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PLU - Rapport de présentation - Partie 1
Document publié le Jeudi 22 juin 2023 par la commune de Sélestat.
Lien du pdf (PLU - Rapport de présentation - Partie 1)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Eau et assainissement, Logement,
Commune de
Elaboration le: 17/03/1978
Révision n°1 le: 18/05/1995
Révision n°2 le: 29/11/2007
-
C248PRA01
SELESTAT
- PLU PLU Plan Local d'Urbanisme
NOTICE DE PRESENTATION
APPROBATION
MODIFICATION N°1
Le Maire Marcel BAUER
Le 19 décembre 2013
A SELESTAT
Vu pour être annexé à la délibération
du Conseil Municipal du 19 décembre 2013 PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 1
COMMUNE DE SELESTAT
MODIFICATION N°1
DU PLAN LOCAL D’URBANISME
Notice de présentation PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 2
Introduction
Le plan d’occupation des sols de la commune de Sélestat a été approuvé le 17 mars 1978.
Une première révision du POS a été approuvée le 18 mai 1995. Il a été transformé en PLU lors d’une révision n°2 approuvée le 29 novembre 2007.
Aujourd’hui une première modification, objet du présent dossier s’avère nécessaire pour permettre à la commune l’évolution de certaines dispositions règlementaires prévues au plan local d’urbanisme.
La première partie, concerne des évolutions du zonage :
1. Reclassement d’une portion de secteur Nd en Nj ;
2. Reclassement d’une partie de la zone IAUa en UC ;
3. Suppression des sites à projets ;
4. Suppression de la zone UEf ;
5. Reclassement d’une portion de zone UE en UC ;
6. Reclassement d’un secteur de zone UCa en UCc ;
7. Reclassement d’une portion de zone UE en secteur UCa.
8. Création d’un sous-secteur Nh1
La deuxième partie concerne des évolutions et justifications règlementaires apportées au PLU de Sélestat, dans l’ensemble des zones ou dans toutes celles concernées par certaines dispositions (zones UA, UB, UC, UE, UX, IAUa, A, AUx et N). PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 3
Première partie qui concerne des évolutions du zonage :
I. Reclassement d’une portion de secteur Nd en Nj
1. Contexte et description de la modification
A l’entrée Sud de la ville, entre la RD 1083 et la voie ferrée, un secteur Nj est actuellement dédié et occupé en totalité par des jardins familiaux. Y sont admis les abris de jardins (en bois dont la surface de plancher ne peut excéder 10 m² d’emprise au sol et la hauteur totale 3 mètres).
Vu la forte demande de jardins supplémentaires exprimée par la population et le rôle important qu’ils jouent sur le plan social, la commune souhaite permettre la création de jardins supplémentaires sur une partie du secteur Nd limitrophe.
Ce secteur Nd correspond notamment à l’ancienne station d’alimentation en eau potable de la ville mise à l’arrêt depuis mai 2002. Cette station ne dispose plus des autorisations administratives pour la consommation humaine et n’a jamais disposé de périmètres de protection.
La portion de secteur Nd concernée par le reclassement en Nj est couverte par le verger école en bordure de la RD 1083 et par un espace agricole à l’arrière occupé par un pré en voie d’enfrichement. (Voir photo aérienne).
2. Dispositions du PLU en vigueur
Le règlement est rédigé comme suit :
Page 77, CHAPITRE XI – ZONE N
« Il s’agit d’une zone naturelle protégée en raison de la qualité de l’environnement, des sites et des paysages. Elle est composée de 15 secteurs :
(…)
- Nd, correspondant à la station d’alimentation en eau potable et au secteur naturel le long de la RD 424,
(…)
- Nj, délimitant les jardins familiaux,
(…) ».
Le plan de règlement du PLU approuvé en 2007 : PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 4
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
3. Modifications
Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
Au rapport de présentation, le tableau d’évolution des superficies de zones est modifié. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 5
4. Incidences sur l’environnement et l’agriculture
Paysage
Cette modification aura un impact limité sur le paysage. Il restera inchangé à partir de la RD 1083, le verger école existant étant maintenu. A partir de la voie ferrée, les jardins familiaux seront étendus.
Faune, flore et continuités écologiques
La transformation de l’espace agricole en jardins familiaux n’a pas d’incidence sur la fonctionnalité de la trame verte locale dans la mesure où cet espace ne se situe pas dans un corridor écologique.
Par ailleurs, la friche actuelle n’est répertoriée dans aucun inventaire spécifique identifiant des sites présentant un intérêt floristique ou faunistique particulier.
L’occupation actuelle en friche propice à la biodiversité peut, indépendamment de toute évolution du PLU être détruite pour un usage agricole plus intensif.
La nouvelle destination reste potentiellement intéressante pour certaines espèces animales et végétales, sous réserve de pratiques de jardinages raisonnées (insectes, petits mammifères, oiseaux, plantes).
Risques et nuisances
Il n’y aura pas d’incidence sur la qualité des eaux souterraines destinées à l’alimentation en eau potable du fait que la station de pompage n’’est plus en service.
Les incidences sur la sécurité routière sur la RD1083 seront nulles du fait que l’accès existant sera maintenu et qu’aucun accès supplémentaire ne sera créé.
