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Déliberation - Dossier de concertation prealable a la MEC du PLU avec le projet Vitam vdef 1
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Neydens.
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Thèmes du document : Aménagement du territoire, Environnement, Changement climatique,
Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme de la Commune de Neydens dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
Concertation du 6 mai au 6 juin 2025 inclus Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
2 Version définitive Mai 2025
SOMMAIRE
1. Objet de la concertation 3
2. Contexte législatif et règlementaire de la procédure 4 2.1. Textes régissant la procédure de déclaration de projet 4
2.2. Façon dont la concertation s’insère dans la procédure administrative et décisions ultérieures à intervenir 5
2.3. Suite du processus administratif pour la réalisation du projet Vitam 2 7
3. Modalités de la concertation 8 3.1. L’organisateur de la concertation 8
3.2. Les modalités de la concertation 8
4. L’état actuel du site et présentation du projet Vitam 2 9 4.1. Localisation du Centre Vitam et du projet Vitam 2 9
4.2. Histoire du développement urbain du secteur des Envignes 10
4.3. État actuel de la zone du projet Vitam 2 11
4.4. Enjeux et objectifs du projet Vitam 2 13
4.5. Le projet d’extension du centre commercial et de loisirs Vitam et de régénération du site (Projet Vitam 2) 16
5. Les conditions de déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU avec le projet Vitam 2 18 5.1. Le projet Vitam 2 constitue une opération d’aménagement 18
5.2. Le projet Vitam 2 présente un intérêt général certain au regard de son impact économique et de sa réponse à un besoin sur le territoire 18
5.3. Le projet de mise en compatibilité du PLU est compatible avec le SCoT 21
6. Incidences potentielles sur l’environnement 22
7. Modifications à apporter au PLU de la Commune de Neydens 24 7.1. Préambule : qu’est-ce qu’un plan local d’urbanisme ? 24
7.2. Présentation générale du PLU de Neydens 24
7.3. Le secteur des Envignes 26
7.4. Les évolutions nécessaires du PLU pour assurer sa mise en compatibilité avec le projet Vitam 2 27
8. Liste des figures 33
9. Annexes 34 9.1. Annexe 1 34 Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
3 Version définitive Mai 2025
1. OBJET DE LA CONCERTATION
La présente concertation porte sur la procédure de mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme (PLU)
de la Commune de Neydens initiée par délibération du conseil municipal du 22 avril 2025.
Cette mise en compatibilité du PLU s’inscrit dans le cadre d’une procédure dite de « Déclaration de
projet ». Selon les dispositions fixées aux articles L.300-6 et L.143-44 du Code de l’urbanisme, la
procédure de Déclaration de projet permet de rendre le PLU compatible avec un projet présentant un intérêt
général.
En l’espèce, la Déclaration de projet porte sur le projet d’extension du centre commercial et de loisirs
Vitam et de régénération du site situé sur la Commune de Neydens – projet dit « Vitam 2 », ainsi que sur
la restructuration de la friche de l’ancienne discothèque « Macumba ».
La mise en compatibilité du PLU doit donc permettre l’adaptation de ses dispositions en vue de la
réalisation de cette opération en ce qu’elle implique des modifications du Projet d’Aménagement et de
Développement Durable (PADD) et des dispositions réglementaires (écrites et graphiques) du PLU de la
Commune de Neydens ainsi que de la suppression de l’OAP n°10 « Secteur Les Envignes Nord » et de la
création d’une nouvelle OAP.
Le projet Vitam 2 est porté par la société foncière FREY ainsi que par le propriétaire du site, Migros France
(siège social situé sur la Technopôle d’Archamps, 74160).
La procédure engagée pour faire évoluer le PLU prévoit d’organiser une concertation préalable avec la
population qui sera organisée, conformément aux dispositions fixées à l’article L.103-2 du Code de
l’urbanisme, du 06 mai au 06 juin 2025 inclus.
Cette concertation préalable permettra d’informer le public et de recueillir ses observations sur les
adaptations du PLU nécessaires à la réalisation du projet Vitam 2.
L’ensemble des personnes concernées par le projet de mise en compatibilité du PLU sont invitées à prendre
part à la concertation et à formuler leurs observations sur le projet en cours d’élaboration présenté ci-
dessous.
NB : De la même manière, la Communauté de Communes du Genevois a engagé par délibération du
conseil communautaire du 16 octobre 2023 une procédure de mise en compatibilité du Schéma de
Cohérence Territoriale (Scot) de la Communauté de Communes du Genevois – Porte Sud de Genève afin
de le rendre compatible avec le projet Vitam 2. Dans ce cadre, la Communauté de Communes du Genevois
a mené une concertation préalable à la mise en compatibilité du SCoT qui a eu lieu du 7 novembre au 7
décembre 2023 et pour laquelle le conseil communautaire a pris acte du bilan de cette concertation et en
outre a arrêté le projet de mise en compatibilité du SCoT le 18 décembre 2023. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
4 Version définitive Mai 2025
2. CONTEXTE LEGISLATIF ET REGLEMENTAIRE DE LA PROCEDURE
2.1. Textes régissant la procédure de déclaration de projet
La Commune de Neydens est compétente pour mener la procédure de déclaration de projet emportant la
mise en compatibilité du PLU.
En droit, lorsque les dispositions d’un PLU ne permettent pas la réalisation d’une opération faisant l’objet
d’une déclaration de projet, elles doivent être modifiées pour être mises en compatibilité avec celui-ci.
Article L. 143-44 du Code de l’urbanisme :
Une opération faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, d'une procédure intégrée en application de l'article L. 300-6-1 ou, si une déclaration d'utilité publique n'est pas requise, d'une déclaration de projet, et qui n'est pas compatible avec les dispositions d'un schéma de cohérence territorial ne peut intervenir que si :
1° L'enquête publique concernant cette opération a porté à la fois sur l'utilité publique ou l'intérêt général de l'opération et sur la mise en compatibilité du schéma qui en est la conséquence ;
2° Les dispositions proposées pour assurer la mise en compatibilité du schéma ont fait l'objet d'un examen conjoint de l'Etat, de l'établissement public prévu à l'article L. 143-16, et des personnes publiques associées mentionnées aux articles L. 132-7 et L. 132-8.
Compte tenu de l’intérêt général qui s’attache à la réalisation d’une opération d’aménagement sur le site
de projet du Vitam, la commune de Neydens a décidé de procéder à une déclaration de projet
conformément aux dispositions de l’article L. 300-6 du code de l’urbanisme, et de procéder
subséquemment à la mise en compatibilité du PLU dans les conditions prévues aux articles L. 143-44 et
suivants du code de l’urbanisme précité.
Article L. 300-6 du Code de l’urbanisme :
L'Etat, ses établissements publics, les collectivités territoriales et leurs groupements peuvent, après une enquête publique réalisée en application du chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement, se prononcer par une déclaration de projet sur l'intérêt général d'une action ou d'une opération d'aménagement, au sens du présent livre ou de la réalisation d'un programme de construction.
Les articles L. 143-44 à L. 143-50 et L. 153-54 à L. 153-59 sont applicables, sauf si la déclaration de projet adoptée par l'Etat, un de ses établissements publics, un département ou une région a pour effet de porter atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durables du schéma de cohérence territoriale et, en l'absence de schéma de cohérence territoriale, du plan local d'urbanisme.
(…) Lorsque l'action, l'opération d'aménagement ou le programme de construction est susceptible d'avoir des incidences notables sur l'environnement, les dispositions nécessaires pour mettre en compatibilité les documents d'urbanisme ou pour adapter les règlements et servitudes mentionnés au huitième alinéa font l'objet d'une évaluation environnementale, au sens de la directive 2001/42/ CE du Parlement européen et du Conseil, du 27 juin 2001, relative à l'évaluation des incidences de certains plans et programmes sur l'environnement.
Selon les dispositions fixées par l’article L.103-2 du Code de l’urbanisme, dès lors qu’elle est soumise à
évaluation environnementale, la procédure de mise en compatibilité du PLU est soumise à la concertation
prévue par le code de l’urbanisme à l’article L.103-2.
Article L.103-2 du Code de l’urbanisme :
Font l'objet d'une concertation associant, pendant toute la durée de l'élaboration du projet, les habitants, les associations locales et les autres personnes concernées :
1° Les procédures suivantes :
(…) c) La mise en compatibilité du schéma de cohérence territoriale et du plan local d'urbanisme soumise à évaluation environnementale ;
En l’occurrence, les dispositions de l’article R.104-13 du Code de l’urbanisme prévoient que l’évolution
du PLU effectuée par le recours à l’une des procédures emportant mise en compatibilité de ce document
doit faire l’objet d’une évaluation environnementale lorsque celle-ci emporte les mêmes effets qu'une
révision (définis à l’article L. 153-31 du Code de l’urbanisme).
Article R.104-13 du Code de l’urbanisme :
Les plans locaux d'urbanisme font l'objet d'une évaluation environnementale à l'occasion de leur mise en compatibilité :
(…)2° Lorsque celle-ci emporte les mêmes effets qu'une révision, au sens de l'article L. 153-31, et que cette révision concerne l'un des cas mentionnés au I de l'article R. 104-11 ;
Article L.153-31 du Code de l’urbanisme :
I.-Le plan local d'urbanisme est révisé lorsque l'établissement public de coopération intercommunale ou la commune décide :
1° Soit de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables ; Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
5 Version définitive Mai 2025
Article R.104-11 du Code de l’urbanisme :
I.-Les plans locaux d'urbanisme font l'objet d'une évaluation environnementale à l'occasion :
1° De leur élaboration ;
2° De leur révision :
a) Lorsqu'elle permet la réalisation de travaux, aménagements, ouvrages ou installations susceptibles d'affecter de manière significative un site Natura 2000 ;
b) Lorsque l'établissement public de coopération intercommunale compétent ou la commune décide de changer les orientations définies par le projet d'aménagement et de développement durables ;
c) Dans tous les autres cas où une révision est requise en application de l'article L. 153-31, sous réserve des dispositions du II.
En l’espèce, compte tenu de l’impact de la mise en compatibilité vis-à-vis des orientations du PADD, une
évaluation environnementale est requise au sens de l’article précité.
C’est pourquoi, une évaluation environnementale portant sur les incidences sur l’environnement des
évolutions du PLU sera réalisée et soumise à l’avis de l’Autorité environnementale de l’État.
