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Document publié le Vendredi 21 avril 2023 par la commune de Saint-André.
Lien du pdf (unknown - Avis de domaine)
Thèmes du document : Justice et droit, Données personnelles, Institutions publiques,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de La Réunion
Pôle d’évaluation domaniale de La Réunion
7 avenue André Malraux CS 21015
97744 SAINT-DENIS CEDEX 9
Courriel : drfip974.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 21 avril 2023
Le Directeur régional des Finances publiques de
La Réunion
à
Mairie de Saint-André
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Lilian SAVIRAYE
Courriel : lilian.saviraye@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06 92 64 28 67
Réf DS: 11293339
Réf OSE : 2023-97409-07586
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : AS 1167-1168-1169 (terrain à bâtir)
Adresse du bien : 1251, chemin Lefaguyès – 97440 Saint-André
Valeur :
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
(des précisions sont apportées au paragraphe B détermination de la valeur C)
1
7302 - SD
LOTS
A
B
C
D
Valeur
vénale
retenue
572 700 €
373 500 €
373 500 €
97 700 € 1 - CONSULTANT
affaire suivie par : Mme Daisy PAYET
2 - DATES
de consultation : 27/01/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble : 14/04/2023
du dossier complet : 14/04/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE 3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Sur les parcelles AS 1167-1168-1169 formant une unité foncière, 4 lots seront détachés (les lots A, B, C et D) pour cession à des entreprises. La voie de desserte à constituer restera communale.
4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Parcelles situées à Champ Borne, secteur littoral de Saint-André, à environ 400 mètres de la mer.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Unité foncière qui borde la voie publique et bénéficie des réseaux. Le détachement des lots et la constitution d’une voie de desserte permettra à chaque lot d’accéder directement à la voie publique.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Contenance cadastrale Nature réelle
Saint-André
AS 1167
1251, chemin Lafaguyès
1 078
Terrain à bâtir AS 1168 3 783
AS 1169 3 315
TOTAL 8 176
4.4. Descriptif
Terrains plats et en friches, formant une grande unité foncière de 8 176 m².
5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Le bien appartient à la commune de Saint-André.
5.2. Conditions d’occupation
Libre de toute occupation et location.
6 - URBANISME
6.1.Règles actuelles
P.L.U. : UC
P.P.R. : Zone bleue
6.2.Date de référence et règles applicables
Sans objet
7 - MÉTHODE D’ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison.
8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
8.1.1.Sources internes à la DGFIP et critères de recherche – Termes de comparaison
Les recherches ont été effectuées dans l’application B estimer un bien C. La recherche a porté sur les cessions de terrains constructibles dans un polygone qui recouvre les abords du chemin Lafaguyès.
3
Estimer un bien - Résultat de la recherche
Rappel des critères de recherche
Périmètre de recherche
Période de recherche
De 03/2020 a 03/2023
Caractéristiques du bien
Non bâti
Surface du terrain : de 400 à 4000 m²
Adresse 1562 che lefaguyes, 97440 Saint-André correspondant à la référence cadastrale : 97 409 / 000 AS 1167
Périmètre géographique centré sur 1562 che lefaguyes, 97440 Saint-André Aire du polygone 1554325 m² 8.1.2.Autres sources externes à la DGFIP
Néant
8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue La moyenne des cessions de terrains constructibles est de 219,78 €/m² et la médiane de 241,20 €/m².
Cependant, trois termes de comparaison sur 10 retenus sont en décalage, avec des prix m² de 160,58 €/m² (AT 1611 et AT 1612) et 141,18 €/m² (AS 1781).
Ces termes sont écartés.
La moyenne hors ces termes est de 247,93 €/m² et la médiane de 248,53 €/m². Moyenne et médiane sont proches, le prix médian arrondi est retenu, soit 248,53 €/m² arrondi à 249 €/m².
