Offres
API
Connexion
Documents similaires
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Déliberation - download
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Acte Administratif - download
Document publié le Vendredi 29 mars 2024 par la commune de Carrières-sous-Poissy.
Lien du pdf (Acte Administratif - download)
Thèmes du document : Justice et droit, Logement, Industrie,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances publiques des Yvelines
Pôle d’évaluation domaniale de Versailles
16 avenue de Saint-Cloud
78011 Versailles cedex
Courriel : ddfip78.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 29 mars 2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Yvelines
à
Commune de Carrières-sous-Poissy
CITALLIOS
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Michel GUIAS
Courriel : michel.guias@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06-82-90-20-25
Réf DS: 16672484
Réf OSE : 2024-78123-17731
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Coques commerciales d’un centre commercial
Adresse du bien : 199, rue Saint-Louis – ZAC Saint-Louis
78570 Carrières-sous-Poissy
Valeur : 798 000 € assortie d’une marge d’appréciation de 10 %
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
7302 - SD Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55 Accusé de réception en préfecture 078-217801232-20240621-DCM2024-55-DE Date de télétransmission : 25/06/2024
Date de réception préfecture : 25/06/2024 1 - CONSULTANT : COMMUNE/CITALLIOS (CO-SAISINE)
affaire suivie par : Mme Prudence ROLAND, Experte Foncière chez CITALLIOS
2 - DATES
de consultation : 05/03/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 20/03/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération : Cession à l’€ dans le cadre d’un apport en nature à CITALLIOS (Co-Saisine)
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local…)
3.3. Objet de la saisine
Dans le cadre de l'aménagement de la ZAC Saint Louis par CITALLIOS, aménageur désigné par la ville de Carrières-sous-Poissy, un traité de concession (avec des avenants successifs) a été signé le 30 janvier 2012. Au sein de son périmètre, la ZAC comprend un ancien centre commercial en copropriété, sans activité depuis plusieurs années, situé sur la parcelle cadastrée AP n°311 - 199, rue Saint Louis. La commune de Carrières-sous-Poissy est propriétaire de plusieurs lots de copropriété au sein de cet ensemble, à savoir les lots n°7, 20, 22, 23, 40, 34, 36 et 39.
Conformément au traité de concession liant les deux parties, il a été convenu que ces lots seront cédés à l'euro symbolique dans le cadre d'un apport en nature à CITALLIOS. Tous les lots sont libres à l'exception du lot n°36 faisant actuellement l'objet d'une occupation temporaire par une
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2/8
Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55 association cultuelle. Au moment de l'acquisition par CITALLIOS, ce lot sera libre de toute occupation.
Il est demandé au Pôle d’Evaluation Domaniale des Yvelines de se prononcer sur la valeur de ces lots.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Carrières-sous-Poissy se situe dans le nord-est des Yvelines, à dix kilomètres au nord-ouest de Saint- Germain-en-Laye, chef-lieu d'arrondissement et à 26 kilomètres au nord-ouest de Versailles, préfecture du département, en bordure de la Seine, sur la rive droite du fleuve, face à Poissy.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
La commune de Carrières-sous-Poissy s’est engagée dans une opération de restructuration et de modernisation du quartier Saint-Louis.
L’opération d’aménagement prévoit la démolition du centre commercial Saint-Louis et la réalisation de nouveaux logements, commerces et équipements publics.
La parcelle se situe dans un quartier un peu éloigné du centre-ville. Quartier résidentiel comprenant des pavillons et des logements collectifs ainsi que des équipements publics : une école et une poste.
4.3. Références cadastrales
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
Carrières-ss-Poissy AP 311 140 rue Daniel Blervaque 8 661 m² Parcelle bâtie
Centre commercial Saint-Louis
Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55 4.4. Descriptif
Il s’agit d’un centre commercial de 19 lots, édifié sur la parcelle AP 311, soumise au statut de la copropriété.
Ce centre commercial, construit dans les années 70, est aujourd’hui dans un état de vétusté et de délabrement certains.
4.5. Surfaces
Lot Surface
consultant
Surface
cadastre
Lot
23
41 m² 41 m²
Lot 7 125 m² 115 m²
Lot
36
246 m² 246 m²
Lot
40
614 m² 614 m²
Lot
20
41 m² 41 m²
Lot
34
61,52 m² 41 m²
Lot
22
82 m² 74 m²
Lot
39
91 m² 89 m²
Total 1 301,52 m² 1 261 m²
Il est choisi de retenir la surface indiquée par le consultant résultant de mesurages.
4/8
Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble :
Les lots appartiennent à la commune de Carrières-sous-Poissy
5.2. Conditions d’occupation :
Libres d’occupation, à l’exception du lot 36 faisant l’objet d’une occupation temporaire. Il est précisé dans la saisine que ce local sera libéré lors de l’acquisition par CITALLIOS.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
La parcelle est située en zone 1AUAb9 du PLUi.
La zone 1AU
Cette zone regroupe les espaces bâtis ou non, destinés à recevoir des recompositions ou des extensions urbaines, dans le respect de conditions d’aménagement et d’équipements fixées par le règlement et les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) définies pour chacune des zones 1AU.