Par voie de conséquence, dès lors qu’elle est soumise à évaluation environnementale, la procédure de mise
en compatibilité du PLU entre dans le champ d’application de la concertation prévue par l’article L.103-2
du Code de l’urbanisme précédemment cité.
C’est dans ce contexte juridique que la présente concertation préalable est organisée.
Les éléments présentés dans la suite de ce dossier de concertation sont prévus par l’article R.121-20 du
Code de l’environnement.
Article R.121-20 du Code de l’environnement
Pour l'application des articles L. 121-16 et L. 121-16-1, le maître d'ouvrage ou la personne publique responsable établit un dossier de la concertation, qui comprend notamment :
-les objectifs et caractéristiques principales du plan, programme ou projet, y compris, pour le projet, son coût estimatif ;
-le cas échéant, le plan ou le programme dont il découle ;
-la liste des communes correspondant au territoire susceptible d'être affecté ;
-un aperçu des incidences potentielles sur l'environnement ;
-une mention, le cas échéant, des solutions alternatives envisagées.
Ce dossier est établi et complété, le cas échéant, selon les indications données par l'autorité qui a demandé l'organisation de la concertation préalable en application des articles L. 121-9, L. 121- 17 et L. 121-19 et en concertation avec le garant.
2.2. Façon dont la concertation s’insère dans la procédure administrative et décisions ultérieures à intervenir
Première étape : lancement de la procédure et arrêt des modalités de la concertation
La délibération n°DEL2025-18 du Conseil municipal du 22 avril 2025 (annexe 1) prescrit :
- la procédure de mise en compatibilité du PLU de la Commune de Neydens par voie de déclaration
de projet ;
- les objectifs poursuivis et les modalités de la concertation préalable.
Deuxième étape : la concertation
Le public est invité à prendre connaissance du présent dossier de concertation et formuler ses observations
sur les objectifs et caractéristiques principales de la mise en compatibilité du PLU avec le projet Vitam 2.
Les contributions pourront permettre de nourrir ces éléments et les faire évoluer.
Troisième étape : le bilan de la concertation
A l’issue de la concertation, un bilan sera tiré de l’ensemble des contributions apportées par le public et
présenté devant le Conseil municipal. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
6 Version définitive Mai 2025
Quatrième étape : le recours à une procédure conjointe
Par délibération n°20231016_cc_amgt_111 du Conseil communautaire en date du 16 octobre 2023, la
Communauté de communes du Genevois a engagé une procédure de mise en compatibilité du SCoT de la
CC du Genevois par voie de déclaration de projet au regard du projet d'extension du Vitam et la
requalification de la friche de l'ex-Macumba. Le projet a été arrêté par délibération
n°20231218_cc_amgt_136 en date du 18 décembre 2023.
À noter également que depuis le 4 octobre 2024, le Pôle métropolitain du Genevois français est compétent
en matière de suivi et de mise en œuvre du schéma de cohérence territoriale, et assure le suivi de cette
procédure.
Au regard de l'avancement de la procédure initiée par la Communauté de communes du Genevois d’une
part, et par la Commune de Neydens d’autre part, toutes deux portant sur le même projet, les deux
déclarations feront l'objet d'une procédure conjointe pour les prochaines étapes (saisine de l’autorité
environnementale, examen conjoint des Personnes publiques associées, enquête publique).
Cinquième étape : le dépôt du projet auprès de l’autorité environnementale MRAe
L’évaluation environnementale commune de la mise en compatibilité du SCoT et du PLU devra faire
l’objet d’un avis de la Mission Régionale d’Autorité environnementale (MRAe).
Sixième étape : l’organisation d’une réunion d’examen conjoint avec les personnes publiques
associées
Devra être tenue une réunion d’examen conjoint des évolutions proposées avec les personnes publiques
associées, pour assurer la mise en compatibilité du SCoT et du PLU avec la déclaration de projet.
Septième étape : l’enquête publique unique
Une enquête publique sera organisée dans les conditions prévues par le chapitre III du titre II du livre Ier
du Code de l'environnement, sur renvoi des articles L.143-44, L.300-6 du Code de l’urbanisme portant à
la fois sur l’intérêt général de l’opération et la mise en compatibilité du SCoT et du PLU qui en est la
conséquence.
Conformément à l’article L.123-6 du Code de l’environnement, il sera procédé à une enquête publique
unique organisée par le Pôle métropolitain du Genevois français en accord avec la Commune de Neydens.
Le dossier soumis à enquête publique unique comportera un sous-dossier relatif à la mise en compatibilité
du SCoT et un sous-dossier relatif à la mise en compatibilité du PLU. L’enquête unique fera l'objet d'un
rapport unique du commissaire enquêteur ainsi que de conclusions motivées au titre de la mise en
compatibilité du SCoT et au titre de la mise en compatibilité du PLU.
Dernière étape : adoption de la déclaration de projet
A l’issue de l’enquête publique, le Maire de Neydens présentera le bilan au Conseil municipal qui pourra
alors délibérer sur l’adoption de la déclaration de projet emportant mise en compatibilité du PLU,
éventuellement amendé pour intégrer les avis et observations émises par le public, les résultats de l'enquête,
le rapport et des conclusions du commissaire enquêteur et du procès-verbal de la réunion d'examen
conjoint. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
7 Version définitive Mai 2025
2.3. Suite du processus administratif pour la réalisation du projet Vitam 2
Le porteur du projet prévoit de déposer une ou plusieurs demandes d’autorisation d’urbanisme valant
autorisation d’exploitation commerciale relatives au projet Vitam 2 une fois la déclaration de projet du
PLU approuvée, ainsi que celle relative au SCoT, qui sera (seront) instruit(s) selon la règlementation en
vigueur.
Le projet Vitam 2 étant soumis à évaluation environnementale, il fera l’objet d’une enquête publique. Le
Maire de la Commune de Neydens pourra accorder le permis de construire tenant lieu d’autorisation
d’exploitation commerciale en prenant en considération l’étude d’impact du projet, l’avis de l’Autorité
environnementale, le résultat de la consultation du public et autres avis conformément à l’article L.122-1-
1 du Code de l’environnement.
Le calendrier prévisionnel est le suivant :
- Concertation préalable à la mise en compatibilité du PLU de Neydens dans le cadre d’une procédure
de déclaration de projet Vitam 2 : du 06 mai au 06 juin 2025 inclus
- Bilan de la concertation préalable : fin juin/début juillet 2025
- Avis de la Mission Régionale d’Autorité environnementale (MRAe) sur l’évaluation
environnementale commune de la Mise en Compatibilité du SCoT et du PLU de Neydens :
été/automne 2025
- Enquête publique de la déclaration de projet emportant Mise en Compatibilité du Scot et du PLU
de Neydens : printemps/été 2026. Avis du commissaire enquêteur à l’issue.
- Dépôt des autorisations d’urbanisme : 2e semestre 2026
- Avis de la MRAe sur l’étude d’impact du projet dans le cadre de l’instruction des autorisations
d’urbanisme
- Participation du public sur le projet
- Délivrance des autorisations d’urbanisme 3e trimestre 2027 Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
8 Version définitive Mai 2025
3. MODALITES DE LA CONCERTATION
3.1. L’organisateur de la concertation
La Commune de Neydens est l’autorité compétente en matière de mise en compatibilité du PLU.
Toute question sur l’organisation de la concertation, ses modalités d’exécution ainsi que sur le projet peut
être posée à la Commune de Neydens :
Adresse : Mairie de Neydens - 60 Chemin Neuf - 74160 Neydens
Téléphone : 04 50 35 05 50
3.2. Les modalités de la concertation
Plusieurs canaux permettent au public de s’informer sur le projet et ses enjeux, de déposer des observations
et propositions sur la période du mardi 6 mai 2025 à 13h30 au vendredi 6 juin 2025 à 12h00 :
- Mise à disposition du dossier de concertation et d’un registre de concertation permettant au public
de formuler ses observations en Mairie de Neydens - 60 chemin Neuf - 74160 NEYDENS, aux
jours et horaires habituels d’ouverture de la Mairie au public :
o Lundi et vendredi de 8h30 à 12h00
o Mardi et jeudi de 13h30 à 17h00
- Mise à disposition du dossier de concertation sur le site Internet de la Commune de Neydens
www.neydens.fr
- Les observations et les propositions pourront également être transmises à l’adresse email
projetvitam2@neydens.com ou par courrier à l’attention de Madame le Maire, en mentionnant
l’objet « MEC PLU Vitam 2 », à l’adresse Mairie de Neydens - 60 chemin Neuf 74160 NEYDENS
- Organisation d’une permanence publique au cours de la concertation en Mairie de Neydens le mardi
20 mai 2025 de 17h à 19h permettant un échange de vues avec le public.
A l’issue de la période de concertation, le registre sera clos et signé par Madame le Maire qui en présentera
le bilan devant le Conseil municipal et intégré au dossier d’enquête publique.
Le bilan sera tenu à la disposition du public à la Mairie de Neydens, au service Urbanisme, aux heures
habituelles d’ouverture au public. Il sera également consultable sur le site Internet de la Commune de
Neydens dans la rubrique « conseil municipal » pendant une durée d’un an à compter de la date de la
clôture de la période de concertation. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
9 Version définitive Mai 2025
4. L’ETAT ACTUEL DU SITE ET PRESENTATION DU PROJET VITAM 2
4.1. Localisation du Centre Vitam et du projet Vitam 2
Le Centre de loisirs & de commerces « Vitam » est situé sur le territoire de la Commune de Neydens et de
la Communauté de Communes du Genevois, dans le département de la Haute-Savoie (Figure 1).
Figure 1 : Localisation du Centre Vitam Parc au sein du périmètre de la Communauté de Communes du Genevois
Le SCoT de 2013 de la CCG définit quatre types de Zone d’Aménagement Commercial (ZACo) :
- La ZACo Centrale de la Ville élargie : la ville de Saint-Julien-en-Genevois.
- Deux ZACo Complémentaires de la Ville élargie : Les Envignes à Neydens et la galerie Alliance à Archamps.
- Des ZACo Secondaires : l’ensemble des bourgs.
- La ZACo Complémentaire de bourg à Beaumont.
Les ZACo sont des zones de localisation préférentielle des implantations commerciales, définies sur la
base des objectifs du PADD et du DOO et sur des critères exclusivement d’aménagement du territoire et
non économiques.
La zone de projet Vitam 2 se situe dans la ZACo des Envignes, en entrée de Commune, à Neydens (Figure
2).
