unknown - Communauté de communes - Pays Forcalquier et Montagne de Lure - 11 2024 Convention EPF

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unknown - Communauté de communes - Pays Forcalquier et Montagne de Lure - 11 2024 Convention EPF Document publié le Lundi 1 janvier 2024 Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Pays Forcalquier et Montagne de Lure - 11 2024 Convention EPF)Thèmes du document : Justice et droit, Consommateurs, Logement, Accusé de réception en préfecture

004-240400440-20240222-11-2024-DE

Date de réception préfecture : 04/03/2024Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Avenant n°1 V. 25.01.2024

CONVENTION HABITAT

A CARACTERE MULTI - SITES

AVENANT N°1

Communauté de Communes Pays de Forcalquier-

Montagne de Lure

(Département des Alpes-de-Haute-Provence)

Entre

La Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure, représentée par son Président, Monsieur David GEHANT, dûment habilité à signer le présent avenant par délibération du Conseil Communautaire en date du 22 février 2024,

Désignée ci-après par « L’EPCI »

D’une part,

Et

L’Etablissement Public Foncier de Provence-Alpes-Côte d’Azur, établissement d’Etat à caractère industriel et commercial, dont le siège est à MARSEILLE (13 001) – Immeuble « Le Noailles », 62-64 La Canebière – représenté par sa Directrice Générale, Madame Claude BERTOLINO, dont le mandat a été renouvelé par arrêté ministériel du 12 juillet 2023 et agissant en vertu de la délibération du Conseil d’Administration n°2024/…….. en date 12 mars 2024,

Désigné ci-après par les initiales «EPF»

D’autre part,

Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 2/16

Préambule et objet de l’avenant

La Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure et l’EPF ont signé une

convention habitat à caractère multi-sites, en date du 16 avril 2018, pour un montant total de cinq cent

mille euros.

Cette convention a été conclue dans le but de solliciter l’EPF pour une mission d’acquisition foncière et de portage foncier sur des biens permettant la réalisation de programmes d’habitat prioritairement sur le court terme pour l’ensemble du territoire de la Communauté de Communes.

A ce titre, la commune de Forcalquier a identifié un foncier en cœur de ville qui permettrait la réalisation d’un programme d’habitat mixte et souhaite que l’EPF procède à l’acquisition dudit tènement.

Pour ce faire il est nécessaire d’augmenter l’engagement financier de la convention initiale de 500 000€ portant ainsi le montant global à 1 000 000 €.

Par ailleurs, les Conseils d’Administration de l’EPF des 28 novembre 2022 et 7 mars 2023 ont modifié successivement les modalités de cession aux collectivités (délibération n°2022/62) et les modalités de gestion des biens (délibération n°2023/2).

Ces dispositifs s’appliquant à la présente convention, il est nécessaire par le biais de cet avenant d’adapter la convention initiale à ces nouvelles modalités.

CELA EXPOSÉ, IL EST CONVENU CE QUI SUIT

Accusé de réception en préfecture

004-240400440-20240222-11-2024-DE

Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 3/16

Article 1- Montant de la convention

(modifie l’article 11 de la convention d’origine)

Au titre du présent avenant le montant de la convention Habitat à caractère multi-sites est augmenté de 500 000€ (CINQ CENT MILLE EUROS) hors taxes portant le montant global de la convention à 1 000 000€ (UN MILLION) d’euros hors taxes.

Ce montant représente, à titre indicatif, le montant prévisionnel, en prix de revient, des investissements de toutes natures nécessaires à la réalisation des missions de l’EPF dans le cadre de l’exécution de la présente convention.

Il correspond au montant maximum sur lequel l’EPCI est engagée au titre de la garantie de rachat.

Article 2- La démarche de cession

(annule et remplace l’article 5 de la convention d’origine)

Au regard des besoins locaux en logements, et le champ concurrentiel de certains secteurs d’activités l’EPCI veillera à la bonne coordination du projet avec les opérations en cours ou à venir sur son territoire. Elle veillera également au bon équilibre des participations respectives des opérations aux nouveaux équipements publics afin de rendre compatible la sortie opérationnelle des projets.

Cf. : Annexe « Modalités de cession des immeubles acquis par l’EPF et remboursement des débours».

Cession dans le cadre d’une opération d’aménagement

L’EPF cède à un concessionnaire désigné par l’EPCI

- Dans le cas où l’EPF est propriétaire de la totalité de l’emprise au moment de la contractualisation avec l’Aménageur, la cession est réalisée au prix de revient du foncier.

Il existe une possibilité de péréquation des différentes tranches au sein du périmètre global de l’opération d’aménagement et l’EPF peut céder directement à l’aménageur à la condition que les modalités soient traduites dans le traité de concession.

- Dans le cas où l’EPF n’est pas propriétaire de la totalité de l’emprise :

Cas n°1 :

Il peut céder au concessionnaire en réduisant le périmètre de l’opération au foncier maitrisé. L’EPF cède au concessionnaire le foncier acquis au prix de revient.

Cas n°2 :

Il peut s’engager à céder la totalité du périmètre foncier (acquis et en cours d’acquisition) uniquement si l’opérateur est in house. L’EPF poursuit la maitrise foncière totale avec un prix de revient du foncier égal au prix prévisionnel à terme.

L’EPF ne pouvant pas signer de promesse si le foncier n’est pas totalement maitrisé, il sera donc signé un protocole (avec calendrier).