Agriculture
La suppression de cette friche ne remettra pas en cause le bon fonctionnement d’une exploitation agricole. De plus la parcelle est actuellement libre de toute occupation.
II. Reclassement d’une partie de la zone IAUa en UC
1. Contexte et description de la modification
Au nord de la rue Dieweg, il s’agit d’actualiser le zonage et de reclasser en zone UC une partie de la zone IAUa limitrophe qui est déjà urbanisée et desservie par les réseaux. La portion de zone 1AUa encore naturelle conserve son zonage.
2. Dispositions du PLU en vigueur
Le règlement est rédigé comme suit :
Page 20, CHAPITRE III – ZONE UC
«La zone UC est une zone équipée qui regroupe des zones résidentielles existantes comprenant essentiellement de l’habitat individuel.
Pages 46 CHAPITRE VI – ZONE 1AUa
« La zone 1AUa est une zone non équipée mais qui est destinée à être urbanisée à court ou moyen terme selon certaines modalités.
Les équipements publics existants à la périphérie de ces zones sont suffisants pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de la zone. La zone 1AUa est à usage principal d’habitation. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 6
Avant toute opération, une campagne de comptage des terriers de Hamster commun devra avoir lieu dans les secteurs qui constituent un milieu particulier favorable au développement de l’espèce. (…) ».
Le plan de règlement est le suivant :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
3. Modifications :
Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
Au rapport de présentation, le tableau d’évolution des superficies de zones est modifié. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 7
4. Incidences sur l’environnement et l’agriculture :
Cette modification n’aura pas d’impact sur l’environnement et l’agriculture puisque les terrains reclassés en zone UC sont déjà construits.
III. Suppression des sites à projets
1. Contexte et description de la modification
Conformément aux dispositions prévues à l’article L123-2 du code de l’urbanisme, sur le territoire de Sélestat, quatre sites ont été classés en tant que sites à projet, dont la date de validité (5ans) est arrivée à échéance fin 2012. Dans ces secteurs, les constructions nouvelles supérieures à un seuil défini par le règlement étaient interdites dans l’attente d’un projet global. La commune décide dans le cadre de la modification de supprimer cette servitude qui est arrivée à échéance et d’intégrer dans certains secteurs des dispositions issues des études urbaines qui ont été menées.
Site à projet filature
Une étude urbaine a été menée sur ce site par le bureau d’étude « Quartier ». Il est décidé de supprimer le secteur à projet sans modification de zone et sans réaliser d’orientations d’aménagement et de programmation, la constructibilité de ce secteur étant toujours gelée à ce jour par les risques d’inondation du Giessen.
Par ailleurs, l’information de l’existence d’un risque de pollution des sols sur ce site est maintenue au rapport de présentation.
Sites à projets du secteur gare :
L’étude quartier gare réalisée par le bureau d’étude IXO a porté sur deux sites à projet :
- Site à projet du secteur gare Est :
L’étude du Quartier Gare prévoit des projets de restructuration et de réaménagement importants de ce secteur. Elle ne se traduit néanmoins pas par des changements règlementaires au niveau de cette modification du PLU. La commune souhaite dès que possible se porter acquéreur du foncier lié à la mise en œuvre de ce projet notamment lors de l’exercice de son droit de préemption urbain. La commune décide de supprimer le secteur à projet sans modifier le PLU.
- Site à projet du secteur gare de marchandise:
L’étude gare a fait ressortir que ces terrains restent nécessaires à l’exploitation ferroviaire à court moyen terme.
La suppression du secteur à projet ne s’accompagne néanmoins pas d’un changement de zonage pour prendre en compte les dispositions de la loi SRU. Les emprises ferroviaires doivent en effet être classées dans des zones banalisées correspondant aux secteurs avoisinants.
Site à projet au droit du giratoire entre la RD 424 et la RD 1083
La commune décide de supprimer le secteur à projet, sans apporter de changement aux règles de la zone UXc du PLU. Les conditions d’accès seront étudiées avec le gestionnaire de la voirie départementale (CG67) à l’occasion des permis d’aménager ou de construire. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 8
2. Dispositions du PLU en vigueur
Le rapport de présentation est rédigé comme suit :
Pages 151, la zone UB : les premières extensions urbaines (…) »
Conformément aux dispositions de l’article L.123-2 du Code de l’Urbanisme, deux sites à projets sont identifiés et délimités au plan de zonage dans la zone UB. Ces secteurs concernent principalement des espaces en friche, à savoir :
les reliquats de la ZAC de la Gare et certains terrains limitrophes (principalement classés en périmètre ZAC dans le POS) ;
le site de l’ancienne Filature au Nord de la ville (classés en UX dans le POS).
Le classement de ces secteurs en zone UB dans le PLU change profondément la vocation de ces secteurs et en fait des sites stratégiques pour le développement de Sélestat. Ils devront faire l’objet d’études spécifiques approfondies (largement engagées par la municipalité) qui détermineront le parti d’aménagement à adopter pour ces deux quartiers urbains essentiel au devenir de la cité.
Dans l'attente de l'approbation par la commune d'un projet d'aménagement global, seule la création de 20 m² de SHOB totale sera autorisée dans un délai de 5 ans à compter de la date d’approbation du PLU.
