, ainsi qu'aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au présent cahier des charges par voie de convention avec DOUAISIS AGGLO. Il détermine notamment les conditions de la gestion des biens communs et ouvrages collectifs.
Les titres I et II sont constitués de dispositions purement bilatérales entre DOUAISIS AGGLO et chaque contractant. Ces clauses ne comportent aucune stipulation pour autrui et ne pourront, en conséquence, ni être opposées aux autres contractants ou à des tiers en général, ni être invoquées par ceux-ci à l’encontre des contractants, conformément aux dispositions de l’article 1165 du code civil, sous réserve toutefois, en ce qui concerne le titre I, des prérogatives accordées au préfet par l’article L.21-3 al. 4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Il est rappelé néanmoins que l’approbation du présent cahier des charges par Monsieur le Président de DOUAISIS AGGLO, en qualité d’exécutif de ladite collectivité publique, confère un caractère réglementaire aux prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales incluses dans le Titre II et ses annexes. Les annexes sont constituées du DPPAUE comprenant le Cahier des Prescriptions Générales à la ZAC, le Cahier des Prescriptions Particulières au lot et le Tableau de suivi des performances énergétiques du lot.
Le Titre III s'impose à tous les propriétaires et plus généralement à tous les utilisateurs de terrains ou de constructions, ainsi qu'à leurs héritiers ou ayants cause à quelque titre que ce soit et ce, sans limitation de durée. Il s'impose également aux propriétaires antérieurs qui auraient déclaré adhérer au cahier des charges par voie de convention avec DOUAISIS AGGLO. Chacun de ces assujettis aura le droit de se prévaloir des dispositions du Titre III à l'encontre des autres assujettis, DOUAISIS AGGLO déclarant à ce sujet, en tant que de besoin, stipuler au profit de chacun des assujettis.
2.3 Contractualisation
Toute entreprise industrielle, artisanale, de services, de bureaux, ou de commerce qui obtiendra directement ou indirectement de DOUAISIS AGGLO la disposition à un titre quelconque d'un lot sis ZAC du RAQUET se trouvera lié, sans restriction ni réserve, et soumis aux stipulations du présent cahier des charges de cession de terrain lesquelles s’imposeront non seulement aux Acquéreurs, mais également à leurs héritiers ou ayant droits à quelque titre que ce soit.
Sous peine de nullité, le présent cahier des charges sera obligatoirement annexé à tous les actes intéressant les terrains en cause par les soins du notaire ou de la partie la plus diligente qu'ils soient translatifs de propriété ou locatifs des terrains ou des constructions, qu'il s'agisse soit d'une première cession ou location, soit de cessions ou locations successives.
2.4 Adaptations mineures Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 6
DOUAISIS AGGLO se réserve le droit d'accepter, à titre exceptionnel, les adaptations mineures qu'elle jugerait compatibles tant avec les lois et règlements en vigueur qu'avec l'intérêt général.
2.5 Désignations
Par mesure de simplicité et pour la clarté du texte :
On désignera sous le vocable "d'Acquéreur" l’ensemble des bénéficiaires assujettis au présent cahier des charges, qu'ils soient Acquéreurs, bénéficiaires d'apport, copartageants, constructeurs, locataires, cessionnaires d'usage, etc.
On désignera sous le vocable général "d'acte de cession", tout acte transférant l’usage d'un terrain ou immeuble situé dans le périmètre d'application du présent cahier des charges, que ce soit une vente, un apport, un partage, une donation, etc., et par "location" ou "bail" tout acte conférant la jouissance temporaire de l'un desdits biens, que ce soit un bail à construction, une concession immobilière, un bail emphytéotique, etc.
Cela exposé, DOUAISIS AGGLO entend céder les terrains de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET dans les conditions prévues ci-après : Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 7
TITRE I PRESCRIPTIONS IMPOSEES AUX ACQUEREURS,
CONSTRUCTEURS, ET UTILISATEURS DES TERRAINS
ARTICLE 3 : OBJET DE LA CESSION
La présente cession ou location est consentie en vue de la réalisation d’un programme de construction de bâtiment(s) à usage principal d’activité lié à la vocation de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET et défini dans l’acte de cession ou de location.
Ce programme de construction devra être réalisé conformément aux dispositions du document d’urbanisme opposable à la ZAC du RAQUET et aux prescriptions du Titre II du présent cahier des charges ainsi que de ses annexes. Il sera, en outre, agréé par DOUAISIS AGGLO dans les conditions définies ci-après.
Le lot cédé ou loué, d’une contenance de m², est constitué de la ou les parcelles suivantes :
parcelles cadastrées section
Le nombre total de mètres carrés de Surface de plancher dont la construction est autorisée sur le lot cédé ou loué est de :
m² Surface de plancher
ARTICLE 4 : DIVISION DES TERRAINS
L’ensemble des terrains de la ZAC du RAQUET ont fait l'objet d'une division préalable entre, d'une part, ceux voués à l’accueil des équipements publics destinés à être incorporés dans le Domaine Public des Collectivités, et d'autre part ceux destinés à être cédés aux constructeurs publics ou privés désignés ci- après par le terme "Acquéreur".
Les terrains destinés aux Acquéreurs seront eux-mêmes divisés en lots distincts.
Conformément aux dispositions de l’article R.442-1 du code de l’urbanisme, cette division foncière échappe au champ d’application des formalités de la procédure de lotissement.
ARTICLE 5 : DELAIS D’EXECUTION DU PROGRAMME DE CONSTRUCTION
L’Acquéreur s’engage à :
5.1 - Commencer sans délai les études de la totalité du programme de construction autorisé par le présent cahier des charges sur le terrain cédé ou loué, à associer DOUAISIS AGGLO au fur et à mesure de l’avancement de son projet et à lui communiquer, pour agrément, son projet définitif de construction deux mois au moins avant le dépôt administratif de sa demande de permis de construire auprès des services compétents.
Le cas échéant, présenter en même temps à l’approbation de DOUAISIS AGGLO un programme échelonné de réalisation par tranches successives mentionnant la date ultime de commencement des travaux pour chacune des tranches et faisant apparaître le périmètre des terrains nécessaires à la réalisation de chaque tranche.
L’agrément de DOUAISIS AGGLO sera réputé acquis s’il n’est pas exprimé à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le dépôt du projet définitif de construction.
DOUAISIS AGGLO conservera un exemplaire dudit permis de construire et donnera au préalable son agrément, le cas échéant, sur les permis de construire modificatifs à intervenir. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 8
5.2 Déposer sa demande de permis de construire dans un délai de quatre mois à dater de la délibération autorisant l’opération
En cas de réalisation par tranches, la demande de permis de construire afférente à toute tranche autre que la première devra être déposée au plus tard dans les six premiers mois de l’année correspondant à la tranche considérée.
5.3 – Entreprendre les travaux de construction dans un délai de trois mois à compter de la délivrance du permis de construire ou dans le délai fixé par le programme échelonné de réalisation.
5.4 – En tout état de cause, l’Acquéreur s’engage à ce que le projet de construction soit mené à son terme et à présenter la déclaration attestant de l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) dans un délai de deux ans à dater de la délivrance du permis de construire définitif. A défaut, DOUAISIS AGGLO se verra contrainte de mettre l’Acquéreur en demeure de les réaliser, en une ou plusieurs tranches, dans les délais qui lui seront imposés, sous peine de résolution de la cession des terrains non encore utilisés à cette date.