Cession à un opérateur avec consultation préalable

L’EPF assurera la revente des biens acquis à /aux (l’) opérateur(s) dans le cadre de projets validés par l’EPCI conformément aux textes en vigueur :

Un cahier des charges de consultation sera établi en partenariat avec l’EPCI. Le choix de l’opérateur sera effectué conjointement par les représentants qualifiés de l’EPCI et de l’EPF. Une promesse de vente interviendra alors entre l’opérateur retenu et l’EPF.

Accusé de réception en préfecture

004-240400440-20240222-11-2024-DE

Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 4/16

Cession directe à /aux opérateurs

A la demande du Président de l’EPCI, la cession directe à un aménageur ou à un opérateur n’est envisageable que pour les seuls cas autorisés par les textes en vigueur. Dans l’hypothèse de désignation d’un aménageur ou d’un opérateur par l’EPCI, celui-ci s’oblige à faire appliquer par l’aménageur ou l’opérateur qu’il aura désigné les obligations prévues par la présente convention et notamment les éléments de programme validés ainsi que les clauses énumérées aux articles « Conditions juridiques de la cession », « Modalités de suivi du projet après cession » et « Détermination du prix de cession » de la présente convention. Pour ce faire, il s’engage à intégrer dans le traité de concession, ou par avenant le cas échéant, les objectifs et modalités d’intervention définis au titre de la présente convention.

Cession à la collectivité

Les cessions aux collectivités seront assorties d’une clause anti spéculative et de pénalités contractuelles.

- Clause anti spéculative :

Cette clause permettra d’encadrer les prix de revente par les collectivités dans la limite des coûts supportés par celles-ci pendant les durées de portage selon modalités ci-après définies : « Il est expressément convenu pour le cas où la Collectivité, avant l’expiration d’une période de dix ans à compter de l’acquisition des Biens par elle, revendrait lesdits Biens, à un prix sensiblement supérieur au prix de revient constaté, que soit fixé le prix dans l’acte de vente signé entre l’EPF Provence-Alpes- Côte d’Azur et la Collectivité majoré des frais de portage supportés par la Collectivité avant la revente in fine, cette dernière devra verser à l’EPF le montant de la plus-value nette réalisée à l’occasion de cette mutation. Le prix de revient intégrera l’ensemble des coûts supportés par la Collectivité pendant la durée de portage préalable à la mise en œuvre du projet. Ces coûts, notamment sans que cette liste soit limitative, comprennent les frais notariés, de gestion, d’études, de protoaménagement. La quote part du coût des équipements publics nécessaires à la mise en œuvre du programme et supportée par la collectivité pourra également être rajouté au prix de revient tel que défini. La collectivité aura donc l’obligation de remettre à l’EPF une attestation détaillant la manière dont le prix de revient in fine aura été calculé ainsi que le détail des frais de portage et de la quote part du coût des équipements publics nécessaire à l’opération, si cela se justifiait. »

- Pénalités contractuelles :

Cette clause est notamment nécessaire afin de justifier dans le temps les prérogatives de puissance publique dont a bénéficié l’EPF lors de la maitrise foncière publique destinée à encadrer durablement la mise en œuvre des projets selon modalités ci-après définies :

« Si, de sa propre initiative, dans les 5 ans de la revente, la Collectivité ne réalise pas un projet respectant les engagements définis dans l’acte de vente, ou fait des biens revendus une utilisation incompatible avec ces engagements, elle sera redevable envers l'EPF d’une pénalité fixée forfaitairement à 10 % du prix de vente hors taxes.

La conformité du projet réalisé aux engagements pris sera vérifiée au vu de tout document permettant d’apprécier les conditions de réalisation effectives de l’opération. »

Conditions juridiques de la cession :

Selon les modalités fixées dans l’annexe « Modalités de cession des immeubles acquis par l’EPF et remboursement des débours » la revente fera l’objet de la réitération d’un avant contrat comportant le cahier des charges de cession définissant les objectifs du programme préalablement validé par l’EPCI.

La cession des immeubles aura lieu par acte authentique au profit de l’acquéreur (l’EPCI ou l’opérateur). L’acquéreur prendra les immeubles, objet de la vente, dans l’état où ils se trouvent lors de l’entrée en jouissance. Il jouira des servitudes actives et supportera celles passives.

Par effet de la revente d’un bien par l’EPF, l’aménageur, l’opérateur désigné ou à défaut la collectivité compétente acquerra les droits et accessoires du bien.

Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 5/16

Il est substitué de plein droit à l’EPF, en demande comme en défense, dans toutes les instances pendantes et ce, devant toutes juridictions.

La signature des actes portant transfert de propriété à l’acquéreur met fin au portage assuré par l’EPF.

Modalités de suivi du projet après cession :

Dans le cadre de l’évaluation des politiques publiques mises en œuvre par l’établissement en coopération avec l’EPCI au titre de la présente convention, il est prévu, conformément aux dispositions du PPI 2021 - 2025, de rendre compte au Conseil d’Administration de l’EPF des conditions de réalisation des projets ainsi initiés.

À ce titre, l’EPCI s’engage à informer l’EPF des conditions de mise en œuvre et de réalisation du programme tel que prévu par le cahier des charges de cession.

L’EPCI s’engage à transmettre à l’EPF la copie de la déclaration de fin de chantier et du certificat de conformité des opérations cédées par l’EPF.

L’EPCI s’assurera auprès du bailleur social, dans le cadre de l’acte de cession, qu’il s’engage à lui transmettre le quitus donné par les services de l’Etat à l’achèvement de son opération de logement social.

