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Déliberation - DELIBERATION 31 ANNEXE
Document publié le Lundi 3 juin 2024 par la commune de Boujan-sur-Libron.
Lien du pdf (Déliberation - DELIBERATION 31 ANNEXE)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Logement, Transports,
Envoyé en préfecture le 20/06/2024
Reçu en préfecture le 20/06/2024
Publié le
DA
Fi S Ville de
In 0 4
ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
ic| BOUJAN SUR
LIBRON
RAPPORT DE PRESENTATION
annexé à la décision n°2024-12 du 3 juin 2024
DIA 03403724Z00014 du 3 mai 2024
1- PRESENTATION DE LA COMMUNE
Située dans le sud du département de l'Hérault en région Occitanie, Boujan-sur-
Libron qui compte près de 3 500 habitants est membre de la Communauté
d'Agglomération Béziers Méditerranée.
Elle se situe à proximité immédiate de la ville centre Béziers dont elle est limitrophe,
profitant ainsi de son aire d'attraction.
Exposée à un climat méditerranéen, elle est drainée par le Libron, le ruisseau de
l'Ardaillou et par divers autres petits cours d'eau.
La commune est proche de la mer Méditerranée et des axes autoroutiers À 9 et A 75.
Outre ces divers atouts, Boujan-sur-Libron dispose d’un riche patrimoine culturel. L'église Saint-Etienne construite au 11ème siècle sur les ruines d’une chapelle wisigothe a été détruite et reconstruite au cours de ses 10 siècles d'existence pour
devenir l’église gothique d'aujourd'hui.
Les rues étroites de son centre ancien forment une « circulade » qui fait l'originalité des villages languedociens.
Le Prieuré Saint Marcel en sortie du village construit sur une villa Gallo-Romaine met à jour de magnifiques chapiteaux et supports de voûtes ainsi qu'un « oculus » de
pierre, pure merveille de l’art Roman.
2- OPERATION D’AMENAGEMENT ET DE REQUALIFICATION
La commune a entrepris depuis 2022 plusieurs opérations de requalification consistant à aérer le tissu dense du centre ancien en créant des espaces paysagers et des places de stationnement mais également à sécuriser les abords des services et espaces publics, plus particulièrement l'école élémentaire Marcel Pagnol et l'Accueil de Loisirs Sans Hébergement municipal.
La commune souhaite poursuivre ces opérations de requalification et les étendre aux secteurs d'extension urbaine limitrophes au centre ancien, l'objectif étant de sécuriser les connexions viaires entre ces secteurs tant pour les automobilistes que pour les piétons. Envoyé en préfecture le 20/06/2024
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3- PARCELLES OBJET DE LA DIA
3.1- Description des parcelles
Ensemble n°1 : AD n° 121 et AD n° 122
Sur la parcelle AD n°121 d'une contenance de 129 m°? est érigé un immeuble
d'habitation sur 2 niveaux datant des années 1970 et nécessitant des travaux de
rénovation et de mise au goût du jour.
La parcelle AD n° 122 d’une contenance de 387 m? attenante à la parcelle AD n° 121
est en état de jardin.
Cet ensemble situé en zone UA du PLU est accessible depuis l'avenue Aristide BRIAND.
Ensemble n°2 : AD n° 110 et AD n° 111
Les parcelles AD n°110 et AD n°111 d’une contenance totale de 177 m2 situées
avenue Albert CAMUS (D15) composent un ensemble indépendant des parcelles AD n°121 et AD n° 122.
Bien que situées en zone UD du PLU, aucune construction ne peut être envisagée
sur ces parcelles de terrain compte tenu de leur taille et de leur configuration.
3.2 - Intérêt des parcelles dans le cadre du projet
L'acquisition des parcelles objet de la présente DIA situées en zone d'extension urbaine à l'intersection de voies très fréquentées et accidentogènes permettrait à la commune de procéder à des aménagements en vue de faciliter et surtout sécuriser
la circulation des automobiles et le déplacement des piétons.
