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unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C47 06 2025 1
Document publié le Mercredi 1 janvier 2025
Lien du pdf (unknown - Communauté d'agglomération - Niortais - C47 06 2025 1)
Thèmes du document : Aménagement du territoire, Transports, Industrie,
Ex REPUBLIQUE
FRANÇAISE
Liberté
Egalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques de la Vienne
Pôle d'évaluation domaniale de la Vienne
11, rue Riffault —- CS 70549
86020 Poitiers Cedex
téléphone : 05 49 55 62 00
Courriel : ddfip86.pgp.domaine@d£gfip.finances.gouv.fr
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Valérie SERVANT
Courriel : valerie.servant@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : O5 49 00 85 73/06 24 34 67 58
Réf DS: 10623796
Réf OSE : 2022-79191-86269
Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le FOSRS G L
Publié le U
ID : 079-200041317-20250623-C_ 47 _ 06 _2025-DE
F
FINANCES PUBLIQUES
Le 27/04/2023
La Directrice départementale des Finances
publiques de la Vienne
©
CA du Niortais
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible
sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature dv bien : Plateforme multi modale
Adresse du bien : 1 Rue du Sud, 79 000 Niort
Valeur : 5 900 000 €, assortie d’une marge d'appréciation de 20 %,
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
-
1
7302 - SD Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le
ID : 079-200041317-20250623-C_47_06_2025-DE 1 - CONSULTANT a
affaire suivie par : M. BOUTRUCHE Arnaud, CAN
2 - DATES
de consultation :
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis:
le cas échéant, de visite de l'immeuble :
du dossier complet :
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération
Cession :
Acquisition : amiable [1
par voie de préemption [1]
par voie d'expropriation []
Prise à bail : C]
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire : x
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de [] l'instruction du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) C]
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de cession du site de la plate-forme multi modale, outil qui contribue au report modal de la route vers le fer.
L'ensemble des partenaires et propriétaires du site souhaitent engager la cession de cet ensemble au profit du groupe CHARLES ANDRE SA (ZI Gournier, 4 allée du port, 26 200 MONTELIMAR).
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
18/11/2022
18/01/2023
18/04/2023
2 Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le
ID : 079-200041317-20250623-C__ 47 06 _2025-DE
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Niort est la préfecture du département des Deux-Sèvres. Elle se trouve à la convergence de deux autoroutes: l'A10 et l’A83. Elle accueille les sièges sociaux de la MAIF, de la MAAF, de la MACIF et de SMACL assurances et elle est la capitale régionale de l'économie sociale et solidaire.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le site est à proximité directe d'une voie ferrée, excentrée du centre-ville de Niort, entre la route départementale 650, la ZI de Saint Florent et la voie ferrée Poitiers-La Rochelle qui permet un lien avec le port de la Rochelle.
La valeur d'une plateforme multi modale dépend notamment de son positionnement et des services proposés au sein du maillage formé par l'ensemble des plateformes logistiques multimodales.
Selon un extrait du rapport ‘la stratégie de développement du Fret ferroviaire’ de 2020 par le ministère chargé des transports, la situation des terminaux multimodaux est détaillée ci-dessous :
‘Pour alimenter les flux de transport combiné, la France dispose de près de 50 terminaux multimodaux, situés notamment à proximité des grandes métropoles et dans les ports maritimes. Plus de la moitié (26 terminaux) sont des terminaux rail-route, 14 terminaux sont fluviaux ou tri-modaux (rail-route-fleuve) et 8 sont des terminaux portuaires (rail-route-mer et/ou fleuve-route-mer). Ce nombre apparaît aujourd'hui encore insuffisant pour permettre Un développement adéquat du transport combiné. La majorité de ces terminaux sont sous la gouvernance de SNCF Réseau pour les terminaux rail-route, des grands ports maritimes pour les terminaux portuaires, ou de VNF et de la CNR pour les ports fluviaux intérieurs.
Ils peuvent cependant également parfois être sous gouvernance public/privé (syndicats mixtes, sociétés d'économie mixte), impliquant des collectivités locales souvent porteuses du projet et des partenaires privés, et on constate en outre depuis une dizaine d'années l'émergence de projets de construction de terminaux portés par des acteurs privés, qui nécessitent, dans Un contexte de rentabilité des services ferroviaires faible, des financements publics importants afin de permettre leur réalisation. Les terminaux de transport combiné sont des nœuds intermodaux stratégiques de massification. Leur performance est donc nécessaire pour assurer l'efficacité de la chaîne logistique intermodale. Or, faute d'investissements au cours des 10 à 15 dernières années, de nombreuses infrastructures apparaissent aujourd'hui vieillissantes et/ou saturées, ce qui entrave le développement du transport combiné."
