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Déliberation - DEL 152 ANNEXE
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Document publié le Lundi 1 janvier 2024
Lien du pdf (unknown - Communauté de communes - Albret Communauté - DEL 152 ANNEXE)
Thèmes du document : Justice et droit, Aménagement du territoire, Logement,
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AR Prefecture
047-214701955-20241210-DEL1522024-DE
Reçu le 10/12/2024 Ex RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE Liberté
Égalité
Fraternité
Direction Générale des Finances Publiques
Direction régionale des Finances Publiques de
Nouvelle Aquitaine et du département de la Gironde
Pôle d'évaluation domaniale de Bordeaux
24 rue François de Sourdis BP 908
33 060 BORDEAUX CEDEX
drfip33.pole-evaluation@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 05 40 45 00 46
POUR NOUS JOINDRE
Affaire suivie par : Didier Grangé-Cabane
Courriel : didier.grange-cabane@dgfip.finances.gouv.fr
Téléphone : 06,34.06.84.63,.
Responsable du service : Frédéric BRAU
Téléphone : 05 40 45 00 59
Responsable adjoint : Bruno BENEDETTO
Téléphone : 06 80 28 21 52
RÉF DS : 11522227
Réf OSE : 2024-47195-428940
7302 - SD
FINANCES PUBLIQUES
Le 25/10/2024
Le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
Monsieur le Maire de la commune de Nérac
La charte de l'évaluation du Domaine, élaborée avec l'Association des Maires de France, est disponible
Nature du bien :
Les Branes
47 600 NERAC
Adresse du bien :
Valeurs :
Emprise de terrain en nature de chemin communal
34 500 € soit 5 €/m° assortie d'une marge d'appréciation de 10 %.
(des précisions sont apportées au paragraphe « détermination de la valeur »)
AR Prefecture
047-214701955-20241210-DEL1522024-DE
Reçu le 10/12/2024 1- CONSULTANT
affaire suivie par : Anne SEILLAN, Service juridique et affaires foncières de la commune de Nérac.
2 “ DATES
de consultation : 06/06/2024
le cas échéant, du délai négocié avec le consultant pour émettre l'avis : Sans objet
le cas échéant, de visite de l'immeuble : Sans objet
du dossier compiet : 24/10/2024
3 -OPÉRATION IMMOBILIÈRE SOUMISE À L'AVIS DU DOMAINE
3.1. Nature de l'opération :
Cession : 5q
Acquisition : amiable [1
par voie de préemption [1
par voie d'expropriation [|
Prise à bail : [1
Autre opération :
8.2. Nature de la saisine :
Réglementaire : mi
Facultative mais répondant aux conditions dérogatoires prévues en annexe 3 de f'instruction | [77 du 13 décembre 2016":
Autre évaluation facultative (décision du directeur, contexte local...) F1
3.3. Projet et prix envisagé :
Cession d'une parcelle constructible à la SEM47 société d'économie mixte pour l'aménagement et l'équipement du
Lot-et-Garonne, aménageur de la ZAC AGRINOVE, pour y édifier un merlon de terre susceptible de protéger les
riverains contre les nuisances sonores de la zone d'activité.
La commune serait favorable à cette acquisition.
La contenance de cette emprise est de 6 937 m°.
Pas de négociation en cours.
1 Voir également page 17 de la Charte de l'évaluation du Domaine
AR Prefecture
047-214701955-20241210-DEL1522024-DE
Reçu le 10/12/2024 4 - DESCRIPTION DU BIEN
4.1, Situation générale :
Nérac est une commune du Sud-Ouest de la France, située dans le département de Lot-et-Garonne. La commune
appartient à la communauté de communes ALBRET COMMUNAUTÉ. La commune est traversée par la rivière
dénommée « La Baïse ».
4.2. Situation particulière - environnement - accessibilité - voirie et réseau :
Situation géographique de {a commune Situation géographique du bien
L'emprise foncière se situe au sud-est de la commune. Les voiries et les réseaux sont à proximité.
4.3. Références cadastrales : l'emprise foncière sous expertise figure au cadastre sous les références suivantes :
Commune Adresse foncière Section cadastrale Superficie
Nérac Les branes AV 83 6 937 m°?
4.4. Descriptif :
Descriptifs
Notons que deux propriétaires de parcelles contiguës à la parcelle AV 83 souhaiteraient acquérir une partie de
cette emprise.