Ces éléments permettront à l’EPF de rendre compte au Conseil d’administration.

Article 3 - Conditions de gestion des biens acquis par l’EPF

(annule et remplace l’article 8 de la convention d’origine)

L’EPF n’ayant pas les moyens humains pour assurer la gestion courante de ses biens, ceux-ci seront systématiquement remis en gestion à l’EPCI lors de chaque acquisition. L’EPF conservera ses obligations de propriétaire.

Toutefois, l’EPCI et l’EPF détermineront les biens dont l’établissement conservera exceptionnellement la gestion (cela concerne essentiellement la gestion de biens comportant des baux commerciaux qui nécessitent une gestion juridique particulière).

Pour assurer cette gestion directe et pour faire face aux situations exceptionnelles où l’EPCI ne pourrait faire face à ses engagements de gestion des biens, le choix de l’EPF a été de déléguer la gestion de ses biens en phase de portage à un spécialiste externe dans le cadre d’un mandat de gestion dans le respect des dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, de son décret d’application n°72-678 du 20 juillet 1972 et des textes la complétant ou la modifiant.

A ce titre, le titulaire du marché ou mandataire participe à une « gestion dynamique » du patrimoine de l’EPF grâce à une politique d’occupation temporaire des biens dès que l’état le permet, une maîtrise et optimisation des coûts des prestations et la sauvegarde des intérêts de l’Etablissement en sa qualité de propriétaire et de bailleur. Les frais générés seront répercutés sur le prix de cession conformément aux dispositions du Programme Pluri-annuel d’Interventions de l’EPF.

Les modalités de gestion sont définies à l’annexe « Modalités de gestion des immeubles acquis par l’EPF », qui sera dûment paraphée par les parties.

L’EPCI se verra transférer la gestion effective du bien dans le cadre d’un procès-verbal formel de remise en gestion contresigné par les deux parties, pour permettre à l’EPCI d’assurer la garde, le contrôle et la surveillance desdits biens au sens de l’article 1242 du Code Civil.

L’EPCI s’engage à retourner l’un des deux procès-verbaux originaux de remise en gestion du bien signé, sous un délai maximum d’un mois à compter de sa signature.

L’EPCI ne doit en aucun cas permettre l’installation d’activités risquant de conférer la domanialité publique aux terrains acquis par l’EPF.

Ainsi le bien dont l’EPCI a la gestion ne devra pas être affecté à l’usage direct du public, ni affecté à un service public avec aménagement indispensable à cet effet.

Sauf disposition contraire actée par un échange écrit entre l’EPF et l’EPCI, les biens sont remis en gestion à l’EPCI dès que l’EPF en a la pleine jouissance que ce soit pour les biens bâtis LIBRES DE

Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 6/16

TOUTE OCCUPATION ou OCCUPES et pour les biens non bâtis LIBRES DE TOUTE OCCUPATION OU OCCUPES.

L’envoi du procès-verbal de remise en gestion courante intervient postérieurement à la visite du bien en présence du ou des représentant (s) de l’EPF et de l’EPCI. La visite du bien pourra avoir lieu le cas échéant avant l’acquisition dudit bien.

Article 4 - Résiliation ou caducité de la convention, mise en œuvre de la garantie de rachat et remboursement des débours

(modifie l’article 14 de la convention d’origine)

4.1 Cas de la résiliation ou de la caducité de la convention

La présente convention ne peut être résiliée que d’un commun accord entre les parties.

Dans l’hypothèse d’une résiliation ou en cas de caducité de la convention (sans renouvellement par avenant), L’EPF mettra ainsi en œuvre la garantie de rachat et de remboursement des débours auprès de l’EPCI.

Dans ce contexte, l’EPF produira :

Un prix de cession pour le ou les biens restant en stock qui devront être rachetés par la collectivité garante,

Et/ou

Lorsqu’aucune acquisition n’a été concrétisée mais que des dépenses ont été réalisées (dépenses d’études notamment), un état récapitulatif de l’ensemble des dépenses réalisées visé par l’Agent comptable de l’Etablissement pour remboursement de la collectivité garante.

Dans ces deux cas, les modalités financières fixées au PPI s’appliquent (cf. annexe « Modalités de cession des immeubles acquis par l’EPF et remboursement des débours »). La collectivité s’engage notamment à racheter les terrains au plus tard au terme de la convention (soit une signature de l’acte et un paiement effectif réalisé au plus tard au terme de la convention, le terme étant la date de caducité ou de résiliation amiable).

Au-delà de ce délai, la collectivité versera à l’EPF, en sus du prix de cession, une indemnité de retard. Celle-ci sera calculée sur la base d’un taux annuel de 1,5 %, appliqué au montant global de la cession, et proportionnel au retard constaté à la signature de l’acte.

4.2 Cas de l’abandon d’un site d’intervention

Dans le cas où il est décidé de ne pas poursuivre l’intervention de l’EPF sur un des sites visés à l’article « Démarche d’intervention », l’EPCI s’engage également à rembourser l’intégralité des dépenses réalisées par l’EPF au plus tard au terme de la convention. Le montant à rembourser sera déterminé selon les mêmes modalités financières que celles vues au paragraphe précédent (dont pénalités notamment).

