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unknown - annexe point 6 tampon
Déliberation - annexe dcm17
unknown - POINT 6 ANNEXE PLAN tampon
unknown - dcm3 annexe 6
Document publié le undefined NaN undefined NaN à NaNhNaN par la commune de Cendre.
Lien du pdf (unknown - dcm3 annexe 6)
Thèmes du document : Logement, Justice et droit, Aménagement du territoire,
Envoyé
en
préfecture
le 25/05/2023
1302 -
SI
Reçu
en
préfecture
le 25/05/2023
9
|
Publié
le
#
LG
ŒE
#
V1
ÊT
ANNE
E
ID
: 063-216300699-20230524-23_05_24_003-DE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Liberté
FINANCES
PUBLIQUES
Égalité Fraternité Direction
générale
des
Finances
p:
Le
12
mai
2023
Direction
départementale
des
Financ
Dôme
:
g
à
.
Le
Directeur
Départemental
des
Finances
publiques
du
Puy-de-Dôme
.
.
+
£
‘
Pôle
d'évaluation
domaniale
de
Clérmont-Ferrand
2,
rue
Gilbert
Morel
63033
CLERMONT-FERRAND
Courriel
: ddfip63.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
POUR
NOUS
JOINDRE
à
;
Monsieur
le
Maire
Commune
du
Cendre
7
Rue
de
la
Mairie
63670
LE
CENDRE
Affaire
suivie
par
: Jean
MIGNON
Courriel
: jean.mignon@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone
: 04
73
98
31
95
/ 06
17
84
45
27
Réf.
DS
: 10895082
“Réf,
OSE
: 2022-63069-93814
AVIS
DU
DOMAINE
SUR
LA
VALEUR
LOCATIVE
La
charte
de
l'évaluation
du
Domaine,
élaborée
avec
l'Association
des
Maires
de
France,
est
disponible
sur le site
collectivites-locales.gouv.fr
Nature
du
bien
: |
Espace
Naturel
(parcelle
AK
260)
Adresse
du
bien
: |
Rue
des
anciens
combattants d'Afrique
du
Nord,
63760
LE
CENDRE
Redevance
de
472
£/an
pour
une
période
de
50
ans
(des
précisions
sont
VAIBUr
:
apportées
au
paragraphe
« détermination
de
la valeur
»). Envoyé
en
préfecture
le
25/05/2023
Reçu
en
préfecture
le
se
2L
Publié
|
O
1- CONSULTANT
nee ID : 063-216300699-20230524-23_05_24_003-DE
COMMUNE
DU
CENDRE
affaire
suivie
par: M
Ludovic
PERRIN
2-
DATES
de
consultation
:
|
16/12/2022
le
cas
échéant,
du
délai
négocié
avec
le
consultant
pour
émettre
l'avis:
|
le cas
échéant,
de
visite
de
l'immeuble
:
.
Î
du
dossier
complet:
|
11/05/2023
3 - OPÉRATION
IMMOBILIÈRE
SOUMISE
À
L'AVIS
DU
DOMAINE
3.1.
Nature
de
l'opération
Cession :
O
Acquisition
:
amiable
[1
par
voie
de
préemption
[]
par
voie
d'expropriation
[]
Prise
à
bail
:
CO
Autre
opération:
|Bail
emphytéotique
3.2.
Nature
de
la
saisine
Réglementaire
:
Facultative
mais
répondant
aux
conditions
dérogatoires
prévues
en
annexe
3
de|[]
l'instruction
du
13
décembre
2016 :
Autre
évaluation
facultative
(décision
du
directeur,
contexte
local...)
O
3.3.
Projet
et
prix
envisagé
Mise
à disposition
de
la
SCIC
Ceinture
Verte
Clermont
Auvergne
par
un
bail
emphytéotique
de
50
ans
d'une
grande
parcelle
pour
un
projet
d'activité
de
maraîchage.
Le
consultant
indique
que
les investissements
prévus
par
la SCIC
seraient
de
l'ordre
de
192
000
€.
Le
montant
de
la
redevance
convenu
entre
les
parties
est
de
150
€
TTC
sur
une
durée
de
50
ans.
1
Voir
également
page
17
de
la Charte
de
l'évaluation
du
Domaine Envoyé
en
préfecture
le 25/05/2023
Reçu
en
préfecture
le
25/05/2023
2
Publié
le
S
LO
ID
: 063-216300699-20230524-23_05_24_003-DE
4 -
DESCRIPTION
DU
BIEN
4.1.
Situation
générale
Bien
situé
entre
le centre-ville
et
les quartiers
résidentiels
à l’ouest
de
la commune.
