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Déliberation - 05 Annexe Delib. N°DEL20240425 042
Document publié le Vendredi 1 janvier 2021 par la commune de Caveirac.
Lien du pdf (Déliberation - 05 Annexe Delib. N°DEL20240425 042)
Thèmes du document : Logement, Aménagement du territoire, Justice et droit,
Direction Générale des Finances Publiques
Direction départementale des Finances Publiques du Gard
Pôle d’évaluation domaniale du Gard
67, rue Salomon Reinach
30 000 NIMES
ddfip30.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Le 27/11/2023
Pour le Directeur départemental des Finances
publiques du Gard
à
Monsieur le Maire,
POUR NOUS JOINDRE
Évaluatrice : Élisabeth HARNICHARD
Courriel : elisabeth.harnichard@dgfip.finances.gouv.fr
Nos Réf :
OSE : 2023-30075-76953
DS : 14413647
AVIS DU DOMAINE SUR LA VALEUR VÉNALE
La charte de l’évaluation du Domaine, élaborée avec l’Association des Maires de France, est disponible sur le site collectivites-locales.gouv.fr
Nature du bien : Terrain à bâtir non viabilisé de 565 m²
Adresse du bien : Chemin de Juniperaie - CAVEIRAC
Valeur : 155 000 € HT-HD
1
7302 - SD 1 - CONSULTANT
Commune de Caveirac
Affaire suivie par : Mme Brigitte CODOU.
2 - DATES
de consultation : 04/10/2023
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l’avis:
le cas échéant, de visite de l’immeuble :
du dossier complet : 31/10/2023
3 - OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L’AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l’opération
Cession :
Acquisition : amiable
par voie de préemption
par voie d’expropriation
Prise à bail :
Autre opération :
3.2. Nature de la saisine
Réglementaire :
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de l’instruction du 13 décembre 20161 :
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...)
3.3. Projet et prix envisagé
Projet de cession.
1 Voir également page 17 de la Charte de l’évaluation du Domaine
2 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1. Situation générale
Commune située dans la vallée de la Vaunage et à 10 km du centre de Nîmes. Commune de 4 356 habitants au 1er janvier 2021 :croissance démographique supérieure à 10 % depuis 2014.
En 2019, la commune comptait 2 054 logements constituant à 92 % des résidences principales. Le taux de logements vacants est de 6,4 %, un taux en hausse entre 2008 et 2020 mais inférieur à la moyenne du département. Zonage investissement locatif : B1.
Le parc locatif social est composé de 173 logements, soit un taux d’équipement de 8,8 %. L’objectif du PHL est de 12,8 % en 2025.
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau
Le terrain se situe dans une zone pavillonnaire au sud de la commune et à 1 km du centre ancien. L’environnement immédiat est composé de maisons individuelles non mitoyennes.
4.3. Références cadastrales
L’immeuble sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Parcelle Adresse/Lieudit Superficie en m² Nature réelle
Caveirac AX 402 Chemin de l’Aspic 1 639 m² Terrain non bâti
TOTAL 1 639 m²
3 4.4. Descriptif
Terrain à bâtir nu de 565 m² situé à l’angle d’une voie privée et du chemin de Juniperaie. Ce terrain est à diviser de la parcelle AX 402 d’une surface totale de 1 639 m².
Terrain plat non viabilisé. Selon la commune, la surface de plancher peut-être estimée à 120 m² environ. La surface au sol maximale du bâtiment est limitée à 84.75 m².
4.5. Surfaces actuelles du bâti
Terrain non bâti.
4 5 – SITUATION JURIDIQUE
5.1. Propriété de l’immeuble
Commune de Caveirac.
Origine de propriété : pas d’information.
5.2. Conditions d’occupation
Bien vendu libre d’occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles
Document d’urbanisme adopté par la commune : PLU approuvé par délibération du Conseil Municipal le 29 septembre 2016 et opposable depuis le 16 octobre 2016. Ayant fait l’objet de deux modifications simplifiées le 8 juin 2017 et le 17 octobre 2019 et une révision allégée approuvée le 5 juillet 2018. Une 1ère modification du PLU a été adoptée le 20 avril 2023.
Zonage et règlement : UDc. Zone urbaine équipée correspondant à l'extension du village, essentiellement composée d'habitat individuel - Secteur des Ramias.
