Conseil Municipal - 123 d1743585526283

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Conseil Municipal - 123 d1743585526283 Document publié le Lundi 31 mars 2025 par la commune de Niort. Lien du pdf (Conseil Municipal - 123 d1743585526283)Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aviation, DEPARTEMENT

DES

DEUX-SEVRES _______ VILLE DE NIORT

________

EXTRAIT DU REGISTRE DES DELIBERATIONS

DU CONSEIL MUNICIPAL

___________

Conseillers en exercice : 45

Votants : 44

Convocation du Conseil municipal :

le 25/03/2025

Publication :

le 04/04/2025

SEANCE DU 31 MARS 2025

Délibération n° D-2025-115

Cession de parcelles bâties et non bâties - Dispositif DIGNEO -

SEMIE - Rue de Fontenay n°35 à 43

Président :

Monsieur Jérôme BALOGE

Présents :

Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Dominique SIX, Madame Rose-Marie NIETO, Monsieur Nicolas VIDEAU, Madame Anne-Lydie LARRIBAU, Monsieur Elmano MARTINS, Monsieur Philippe TERRASSIN, Madame Valérie VOLLAND, Monsieur Thibault HEBRARD, Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Monsieur Gerard LEFEVRE, Monsieur Eric PERSAIS, Madame Yvonne VACKER, Monsieur Guillaume JUIN, Madame Aline DI MEGLIO, Madame Sophie BOUTRIT, Monsieur Florent SIMMONET, Madame Aurore NADAL, Monsieur François GUYON, Madame Stéphanie ANTIGNY, Madame Yamina BOUDAHMANI, Monsieur Karl BRETEAU, Monsieur Romain DUPEYROU, Madame Noélie FERREIRA, Monsieur Nicolas ROBIN, Madame Ségolène BARDET, Monsieur François GIBERT, Madame Véronique BONNET-LECLERC, Madame Cathy GIRARDIN, Monsieur Sébastien MATHIEU, Madame Elsa FORTAGE, Madame Véronique ROUILLE- SURAULT, Monsieur Hugo PASQUET--MAULINARD, Madame Julia FALSE.

Secrétaire de séance : Véronique ROUILLE-SURAULT

Excusés ayant donné pouvoir :

Madame Christelle CHASSAGNE, ayant donné pouvoir à Monsieur Gerard LEFEVRE, Madame Jeanine BARBOTIN, ayant donné pouvoir à Monsieur Dominique SIX, Monsieur Lucien-Jean LAHOUSSE, ayant donné pouvoir à Madame Rose-Marie NIETO, Madame Florence VILLES, ayant donné pouvoir à Monsieur Philippe TERRASSIN, Madame Lydia ZANATTA, ayant donné pouvoir à Madame Marie-Paule MILLASSEAU, Monsieur Hervé GERARD, ayant donné pouvoir à Monsieur Elmano MARTINS, Madame Mélina TACHE, ayant donné pouvoir à Madame Véronique ROUILLE-SURAULT, Madame Fatima PEREIRA, ayant donné pouvoir à Monsieur Florent SIMMONET, Monsieur Bastien MARCHIVE, ayant donné pouvoir à Monsieur Jérôme BALOGE, Monsieur Baptiste DAVID, ayant donné pouvoir à Monsieur Nicolas ROBIN

Excusés :

Monsieur Michel PAILLEY.CONSEIL MUNICIPAL DU 31 mars 2025

Délibération n° D-2025-115

Direction de l'Optimisation du

Patrimoine et de sa Transition

Energétique

Cession de parcelles bâties et non bâties - Dispositif

DIGNEO - SEMIE - Rue de Fontenay n°35 à 43

Monsieur Thibault HEBRARD, Adjoint au Maire expose :

Mesdames et Messieurs,

La Ville de Niort est propriétaire d’un ensemble immobilier formant Ilot composé de plusieurs immeubles sis 35, 37, 39, 39B, 41, 41B, 41D, 43 rue de Fontenay à Niort, cadastrées BN247, BN246, BN473, BN242, BN474, BN239, BN244, BN245, BN575, BN576, BN237, pour une contenance totale de 621 m².