Figure 2 : Périmètre de la ZACo des Envignes (DOO du SCoT, 2013) Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
10 Version définitive Mai 2025
4.2. Histoire du développement urbain du secteur des Envignes
1977 : Fin des travaux et ouverture de la discothèque « Macumba ». Plusieurs extensions du Macumba se
sont ensuite succédées jusqu’à la fin des années 90.
1997 : Création de la ZAC des Envignes qui sera clôturée en novembre 2016.
2002 : Dépôt du PC pour la construction de Vitam.
2005 : Incendie dans la discothèque - destruction partielle par le feu.
2008 : Fin des travaux et mise en service de l’autoroute A41 Nord.
2009 : Fin des travaux et ouverture du Centre de loisirs & de commerces « Vitam ».
2014 : Achat du tènement de la discothèque « Macumba » par le groupe Migros France en vue d’une
extension du Centre Vitam.
2015 : Fermeture définitive de la discothèque « Macumba » en mars 2015
2022 : Présentation du nouveau projet Vitam 2 par FREY et MIGROS.
Figure 3 : Photographie aérienne du secteur des Envignes en août 2012 (source remonterletemps.ign.fr) Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
11 Version définitive Mai 2025
4.3. État actuel de la zone du projet Vitam 2
Présentation générale de la zone de projet Vitam 2
La zone du projet Vitam 2 – d’une superficie de plus de 14 ha - est constituée de plusieurs zones distinctes :
- Le centre de loisirs et commercial Vitam
- Les parkings utilisés par les visiteurs du Vitam
- La friche « Macumba »
- Les bassins de rétention des eaux pluviales
Ces différentes zones sont présentées ci-après.
Figure 4 : Plan synoptique de l’état actuel de la zone de projet Vitam 2
Le centre de loisirs et commercial Vitam
En 2009, Migros France ouvrait de nouveaux horizons en matière d’offre commerce/loisirs avec la
conception du complexe Vitam. Cet ensemble mixte est aujourd’hui une référence unique dans le paysage
lémanique transfrontalier, notamment par sa très forte composante loisirs.
Le centre Vitam accueille des loisirs aquatiques, des enseignes commerciales, des restaurants, un espace
bien être et fitness et encore un hôtel.
Figure 5 : Vues sur le Centre Vitam
Détail de l’offre de commerces et loisirs en mars 2025 (1 cellule vacante) :
- Restauration : 5 restaurants – Mc Donald’s Maison Savoure (restaurant et séminaires), le Sunset
(snacking & pizzas), Zumo, Columbus Café
- Grande et Moyenne Surface spécialisée : 2 magasins - La Grande récré, Intersport
- Alimentaire : Super U - 1700m²
- Boutiques : 15 commerces - textile, équipement de la personne, services, déco dont Courir,
Marionnaud, Bijouterie Briant, Fitness Boutique, Born to Ride.
- Hôtel : Ibis Styles 3* - 78 chambres – espace Co-Working
- Pôle de loisirs UCPA : espace aquatique, bien-être, escalade, raquettes, Fitness Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
12 Version définitive Mai 2025
L’espace aquatique du Centre Vitam joue un rôle d’équipement public pour le territoire de la Communauté
de Communes du Genevois en accueillant chaque année les scolaires pour l’apprentissage de la natation,
ainsi que l’ensemble de la population, le territoire du Genevois français ne disposant pas de piscine
publique.
Figure 6 : Photographie aérienne du Centre Vitam (source Maps, 2023)
Les parkings de Vitam et les bassins de rétention des eaux pluviales
Les parkings du Vitam (Figure 6), comptent environ 1000 places, utilisés quasi exclusivement par les
visiteurs du centre. Ces parkings - propriétés de la Commune de Neydens - sont couverts par une
convention d’usage au profit de Migros France.
Situés en extérieur, ils ont été construits par phases de 2002 à 2009, notamment dans le cadre de
l’aménagement de la Zone d’Aménagement Concertée des Envignes, avec la création d’un giratoire
d’accès sur la Route Départementale 1201, puis de la construction du Vitam.
Bien qu’ils soient en partie paysagés, les parkings laissent les véhicules stationnés très visibles depuis la
Route Départementale 1201, de même que le reflet lumineux produit lors de journées ensoleillées,
perceptible depuis le Mont Salève.
En périphérie de ces parkings se situent divers bassins de rétention et filtration des eaux de pluie et de
ruissellement provenant du site, ainsi que de la RD1201.
La friche de l’ancienne discothèque « Macumba »
À proximité immédiate du site commercial et de loisirs Vitam, situé en bordure de la route départementale
1201, et au sein du périmètre envisagé pour le projet d’extension, se situe une friche de 3,1 hectares
correspondant à l’ancienne boîte de nuit Macumba.
L’urbanisation de ce terrain a débuté en 1977 avec la construction de la discothèque et a ensuite fait l’objet
ensuite de divers réaménagements, dont des extensions. Durant ces décennies, la discothèque, une des plus
grandes et fréquentées de France, a assuré la notoriété du secteur bien au-delà des limites du Genevois.
Cet établissement comprenait une boite de nuit avec plusieurs restaurants. Il a été fréquenté par toutes les
générations et a été un lieu de vie important. Ouvert 7j/7, il permettait également l’organisation de repas
d’entreprise.
La discothèque a cependant définitivement cessé ses activités en 2015, après une première destruction
partielle par le feu en 2005. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
13 Version définitive Mai 2025
Le bâtiment s’avérant inexploitable et se détériorant d’année en année, il constitue désormais une friche
située sur l’une des principales entrées de la commune de Neydens (Figure 7), ce qui nuit à la qualité
globale de ce secteur de la commune, en matière :
- d’image urbaine et paysagère ;
- d’imperméabilisation des sols bitumés et de ruissellement des eaux de pluie ;
- de biodiversité.
Figure 7 : Vue sur la friche du « Macumba » (source Photothèque de de la Communauté de Communes du Genevois, 2019)
Lors de l’adoption du Plan Local d’Urbanisme (PLU) en 2017, le site de la friche Macumba a été classé
en zone à urbaniser par la Commune de Neydens. Une orientation d’aménagement et de programmation
(OAP) spécifique au terrain énonce l’objectif de « restructurer l’ancien site du Macumba pour créer un
secteur d’activités commerciales en continuité du complexe Vitam ».
En 2014, le groupe Migros France, propriétaire du site Vitam, souhaite donner un second souffle au site
Vitam et régénérer sa programmation à travers une extension. Migros France saisit ainsi l’opportunité
d’acquérir des terrains adjacents au Vitam, correspondant à l’ancienne discothèque du « Macumba » et ses
parkings. Cette friche, entièrement imperméabilisée, est alors identifiée comme un secteur opportun pour
une extension stratégique du Vitam.
4.4. Enjeux et objectifs du projet Vitam 2
Enjeux et objectifs pour la Communauté de Communes du Genevois (CCG) au titre du SCoT
Extrait de la délibération de la CCG n°111 du 16 octobre 2023 :
Avec la présence d'un pôle aquatique, le centre de commerces et de loisirs Vitam joue un rôle d'équipement
public pour le territoire de la Communauté de Communes du Genevois en accueillant chaque année les
scolaires pour l'apprentissage de la natation. Il représente également un équipement commercial, à un
emplacement qui accuse un déficit sur le territoire au regard du nombre d'habitants qui le compose.
La volonté est donc de permettre un projet d'extension et de restructuration encadré du centre d'activités
économiques existant consistant à adjoindre de nouvelles surfaces aux dimensions commerciales,
culturelles et sociales, afin d'en faire un lieu de sociabilité répondant aux attentes des habitants. La CCG
souhaite permettre le développement d'une offre quotidienne et hebdomadaire de proximité au sein de la
zone des Envignes, de manière complémentaire à l'offre proposée à Saint-Julien-en-Genevois.
Les objectifs poursuivis par la mise en compatibilité du SCOT avec le projet Vitam 2 sont les suivants :
- Faire évoluer le document d'urbanisme afin de permettre la réalisation du projet d'intérêt général
d'extension et de restructuration du Vitam.
- Assurer l'insertion du projet dans son environnement, notamment en préservant l'environnement et
la qualité de vie des habitants du territoire en proposant un pôle économique au cœur de la Ville
élargie, répondant à l'ensemble de leurs besoins et qui contribue à réduire leur empreinte carbone
liée à l'acte d'achat.
- Organiser la mutation, (...) l'extension ou l'accueil des activités économiques via le renforcement
du Pôle de Neydens avec la création maximale de 25 000 m2 de surface de vente (modes, maison,
restauration, alimentaire, un pôle de santé et des bureaux notamment)
- Permettre le recyclage foncier et le renouvellement urbain, et ce par la requalification de la friche
de l'ex-Macumba et des parkings du Vitam existants.
- Favoriser le développement des loisirs et du tourisme avec notamment la création de 5000 m de
loisirs indoor. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
14 Version définitive Mai 2025
- Mettre en œuvre un projet urbain, en lien avec la politique locale de l'habitat, avec la volonté de
créer une résidence mobilité qui permette aux actifs de s'installer sur le territoire le temps de
trouver un logement pérenne.
Enjeux et objectifs pour la Commune de Neydens au titre du PLU
Extrait de la délibération de la Commune du 22 avril 2025 :
À l'échelle de la Commune de Neydens, l'enjeu primordial est de restructurer la friche de l'ancienne
discothèque Macumba, dans la perspective de valoriser ces surfaces et de réaménager l'entrée du bourg
et du territoire communal.
Les objectifs poursuivis par la mise en compatibilité du PLU avec le projet Vitam 2 sont les suivants :
- Pérenniser le centre de commerces et de loisirs Vitam en permettant l'implantation d'une offre
complémentaire de commerces et de loisirs (création maximale de 25.000 m2 de surface de vente)
afin de répondre à l'ensemble des besoins des habitants du territoire et réduire ainsi leurs
déplacements liés à l'acte d'achat et l'empreinte carbone correspondante ;
- Permettre notamment le développement de lieux de loisirs et de sociabilité multigénérationnelle
destinés à accueillir les habitants du territoire en soirée et/ou weekend qui favorisent le vivre-
ensemble ;
- Recycler le foncier de la friche de l'ex-Macumba, ainsi que les parkings du Vitam, et participer au
renouvellement urbain et à la mixité urbaine du secteur et à la requalification de l'entrée de Ville
en lien avec la transformation de la RD1201 en boulevard urbain en permettant la création d'un
pôle de santé, de services, des logements et des bureaux ;
- Préserver l’environnement, le paysage et la qualité de vie des habitants du territoire ;
- Intégrer une ambition environnementale élevée, en particulier sur les aspects énergétiques, sur le
bilan carbone des constructions, sur les mobilités durables en cohérence avec le développement de
l'offre de mobilités actives et de transport en commun du territoire, ou encore sur l'adaptation de
la zone des Envignes au réchauffement climatique.