La quasi-totalité du site de l’ancienne Filature est située dans la zone inondable du Giessen. L’inondabilité de ces terrains constitue un argument supplémentaire à l’inscription d’un site à projets sur ce secteur.
Compte tenu de ce qui précède, l’urbanisation du site de l’ancienne filature est conditionnée à la réalisation de travaux de protection sur le Giessen et à la suppression du risque d’inondation.
Enfin, la construction du site de l’ancienne filature est également liée à l’état du sol et du sous-sol qui sont susceptibles d’être encore pollués(…) »
Pages 153 et 154 la zone UC : mixité et respect du caractère pavillonnaire « (…)
En outre, la zone UC comprend un site à projet qui couvre, pour partie, le secteur de l’ancienne gare de marchandises. Cet espace était classé en zone UX dans le POS. Désormais, ce secteur a vocation à devenir un quartier urbain mixte, comprenant notamment une proportion notable de logements sociaux dont la forme et les conditions d’accès restent à être définies. Cette opération aura également pour but de réhabiliter une partie de l’importante emprise ferroviaire qui coupe la ville en deux et qui était, depuis quelques années déjà, largement sous-utilisée. Le classement « site à projet » doit permettre de faire aboutir la réflexion d’aménagement sur la desserte cohérente de ce secteur, sur son inscription dans l’agglomération, sur la qualité et la mixité urbaine ainsi que sur la proportion de logements sociaux à réaliser. Les possibilités de construction sont identiques à celles des sites à projet de la zone UB(…) »
Pages 157 et 158, la zone UX : zones d’activités économiques
« (…)
La zone UX comprend également un site à projet qui couvre les terrains situés à l’angle de la route de Colmar et de la route du Haut-Koenigsbourg. Ces terrains, classés en zone NCb dans le POS, constituent et/ou complètent l’entrée de ville Sud de Sélestat. A ce titre, les constructions susceptibles de s’implanter doivent être particulièrement bien traitées du point de vue architectural et paysager. Dans l’attente d’un projet satisfaisant, ces terrains sont gelés au titre de l’article L.123-2 du Code de l’Urbanisme. Les possibilités de construction sont identiques à celles des sites à projet dans les zones UB et UC. Le reclassement de ces terrains en zone urbaine est rendu possible du fait de la mise hors fonction du puits d’alimentation en eau potable, situé à proximité(…) » PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 9
Le plan de règlement est le suivant :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 10
3. Modifications :
Le plan de règlement est modifié comme suit
Suppression des 4 sites à projets (suppression de la trame se superposant au zonage)
Extrait du plan de règlement (sans échelle) PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 11
Le rapport de présentation est modifié pour :
- supprimer les références aux secteurs à projets, pages : 151, 152, 154 et 158. - modifier le tableau d’évolution des superficies de zones.
4. Incidences sur l’environnement, les paysages et l’agriculture :
Cette modification n’aura pas d’impact sur l’environnement et l’agriculture.
IV. Suppression de la zone UEf ;
1. Contexte et description de la modification
Suite à l’instruction ministérielle du 15 octobre 2004 et pour rester en cohérence avec les dispositions de la loi SRU, les emprises ferroviaires doivent désormais être classées dans des zones banalisées correspondant aux secteurs avoisinants.
Il est proposé de reclasser la zone UEf (emprises ferroviaires de la gare de Fret) en zones : UC, UB, Uxb et Uxc.
2. Disposition du PLU en vigueur
Le règlement est rédigé comme suit :
Caractères de la zone
Page 34 , CHAPITRE III – ZONE UE
« La zone UE est une zone urbaine dans laquelle la capacité des équipements existants ou en cours de réalisation permet d'admettre immédiatement des constructions.
La zone UE est réservée à des équipements collectifs d’intérêt général à usage sportif, de loisir, scolaire, social ou nécessaires à la vie et à la commodité des habitants ou au fonctionnement des services de la commune (…) ».
3. Modifications
Le plan de règlement est modifié comme suit :
Le plan de règlement est le suivant : Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) Extrait du plan de règlement (sans échelle) PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 12
Le plan de règlement est le suivant : Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) Extrait du plan de règlement (sans échelle)
Le plan de règlement est le suivant : Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) Extrait du plan de règlement (sans échelle)
Le plan de règlement est le suivant : Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) Extrait du plan de règlement (sans échelle) PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 13
Le rapport de présentation est modifié pour :
- supprimer la référence au secteur de zone UEf, page 156 ;
- modifier le tableau d’évolution des superficies de zones.
Le règlement est modifié pour supprimer la zone UEf.
4. Incidences sur l’environnement, les paysages et l’agriculture :
Cette modification n’aura pas d’impact sur l’environnement, les paysages et l’agriculture, puisque les modifications concernent des zones urbaines et à ce jour déjà artificialisées. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 14
V. Reclassement d’une portion de zone UE en UC
1. Contexte et description de la modification
Il s’agit de rectifier une erreur matérielle rue du Cimetière concernant une parcelle actuellement inscrite en zone UE réservée à des équipements publics ou d’intérêts collectifs, alors qu’elle n’appartient pas à la commune et qu’elle n’est pas destinée à des équipements. Cette parcelle est reclassée en UC.