Par ailleurs, on observe qu’il n’y a pas de différence notable de prix m² selon les superficies des parcelles. Aussi, les emprises à évaluer seront toutes valorisées sur la base de 249 €/m².
Cependant, le lot D dont la forme en triangle complique sa constructibilité sera valorisé sur la base de 249 €/m² mais la pointe du triangle subira un abattement conséquent puisque cette partie sera valorisée comme un terrain d’agrément, soit un abattement de 70 %.
Le lot D a une superficie totale de 500 m² et la pointe en triangle a une superficie d’environ 154 m².
4
Liste des ventes sélectionnées = 10
Commune Adresse Date mutation Prix total Prix/m² Prix total HT Prix/m²/HT Observations P.L.U. P.P.R.
1 9//AT/1612// 177 CHE AGENOR 10/06/2020 675 162,96 685 160,58 UC Prescription Libre
1 9//AT/1611// 177 CHE AGENOR 28/08/2020 722 152,35 685 160,58 UC Prescription Libre
2 9//AT/418// 1095 CHE AGENOR 10/02/2023 1170 256,41 268,34 UC Prescription Libre
3 9//AS/1781// 285 CHE LEFAGUYES 09/08/2021 935 141,18 935 141,18 UC Prescription Libre
4 9//AR/1171// 1237 CHE LEFAGUYES 10/09/2020 2086 287,63 257,51 UC Prescription Libre
5 9//AR/2543// 1335 CHE LEFAGUYES 30/06/2020 418 222,97 375 248,53 Surface utile UC Prescription Libre
6 9//AR/2535// 1399 CHE LEFAGUYES 29/10/2020 534 245,98 535 245,52 UC Prescription Libre
7 9//AT/1601// 105 CHE VALENTIN 27/08/2020 630 202,06 630 202,06 UC Prescription Libre
8 9//AT/1319// 105 CHE VALENTIN 31/12/2020 1182 236,89 236,89 UC Prescription Libre
9 9//AT/1626// CHEMIN LEFAGUYES 28/10/2020 447 243,85 394 276,65 UC Prescription Libre
Moyenne 219,78
Médiane 241,20
Moyenne hors AT 1612 - AT 1611 - AS 1781 247,93
Médiane hors AT 1612 - AT 1611 - AS 1781 248,53
Données corrigées à partir des mentions
figurant dans les actes
N°
plan
Ref.
Cadastrales
Surface
terrain
(m²)
Surface
terrain (m²)
Nature de
bien
Situation
locative
SAINT-
ANDRE 110 000 110 000 Superficie
arpentée
Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 110 000 110 000 Superficie
apparente
Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 300 000 1 118 300 000 Superficie
apparente
Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 132 000 132 000 Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 600 000 2 330 600 000 Superficie
apparente
Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 93 200 93 200 Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 131 353 131 353 Superficie
arpentée
Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 127 300 127 300 Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 280 000 1 182 280 000 Terrain à
bâtir
SAINT-
ANDRE 109 000 109 000 Superficie
indiquée
Terrain à
bâtir 9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix. La valeur vénale du bien est arbitrée à :
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 %.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de douze mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
*pour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l’opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l’accord sur le prix et la chose est créateur de droits, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
5
LOTS Surface Valeur m² Pondération
A 2300 249 € 1
B 1500 249 € 1
C 1500 249 € 1
D
346 249 € 1
154 249 € 0,3
500
Valeur
vénale
Valeur
vénale
retenue
572 700,00 € 572 700 €
373 500,00 € 373 500 €
373 500,00 € 373 500 €
86 154,00 €
97 700 € 11 503,80 €
97 657,80 €
LOTS
A
B
C
D
Valeur
vénale
retenue
572 700 €
373 500 €
373 500 €
97 700 € Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur régional et par délégation,
Le Responsable adjoint de la division du patrimoine
Alban MARNIER
Inspecteur principal des Finances publiques
6
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.