Enjeux et objectifs pour Migros France
Le besoin de pérenniser un site apprécié, mais structurellement déficitaire
Pour Migros France et FREY - les porteurs du projet, le site du Vitam possède des qualités reconnues :
- Une offre de loisirs, qui représente 70% des surfaces du site, proposant une grande diversité
d’activités, dans un ensemble intégré et aux prestations de très bonne qualité ;
- Une figure emblématique du paysage local avec la bulle de couverture des bassins, bien distincte
de l’architecture commerciale caractéristique des décennies passées et généralement inesthétique.
Malgré ces qualités ayant permis au Vitam de trouver son public, avec 700 000 entrées loisirs par an, sa
fréquentation stagne.
Chiffres de la fréquentation pour l’année 2024 : environ 1 700 000 clients, dont environ 700 000 entrées
pour le pôle de loisirs UCPA Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
15 Version définitive Mai 2025
En effet, Vitam ne dispose pas, complémentairement aux loisirs, d’une offre commerciale suffisamment
étoffée pour attirer une clientèle plus large, selon le diagnostic dressé par la CCG1 :
- « très bon fonctionnement et valorisation du secteur loisirs du site, un élément d’attractivité fort,
mais trop peu appuyé par la fonction commerciale » ;
- « fréquentation plutôt locale bien qu’au-delà des limites de la CCG (communes à une distance
temps d’environ 30 minutes), alors qu’un rayonnement plus large était escompté » ;
- « tendance à la banalisation de l’offre et à la disparition de la spécificité commerciale du site ».
De plus, la taille restreinte de la partie commerciale de Vitam, et sa fréquentation modérée, n’en font pas
un site d’implantation attractif totalement abouti pour les plus grandes enseignes et les concepts novateurs
et/ou émergents.
Le business model existant est difficile pour différente raisons :
- La proportion des surfaces dévolues aux loisirs représente les 2/3 des ouvrages exécutés sur un
métier au modèle économique précaire. Malgré la reprise de l'exploitation des activités de loisirs
en 2020 par un acteur leader-métier, le modèle économique du Vitam (loisirs) enregistre des pertes
constantes depuis l’ouverture. La période COVID a été et reste difficile à surmonter avec ses
impacts sur la modification des habitudes de consommation du sport et des loisirs. De surcroît,
l'augmentation des coûts de l'énergie rend le modèle des loisirs aquatiques très fragile en termes de
charges d'exploitation.
- La faiblesse des superficies commerciales existantes de la galerie Vitam (commerces) tend à
minorer les valeurs locatives constatées sur le site par rapport aux standards du marché et aux sites
commerciaux de la région. Vitam n'est pas aujourd'hui un actif dit "prime" et ne possède pas la
taille critique pour attirer les enseignes à fort potentiel et atteindre les valeurs locatives requises.
De "Galerie" du vitam nous avons besoin de passer à une taille critique nécessaire pour devenir un
Centre de destination à mixité d'usage polyfonctionnelle.
- Une période post covid toujours difficile qui contraint Migros à accorder de nombreux
aménagements locatifs auprès des preneurs, éloignant d'autant le retour à meilleur fortune.
1 Diagnostic du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT), page 125
- Le portage du foncier du site du Macumba depuis maintenant 10 ans est également significatif sur
le plan économique.
Cela conduit quinze ans après l'ouverture à la nécessité de reprogrammer l'ensemble du site en termes de
proportion commerce /loisirs notamment pour permettre une hausse de la fréquentation via une nouvelle
offre complémentaire et une meilleure dilution des coûts fixes de gestion qui fragilisent pragmatiquement
la détention et l’exploitation du modèle économique dans la durée. C’est dans cet objectif que le partenariat
scellé avec le groupe Frey a été établi en 2022.
Au-delà de ces considérations économiques, l’enjeu du projet Vitam 2 est d’également de s’inscrire dans
une démarche novatrice d’aménagement de qualité et de jouer son rôle dans le projet de territoire avec le
développement d’un centre commercial de plein air, nouvelle génération contribuant à la création
d’emploi, de fiscalité locale relative et d’une augmentation de son attractivité : C’est l’ambition du concept
Shopping Promenade® Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
16 Version définitive Mai 2025
4.5. Le projet d’extension du centre commercial et de loisirs Vitam et de régénération du site (Projet Vitam 2)
L’ancien projet « Vitam 2 » abandonné en 2022
Un premier projet - avorté - proposait le redéveloppement du centre de commerces et de loisirs par la
création de nouvelles dimensions commerciales, culturelles et sociales sur une surface utile totale de
70.000 m² dont 40.000 m2 de surface de vente supplémentaire.
Le nouveau projet « Vitam 2 » objet de la présente concertation préalable à la mise en compatibilité
du PLU
A la suite de divers échanges entre les collectivités et Migros France et son partenaire FREY, il a été
convenu que :
- Le projet d’extension du site Vitam devra correspondre aux besoins du territoire de la Communauté
de Communes du Genevois et se limiter à une densité commerciale (m²/habitants) en adéquation
avec les moyennes nationales en date d’adoption de la déclaration de projet, soit la création
maximale de 25.000 m² de surface de vente supplémentaires.
- Le projet aura une mixité d’usages avec la création de bureaux, de restaurants, de commerces, de
parkings silos dont une partie pourrait être destinée à des P+R, des espaces de loisirs indoors, des
logements/d’hébergements, des services à la population, d’espaces associatifs et culturels, en
complémentarité de l’offre proposée par la ville centre de Saint-Julien-en-Genevois et les bourgs.
L’emprise spatiale du projet Vitam 2 est délimitée par le trait noir (périmètre) sur la figure 8. Les
constructions et installations existantes sur le tènement Vitam ayant vocation à être conservées, les
nouvelles constructions sont envisagées sur le tènement de la friche Macumba et sur les emprises de
parking. Il est à noter que la Commune a décidé de conserver une emprise en rive sud sur le chemin de la
Creuse afin de maintenir une réserve foncière communale en vue de la création d’un équipement public.
Figure 8 : Emprise spatiale du projet Vitam 2
Le projet Vitam 2 va nécessiter le développement d’équipements publics, notamment en termes
d’accessibilité et de réseaux. Le porteur du projet devra participer au financement de ces équipements
publics dans le cadre de la réglementation en vigueur.
En l’état actuel du projet, il est difficile d’estimer le coût réel de réalisation de ce projet, mais les premières
études estiment que l’investissement se dresserait à hauteur des 150 millions €.
Compte tenu des enjeux de requalification d’une friche en entrée de commune, de la pérennisation du
Vitam, de l’évolution de l’offre commerciale du territoire en réponse aux besoins croissants des habitants,
de la création de logements/d’hébergements et d’un pôle de santé, les collectivités sollicitées ont estimé
que le projet pourra revêtir un intérêt réel pour la population et le territoire – voir 5.2. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
17 Version définitive Mai 2025
Focus sur le concept de Shopping Promenade développé par FREY
En réponse aux profondes mutations sur les attentes des consommateurs et afin de s’adapter aux nouveaux codes du monde du commerce, FREY a imaginé et conçu Shopping Promenade®, un lieu pluriel, branché sur les courants porteurs de la créativité et de l’innovation, mixant les offres et les usages, un lieu convivial qui respecte les hommes et leur environnement, un lieu en phase avec les aspirations d’aujourd’hui, un nouveau modèle à l’épreuve de notre temps.
Les 3 piliers du Shopping Promenade®
Shopping Promenade® : un concept en 3 dimensions
• Un cadre valorisant, proposant une balade commerciale à ciel ouvert dans un environnement exceptionnel. Un design pluriel : inspiré des codes architecturaux des centres urbains, Shopping Promenade® propose un parcours rythmé par la diversité et les ruptures de son bâti ainsi que par les différents matériaux de ses façades (le bois, la brique, la pierre ou le métal).
• Une offre plurielle au cœur d’une destination shopping incontournable, un mix-merchandising mêlant les grands univers du retail et de la restauration. De nouvelles enseignes tendances viennent compléter l’offre retail en ajoutant de la proximité, des services et des loisirs attractifs et inédits.
• Une expérience augmentée, au sein d’un parcours client surprenant et vivant, c'est d'abord un lieu de vie et de partage, porteur de lien social et de proximité. Rythmé par un calendrier d’animations tout au long de l’année, il propose un parcours vecteur d’émotions positives. Ses grandes aires de jeux gratuites en font la destination privilégiée pour toutes les familles.
Shopping Promenade® : une philosophie unique
• Proposer des lieux conviviaux et ludiques, attentifs au bien-être de tous et respectueux de l’environnement.
Chaque site se décline à travers les axes suivants :
- Des codes urbains empruntés au centre-ville
- Un design pluriel par sa diversité et ses ruptures
- Une végétalisation généreuse
- L’eau, comme vecteur d’émotions
Un site responsable avec des certifications environnementales systématiques
Shopping Promenade® : bien plus qu’un simple lieu de commerce…
• De nombreux services : pôle santé avec cabinets médicaux, dentaires ou ophtalmologiques, des salles de sport et de fitness
• Un lieu de convivialité avec un pôle de loisirs, de grandes aires de jeux et une offre de restauration attractive
• Un lieu permettant de développer les liens sociaux et la résilience économique : mise en avant du monde associatif local, des artisans locaux et éventuellement de l’économie sociale et solidaire
Shopping Promenade® : l'art urbain pour tous !