4.3. Références cadastrales
L'immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie Nature réelle
NIORT EO476 Rue du Sud 641m°
NIORT ES113 Rue du Sud 48 763m°
NIORT EY2 Rue du Sud 1 422m°
NIORT EY20 Rue du Sud 109 989m°
NIORT ES105 Rue du Sud 722m°
NIORT EY21 Rue du Sud 24 882m°
NIORT ES125 Rue du Sud 1267m°
3 4.4. Descriptif
Accessible depuis 2016, le site de transport combiné de
marchandises de Niort St Florent (plateforme mutimodale de
Niort) est un véritable nœud ferroviaire connecté aux principales
destinations nationales. La plateforme bénéficie de grandes
possibilités d'assemblage de trains et de tri de wagons.
Sur une surface foncière de 20 ha sécurisés, la plateformel= multimodale de Niort dispose :
- de 3 voies ferrées de 770 m1, 720 ml et 550 ml
- d'une plateforme de manutention de 15.000 m°
- de nombreux équipements tels que reachstacker, pont bascule,
bornes Reefers …
La plateforme est reliée à plusieurs zones périphériques et
complémentaires, embranchées et localisées en plein cœur de
zones d'activités particulièrement denses et dynamiques qui
offrent encore de belles disponibilités foncières à des prix très| attractifs.
Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le S L O7
ID : 079-200041317-20250623-C_ 47 06 2025-DE
Es
5 - SITUATION JURIDIQUE
5.2. Conditions d'occupation
Le bien est estimé libre.
6 - URBANISME
Règles actuelles
En zone UE du PLU en vigueur sur la Commune de NIORT approuvé le 23/06/2020.
7 - MÉTHODE(S) D'ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
Méthode comptable qui va consister à déterminer la Valeur nette comptable des aménagements.
Créé le 26 juillet 2009, le Syndicat Mixte Ouvert Niort Terminal est composé de la CCI des Deux-Sèvres, la Communauté d'Agglomération du Niortais, la Communauté de Communes du Haut Val de Sèvre, chaque partenaire mettant à disposition de ce syndicat son patrimoine ferroviaire.
4 Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le
ID : 079-200041317-20250623-C__47_06_2025-DE
Une valeur comptable sera présentée à partir de la valeur nette cor IPLADTIE LVINL/) QUI TÉEPTESETILE Ia valeur d'un actif à un instant T. Elle est définie grâce à la valeur brute, dont sont déduits les amortissements et les provisions.
Les amortissements déduits relatent de la vétusté et de l'obsolescence des aménagements.
La valeur sera corroborée par une méthode de comparaison du foncier.
8 - MÉTHODE COMPTABLE
L’ACTIF du site Niort Terminal, fait apparaître les éléments suivants.
La valeur du foncier :
Le foncier a été acquis en 2014, suite à un portage financier de l’EPF pour un montant HT et Hors portage financier de 2 030 000€ les 18ha 64a19ca.
Suite à cette acquisition, des aménagements en 2016 ont été réalisés présentés dans le tableau ci- dessous (extraction des éléments nécessaires à l’évaluation par la méthode financière) :
Sur l’ensemble de cette liste, seuls seront retenus les postes suivants :
- aménagement Plateforme Saint Florent pour une VNC au 31/12/2022 de 3 393,55€
- création du bâtiment d’accueil Saint Florent pour une VNC au 31/12/2022 de 249 556,57€,
- voirie Saint Florent pour une VNC au 31/12/2022 de 2 500 260,36€
- infrastructures ferroviaires Saint Florent pour une VNC au 31/12/2022 de 1 129 801,94€.