2. Dispositions du PLU en vigueur
Le règlement est rédigé comme suit :
Page 20 , CHAPITRE III – ZONE UC
« La zone UC est une zone équipée qui regroupe des zones résidentielles existantes comprenant essentiellement de l’habitat individuel. (…) ».
Page 30 , CHAPITRE IV – ZONE UE
« La zone UE est une zone équipée qui est réservée à l’implantation, à l’aménagement et à la transformation d’équipements publics, de services publics ou d’intérêt collectif de tous types. (…) ».
Le plan de règlement est le suivant :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 15
3. Modifications :
Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
Au rapport de présentation, le tableau d’évolution des superficies de zones est modifié
4. Incidences sur l’environnement, les paysages et l’agriculture :
Cette modification n’aura pas d’impact sur l’environnement, les paysages et l’agriculture.
VI. Reclassement d’un secteur de zone UCa en UCc
1. Contexte et description de la modification
Il s’agit comme pour le point précédent, de corriger une erreur matérielle concernant un secteur de zone UCc, regroupant d’anciennes cités ouvrières de la filature et qui a été inscrit au PLU en UCa.
2. Dispositions du PLU en vigueur
Le règlement est rédigé comme suit :
Page 20, CHAPITRE III – ZONE UC
« La zone UC est une zone équipée qui regroupe des zones résidentielles existantes comprenant essentiellement de l’habitat individuel.
En outre, elle comporte 4 secteurs particuliers : PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 16
- UCa : zone résidentielle de faible densité et composée de grandes parcelles, - UCb : regroupant un ensemble de pavillons dans un tissu bâti relativement lâche non desservi par le réseau d’assainissement collectif,
- UCc : regroupant d’anciennes cités ouvrières,
- UCd : zone à réserver à l’habitat mais dont l’existant présente un caractère hétéroclite. (…) ».
Le plan de règlement est prévu comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
3. Modifications :
Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 17
Au rapport de présentation le tableau d’évolution des superficies de zones est mis à modifier.
4. Incidences sur l’environnement et l’agriculture :
Cette modification aura un impact favorable sur le paysage urbain, les nouvelles règles étant plus adaptées à la typologie locale des anciennes cités ouvrières.
VII. Reclassement d’une portion de zone UE en secteur UCa
1. Contexte et description de la modification
Depuis l’approbation du PLU, l’avenue Adrien Zeller a été réalisée mais ne figure pas encore sur le fond de plan. Elle boucle le secteur et dessert des équipements publics notamment la piscine, le lycée, le complexe sportif. La commune veut permettre un développement cohérent à l’échelle du quartier et autoriser la construction de logements à l’ouest de l’Avenue en continuité de l’opération déjà réalisée en zone UCa. Aussi, la zone UCa est étendue jusqu’à l’Avenue Adrien Zeller.
2. Les dispositions du PLU en vigueur
Le règlement est rédigé comme suit :
Page 20 , CHAPITRE III – ZONE UC
« La zone UC est une zone équipée qui regroupe des zones résidentielles existantes comprenant essentiellement de l’habitat individuel.
En outre, elle comporte 4 secteurs particuliers :
- UCa : zone résidentielle de faible densité et composée de grandes parcelles, (…) ».
Page 30 , CHAPITRE IV – ZONE UE
« La zone UE est une zone équipée qui est réservée à l’implantation, à l’aménagement et à la transformation d’équipements publics, de services publics ou d’intérêt collectif de tous types. (…) ». PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 18
Le plan de règlement est le suivant :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
3. Modifications :
Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
Au rapport de présentation, le tableau d’évolution de la superficie des zones est modifié. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 19
4. Incidences sur l’environnement et l’agriculture :
Cette modification aura un impact positif sur le paysage urbain. L’Avenue Adrien Zeller va voir son urbanisation se finaliser de part et d’autre de la voie.
Cette modification n’aura pas d’impacts spécifiques sur l’environnement les terrains concernés par le reclassement sont d’ores et déjà classés en zone urbanisable. Ils sont à ce jour déjà remblayés.
Cette modification vise à optimiser le foncier en zone urbaine, dans une logique de modération de la consommation des espaces agricoles et naturels. Elle n’aura pas d’impact sur l’agriculture.
En termes de sécurité routière, l’extension de la zone UCa en remplacement de la zone UE n’aura pas d’incidence, eu égard à la faible surface de terrain concernée.
VIII. Création d’un sous-secteur Nh1
1. Contexte et description de la modification
Un sous-secteur Nh1 a été créé à l’ouest de la RD 1083 et au Sud du ban communal afin de prendre en compte une situation existante et de permettre l’extension d’une activité d’élevage de chevaux classée en secteur Nh. Or, le règlement du secteur Nh interdit toute construction nouvelle ou toute extension. Seules les occupations et utilisations du sol nécessaires à la prévention des risques naturels sont admises.
La présente modification a pour objet d’autoriser à l’article 2 du sous-secteur Nh1 en plus des occupations et utilisations du sol nécessaires à la prévention des risques naturels, les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole et forestière.
Ce sous-secteur est très limité en superficie et circonscrit à l’activité existante.