Des délais différents pourront être stipulés dans l'acte de cession ou de location et DOUAISIS AGGLO pourra de même accorder des dérogations dans des cas exceptionnels et justifiés.
Si l’Acquéreur refuse de souscrire à cet engagement, il sera mis en demeure de rétrocéder immédiatement les terrains non encore utilisés à DOUAISIS AGGLO ou à les vendre à un Acquéreur qui lui sera désigné par elle ; le prix de rétrocession ou le prix de vente étant fixé dans les conditions prévues à l’article 7 ci-dessous.
ARTICLE 6 : PROLONGATION EVENTUELLE DES DELAIS
6.1 - Les délais d’exécution prévus au présent cahier des charges seront, si leur inobservation est due à un cas de force majeure, prolongés d’une durée égale à celle durant laquelle l’Acquéreur aura été dans l’impossibilité de réaliser ses obligations.
La preuve de la force majeure et de la durée de l’empêchement sont à la charge de l’Acquéreur.
6.2 – Les difficultés de financement ne sont pas considérées comme constituant un cas de force majeure.
Des dérogations à ces délais pourront être accordées par DOUAISIS AGGLO à titre tout à fait exceptionnel.
ARTICLE 7 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’ACQUEREUR
En cas d’inobservation des obligations mises à la charge de l’Acquéreur par le présent cahier des charges, l’acte de vente ou leurs annexes, DOUAISIS AGGLO pourra, selon la nature des inobservations imputables à l’Acquéreur, et à son choix, obtenir des dommages et intérêts ou résoudre la vente, et le cas échéant cumulativement, dans les conditions suivantes :
7.1 Dommages et intérêts
Si l’Acquéreur n’a pas respecté les délais prévus à l’article 5 ci-dessus, DOUAISIS AGGLO le mettra en demeure, par simple lettre recommandée avec accusé de réception, de satisfaire à ses obligations dans le délai d’un mois.
Si, passé ce délai, l’Acquéreur n’a pas donné suite aux prescriptions de la mise en demeure, DOUAISIS AGGLO pourra résoudre la vente dans les conditions fixées ci-après à moins qu’elle ne préfère recevoir une indemnité dont le montant mensuel est fixé à 1/12ème du prix de la cession hors taxes par mois de retard avec un maximum de 1/6ème du prix de la cession hors taxe nonobstant la possibilité de tous les autres dommages et intérêts à raison du préjudice subi. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 9
Lorsque le montant de l’indemnité due pour le retard aura atteint les 1/6ème du prix de la cession hors taxe, DOUAISIS AGGLO pourra prononcer la résolution de la vente dans les conditions prévues ci- après.
7.2 Résolution de la vente
La cession pourra être résolue de plein droit par décision unilatérale de DOUAISIS AGGLO, notifiée par exploit d’huissier, en cas d’inobservation d’un des délais fixés à l’article 5 ci-dessus.
La cession pourra également être résolue de plein droit par décision unilatérale de DOUAISIS AGGLO, notifiée par exploit d’huissier, en cas de non-paiement de l’une quelconque des fractions du prix à son échéance, et ce, un mois après une mise en demeure de payer restée sans effet, et plus généralement en cas d’inexécution de l’une des obligations du présent cahier des charges de cession, de l’acte de cession ou de leurs annexes.
L’Acquéreur aura doit, en contrepartie, a une indemnité de résolution qui sera calculée ainsi qu’il suit :
Si la résolution intervient avant le commencement de tous travaux, l’indemnité sera égale au prix de cession, ou le cas échéant à la partie du prix effectivement payée, déduction faite du montant du préjudice subi par DOUAISIS AGGLO lequel sera réputé ne pas être inférieur à 10 % du prix de cession hors taxe à titre de dommages et intérêts forfaitaires. Ce prix, en cas d’indexation, sera réputé égal à la somme des versements déjà effectués à la date de résolution, augmenté d’une somme égale au solde restant dû après application à ce dernier du dernier indice connu 15 jours avant la date de la résolution.
Si la résolution intervient après le commencement des travaux, l'indemnité ci-dessus est augmentée d'une somme égale au montant de la plus-value apportée aux terrains par les travaux régulièrement réalisés par l’Acquéreur sans que cette somme puisse dépasser la valeur des matériaux et le prix de la main-d’œuvre utilisée. Le cas échéant, l'indemnité sera diminuée de la moins-value due aux travaux exécutés.
La plus-value, ou la moins-value, sera fixée par voie d'expertise contradictoire, basée sur les factures certifiées correspondant aux travaux effectués par l'Acquéreur, l'Expert de DOUAISIS AGGLO étant l'Administration des Domaines, celui de l'Acquéreur pouvant, s'il ne pourvoit pas à sa désignation, être désigné d'office par le Président du Tribunal de Grande Instance sur la requête de DOUAISIS AGGLO.
En cas de désaccord entre les experts, un tiers arbitre sera désigné par le Président du Tribunal de Grande Instance de Douai à la requête du plus diligent des experts ou des parties.
En cas de réalisation des constructions par tranches, faite avec l'accord de DOUAISIS AGGLO, conformément à l'article 5.4 ci-dessus la résolution de la vente pourra ne porter, au choix de DOUAISIS AGGLO, que sur les parties de terrain non utilisées dans les délais fixés.
7.3 Frais
Tous les frais seront à la charge de l'Acquéreur.
Les privilèges et hypothèques ayant grevé l'immeuble ou le bail du chef du cessionnaire défaillant seront reportés sur l'indemnité de résolution ou de résiliation dans les conditions fixées à l'article L 21-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
7.4 Résiliation des actes de locations
En cas de location, les conditions de la résiliation seront fixées dans l’acte de location. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 10
ARTICLE 8 : VENTES, PARTAGE ET ALIENATIONS SUCCESSIVES DES TERRAINS CEDES
Il est interdit à l’Acquéreur de mettre en vente les terrains qui lui sont cédés avant le parfait achèvement de la totalité des travaux d’aménagement et de constructions prévus au permis de construire afférent, sans en avoir, au moins trois mois à l’avance, avisé le représentant qualifié de DOUAISIS AGGLO par lettre recommandée avec accusé de réception lui faisant connaître l’Acquéreur au profit duquel la vente est envisagée et le prix demandé.
DOUAISIS AGGLO pourra exiger soit que les terrains lui soient rétrocédés, soit qu’ils soient vendus à un Acquéreur agréé ou désigné par lui.
Lorsqu’il est prévu que le programme de construction soit effectué en plusieurs tranches de travaux, tout morcellement, quelle qu’en soit la cause, des terrains cédés est interdit, même après réalisation des travaux prévus, sauf autorisation spéciale et expresse accordée par DOUAISIS AGGLO, et ce, sans préjudice, s’il y a lieu, de l’application des dispositions législatives et réglementaires relatives aux lotissements.
Toutefois l’Acquéreur, après réalisation de la première tranche de travaux prévus, pourra vendre la partie des terrains non utilisés par lui à condition d’en avoir avisé le représentant qualifié de DOUAISIS AGGLO six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. DOUAISIS AGGLO pourra jusqu’à l’expiration de ce délai exiger que ces terrains lui soient rétrocédés ou soient vendus à un Acquéreur agréé ou désigné par lui.
Si la cession a été effectuée de gré à gré, alors en cas de rétrocession, le prix de rétrocession sera calculé dans les conditions prévues pour l’indemnité de résolution, sans qu‘il y ait lieu à une déduction de 10%.