L’acte de vente intervenant au titre de la garantie de rachat prévoira la clause de complément de prix suivante :

« Il est expressément convenu que pour le cas où la Collectivité, avant l’expiration d’une période de dix ans à compter de l’acquisition des Biens par elle, revendrait lesdits Biens, à un prix supérieur au prix fixé dans l’acte de vente signé entre l’EPF Provence-Alpes-Côte d’Azur et la Collectivité, cette dernière devra verser à l’EPF le montant de la plus-value nette réalisée à l’occasion de cette mutation. »

Il est précisé que les présentes clauses ne pourront plus s’appliquer à l’encontre des biens objet d’une procédure, engageant définitivement les parties cocontractantes de la convention : promesse de vente en cours ou définitive, bien acquis par voie de préemption depuis moins de 5 ans ou opération ayant fait l’objet d’un arrêté de cessibilité ou d’une ordonnance d’expropriation par exemple. Dans ces hypothèses les accords et procédures devront être exécutés.

Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 7/16

Article 5 – Annexes

(modifie l’article 16 de la convention d’origine)

Sont annexées au présent contrat :

-Annexe n°1 : Modalités de gestion des immeubles acquis par l’EPF

-Annexe n°2 : Modalités de cession des immeubles acquis par l’EPF et remboursement des débours

.

Ces annexes ont valeur contractuelle.

Les autres articles de la convention d’origine restent inchangés.

Fait à Marseille, le

En 2 exemplaires originaux

Fait à Forcalquier, le……………….(1)

L’Etablissement Public Foncier

Provence-Alpes-Côte d’Azur

représenté par sa Directrice Générale

La Communauté de Communes Pays de

Forcalquier-Montagne de Lure

représentée par son Président,

Claude BERTOLINO (2) David GEHANT

(2)

(1) Signature à une date postérieure au contrôle de légalité de la délibération du Conseil Communautaire

(2) Parapher chaque bas de page

Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 8/16

Annexe n°1 - Modalités de gestion des immeubles acquis par L’EPF

Article I : OBJET DE LA REMISE EN GESTION

La présente annexe a pour objet de définir les conditions et modalités de la remise en gestion à l’EPCI des biens immobiliers bâtis et non bâtis, libres ou occupés, acquis par l'EPF pour le compte de l’EPCI, en application de la présente convention.

Il est précisé que, de façon conjointe avec l’EPCI, l’EPF conservera la gestion de certains biens, et notamment s’agissant de baux commerciaux ou d’activités, qui nécessitent la conduite d’une procédure d’éviction commerciale ou de libération effective des locaux, lorsque cela est possible.

Article II : DUREE

La gestion de chaque bien est conférée à l’EPCI à compter de l’entrée en jouissance par l’EPF et jusqu'à la date :

o de son rachat par l'opérateur désigné ou la collectivité.

o ou de la notification de reprise dudit bien à l'initiative de l'EPF, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Article III : PROCEDURE DE REMISE EN GESTION FORMELLE

En vue d’une acquisition et/ou préalablement à chaque remise en gestion formelle d’un bien, il sera procédé à une visite contradictoire du (ou des) bien(s) devant être transféré(s), aux fins notamment d'établir un diagnostic technique du bien et de déterminer les interventions à la charge de l'EPF. Lors de cette visite, il sera établi un procès-verbal de remise en gestion signé entre les deux parties qui mentionnera :

- la description du bien transféré comportant entre autres les objectifs et devenir du bien en fonction du projet,

- sa situation locative et d’occupation,

- les éventuelles interventions à réaliser par l'EPF (murage des entrées, pose de panneaux de signalétique interdit au public, dangers divers, dégagement de responsabilité en cas d’accident etc),

- les éventuelles interventions à réaliser par l’EPCI (débroussaillement – sécurisation, entretien des panneaux de signalétique interdit au public posés par l’EPF, s’assurer de l’efficacité des dispositifs sécurisant l’accès, vérifier l’état des clôtures et les réparer le cas échéant…)

Article IV : MANDAT POUR LA CONCLUSION DE CONVENTIONS D’OCCUPATION PRECAIRE

(COP)

L’EPCI s’est vu remettre en gestion les biens acquis par l’EPF dans l’attente de la réalisation du projet

pour lequel l’EPF a été mandaté.

Néanmoins, le projet futur porté par la présente convention n’étant pas encore effectif, l’EPF entend

accorder un mandat à l’EPCI aux fins de conclure des conventions d’occupation précaire sur les biens

dont l’EPF est propriétaire.

Ces conventions d’occupation précaire pourront être conclues à compter de la remise en gestion du

bien à l’EPCI et devront se terminer au plus tard lors de la réalisation de l’un des motifs de précarité

suivants :

- Démolition de l’immeuble ;

- Démarrage des études relatives à la future opération ou la cession du bien à un opérateur ou à la collectivité ;

- Dénonciation de la convention d’occupation précaire par l’EPF à terme ou de façon anticipée mais en respectant un délai de prévenance de 3 mois sous réserve d’un motif légitime de précarité ;

Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 9/16

- Fin de la présente convention.

Ces conventions d’occupation précaire ne sont pas soumises aux dispositions du statut des baux

d’habitation tel que régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Il est essentiel de respecter les modalités

de calcul de la redevance d’occupation – si cette dernière venait à être trop élevée, il y aurait alors un

risque fort de requalification en bail d’habitation de 6 ans ou en bail commercial de 9 ans.

Par conséquent, l’EPCI ne pourra garantir à l’occupation une durée déterminée ni lui garantir un droit

au maintien dans les lieux ni lui concéder un droit au renouvellement.

