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Document publié le Jeudi 28 mars 2019 par la commune de Pau.
Lien du pdf (unknown - 06 02 Annexe 2 Avis 2024)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Logement,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques des Pyrénées-Atlantiques
Pôle d’évaluation domaniale de PAU
8 place d’Espagne
64 000 PAU
Courriel : ddfip64.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 20/02/2024
Le Directeur départemental des Finances
publiques des Pyrénées-Atlantiques
à
Monsieur le Président de la Communauté
d’Agglomération Pau Béarn Pyrénées
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Nathalie Lamouroux
Courriel : nathalie.lamouroux1@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05-59-82-24-23
Portable : 06-21-78-17-61
Réf DS:15895263
Réf OSE : 2024 – 64132 - 04524
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrains encombrés
Adresse du bien : Avenue Léon HEID – BIZANOS/GELOS/PAU
Valeur : 472 000€
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Communauté d’Agglomération Pau Béarn Pyrénées
Affaire suivie par : Corinne POEY-DOMENGE
2 - DATES
de consultation : 22/01/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble : périmètre sauf les bâtis 14/02/2024
du dossier complet : 14/02/2024
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire
3.3. Projet et prix envisagé
Acquisition de ces biens dans le cadre de la création de la ZAD Intercommunale « Rives du Gave »
Au vu de l’état et nature des bâtis, pas de visite intérieure.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Ces biens se situent Avenue Léon Heid à Pau, Bizanos, Gelos dans les Pyrénées-Atlantiques.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Végétation/friche/bâtis de nature différente.
2 4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieu-dit Superficie Nature réelle
PAU BX 7 p 17 Av Léon HEID 21 034,87 CF tableau ci-dessous
PAU BX 8p Av Jean BIRAY 2 699,17
PAU BX 9p Av Jean BIRAY 4,07
PAU BX 10p Av Jean BIRAY 1 379,25
BIZANOS AO 36 De l’Usine à GAZ 170
BIZANOS AO 37 De l’Usine à GAZ 468
BIZANOS AO 360 Du COY 1217
BIZANOS AO 361 Av Léon HEID 302
GELOS AC 18p La Plaine 106 460,64
GELOS AC 33 Rue Octave HEID 60 864
TOTAL 194 599m²
4.4. Descriptif
Selon le tableau joint par le Consultant ci-dessous, l’acquisition concerne des parcelles et parties de parcelles totalisant 194 599m² cf plan joint par le Consulant.
Les zonages mentionnés par le Consultant sont N, Ne et 1AUcm.
Selon le descriptif du Consultant, les natures de parcelle sont diverses : végétation, chemin d’accès à la gravière, friche, des bâtis de nature différente.
3 Tableau joint par le Consultant :
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble : Société Théodore HEID fils frères et Cie– le bien est évalué libre de toute occupation ou location.
4
Commune zonage nature de la parcelle Surface
en m² bâti, foncier…. totale
PAU BX7p 21 034,87 m²
BX8p 2 699,17 m² Ne Végétation
BX 9p 4,07 1AUcm constructions, bâti dur et bâti léger 939
BX10p 1 379,25 m² 1AUcm constructions, bâti dur et bâti léger
BIZANOS AO 36 170 1AUcm végétation, friche 170
AO 37 468 1AUcm végétation, friche 468
AO 360 1217 1AUcm
AO 361 302 1AUcm construction en dur 302
GELOS AC 18p Ne végétation
AC 33 végétation
TOTAL
15 000 restant à la Société HEID
surface à
acquérir
partie ouest
environ 14 000m²
en Ne
partie est environ
7 000m² en
1AUcm
partie ouest végétation
partie est chemin d'accès à la gravière 26 455
5 161
2 413
végétation, chemin d'accès à la gravière,
construction en dur pour bureaux 1 217
106 460,64
m² 111 610
60 864
partie est environ
2 500 m² en Ne
58 365 m²
environ en N 60 864
194 599 209 599 6 -DATE DE RÉFÉRENCE- URBANISME
ETAT DE LA PROCEDURE : éléments communiqués par le Consultant :
DUP
Déclaration d’utilité publique à venir : Pas encore décidé
ENQUETE PUBLIQUE
existence d’une enquête publique : NON
date d’ouverture de l’enquête publique : néant
PERIMETRE
ZAD : OUI
DPU ou DPUR : OUI
EMPLACEMENT RÉSERVÉ : NON
En application des dispositions de l’article L.212-1 du Code de l’Urbanisme, la ZAD Intercommunale des Rives du Gave a été créée par délibération du Conseil communautaire en date du 28 mars 2019.
Le périmètre de la ZAD communautaire est fixé dans le plan ci-dessous.