La parcelle AD n°122 de par son positionnement et sa configuration présente un fort intérêt dans le cadre du projet d'aménagement que souhaite mettre en œuvre la commune.
3.3 - Aménagements projetés
Les aménagements projetés consisteront à :
- _aérer le secteur afin d'améliorer la visibilité des automobilistes, - réaliser un aménagement routier adapté au flux de véhicules,
- créer des aménagements piétonniers sécurisants,
- réorganiser la circulation dans ce secteur (plan de circulation, signalisation routière …).
La nature de ces aménagements n'est à ce jour pas précisément définie. La configuration des lieux nécessite la réalisation préalable d'études techniques.
Le périmètre des travaux se situe aux intersections des voies suivantes : l'Avenue Aristide BRIAND (partie) qui conduit à la « circulade », la Route Départementale D15 (avenue Albert CAMUS), épine dorsale de la commune et la rue Pierre et Marie
2 Envoyé en préfecture le 20/06/2024
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Publié le S L O0 4
ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
CURIE qui dessert l'école maternelle Louise Michel et l'Esplanade François
Mitterrand (commerces, services publics).
Pour des raisons techniques, ce périmètre pourrait être élargi au giratoire de la D15 «rond-point de VUARRENS » situé en amont qui dessert entre autre un commerce de proximité.
4- PRIX
La commune préempte aux prix et conditions proposés dans la DIA soit 195 000 €
conformément à l'avis du domaine sur la valeur vénale du bien rendu le 27 mai 2024.
5- ANNEXES
- Relevés de propriété
- Plan de situation
- Plan d'ensemble
- Avis du domaine
Fait à Boujan sur Libron le 3 juin 2024.
Gérard ABELLA, Plan
de
situation
- DIA
03/06/2024 15:38 16
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N9IS O10ZOH1HO Envoyé en préfecture le 20/06/2024
Reçu en préfecture le 20/06/2024 03/06/2024 15:36:4 _ _ — Oo
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ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
340037 AD0110
LES PEYRALS, BOUJAN-
SUR-LIBRON
BOUJAN-SUR-LIBRON
(340037) A00213
Échelle : 1:1100
15/05/2024 arcOpole PRO CADASTRE Page 1/2 Envoyé en préfecture le 20/06/2024
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« SG le
ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
0001 PAS LABATUT 65270 SAINT-PE-DE-
BIGORRE AUGE DOMINIQUE GENEVIEVE MARIE Propriétaire
PM : Enveloppe des zonages
réglementaires BOUJAN_SUR_LIBRON 100,00%
PM : Zone de précaution élargie 0 (22) BOUJAN_SUR_LIBRON 100,00%
15/05/2024 arcOpole PRO CADASTRE Page 2/2 340037 AD0111
BOUJAN-SUR-LIBRON
(340037)
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Publié le S LO
ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
LES PEYRALS, BOUJAN-
SUR-LIBRON A00213
AD374
AD 102
Échelle: 1:1100
15/05/2024
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"AD 122
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Publié le S LO Le
ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
0001 PAS LABATUT 65270 SAINT-PE-DE-
BIGORRE AUGE DOMINIQUE GENEVIEVE MARIE Propriétaire
ru _ Ur UT ECO « LCR c x TE RE = ee RS =]
PM1 : Enveloppe des zonages BOUJAN SUR LIBRON
100,00% réglementaires æ æ
PM : Zone 1 élargie BOUJAN_SUR_LIBRON 100,00%
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BÉAERS W IT æ F9 340037 AD0121
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BOUJAN-SUR-LIBRON 0016 AV ARISTIDE BRIAND,