Avec pour volonté de faire découvrir l’art urbain et de le rendre accessible à tous, FREY s’est donné comme objectif d’intégrer des œuvres monumentales de Street Art au cœur même de ces lieux. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
18 Version définitive Mai 2025
5. LES CONDITIONS DE DECLARATION DE PROJET EMPORTANT
MISE EN COMPATIBILITE DU PLU AVEC LE PROJET VITAM 2
Comme énoncé au chapitre 2, la Déclaration de projet emportant la mise en compatibilité du PLU avec le
projet Vitam 2 est juridiquement valide sous les trois conditions qui sont développées ci-après :
- Le projet Vitam 2 constitue une opération d’aménagement
- Le projet Vitam 2 présente un intérêt général certain au regard de son impact économique et de
sa réponse à un besoin sur le territoire
- Le projet de mise en compatibilité du PLU est compatible avec le SCoT
5.1. Le projet Vitam 2 constitue une opération d’aménagement
Le projet doit être regardé comme une opération d’aménagement au sens des dispositions fixées aux
articles L.300-1 et L.300-6 du Code de l’urbanisme dans la mesure où il prévoit divers aménagements et
équipements visant à étendre et requalifier le site Vitam sur la commune de Neydens. Conformément à ces
dispositions, le projet permettra :
- D’« organiser la mutation, (…) l'extension ou l'accueil des activités économiques » via le
renforcement du Pôle de Neydens avec la création, d’une surface de vente correspondant aux
besoins du territoire au regard d’une densité commerciale (m²/habitants) en adéquation avec les
moyennes nationales en date d’adoption de la déclaration de projet (soit environ 25.000 m² de
surface de vente supplémentaires).
- « le recyclage foncier et le renouvellement urbain », et ce par la requalification de la friche de l’ex-
Macumba et des parkings du Vitam existants.
- De « favoriser le développement des loisirs et du tourisme » avec la création d’espaces de loisirs
indoor notamment.
- De « mettre en œuvre un projet urbain, en lien avec la politique locale de l’habitat », avec la volonté
de créer des logements / hébergements.
2 Enquête consommation Grand Genève, juin 2019, fiche du Genevois
Ce projet s’intègre dans une opération planifiée par la commune dès lors qu’il prévoit divers aménagements
et équipements visant à étendre et requalifier le site Vitam sur cette ancienne friche.
Ce projet doit donc être regardé comme une opération d’aménagement au sens de l’article L.300-6 du Code
de l’urbanisme, lequel n’exclut par ailleurs pas expressément les opérations privées.
5.2. Le projet Vitam 2 présente un intérêt général certain au regard de son impact économique et de sa réponse à un besoin sur le territoire
A l’échelle du Grand Genève
Le territoire de la Communauté de Communes du Genevois fait partie du Pôle métropolitain du Genevois
français qui regroupe huit intercommunalités sur les départements de l’Ain et de la Haute-Savoie (figure
9). Le Genevois français connaît une dynamique démographique exceptionnelle représentant de nombreux
consommateurs potentiels, à fort pouvoir d’achat. Cet apport de population engendre une mutation du
territoire, dont celui de la Communauté de Communes du Genevois, notamment en matière
d’aménagement du territoire, de mobilité ou encore d’économie.
La Communauté de Communes du Genevois connaît un important déficit en matière de surface
commerciale dédiée à l’équipement à la personne et du foyer, le bricolage et jardinage ou encore en offre
de biens culturels et de loisirs. Ce déficit a pour conséquence des évasions hors du territoire de
l’intercommunalité, principalement au sein du Genevois français mais également en Suisse et dans le reste
de la France. Effectivement, seulement 28% des dépenses sont réalisées sur le territoire de la Communauté
de Communes du Genevois2. Cette évasion commerciale du non-alimentaire est répartie entre Annemasse
Agglo (29%), le Canton de Genève (12%), le Grand Annecy (11%), Pays de Gex Agglo (6%), qui induit
une perte totale estimé de 80 millions d’euros de consommation non-alimentaire.
A l’échelle du pole métropolitain, la CCG présente l’un des territoires qui connait le plus grand déficit
d’offre commerciale et ce projet Vitam 2 est le seul d’envergure sur le territoire de la CCG. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
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Figure 9 : Les intercommunalités du Pole métropolitain et la couverture observée des besoins de consommation3
Ainsi, l’étude menée dans le cadre du Schéma Métropolitain d’aménagement commercial s’est notamment
attachée à mettre en parallèle la dépense ménage estimée et les chiffres d’affaires constatés, sur le territoire
de la Communauté de Communes du Genevois. Cette analyse a démontré que sur la CC du Genevois, les
besoins ne sont couverts qu’à hauteur de 66%. Cela signifie que les habitants du territoire de la CC du
Genevois, pour répondre à 34% de leurs besoins doivent consommer sur d’autres territoires. Dans le détail,
les besoins alimentaires sont couverts à hauteur de 85%. Sur d’autres typologies de commerces, on constate
une faible couverture des besoins : les besoins en équipement de la personne ne sont couverts qu’à hauteur
de 32%, ceux en équipement de la maison à 52%, sur le segment bricolage/jardinage qu’à 41% et en ce
qui concerne les biens culturels et de loisirs à 68%.
En tenant compte des perspectives de croissance démographique et de l’horizon du projet, ce dernier pourra
contribuer à rééquilibrer l’offre commerciale sur la Communauté de Communes.
Par ailleurs, la zone de chalandise du projet va au-delà du seul périmètre du Pôle métropolitain du Genevois
Français. Le Schéma Métropolitain d’aménagement commercial (SMAC) a notamment identifié le site du
3 Chiffres 2018 - extrait du site du Pôle Métropolitain le 25/09/2019 et du Schéma métropolitain d’aménagement commercial
(SMAC)
VITAM comme un « concept métropolitain4 », en tant que projet d’envergure au rayonnement
métropolitain mais également au-delà pouvant répondre aux différentes fréquences d’achats (hors achats
réguliers). Cependant la réalisation de ce concept est soumise à des conditions fortes notamment en termes
de desserte (dont en transports publics), de qualité environnementale ou encore de renouvellement urbain
(avec la réhabilitation de la friche du Macumba).
Pour le territoire de la Communauté de Communes du Genevois
Au sein du SCoT de la Communauté de Communes du Genevois, la Commune de Neydens et plus
particulièrement la zone d’activité de Neydens (dont le site du projet Vitam) fait partie de la Ville élargie
(Figure 10). Ce concept porte sur un périmètre élargi de la Ville de Saint-Julien-en-Genevois pour
permettre au territoire de la Communauté de Communes du Genevois de porter toutes les fonctions d’une
polarité régionale, que la Ville de St Julien-en-Genevois seule, ne peut accueillir.
Figure 10 : Schéma illustrant le concept de Ville élargie (SCOT, 2013)
4 SMAC : Rapport phase 2 page 33 et 34 Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
20 Version définitive Mai 2025
La concrétisation du concept de ville élargie passe notamment par une intensification des trois principales
polarités du cœur d’agglomération de Saint-Julien-en-Genevois alliant densité, mixité et qualité du cadre
de vie. Ces polarités sont les principaux lieux de développement en cours ou à venir de l’agglomération.
Les trois polarités - à vocation principalement économique - correspondent :
- au centre-ville de Saint-Julien-en-Genevois ;
- à la zone d’activités économiques d’Archamps ;
- au pôle d'activités de Cervonnex – les Envignes comprenant le Vitam à Neydens et l'Ecoparc de
Saint-Julien-en-Genevois.
Figure 11 : Carte des zones d’activités économiques de la Ville élargie
5 Selon le DOO du SCoT page 107 : les achats quotidiens : boulangerie, boucherie-charcuterie, tabac-presse, fleurs, épicerie,
pharmacie, surfaces alimentaires généralistes, alimentaire spécialisé, produits d’hygiène et d’entretien, commerces de services (coiffeurs, esthétiques, clé-minute, auto-école) …
6 Achats occasionnels légers : habillement, articles de sport, chaussures, optique, parfumerie – produits de beauté, bijouterie,
horlogerie, vaisselle – couverts – art de la table, linge de maison, librairie – papeterie–CD/DVD,jeux – jouets, petite décoration, petit électroménager, radio/hi-fi, informatique, petit mobilier, luminaire, petit bricolage, petite jardinerie,
Au sein du territoire de la Communauté de Communes du Genevois, l’offre commerciale se concentre
aujourd’hui dans la ville principale, Saint-Julien-en-Genevois, à la fois en son centre et sa périphérie
immédiate, avec notamment une offre importante de commerce alimentaire.
Le centre-ville de Saint-Julien-en-Genevois doit garder et renforcer sa fonction commerciale de quotidien5.
Sa centralité est confortée par l’offre de services administratifs et de santé à l’échelle de la Communauté
de Communes.
La ville élargie doit pouvoir accueillir d’autres activités économiques et une offre commerciale
complémentaire plus large couvrant des niveaux de besoins de type achats occasionnels lourds et légers6.
Par la requalification de la friche du site de l’ex-Macumba, la volonté politique de la Communauté de
Communes du Genevois est de mener une gestion foncière sélective et innovante rendue nécessaire au
regard de la faible disponibilité foncière sur le territoire.
Effectivement, la vacance des cellules commerciales n’est que de 5,6% à Saint-Julien-en-Genevois en
2018, soit un taux fortement inférieur à la moyenne nationale qui est évaluée à 11%7. Le manque de foncier
disponible en centre-ville rend nécessaire le développement d’une offre additionnelle et complémentaire
sur la zone de projet Vitam, dans la zone des Envignes.
D’autre part, l’enquête de consommation menée par le Grand Genève démontre que les zones et centres
commerciaux connaissent encore une réelle attractivité, ce qui vient conforter le projet de requalification
extension du site Vitam, qui répond aux besoins des consommateurs du territoire.
Outre la dimension de polarité commerciale, le maintien du centre aquatique de Vitam est essentiel pour
l’apprentissage de la natation des enfants de la CCG ainsi que la pratique de la natation pour l’ensemble
des habitants, le territoire ne disposant d’aucune piscine publique.
En outre, la création de logements/d’hébergements et d’un pôle de santé répond aux besoins du territoire.
animalerie…
Achats occasionnels lourds : gros bricolage, matériaux, dépôt-vente, matériel d’entretien extérieur, jardinerie, mobilier, gros électroménager, aménagement de la maison (cuisines, salles de bains), réparation et concessionnaires automobiles…
7 Étude de potentiel commerces et restauration, Bérénice, juin 2023 Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
21 Version définitive Mai 2025
En entrée de zone d’activités de Neydens
La zone du projet, sur l’ancienne emprise du Macumba et le site actuel du Vitam, marque l’entrée Nord de
Neydens sur la route d’Annecy (RD 1201) où est également implantée, de l’autre côté de la voie, la zone
d’activité des Envignes. Cette entrée de commune se caractérise aujourd’hui par une organisation
déstructurée avec des accumulations d’espaces publics et privés, peu lisibles et qualitatifs.