En cas de vente à un Acquéreur désigné ou agréé par DOUAISIS AGGLO, celui-ci pourra exiger que le prix de vente soit fixé dans les mêmes conditions.
Aucune location des terrains cédés ne pourra être consentie tant qu’ils n’auront pas reçus l’affectation prévue.
Les actes de vente, de location ou de partage qui seraient consentis par l’acquéreur en méconnaissance des dispositions du présent article seraient nuls et de nul effet en application de la réglementation en vigueur.
En cas de cessions successives, les Acquéreurs successifs seront tenus par les dispositions du présent article jusqu'à ce qu’il soit procédé à l’achèvement de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET conformément à l’article L.311-6 du code de l’urbanisme.
L'Acquéreur est autorisé néanmoins à céder le terrain à un organisme de crédit-bail, après information préalable de DOUAISIS AGGLO, à la condition expresse que celui-ci consente le crédit-bail au profit de l'Acquéreur lui-même.
ARTICLE 9 : LOCATION DES TERRAINS CEDES
Sauf recours au crédit-bail, et tant qu'il n'aura pas réalisé le programme prévu au projet définitif de construction, l'Acquéreur s'engage à ne consentir à qui que ce soit aucune location, ni aucun droit, même précaire, sur le terrain sans avoir, au préalable, obtenu l'accord expresse de DOUAISIS AGGLO.
Tout locataire sera tenu aux obligations du présent Cahier des Charges au même titre que le propriétaire.
ARTICLE 10 : OBLIGATION DE MAINTENIR L’AFFECTATION PREVUE APRES TRAVAUX
Lorsque la cession est consentie spécialement en vue de l’exercice par le cessionnaire d’une activité déterminée présentant un intérêt particulier, soit pour la vie économique et sociale de la localité ou de la région, soit pour celle des habitants d’un groupe d’habitations ou d’un lotissement, alors après Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 11
achèvement des travaux, l’Acquéreur sera tenu de ne pas modifier l’affectation du bâtiment sans en avoir avisé le représentant qualifié de DOUAISIS AGGLO au moins deux mois à l’avance.
DOUAISIS AGGLO pourra, jusqu’à l’expiration de ce délai, exiger que le changement d’affectation soit différé pour une durée six mois et ne soit effectué que si, durant ce dernier délai, il n’aura pu être trouvé un Acquéreur pour l’ensemble du fonds s’engageant à maintenir l’affectation, le prix d’acquisition étant fixé, à défaut d’accord amiable, par voie d’expertise contradictoire. L’expert de l’Acquéreur, si ce dernier ne pourvoit pas à sa désignation, pourra être désigné d’office par le président du tribunal civil à la requête de DOUAISIS AGGLO.
Dans tous les autres cas, pendant un délai de cinq ans à compter de la réception provisoire des bâtiments, l'Acquéreur sera tenu de ne pas modifier l'affectation de ceux-ci sans l'avis de DOUAISIS AGGLO. Celui-ci sera réputé favorable s'il n'est pas exprimé dans un délai d'un mois.
ARTICLE 11 : NULLITE
Les actes de vente, de partage, de location ou de concession d’usage, etc., qui seraient consentis par l’Acquéreur ou ses ayants-cause en méconnaissance des interdictions, restrictions ou obligations stipulées dans le titre I du présent cahier des charges seraient nuls et de nul effet conformément aux dispositions de l’article L.21-3 du code de l’expropriation.
Cette nullité pourra être invoquée, en vertu de ces mêmes dispositions, pendant un délai de cinq ans à compter de l’acte par DOUAISIS AGGLO ou à défaut par le Préfet, sans préjudice, le cas échéant, des réparations civiles.
Mention expresse sera en outre portée aux dits actes de cession ou de location que le nouvel Acquéreur, locataire ou sous-locataire aura préalablement pris connaissance des droits et obligations résultant du présent cahier des charges de cession de terrain, qu’il s’engage à en respecter purement et simplement les termes.
Tout acte passé en méconnaissance des dispositions prévues au présent article sera inopposable à DOUAISIS AGGLO.
L’officier ministériel ou l’Acquéreur qui procéderait à la passation de tout acte de vente, ou de location, en méconnaissance du présent article engagerait sa propre responsabilité à l’égard des nouveaux Acquéreurs, locataires ou sous-locataires. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 12
TITRE II DROITS ET OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR
ET DE L’ACQUEREUR
CHAPITRE 1 : Terrains destinés à être incorporés
à la voirie ou aux espaces libres publics
ARTICLE 12 : OBLIGATIONS DE L’AMENAGEUR
DOUAISIS AGGLO s’engage à exécuter, conformément au document d’urbanisme opposable, au dossier de réalisation de la ZAC du RAQUET et à leurs éventuelles modifications, tous les ouvrages de voirie, d’aménagement des espaces libres et de réseaux des terrains destinés à être incorporés aux domaines des collectivités ou aux organismes concessionnaires et desservant les lots cédés ou loués.
Sous réserve que d’autres délais ne soient pas fixés dans l’acte de cession ou dans ses annexes, DOUAISIS AGGLO s’engage à exécuter :
Dans les trois mois de la cession de chaque lot, d’une part, et si nécessaire, une voirie provisoire afin de permettre l’accès au lot cédé, et d’autre part, à assurer une alimentation suffisante dudit lot en eau et en électricité pendant la durée des travaux de construction du programme de bâtiment.
Tous les travaux et aménagement de réseaux à sa charge dans les délais nécessaires pour assurer la desserte des parcelles vendues ou louées au fur et à mesure de leur mise en service, sous la réserve expresse que soient respectées les dispositions du document d’urbanisme communal opposable et les prescriptions en vigueur dans la ZAC notamment celles issues du présent cahier des charges et de ses annexes.
Ces amenés de voiries et de réseaux divers par DOUAISIS AGGLO ou ses prestataires s’effectuent jusqu’en limite du lot cédé ou loué, à charge pour l’Acquéreur de s’y brancher. Les demandes de branchement-raccordement ainsi que les frais y afférents seront à la charge exclusive de l’Acquéreur.
la voirie définitive dans un délai de 12 mois suivant la date où tous les bâtiments prévus dans le programme de construction seront terminés et occupés.
Toutefois, lorsque l’aménagement de la zone fera l’objet d’un programme échelonné de réalisation par tranches, ce délai s’appliquera au périmètre concerné par la tranche considérée.
Les délais prévus ci-dessus ne sauraient être opposés à l’Aménageur si les travaux étaient rendus irréalisables du fait de la saison ou des intempéries.
ARTICLE 13 : IRRESPONSABILITE DU FAIT DES AMENAGEMENTS
Aucun recours ne pourra être exercé par un Acquéreur ou autre utilisateur à l'encontre tant de DOUAISIS AGGLO que de la Commune, des Services Publics ou des Collectivités ayant participé, à quelque titre que ce soit, à l'aménagement de la ZAC de l’écoquartier du RAQUET, en cas de difficultés rencontrées du fait des équipements, soit au cours de son installation, soit au cours de son exploitation.
Notamment l'Acquéreur prendra le terrain dans l'état où il se trouve, sans que DOUAISIS AGGLO puisse être inquiétée, à quelque titre que ce soit. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 13
ARTICLE 14 : VOIES, PLACES ET ESPACES LIBRES PUBLICS
14.1 Utilisation
Les voiries (voiries proprement dites, places et espaces libres) desservant les différents lots de la ZAC du RAQUET, ont le caractère de voiries publiques et sont de droit soumises aux règlements concernant les voies communales.