La durée de la la ZAD communautaire sera de 6 ans et prendra effet à compter de l'accomplissement des formalités prévues à l'article R. 212- 2 du code de l'urbanisme ;
La Communauté d'Agglomération Pau Béarn Pyrénées sera désignée comme titulaire du droit de préemption mais la délégation de ce droit au profit de l'Etablissement Public Foncier Local Béarn- Pyrénées interviendra en application de l'article L.213-3 du code de l'urbanisme selon les conditions suivantes :
Cette délégation du droit de préemption urbain portera sur ledit périmètre et débutera à la date d'entrée en vigueur de la ZAD communautaire, et ce, pour une durée de 6 ans.
Périmètre de la ZADi transmis par le Consultant :
5 La date de référence est la date de publication de création de la ZAD délimitant un périmètre soit le 28 mars 2019.
En l’état de la procédure :
La date de référence est fixée au 28 mars 2019.
Selon les informations du Consultant le zonage est le suivant en fonction de la date de référence :
6.1.Zonage
Zonages 1 Aucm, N, Ne.
6.2.Règles applicables
La zone 1 AUc peut être urbanisée :
- à l’occasion de la réalisation d’opérations d’aménagement d’ensemble à dominante d’habitat, compatibles avec un aménagement cohérent de la zone.
- au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes à la zone.
Elle comprend un secteur indicé « cm » : secteur du Coeur de Pays affichant une mixité
fonctionnelle à dominante d'équipements publics et/ou d'activités artisanales, tertiaires,
culturelles.
Dans cette zone, les Orientations d'Aménagement et de Programmation s'appliqueront en
priorité sur le règlement afin de favoriser un urbanisme de projet adapté au secteur sur
lequel il se situe.
La zone N est une zone naturelle et forestière qui correspond aux secteurs équipés ou non, à protéger en raison :
- soit de la qualité des sites, des milieux naturels, des paysages, et de leur intérêt notamment du point du vue esthétique, historique ou écologique,
- soit de l’existence d’une exploitation forestière.
Le secteur Ne est un secteur au potentiel écologique fort.
L’estimation pourra être révisée si les règles d’urbanisme se révèlent différentes à la date de référence.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode comparative
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Recherche de transactions récentes de terrains dans un périmètre proche autour de la parcelle.
6 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Compte-tenu de l’état et nature des bâtis non visités seul le foncier sera valorisé en fonction du zonage.
Pour le zonage 1AUcm, il sera retenu le terme 3 avec un tarif de 67€ HT/m².
Au vu de la nature des parcelles (friches, végétation...) un abattement de 60 % est appliqué soit une valeur de 67€ x 0,6 = 40€ HT arrondis.
L’ensemble des parcelles inférieures à 7000m² totalisant 3540,32m², la valeur vénale est de 3540,32m² x 40€ = 141 612,8€.
La parcelle BX7p sur Pau étant de plus superficie plus grande, un abattement de 5 % est appliqué sur ce tarif soit 40€ x 0,95 = 38€ soit une valeur vénale de 7000m² x 38€ = 266 000€ HT.
Pour le zonage N ou Ne, un tarif forfaitaire de 1€ HT/m² est retenu soit une valeur vénale pour 184 058,68m² de 184 058,68m² x 1€ = 184 058,68€.
L’ensemble des parcelles totalise 591 671,48€ arrondis à 590 000€.
Au vu de l’acqusition de multiples parcelles, un abattement pour vente en bloc de 20 % est appliqué soit 590 000€ x 0,8 = 472 000€.
La valeur vénale des terrains encombrés est estimée à 472 000€ HT.
7
Ref. Cadastrales Commune Adresse Surface terrain (m²) Prix total Prix/m² Groupe
237//AD/388// GELOS RUE EUGENE DAURE 11/09/2023 726 172,18
445//BW/230// PAU 25 AV GASTON LACOSTE 06/12/2022 230 108,7 Parcelle avec local
445//BW/246//
445//BW/222//
445//BX/67// PAU 1 AV JEAN BIRAY 28/12/2022 204 67 parcelles
445//BX/68//
445//BX/56// PAU 1 AV JEAN BIRAY 26/07/2023 11344 22,71
445//BX/5//
445//BX/69//
445//BX/63//
445//BX/62//
445//BX/65//
445//BX/64//
445//BX/61//
445//BX/60//
Ref.
enregistrement
Date
mutation
6404P01
2023P13152 125 000 Terrain à bâtir en
lotissement
6404P01
2023P00094 25 000
6404P01
2023P02159 13 668
6404P01
2023P11705 257 601
natures diverses :
parking, zone de
circulation, voirie.. 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 472 000€.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
8 12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur et par délégation,
Marie-Françoise Even
L’Inspectrice divisionnaire des Finances Publiques
9
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.