Le modèle de la Convention d’occupation précaire est annexé aux présentes.

Le préambule de la Convention d’occupation précaire devra citer le présent mandat afin de justifier de la capacité à agir de l’EPCI.

Toute signature d’une Convention d’occupation précaire devra être remise dans les sept (7) jours de la

signation des deux parties à l’EPF.

L’EPCI devra informer l’EPF dans les sept (7) jours de l’arrivée d’un des évènements suivants :

- Non-règlement d’une indemnité d’occupation précaire ;

- Congé de l’occupant ;

- Départ de l’occupant sans préavis ;

- Sinistre apparu sur le bien loué.

Outre les dispositions contractuelles particulières convenues ci-dessus, le présent mandat est soumis

à l’article 40 de la loi n°2014-1545 du 20 décembre 2014 relative à la simplification de la vie des

entreprises, et au décret n°2016-544 du 3 mai 2016 portant dispositions relatives aux conventions de

mandat conclues par les établissements publics et les groupements d’intérêt public nationaux, et les

autorités publiques indépendantes avec les tiers.

Le préambule de la Convention d’occupation précaire devra citer le présent mandat afin de justifier de la capacité à agir de l’EPCI.

L’EPCI ne pourra conclure de Convention d’occupation précaire à titre gratuit, à l’euro symbolique ou pour un loyer dérisoire (à vil prix).

L’occupation projetée doit être en adéquation avec l’activité des avoisinants et ne pas gêner les riverains. Il est précisé que l’EPCI ne doit en aucun cas permettre l’installation d’activités risquant de conférer la domanialité publique aux terrains acquis par l’EPF.

Le montant de la redevance devra être calculé selon le prix de référence de location du marché immobilier avoisinant, avec un abattement de 40% à 80% du loyer de référence en fonction de l’état général du bien, les travaux à prévoir, le type d’occupant. Il est à noter que l’abattement de 80% n’est réservé qu’aux Associations, hébergements d’urgence, terrains nus.

Article V : CHARGES ET CONDITIONS RELATIVES A L’ETAT DES BIENS LORS DE LA REMISE EN GESTION

L’EPCI prendra les biens transférés dans l'état où ils se trouveront au jour de leur remise en gestion, sans pouvoir exiger de l'EPF, à l'occasion de cette remise, d'interventions, remises en état ou réparations autres que celles précisées ci-après :

- pour les biens bâtis vacants, l'EPF procédera à leur murage ou à leur démolition suivant le cas et conformément au contenu du procès-verbal de remise en gestion.

Accusé de réception en préfecture

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 10/16

- pour les biens bâtis occupés, conformes aux conditions d’habitabilité, l'EPF procédera, en sa qualité de propriétaire, aux travaux nécessaires et aux mises en sécurité, s’ils doivent continuer à être occupés.

Dans le cas inverse, si le logement ne respecte pas les normes d’habitabilité (logement dangereux ou indécent ou insalubre) et préalablement à la remise en gestion du bien, l’EPCI et l’EPF acteront d’un commun accord la réalisation de travaux de mises en sécurité (protocole travaux) ou le relogement du ou des occupants par l’EPCI et le plus rapidement possible conformément à ses prérogatives en matière de relogement.

- pour les biens non bâtis, l'EPF procédera, s'il y a lieu, à la pose de clôtures.

Durant la phase de réalisation des travaux à la charge de l’EPF, ce dernier redeviendra de fait, gardien du bien.

Plus précisément, les travaux sont confiés par l’EPF à des intervenants extérieurs dans le cadre de marchés pluriannuels. Les présents contrats conclus avec les intervenants extérieurs prévoient un transfert de la garde du bien durant les travaux à l’entreprise.

Dès l’achèvement des travaux, l’EPF adresse à l’EPCI un courrier, précisant que les travaux ont été effectués et achevés et adosse les reportages photographiques ou les constats correspondants afin de ménager la preuve de l’achèvement.

Article VI : AFFECTATION ET OCCUPATION DES BIENS TRANSFERES PENDANT LA DUREE DU PORTAGE

L’EPCI ne peut modifier, même temporairement, la destination des biens dont la gestion lui est transférée.

1. Gestion par l’EPCI des Biens occupés légalement au jour de la remise en gestion :

La remise en gestion d'un bien entrainera la substitution de l’EPCI dans tous les devoirs et obligations de l'EPF vis-à-vis des locataires et occupants existants, l’EPCI faisant son affaire personnelle de la situation locative du bien.

Dès que la remise en gestion d'un bien sera intervenue, l’EPCI en informera les locataires et occupants.

Les dépôts de garantie sont versés sur un compte d’attente de l’EPF, ils seront reversés à la collectivité dès la signature du procès-verbal de remise en gestion.

Rapports avec les locataires et occupants :

L’EPCI veillera à la bonne exécution des baux d’habitation et conventions d'occupation précaire.

L’EPCI réalisera les états des lieux, procèdera au quittancement des sommes dues et délivrera les congés.

L’EPCI percevra les loyers, redevances et toutes sommes dues au titre des baux d’habitation et conventions d'occupation précaire.

Pour tous les biens, l’EPCI est le seul interlocuteur qualifié des locataires et occupants pour toutes les actions relatives à la gestion des immeubles et leur donne la suite qu'elles comportent.

Si un locataire (d’un bien dont l’EPCI a la gestion locative) accuse un retard de paiement d’un seul mois de loyer, l’EPCI en informe l’EPF dans les plus brefs délais et fera toute diligence (échanges amiables, mises en demeure par le Comptable Public de l’EPCI aux fins de recouvrer le loyer non réglé.