4.2.
Situation
particulière
-
environnement
- accessibilité
- voirie
et
réseau
Terrain
en
espace
naturel,
longé
par
la
rivière
Auzon
sur
son
côté
Ouest.
4.3.
Références
cadastrales
L'immeuble
sous
expertise
figure
au
cadastre
sous
les
références
suivantes :
.- Commune
Parcelle
Adresse/Lieu-dit
Superficie
Nature
réelle
LE
CENDRE
AK
260
Le
Verger
du
Caire
20
032m°
Terre
4.4.
Descriptif
Parcelle
de
300
à 315
mètres
de
longueur
et de
30
à 110
mètres
de
largeur.
5 - SITUATION
JURIDIQUE
5.1.
Propriété
de
l'immeuble
Commune
du
Cendre
(après
rétrocession
par
l'EPF
Auvergne).
5.2.
Conditions
d'occupation
Estimé
libre
à
la vente
6 - URBANISME Bien
situé
sur
les
zones
classées
N
(zone
naturelle
et
forestière)
et
NL
(zone
naturelle
de
loisirs)
au
PLU,
zones
naturelles
limitant
fortement
les
constructions
(sauf
exceptions). Envoyé
en
préfecture
le
25/05/2023
Reçu
en
préfecture
le
25/05/2023
7
6
Publié
le
S
L
ID
: 063-216300699-20230524-23_05_24_003-DE
En
outre
une
grande
partie
de
la
parcelle
est
située
en
zone
d’aléas
fort
sur
le
Plan
de
Prévention
des
Risques
d’Inondation
(PPRI
du
Bassin
de
l’Auzon),
ce
qui
accroît
les
limitations
ou
interdictions
de
construction.
7 - MÉTHODE(S)
D'ÉVALUATION
MISE(S)
EN
ŒUVRE
La
valeur
vénale
sera
déterminée
par
la
méthode
de
la
comparaison
qui
consiste
à
fixer
la
valeur
vénale
à
partir
de
l'étude
objective
des
mutations
de
biens
similaires
ou
se
rapprochant:
le
plus
possible
de
l'immeuble
à
évaluer
sur
le secteur
immobilier
local.
8 - MÉTHODE
COMPARATIVE
8.1. Études
de
marché
Les
termes
de
comparaison
ont
été
recherchés
dans
les
ventes
des
3
dernières
années
de
terrains
non
bâtis
situées
sur
la
commune
du
Cendre
et
son
périmètre
proche.
Les
terrains
constructibles
ont
été
écartés,
car
ils
ne
répondent
ni
au
projet
envisagé
par
le
consultant,
ni
au
règlement
du
zonage
PLU
pour
la
parcelle
étudiée.
Le
Stade
de
la
Ribeyre,
situé
sur
la
parcelle
voisine,
à fait
l’objet
d'une
demande
d'évaluation,
ayant
abouti
à
une
valeur
de
0,50
€/m°.
Par
ailleurs,
les
ventes
de
terrains
agricoles
sur
les
secteurs
alentours
se
situent
à
une
valeur
similaire
de
0,50
€/m?,
Néanmoins,
la
parcelle
AK
260,
objet
de
la
présente
étude,
a
fait
l'objet
d'une
mutation
en
2006
(acte 2006P9137),
au prix de 6,05 €/m°.
D'autre
part,
une
vente
du
03/11/2020
d'un
terrain
situé
en
zone
N,
et
cadastré
ZB
852
sur
la
commune
d'Orcet,
à 500
mètres
de
la
parcelle
à évaluer,
a
été
réalisée
au
prix
de
6,84
€/m°.
8.2.
Analyse
et
arbitrage
du
service
- Termes
de
référence
et valeur
retenue
La
précédente
vente
de
la
parcelle
constitue
habituellement
un
terme
de
comparaison
privilégié.
Néanmoins
cette
vente
est
assez
ancienne.
En
conséquence,
la
transaction
sur
la
commune
d'Orcet
sera
retenue
comme
terme
de
comparaison
privilégié.
Toutefois,
la
parcelle
à évaluer
est
située
en
zone
inondable
ZRC1
du
PPRNPi
du
bassin
de
l'Auzon,
restreignant
le
potentiel
de
constructibilité.
Dès
lors
un
abattement
de
50 %
sera
appliqué,
soit
une
valeur
de
342
€.
La
valeur
unitaire
de
référence
est
donc
arbitrée
à
3,42
€/m°.