Une convention de coopération entre la Ville de Niort, la Communauté d’Agglomération du Niortais, la Société d’Economie Mixte Immobilière et Economique et la Foncière Logement – Dispositif DIGNEO - approuvé par délibération en date du 27 juin 2022 a été conclue.

Cet ensemble immobilier fait partie des ilots immobiliers sélectionnés au titre de la 1ère liste du protocole d’accord foncier tripartite Ville de Niort – SEMIE – DIGNEO en vue de la résorption de l’habitat indigne selon délibération municipale D 2022-485 du 13 décembre 2022.

Un avis du service des domaines, à hauteur de 207 500 € +/- 10% a été produit en date du 10 janvier 2025 en estimation de la valeur vénale de cet ensemble immobilier.

Pour ces raisons, la cession des parcelles BN247, BN246, BN473, BN242, BN474, BN239, BN244, BN245, BN575, BN576, BN237, en propriété par la Ville de Niort est donc proposée au montant net vendeur de 207 500 €, frais d’acte en sus, à la charge de l’acquéreur.

Il s’agit d’une opération strictement patrimoniale de la Ville de Niort dans le but de réemployer autrement au service de ses missions la valeur de son actif.

Il est demandé au Conseil municipal de bien vouloir :

- approuver la cession des parcelles cadastrées BN247, BN246, BN473, BN242, BN474, BN239, BN244, BN245, BN575, BN576, BN237 pour un montant de 207 500 € net vendeur, frais acte en sus, à la charge de l’acquéreur et autoriser la signature du compromis de vente et/ou de l’acte notarié à intervenir, ainsi que tous documents afférents.

LE CONSEIL

ADOPTE

Pour : 44

Contre : 0

Abstention : 0

Non participé : 0

Excusé : 1

Le Secrétaire de séance

Véronique ROUILLE-SURAULT

Le Président de séance

Jérôme BALOGEDirection Générale des Finances Publiques

Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne

Pôle d’évaluation domaniale de la Vienne

11, rue Riffault – CS 70549

- 86020 Poitiers Cedex

téléphone : 05 49 55 62 00

Courriel : ddfip86.pgp.domaine@dgfip.finances.gouv.fr

Le 10/01/2025

La Directrice départementale des Finances

publiques de la Vienne

à

Ville de Niort

POUR NOUS JOINDRE

Affaire suivie par : Valérie SERVANT

Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr

Téléphone : 05 49 00 85 73/06 24 34 67 58

Réf DS :21121910

Réf OSE : 2024-79191-85497

AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE

La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr

Nature du bien : Ensemble immobilier à l’état de ruine

Adresse du bien : Rue de Fontenay, 79 000 Niort

Valeur : 207 500 €, assortie d’une marge d’appréciation de 10 %

(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)

1

7302 - SD1 - CONSULTANT

affaire suivie par :

2 - DATES

de consultation : 22/11/2024

le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:

le cas échéant, de visite de l’immeuble :

du dossier complet : 12/12/2024

3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE

3.1. Nature de l’opération

Cession :

Acquisition : amiable

par voie de préemption

par voie d’expropriation

Prise à bail :

Autre opération :

3.2. Nature de la saisine

Réglementaire :

Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :

Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)

3.3. Projet et prix envisagé

Dans le cadre d’un réaménagement du parking place des Capucins à Niort, la ville de Niort envisage la vente de l’îlot d’habitation à la SEMIE.

Le projet de la SEMIE comporte notamment une démolition/reconstruction d’immeuble R+3 en gardant partiellement des éléments de façade Pierre (Les éléments en R+2) donnant sur la place des Capucins. Opération de création de logements avec des RDC en locaux d’activité.

Le projet de cession est envisagé pour un montant d’environ 200 000€ à minima.