De par la situation du projet et la superficie de son emprise, celui-ci constitue une véritable opportunité
foncière pour la réalisation d’un projet urbain de qualité marquant l’entrée de la zone d’activités de
Neydens et son entrée de commune, qui s’intègre au contexte urbain, en assurant le lien avec les espaces
qu’il côtoie, à la fois d’activité et à proximité immédiate de zones d’habitat.
Le projet de transformation de la route d’Annecy (RD 1201) en boulevard urbain porté par des collectivités
territoriales et leurs établissements publics offre l’opportunité de créer un front urbain bâti sur l’emprise
du projet Vitam 2 accueillant des bureaux et des logements/hébergements, offrant ainsi une mixité urbaine
dans ce secteur.
Conclusion
→ Un tel projet doit donc être analysé comme étant d’intérêt général.
5.3. Le projet de mise en compatibilité du PLU est compatible avec le SCoT
En application du principe général, énoncé à l’article L.131-4 du Code de l’urbanisme, les PLU doivent
être compatibles avec les SCoT. Par conséquent, le projet de mise en compatibilité du PLU devra être
compatible avec le SCoT qui sera mis en compatibilité dans le cadre de la procédure de déclaration de
projet.
Par délibération n°20231016_cc_amgt_111 du Conseil communautaire en date du 16 octobre 2023, la
Communauté de Communes du Genevois a engagé une procédure de mise en comptabilité du SCoT de la
CC du Genevois par voie de déclaration de projet au regard du projet d’extension du Vitam et de la
requalification de la friche de l’ex-Macumba. Le projet a été arrêté par délibération
n°20231218_cc_amgt_136 en date du 18 décembre 2023.
Au regard de l’avancement de la procédure initiée par la Communauté de Communes du Genevois d’une
part, et par la Commune de Neydens d’autre part, toutes deux portant sur le même projet, les deux
déclarations feront l’objet d’une procédure conjointe pour les prochaines étapes (saisine de l’autorité
environnementale, examen conjoint des Personnes publiques associées, enquête publique).
Si en l’état, le projet de mise en comptabilité du PLU de Neydens n’est pas compatible avec le SCoT en
vigueur de la CC du Genevois, de dernier fait également l’objet de procédure de déclaration de projet
portant sur le même objectif et poursuivant les mêmes objectifs. Le recours à une procédure conjointe
permettra ainsi de garantir la comptabilité du PLU avec le SCoT.
En effet, les évolutions nécessaires du PLU présentées au chapitre 7.4 sont compatibles avec celles
proposées dans le cadre de la mise en comptabilité du SCoT, notamment en termes de vocation
commerciale du pôle de Neydens, et de complémentarité de la zone commerciale des Envignes avec l’offre
commerciale de proximité proposée par la ville centre de Saint-Julien-en-Genevois. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
22 Version définitive Mai 2025
6. INCIDENCES POTENTIELLES SUR L’ENVIRONNEMENT
Comme indiqué ci-avant (2.1), les évolutions du PLU pour assurer sa mise en compatibilité (MEC) avec
le projet Vitam 2 doivent faire l’objet d’une évaluation environnementale. Celle-ci précisera les incidences
de la mise en œuvre des évolutions du PLU sur l’environnement, ainsi que les mesures retenues pour éviter
et réduire, voire compenser, les incidences dommageables. Ces mesures – dites « ERC » seront traduites
de manière réglementaire dans le PLU. Le rapport de l’évaluation environnementale sera présenté
ultérieurement avec le projet de mise en compatibilité du PLU dans le cadre de l’enquête publique unique.
On présente ci-après, regroupés par thématique, les différents enjeux environnementaux relatifs au projet
de Vitam 2. A ce stade de la concertation, les mesures pour éviter et réduire, voire compenser, les
incidences dommageables des évolutions du PLU ne sont pas arrêtées.
Sols
La mise en compatibilité du PLU ne porte pas d’enjeu sur la consommation foncière puisque les surfaces
des zones N et des zones U ne devraient pas évoluer. Elle va permettre l’aménagement d’une zone
périphérique de la commune, en contribuant à la réhabilitation de la friche du Macumba et à la reconversion
utile de parkings imperméabilisés. Puisque les collectivités souhaitent une gestion foncière maitrisée et
qualitative sur le territoire, la surface de vente commerciale a été conditionnée aux besoins du territoire.
Cette opération d’aménagement s’intègre donc pleinement dans les ambitions portées par la Loi Climat et
Résilience et de son objectif zéro artificialisation nette en 2050.
Cycle de l’eau
Le ruisseau de Ternier a déjà connu des modifications de son cours dans le cadre des aménagements
réalisés par le passé sur la zone des Envignes et des bassins ont été aménagés pour recevoir les eaux
pluviales de la RD1201 et une partie de la zone. Ces bassins seront maintenus.
Les terrains sont déjà artificialisés et imperméabilisés. L’opération d’aménagement de la zone de projet
s’accompagnera d’une modification du cycle de l’eau en lien avec l’évolution des surfaces
imperméabilisées et des modalités de collecte des eaux pluviales encadrées par les règles du Schéma de
gestion des eaux pluviales communal.
En matière d’eau potable, l’autorisation d’urbanisme des nouvelles constructions est, dans tous les cas,
conditionnée à une analyse justificative de la compatibilité du projet avec la ressource disponible.
Les nouvelles constructions devant être raccordées au réseau des eaux usées, leur autorisation d’urbanisme
sera conditionnée aux prescriptions du gestionnaire en vigueur au moment du dépôt.
Biodiversité
La principale sensibilité du secteur repose sur la présence d’une trame verte et bleue locale traversant le
site du nord au sud, entre la friche du Macumba et le tènement Vitam. Seuls les ouvrages de gestion des
eaux pluviales et leurs abords présentent des enjeux biodiversité en termes d’habitats d’espèces et de
corridor local. Ces espaces sont en grande partie classés en zone N au PLU qui ne sera pas impactée et les
bassins seront maintenus.
Patrimoine, paysage et cadre de vie
En matière de grand paysage, le secteur est couvert par la directive de protection et de mise en valeur des
paysages du Mont Salève qui définit les objectifs suivants :
- Préserver un paysage de piémont ;
- Maintenir des coupures et des ouvertures entre les polarités urbaines (centre-ville, village, hameaux,
etc...) ;
- S’appuyer sur les structures végétales existantes et les conforter ;
- Maintenir des vues de qualité sur le Salève.
Ces objectifs devant être déclinés et précisés en termes de prescriptions dans le cadre de la mise en
compatibilité du PLU, un travail a été engagé et a fait l’objet de consultation auprès des services de l’État.
L’autorisation d’urbanisme des nouvelles constructions sera soumise à l’avis du paysagiste conseil de
l’État.
La présence de l’A40 et de la RD1201 révèle des enjeux spécifiques d’entrée de ville. En application de
l’article L.111-8 du Code de l’urbanisme, l’OAP du PLU en vigueur qui couvre le tènement Macumba a
levé l’interdiction de construire dans la bande de 75 m de l’axe de la RD1201 et dans la bande de 100 m
de l’axe de l’A40 fixée à l’article L.111-6 du Code de l’urbanisme : ces deux bandes ont été réduites à
30 m. Il est envisagé de conserver la réduction de ces deux bandes. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
23 Version définitive Mai 2025
L’intégration urbaine et paysagère des nouvelles constructions situées à proximité des quartiers résidentiels
situés en périphérie (chemin de la Creuse et, dans une moindre mesure, chemin de Chez Le Clerc) constitue
un enjeu en termes d’architecture et de hauteur. Le chapitre 7.4 « évolutions nécessaires du PLU »
comprend les prescriptions envisagées à ce stade de la concertation, notamment en lien avec le travail de
déclinaison de la directive paysagère du Mont Salève.
Émissions de gaz à effet de serre
Avec plus de la moitié des émissions (52%), le transport est le secteur le plus contributeur en termes
d’émissions du territoire de la CCG.
La création maximale de 25.000 m2 de surfaces de vente supplémentaires permise par la mise en
compatibilité du PLU va certes générer plus de déplacements, mais en répondant à l'ensemble des besoins
des habitants du territoire non satisfaite à ce jour (phénomène d’évasion commerciale), cela aura pour effet
de réduire la longueur des déplacements liés à l'acte d'achat et par conséquent l'empreinte carbone
correspondante du territoire.
Un travail sur les mobilités alternatives au transport individuel motorisé sera permis dans le cadre de la
réalisation du projet de Boulevard urbain (actuelle D1201). Le tronçon concerné relie Neydens depuis le
carrefour des Mouilles à l’entrée Sud de la ville de Saint-Julien-en-Genevois et permettra d’améliorer
l’accessibilité du Vitam par le développement des transports en commun à haute-fréquence de desserte et
des cheminements doux dédiés aux piétons et cyclistes.
Les nouvelles constructions vont émettre des gaz à effet de serre, d’une part lors de leur réalisation –
d’ampleur limités par la réglementation, voire des exigences supérieures qui seraient retenues par le porteur
de projet – et d’autre part leur exploitation du fait du besoin d’énergie notamment pour la production de
chaud et de froid. Une conception adaptée à la maîtrise des consommations et le recours à des énergies
renouvelables seront à développer dans le cadre du projet.
Santé
L’environnement sonore et la qualité de l’air du secteur sont influencés par l’importante circulation routière
constatée sur les axes routiers proches (A40, A41 et RD1201). Les constructions de
logements/d’hébergements devront être implantées dans les zones les moins exposées aux nuisances
routières - Cf plan de prévention du bruit dans l’environnement (PPBE) 2024 de la Haute Savoie qui vise
à réduire les nuisances sonores sur les routes départementales.
Vulnérabilité de la zone de projet au changement climatique
Les nouvelles constructions de logements/d’hébergements et d’un pôle de santé pourraient exposer des
populations au risque sanitaire lié aux canicules qui seront plus importantes en fréquence et en intensité
compte tenu des effets du changement climatique sur le territoire de la CCG. L’enjeu sera d’implanter ces
constructions au contact de la trame verte et des espaces de pleine terre.
Vulnérabilité de la zone de projet aux risques
La zone du projet est traversée par une zone classée en « zone à risque fort ou à maintenir en zone non
aedificandi » par le Plan de Prévention des Risques Naturels Prévisibles (PPRNP) de Neydens. Le ruisseau
concerné ayant été dévoyé en amont en 2001, le risque est maintenant réduit. Cependant, le PPRNP n’a
pas vocation à évoluer sur la zone.