2. La modification de zonage réalisée
Le plan de règlement est le suivant :
Extrait du plan de règlement (sans échelle) PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 20
Le plan de règlement est modifié comme suit :
Extrait du plan de règlement (sans échelle)
3. Incidences sur l’environnement et l’agriculture :
Ce sous-secteur Nh1 est situé hors des sites Natura 2000 et hors des autres sites naturels remarquables identifiés sur la commune. Il n’est par ailleurs pas situé en zone présentant un risque d’inondation.
De par l’emprise très limitée de ce sous -secteur Nh1 et de son occupation actuelle déjà artificialisée, la présente modification n’a pas d’incidence négative sur l’environnement naturel.
Les impacts sur l’activité agricole sont positifs puisqu’une activité existante d’élevage de chevaux va pouvoir se développer. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 21
Deuxième partie, qui concerne des évolutions et justifications des modifications règlementaires apportées au PLU de Sélestat
I) Dans l’ensemble des zones ou dans toutes celles concernées par certaines dispositions :
1. Suppression de la disposition imposant, le cas échéant, le versement de l’acte de servitude de passage dans les dossiers de demandes de permis ou de déclarations préalables : cette disposition devenue illégale à l’occasion de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 08/12/2005 et de ses décrets d’application dans la mesure où elle a pour effet de subordonner l’obtention d’une autorisation d’urbanisme à une règle de forme non prévue par le code de l’urbanisme.
2. Remplacement de toutes références à la SHON (surface hors-oeuvre nette) par la SP (surface de plancher) et de toutes références à la SHOB (surface hors-œuvre brute) par l’ES (emprise au sol).
3. Suppression de toutes références aux sites à projet dont la durée d’existence a dépassé 5 ans.
4. Précision sur les modalités d’appréciation des marges de recul par rapport aux cours d’eau et correction d’une erreur matérielle faisant référence au Muhlbaechel au lieu du canal de St Hippolyte.
5. Clarification sur l’appréciation des marges de recul par rapport à l’emprise ferroviaire qui est celle de la limite légale du chemin de Fer. Cette précision vise à écarter toute contestation sur le sens de la règle. Déplacement de la règle aux articles 7 (le domaine ferroviaire est du domaine privé).
6. Suppression de l’obligation de comptage des terriers de hamsters en zone à urbaniser. Les règles de protection concernant le grand hamster s’appliquent indépendamment du contenu du PLU.
7. Articles 6 et 7 : Remplacement du terme « bâtiment » par celui de « construction » qui recouvre un sens plus large sachant que l’édiction de règles de prospect par rapport aux voies et emprises publiques est obligatoire. Or la rédaction en vigueur réduit le champ d’application des dispositions des articles 6 et 7. De plus ce changement de terminologie est une mise en cohérence avec les titres des articles 6 et 7 renvoyant aux constructions.
8. Renvoi pour l’application des règles de distance à respecter par rapport aux gazoducs aux règles en vigueur en la matière (problème des mises à jour, modifications……). Ce point a été supprimé et la rédaction actuelle maintenue suite à une observation du Sous- Préfet
9. Dans les zones UA, UB, UC, UE, UX, 1AUa, 1AUe : autorisation de mise en place d’isolations extérieures sur les constructions existantes devenues non conformes aux dispositions réglementaires de prospect du PLU modifiées dans le temps. Cette nouvelle possibilité tient compte des préoccupations d’économie d’énergie et lève l’obstacle réglementaire qui empêchait d’isoler les constructions existantes devenues non conformes aux règles de prospect mais aussi et dans certains cas (UA 6.3., UB 6.3., UB 7.4., UC 6.3., UC 7.3.) les extensions, les surélévations de constructions existantes soumises à un régime particulier.
10. Création d’annexes graphiques au règlement: PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 22
- annexe 1 : précisant graphiquement la notion de second front,
- annexe 2 : précisant graphiquement la hauteur à prendre en compte pour l’appréciation du point de référence servant à mesurer la hauteur du niveau des sous sols débordants,
- annexe 3 : modalités de mise en œuvre de la règle dite du H/2.
11. Précisions et clarifications rédactionnelles.
II) Zone UA :
1. Article 6 :
- Suppression de la locution : « dans tous les cas » qui n’apporte aucune précision sur le sens des termes du règlement.
- Nouvelle obligation de recul par rapport aux voies publiques, applicable aux dispositifs techniques de type climatisation….. motivée par des considérations tenant à la préservation du patrimoine ancien et à la volonté de réduire au mieux la perception visuelle de ces dispositifs depuis le domaine public.
2. Article 7.4. :
- Autorisation de surélever, d’aménager, de transformer et de changer la destination des bâtiments devenus non conformes au règlement de zone en raison de l’évolution de la règle dans le temps. Cette possibilité vise à permettre la réalisation de travaux sur des constructions existantes au-delà de ce que permet la jurisprudence Sekler …. et d’encourager la réhabilitation de bâtiments anciens tout en autorisant le maître d’ouvrage à les adapter aux exigences de la vie actuelle….
3. Article 10.3. :
- Article complété par un visa relatif aux non-oppositions à déclarations préalables, pour que le type de travaux visés puisse indifféremment faire l’objet, selon le cas d’espèce, d’un permis ou d’une déclaration préalable.