Si un locataire accuse un retard de paiement de plusieurs mois de loyer, l’EPCI informera l’EPF de la persistance des retards de paiement et des diligences effectuées par le Comptable Public de l’EPCI aux fins de recouvrement. Si les diligences amiables et précontentieuses effectuées par le Comptable Public de l’EPCI restent infructueuses, l’EPF fera signifier au locataire, par huissier de Justice, un commandement de payer la dette locative. Si le commandement reste infructueux, l’EPF engagera, devant le juge des référés, une procédure judiciaire aux fins d’expulsion.

2. Gestion des biens occupés illégalement :

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 11/16

En cas d’occupation illicite au jour de la remise en gestion : L’EPF diligentera, de sa propre initiative, une procédure d’expulsion et informera l’EPCI de l’avancée de la procédure.

En cas d’occupation illicite du bien, en cours de portage de l’opération : l’EPCI sera tenue d’informer immédiatement l’EPF de toute occupation illicite conformément à sa qualité de gardien du bien. L’EPCI devra rechercher par tous moyens l’expulsion des occupants dans le cadre du flagrant délit d’intrusion avec si besoin le concours de la Police Municipale.

En cas d’impossibilité d’obtenir l’expulsion par la voie du flagrant délit d’intrusion, l’EPCI en informera l’EPF qui sollicitera un Huissier de Justice pour établir un Procès-verbal de Constat d’occupation illégale. Puis, l’EPF mènera par l’intermédiaire de son conseil une procédure en référé aux fins d’expulsion.

Au jour de l’évacuation des lieux (par la voie du flagrant délit d’intrusion ou par la voie judiciaire), l’EPF sera représenté par l’EPCI qui veillera au bon déroulement de l’opération et à la bonne exécution de l’Ordonnance de référé.

Après le départ ou l’expulsion des occupants sans droit ni titre, l’EPCI procèdera, sans délai, à la sécurisation du bien (murage, clôture). L’EPCI devra, si les circonstances l’exigent, organiser le gardiennage 24H sur 24 du bien, afin d’éviter toute nouvelle occupation.

3. Biens occupés légalement et devenant vacants pendant le portage de l’opération :

Les biens bâtis inoccupés pourront être démolis ou murés (sécurisés) au plus vite afin d'éviter tout risque d'occupation illégale ou d'accident.

En conséquence, l’EPCI informera l’EPF de la libération de tout bien, et procédera dans ce cas, sous sa maîtrise d’ouvrage, aux travaux de murage, sécurisation du bien ou de la partie de bien devenue vacante et/ou de la pose de panneaux de signalétique. L’EPF procédera, le cas échéant, à la démolition du bien.

Sous réserve que le bien ou partie de bien devenu (e) vacant(e) réponde aux normes en vigueur et que l’EPF donne son autorisation écrite, l’EPCI pourra consentir sur ledit bien ou partie de bien une convention d'occupation temporaire bipartite à l’exclusion de tout autre convention.

Cette convention d’occupation temporaire bipartite, ne pourra conférer au preneur ni droit au renouvellement ni droit au maintien dans les lieux.

L’EPCI remettra au preneur une copie de la convention dans le mois de la signature et s’assurera que le preneur a contracté les assurances conformes à son activité et à son occupation. L’EPCI sera en charge, comme précisé en point 1) de l’article V, de la gestion locative du bien ou partie de bien.

Dans tous les cas, dès la connaissance de faits, l’EPCI informera l’EPF des évènements particuliers et notamment de toute atteinte au bien, squat, contentieux, intervention sur le bien….

Article VII : GESTION TECHNIQUE, TRAVAUX ET REPARATIONS EN COURS DE PORTAGE DE L’OPERATION

1. A la charge de l'EPF :

Pendant le portage de l’opération, l'EPF conservera exclusivement à sa charge les grosses réparations visées à l’article 606 du Code civil, les grosses réparations relatives au clos, au couvert et à la mise en sécurité de ses biens et, pour les biens bâtis devenant vacants, les travaux de murage ou de démolition.

En sa qualité de gardien, l’EPCI devra aviser immédiatement l'EPF de toute réparation à la charge de ce dernier en application du paragraphe ci-dessus, dont elle sera à même de constater la nécessité.

Dans l'hypothèse où l'état des biens transférés en application de la présente convention emporterait obligation pour l'EPF, en sa qualité de propriétaire, de réaliser des travaux autres que les travaux de murage ou de démolition et les travaux mentionnés dans le procès-verbal de remise en gestion, notamment en vue de mettre fin à une situation menaçant la sécurité des personnes, l'EPF notifiera par écrit à l’EPCI la nature des travaux à mener ainsi que leur coût prévisionnel.

Au vu de cette notification, l’EPCI devra alors :

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Date de réception préfecture : 04/03/2024Communauté de Communes Pays de Forcalquier-Montagne de Lure

Avenant n°1 12/16

• soit reloger les occupants s’il y en a ;

• soit décider d’accepter ces travaux lourds dont le prix sera répercuté sur le prix de cession du bien, conformément aux dispositions du Programme Pluri-annuel d’Interventions de l’EPF.

2. A la charge de l’EPCI :

Durant le portage de l’opération, outre les obligations mentionnées ci-dessus, l’EPCI devra pendant toute la durée de gestion du bien assurer la conservation, l'entretien, le nettoyage, la surveillance et le gardiennage de tous les biens dont la gestion lui est remise ainsi que de ses équipements et annexes.