9
- DÉTERMINATION
DE
LA
REDEVANCE Envoyé
en
préfecture
le
25/05/2023
Reçu
en
préfecture
le
25/05/2023
9
Publié le
S
L
C
ID
: 063-216300699-20230524-23_05_24_003-DE
941.
Détermination
de
l'immeuble
apporté
:
-
Le
calcul
de
la
redevance
se
base
tout
d'abord
sur
l'évaluation
de
ta
valeur
vénale
des
biens
apportés.
La
valeur
vénale
du
terrain
nu
est
estimée
à
68
509,44
€
(soit
20
032m?
x
3,42
€)
arrondie
.à
68
500
€.
Elle
est
exprimée
hors
taxe
et
hors
droits.
- Le
bail
prévoit
un
investissement
immobilier
d'amélioration
et
d'aménagement
d'un
montant
de
192
000
€,
portant
sur
les
travaux
et
investissements
nécessaires
(foncier,
bâtiment
d'exploitation,
tunnels,
irrigation
et
frais
annexes
d'ingénierie).
9.2.
Détermination
du
taux
d'actualisation
:
Le
taux
d'actualisation
se
compose
de
3
éléments
distincts :
- Le
taux
sans
risque
:
basé
sur
le
niveau
des
obligations
TEC
du
Trésor
sur
30
ans.
Au
12/05/2023
ce
taux
est
de
3,25
%.
- Une
prime
de
secteur
immobilier
(ou
prime
d'illiquidité)
:cette
prime
prend
en
compte
la
relative
«illiquidité
»
de
l'investissement
immobilier,
c'est-à-dire
la
difficulté
à
l'échanger
sur
le
marché,
à
la
différence
d'un
placement
obligataire,
La
prime
de
risque
ressort
de
la
différence
entre
les
taux
de
rendement
immobiliers
et
le
niveau
de
l'OAT.
Cette
prime
est
fixée
à 0,5
%.
-
Une
prime
de
risque
liée
à
l'immeuble:
le
niveau
de
cette
majoration
est
fonction
de
l'appréciation
du
risque
pris
dans
la
transaction
envisagée,
en
lien
à
la
valorisation
future
des
constructions
réalisées
et
au
risque
de
défaillance
du
preneur.
Le
risque
lié
à
une
éventuelle
défaillance
du
preneur
est
faible,
mais
la
valorisation
future
des
constructions
doit
être
considérée
au
regard
de
leur
nature
et
de
leur
localisation.
Au
cas
d'espèce,
les
investissements
envisagés
ne
portent
pas
sur
des
constructions
sur
un
très
large
marché,
mais
ne
présentent
pas
un
risque
excessif
de
dévalorisation.
En
conséquence,
un
taux
de
1
%
sera
retenu.
Le
taux
d'actualisation
est
ainsi
porté
à 4,75
%,
arrondi
à 4,5
%.
Concernant
le
taux
de
rendement
attendu
par
le
bailleur
: dans
le
cadre
de
baux
emphytéotiques
portant
sur
des
terrains
nus
et
en
l'absence
de
marché
locatif,
il est
d'usage
de
retenir
un
taux
de
1
à 3
%.
Au cas
d'espèce,
il est
proposé
de
retenir
un
taux
minimal
de1
%.
9.3.
Calcul
de
la
redevance
: 1
Valeur
de
l'immeuble
apporté
68
500
€
Valeur
future
des
constructions
182
000€
Durée
du
ball
ou
de
l'AOT
50
taux
d'actualisation
4,5
Valeur
actuelle
de
2
l'investissement
à
l'expiration
21
256
€
du
bail
1
-
2
A7 244€
Valeur
de
l'apport
net
AT
244
€
Taux
de
rendement
attendu
1,00
par
le
bailleur
Redevance
AT2€
AU
vu
de
ce
qui
précède,
le montant
de
la
redevance
peut
être
estimé
à 472
€/an
pour
une
durée
de
50
ans. Envoyé
en
préfecture
le
25/05/2023
°
Reçu
en
préfecture
le
25/05/2023
9
Elle
est
exprimée
hors
taxe
et
hors
charges.
Publié le
S'LOT
ID: 063-216300699-20230524-23_
05. 24_003-DE
Cette
valeur
est
assortie
d'une
marge
d'appréciation
de
15
%
aut
redevance
sans
justification
particulière
jusqu'à
une
valeur
minimale
de
400
€/an.
J
J
La
marge
d'appréciation
reflète
le
degré
de
précision
de
l'évaluation
réalisée
(plus
elle
est
faible
et
plus
le
degré
de
précision
est
important).