Jusqu’à leur remise à la collectivité intéressée, DOUAISIS AGGLO pourra interdire au public et notamment aux constructeurs, la circulation et le stationnement sur tout ou partie des voies et places qu’elle aura réalisées.
L'Acquéreur aura sur ces voies publiques, un droit de jour, vues et issues. Il aura les mêmes droits de circulation sur toutes les voies publiques sans distinction, que son terrain y ait ou non directement accès.
Les voiries internes aux lots cédés seront réalisées par l’Acquéreur et ses constructeurs conformément au présent cahier des charges de cession de terrain et de ses annexes (DPPAUE). Dès réception, ces voiries internes seront rétrocédées sans délai à la collectivité intéressée.
Dès leur ouverture au public, la police des voiries y sera assurée par le Maire conformément aux textes en vigueur.
14.2 Entretien
Les Acquéreurs ou ayant droits ne devront faire sur les voies et places, et d'une façon générale sur les terrains ne leur appartenant pas, aucun dépôt de matériaux, produits, décharge ou autre, même à titre temporaire, de tels faits se verront sanctionner par une astreinte financière journalière prenant effet à compter de l’expiration du délai défini par une mise en demeure préalable enjoignant de remettre les lieux en leur état initial.
Jusqu'à leur remise à la collectivité intéressée, chaque constructeur sera tenu de contribuer à l'entretien des voies, espaces libres, réseaux divers et le cas échéant, aux frais d'éclairage, d'arrosage, d'enlèvement des boues et neiges, etc. ainsi qu'au paiement des taxes et impôts y afférent.
Dès la remise des voies à la collectivité publique intéressée celle-ci en assurera l'entretien.
ARTICLE 15 : SANCTIONS A L’EGARD DE L’AMENAGEUR
En cas d’inexécution par DOUAISIS AGGLO des travaux qui lui incombent, dans les délais prévus, et sauf dispositions particulières inscrites à l’acte de cession ou ses annexes, l’Acquéreur est en droit, après mise en demeure restée sans effet dans le délai de trois mois, de réclamer à DOUAISIS AGGLO une indemnité pour le préjudice direct, matériel et certain qui aura pu lui être causé du fait de sa défaillance. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 14
CHAPITRE 2 : Terrains cédé ou loués
ARTICLE 16 : CHOIX DU LOT
. se porte Acquéreur du lot constitué des parcelles cadastrées section n° sises ZAC
du RAQUET sur le territoire de la Ville de Sin le Noble ou Douai.
ARTICLE 17 : PRESCRIPTIONS D’URBANISME
L’Acquéreur et DOUAISIS AGGLO s’engagent à respecter les dispositions du règlement du document d’urbanisme opposable sur la ZAC du RAQUET dans toutes leurs dispositions ainsi que pour toutes les modifications qui y seraient apportées par l’Administration.
En aucun cas la responsabilité de DOUAISIS AGGLO ne pourra être engagée en raison des modifications que l’Administration lui apporterait à l’avenir.
De plus, il est précisé que le plan d’aménagement figurant au dossier de réalisation de la ZAC ne décrivant que les éléments principaux et structurants de l’écoquartier du RAQUET, la position et la nature des voies et réseaux non définis pourront être précisées dans l'acte de cession à la demande de l'Acquéreur ou de DOUAISIS AGGLO.
ARTICLE 18 : PRESCRIPTIONS TECHNIQUES, URBANISTIQUES, ARCHITECTURALES ET ENVIRONNEMENTALES
L’Acquéreur aura l’obligation de se conformer aux prescriptions techniques, urbanistiques, architecturales et environnementales établies par l’aménageur conformément à l’article L.311-6 du code de l’urbanisme et figurant au présent cahier des charges de cession de terrain dans son annexe intitulée « dossier de prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales ».
A portée réglementaire, l’ensemble de ces prescriptions devront être prises en compte par l’Acquéreur, son maître d’œuvre et ses constructeurs dans le cadre de l’élaboration du dossier de permis de construire et de la réalisation effective des constructions.
Douaisis Agglo veillera au respect et à la bonne prise en considération de ces prescriptions paysagères, architecturales, urbaines et environnementales dans le cadre de l’agrément préalable qu’elle aura à donner, avant dépôt au service instructeur, sur le projet de permis de construire ainsi que par des contrôles a posteriori et in situ lors de la phase chantier des constructions à réaliser.
ARTICLE 19 : BORNAGE – CLOTURES AUTORISEES
19.1 Bornage
Conformément à l’article L.111-5-3 du code de l’urbanisme, DOUAISIS AGGLO procédera, préalablement à la signature de l'acte authentique de vente ou de location, au bornage du terrain par le géomètre de son choix.
Les frais de bornage seront facturés à l'Acquéreur qui pourra désigner un géomètre agréé afin de dresser contradictoirement acte de cette opération.
19.2 Clôtures Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 15
La pose des clôtures sur les lots cédés ou loués s’établira conformément aux dispositions du règlement du document d’urbanisme opposable et des prescriptions du présent cahier des charges et de ses annexes.
Tout Acquéreur d'une parcelle contiguë à des lots non encore cédés par DOUAISIS AGGLO ne peut, en aucun cas, réclamer à celle-ci la moitié du coût d'établissement de la clôture.
Par contre, tout Acquéreur d'une parcelle bénéficiant d'une clôture déjà existante, a l'obligation de rembourser au propriétaire mitoyen qui aura supporté les frais d'établissement de cette clôture, la moitié de la dépense engagée dans les conditions de droit commun en matière de mitoyenneté.
Il est ici précisé qu'aucune enseigne ou signalisation spécifique à l'Acquéreur ne devra être installée à l'extérieur de la parcelle ni sur la clôture elle-même.
ARTICLE 20 : DESSERTE DES TERRAINS CEDES
La desserte des lots cédés ou loués s’établira conformément aux dispositions du règlement d’urbanisme opposable et des prescriptions du présent cahier des charges de cession de terrain et de ses annexes.
Les ouvrages à la charge de l’aménageur seront réalisés par celui-ci conformément aux prescriptions du document d’urbanisme opposable et du dossier de réalisation de la ZAC du RAQUET.
Si l’Acquéreur désire une modification de la desserte de son lot alors déjà effectuée par l’aménageur, les travaux correspondants seront entièrement exécutés aux frais exclusifs de l’Acquéreur.
ARTICLE 21 : BRANCHEMENTS ET CANALISATIONS
L'Acquéreur devra, suivant le planning des travaux et conformément aux dispositions des plans joints au permis de construire ou à la déclaration préalable, se brancher à ses frais sur les réseaux établis par DOUAISIS AGGLO conformément aux avant-projets généraux approuvés (assainissement, eau, électricité, gaz, télécommunications, etc.).
Il aura le droit d'ouvrir des tranchées dans les voies créées, pour l'exécution de ces branchements, après obtention des autorisations nécessaires.
L'Acquéreur fera son affaire de la remise en état des sols et revêtements à l'identique après exécution des travaux, ainsi que, éventuellement, du versement des taxes et indemnités de branchement au réseau public de collecte des eaux usées susceptibles de lui être réclamées par la Ville ou le Service Public gestionnaire du réseau.
Les branchements, ainsi que les installations intérieures correspondantes, devront respecter les lois et règlements qui leur sont applicables et que l'Acquéreur est réputé connaître.