4,5. Surfaces du bâti : sans objet.
AR Prefecture
047-214701955-20241210-DEL1522024-DE
Reçu le 10/12/2024 5 — SITUATION JURIDIQUE
5.1, Propriété de l'immeuble : commune de Nérac.
5.2. Conditions d'occupation : les biens sont estimés libres d'occupation.
6 - URBANISME
Règles actuelles : l'ernprise se situe sur deux zonages :
Cette monte ES LCRRES DAT LR PA LS.
U {7%
one Lecce
AUC (98% PONUE LÉ RERES
Dernier règlement opposable aux tiers, date . PLU approuvé le 25/08/2024
d'approbation
Zonage Auae destiné aux activités économiques,
(activités industrielles, artisanales, commerciales ou de
Identification du zonage au POS/PLU et le cas échéant bureaux...
du sous-secteur Zonage Uceca correspondant aux extensions des centres-villes anciens à caractère principal d'habitat,
d'activités commerciales et de services ,
7 - MÉTHODE D'ÉVALUATION MISE EN ŒUVRE
La valeur vénale est déterminée par la méthode par comparaison directe qui consiste à fixer la valeur vénale ou
locative à partir de l'étude objective des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien à
évaluer sur le marché immobilier focal.
8- MÉTHODE MISE EN ŒUVRE
8.1 Études de marché :
> Sources: recherches effectuées sur les applications internes à la DGFIP « Estimer un bien», « Base de données patrimoniales » (BNDP), croisées avec l'application GEOFONCIER DVF,
période récente (moins de 3 ans}, dans un rayon de dix / vingt kilomètres de l'emprise foncière à évaluer. Les
acquisitions de la SEM47 ont été privilégiées.
> Critère de recherche : la recherche porte sur des transactions de grands terrains à bâtir au cours d'une
> Termes de comparaison :
a7oapor |25//AV/ 2024P00944 113/112/160/149/100/ NERAC LAS BRANES 1 28/12/2023 | 64 609 387 654 6,60 Terre [Acquisition par ?a SEM47 de diverses parcætles. 121
azoapoi [125//AV/ 2024P00867 114/223/138/115/120/ NERAC LAS BRANES | 28/12/2023 29 815 178 890 6,00 Terre [Acquisition par la SEM47 de diverses parcekles. 119
pnba [1954/AV/104// NERAC LAS BRANES | 11/01/2024 | 4009 20045 À 5,00 | Terre lAcquisition par la SEM47 d’une parcelle de terre.
4704P01 : Acauisition par la SEM47 auprès de la commune 2024P02919 140//F/507 et sulvants LAUGNAC Sibatdio 04/03/2022 | 24430 97 720 à,00 Terre fe Laugrec d'une parcelle cle terre.
a4704P6i . “pe - = Acquisition par la SEM47 de parcelles de terre 2023P15110 158//8/967/968 MARMONT-PACHAS ILAPEYRERE 12/12/2023 11744 88 667 2,55 Terre constructibles,
4704701 ; - Acquislon par la SEMA7 de parcelles de terre 2023P15108 158//B/970/972/971 MARMONT-PACHAS [LAPEYRERE 12/12/2023 5778 43 631 7,55 Terre constructibles.
Moyenne 6,02
Médiane 6,00
AR Prefecture
047-214701955-20241210-DEL1522024-DE
Reçu le 10/12/2024 8.2. Analyse et arbrtrage du service — valeur retenue :
Il ressort de l'étude de marché un prix moyen égal à 6,02 €/m° (HT) et un prix médian de 6 €/m°,
Trois termes sur la commune de Nérac ont été recensés. Il s'agit de parcelles qui supporteront la zone d'activité
AGRINOVE. Ces termes sont donc particulièrement pertinents. Les prix unitaires sont à 5 et 6 €/m°.
La parcelle à évaluer pouvent servir d'agrandissement à la zone d'activité mais ne présentent pas une
constructibilité optimale de par sa forme géométrique, il sera donc arbitré de choisir la valeur basse des ces trois
termes, à savoir 5 €/m°,
Ainsi, le prix unitaire de l'emprise foncière sera fixée à 5 €/m°,
9 - DÉTERMINATION DE LA VALEUR VÉNALE — MARGE D'APPRÉCIATION
La valeur vénale de l'emprise foncière à céder par la commune est déterminée comme suit :
Nature de la parcelle Superficie Prix unitaire Valeur vénale Valeur vénale arrondie
Terrain à bâtir 6 937 rr° 5 €frn° 34 685€ _ 84 500€
L'évaluation aboutit à la détermination d'une valeur, éventuellement assortie d'une marge d'appréciation et non
d'un prix. Le prix est un montant sur lequel s'accordent deux parties où qui résulte d'une mise en concurrence, alors que la valeur n'est qu'une probabilité de prix,
La valeur vénale du bien est arbitrée à la somme de 34 500 € pour la cession, Elles sont exprimées hors taxe et hors
droits.