De
fait,
elle
est
distincte
du
pouvoir
de‘négociation
du
consultant. Dès
lors,
le
consultant
peut,
bien'entendu,
toujours
fixer
une
redevance
plus
élevée
sans
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale.
Par
ailleurs,
sous
réserve
de
respecter
les
principes
établis
par
la
jurisprudence,
les
collectivités
territoriales,
leurs
groupements
et
leurs
établissements
publics
ont
la
possibilité
de
s'affranchir
de
cette
valeur
par
une
délibération
ou
une
décision
pour
fixer
une
redevance
plus
basse.
10 - DURÉE
DE
VALIDITÉ
Cet
avis
est
valable
pour
une
durée
de
12
mois.
Une
nouvelle
consultation
du
pôle
d'évaluation
domaniale
serait
nécessaire
si
l'accord*
des
parties
sur
la
chose
et
le
prix
(article
1583
du
Code
Civil)
n'intervenait
pas
ou
si
l'opération
n'était
pas
réalisée
dans
ce délai.
*pour
les
collectivités
territoriales
et
leurs
groupements,
la
décision
du
conseil
municipal
ou
communautaire
de
permettre
l‘opération
équivaut
à
la
réalisation
juridique
de
celle-ci,
dans
la
mesure
où
l'accord
sur
le
prix
et
la
chose
est
créateur
de
droits,
même
si
sa
réalisation
effective
intervient
ultérieurement. En
revanche,
si cet
accord
intervient
durant
la
durée
de
validité
de
l'avis,
même
en
cas
de
signature
de
l'acte
authentique
chez
le
notaire
après
celle-ci,
il est
inutile
de
demander
une
prorogation
du
présent avis. Une
nouvelle
consultation
du
pêle
d'évaluation
domaniale
serait
également
nécessaire
si
les
règles
d'urbanisme,
notamment
celles
de
constructibilité,
ou
les
conditions
du
projet
étaient
appelées
à
changer
au
cours
de
la
période
de
validité
du
présent
avis.
Aucun
avis
rectificatif
ne
peut,
en
effet,
être
délivré
par
l'administration
pour
prendre
en
compte
une
modification
de
ces
dernières.
11-
OBSERVATIONS
L'évaluation
est
réalisée
sur
la
base
des
éléments
communiqués
par
le
consultant
et
en
possession
du
service
à la date
du
présent
avis.
Les
inexactitudes
ou
insuffisances
éventuelles
des
renseignements
fournis
au
pêle
d'évaluation
domaniale
sont
susceptibles
d'avoir
un
fort
impact
sur
le
montant
de
l'évaluation
réalisée,
qui
ne
peut
alors
être
reproché
au
service
par
le
consultant.
Il
n'est
pas
tenu
compte
des
surcoûts
éventuels
liés
à
la
recherche
d'archéologie
préventive,
de
présence
d'amiante,
de
termites
et
des
risques
liés
au
saturnisme,
de
plomb
ou
de
pollution
des
sols.
‘
12
- COMMUNICATION
DU
PRÉSENT
AVIS
À
DES
TIERS
ET
RESPECT
DES
RÈGLES
DU
SECRET
PROFESSIONNEL
|
Les
avis
du
Domaine
sont
communicables
aux
tiers
dans
le
respect
des
règles
relatives
à l'accès
aux
documents
administratifs
(loi
du
17
juillet
1978)
sous
réserve
du
respect
du
secret
des
affaires
et
des
règles
régissant
la
protection
des
données
personnelles. Certaines
des
informations
fondant
la
présente
évaluation
professionnel.
Envoyé
en
préfecture
le
25/05/2023
Reçu
en
préfecture
le
25/05/2023
)
Publié
le
5
L
O
ID
: 063-216300699-20230524-23_05_24_003-DE
_
Ainsi,
en
cas
de
demände
régulière
de
communication
du
présent
avis
formulée
par
un
tiers
ou
bien
de
souhait
de
votre
part
de
communication
de
celui-ci
auprès
du
public,
il
Vous
appartient
d'occulter
préalablement
les données
concernées. Pour
le
Directeur
départemental
des
Finances
publiques
et
par
délégation,
Inspecteur
des
Finances
publiques
»
D
none
re
Jean MIGNO
L'enregistrement
de
votre
demande
a
fait l’objet
d’un
traitement
informatique.
Le
droit
d'accès
et
de
rectification,
prévu
par
la
loi
n°
78-17
modifiée
relative
à
l'informatique,
aux
fichiers
et
aux
libertés,
s'exerce
auprès
des
directions
territorialement
compétentes
de
la
Direction
Générale
des
!
Finances
Publiques.