1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine

24 - DESCRIPTION DU BIEN

4.1. Situation générale

Niort se situe à 50 minutes en voiture de la Rochelle (64 km) et de la côte atlantique. La ville se trouve à la convergence de deux autoroutes : l’A10 (Paris-Bordeaux) et l’A83 (Nantes Bordeaux), à 50 minutes de Poitiers (76 km), 1h30 de Nantes (144 km), 1h50 de Bordeaux (185 km), 3h45 de Paris (409 km). Le TGV Atlantique place Niort à moins de 2h de Paris. Les aéroports de Poitiers et La Rochelle proposent des vols directs vers des villes françaises ou européennes. Avec plus de 59 000 habitants, Niort est la ville-centre d’une communauté d’agglomération d’environ 121 000 habitants (40 communes). Son aire urbaine s’étend sur 74 communes. La ville concentre plus de 60 % des emplois de l'aire urbaine et polarise la majorité des déplacements domicile-travail. La présence sur son territoire des sièges nationaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL Assurances en a fait la capitale française des mutuelles d’assurance, la 4e place financière française et la capitale régionale de l’économie sociale et solidaire.

4.2. Situation particulière

La place des Capucins à Niort se situe en centre-ville, à proximité directe du petit E-LECLERC. Le centre de Niort est facilement accessible à pied.

L’îlot à estimer se situe à proximité directe du parking propriété de la Commune.

4.3. Références cadastrales

L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :

Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle

Niort BN237 Rue de Fontenay 39m² Habitation en ruine

Niort BN244 Rue de Fontenay 17m² Habitation en ruine

Niort BN245 Rue de Fontenay 17m² Habitation en ruine

Niort BN575 Rue de Fontenay 48m² Dépendances

Niort BN246 Rue de Fontenay 200m² Habitation en ruine

Niort BN576 Rue de Fontenay 22m² Cour intérieure

Niort BN474 Rue de Fontenay 107m² Passage

Niort BN247 Rue de Fontenay 95m² Habitation dégradée

Niort BN473 Rue de Fontenay 8m² Cour commune

Niort BN242 Rue e Fontenay 66m² Habitation murée

4.4. Descriptif

Une 1ere maison de ville mitoyenne sur deux côtés, sur la parcelle BN237 de surface au sol 39m² sis au 43 pl des capucins, construite en 1850, de catégorie 6 ‘’état d’entretien mauvais’’ de 80m² de SDP, le plancher étant partiellement effondré.

Une 2nd maison de ville mitoyenne, parcelle BN244 et 245 de surface au sol 17m² chacune sise au 39 rue de Fontenay, construite en 1880, en R+3 de surface de plancher 90m². Avec à l’arrière des dépendances sur la parcelle BN 575 dont la toiture est écroulée.

3Une 3eme maison de ville mitoyenne, parcelle BN246 de surface au sol 200m², sise au 37 rue de Fontenay, construite en 1948 et de surface de plancher 120m², en très mauvais état.

Les planchers étant effondrés, il est impossible de monter aux étages.

Une 4eme maison de ville mitoyenne, parcelle BN 247 de surface au 95m², sise au 35 rue de Fontenay, de surface de plancher 87,36m².

Une 5eme maison sur l’arrière de l’îlot, parcelle BN 242 de surface de plancher 120m², murée suite à l’acquisition par la ville de Niort pour empêcher les squats.

Un passage entre la parcelle BN237 et la parcelle BN244 existe pour donner l ‘accès au fond de la parcelle BN 474 et à l’habitation voisine sis parcelle BN 242.

5 – SITUATION JURIDIQUE

5.1. Propriété de l’immeuble

Commune de Niort par actes successifs :

• du 21/12/1984, pour le 37 rue de Fontenay,

• du 05/04/1985, pour le 39 rue de Fontenay,

• du 06/09/1993, pour le 41B et 43 rue de Fontenay,

• du 11/06/2002, pour le 39B rue de Fontenay,

• du 22/06/2023, pour le 41D rue de Fontenay,

• du 03/12/2024, pour le 35 rue de Fontenay.