➔ tout programme à destination d’habitation composé de 8 ou plus de 8 logements doit obligatoirement comporter 30% au moins de logements locatifs sociaux ; ce pourcentage s’applique le cas échéant à l’ensemble du programme de logement des opérations d’ensemble.
➔ en recul minimum de 5 m par rapport a l’alignement actuel ou futur des voies et emprises publiques ;
➔ Les constructions doivent s’implanter en recul minimum de 4,00 m par rapport aux limites séparatives, hors débords de toiture autorises dans la limite de 0,50 m de profondeur ;
➔ L’emprise au sol totale des constructions est limitée à 15% de la superficie de l’unite fonciere. Cette disposition ne s’applique pas :
- à l’aménagement, la rénovation ou la reconstruction de bâtiments existants a la date d’approbation du PLU, dont l’emprise au sol, cumulée le cas échéant avec celle des autres constructions présentes sur l’unité foncière considérée, est supérieure à 15% de la superficie de la dite parcelle ;
- aux constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif.
Servitudes publiques et/ou privées grevant le bien : pas d’information.
Aléa feu de forêt. Périmètre de protection éloignée du champ captant de Trieze Terme.
Réseaux : desservis mais non raccordés.
Présence ou non de ZAC/ZAD : Non.
PPRI : zone blanche.
7 - MÉTHODE(S) D’ÉVALUATION MISE(S) EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison qui consiste à fixer la valeur vénale ou locative à partir de l’étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible de l’immeuble à évaluer sur le marché immobilier local. Au cas particulier, cette méthode est utilisée car il existe un marché immobilier local avec des biens comparables à celui du bien à évaluer.
5 8 - MÉTHODE COMPARATIVE
8.1. Études de marché
• Étude BNDP sur les cessions récentes de TAB en zone UD, dans la même section cadastrale et section voisine sur la commune :
La plupart des termes concernent des terrains de plus grande superficie. Etude étendue à des terrains de surfaces plus comparables mais terrains viabilisés de lotissement dans une section mitoyenne :
6
Adresse Cadastre Urbanisme Observations
ramias 129 UD c 166 € Maison
AZ 194 726 149 UD c 275 € Maison
AX 27 964 274 UD 197 €
AZ 169-170 868 134 UD c 154 € Maison
AZ 171 900 UD c 172 € Maison
Date de
signature et
référence de
l'acte
Surface
linéaire
SDP permis
de
construire
Prix HD –
HT
Prix en €/m²
linéaire
Nature de la
constructio
n
02/05/2023
2023P27830
AX 389-391-
381 1 442 240 000 €
TAB acquis avec PC pour construction d’une
maison de 129 m².
22/12/2022
2023P0645
35 chemin
des
écureuils
200 000 €
Une parcelle de terrain à bâtir, viabilisée en
eau potable, eaux usées et électricité.PC 030
075 22 N0025 pour « Construction d'une
maison individuelle et démolition abri de
jardin »
09/12/2021
2021P25504
Rue Font
Durand 190 000 €
3 maisons
individuelle
s
Un terrain à bâtir avec viabilité partiellement
faite en bordure. PC 30075 18 N0013 : «
Construction de 3 villas d’habitation pour une
surface de plancher crée de 274,20
m² et garages pour une surface de 50,20
m² ». Aléa fort gonflement retrait gonflement
argile.
21/07/2021
2021P12688
chemin des
écureuils 134 000 €
Parcelle de TAB acquis pour construction
d’une maison.
02/04/2021
2021P05312
chemin des
écureuils 155 000 €
Parcelle de TAB acquis pour construction
d’une maison.
Adresse Cadastre COS urbanisme Observations
AY 198 400 150 0,38 IIAU b 355 € Maison
AY 191 405 150 0,37 IIAU b 347 € Maison
Font Durant AY 193 401 150 0,37 IIAU b 315 € maison
Font Durant AY 196 458 160 0,35 IIAU b 327 € maison
Font Durant AY 190 402 150 0,37 IIAU b 362 € maison
AY 192 369 140 0,38 IIAU b 350 € maison
Date de
signature et
référence de
l'acte
Surface
linéaire
SDP
constructib
le maximale
Prix HD –
HT
Prix en €/m²
linéaire
Nature de la
construction
06/02/2023
2023P05098
16 rue des
Colibris 142 089 €
Un terrain à bâtir viabilisé Portant le numéro 23 du
lotissement dénommé FONT DURANT. Nouveau
lotissement pavillonnaire situé au sud de la
commune.