Ce n’est que lorsque les conditions d’aménagement et d’équipements sont remplies que la constructibilité de la zone est admise. Dans cette attente seule la gestion de l’existant est possible. Dès lors que les conditions de constructibilité sont réunies, le règlement de la zone U correspondante s’applique (par exemple dans une zone 1AUAb s'appliquera le règlement de la zone UAb)
La zone UAb correspond soit à de nouveaux quartiers denses et multifonctionnels, soit à des extensions récentes de centres anciens. Elle peut particulièrement concerner les nouveaux quartiers de gare notamment du RER E. Cette zone régit les territoires couverts par des zones d'aménagement concerté (ZAC) en cours de réalisation, ainsi que certaines opérations d'intérêt général dont la localisation et le programme correspondent aux objectifs poursuivis par la zone. L'objectif est de permettre le développement urbain et/ou l’évolution du tissu existant dans une logique de mixité des fonctions et d’intensité urbaine. Afin de préserver les caractéristiques, notamment morphologiques, retenues dans chacune des ZAC, parties de secteurs de ZAC ou opérations d’ensemble, ces dernières font l'objet de secteurs de la zone UAb. Ainsi, 16 secteurs sont délimités.
6.2.Date de référence et règles applicables
Le PLUi a été approuvé en date du 16/01/2020. Il est devenu opposable à compter du 21/02/2020.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Une étude de marché sur le secteur de Carrières-sous-Poissy a permis de trouver 9 cessions de locaux commerciaux. Ont été rajoutées deux cessions de cellules commerciales similaires situées sur la commune de Mantes-la-Jolie :
TC Réf. Ville Adresse Descriptif Surface Prix € HT Prix € Ht/m²
1 2023P00994 Vernouillet Ccial Val de Seine Commerce loué 214,42 m² 153 000 € 714 €/m²
2 2022P10650 Vernouillet Ccial Val de Seine Commerce 192,3 m² 150 000 € 780 €/m²
3 2020P04951 Vernouillet Ccial Val de Seine Commerce 60 m² 50 000 € 833 €/m²
4 2018P08317 Carrières-
sous-Poissy
199 r St-Louis Commerce loué 123,23 m² 55 350 € 450 €/m²
5 2019P04961 Chanteloup 3 b, rue de l’Hautil Commerce loué 49,44 m² 22 000 € 445 €/m²
6 0219P05045 Conflans-Ste-
Honorine
190 ave du Mal Ney Commerce 119,39 m² 50 000 € 419 €/m²
7 2023P02704 Vernouillet Ccial Val de Seine Parfumerie (louée) 80,25 m² 80 000 € 1 000 €/m²
8 2022P22120 Mantes-la
Jolie
Bd G. Clemenceau Local commercial 167 m² 124 000 € 742 €/m²
9 2022P02303 Mantes-la-
Jolie
Bd G. Clemenceau Local commercial 146,3 m² 95 000 € 792 €/m²
10 2023P24098 Poissy Ave Mal Lyautey Centre Social, dans secteur collectif (occupé)
320 m² 147 840 € 462 €/m²
11 2014P05123 Carrières 199 r St Louis Commerce libre 38,08 m² 27 000 € 709 €/m²
Valeur libre Valeur occupée Libres et occupés
Moyenne 712 €/m² 615 €/m² 667 €/m²
Sur les moyennes et au vu des termes, il est difficile de différencier valeur occupée/valeur libre. Un bien occupé, générant des revenus garantis, se vendra sans moins-value. Sur le centre commercial de Vernouillet, le TC le plus élevé correspond à un bien loué. Dans l’étude, le bien le moins cher est libre d’occupation...
A titre indicatif, les TC 4 et 11 correspondent à deux commerces du centre commercial achetés par l’EPFIF. Le bien occupé, une pharmacie, s’est vendu 450 €/m² en 2018 et le bien libre d’occupation à 709 €/m² en 2014. Ces ventes commencent à être anciennes et le centre commercial, peu entretenu, a continué à se délabrer.
Le Guide Callon 2023 indique les prix moyens suivants :
– boutiques de 1ère catégorie (présentation ext. et int. parfaites) : 2 710 €/m² ; – boutiques de 2 catégorie ᵉ (moins luxueux) : 1 430 €/m² ; – boutiques de 3 catégorie ᵉ (qualité courante, sans présentation) : 820 €/m² ;
Sur ce même centre commercial, lors de procédures d’expropriation, plusieurs jugements ont été rendus le 7/02/2024, fixant le prix de murs de locaux commerciaux à 681 €/m² (dossiers RG 21/00003, RG 21/00005, RG 21/00006, RG 21/00007) ou à 647 €/m² (dossier RG 21/00004)
6/8
Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
L’étude de marché fait ressortir un prix de l’ordre de 667 €/m². La Juge de la chambre d’expropriation a fixé à 681 €/m² des cellules commerciales au sein de ce même centre commercial.
Il est choisi de retenir l’indemnité fixée par la Juge, soit 681 €/m²
La valeur vénales des 8 lots cédés par la Commune à la société CITALLIOS est égale à :
VV = surface totale x 681 €/m² = 1 301,52 m² x 681 €/m² = 886 335,12 € HT
Comme il s’agit d’une vente en bloc, il est appliqué un abattement de 10 %, portant la valeur du bien à : (886 335,12 – (10 % x 886 335,12)) = 797 701,6 €, arrondi à 798 000 € HT
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien, considéré comme libre d’occupation, est arbitrée à 798 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances publiques
et par délégation,
Michel GUIAS
Inspecteur des Finances publiques
8/8
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
Annexe1 à la délibération n°DCM2024-55