5.2. Conditions d’occupation

Le bien est estimé libre de toute occupation

6 - URBANISME

Règles actuelles

Zone UAa du PLUI en vigueur sur Niort approuvé la 08/02/2024.

La zone UA correspond au tissu ancien des centres-bourgs de la commune (« entité principale » au sens du SCoT de Niort Agglo approuvé le 10 février 2020). La zone UA est un secteur déjà urbanisé à caractère central. Elle présente une vocation principale d’habitat dense, de services et d’activités compatibles avec l’habitat. Les constructions sont généralement édifiées en ordre continu. Les équipements publics sont présents et ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter.

7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE

A/ Méthode par comparaison : qui consiste à fixer la valeur vénale à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.

B/ Méthode par la récupération foncière... qui consiste à déterminer la valeur du terrain, considéré comme nu et libre d’occupation, c'est à dire diminuée des frais de démolition des constructions et, le cas échéant, des frais d’éviction ou de relogement des occupants. Au cas particulier, cette

4méthode est utilisée car le terrain à évaluer supporte un bâti très dégradé dont la valeur est inférieure à celle du terrain seul et dont les coûts de réhabilitation seraient disproportionnés.

8 - MÉTHODE COMPARATIVE

8.1. Études de marché

8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison

A/ Recherche d’ensemble immobilier en état de ruine sur Niort sur la période de 2018 à 2023 par ‘’estimer un bien’’ et BNDP ‘’Base Nationale de Données Patrimoniales’’ :

Biens bâtis : … - valeur vénale

N date mutation commune adresse cadastre surface SU Prix € Prix/m² Observations

03/12/2024 Rue de Fontenay, Niort BN247 88m² 100 000€ 1 136,4€/m² Bien partie de l’îlot à estimer

1 29/03/2024 25 P av du Mal de Lattre, Niort BI178/184/715 50m² 22 000€ 440€/m² Habitation entièrement à rénover

2 20/12/2023 21 M rue de la Burgonce, Niort CO678 57m² 22 000€ 385,96€/m² Bâti en ruine

3 22/06/2023 Rue de Fontenay, Niort BN 239/242/473 120m² 50 000€ 416,66€/m² Bien partie de l’îlot à estimer

4 24/03/2022 15B Av du Mal de Lattre, Niort BI195/196/200 /204 76m² 30 000€ 394,74€/m² Immeuble entièrement à rénover

5 24/11/2021 7 rue du petit paradis BY58 76,5m² 35 000€ 457€/m² Vente commune (bien visité)

6 24/11/2021 8 rue Mère Dieu BY35 98m² 22 000€ 224,5€/m² Vente commune

7 10/09/2021 12 rue Perrière BX194 87m² 60 000€ 689,65€/m² A rénover entièrement dans l’acte

8 25/03/2021 11 rue des 3 mariés BY73 105m² 57 000€ 542€/m² A rénover entièrement dans l’acte

9 21/07/2021 43 rue st Gelais BW125 240m² 125 000€ 416€/m² Ancienne boite de nuit et habitation en très mauvais état (bien visité)

10 07/02/2020 16 rue ddu Four, Niort BN147 99m² 35 000€ 353€/m² Maison mitoyenne à proximité directe

11 18/11/2019 7 Pl des Ormeaux, Niort BN398 24m² 3 000€ 125€/m² Dépendance

moyenne 495,99€/m² Terme 11 exclu

8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue

Le bien à estimer est constitué par des éléments bâtis en mauvais état qui ont vocation à être démolis, sur des parcelles cadastrées qui forment une emprise foncière de 618m² et une SDP de 498m² hormis la dépendance et le préau parcelles cadastrées respectivement BN 575 et 576 .

Pour l’estimation, les deux acquisitions des biens parties de l’îlot seront considérées comme termes privilégiés.

Dans la sélection ci-dessus, en ne retenant que les termes les plus récents, allant de 2022 à 2024, la valeur médiane est de 416,66€/m² tarif d’un des biens partie de l’îlot. Cette valeur sera retenue pour l’estimation de l’ensemble.