Une industrie classée est présente sur la commune de Neydens : l’entreprise BioGaz Genevois, classée non
Seveso. Elle se situe en limite nord de la commune, au niveau de l’échangeur autoroutier.
La commune est concernée par un risque nucléaire recensé en raison de la présence du CERN à 13km au
nord-ouest. En réalité, « le CERN ne fait pas fonctionner de réacteur nucléaire et n’utilise des matériaux
fissiles qu’en quantités négligeables. Les réactions étudiées au CERN sont provoquées par des faisceaux
de particules et ne peuvent pas mener à une réaction en chaîne. » (Source : CERN). Le CERN ne représente
en réalité qu’un risque limité.
Une canalisation de gaz naturel est présente sur la commune, elle est en revanche éloignée de la zone de
projet. Une canalisation d’hydrocarbures est également présente sur la commune voisine de Saint-Julien-
en-Genevois et ne représente pas un risque pour la zone de projet.
Le transport de matières dangereuses peut également se faire par voie routière, notamment via les
autoroutes et les voies départementales. En ce sens, la zone du projet est concernée par ce risque du fait de
la proximité de l’A41 et de la D1201. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
24 Version définitive Mai 2025
7. MODIFICATIONS A APPORTER AU PLU DE LA COMMUNE DE
NEYDENS
7.1. Préambule : qu’est-ce qu’un plan local d’urbanisme ?
Document réglementaire et public, le Plan Local d’Urbanisme (PLU) définit les règles de construction et
d’occupation du territoire (naturel, bâti, etc.). Ces règles répondent à de grandes orientations souhaitées
par la collectivité pour son territoire, qui sont précisées dans leur Projet d’Aménagement et de
Développement Durable (PADD) et leurs Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).
Le PLU comporte plusieurs documents :
- Le PADD
- Une ou plusieurs OAP
- Un règlement graphique (appelé plan de zonage), qui comprend 4 types de zones :
o Les zones urbanisées (U)
o Les zones à urbaniser (AU)
o Les zones naturelles (N)
o Les zones agricoles (A)
- Un règlement écrit qui décrit les règles pour chacune des zones
- Des annexes
Ce sont ces documents qui sont susceptibles d’être modifiés dans le cadre de la procédure de mise en
compatibilité du PLU.
7.2. Présentation générale du PLU de Neydens
Le PLU de la Commune de Neydens a été approuvé le 28 novembre 2017, puis modifié le 14 janvier 2020.
Le PADD de la Commune de Neydens s’articule autour des axes suivants :
1. Préserver le Cadre de vie
- Conserver une agriculture vivante
- Préserver les éléments caractéristiques du paysage et protéger les espaces naturels
- Valoriser le patrimoine architectural
- Développer un réseau de déplacements alternatifs
2. Conserver et maîtriser l’attractivité de la Commune
- Maîtriser la croissance démographique pour préserver les équilibres communaux
- Lutter contre l'étalement urbain et limiter la consommation d'espaces à bâtir pour ne pas dégrader
l'environnement agricole et naturel
- Diversifier l'offre de logement pour permettre à toutes les générations et toutes les catégories
sociales de pouvoir habiter le village
- Soutenir les activités économiques et commerciales compatibles avec les caractéristiques de la
commune
- Compléter l'offre d'équipements publics
- Garantir un accès performant aux technologies numériques
- Lutter contre les changements climatiques en favorisant la transition énergétique Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
25 Version définitive Mai 2025
Figure 12 : Synthèse graphique du PADD - Orientations générales d’aménagement du territoire (PLU de Neydens, 2017) Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
26 Version définitive Mai 2025
7.3. Le secteur des Envignes
Ci-dessous, extrait du plan de zonage du PLU de Neydens en vigueur (2017) sur le secteur des Envignes, avec le repérage de l’OAP n°10 qui porte sur la friche Macumba.
Figure 13 : Extrait du plan de zonage sur le secteur des Envignes (PLU de Neydens, 2017)
Le tènement Vitam est classé en zone Ux « Secteur destiné à l'accueil d'activités artisanales, commerciales, industrielles et de service ».
Le tènement de la friche Macumba est classé en zone Ux1 « Secteur des Envignes à restructurer, destiné à l'accueil d'activités artisanales, commerciales, industrielles et de service ».
Les parkings sont classés en zone Uep3 « Secteur destiné à recevoir des équipements publics ou d'intérêt collectif ».
Les espaces verts, notamment la « zone à risque fort ou à maintenir en zone non aedificandi » du plan de prévention des risques (PPR) de la Commune de Neydens, sont classés en zone N « Secteur naturel ». Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
27 Version définitive Mai 2025
7.4. Les évolutions nécessaires du PLU pour assurer sa mise en compatibilité avec le projet Vitam 2
Afin de mettre en compatibilité le PLU de Neydens avec le projet Vitam 2, il convient de modifier le PADD, les règlements écrit et graphique, de supprimer l’actuelle orientation d'aménagement et de programmation
(OAP) qui porte sur le tènement de la friche Macumba pour la remplacer par une nouvelle OAP qui porte sur l’ensemble du site de projet Vitam 2.
Les modifications envisagées sont présentées ci-après pour chacun de ces documents du PLU.
Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) du PLU
Objectifs du PADD concernés par les évolutions Ce que prévoit le PADD en vigueur Les modifications envisagées du PADD dans le
cadre de la mise en compatibilité du PLU avec le
projet Vitam 2
Commentaires
Développer un réseau de déplacements alternatifs
Maintenir et développer le réseau de déplacements
doux, améliorer les conditions de mobilité dans le
village, développer les connexions avec les villages
voisins
Fluidifier le déplacement des bus en créant une voie
réservée, dans le sens Annecy/Genève, depuis le
carrefour des Mouilles jusqu’en limite de Commune
avec Saint-Julien-en-Genevois.
La création d’un parking-relais à la ZAC des
Envignes permettrait de faciliter l’usage des
transports en commun.
Fluidifier le déplacement des bus en créant une voie
réservée, dans le sens Annecy/Genève, depuis le
carrefour des Mouilles jusqu’en limite de Commune
avec Saint-Julien-en-Genevois.
La création d’un parking-relais à la ZAC des
Envignes permettrait de faciliter l’usage des
transports en commun.
Pas d’évolution envisagée
Diversifier l’offre de logement pour permettre à
toutes les générations et toutes les catégories
sociales de pouvoir habiter le village.
La situation :
78% des résidences principales sont des logements
individuels.
La Commune compte 20 logements locatifs sociaux
ce qui représente un taux de 3.4 % du parc des
résidences principales.
Le PLH (programme local de l'habitat) prévoyait
pendant sa durée (6 ans : 2013/2019) la réalisation
de 38 logements locatifs sociaux et 13 logements en
accession sociale. Dans les programmes immobiliers
en cours de réalisation on compte 34 locatifs sociaux
supplémentaires et 3 logements en accession sociale.
Le SCOT retient un objectif de 10% du programme
de logements neufs destinés à des locatifs sociaux et
le PLH un objectif de 25% de logements sociaux
dans le secteur de la ville élargie.
La situation :
78% des résidences principales sont des logements
individuels.
La commune compte 62 logements locatifs sociaux
ce qui représente un taux de 5,4 % du parc des
résidences principales.
Le PLH (programme local de l’habitat) prévoyait
pendant sa durée (6 ans: 2013/2019) la réalisation de
38 logements locatifs sociaux et 13 logements en
accession sociale. Dans les programmes immobiliers
en cours de réalisation on compte 34 locatifs sociaux
supplémentaires et 3 logements en accession sociale.
Le SCOT retient un objectif de 10% du programme
de logements neufs destinés à des locatifs sociaux et
le PLH un objectif de 25% de logements sociaux
dans le secteur de la ville élargie.
Suppression de ces informations relatives au PLH
qui ne sont plus à jour du fait de sa révision en 2023
(sans incidence sur l’application des règles du PLU) Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
28 Version définitive Mai 2025
L’objectif :
La Commune retient un programme de construction
d'environ 200 logements, cohérent avec l'objectif
démographique de 450 habitants supplémentaires.
Le PLU assure une mixité sociale permettant à tous
de se loger. La Commune valide un programme de
logements aidés supérieur à l'objectif du PLH.
Détail du programme de construction :
- une dizaine de logements locatifs sociaux dans le
secteur «village» (15% du programme global de
constructions neuves).
- 4-5 logements en accession sociale à la propriété
dans le secteur «village»
- 12 logements locatifs sociaux dans le secteur des
Envignes (25% du programme global de
constructions neuves du secteur «ville élargie»)
- 3 logements en accession sociale à la propriété
dans le secteur des Envignes.
Soit une trentaine de logements aidés (15% du
programme de construction global du PLU)
L’objectif :
La Commune retient un programme de construction
d'environ 200 logements, cohérent avec l'objectif
démographique de 450 habitants supplémentaires.
Le projet de renouvellement urbain et d’extension
du centre de commerces et de loisirs Vitam
comportera au maximum 100 logements.
Le PLU assure une mixité sociale permettant à tous
de se loger. La Commune valide un programme de
logements aidés supérieur à l'objectif du PLH.
Détail du programme de construction :
- une dizaine de logements locatifs sociaux dans le
secteur «village» (15% du programme global de
constructions neuves).
- 4-5 logements en accession sociale à la propriété
dans le secteur «village»
- 12 logements locatifs sociaux dans le secteur des
Envignes (25% du programme global de
constructions neuves du secteur «ville élargie»)
- 3 logements en accession sociale à la propriété
dans le secteur des Envignes.
Soit une trentaine de logements aidés (15% du
programme de construction global du PLU)
Possibilité de création de logement dans la zone de
projet pour répondre à l’objectif de participer à la
régénération et de mixité urbaine du secteur, mais
avec une limite de 100 logements. Ceci comme le
prévoyait déjà le règlement de la ZAC
Favoriser l’implantation d’activités économiques
et commerciales compatibles avec le caractère du
village
Permettre l’accueil de nouvelles activités
La position stratégique de la Commune est un
argument décisif dans la volonté d'étendre la zone
d'activités actuelle des Envignes.
Cette extension est estimée à environ 4 ha (secteur
Les Envignes Ouest et Cervonnex).
La ZAC des Envignes crée en 1997 va aujourd’hui
être clôturée afin de permettre une densification du
secteur (préconisation du SCoT) et la restructuration
de l’îlot du Macumba.