(340037) BOUJAN-SUR-LIBRON Co0s51
7 AD135.
è AD 158
HS 7 ;
Échelle : 1:1100
15/05/2024 arcOpole PRO CADASTRE Page 1/2 Envoyé en préfecture le 20/06/2024
Reçu en préfecture le 20/06/2024 SL
PEbHÉ He ————— = :
ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
u 0014 AV ARISTIDE BRIAND 34760 CASTAN GEORGETTE GERMAINE Usufruitier BOUJAN-SUR-LIBRON
AUGE DOMINIQUE GENEVIEVE MARIE Nu-propriétaire ae LABATUT 65270 SAINT-PE-DE-
PM : Enveloppe des zonages BOUJAN SUR LIBRON 100,00%
réglementaires jé —
PM : Zone dv élargie BOUJAN_SUR_LIBRON 100,00%
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340037 AD0122
AV ARISTIDE BRIAND,
BOUJAN-SUR-LIBRON
BOUJAN-SUR-LIBRON
(340037) C00551
Échelle : 1:1100
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Publiée — _S LOT
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" 0014 AV ARISTIDE BRIAND 34760 CASTAN GEORGETTE GERMAINE Usufruitier BOUJAN-SUR-LIBRON
0001 PAS LABATUT 65270 SAINT-PE-DE-
BIGORRE AUGE DOMINIQUE GENEVIEVE MARIE Nu-propriétaire
UA 97,07%
2,93%
PM : Enveloppe des zonages BOUJAN SUR LIBRON
100,00% réglementaires ns —
PM : Zone NS élargie BOUJAN_SUR_LIBRON
100,00%
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REPUBLIQUE
FRANÇAISE Liberté FINANCES PUBLIQUES
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques Le 27 mai 2024
Direction départementale des Finances Publiques de l'Hérault
Pôle d'évaluation domaniale de l'Hérault Le Directeur Départemental des
334 allée Henri il de Montmorency- CS 17 788 Finances Publiques de l'Hérault
34 000 MONTPELLIER
Courriel : ddfip34.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr %-
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Eric FERRENG COMMUNE DE BOUJAN-SUR-LIBRON
Courriel: eric.ferreng@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 01 02 58 79
Réf DS : 17893352
Réf OSE : 2024-34037-37478
AVIS DU DOM
s l'évaluation du Domaine
AINE SU
élaborée ave
R LA VALEUR VÉNALE
l'Association des Maires de France, €
Nature du bien : Maison, bâti terrain intégré et parcelles de terrain
Adresse du bien : 19 rue Aristide Briand, 34760 BOUJAN-SUR-LIBRON
Valeur : 190 000 €, assortie d’une marge d'appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination
de la valeur ») Envoyé en préfecture le 20/06/2024
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VIT
Réf DS 17893352
1- CONSULTANT
COMMUNE DE BOUJAN-SUR-LIBRON
Affaire suivie par : Claire ROUQUETTE
Coordonnées : claire.rouquette@boujansurlibron.com / 04 67 09 26 40
2- DATES
de consultation : 17/05/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
de visite 24/05/2024
du dossier complet : 24/05/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession : CO]
Acquisition : amiable []
par voie de préemption [x]
par voie d'expropriation []
Prise à bail : [
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de|[] l'instruction du 13 décembre 2016" :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) []
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition par exercice du droit de préemption.
Prix porté dans la déclaration d'intention d'aliéner (DIA) : 195 000 €.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine Envoyé en préfecture le 20/06/2024
Reçu en préfecture le 20/06/2024
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ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
Réf DS 17893352
La commune projette d'acquérir plusieurs parcelles en zone urbaine à l'intersection de deux voies très fréquentées afin de procéder à un aménagement de voirie pour faciliter et surtout sécuriser les déplacements tant des automobilistes que des piétons dans ce secteur.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Boujan-sur-Libron est une commune située dans le sud du département de l'Hérault en région Occitanie, intégrée à la Communauté d'Agglomération Béziers Méditerranée.
Exposée à un climat méditerranéen, elle est drainée par le Libron, le ruisseau de l'Ardaillou et par divers autres petits cours d'eau.
Boujan-sur-Libron est une commune urbaine qui compte environ 3 500 habitants. Elle se situe à proximité immédiate de la ville de Béziers dont elle est limitrophe, profitant ainsi de son aire d'attraction.
La commune est proche de la mer Méditerranée et des axes autoroutiers À 9 et À 75.