13/12/2022
2023P02705
rue des
Colibris 140 510 €
Un terrain à bâtir viabilisé Portant le numéro 16 du
lotissement dénommé FONT DURANT. Nouveau
lotissement pavillonnaire situé au sud de la
commune.
28/11/2022
2022P35627 126 264 €
Un terrain à bâtir viabilisé
Portant le numéro dix-huit (18) du lotissement
dénommé FONT DURANT. Nouveau lotissement
pavillonnaire dans le sud de la commune
24/11/2022
2022P35626 149 892 €
Un terrain à bâtir viabilisé
Portant le numéro 20 du lotissement dénommé
FONT DURANT. Nouveau lotissement pavillonnaire
dans le sud de la commune
21/11/2022
2022P35625 145 451 €
Un terrain à bâtir viabilisé
Portant le numéro 15 du lotissement dénommé
FONT DURANT. Nouveau lotissement pavillonnaire
dans le sud de la commune ; PC
030 075 22 N0013.
21/11/2022
2022P35629
RUE DES
COLIBRIS 129 290 €
Un terrain à bâtir viabilisé
Portant le numéro 17 du lotissement dénommé
FONT DURANT. Nouveau lotissement pavillonnaire
dans le sud de la commune 8.2. Analyse et arbitrage du service – Termes de référence et valeur retenue
Les termes en zone UD à proximité présentent des valeurs allant de 154 €/m² à 275 €/m². Moyenne : 193 €/m² et médiane à 172 €/m². Cependant, il s’agit de terrains de plus grande surface que le bien à évaluer (or généralement, plus le terrain est grand, moins le prix au m² est élevé) : le terrain de plus petite surface (726 m²) est celui au ratio le plus élevé : 275 €/m².
L’étude a été étendue aux cessions de terrains de plus petites surfaces dans la section mitoyenne : les valeurs vont de 315 à 362 €/m² mais il s’agit de terrains viabilisés en lotissement. Médiane : 347 €/m².
Au regard de ces éléments, il sera retenu une valeur de 275 €/m² linéaire :
565 m² X 275 €/m² = 155 375 € arrondis à 155 000 €.
9- DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE – MARGE D’APPRÉCIATION
L’évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d’une marge d’appréciation, et non d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties ou qui résulte d’une mise en concurrence, alors que la valeur n’est qu’une probabilité de prix.
La valeur vénale du terrain à bâtir de 565 m² est arbitrée à 155 000 €.
Elle est exprimée hors taxe et hors droits.
Cette estimation présente une approche de la valeur du foncier basée sur les informations communiquées par le service consultant notamment la SDP : elle est susceptible d'être modifiée et une nouvelle consultation du Domaine serait nécessaire si les conditions du projet, notamment le potentiel de constructibilité du terrain et la destination des constructions, étaient appelées à changer.
Cette valeur est assortie d’une marge d’appréciation de 10 % portant la valeur minimale de cession sans justification particulière à 139 500€ HT-HD.
La marge d’appréciation reflète le degré de précision de l’évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs groupements et leurs établissements publics ont la possibilité de s’affranchir de cette valeur par une délibération ou une décision pour vendre à un prix plus bas ou acquérir à un prix plus élevé.
10- DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 12 mois.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait nécessaire si l’accord des parties sur la chose et le prix (article 1583 du Code Civil) n’intervenait pas ou si l’opération n’était pas réalisée dans ce délai.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l’avis, même en cas de signature de l’acte authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d’évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d’urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
7 Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l’administration pour prendre en compte une modification de ces dernières.
11 - OBSERVATIONS
L’évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d’évaluation domaniale sont susceptibles d’avoir un fort impact sur le montant de l’évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service par le consultant.
Il n’est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12 - COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l’accès aux documents administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel.
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de votre part de communication de celui-ci auprès du public, il vous appartient d’occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur départemental des Finances Publiques,
L’Inspectrice des Finances Publiques,
Élisabeth HARNICHARD
8
L’enregistrement de votre demande a fait l’objet d’un traitement informatique. Le droit d’accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l’informatique, aux fichiers et aux libertés, s’exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.