Il fera son affaire personnelle de tous contrats et abonnements à passer avec les Services Publics en charges.
Les Acquéreurs qui auront des besoins spécifiques seront tenus de supporter la charge du surdimensionnement des ouvrages de transport ou de traitement.
Après remise des ouvrages, ceux-ci seront soumis au règlement applicable à chacun des réseaux. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 16
21.1 Règlement sanitaire
L'ensemble du secteur est soumis, en tout ou partie, aux prescriptions du règlement sanitaire départemental en sus du règlement d'assainissement de la Collectivité ayant compétence du service public d'assainissement.
Il est également soumis aux dispositions applicables aux établissements classés pour la protection de l'environnement (ICPE) selon la ou les catégories concernées.
En ce qui concerne la pollution et les nuisances de toute nature (bruits, odeurs, rejets atmosphériques), l'Acquéreur sera tenu a minima aux obligations réglementaires, auxquelles s'ajoutent les obligations issues du présent cahier des charges de cession de terrain.
21.2 Rejet des eaux usées domestiques
Toute construction ou installation générant des eaux usées domestiques (eaux vannes, ménagères, sanitaires) doit obligatoirement évacuer celles-ci, sans aucune stagnation, par des canalisations souterraines au réseau public de collecte de la ZAC du RAQUET.
Les ouvrages d'évacuation des eaux usées domestiques sont siphonnés à l'intérieur des immeubles. Le recours aux broyeurs est interdit.
Le cas échéant, la mise en place d'une installation de relèvement ou de refoulement peut être nécessaire pour assurer le rejet au réseau public de collecte. Le coût correspondant est à charge de l'Acquéreur.
Le branchement particulier sur le réseau public de collecte est à la charge de l'Acquéreur.
21.3 Rejet des eaux industrielles
Conformément à l'article L 1331-10 du Code de la Santé Publique, le déversement au réseau public de collecte des eaux usées industrielles produites par l'Acquéreur peut être autorisé, sous réserve de l'accord préalable de la collectivité responsable du service public d'assainissement.
Cet accord préalable nécessite la fourniture, par l'Acquéreur, d'une étude de traitabilité de ces eaux usées industrielles et dépend de la capacité des réseaux publics de collecte et de l'usine d'épuration des eaux.
L'autorisation de rejet d'eaux usées industrielles nécessite la conclusion d'une convention spéciale de déversement avec le service public d'assainissement compétent et un arrêté d'autorisation délivré par l'autorité en charge du pouvoir de police.
La quantité et la qualité des rejets d'eaux usées industrielles devront respecter les dispositions de l'arrêté ministériel du 02 Février 1998 applicable aux rejets des établissements industriels classés pour la protection de l'environnement.
Les normes de rejet d'eaux usées industrielles sont définies dans la convention et l'autorisation de rejet ; l'Acquéreur s'engage expressément à les respecter.
Des dispositifs de prétraitement peuvent être imposés par le service public d'assainissement ; l'Acquéreur s'engage à les réaliser, les exploiter et les maintenir dans les règles de l'art (entretien régulier, constant et efficace).
L'Acquéreur soumet à l’Aménageur les plans de projet de ses dispositifs de prétraitement et de raccordement au réseau public de collecte avant tout commencement des travaux.
L’Aménageur et le service public d'assainissement compétent donnent leur accord ou exigent de l'Acquéreur les modifications nécessaires dans un délai d'un mois à compter de la date de réception des plans. Passé ce délai, le silence de l’Aménageur et du service public d'assainissement valent accord. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 17
Avant réalisation du branchement public au réseau public de collecte, l'Acquéreur fournit les plans de recollement des ouvrages exécutés.
En cas de non-conformité, l'Acquéreur engage les travaux nécessaires, décrits par l’Aménageur et le service public d'assainissement. Le branchement est alors réalisé.
Selon les débits des eaux usées industrielles, le branchement est distinct du branchement relatif aux eaux usées domestiques. Les coûts correspondants sont à charge de l'Acquéreur.
21.4 Gestion des eaux pluviales
Les eaux pluviales issues des surfaces imperméabilisées sont gérées en application des règlements nationaux et locaux et, lorsqu'elle existe, en application de l'autorisation délivrée par arrêté préfectoral au titre de l'article L 214 - 1 à 6du Code de l'Environnement (ex loi sur l'eau de 1992).
Les eaux pluviales sont réparties en trois catégories selon la nature des surfaces imperméabilisées qui les reçoivent :
- les eaux pluviales de toiture,
- les eaux pluviales des voiries légères et parkings VL,
- les eaux pluviales des voiries lourdes et parkings PL.
Le recours aux techniques alternatives est privilégié dans la conception du projet immobilier de l'Acquéreur en limitant les surfaces imperméables et en gérant les eaux pluviales au plus près de leur point de chute.
Toutes dispositions sont prises pour assurer leur prétraitement éventuel nécessaire afin d’assurer une qualité compatible avec les objectifs du système de gestion auquel elles sont destinées (réseau pluvial, réseau unitaire, rejet au milieu naturel superficiel ou infiltration).
L'Acquéreur est tenu d'assurer ou de faire assurer une exploitation et un entretien permanents et efficaces des ouvrages de prétraitement qui ont été prescrits, et ce, à ses frais. Il atteste régulièrement de cet entretien en communiquant les justificatifs et les bordereaux de suivi de déchets.
La ZAC de l’écoquartier du RAQUET est dotée d'un réseau public de collecte et de gestion des eaux pluviales de type séparatif.
Les eaux pluviales réparties en trois catégories comme ci-dessus pourront y être rejetées par l'Acquéreur. Toutefois, celui-ci privilégie dans son projet de construction :
- les surfaces non imperméabilisées (espaces verts, espaces minéralisés perméables)
- l'infiltration directe des eaux pluviales de toitures, après avoir vérifié la qualité de celles-ci vis-à- vis des objectifs de protection du milieu naturel (sous-sol, nappe phréatique).
Les eaux pluviales issues du ruissellement sur voiries lourdes privées font l'objet d'un traitement approprié avant rejet au réseau public (bouches d'égout avec filtre type ADOPTA et décantation 240 litres ou tout autre moyen tel que séparateur à hydrocarbures). Les eaux pluviales issues des autres surfaces imperméabilisées sont raccordées sur le réseau privatif à l'aval des ouvrages de traitement de ces eaux pluviales issues des voiries lourdes privées.
Le branchement particulier sur le réseau public de collecte est à charge de l'Acquéreur.
21.5 Alimentation en eau potable
Dans tous les cas, l'Acquéreur aura à sa charge de se raccorder au réseau de distribution d'eau potable créé sur la ZAC du RAQUET, aux conditions générales établies par le service public gestionnaire du réseau de distribution d'eau potable. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 18
21.6 Branchement au réseau électrique
L'Acquéreur aura à sa charge les frais de branchement sur les câbles MT ou BT installés sous les accotements de la voirie interne de la ZAC du RAQUET en limite de propriété ou sur le côté opposé, frais comprenant notamment la fourniture et pose des boîtes de dérivation, câbles de bouclage du raccordement et, si besoin est, l'installation et l'entretien du poste de transformation à édifier en bordure des voies de desserte.
Un poste d'abonné pourra éventuellement être jumelé avec un poste de distribution publique ou l'alimentation de l'éclairage public.