L’EPCI fera son affaire personnelle à compter de la remise en gestion, de la continuation ou de la résiliation de tous traités ou abonnements relatifs à l'eau, au gaz, à l'électricité et autres fournitures s'il y a lieu qui ont été contractés relativement aux biens transférés.

L’EPCI se chargera éventuellement de la dépose des compteurs (À consigner dans le procès-verbal de remise en gestion).

L’EPCI veillera à la sécurité des immeubles et des personnes, au maintien de l'ordre et au respect des lois et règlements.

L’EPCI passe à cet effet tous les contrats (ligne de téléphone, chaudière, gaz) nécessaires à l’entretien des immeubles.

L’EPCI assure à sa seule diligence les travaux d'entretien courant (Débroussaillage et curage notamment) et les réparations des biens transférés ainsi que de leurs équipements.

De manière exceptionnelle, l’EPCI pourra avoir à sa charge, d’un commun accord avec l’EPF, des travaux de gros œuvre, dératisation et désinsectisation (À consigner dans le procès-verbal de remise en gestion).

Article VIII : DISPOSITIONS FINANCIERES

L’EPCI encaissera directement à son profit les produits des biens transférés – loyers, indemnités d'occupation, charges récupérables, etc.…., à l’exclusion des biens dont les baux (essentiellement baux commerciaux) sont juridiquement gérés par l’EPF).

L’EPCI supportera également la totalité des charges et cotisations générales ou spéciales, ordinaires ou extraordinaires, afférentes aux biens transférés, susceptibles d'être dues (dont les charges de copropriété). A ce titre, l’EPCI représentera l’EPF aux assemblées générales des copropriétaires.

Article IX : TAXES ET IMPOTS

L'EPF acquittera uniquement la taxe foncière et les impôts normalement à la charge d'un propriétaire non occupant.

L’EPCI acquittera les impôts, taxes et cotisations diverses liés à l'usage des biens (taxe d'enlèvement des ordures ménagères, taxe d’arrosage …).

Article X : ASSURANCES

Assurances de l'EPF :

En sa qualité de propriétaire, l'EPF assure les biens acquis au titre de la présente convention dans le cadre de contrats globaux souscrits auprès de ses assureurs.

Ces contrats garantissent les immeubles contre les événements suivants :

Incendie et événements naturels, dégâts des eaux, détériorations immobilières consécutives à un vol ou une tentative de vol, bris de glaces, catastrophes naturelles, attentats.

Assurances de l’EPCI:

L’EPCI gestionnaire est garante des obligations d'assurance.

L’EPCI devra vérifier que les occupants sont personnellement assurés pour leurs biens propres et pour les risques locatifs et d’exploitation (incendie, dégâts des eaux, vol, recours des voisins et des tiers, responsabilité civile locative) à compter du premier jour d'occupation et jusqu'au terme de cette occupation.

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Avenant n°1 13/16

L’EPCI déclarera à sa propre assurance les biens de l’EPF qu’elle a en gestion : Responsabilité civile locative (lots de copropriété ou immeuble entier et tout type de bien géré pour le compte du propriétaire), responsabilité civile en sa qualité de gardien des biens.

Article XI : VISITE-CONTROLE-INFORMATION

L’EPCI procèdera à une visite périodique du bien, si possible une fois par trimestre, et après chaque évènement climatique exceptionnel.

L’EPCI informera l'EPF de tout accident, incident, dysfonctionnement, litige, mise en demeure ou injonction de l'Administration relatifs aux biens qu’elle gère appartenant à l’EPF.

D'une manière générale, l’EPCI devra, pendant toute la durée de la gestion, faire preuve d’une grande vigilance et tenir l'EPF informé de la situation technique et locative de tout bien transféré.

A cet effet, l’EPCI désignera auprès de ses Services un interlocuteur chargé de la gestion locative et un interlocuteur chargé de la gestion technique et en informera l’EPF.

Préalablement à la cession d’un bien, l’EPF demandera à l’EPCI de lui fournir un rapport dans lequel est indiqué l’occupation dudit bien ainsi que l’état technique de ce dernier avant la vente (document type : rapport annuel joint à chaque remise en gestion

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Avenant n°1 15/16

Annexe n°2 - Modalités de cession des immeubles acquis par l’EPF et remboursement des débours

(Application des modalités du PPI 2021 – 2025 approuvé par délibération du Conseil d’Administration n°2020/36 du 26 Novembre 2020)

(Application des modalités de cession aux collectivités approuvées par délibération n° 2022/62 du Conseil d’Administration du 28 novembre 2022)

Le prix contractuel de cession est établi conformément aux conditions générales de cession de l’EPF définies dans son Programme Pluriannuel d’Interventions et dans le cadre d’un conventionnement déterminé avec la ou les collectivités concernées.

Règle générale : Prix de cession = Prix de revient prévisionnel

Le prix de cession correspond au prix de revient prévisionnel pour la durée de portage. La notion de prix « prévisionnel » est nécessaire car au moment de la revente des biens tous les éléments de dépense ne sont pas forcément connus. L’établissement du prix prévisionnel se fera sur la base d’un bilan prévisionnel prenant en compte l’ensemble des coûts connus et des dépenses et/ou recettes susceptibles d’intervenir avant la date de cession.