4.2. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune | Parcelle Adresse/Lieu-dit DRE Nature réelle | parcelle |
AD110 | 167 m? | Terrain
AD 111 10 m? | Terrain
BOUJAN } LIBRON !-—— rue des Aristide Briand | —
AD 121 129m | Maison
| AD 122 | 387m° | terrain
TOTAL | 693 m°
4.3. Descriptif
es
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- Ensemble n°1 (parcelles AD 121 et AD 122):
Sur un terrain de 516 m°, maison vigneronne des années 1970 construite sur deux niveaux pour
une superficie habitable totale de 117 m? comprenant :
- En rez-de-jardin : Un garage et un atelier.
- À l'étage : entrée, salon / séjour, cuisine, véranda, 3 chambres, salle d'eau, WC.
La maison nécessite des travaux de rénovation et de mise au goût du jour.
- Ensemble n° 2 (parcelles AD 110 et AD 111):
Terrains à bâtir selon le règlement du PLU, mais impossibilité de construire au vu de la taille et de la configuration des parcelles.
5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l'immeuble : AUGE Dominique
5.2. Conditions d'occupation : Libre Envoyé en préfecture le 20/06/2024
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ne
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6 - URBANISME
C'est le Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui tend à s'appliquer.
La maison et son jardin se situent en zone UA ;
Les terrains annexes se situent en zone UD.
La zone UA couvre le coeur du village, le centre ancien et les extensions urbaines du début du 20 ème siècle.
Cette zone se caractérise par :
- la structure viaire de son centre ancien, assez difficile d'accès ;
- son parcellaire de petites dimensions ;
- l'ordonnancement des constructions à l'alignement des voies ;
- la volumétrie calée, pour la majeure parti à R+2;
- la présence des équipements publics centraux.
La zone UA n'est pas concernée par les zones inondables d'aléa fort et d'aléa modéré.
La zone UD est une zone d'habitat de moyenne densité constituée de constructions
individuelles isolées et parfois de constructions individuelles groupées.
Elle comprend un sous-secteur UDS correspondant à une zone d'habitat mixte.
La zone UD n'est pas concernée par les zones inondables d'aléa fort et d'aléa modéré
retranscrites dans la carte d’aléa du Projet de Plan de Prévention du Risque Inondation (PPRNI) Bassin Versant du Libron.
7 - MÉTHODE D'ÉVALUATION MISE EN OEUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode de comparaison qui consiste à fixer cette valeur à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l'immeuble à évaluer sur le marché immobilier local.
Pour les besoins de l'expertise, il sera réalisé une étude de marché de maisons avec terrain intégré, et une étude de marché de terrains à bâtir dont la valeur sera minorée pour tenir compte des spécificités des parcelles. Envoyé en préfecture le 20/06/2024
Reçu en préfecture le 20/06/2024
h 7 Publié le
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7.1. Études de marché de bâtis terrains intégrés: Estimer un bien, Base Nationale de Données Patrimoniales
Servre
enregistrement
LT
CL Et Ui Ref, Cadastrales eu QE Date
mutation
Qu
ÉTAT
STE Surface ulile
CET lotale AG LE)
1 |SPFEBEZIERS , 3404P04 37HADRU BOUJAN-SUR-LIBRON | 6 RUE ALFRED DE MUSSET 04/05/2021 an 89 143 900 1617 2 2021P08499
gg: JPFTEŒZ2RS Sa 3TIHAENSGN BOUJAN-SUR-LIBRON | 7 RUE ALPHONSE DAUDET 22/06/2021 44 134 232 000 1731
51 JÉRERZERS, eue SAHAHBTI BOUJAN-SUR-LIBRON 6AVARISTIDE BRIAND 14/01/2022 248 110 140 000 1273
4 |SFEŒZRS ne STUAHNU BOUJAN-SUR-LIBRON 1RTEDEBEDARIEUX 02/02/2023 184 180 275 000 1528
pe, AÉTÉÆZES] , 3447 STHABI4I BOUJAN-SUR-LIBRON 42RUE BLAISE PASCAL 01/042021 238 99 163 000 1646 2 2021P07562
6° || PTÉREZIERS PAR 37HAHOBU BOUJAN-SUR-LIBRON 4IMPGEORGES BIZET 25/05/2023 107 67 100 000 1493
7 JISPEREZIERS] 3404P04 37HADATAI BOUJAN-SUR-LIBRON 2RUEDELAMAIRIE 2811202 14 120 185 000 1542 2 2022P25699
na 37HAUTIH 34 BOUJAN-SUR-LIBRON 22 8D PASTEUR 16109202 119 90 150 000 1667 Î ÿ JU PEETERST St 3THAHP204 3% BOUJAN-SUR-LIBRON 7RUEDUPORTALET 27/05/2021 66 60 93100 | 1552
7.2 Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue :
L'étude de marché restitue des cessions de maisons avec jardins, intervenues entre avril 2021 et mai 2023, dans un rayon proche de 500 m° autour du bien objet de l'étude.