4. Article 12 :
- Limitation de l’obligation de création d’aires de stationnement aux constructions neuves : prise en compte de la problématique de l’absence d’espace non bâti en centre ancien et volonté de favoriser l’utilisation des locaux existants de ce secteur, qu’ils soient à usage d’habitations ou de commerces, le tout sans faire supporter aux maîtres d’ouvrages le coût de la PNRAS, qui pour les projets de faible envergure peut être rédhibitoire.
III) Zone UB :
1. Article 3 :
- Renvoi à l’annexe graphique n°1 illustrant graphiquement la notion de terrain en second front.
2. Article 6 : PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 23
- Réécriture de la règle autorisant des éléments de constructions de faible emprise dans la bande des 3 mètres. Les éléments cités dans la liste n’ont plus de caractère exhaustif pour permettre à tous les éléments de faible construction d’être compris dans cette bande (sachant qu’ils ne remettent pas en question l’ordonnancement créé par le prospect de trois mètres qui s’apprécie au niveau des plans de façades).
- Autorisation de surélever, d’aménager, de transformer et de changer la destination des bâtiments devenus non conformes au règlement de zone en raison de l’évolution de la règle dans le temps. Cette possibilité vise à permettre la réalisation de travaux sur des constructions existantes au-delà de ce que permet la jurisprudence Sekler …. et d’encourager la réhabilitation de bâtiments anciens tout en autorisant le maître d’ouvrage à les adapter aux exigences de la vie actuelle….
3. Article 7 :
- Les règles de prospect varient en fonction de la profondeur du terrain décomptée à partir des voies et emprises publiques. Cette profondeur est actuellement fixée à 15 mètres. Il est proposé de passer à 17 mètres et ce, afin d’éviter les artifices architecturaux lorsque l’immeuble à construire se situe à cheval sur les deux profondeurs, ce qui est souvent le cas comme l’a démontré l’analyse des dossiers de demandes de permis de construire instruits au cours des dernières années par le service instructeur de la ville de Sélestat.
- Clarification sur les modalités d’application de la règle selon laquelle les constructions seront implantées sur limite séparative ou à 3 mètres au-moins. Dans un souci visant à favoriser la densification des parcelles et un usage optimal de l’espace, une disposition vient préciser que ces règles peuvent s’appliquer alternativement aux différentes façades d’une même construction ou à plusieurs constructions implantées le long de la même limite.
- Renvoi aux annexes 2 et 3.
- Suppression de la limitation d’extension des bâtiments existants devenus non conformes aux règles de prospect du PLU à 20% d’emprise au sol supplémentaire de la surface existante. Cette règle n’apporte pas de plus-value dans la mesure où les extensions sont soumises aux règles de prospect….. en vigueur au jour de la prise de décision. Il n’y a donc pas lieu d’en limiter l’étendue (idem 7.2 UC).
- Précision sur la longueur que doit recouvrer le mur de clôture au droit des piscines lorsque celles-ci sont implantées sur limites séparatives ou dans une bande de 3 mètres décomptée à partir des limites séparatives. Ces murs sont à édifier au droit du bassin (idem 7.12 UC et 7.9 1AUa).
4. Article 10 :
- Les extensions des constructions existantes ne sont plus soumises à la règle fixant un niveau maximal (1,20 mètre) du dessus de la dalle finie pour les constructions existantes dont la hauteur de dalle excède 1,20 mètre. Cette disposition vise à faciliter les travaux d’extension sur ce type de bâtiments sans obligation de création, le cas échéant, de niveau de dalle différencié (idem UC et 1AUa).
- Substitution de la notion de « services d’équipements collectifs » par celle « d’équipements collectifs » englobant davantage d’activités que la première. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 24
5. Article 11 :
- Mise en cohérence des règles de hauteurs maximales applicables aux clôtures en limites avec le domaine public : désormais elle est fixée à 2 mètres quelque soit le dispositif. De plus, sont autorisés les dispositifs à claire voie dans le souci de tenir compte des nouveaux matériaux.
6. Article 12 :
- Dispense expresse d’obligation de création d’aires de stationnement pour toute opération portant création ou modification….. de services publics ou d’équipements collectifs actuellement non appréhendée par des termes généraux mais de manière catégorielle (hôpitaux….) (idem 12 UC – idem 12 1AUa).
- Dispense de l’obligation de réalisation d’aires de stationnement pour toute création de commerce, profession libérale ou extension de ces activités dans des bâtiments existants. L’objectif étant de supprimer tout surcoût financier découlant de l’obligation de verser une PNRAS (bien souvent le cas dans les copropriétés qui ne disposent plus d’espace suffisant permettant de créer de nouvelles places) ou de l’obligation de réaliser des places de stationnement, susceptibles d’entraver la réalisation d’un projet.
- Prescription d’une obligation de prévoir deux aires de stationnement pour toute opération de lotissement. Cette obligation nouvelle vise à imposer l’application d’une règle existante en zone 1AUa, à l’ensemble du territoire communal dès lors qu’un lotissement est créé. (idem 12 UC ).
- Dispense d’obligation de création d’aires de stationnement pour les établissements et services d’accueil des enfants et structures périscolaires qui ne génèrent pas de besoin en stationnement permanent (idem UC).
7. Article 14 :
- Non application du COS aux équipements collectifs (au lieu et place des services d’intérêt collectif – notion d’équipement collectif plus large que celle actuellement retenue). Volonté de faciliter la réalisation des projets sans contraintes de COS.