Lorsque des postes de transformation E.D.F. seront prévus sur leur lot cédé ou loué et même dans le cas où ces équipements desserviraient plusieurs propriétaires, les Acquéreurs devront mettre gratuitement à la disposition des Services Publics intéressés, les surfaces nécessaires, conformément aux spécifications qui leur seront notifiées.
21.7 Branchement au réseau Gaz
L’Acquéreur a la possibilité de se raccorder au réseau de gaz naturel présent sur la ZAC du RAQUET.
Il aura à sa charge :
- les branchements individuels et les prestations de raccordement complémentaires ou décidées après la pose des ouvrages à l’intérieur de la ZAC du RAQUET et faisant l’objet d’un devis ou d’un contrat de raccordement sur la base du tarif en vigueur au moment de leur réalisation et aux conditions fixées dans le catalogue des prestations du distributeur Gaz de France,
- les charges liées, le cas échéant, au poste de livraison conformément au contrat relatif aux conditions de livraison du gaz naturel sur le réseau de distribution,
- la réalisation des installations intérieures.
Toute construction est interdite dans une bande de 2 mètres de part et d’autre du réseau Gaz de France. Toute plantation d’arbres à proximité du réseau devra être conforme à la Norme NF P 98 – 332 de février 2005, intitulée « Règle de distance entre les réseaux enterrées et règles de voisinage entre les réseaux et les végétaux ».
Gaz de France en tant que concessionnaire du réseau de distribution publique a vocation à incorporer dans la concession des communes de DOUAI et SIN-LE-NOBLE, à l’issue de la remise d’ouvrage, tous les Ouvrages de la ZAC du RAQUET jusqu’à l’amont des compteurs, afin d’en assurer l’exploitation et l’entretien.
Tous les compteurs seront implantés en limite des terrains pour assurer un libre accès aux collaborateurs qualifiés de Gaz de France ou de ceux des entreprises dûment habilitées par Gaz de France.
21.8 Raccordement au réseau des télécommunications
L'Acquéreur assurera à ses frais le raccordement de ses installations de télécommunications au réseau de la ZAC du RAQUET, à partir de la chambre de tirage la plus proche de son terrain, sous l'accotement en limite de propriété ou opposé.
ARTICLE 22: ESPACES VERTS PRIVES
L’Acquéreur devra se conformer au document d’urbanisme opposable sur la ZAC du RAQUET d’une part, et au Cahier des Prescriptions Générales (CPG) et à la fiche de lot annexés d’autre part intégrés au DPPAUE. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 19
ARTICLE 23: ETABLISSEMENT DES PROJETS – COORDINATION DES TRAVAUX
L’Acquéreur devra établir son projet de programme de constructions en concertation étroite avec DOUAISIS AGGLO.
Dès le début des négociations, et au plus tard lors de la passation de l'acte de vente, l'Acquéreur devra obtenir l'accord de DOUAISIS AGGLO sur la puissance électrique installée, les débits d'eau qui lui seront nécessaires et les débits des effluents à rejeter dans le réseau public de collecte des eaux usées et qui ne devront pas en principe dépasser les puissances et les débits moyens ayant servi au calcul des avant-projets de réseaux.
Il s'engage à ne pas dépasser ces puissances et débits donnés en annexe de l'acte de vente, sauf accord préalable de DOUAISIS AGGLO et, dans ce cas à supporter le sur dimensionnement des réseaux conformément aux prescriptions des différents alinéas de l'article 19 ci-dessus.
Le raccordement aux voies et réseaux pourra être refusé si les ouvrages ne sont pas compatibles ou si les règlements n'ont pas été observés.
Le dossier de permis de construire reprenant le projet de programme de constructions de l’Acquéreur devra obtenir l’agrément de l’urbaniste conseil de l’opération et à cette fin, il sera remis à DOUAISIS AGGLO par l’Acquéreur au moins deux mois avant le dépôt du permis de construire au service instructeur (cf. article 5.1).
Ce projet de programme de constructions devra comprendre notamment :
- un plan de masse de l’opération envisagée faisant apparaître clairement le parti d’implantation des constructions et le respect de servitudes d’urbanisme,
- les plans et coupes permettant de juger du respect du programme fixé dans l’acte de cession,
- une esquisse des façades et, si nécessaire, tout document permettant d’apprécier le projet (vues perspectives, silhouettes d’ensemble, etc.).
DOUAISIS AGGLO s'assurera que les travaux projetés soient compatibles avec les ouvrages mis à sa charge, qu'ils permettent une circulation normale et non dangereuse, une bonne desserte et d'assurer aisément la sécurité publique (éclairage).
DOUAISIS AGGLO pourra vérifier que l'architecture du projet est compatible avec l'environnement général et la vocation de l'opération et pourra subordonner son accord aux modifications qui s'avèreraient nécessaires de ce chef.
L'examen du dossier de permis de construire par DOUAISIS AGGLO ne saurait engager sa responsabilité, l'Acquéreur restant seul responsable de ses études, de ses choix comme du respect de ses obligations.
En aucun cas DOUAISIS AGGLO ne pourra être tenue d'apporter des modifications aux ouvrages qui lui incombent ou d'en modifier les plans.
ARTICLE 24 : ORGANISATION DU CHANTIER
24.1 Installations chantier, aires de stockage, accès
Sauf accord particulier de l’Aménageur, l’Acquéreur et ses constructeurs ne pourront utiliser d’autres terrains que celui ou ceux faisant l’objet du présent cahier des charges de cession de terrain.
Dans le cadre d’un accord particulier, les représentants de DOUAISIS AGGLO détermineront avec l’Acquéreur ou les techniciens travaillant pour son compte, les emprises au sol temporairement mises à la disposition du constructeur pour ses installations de chantier, les aires de stockage et Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 20
éventuellement les bureaux de vente ou de location. Cette mise à disposition sera effectuée en tenant compte des nécessités du chantier et des possibilités de l’Aménageur ; elle pourra s’effectuer à titre onéreux.
Des plans d’installation de chantier, de fonctionnement des grues et de circulation des camions seront présentés par chaque constructeur à l’Aménageur et à la Ville concernée par le chantier lesquels les valideront préalablement à toute installation par l’Acquéreur sur son lot.
Les terrains seront mis à disposition dans l’état où ils se trouveront sans que l’Aménageur soit tenu d’effectuer quelques travaux que ce soit pour les rendre propres à leur utilisation par l’Acquéreur.
Le constructeur devra restituer les terrains mis à disposition par l’Aménageur dans les délais qui seront fixés dans chaque cas particulier afin de ne pas entraver les travaux que celui-ci pourrait avoir à y faire, en particulier ceux concernant les branchements de l’opération, les réseaux situés sur les accotements ainsi que les revêtements de ces accotements.
Ces terrains devront être restitués libres de tout dépôt, construction, installation, massif d’ancrage ou de scellement dont le maintien n’aurait pas reçu l’accord express de DOUAISIS AGGLO, et sans avoir reçu de modification de nivellement autres que celles qui auraient pu être demandées ou autorisées par elle.
Les constructeurs devront emprunter exclusivement les voies qui leur auront été indiquées par DOUAISIS AGGLO et la Ville concernée par le chantier, et ce afin de ne pas créer de nuisances en matière de circulation publique.
24.2 Clôture de chantier
Le constructeur devra procéder, dès la prise de possession de son terrain, à la clôture de son chantier et prendre toute disposition de sécurité relative à cette clôture.
Les clôtures devront être conservées par le constructeur en parfait état d’entretien dès la prise de possession des terrains et de façon continue jusqu’à l’achèvement des travaux.