A partir de ces postes, la valeur comptable du site retenue est de 5 913 012,42€ (pour le foncier 2 030 000 € pour les aménagements de la plateforme multimodale 3 883 010 €) au 31/12/2022
5
SITE SAINT FLORENT (ACTIF)
Lib. Immobilisation (1) Date d'acq. Actif brut initial
21713 Terrains amén CAN14111595 TERRAIN PARCELLE EO476 17/12/2015 9 485,06 0,00 0,00 9 485,06
21713 Terrains amén CAN14111596 TERRAIN PARCELLE ES105 17/12/2015 11 716,68 0,00 0,00 11 716,68
21713 Terrains amén CAN14111597 TERRAIN PARCELLE ES113 17/12/2015 740 835,43 0,00 0,00 740 835,43
21713 Terrains amén CAN14111598 TERRAIN PARCELLE EY2 17/12/2015 21 041,75 0,00 0,00 21 041,75
21713 Terrains amén CAN14111599 TERRAIN PARCELLE EY20 17/12/2015 1 636 647,53 0,00 0,00 1 636 647,53
21713 Terrains amén CAN14111600 TERRAIN PARCELLE EY21 17/12/2015 403 787,22 0,00 0,00 403 787,22
21713 Terrains amén CAN14111706 DEMOLITION DU QUAI 17/12/2015 17 940,00 0,00 0,00 17 940,00
Article Nat.
déf.
Article Nat.
déf. (lib.)
Numéro
d’inventaire
Mt.
amortissement
av. période
Mt.
amortissement
durant période
VNC au
31/12/22
2128 Autres agenc HAIE PLANTATION HAIES 18/04/2017 1 398,90 320,26 361,26 1 037,64
2128 Autres agenc POTELETS 4 POTELETS ENTREE SITE DE NIORT 17/02/2017 1 380,00 316,00 356,00 1 024,00
2128 Autres agenc SIGNALETIQSIGNALETIQUE 31/12/2016 610,75 177,44 194,44 416,31
2128 Autres agenc ST-FLO-AMEAMENAGEMENT PLATEFORME SAINT FLORENT 31/12/2016 5 004,61 1 470,06 1 611,06 3 393,55
2128 Autres agenc ST-FLO-DEP TRAVAUX DE DEPOLLUTION SAINT FLORENT 31/12/2016 283 053,02 83 247,50 91 239,50 191 813,52
2128 Autres agenc ST-FLO-ESP ESPACES VERTS ET CLOTURES SAINT FLORENT 31/12/2016 167 966,74 49 398,90 54 140,90 113 825,84
2128 Autres agenc 000078 TRAVAUX SUR VOIE FERREE ST FLO 25/10/2019 2 690,00 268,00 354,00 2 336,00
2128 Autres agenc 000087 REPRISE DE FISSURES PAR PONTAGE 14/12/2021 9 785,70 0,00 326,00 9 459,70
2138 Autres constrST-FLO-ANTIMUR ANTI-BRUIT SAINT FLORENT 31/12/2016 587 284,65 63 102,18 70 091,18 517 193,47
2138 Autres constrST-FLO-BAT-BATIMENT ACCUEIL SAINT FLORENT 31/12/2016 346 600,57 86 646,00 97 044,00 249 556,57
2151 Réseaux de vST-FLO-VOIR VOIRIE SAINT FLORENT 31/12/2016 3 472 542,86 868 105,50 972 282,50 2 500 260,36
21534 Réseaux d'éle ST-FLO-ELE ELECTRICITE PLATEFORME SAINT FLORENT 31/12/2016 500 755,32 147 275,54 170 840,54 329 914,78
21534 Réseaux d'éle ST-FLO-TRA POSTE DE TRANSFORMATION SAINT FLORENT 31/12/2016 34 193,85 10 055,60 11 664,60 22 529,25
21538 Autres réseau BRANCHTAEBRANCHEMENT AEP SITE NIORT TERMINAL 17/02/2017 2 830,00 648,67 784,67 2 045,33
21538 Autres réseau ST-FLO-FER INFRASTRUCTURES FERROVIAIRES ST FLORENT 31/12/2016 1 289 253,56 138 529,62 159 451,62 1 129 801,94
21538 Autres réseau 000082 TRAVAUX VOIE FERREE SITE ST FLORENT 16/03/2020 883,00 14,00 28,00 855,00
21538 Autres réseau 000090 SECURISATION PASSAGE A NIVEAU 02/03/2022 17 934,09 0,00 0,00 17 934,09
21538 Autres réseau 000094 SECURISATION PASSAGE A NIVEAU ZI ST FLO 19/08/2022 1 047,14 0,00 0,00 1 047,14 Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le
ID : 079-200041317-20250623-C__ 47 06 _2025-DE
9 - MÉTHODE COMPARATIVES
Études de marché
9.1.1 Sources internes à la DGFIP et critères de recherche - Termes de comparaison
Recherche de termes de comparaison en nature de TAB sur la commune de NIORT et de POITIERS entre 2010 et 2023 en zone économique :.