IV) Zone UC :
1. Requalification de la zone UCa qui correspond à une zone de faible emprise au sol et non de faible densité par rapport à l’ensemble de la zone UC qui se voit appliquer un COS de 0,5 alors que la zone UCa dispose d’un COS de 0,8.
2. Article 2 :
Suppression de la disposition particulière applicable aux secteurs UCc relative aux bâtiments existants devenus non conformes par l’évolution des règles qui leur sont applicables. Les articles 6 UC et 7 UC comprennent tous deux des règles particulières pour ce type de constructions dans l’ensemble de la zone UC, qu’elles soient ou non situées en secteur UCc.
3. Article 6 : PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 25
- Simplification de rédaction du second alinéa de l’article 6.1. sans modification du sens donné à cette disposition.
4. Article 7 :
- Clarification de la règle de l’article 7-1 : un dernier alinéa vient préciser que les règles de prospect (3 mètres/gabarit enveloppe) peuvent s’appliquer alternativement aux façades d’un même immeuble et/ou à plusieurs immeubles à construire le long de la même limite parcellaire. Cette disposition vise à favoriser la densification des parcelles et une optimisation de l’utilisation de leur. Cette précision vise notamment à permettre l’implantation d’annexes le long des limites d’un terrain dont le bâtiment principal est en retrait. En outre cette règle maintiendra un rythme d’implantation des constructions (idem en zones 1AUa destinées à devenir des zones UC). Cette clarification concerne également la rédaction des trois premiers alinéas de l’article 7.
- Dans un souci de préservation de la cohérence urbanistique des quartiers, une condition supplémentaire doit être remplie lorsque les constructions sont à implanter sur limites séparatives et dépassent la hauteur maximale de 3 mètres sur limites. Cette condition impose de ne pas dépasser la longueur sur limite du bâtiment voisin.
- Renvoi aux annexes 1 et 2.
5. Article 10 :
- Modification des règles de hauteurs maximales à la gouttière, à la base de l’acrotère et la hauteur totale : nécessité de prendre en considération les contraintes techniques (épaisseurs de dalles….) des constructions dites de basse consommation…..
6. Article 12 :
- Dispense expresse d’obligation de création d’aires de stationnement pour toute opération portant création ou modification….. de services publics ou d’équipements collectifs actuellement non appréhendée par des termes généraux mais de manière catégorielle (hôpitaux, les établissements et services d’accueil des enfants et les structures périscolaires ….) (idem 12 UC – idem 12 1AUa).
Cette dispense a pour objet de ne pas imposer de consommation d’espace par la réalisation d’aires de stationnement, espace qu’il est préférable de réserver à la construction elle-même ou à la réalisation d’aménagements extérieurs (idem 12 UB- 12 1AUa).
V) Zone UE :
Article 11.3 :
- Limitation de l’obligation de création d’une aire de présentation pour le dépôt des conteneurs, le jour de la collecte des ordures ménagères, aux hypothèses où l’activité exercée dans le ou les bâtiments requiert de faire appel aux services du SMICTOM.
VI) Zone UX : PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 26
Article 3 :
- Interdiction de tout nouvel accès à la RD 1083 : Les accès existants sont suffisants. De plus, un giratoire est prévu au Nord de la RD1083. La maîtrise d’ouvrage sera assurée par la Ville. Il permettra notamment l’accès au terrain faisant l’objet de la révision simplifiée et reclassé en zone 1AUxa.
Article 7 :
- Réécriture de règles de prospect différenciées selon les secteurs concernés et compléments au règlement en vigueur ne comportant pas systématiquement des règles de prospect par rapport aux limites séparatives :
- Le règlement actuel prescrit le respect de marges de recul par rapport aux limites séparatives dans le cas où celles-ci jouxtent des propriétés situées dans des zones dont la vocation principale est à usage d’habitation et une règle de prospect différente, lorsque les limites du terrain d’assiette d’une opération de construction jouxtent des propriétés comprises en zones UX. En revanche aucune marge de recul n’est imposée si le projet n’est pas concerné par l’une ou l’autre de ces hypothèses. Pour arriver à une application générale des règles de prospect énoncées au 7.1.2 , la rédaction de son intitulé a été revue comme suit : dans les autres cas …….
- Mise en conformité des règles de prospect du secteur UXa (secteur à vocation industrielle) avec celles prévues pour le secteur 1AUxa (secteur à créer dans le cadre d’une procédure de révision simplifiée du PLU de Sélestat). Prescription d’une marge de recul de 3 mètres et une disposition spéciale pour les silos,… dont la distance par rapport aux limites séparatives est fixée à au moins 1 mètre. Ces dispositions visent à faciliter l’implantation des bâtiments et installations industrielles sur une propriété sans risque d’entrave au process de production.
- Elargissement aux extensions des constructions existantes, des possibilités d’implantation de constructions sur limites séparatives lorsqu’un bâtiment préexiste sur la propriété contiguë et qu’il est également implanté sur limites séparatives (7.4).