24.3 Police et gardiennage
Le constructeur sera responsable de la police de son chantier et devra faire poser un nombre suffisant de panneaux interdisant l’accès au chantier. Il lui appartiendra en outre d’en assurer ou de faire assurer le gardiennage.
24.4 Moyens de service
Le constructeur aura à sa charge financière l’alimentation de son chantier en moyens de service et définira en temps utile auprès des services intéressés les besoins en eau, assainissement, électricité M.T ou éventuellement B.T, lignes téléphoniques, etc. nécessaires à la bonne marche du chantier.
Copies de ces demandes seront adressées à DOUAISIS AGGLO laquelle pourra le cas échéant grouper les distributions de certains moyens de service.
24.5 Assainissement et voirie
L’évacuation des eaux de remontées de la nappe phréatique et des eaux pluviales ou usées du chantier incombera au constructeur. Cet assainissement devra être effectué dans les conditions réglementaires. Les dispositions techniques de l’assainissement devront être soumises à l’agrément de DOUAISIS AGGLO et du service public en cause pour tout rejet sur le réseau existant classé dans le domaine public ou dans un réseau spécifique si celui-ci existe. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 21
Le constructeur devra faire prendre par ses entreprises toutes les dispositions utiles pour éviter l’écoulement et la stagnation de l’eau hors de l’emprise de son chantier.
Les tampons de regard, y compris ceux des bouches d’égout, seront protégés contre les chocs.
24.6 Sécurité et hygiène du chantier
Le constructeur veillera à ce que les entreprises travaillant pour son compte observent toutes les dispositions nécessaires à la sécurité du chantier. Il devra veiller à la sécurité des fouilles et excavations en particulier quand celles-ci seront contiguës à des ouvrages existants ou en cours d’exécution.
Le constructeur devra, sans préjudices des dispositions réglementaires en vigueur en la matière, prendre toutes les dispositions utiles pour prévenir tout trouble sur les ouvrages du domaine public.
24.7 Limitation des nuisances
Le constructeur devra veiller à ce que la propreté la plus grande règne à l’intérieur de son chantier et à ce que soient prises toutes les précautions pour limiter, dans la mesure du possible, la gêne occasionnée aux occupants des immeubles voisins (bruits, vibrations, projections, etc.). Le chantier devra d’autre part être conduit de sorte qu’aucun trouble ne soit apporté à la tenue des bâtiments et ouvrages voisins.
24.8 Démarrage des travaux – Planning
DOUAISIS AGGLO indiquera dans l’acte de cession ou location les contraintes particulières que le constructeur devra prendre en compte concernant son opération.
Pour chaque chantier et avant tout début d’exécution, un planning de réalisation sera soumis par le constructeur à DOUAISIS AGGLO tenant compte notamment de ces contraintes et des ouvrages et travaux à exécuter aux environs du bâtiment.
Le constructeur devra adresser copie à DOUAISIS AGGLO de la Déclaration d’Ouverture de Chantier dont l’orignal sera adressé à la Mairie concernée.
24.9 Achèvement des travaux
Avant l’achèvement des travaux, le constructeur devra faire libérer et nettoyer les emplacements (en particulier ceux éventuellement accordés en dehors du terrain sur les futures emprises publiques) nécessaires à la réalisation par DOUAISIS AGGLO des travaux de viabilisation et d’aménagement extérieurs dans les délais prévus.
24.10 Engagement vis-à-vis des tiers
Le constructeur sera tenu de porter à la connaissance des tiers avec lesquels il sera appelé à traiter (homme de l’art, entrepreneurs, commettants, chargés d’études de direction et d’exécution des travaux, etc.) les obligations, sujétions et servitudes contenues dans le présent cahier des charges de cession de terrain et éventuellement l’acte de vente.
24.11 Respect des règlements
D’une manière générale, le constructeur devra se conformer à l’ensemble des prescriptions réglementaires s’appliquant à la zone dans laquelle il sera amené à construire.
ARTICLE 25 : EXECUTION DES TRAVAUX PAR LES ENTREPRENEURS DE L’ACQUEREUR Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 22
Les entrepreneurs de l'Acquéreur, chargés de la construction des immeubles, pourront utiliser les voies et ouvrages construits par DOUAISIS AGGLO sous réserve de toutes les mesures de police réglant l’utilisation de ceux-ci.
Ils auront la charge des réparations des dégâts causés par eux aux ouvrages de voiries, de réseaux divers et d’aménagement en général exécutés par DOUAISIS AGGLO.
L'Acquéreur devra imposer ces obligations et charges aux entrepreneurs participant à la construction de ses bâtiments par l'insertion des clauses nécessaires dans leurs marchés.
En cas de défaillance des entrepreneurs, pour le paiement, dans les trois mois, des sommes qui lui seraient réclamées par DOUAISIS AGGLO pour la réparation de dommages, celle-ci pourra se retourner contre l’Acquéreur qui sera tenu solidairement responsable des dégâts occasionnés par ses entrepreneurs, indépendamment des mesures prévues à l'article 7 du présent cahier des charges.
Dans le cas où l'auteur des dégâts n'aurait pu être identifié, le montant de la réparation sera réparti entre les Acquéreurs ayant des chantiers en cours d'exécution à l'époque où les dégâts auront été constatés, et ce, au prorata de la surface de terrain acquise par chacun d'eux.
Pendant la durée de la construction, les matériaux pourront, en cas de nécessité absolue et dûment constatée, être déposés sur des terrains destinés à être incorporés au domaine public fixés en accord avec DOUAISIS AGGLO.
Dès l'achèvement de la construction d'un bâtiment ou d'un groupe de bâtiments, l'Acquéreur devra faire libérer par ses entrepreneurs les emplacements ci-dessus pour permettre à DOUAISIS AGGLO de réaliser les travaux d'équipement à sa charge.
Si ces emplacements ne sont pas libérés, DOUAISIS AGGLO, après mise en demeure adressée à l'Acquéreur restée sans effet pendant un mois ne sera pas tenu par les délais fixés à l'article 11 et pourra demander à l'Acquéreur des dommages et intérêts prévus à l'article 7 ci-dessus.
En outre :
Aucun arbre ne sera abattu sans l'autorisation écrite de DOUAISIS AGGLO, l'Acquéreur devra faire son affaire de la protection des arbres maintenus pendant la durée des travaux.
Les terres excédentaires seront évacuées aux emplacements définis par écrit par DOUAISIS AGGLO. Tout dépôt non autorisé sera évacué par l'Acquéreur ou à ses frais après mise en demeure restée sans effet,
Toute borne déplacée ou enlevée sera rétablie à la charge de l'Acquéreur.
ARTICLE 26 : RECEPTION ET CONFORMITE DES TRAVAUX
Le constructeur devra adresser à DOUAISIS AGGLO, en même temps qu’il en fera dépôt auprès des services administratifs compétents, une copie de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT) qu’il est tenu de souscrire en vertu de la réglementation relative au permis de construire.
Le constructeur devra informer DOUAISIS AGGLO de la date de visite de conformité des bâtiments et des ouvrages pour lui permettre d’y assister éventuellement. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 23
TITRE III REGLES ET SERVITUDES D’INTERET GENERAL
ARTICLE 27 : ENTRETIEN DES ESPACES VERTS PUBLICS
DOUAISIS AGGLO, la Ville de DOUAI et la Ville de SIN-LE-NOBLE, chacun pour leur part, se chargeront de l’entretien des espaces verts publics créés sur l’écoquartier du RAQUET. Ces espaces verts publics seront gérés de manière différenciée.