La fourchette de prix constatée s'échelonne de1 273 € / m? à 1 731 € / m°.
La moyenne ressort à 1 561 € / m° et la médiane à 1 552 € / m?, permettant de retenir une valeur basse de 1 550 € / m? compte tenu de l'état général de l'immeuble.
Soit une valeur du bien estimée à 117 m° x1 550 € / m2? = 181 350 €.
7.3. Études de marché de terrains à bâtir: Estimer un bien, Base Nationale de Données Patrimoniales
ET GEI Date EMULE TEE Nu El LOMer TE Cr ECS of14 Commune Adresse Er RS LR CIEL énregisirement
1 SPPE BEZIERS! 63404804 37HAHIGTH 34 BOUJAN-SUR-LIBRON RUE VOLTAIRE 23/12/2022 286 70 000 245 2 2023P01437
21 (SPFESEZERS|| 3403P04 37HABIS 18 34 BOUANSURLIBRON PUECHESTEVE 18/06/2021 416 100 555 242 2 2021P11489
SPFE BEZIERS 2404P04 . 3 F REC 3THABI30G? 34 BOUJANSURLIBRON PUECHESTEVE 14/10/2021 460 13819 247
7.4 Analyse et arbitrage du service - Termes de référence et valeur retenue :
L'étude de marché restitue des cessions de terrains à bâtir en zone U du PLU sur la commune de Boujan-sur-Libron, intervenues entre juin 2021 et décembre 2022 dans un rayon de 1 000 mètres autour des parcelles objet de l'évaluation.
Les prix s'échelonnent de 242 € } m° à 247 € / m°.
La moyenne et la médiane ressortent à 245 € / m2. Envoyé en préfecture le 20/06/2024
Reçu en préfecture le 20/06/2024
Publié le
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VV
Réf DS 17893352
AU vu de la configuration et de la spécificité des parcelles étudiées (emprise en nature de
terrain à bâtir mais dont la superficie et la configuration n'octroient pas de droits à construire), il est proposé de minorer cette valeur par l'application d'un abattement de 80 %.
Soit (245 € - 80%) / m° x 177 m°? = 8 673€.
Il s'ensuit une valeur globale de l'ensemble des parcelles objet de l'étude de 190 023 € (181 350 + 8 673) arrondie à 190 000 €
8 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE - MARGE D'APPRÉCIATION (10%)
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 190 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur maximale
d'acquisition sans justification particulière à 209 000 €.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
9- DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord (*) des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n'intervenait pas ou si l'opération
n'était pas réalisée dans ce délai.
(*) pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte Une modification de ces dernières. Envoyé en préfecture le 20/06/2024
Reçu en préfecture le 20/06/2024
Publié le
ID : 034-213400377-20240618-DELIB202431-DE
VV
Réf DS 17893352
10 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
I n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
11- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur Départemental des Finances Publiques et par délégation,
Eric FERRENG
Inspecteur des Finances Publiques
Evaluateur du Domaine
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d’un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.