Biens non bâtis —- valeur vénale
N cEre COMMUNE cadastre ee Joe prix IPrix/m? Observations mutation adresse terrain me
1 | 30/11/2010 | 203 rue Jean Jaurès, Niort EZ26 148 87m? UE 420 000€ | 28,21€/m? Terrain avec bâti
2 030 Bien à estimer : 2 586 533,17€ Ht dont
EO476/ 000€ HT 556 533,1/7€ de frais de portage par 2 | 10/09/2014 | 1 rue du Sud, Niort ES105/113/ | 18 64 19m? UE et Hors 10,89€/m? EPF. EY2/20/21 frais de Soit 10,89€/m? pour le terrain HT et portage Hors frais de portage.
34AP162/1 ue 3 | 10/03/2022 200 _route de la Rochelle, 64/65] | 10400m2 UE |1300000€| 125€/m2 Acquisition par les trente ormeaux
Bessines distribution AI1363
. . 194AE1033 nr ue neue 28/09/2016 Re poonere Poituers (Zone! 1634014 | 763 85m2 | UE |1797 360€ | 23,53€/m° TARenzone n PUR ossrque P M025/1035 P pup'q
& nu: 194AH406 2 2 422 2 TAB en zone d'activité logistique 24/05/2016 | La Grande Sablière, Poitiers JAE1026 65122m UE 539€ 37,20€/m Poitiers Nord/ Zone République
moyenne | 44,96€/m?
De cette moyenne sera exclu le terme sur Bessines à 125€/m°. L'acquéreur étant un acteur commercial de la grande distribution.
La moyenne des 4 termes restant est de 24,95€/m°? arrondie à 25€/m°. Ce tarif correspond d'une part aux anciens tarifs des offres de commercialisation des zones d'activités proposées par la CAN.
Et d'autre part, pour trouver des termes plus récents l'analyse de la zone logistique de Poitiers comparable à l'attractivité de la zone de Niort a été effectuée (2 termes de 2016).
La moyenne des tarifs des 2 termes de 2016 sur la zone d'activité logistique de Poitiers sera privilégiée puisqu'il s'agit de références plus récentes soit 30,36 €/m° arrondie à 30 €/m°? et de superficie entre 6 et 8ha.
Le foncier et ses droits à construire peuvent être estimés ainsi à 30€/m°*186419m°=5 592 570€.
6 Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le S L O7
ID : 079-200041317-20250623-C__ 47 06 _2025-DE
9,1.2 Sources extérieures
Offre de commercialisation des terrains à bâtir en zone économique proposé par la CAN après une délibération de novembre 2022 :
Haute tit. SURFACE SURFACE SURFACE RESTANT
Artisanat nausore .
310 684 00 304 10 380 30 « LO Fo des LOIS
‘ n Praheca | IOCHEUIQUE
9,2 Arbitrage
En conclusion, le marché des plateformes multimodales est atypique car il existe peu d'offres de cession. De plus, les plates-formes logistiques multimodales ne peuvent être implantées n'importe où, c'est pourquoi l'offre est rare.
Dans le contexte de l'explosion des coûts de carburants, il est fort probable que la stratégie de développement du fret à horizon 2030 puisse aboutir, ce qui permettrait un développement du potentiel de recettes des plates-formes multimodales, et en tenant compte de la rareté de l'offre de biens similaires à la vente, la valeur comptable à hauteur de 5 900 O00€ peut-être retenue comme valeur vénale.
10 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation, et non d'un prix. Le prix est Un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix.
La valeur vénale du bien est arbitrée à 5 900 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d'une marge d'appréciation de 20 % portant la valeur minimale de vente sans justification particulière à 4 720 000 € (arrondie).
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours céder à un prix plus haut sans nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
7 Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le
ID : 079-200041317-20250623-C__ 47 06 _2025-DE
11 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait nécessaire si l'accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai.
#bour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
12 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
8 Envoyé en préfecture le 27/06/2025
Reçu en préfecture le 27/06/2025
Publié le
ID : 079-200041317-20250623-C__ 47 06 _2025-DE
13 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers où bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour la Directrice et par délégation,
Le Directeur de l'expertise et des opérations de
l'État
Matthieu DESMARETS
MT eo /
Administrateur des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande a fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territ_'rialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
9