Article 9 :
- Suppression de la règle fixant une emprise au sol maximale dans le secteur UXa au motif qu’il s’agit d’un secteur à vocation industrielle. La fixation d’un seuil d’emprise au sol est susceptible de constituer un obstacle à la réalisation de projets sans impact positif sur l’urbanisation. Bien au contraire, cette règle génère une consommation de terrains qui peut être évitée par le regroupement des bâtiments. Dans ce type de secteurs, d’autres moyens, comme l’aménagement d’espaces verts en périphérie du site industriel, permettent de dissimuler des bâtiments industriels.
Article 11-3 :
- Les dispositions relatives aux hauteurs maximales des clôtures ne trouvent pas à s’appliquer en secteur UXa à vocation industrielle dès lors que des considérations techniques PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 27
ou de sécurité le justifient. L’objectif étant, comme précédemment, de ne pas faire supporter des contraintes techniques inadaptées aux activités industrielles.
Article 12 :
- Réduction des quotas de places de stationnement à créer lorsque l’activité du ou des bâtiments à construire relève du domaine industriel, sachant que les surfaces développées peuvent être très importantes et que le nombre de places requises risque d’être disproportionné au regard des besoins réels en stationnement. Cependant des règles différenciées subsistent selon la densité d’occupation des locaux à construire.
Désormais 1 place sera obligatoirement réalisée par tranche de 100 m² de surface de plancher et une place par tranche de 400 m² si la densité d’occupation des locaux est inférieure à 1 emploi par 25 m² de surface de plancher. Pour les entrepôts, la problématique est la même, c’est pourquoi, la règle est calquée sur celle applicable aux locaux industriels à faible densité d’occupation.
Article 13 :
- Dans un souci d’harmonisation des dispositions de la zone 1AUxa à créer et celles de la zone UX, les mêmes dispositions seront applicables en matière d’aménagement paysager le long de la RD 1083 sur les deux zones.
VII) Zone IAUa :
- Suppression de l’obligation de comptage des terriers de hamsters préalablement à toute opération. La réglementation visant à assurer la protection de cette espèce animale s’applique indépendamment de la disposition du PLU (idem IAUe, IAUx- 2AU).
Article 7.3. :
- Renvoi aux annexes 2 et 3.
Article 7.9. :
- Rajout des dispositions applicables aux piscines en zone UC (sachant que les zones 1AUa sont susceptibles d’être reclassées en zone UC). Il est par conséquent préférable de prévoir des règles d’implantation des piscines identiques dans les deux zones.
Article 10 :
- Reprise des prescriptions relatives aux hauteurs maximales admises en zone UC : mise en cohérence des règles de hauteur de la zone 1AUa avec celles de la zone UC. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 28
Article 12 :
- Prise en considération des éventuelles impossibilités techniques (notamment liées à la configuration des terrains) de réaliser deux aires de stationnement lors de la création d’un lotissement (Idem UC et UB).
- Dispense expresse d’obligation de création d’aires de stationnement pour toute opération portant création ou modification….. de services publics ou d’équipements collectifs actuellement non appréhendée par des termes généraux mais de manière catégorielle (hôpitaux, les établissements et services d’accueil des enfants et les structures périscolaires ….) (idem 12 UC – idem 12 1AUa).
Article 13 :
- Fixation de la circonférence des arbres de haute tige à 18/20 cm au lieu des 25/30 cm figurant dans le texte du règlement actuellement en vigueur. Cette modification met en cohérence la disposition relative à la circonférence des arbres de haute tige sur l’ensemble du ban communal. Il s’agit d’un oubli lors de la révision approuvée en 2007 (idem 13AUe et 13 1AUx).
VIII) Zone 1AUx :
Article 12 :
- Réduction des quotas de places de stationnement à créer lorsque l’activité du ou des bâtiments à construire relève du domaine industriel, sachant que les surfaces développées peuvent être très importantes et que le nombre de places requises risque d’être disproportionné au regard des besoins réels en stationnement. Cependant des règles différenciées subsistent selon la densité d’occupation des locaux à construire.
- Désormais 1 place sera obligatoirement réalisée par tranche de 100 m² de surface de plancher et une place par tranche de 400 m² si la densité d’occupation des locaux est inférieure à 1 emploi par 25 m² de surface de plancher. Pour les entrepôts, la problématique est la même, c’est pourquoi, la règle est calquée sur celle applicable aux locaux industriels à faible densité d’occupation.
IX) Zone A
Article 8 :
Précision complémentaire justifiant une implantation des bâtiments non regroupés.
X) Zone N :
- Création d’un sous-secteur Nh1 autorisant un nouveau type de constructions admises à savoir celles qui relèvent des activités agricoles ou forestières. Cette nouvelle possibilité tient compte de situations réelles existantes et a pour objet de permettre le développement de ces activités. PLU de Sélestat – Modification N°1 – Notice de Présentation – Approbation 29
Voir à ce sujet le point de modification n° VIII des évolutions du zonage.
Conclusion
Les changements envisagés peuvent être traités dans le cadre de la procédure de modification définie à l’article L.123-13 du Code de l’Urbanisme puisqu’ils ne remettent pas en cause l’économie générale du PLU.
Ils n’ont pas pour effet de réduire un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels.
Les modifications apportées au dossier portent à la fois sur :
le rapport de présentation pages : 151, 152, 154, 156,158 167 et 188.
le règlement
les plans de règlement au 1/2000ème : planches 2 et 3.
les plans de règlement au 1/10 000