La position stratégique de la Commune est un
argument décisif dans la volonté d'étendre la zone
d'activités actuelle des Envignes.
Cette extension est estimée à environ 4 ha (secteur
Les Envignes Ouest et Cervonnex).
La ZAC des Envignes crée en 1997 va aujourd’hui
être clôturée afin de permettre une densification du
secteur (préconisation du SCoT) et la restructuration
de l’îlot du Macumba.
Le ZAC des Envignes a été supprimée le 23
novembre 2016.
Actualisation de l’information concernant la ZAC
des Envignes
(sans incidence sur l’application des règles du PLU) Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
29 Version définitive Mai 2025
Engager une opération de renouvellement urbain
et d'extension de la zone de commerces et de
loisirs VITAM
La situation :
Le secteur des Envignes souffre d’une image
d’entrée de Commune peu valorisée avec
notamment la présence de la friche urbaine laissée
par la fermeture définitive en 2015 du Macumba et
la très vaste zone des parkings de surface du Vitam.
L’objectif :
Le projet de renouvellement urbain et d’extension
du centre de commerces et de loisirs Vitam ne se
limite pas à un programme de commerces. Le projet
aura également une mixité d’usages et pourra
comporter des bureaux, des restaurants, des
parkings, des espaces de loisirs, un espace santé, des
logements, des hébergements, des services à la
population et éventuellement des espaces associatifs
et culturels.
L’objectif est de créer un véritable quartier de ville
proposant toutes les composantes d’une mixité
fonctionnelle.
Cette initiative s’inscrit dans une démarche globale
de requalification d’entrée de Commune de
Neydens. Elle intègre également le projet de
transformation de la RD 1021 en boulevard urbain.
Actualisation de l’état des lieux du secteur des
Envignes
(sans incidence sur l’application des règles du PLU)
Ajout dans le PADD des objectifs de renouvellement
urbain et d’extension du centre de commerces et de
loisirs Vitam pour une mixité urbaine
Lutter contre les changements climatiques en
favorisant la transition énergétique.
Pour participer à l’objectif européen et national de
réduction des émissions de gaz à effet de serre
(GES), la Commune souhaite favoriser la transition
énergétique en affichant la volonté de développer
des opérations «zéro émission de carbone» et
«énergie positive».
Cet objectif s’appliquera sur les secteurs suivants :
- Le secteur des Envignes, pour toutes les nouvelles
implantations qui seront localisées à l’est de la RD
1201.
- Les bâtiments publics.
Pour participer à l’objectif européen et national de
réduction des émissions de gaz à effet de serre
(GES), la Commune souhaite favoriser la transition
énergétique en affichant la volonté de développer
des opérations «zéro émission de carbone» et
«énergie positive».
Cet objectif s’appliquera sur les secteurs suivants :
- Le secteur des Envignes, pour toutes les nouvelles
implantations qui seront localisées à l’est de la RD
1201.
- Les bâtiments publics.
Tout programme de construction dans l’OAP n°10
cherchera à optimiser son bilan carbone, notamment
en termes de performances énergétiques, au-delà de
la réglementation en vigueur.
Les niveaux d’exigence en matière de carbone et
d’énergie étant réglementés par la RE2020 entrée
progressivement en vigueur en 2022 (postérieure à
l’approbation du PLU en 2017), la rédaction de cet
objectif de la Commune - qui présente des difficultés
d’application – pourrait-être revue. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
30 Version définitive Mai 2025
Règlement graphique du PLU
Figure 14 : Évolutions envisagées du règlement graphique du PLU
L’OAP n°10 en vigueur ne portait que sur le tènement de la friche
Macumba. Il est proposé de la supprimer et de la remplacer par
une nouvelle OAP qui porterait sur la totalité de la zone de projet
Vitam 2.
La partie du parking comprise en dehors du périmètre de l’OAP
(en rive du chemin de la Creuse) est maintenue en zone Uep3.
Il est envisagé de créer une zone Uv « Secteur de renouvellement
urbain et d’extension du centre de commerces et de loisirs » afin
d’adapter le règlement du PLU au projet Vitam 2. Le tènement de
la friche Macumba, le tènement du Vitam et une grande partie des
parkings seraient classés en zone Uv.
Les parcelles classées en zone N sont maintenues. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
31 Version définitive Mai 2025
Nouvelle Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP)
Dans le cadre de la mise en compatibilité du PLU avec le projet Vitam 2, il est envisagé de supprimer
l’OAP n°10 et de la remplacer par une nouvelle OAP qui porterait sur un périmètre couvrant la
totalité du projet Vitam 2 et qui comprendrait les principes suivants présentés ci-après par
thématique :
CONTENU DU PROGRAMME
Mixité d’usages avec des bureaux, des restaurants, des parkings, des espaces de loisirs, un espace santé,
des logements/d’hébergements, des services à la population et éventuellement des espaces associatifs et
culturels. Objectif de créer un véritable quartier de ville proposant toutes les composantes d’une mixité
fonctionnelle.
La création de surface de plancher totale autorisée dans le périmètre de l’OAP ne devra pas dépasser 55.000
m² dont :
- 25.000 m² de création de surface de vente nouvelle maximum,
- 100 logements/hébergements maximum (40 % libres, 60 % de logements sociaux),
Ces nouvelles constructions seront réalisées sur les zones d’implantation nord et sud délimitées sur le
schéma d’aménagement ci-après.
ACCESSIBILITE DU SITE
Le projet de requalification de la RD 1021 en boulevard urbain entre Saint-Julien et le secteur des Envignes
de Neydens a pour objectif d’améliorer la qualité de service notamment pour les transports publics et les
modes actifs, d’optimiser les écoulements de trafic et de valoriser l’image de l’entrée de ville. Les arrêts
de bus seront ajustés en fonction des besoins. La création d’un parking-relais (P+R) dans le secteur des
Envignes - tel que défini dans le PADD du PLU – est en cours de réflexion.
L’accès routier principal au site Vitam sera assuré par le giratoire d’accès actuel, au nord de la zone. Un
accès routier secondaire est prévu par le carrefour sud (carrefour de la Creuse).
La création d’une contre-allée parallèle à la RD1201 répondra exclusivement à un usage interne au projet
Vitam 2.
STATIONNEMENT
Le nombre de places sera définie conformément à la réglementation d’urbanisme en vigueur. La majorité
des places de stationnement seront construites dans des ouvrages.
QUALITE ARCHITECTURALE, URBAINE ET PAYSAGERE
Prescriptions paysagères en application de la directive paysagère du Mont Salève :
- Protéger les cônes de vue majeurs (1) et (2) le long de la route d’Annecy (RD1201) : Au niveau du
giratoire de desserte des zones des Envignes et du Mouvis et au débouché du chemin de la Creuse.
- Implanter majoritairement les nouvelles constructions les plus hautes perpendiculairement à la route
d’Annecy afin de préserver les perméabilités visuelles sur le grand paysage et le Mont Salève, avec un
recul de plus de 30 m par rapport à l’axe actuel de la RD1201
- Maintenir la trame verte existante et la renforcer en périphérie
L’implantation et la hauteur des nouvelles constructions (actuellement limité à 15 m suivant le PLU en
vigueur) devront être adaptées au regard de ces prescriptions.
QUALITE ENVIRONNEMENTALE ET PREVENTION DES RISQUES
Augmenter les surfaces d’espace de pleine terre et développer une trame arborée pour lutter contre le
phénomène d’ilot de chaleur.
Réduire l’exposition aux nuisances du trafic routiers (bruit et qualité de l’air) des nouveaux
logements/hébergements et du pôle de santé en les implantant dans la zone sud. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
32 Version définitive Mai 2025
SCHEMA D’INTENTION D’AMENAGEMENT
Figure 15 : Schéma d’intention d’aménagement de la nouvelle OAP
Ces propositions de modification du PLU sont soumises à la présente concertation
→ Toute personne concernée par le projet peut faire part de ses observations, avis et propositions pendant la période de
concertation (6 mai au 6 juin 2025) suivant les modalités qui sont présentées au chapitre 3.2.
Ces modifications seront ensuite précisées au vu du bilan de la concertation et en lien avec l’évaluation environnementale de leurs
incidences sur l’environnement. Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
33 Version définitive Mai 2025
8. LISTE DES FIGURES
Figure 1 : Localisation du Centre Vitam Parc au sein du périmètre de la Communauté de Communes du Genevois .................................................................................................................................................. 9
Figure 2 : Périmètre de la ZACo des Envignes (DOO du SCoT, 2013) .................................................... 9
Figure 3 : Photographie aérienne du secteur des Envignes en août 2012 (source remonterletemps.ign.fr) ............................................................................................................................. 10
Figure 4 : Plan synoptique de l’état actuel de la zone de projet Vitam 2 ................................................ 11
Figure 5 : Vues sur le Centre Vitam ......................................................................................................... 11
Figure 6 : Photographie aérienne du Centre Vitam (source Maps, 2023) ............................................. 12
Figure 7 : Vue sur la friche du « Macumba » (source Photothèque de de la Communauté de Communes du Genevois, 2019) ................................................................................................................. 13
Figure 8 : Emprise spatiale du projet Vitam 2 ......................................................................................... 16
Figure 9 : Les intercommunalités du Pole métropolitain et la couverture observée des besoins de consommation ............................................................................................................................................ 19
Figure 10 : Schéma illustrant le concept de Ville élargie (SCOT, 2013) ................................................ 19
Figure 11 : Carte des zones d’activités économiques de la Ville élargie ................................................ 20
Figure 12 : Synthèse graphique du PADD - Orientations générales d’aménagement du territoire (PLU de Neydens, 2017) ...................................................................................................................................... 25
Figure 13 : Extrait du plan de zonage sur le secteur des Envignes (PLU de Neydens, 2017) ............... 26
Figure 14 : Évolutions envisagées du règlement graphique du PLU ..................................................... 30
Figure 15 : Schéma d’intention d’aménagement de la nouvelle OAP .................................................... 32 Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
34 Version définitive Mai 2025
9. ANNEXES
9.1. Annexe 1
Délibération n°DEL2025-18 du conseil municipal du 22 avril 2025 engageant la procédure de mise en
comptabilité du PLU de la Commune de Neydens par voie de déclaration de projet et approuvant les
objectifs et les modalités de la concertation préalable Commune de Neydens - Dossier de concertation préalable à la mise en compatibilité du Plan Local d’Urbanisme dans le cadre d’une procédure de déclaration de projet Vitam 2
35 Version définitive Mai 2025