Les éléments constitutifs du prix de cession sont notamment les suivants :

• Le prix d’acquisition foncière majoré des frais annexes (droits de mutation, frais de notaire, commissions, indemnités d'éviction ou d'expropriation, etc.),

• Les dépenses de gestion du patrimoine, de toutes natures, supportées par l’EPF pendant la durée de portage (sécurisation, gardiennage, débroussaillages, travaux, assurances, frais de gestion, frais de relogement, etc.),

• Les dépenses de remises en état des sols comprenant travaux de démolition, dépollution ou de « proto-aménagement » c'est-à-dire de valorisation foncière (pré verdissement par exemple) ou de préparation à l’aménagement ultérieur (remembrements fonciers ou désenclavement).

• Les dépenses d’études de schéma d’organisation urbaine, d’études de pré-projets et d’études opérationnelles éventuelles.

• Les dépenses correspondant à des missions d’assistance, d’expertise ou de fourniture de service sous traitées.

• Les frais liés aux contentieux (frais de représentation en justice, dépens, indemnités, etc.).

• L’ensemble des dépenses prévisionnelles susceptibles d’intervenir jusqu’à la date de cession.

• Les provisions concernant les dépenses susceptibles d’intervenir jusqu’à la date de cession.

• Les frais financiers, uniquement s’ils correspondent à des emprunts spécifiquement adossés au projet pendant la durée de portage.

Modalités particulières sur la prise en compte des taxes foncières et des recettes locatives :

• Recettes Locatives

Les recettes locatives perçues par l’EPF ne sont pas comptabilisées en allègement des prix de cession.

• Taxes foncières

Les taxes foncières seront imputées au prix de revient

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Avenant n°1 16/16

Le prix de cession, à l’issue de la période de portage, sera égal au prix de revient prévisionnel tel que défini ci-dessus, diminué le cas échéant des produits rattachables à l’opération : subventions éventuelles perçues par l’EPF pour la réalisation du projet, fonds de minoration SRU, etc.

Il est rappelé que l’EPF agit en qualité d’assujetti. Dans ce contexte, les cessions réalisées par l’Etablissement sont toujours soumises à TVA (délibération du Conseil d’Administration n°2011/24 du 17/06/2011).

La mutualisation pour la cession de plusieurs biens est possible. Dans ce cas, le calcul du prix de cession s’entend à l’échelle d’un terrain, d’un bien bâti, d’un site ou d’un ensemble de sites issus d’une même convention sur une commune ou un EPCI. Cette mutualisation devra se faire avec l’accord du garant et des collectivités concernées.

Dans le cas d’opération nécessitant d’engager des cessions partielles dès lors que la maitrise foncière totale n’est pas assurée, le prix de cession de chaque tranche sera établi sur la base de l’estimation prévisionnelle nécessaire à cette maitrise globale à terme. Un échéancier prévisionnel de cession, sur la base d’un prix moyen, pourra être établi et sera réajusté sur les dépenses réellement intervenues au fur et à mesure de la libération des fonciers.

Les conventions opérationnelles prévoient, à titre principal, une vente des terrains aux opérateurs qui réalisent le projet : opérateurs publics (aménageurs en concession d’aménagement, bailleurs sociaux, établissements publics, etc. …), opérateurs privés ou institution publique lorsque celle-ci est maître d’ouvrage. Les actes de cession comportent toujours des obligations sous forme de cahiers des charges correspondants aux objectifs du projet. Le choix des opérateurs et les modalités de la cession sont soumis à l’accord de la collectivité. Dans tous les cas, les actes de cession expliciteront les conditions d’usage ultérieur des biens conformément aux objectifs de la convention et la collectivité devra approuver le bilan prévisionnel de l’opération foncière et le cahier des charges de cession des terrains.

La collectivité garantit le rachat des terrains si ceux-ci ne trouvent pas preneur au terme de la convention. Dans ce cas, la collectivité s’engage à racheter les terrains au plus tard au terme de la convention (soit une signature de l’acte et un paiement effectif réalisé au plus tard au terme de la convention).

Au-delà de ce délai, la collectivité versera à l’EPF, en sus du prix de cession, une indemnité de retard. Celle-ci sera calculée sur la base d’un taux annuel de 1,5 %, appliqué au montant global de la cession, et proportionnel au retard constaté à la signature de l’acte.

A noter que d’une manière générale, les actes de cession aux collectivités locales seront mis au point en tenant compte de la réglementation appliquée par les Services des Domaines

En cas de cession partielle d’un site aux acquéreurs désignés par la collectivité, celle-ci s’engage à racheter les reliquats fonciers à l’EPF à la valeur du prix de cession tel que décrit ci-dessus déduction faite du montant des cessions aux opérateurs.

Enfin, dans l’hypothèse de l’abandon d’un site d’intervention, la collectivité s’engage également à rembourser l’intégralité des dépenses réalisées par l’EPF au plus tard au terme de la convention. Le montant à rembourser sera déterminé selon les mêmes modalités financières que celles vues au paragraphe précédent (dont pénalités notamment).

Le paiement total du prix devra intervenir dans un délai maximum de six mois à compter de la signature de l’acte authentique. Toute demande exceptionnelle de différé de paiement sera soumise à l’approbation du Conseil d’Administration. Ces demandes ont pour objectif de faciliter les cessions aux collectivités, lorsqu’elles sont rendues nécessaires. Il sera rendu compte annuellement au Conseil d’Administration du contrôle effectué sur les différés de paiement accordés durant l’exercice N-1.

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