Ces valeurs sont assorties d’une marge d'appréciation de 10 % portant la valeur minimale arrondie de cession à
81 000 € sans justification particulière.
La marge d'appréciation reflète le degré de précision de l'évaluation réalisée (plus elle est faible et plus le degré de
précision est important). De fait, elle est distincte du pouvoir de négociation du consultant.
Dès lors, le consultant peut, bien entendu, toujours vendre à un prix plus élevé ou acquérir à un prix plus bas sans
nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale.
Par ailleurs, sous réserve de respecter les principes établis par la jurisprudence, les collectivités territoriales, leurs
groupements et leurs établissements publics ont fa possibilité de s'affranchir de cette valeur par une délibération ou
une décision pour vendre à un prix plus bas où acquérir à Un prix plus élevé,
10 - DURÉE DE VALIDITÉ
Cet avis est valable pour une durée de 18 mois,
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale seraït nécessaire si l’accord* des parties sur la chose et le
prix (article 1583 du Code Civil} n'intervenait pas ou si l'opération n'était pas réalisée dans ce délai,
*oour les collectivités territoriales et leurs groupements, la décision du conseil municipal ou communautaire de permettre l'opération équivaut à la réalisation juridique de celle-ci, dans la mesure où l'accord sur le prix et la chose est créateur de droïts, même si sa réalisation effective intervient ultérieurement.
En revanche, si cet accord intervient durant la durée de validité de l'avis, même en cas de signature de l'acte
authentique chez le notaire après celle-ci, il est inutile de demander une prorogation du présent avis.
Une nouvelle consultation du pôle d'évaluation domaniale serait également nécessaire si les règles d'urbanisme, notamment celles de constructibilité, ou les conditions du projet étaient appelées à changer au cours de la période de validité du présent avis.
Aucun avis rectificatif ne peut, en effet, être délivré par l'administration pour prendre en compte une modification
de ces dernières.
AR Prefecture
047-214701955-20241210-DEL1522024-DE
Reçu le 10/12/2024 11 - OBSERVATIONS
L'évaluation est réalisée sur la base des éléments communiqués par le consultant et en possession du service à la
date du présent avis.
Les inexactitudes ou insuffisances éventuelles des renseignements fournis au pôle d'évaluation domaniale sont
susceptibles d'avoir un fort impact sur le montant de l'évaluation réalisée, qui ne peut alors être reproché au service
par le consultant.
Il n'est pas tenu compte des surcoûts éventuels liés à la recherche d'archéologie préventive, de présence d'amiante,
de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.
12- COMMUNICATION DU PRÉSENT AVIS À DES TIERS ET RESPECT DES RÈGLES DU SECRET PROFESSIONNEL
Les avis du Domaine sont communicables aux tiers dans le respect des règles relatives à l'accès aux documents
administratifs (loi du 17 juillet 1978) sous réserve du respect du secret des affaires et des règles régissant la
protection des données personnelles.
Certaines des informations fondant la présente évaluation sont couvertes par le secret professionnel,
Ainsi, en cas de demande régulière de communication du présent avis formulée par un tiers ou bien de souhait de
votre part de communication de celui-ci auprès du public, À vous appartient d'occulter préalablement les données concernées.
Pour le Directeur Régional des Finances Publiques de
Nouvelle-Aquitaine et du département de la Gironde
Par délégation,
L'évaluateur
Didier GRANGÉ-CABANE
Inspecteur des Finances Publiques
L'enregistrement de votre demande 3 fait l'objet d'un traitement informatique. Le droit d'accès et de rectification, prévu par la loi n° 78-17 modifiée relative à l'informatique, aux fichiers et aux libertés, s'exerce auprès des directions territorialement compétentes de la Direction Générale des Finances Publiques.
AR Prefecture
047-214701955-20241210-DEL1522024-DE
Reçu le 10/12/2024