Soit pour les 498m² de surface développée retenue, une valeur vénale de 207 496,68€ arrondie à 207 500€.

5B/ Méthode par la récupération foncière :

1/Recherche du prix du terrain à bâtir nu :

Recherche de Non bâti sur Niort sur la période de 2022 à 2023 par ‘’estimer un bien’’ et BNDP ‘’Base Nationale de Données Patrimoniales’’ en usage de TAB de superficie comprise entre 100 et 300m², à 1km autour de l’adresse du bien à estimer soit 45 rue de Fontenay à Niort:

Biens bâtis : immeuble de rapport… - valeur vénale

N date mutation commune adresse cadastre surface SU Prix € HT Prix/m² HT Observations

1 04/11/2022 6 rue Felix Lelant, Niort 191KI133 300m² 41 518,40€ 138,39€/m² TAB

2 18/11/2022 5 rue des massettes, niort 191EE270 252m² 40370€ 160,20€/m² TAB

3 15/09/2022 42 rue de la plaine des ormeaux, niort 19LH158 296m² 37 414,97€ 126,40€/m² TAB

4 10/03/2022 3 rue Soeur emmanuelle, niort 191KO199 227m² 29 432,75€ 129,66€/m² TAB

5 11/04/2022 8 rue du Hameau de Telouze, Niort 191KO177 243m² 32 260,24€ 132,76€/m² TAB

moyenne 137,48€/m²

Les parcelles de TAB en ville ont un tarif moyen de 137€/m² HT.

Ce tarif sera retenu pour l’estimation, soit pour les 618m² de superficie du terrain au sol, la valeur vénale est de 618*137=84 666€

2/ Coût de démolition :

A partir de la banque de donnée de la DNID ci-dessous, le coût de démolition est déterminé.

Le projet comportant une démolition partielle de l’îlot en gardant des éléments de façade Pierre (Les éléments en R+2) donnant sur la place des Capucins, un tarif de démolition moyen de 90€/m² peut être retenu.

6Soit pour les 600m² de SDP, le coût de démolition est de : 600*90=54 000€

La valeur vénale du bien par la méthode par récupération foncière est de :

84 666€-54 000€ = 30 666€

Conclusion :

L’îlot à réhabiliter a une surface développée de plancher très importante par rapport à l’emprise foncière, aussi la méthode par récupération foncière ne permet pas de valoriser au mieux cet îlot.

C’est pourquoi la méthode par comparaison sera privilégiée.

La valeur vénale retenue pour l’ensemble est de 207 500€.

9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION

L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.

La valeur vénale du bien est arbitrée à 207 500 €.

Elle est exprimée hors taxe et hors droits.

Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 186750€ .

La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.

Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus haut sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.

Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas.

10 - DURÉE DE VALIDITÉ

Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.

*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.

En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.

Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.

7Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.

11 - OBSERVATIONS

L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.

Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.

Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL

Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.

Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.

Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.

Pour la Directrice et par délégation,

La responsable de la Mission Domaniale,

Florence Couton,

Inspectrice divisionnaire des finances

publiques

8

L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.DIRECTION GÉNÉRALE DES FINANCES PUBLIQUES

-------------

EXTRAIT DU PLAN CADASTRAL

-------------

Département :

DEUX SEVRES

Commune :

NIORT

Section : BN

Feuille : 000 BN 01

Échelle d'origine : 1/1000

Échelle d'édition : 1/500

Date d'édition : 09/09/2020

(fuseau horaire de Paris)

Coordonnées en projection : RGF93CC47

©2017 Ministère de l'Action et des

Comptes publics

Le plan visualisé sur cet extrait est géré

par le centre des impôts foncier suivant :

PTGC

171 Avenue de PARIS 79061

79061 NIORT CEDEX 9

tél. 05 49 09 98 65 -fax

ptgc.deux-sevres@dgfip.finances.gouv.fr

Cet extrait de plan vous est délivré par :

cadastre.gouv.fr

1433000

1433000

1433050

1433050

6131200 6131200

6131250 6131250