Nonobstant, tout Acquéreur aura la charge de faire remplacer, à ses frais, les arbres et la reconstitution éventuelle des espaces verts détruits de son fait.
ARTICLE 28 : SERVITUDES - USAGE DES ESPACES LIBRES
L'Acquéreur sera tenu de subir, sans indemnité, toutes servitudes existantes sur la ZAC du RAQUET et connue à la signature de l'acte nécessitées par le passage sur son terrain, et éventuellement dans les immeubles bâtis, des canalisations publiques d'eau, d'électricité, de gaz, télécommunication, éclairage public, assainissement, etc., ou telles qu'elles seront réalisées par DOUAISIS AGGLO, les Collectivités ou pour leur compte.
L'Acquéreur sera tenu d'autoriser l'accès des ouvrages aux services gestionnaires des réseaux divers et d'y tolérer tous travaux d'entretien et de grosses réparations, et ceci sans indemnité ou redevance de leur part.
Si la construction qu'il édifie nécessite le déplacement ou la modification de ces réseaux, les dépenses correspondantes seront à sa charge, et les travaux ne pourront être entrepris qu'après accord de DOUAISIS AGGLO et du service public intéressé et sous leur contrôle.
ARTICLE 29 : TENUE GENERALE
Il ne pourra être établi, sur les façades des bâtiments ni sur les terrains, rien qui puisse nuire à la propreté, au bon respect, à la tranquillité et à la sécurité des habitants et usages de l’écoquartier du RAQUET. Il ne pourra notamment être exécuté aucun travail sur les bâtiments ou sur les terrains qui en modifierait l’aspect ou la fonction, tels qu’ils ont été prévus dans le permis de construire devenu définitif.
La publicité, sous toutes ses formes, devra suivre les dispositions réglementaires en vigueur et recueillir en amont l’accord écrit de l’aménageur.
Il est interdit, à tout propriétaire ou locataire, de céder pour publicité ou affichage ou d’employer soi- même à cet effet tout ou partie du terrain ou des constructions autres que ceux affectés à usage commercial. DOUAISIS AGGLO pourra toutefois accorder des dérogations et en fixer les conditions.
ARTICLE 30 : ASSURANCES
L’Acquéreur devra faire assurer les constructions élevées sur son terrain par une compagnie solvable et pour leur valeur réelle.
Les risques couverts par l’assurance souscrite seront notamment ceux-ci : « dommage ouvrage », « responsabilité décennale constructeur non réalisateur », « responsabilité civile », « police tous risques chantier », clause spécifique contre le recours des voisins.
Une copie de cette police d’assurance sera remise à DOUAISIS AGGLO. Pôle Aménagement - C.C.C.T Ecoquartier du Douaisis - ACTIVITE –Janvier 2023- 24
Tant que le prix d’acquisition n’aura pas été entièrement payé par l’Acquéreur à DOUAISIS AGGLO, cette dernière aura privilège sur l’indemnité due en cas d’incendie des constructions élevées sur le lot cédé.
L’Acquéreur devra par ailleurs se garantir pour sa propre responsabilité civile qui pourrait être mise en cause du fait des particularités de présent cahier des charges de cession de terrain.
ARTICLE 31 : MODIFICATIONS
Les dispositions contenues dans le Titre III du présent cahier des charges de cession de terrain, à l’exception de celles relatives aux servitudes, pourront être modifiées dans les conditions de majorité prévues par la loi en matière de modification des documents d’un lotissement, sous la réserve que la majorité en superficie soit calculée, pour l’application du présent article, d’après le nombre de mètre carré de Surface de plancher que chaque Acquéreur est autorisé à construire.
Toutefois les modifications qui intéressent les services publics distributeurs ou d’énergie devront, en outre, recevoir l’accord préalable du service concerné.
ARTICLE 32 : LITIGES – SUBROGATIONS
Les dispositions contenues dans le titre III du présent cahier des charges de cession de terrain feront loi tant entre DOUAISIS AGGLO et l'Acquéreur qu'entre les différents Acquéreurs successifs.
DOUAISIS AGGLO subroge l'Acquéreur, en tant que de besoin, dans tous ses droits ou actions, de façon que tout Acquéreur puisse exiger des autres l'exécution des conditions imposées par les dispositions en cause.
Etabli par DOUAISIS AGGLO
A Douai, le
Pour l’Aménageur:
Le Président de DOUAISIS AGGLO,
Christian POIRET ECOQUARTIER DU DOUAISIS Cahier de prescription - Lots Libres
Septembre 2022 Les 8 Thématiques du CPG – Lots Libres
Objectifs généraux de l’opération
Gestion des ambiances extérieures
Gestion des limites séparatives
Gestion du stationnement
Gestion de l’énergie
Gestion de l’eau
Choix des matériaux et système constructif Objectifs généraux de l’Ecoquartier – Fiche 1
Amorcer le changement d’image du Douaisis par
une architecture contemporaine et un espace
public qualitatif
Développer la biodiversité et la préservation de la
ressource eau
Créer une dynamique de requalification urbaine
autour du Raquet
Développer des activités agricoles de proximité
orientées vers la production biologique et les
circuits courts
Assurer la mixité sociale et intergénérationnelle
Organiser la limitation des déplacements en
offrant des structures de transport doux
(bus, pistes cyclables et voies vertes)
Rechercher la meilleure performance
environnementale et énergétique dans les
constructions
Promouvoir le développement économique et la
mixité fonctionnelle « logements-activités »
Valoriser sur place les déblais/remblais FICHE 2
GESTION DES AMBIANCES EXTERIEURES
Usage du végétal dans les projets :
- Essences végétales locales à privilégier
Abris de jardin et carports :
- Modèles en bois obligatoires avec toiture à une seule pente ou avec
bandeau périphérique
- En limite séparative
FICHE 3
GESTION DES LIMITES SEPARATIVES
Les clôtures :
- Obligatoirement accompagnées de plantations
Locales, arbustives et/ou grimpantes
- Les tuyas, cyprès, lauriers sont interdits
FICHE 4
STATIONNEMENT
Le stationnement VL :
- Garage
- Carport FICHE 5
GESTION DE L’ENERGIE
Le logement se devra de respecter la RE2020
FICHE 6
GESTION DE L’EAU Eau potable :
- Equipements économes à prévoir
Eaux usées :
- Obligation de raccordement au réseau
Eaux de pluie :
- Obligation de gestion des eaux pluviales à 100 % à la parcelle pour une pluie d’occurrence centennale par tamponnement et infiltration FICHE 7
CHOIX DES MATERIAUX ET SYSTEMES
CONSTRUCTIFS
Maçonnerie isolation répartie :
- Brique monomur terre cuite ou pierre ponce
- Bloc pierre, Béton creux
- Bloc béton cellulaire
Construction bois :
- Ossature bois
- Panneaux structurants massifs
Matériaux d’isolation recommandés :
- Laines végétales
- Fibres de bois
- Ouate de cellulose
- Fibres textiles
Toiture :
- Terrasse (plate) et/ou remontée d’acrotère
- 1 pan – 2 pans – 4 pans
Matériaux de couverture :
- Bac acier
- Tuiles
Façade :
- Enduit lissé fin (teinte claire ou grise – possibilité de bi-ton)
- Brique clair
- Bois
- Trespa
Menuiserie :
- PVC
- Aluminium
- Bois